Monitor Haagse woningmarkt 2016 en 1 e helft 2017 Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek
Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Samenvatting 4 3. Algemene marksituatie 5 4. Bestaande woningen: koop- en particuliere huurwoningen 6 5. Nieuwbouw: koop- en markthuurwoningen 18 6. Marktstemmingsindicator 27 Bijlage: Gehanteerde begrippen 29 2
Inleiding Om zicht te houden op ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt wordt elk jaar de Monitor Haagse woningmarkt opgesteld. Deze monitor brengt de ontwikkelingen op de markt voor bestaande koopwoningen en nieuwbouw koopwoningen in beeld voor het jaar 2016 en, voor zover gegevens beschikbaar zijn, voor het 1 e half jaar van 2017. Verder wordt aandacht besteed aan de particuliere huursector en nieuwbouwprojecten in de markthuur. Bij het in beeld brengen van de marktontwikkeling wordt gebruikt gemaakt van verschillende bronnen, zoals de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de Monitor Nieuwe Woningen (MNW), Pararius (particuliere verhuur), De Nederlandse Bank (DNB), Vereniging Eigen Huis (VEH), de projectendatabase PGM (dpgm), Bestand Onroerende zaken (OZB), Funda.nl en verschillende verkoopsites. De bevindingen in de monitor worden gebruikt als basisinformatie bij gemeentelijke beleidsontwikkeling. De monitor wordt tevens verspreid onder actoren op de Haagse woningmarkt. Leeswijzer De Monitor Haagse woningmarkt bestaat uit verschillende onderdelen. Een samenvatting is opgenomen in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt kort ingegaan op de algemene marktsituatie. Daarna wordt in hoofdstuk 4 de marktontwikkeling in de koop- en de particuliere huursector in de bestaande bouw beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de ontwikkelingen in de nieuwbouw. Tot slot wordt de marktstemmingsindicator gepresenteerd. Over de ontwikkelingen in de sociale sector (corporatiebezit en goedkope particulier huur) wordt apart gerapporteerd in de Monitor Volkshuisvesting. De monitor over 2016 is in het voorjaar van 2017 gepubliceerd. 3
2. Samenvatting Toenemende krapte op de Haagse woningmarkt: afnemend aanbod remt verkopen De Nederlandse economie is in 2016 en begin 2017 op stoom gekomen. De economische ontwikkeling in combinatie met een lage rente en een hoog consumentenvertrouwen zijn een grote stimulans voor de woningmarkt en de bouwsector. Bestaande koopwoningen: na stijging nu daling van verkoopaantallen door afnemend aanbod In 2016 wisselden in Den Haag 5.677 woningen, via NVM-makelaars, van eigenaar. Dit is +12% meer dan in 2015. Net als elders is ook in Den Haag zichtbaar dat het aantal te koop staande woningen afneemt. In een jaar tijd is het aanbod te koop staande woningen afgenomen met -40%. Dat zorgt ervoor dat de koopmarkt voor bestaande woningen steeds krapper wordt. De krapte-indicator daalde in 2016 naar 4,5. Voor elke verkochte woning staan nu 4,5 woningen te koop, tegenover 7,8 in 2015. Het beperkte aanbod heeft ertoe geleid dat het aantal transacties voor het eerst sinds de 2 e helft van 2013 daalt. In de 1 e helft van 2017 werden -5,5% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs is in 2016 gestegen naar 272.474. De verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in Den Haag lagen in 2016 gemiddeld weer boven het niveau van voor de crisis (2008: 255.906). In de 1 e helft van 2017 bedraagt de gemiddelde woningprijs in Den Haag 301.725, +13% hoger dan in de 1 e helft van 2016. De woningvraag gecombineerd met het beperkt aanbod zorgt ervoor dat woningen duurder worden. Dit uit zich ook in de m²-prijs. De m²prijs steeg in 2016 met +7,4% ten opzichte van 2015. In de 1 e helft van 2017 steeg de m²-prijs met +10% naar 2.392 per m². Bijna de helft van de verhuizingen in Den Haag is een verhuizing naar de particuliere huursector Opvallend is de laatste jaren de toename van het aantal verhuizingen naar de particuliere huursector. Tot 2009 was circa 26% een verhuizing naar de particuliere huursector. In 2015/2016 was dit opgelopen tot bijna de helft, terwijl de Haagse woningvoorraad voor niet meer dan 22% uit particuliere huurwoningen bestaat. Aanbod nieuwbouwkoopwoningen neemt iets af In de nieuwbouw neemt het aanbod eveneens af. Dit is opvallend omdat er geen gebrek is aan vraag. De relatief kleine verkoopportefeuille wijst er op dat het beperkte aanbod een verdere groei van de afzet van nieuwbouwkoopwoningen in de weg staat. Immers, wat niet wordt aangeboden, kan ook niet worden verkocht. In de nieuwbouw is de krapte-indicator in de 1 e helft van 2017 gedaald naar 3,5. Dit betekent dat tegen elke verkochte nieuwbouwwoning 3,5 nieuwbouwwoningen te koop staan. Ter vergelijking: begin 2013 stond de krapte-indicator nog op 21. De consument die op zoek is naar een nieuwbouwkoopwoning heeft steeds minder keuze. Zeker voor de consument die op zoek is naar een goedkope of middeldure woning is het niet makkelijk een nieuwbouw koopwoning in Den Haag te vinden. Zij zijn aangewezen op de bestaande voorraad. Nieuwbouwkoopwoningen die in 2016 en 2017 op de markt zijn gekomen zijn voor het merendeel woningen in het dure en extra dure segment. 4
3. Algemene marktsituatie Seinen voor de Nederlandse economie staan op groen De seinen voor de Nederlandse economie staan op groen. De economische groei komt volgens de prognose van het CPB uit op 3,3% in 2017 en 2,5% in 2018. De groei van de Nederlandse economie kent een brede basis. De consumptie profiteert van de aantrekkende werkgelegenheid en om aan de hoge vraag te kunnen voldoen gaan bedrijven meer investeren. Door de zeer levendige huizenmarkt liggen de woninginvesteringen op een hoog niveau. Het CPB geeft aan dat dit de komende jaren als gevolg van de vergevorderde inhaalslag op de huizenmarkt en de tekorten aan arbeidskrachten in delen van de bouw af gaat zwakken (bron: CPB, Macro Economische Verkenning 2018, september 2017). Vertrouwen in de woningmarkt houdt aan Vanaf het dieptepunt in 2013 stijgt zowel het consumentenvertrouwen als de Marktindicator van Vereniging Eigen Huis. De aanhoudende verbeteringen in de economische omstandigheden hebben geleid tot een toenemend vertrouwen bij consumenten. Het vertrouwen in de woningmarkt is nog steeds groot, maar lijkt wat te dalen. De Eigen Huis Marktindicator (VEH) is een redelijke voorspeller gebleken van de ontwikkeling van het aantal verkopen van koopwoningen. De verwachting is dat het gunstige sentiment op de woningmarkt het komend jaar terug te zien is in het aantal verkopen (mits er voldoende aanbod is), de prijsontwikkeling en de verkoopsnelheid. Hypotheekrente nog steeds historisch laag De hypotheekrente vertoont vanaf 2012 een dalende lijn en heeft een historisch laagtepunt bereikt. De verwachting is dat de hypotheekrente tot het einde van 2017 laag blijft en in 2018 weer stijgt, maar relatief laag zal blijven (bron: Kwartaalbericht Woningmarkt, Rabobank, mei 2017). 5
4. Bestaande bouw: aanbod en verkochte woningen Toename aantal transacties in 2016, afname in de 1 e helft 2017 In heel 2016 zijn in Den Haag 5.677 woningen verkocht in. Dit is +12% meer dan in 2015. Relatief veel woningen werden verkocht in wijken als Rustenburg-Oostbroek, Regentesse- en Valkenboskwartier, Bomen-, Bloemen- en Vruchtenbuurt, Bezuidenhout, Waldeck, Scheveningen en Belgisch Park. Dit zijn ook de wijken waar veel woningen het afgelopen jaar zijn aangeboden. Aan de groei van het aantal transacties lijkt, op basis van voorlopige cijfers, een eind te zijn gekomen. Er werden in de 1 e helft van 2017-5,5% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. In overig Haaglanden bedroeg het aantal verkochte woningen in heel 2016 6.185 woningen (+20,8% ten opzichte van 2015). In de 1 e helft van 2017 zien we echter ook hier een daling in het aantal transacties. -21,4% ten opzichte van het aantal transacties in de 1 e helft van 2016. Sterke afname aantal te koop staande woningen Het aantal woningen, dat bij NVM-makelaars te koop staat, blijft in zowel Den Haag als in overig Haaglanden dalen. In de 2 e helft van 2016 werden via de NVMmakelaars in Den Haag 1.823 te koop aangeboden. In de 2 e helft van 2015 stonden nog circa 3.000 bestaande woningen te koop. In een jaar tijd is het aanbod te koop staande woningen afgenomen met -40,4%. In overig Haaglanden is het aantal te koop staande woningen circa 2.413 woningen in de 2e helft van 2016, een afname van -36,7% ten opzichte van een jaar eerder. 6
Bestaande bouw: verkochte woningen 7
Bestaande bouw: aanbod naar wijken 8
Bestaande bouw: krapte en verkooptijd De markt voor bestaande koopwoningen wordt steeds krapper Het toenemend aantal transacties betekent bij een dalend aanbod dat de koopmarkt steeds krapper wordt. Begin 2013 stond de krapte-indicator voor Den Haag op 22. Dit betekent dat tegen elke verkochte woning 22 woningen te koop stonden. De krapte-indicator is in de 1 e helft van 2017 gedaald naar 2,9. Dit geeft aan dat de keuze voor de consument op de bestaande koopwoningenmarkt steeds verder terugloopt. Gemiddelde verkooptijd neemt verder af De gemiddelde verkooptijd van de verkochte woningen in Den Haag bedraagt 105 dagen in de 1 e helft van 2017. Een jaar geleden, in de 1 e helft van 2016 bedroeg de gemiddelde verkooptijd nog 169 dagen. In overig Haaglanden daalt de gemiddelde verkooptijd ook na een lichte stijging een jaar geleden. De gemiddelde verkooptijd in overig Haaglanden bedraagt in de 1 e helft van 2017 147 dagen. De gemiddelde verkooptijd in Den Haag in heel 2016 was 153 dagen, 32 dagen minder dan in 2015. Een eengezinswoning werd binnen 143 dagen verkocht. Het duurde 163 dagen, voordat een appartement werd verkocht. Landelijk bedroeg de gemiddelde verkooptijd in 2016 87 dagen. 9
Wat koop je voor 275.000? Ligusterstraat Benoordenhoutseweg Miamihof Valkenboskwartier Benoordenhout Wateringseveld Benedenwoning, appartement Bovenwoning, dubbel bovenhuis Eengezinswoning, tussenwoning 112 m² woonoppervlakte 125 m² woonoppervlakte 120 m² woonoppervlakte 5 kamers, 1 woonlaag 5 kamers, 2 woonlagen 4 kamers, 3 woonlagen 2.455 per m² 2.200 per m² 2.291 per m² 10
Bestaande bouw: verkoopprijs Gemiddelde verkoopprijs stijgt naar meer dan 300.000 In de 1 e helft van 2017 bedraagt de gemiddelde verkoopprijs van een verkochte woning in Den Haag 301.725. In vergelijking met de 1 e helft van 2016 is de verkoopprijs in de 1 e helft van 2017 gestegen met +13,1%. De gemiddelde transactieprijs van een verkochte woning lag in 2016 op 272.474. Dit is bijna +8% meer dan in 2015 ( 252.795). De gemiddelde verkoopprijs van eengezinswoningen is in 2016 met +12,2% gestegen en de gemiddelde verkoopprijs van appartementen is met +6,7% toegenomen. In overig Haaglanden steeg in 2016 de verkoopprijs met +3,9% ten opzichte van 2015. Landelijk is de gemiddelde verkoopprijs gestegen met +7,1%. Prijs per m² stijgt in Den Haag met +10,3% De m²-prijsontwikkeling geeft een correctie voor de grootte van de woning. In principe geeft dit cijfer het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt, omdat deze minder wordt beïnvloed door samenstellingseffecten. In Den Haag is de gemiddelde verkoopprijs per m² in de 1 e helft van 2017 2.392. De m²prijs is ten opzichte van een jaar eerder gestegen met +10,3%. De gemiddelde m²-prijs over heel 2016 bedroeg 2.220/m². Ten opzichte van 2015 is dit een toename van +7,4%. Eengezinswoningen in Den Haag kenden in 2016 een gemiddelde m²-prijs van 2.734 (+9,8%). Bij appartementen lag deze op 2.114 per m²(+8,6%). Landelijk steeg de m²-prijs in 2016 met +4,7% in vergelijking met een jaar geleden. 11
Gemiddelde verkoopprijs naar wijk in 2016 12
Gemiddelde verkoopprijs naar wijk Prijsstijging in het merendeel van de wijken In 2016 was de gemiddelde prijs van een verkochte woning met 116.964 het goedkoopst in de wijk Rustenburg- Oostbroek, gevolgd door de wijken Moerwijk ( 128.876), Laakkwartier en Spoorwijk ( 130.801), Leyenburg ( 131.996) en Transvaalkwartier ( 140.209). In de figuur hiernaast staat de procentuele prijsontwikkeling van de afzonderlijke wijken in 2016 ten opzichte van 2015. In heel Den Haag zijn in 2016 de prijzen met bijna +8% gestegen. In de wijken Moerwijk (-7,8%), Vogelwijk (-1,7%) en Leyenburg (-0,8%) sprake is van een prijsdaling. De wijken Belgisch Park, Vruchtenbuurt, Westbroekparkt/Duttendel, Rustenburg-Oostbroek, Mariahoeve/Marlot, Waldeck, Valkenboskwartier, Laakkwartier en Spoorwijk, Scheveningen, Wateringse Veld en Benoordenhout worden gekenmerkt door een prijsstijging die minder sterk is dan in geheel Den Haag. De overige wijken laten een prijsstijgingen zien, die hoger ligt dan de gemiddelde prijsstijging in 2016. 13
Bestaande bouw: ontwikkelingen in de m²-prijs Vanaf 2e helft 2013 jaar-op-jaar stijging in de m²-verkoopprijs In de jaren van de laatste financiële crisis liet de ontwikkeling van de m²-prijs overwegend een negatieve ontwikkeling zien. In de 1 e helft van 2008 was de m²-verkoopprijs in Den Haag 2.179. In de 1 e helft van 2013 daalde de m²-prijs naar 1.915. Daarna laat de m²-prijsontwikkeling in Den Haag, met het herstel van de woningmarkt, jaar-op-jaar een sterk opgaande ontwikkeling zien. m²-prijs in 2016 het hoogst in de Vogelwijk In de bovenste afbeelding is de gemiddelde m²-prijs naar wijk weergegeven. De Vogelwijk was met een gemiddelde prijs van 3.822 per m², genoteerd dus over alle verkopen in het jaar 2016, de duurste wijk van Den Haag. De wijk met de laagste prijs m² was in 2016 het Transvaalkwartier ( 1.401). Dat wil dus zeggen dat een huis met een woonoppervlak van 100m² in Transvaal voor 140.100 van eigenaar verwisselt, tegen 382.200 in de Vogelwijk bijna het drievoudige. De ontwikkeling van de m²-prijs zegt iets over de krapte op de woningmarkt, maar ook over de waardering of gewildheid van de wijk. Heeft een wijk de status van gewild dan kan de m²-prijs snel stijgen. In de onderste afbeelding is de toe- of afname van de m²-prijs naar wijk in de periode 2007-2016 in beeld gebracht. Niet in alle delen van Den Haag is er sprake van een toename van de m²-prijs. De wijken Westbroekpark/Duttendel en Mariahoeve laten zelfs een sterke afname in de m²-prijs zien. 14
Bestaande bouw: verkopen en prijs naar woningtype 2e helft 2007 2e helft 2015 2e helft 2016 2e helft 2016 t.o.v. 2e helft 2007 2e helft 2016 t.o.v. 2e helft 2015 Woningtype Prijs Aantal prijs aantal prijs aantal Prijs Aantal Prijs Aantal Benedenwoning 216.669 444 211.429 461 229.177 459 6% 3% 8% 0% Bovenwoning 213.708 800 228.664 596 249.015 723 17% -10% 9% 21% Boven-benedendwoning *1 x 37 x 45 x 51 x x x x Maisonnette *1 238.581 136 210.541 71 222.446 100-7% -26% 6% 41% Hoekwoning 457.626 143 399.151 116 394.339 167-14% 17% -1% 44% Tussenwoning 409.882 461 403.616 471 451.774 454 10% -2% 12% -4% Vrijstaande woning *1 x 19 x 28 x 38 x x x x 2-onder-1-kapwoning *1 x 46 x 57 x 66 x x x x Flat 153.976 834 151.121 786 167.267 889 9% 7% 11% 13% Totaal 254.403 2.920 256.607 2.631 277.727 2.947 9% 1% 8% 12% Bron: NVM *1 Minder dan 100 transacties In bovenstaande tabel is het aantal verkochte woningen en de gemiddelde prijs naar type weergegeven. In de 2 e helft van 2016 werden circa 2.947 woningen verkocht +12% meer dan in de 2 e helft van 2015. Bijna bij alle woningtypen zien we een toename in het aantal transacties. Maisonnettes en hoekwoningen laten de grootste toename in het aantal transacties zien. De tussenwoning is het enige woningtype dat een kleine min laat zien. Ook de gemiddelde verkoopprijs is in vergelijking met een jaar eerder toegenomen. In de 2e helft van 2015 was de gemiddelde verkoopprijs 256.607. In de 2e helft van 2016 was de gemiddelde verkoopprijs 277.727. Een stijging van +8%. Tussenwoningen en flats zijn het sterkst in prijs gestegen, respectievelijk +12% en +11%. De hoekwoning is het enige woningtype dat een lichte prijsdaling laat zien. 15
Bestaande bouw: woningmarktpositie Door de verkoopprijs en verkooptijd tegen elkaar af te zetten wordt een beeld geschetst van de woningmarktpositie, die de verschillende wijken op de Haagse woningmarkt innemen. De positie wordt gerelateerd aan de gemiddelde prijs en de gemiddelde verkooptijd voor heel Den Haag. In wijken als de Vogelwijk, Belgisch Park, Duinoord, Regentesse- en Zeeheldenkwarier, de Stationsbuurt en Leidschenveen worden woningen boven de gemiddelde verkoopprijs verkocht. Ook wisselen woningen relatief snel van eigenaar. Daarentegen worden in woningen in wijken als Laakkwartier, delen van Escamp en delen Loosduinen relatief langzaam verkocht. Ook lag in deze wijken de gemiddelde verkoopprijs lager dan het Haags gemiddelde. 16
Bestaande bouw: particuliere huursector Aanbod van particuliere huurwoningen neemt toe Het woningaanbod in Den Haag, afgemeten aan het aantal verhuizingen schommelde de afgelopen 10 jaar rond de 22.000 per jaar, met als dieptepunt 2008 met nog geen 19.500 verhuizingen en als hoogtepunt 2010 met ruim 23.500 verhuizingen. Uitgesplitst naar marktsegment loopt het beeld van het aantal verhuizingen - en daarmee het woningaanbod - sterk uiteen. Vanaf 2013 daalde het aantal verhuizingen naar de sociale huursector gestaag en is het aandeel gedaald tot ruim een kwart. Het aantal verhuizingen naar de koopsector is in de afgelopen jaren onder invloed van de financiële en economische crisis gedaald. De afgelopen 2 jaar nam het aantal verhuizingen in de koopsector weer toe. Opvallender is de toename van het aantal verhuizingen naar de particuliere huursector. Tot 2009 was circa 26% een verhuizing naar de particuliere huursector. In 2015 en 2016 was bijna de helft van de verhuizingen een verhuizing naar de particuliere huursector, terwijl nog geen 22% van de Haagse woningvoorraad uit particuliere huurwoningen bestaat. 17
5. Woningbouw: nieuw aanbod en verkopen Aanbod nieuwbouw koopwoningen daalt iets Na een periode van beperkt aanbod aan nieuwbouwkoopwoningen in Den Haag nam dit aanbod in 2014 en 2015 toe. In 2016 zien we in Den Haag weer een kleine daling in het aanbod nieuwbouw koopwoningen. Het eerder geschetste vertrouwen in de woningmarkt zou in principe moeten resulteren in een stijging van dit aanbod, maar feitelijk stabiliseert deze. In 2016 werden 802 nieuwbouw koopwoningen aangeboden. In de 1 e helft van 2017 zijn 355 nieuwbouw koopwoningen aangeboden. Circa 60% hiervan was een grondgebonden koopwoning. Verkopen: circa 400 woningen per half jaar Met de stijging van het aanbod nam ook het aantal verkochte nieuwbouw woningen weer toe. In 2016 zijn in totaal 781 nieuwbouw koopwoningen afgezet. In de 1 e helft van 2017 zijn 456 nieuwbouw koopwoningen verkocht: 246 eengezinswoningen en 210 appartementen. In overig Haaglanden zijn in 2016 1.854 woningen verkocht, waarvan 1.571 eengezinswoningen 18
Woningbouw: verkoopprijs en verkooptijd Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouw koop: 324.500 De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen wordt beïnvloed door het aanbod en door hetgeen in een periode wordt verkocht (zgn. samenstellingseffect). De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen in de 1 e helft van 2017 bedroeg 324.500. +12% meer dan in de 1 e helft van 2016. Korte verkooptijd bevestigt gunstige markt voor nieuwbouw koopwoningen De verkooptijd van nieuwbouwwoningen geeft aan hoeveel dagen een nieuwbouwwoning te koop heeft gestaan, voordat deze wordt verkocht. De verkooptijd bereikte een hoogtepunt in de 1 e helft van 2012. Nieuwbouwwoningen stonden lang te koop, voordat ze werden afgezet. De gemiddelde verkooptijd is sindsdien sterk gedaald. In de 1 e helft van 2017 duurde het gemiddeld 76 dagen, voordat een nieuwbouw koopwoning werd verkocht. Nieuwbouw koopappartementen (94 dagen) stonden net iets langer te koop dan eengezinswoningen (61 dagen). In overig Haaglanden duurde het in de 1 e helft van 2017 gemiddeld 70 dagen voordat een nieuwbouwwoning werd verkocht. Nieuwbouw koopappartementen stonden ook hier langer te koop (161 dagen) dan eengezinswoningen (56 dagen). 19
Woningbouw: verkoopportefeuille en krapte op de markt Omvang verkoopportefeuille: circa 140 woningen De verkoopportefeuille geeft informatie over nieuwbouwkoopwoningen, die zijn aangeboden, maar nog niet zijn verkocht. Per juni 2017 was de omvang van de projectenportefeuille in Den Haag circa 174 woningen. Binnen de verkoopportefeuille is de verhouding eengezinswoning/appartement: 47/53. Tegen de achtergrond van de toegenomen afzet van nieuwbouw koopwoningen en het beperkte aanbod kan dit leiden tot krapte op de markt voor nieuwbouw koopwoningen. Krapte-indicator gedaald naar 3,5 De krapte-indicator geeft inzicht in de verhouding tussen de omvang van de verkoopportefeuille (onverkocht aanbod) en het aantal verkopen. Een hoge waarde duidt op een ruime markt, waarin veel woningen te koop staan in verhouding tot het aantal verkopen. Een lage waarde duidt op een krappe markt. Het aantal onverkochte woningen is laag ten opzichte van het aantal verkopen. Begin 2013 stond de krapte-indicator voor Den Haag op 21. Dit betekent dat tegen elke verkochte nieuwbouwwoning 21 nieuwbouwwoningen te koop stonden. In de afgelopen 3 jaar is de krapte-indicator gedaald naar 3,5. De consument die op zoek is naar een nieuwbouw koopwoning heeft steeds minder keuze. De krapte-indicator ligt in Den Haag nog iets hoger dan in overig Haaglanden (1,6). 20
Projecten in verkoop 2016 Stadhoudersplantsoen Zorgvliet 28 woningen: appartementen Schoone Ley Morgenstond 41 woningen: hoek- en tussenwoningen Energiekwartier Regentessekwartier 58 woningen: stadswoningen en appartementen Extra duur en top 565.300 tot 1.345.750 130-203 m², 3 en 4 kamers 4.451 tot 6.629 per m² Duur 319.250 tot 384.500 110-131 m², 5 kamers 2.705 tot 3.223 per m² Middelduur en duur 249.500 tot 505.000 92-133 m², 1 tot 4 kamers 2.549 tot 3.750 per m² Bron: Funda.nl 21
Projecten in verkoop 2016 Riethoven De Uithof 19 woningen: twee-onder-eenkap en vrijstaand Duur en extra duur 357.275 tot 765.000 166-209 m², 5 kamers 2.152 tot 3.660 per m² Groenhaaghe De Uithof 35 woningen: hoek- en tussenwoningen, twee-onderéén-kap en vrijstaand Duur en extra duur 327.312 tot 680.000 171-188 m², 5 kamers 1.849 tot 3.617 per m² 12 van Maarsbergen Leyenburg 12 woningen: hoek- en tussenwoningen Duur en extra duur 289.750 tot 355.750 135 tot 168 m², 5-6 kamers 2.058 tot 2.369 per m² Bron: Funda.nl 22
Projecten in verkoop 2017 Quattro: Casa en Vita Morgenstond 76 woningen: appartementen en stadswoningen De Monseigneur Rosenburg 27 woningen: appartementen De President Duinoord 24 woningen: appartementen Goedkoop tot duur 142.900 tot 261.000 65-135 m², 2 tot 4 kamers 1.651 tot 2.422 per m² Goedkoop tot extra duur 184.950 tot 635.000 52-166 m², 3 en 4 kamers 3.557 tot 3.825 per m² Duur tot topsegment 275.000 tot 1.130.000 69-222 m², 2 tot 6 kamers 3.902 tot 5.199 per m² Bron: Funda.nl 23
Projecten in verkoop 2017 De Stadhouders Duinoord 49 woningen: appartementen Nieuw Kijkduin Kijkduin 28 woningen: appartementen De Veenweg Leidschenveen 9 woningen: vrijstaand Extra duur en topsegment 573.500 tot 1.291.000 122-232 m², 3 en 4 kamers 4.648 tot 5.565 per m² Duur tot topsegment 465.900 tot 880.900 100-182 m², 2 tot 4 kamers 4.188 tot 5.147 per m² Topsegment 975.850 tot 1.385.850 173-293 m², 6 tot 9 kamers 4.134 tot 5.641 per m² Bron: Funda.nl 24
Projecten in verkoop 2017 Pauluskerk, Hemels wonen Rosenburg 21 woningen: appartementen Duur en extra duur 294.275 tot 672.700 79-217 m², 2 tot 5 kamers 2.950 tot 3.456 per m² Vroondaal aan het park/8 Kraayenstein en Vroondaal 17 woningen: Tussenwoning, twee-onder-één-kap en vrijstaand Duur en extra duur 346.000 tot 710.800 144-195 m², 4 en 5 kamers 2.264 tot 3.400 per m² Willem Witsen Wonen Benoordenhout 58 woningen: appartementen Duur tot topsegment 415.000 tot 1.350.000 77-243 m², 2 tot 5 kamers 3.448 tot 5.672 per m² Bron: Funda.nl 25
Nieuwbouw markthuurwoningen Maan Binckhorst 250 woningen: appartementen Harvest Rosenburg 177 woningen: appartementen Park Hoogduin Benoordenhout 146 woningen: appartementen Middelduur en duur 750 tot 1.600 per maand 60-140 m², 2 tot 4 kamers 11,4 tot 12,5 per m² Goedkoop tot duur 599 tot 1.005 per maand 26-95 m², 2 en 3 kamers 23 tot 10,6 per m² Duur en extra duur 1.020 tot 1.800 70-114 m², 2 tot 4 kamers 14,5 tot 15,8 per m² Bron: Funda.nl 26
Woningbouw: in aanbouw genomen woningen Aandeel markthuurwoningen in bouwproductie neemt toe Na het dieptepunt in het aantal in aanbouw genomen woningen in 2013 is bouwproductie de laatste jaren weer toegenomen. In 2016 zijn 2.642 woningen in aanbouw genomen. De verwachting is dat in heel 2017 zo n 4.000 woningen in aanbouw worden genomen. Vooral het aantal markthuurwoningen dat in aanbouw is opgenomen is toegenomen. In 2014, 2015 en 2016 zijn in totaal bijna 3.100 markthuurwoningen in aanbouw genomen. (Institutionele) beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars kunnen en willen méér investeren in markthuurwoningen. Ook zijn door de gemeente afspraken gemaakt met (institutionele) beleggers om markthuurwoningen in Den Haag te realiseren. Onder andere met Syntrus Achmea en Patrizia zijn afspraken gemaakt. Enkele projecten met markthuurwoningen, die in aanbouw zijn genomen, zijn: Bellavista (De Savornin Lohmanplein), Stationsplein/Hofwijckstraat (Sigma), Wijnhavenkwartier, Kortenaerkade, Energiekwartier, Park Hoog Oostduin (Oostduinlaan), Torenstraat en het Kleine Belastingskantoor nabij station Hollands Spoor. Het aantrekken van de woningmarkt is ook goed zichtbaar in de koopsector. In 2014, 2015 en 2016 zijn weer meer koopwoningen in aanbouw genomen. 27
6. Marktstemmingsindicator Marktstemmingsindicator bestaande bouw blijft stijgen De markstemmingsindicator is een indicator, die het totale marktvolume (in euro s) van de verkochte woningen weergeeft. Deze indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen en het aantal transacties. In de 2 e helft van 2016 is voor een totaal van 818 mln aan woningtransacties in de bestaande bouw in Den Haag afgesloten. In Haaglanden (excl. Den Haag) was dit 896 mln. Sinds 2013 stijgt het marktvolume, dat gemoeid is met het aantal verkochte woningen gestaag. Ten opzichte van een jaar geleden is de markstemming in Den Haag in de 2 e helft van 2016 met +21% en in overig Haaglanden met +24% toegenomen. Het Geuzen- en Statenkwartier, Benoordenhout en Bezuidenhout zijn de gebieden met het hoogste marktvolume in 2016. In Duindorp en Moerwijk en een grootdeel van stadsdeel Laak zijn gebieden waar het totale marktvolume van de verkochte woningen een stuk lager lag. Dit zijn ook gebieden waar minder koopwoningen staan. Markstemmingsindicator voor nieuwbouw iets toegenomen De marktstemmingsindicator voor Den Haag bedroeg voor de nieuwbouw in de 2 e helft van 2016 123 mln. Voor geheel 2016 was deze 229 mln. (-13% ten opzichte van 2015). Oorzaak hiervan is lagere gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen in 2016. In overig Haaglanden kwam de marktstemmingsindicator voor de nieuwbouw in 2016 uit op bijna 533 mln, in vergelijking met een jaar eerder een stijging van +26,3%. 28
29
Bijlage: gehanteerde begrippen Aanbod bestaande bouw (NVM): Woningen die te koop worden aangeboden via een NVM-makelaar. Het gaat hierbij om bestaande woningen dus niet om die nog gebouwd moeten worden. Het gaat om de woningen die in het midden van een kwartaal bij de NVM te koop staan. Aanbod nieuwbouw koopwoningen: Aanbod is het totaal aantal nieuwbouw koopwoningen in project waarvan minimaal één woning is verkocht. Woningen kunnen worden aangeboden via makelaars of andere verkoopkanalen van commerciële woningontwikkelaars. Krapte-indicator: De krapte-indicator geeft inzicht in de verhouding tussen de omvang van de verkoopportefeuille en het aantal verkopen. Een lage waarde duidt op een krappe markt, waarin het aantal te koop staande woningen laag is in verhouding tot het aantal verkopen. Een hoge waarde duidt op een ruime markt, waarin de consument meer keus heeft omdat er veel woningen te koop staan in verhouding tot het aantal verkopen. Marktstemmingsindicator: Deze indicator geeft het totale marktvolume van de verkochte woningen weer. Deze indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen en het aantal transacties (prijs * aantal transacties). Particuliere huurwoning: woningen die worden verhuurd door een particuliere verhuurder of een institutionele belegger. Betreft huurwoningen onder en boven de liberalisatiegrens. Prijsklasse nieuwbouw koopwoningen Goedkoop Minder dan 189.000 Middelduur 189.000-250.000 Duur 250.000-500.000 Extra duur 500.000-800.000 Topsegment Meer dan 800.000 Prijsklasse nieuwbouw huurwoningen Sociaal Minder dan 710 (woningen van/door toegelaten instelling) Goedkoop Minder dan 710 (woningen niet van/door toegelaten instelling) Middelduur 710-900 Duur Meer dan 900 30
Bijlage: gehanteerde begrippen Start bouw (in aanbouw genomen): Nieuwbouw van woningen: start hei- en/of funderingswerk Kantoortransformaties en overige verbouw naar woningen: start werkzaamheden (constructieve handeling) in of aan het (te transformeren) gebouw. Verkoop van nieuwbouw koopwoningen: De woning wordt verkocht aan de consument. De verkoop wordt geregistreerd door een melding verkoop bij het garantie-instituut via kopie koop/aannemingsovereenkomst. Verkoopportefeuille nieuwbouw: De verkoopportefeuille geeft informatie over het aantal aangeboden nieuwe marktkoopwoningen dat nog niet is verkocht. Verkoopprijs bestaande woning: De prijs, die is betaald voor een verkochte woning. Verkoopprijs nieuwbouwkoopwoning: Gemiddelde verkoopprijs (V.O.N., inclusief BTW en exclusief bouwrente). Gegevens over de verkoopprijs zijn afkomstig uit de koop/aannemingsovereenkomsten waarin binnen de verkoopprijs onderscheid wordt gemaakt tussen de grondkosten en de aanneemsom. Daarbij is de optelsom van de aanneemsom en de grondkosten gelijk aan de verkoopprijs (VON). Verkooptijd: De gemiddelde verkooptijd geeft informatie over het aantal dagen dat een verkochte woning te koop heeft gestaan. 31
COLOFON Gemeente Den Haag DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Oktober 2017 Inlichtingen DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek René Jansen (070 353 8659 / rene.jansen@denhaag.nl) Sanne Pronk (070 752 8964/ sanne.pronk@denhaag.nl) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht. 32