Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Korenbeursplein 12 4001 KX TIEL Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 31-10-2017 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, (koud) water en elektra over het jaar 2014 bedraagt 1.633,61. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 30 december 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra over het jaar 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 27 september 2017 heeft de Huurcommissie een brief van de huurder met aanvullende informatie. Pagina 1 van 5
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Zittingsvoorzitter: mr. M.L. Bondrager Zittingsleden: B. Robbe en drs. C. Hakvoort-Matser Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: De kosten zijn te hoog, buiten proportioneel; het verbruik klopt Bezwaar gaat om de prijsstelling; het onderzoeksrapport gaat daar niet voldoende op in, teleurstellend; het gaat om de prijskant en niet om het verbruik De tarieven van het contract heb ik vergeleken met die bij een individuele aansluiting, die zijn 40-45% lager; dat is niet redelijk Ik word niet serieus genomen door verhuurder; hun uitleg is te kort door de bocht De energieprijzen zijn gedaald, de belastingen verhoogd; dat kan tegen elkaar weggestreept worden; de reden moet iets anders zijn; de heffingskorting geldt namelijk wel voor de particulier en niet in dit geval; maar misschien toch, nu pas wordt dat onderzocht Via andere huurders te horen gekregen dat er mogelijk een teruggave door de energieleverancier plaatsvindt; dat zou het verschil met normale prijzen verklaren Er is geen goede analyse van kosten gemaakt door verhuurder Korte samenvatting verklaring gemachtigden van verhuurder: De kosten zijn doorberekend volgens de facturen; andere personen bij ons sluiten (meerjarige) contracten af; dat wordt gedaan samen met andere corporaties om de beste prijs te krijgen Vanaf juli 2016 is een nieuw contract voor 3 jaar afgesloten Een verzoek om heffingskorting is inderdaad ingediend voor 2012 tot 2016; die geldt trouwens alleen voor elektra; het is dus nog afwachten; als daar sprake van is, wordt die uiteraard aan bewoners terugbetaald Ten tijde van afsluiten van het eerdere contract (in 2011 en voor 5 jaar vast) was de prijs concurrerend; als gedurende de looptijd de kosten dalen, is dat een tegenvaller, maar wel een consequentie van het type contract Als sociale verhuurder is er ons alles aan gelegen om de woonlasten laag te houden; de keuze voor contracten wordt weloverwogen gemaakt 2011 is niet te vergelijken met 2017 Er is wel een aanbod gedaan om de huurder mee te laten kijken hoe die contracten afgesloten worden Voor de huurder is het goed om te weten dat boekjaren moeten worden afgesloten; leveranciers zijn soms erg laat met de facturen die dan naar een volgend boekjaar gaan; onze herberekening is juist gemaakt om alles op elkaar te laten aansluiten Pagina 2 van 5
III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag, bij wijze van voorschot, van 1.356,00 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra over het jaar 2014 vast te stellen op 1.356,00. Beoordeling Huurcommissie In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuist- of onredelijkheden. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform de rapportage vast. De Huurcommissie heeft naar aanleiding van de bezwaren van huurder als volgt overwogen. Huurders bezwaar, zoals in het verzoekschrift vermeld en ter zitting bevestigd, is tweeledig. 1. De stelling van de huurder is dat de kosten van gas en elektra in een vergelijkbare (verbruik)situatie waarin de huurder zelf energie afneemt en een contract met een leverancier heeft, hoger zijn (40-45%) dan die in de bestaande situatie waarin de leverantie door/via de verhuurder wordt geregeld. De Huurcommissie is van oordeel dat, nu in de bestaande situatie de verhuurder de energieleverancier kiest, de verhuurder daarbij ook de keuzevrijheid heeft welk leveringscontract aan te gaan, waarvan de verbruikstarieven een onderdeel uitmaken. De Huurcommissie kan wettelijk niet de prijs(samen)stelling van het overeengekomen verbruikstarief beoordelen. Zij kan alleen beoordelen of de verhuurder niet meer bij de huurder in rekening brengt dan de werkelijk gemaakte en toegestane kosten. Een vergelijking met een andere situatie, voor zover die al (nagenoeg) werkelijk vergelijkbaar is, maakt dat niet anders. 2. De huurder noemt de in rekening gebrachte kosten buitenproportioneel. De Huurcommissie begrijpt dat de huurder het gemeten verbruik niet ter discussie stelt, maar alleen de redelijkheid van de hoogte van de kosten. Als de Huurcommissie, in bijzondere gevallen, een redelijkheidstoetsing toepast, is dat in Pagina 3 van 5
verband met een onredelijk hoog en niet verklaarbaar verbruik. Daarvan is in onderhavige situatie geen sprake. Vastgesteld is, gebaseerd op de verbruiksnorm die de Huurcommissie hanteert*, dat het gasverbruik van huurder normaal en het elektraverbruik niet buitensporig hoog is. * De Huurcommissie gebruikt als verbruiksnorm het bestand van de KWR (Kwalitatieve Woningregistratie). In dit bestand staan de gemiddelde verbruiken per type woning (gas) en per type huishouden (elektra). Naar het oordeel van de Huurcommissie kunnen beide bezwaren van de huurder in deze procedure derhalve niet leiden tot een andere vaststelling van de betalingsverplichting dan op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Wellicht had na de ontvangst van huurders verzoek eerder en meer specifiek gericht op de vraag en oplossing van de huurder de mogelijkheden van de Huurcommissie beschouwd kunnen worden. Ten aanzien van de ontvangen nadere informatie van de huurder (heffingskorting) is de Huurcommissie van oordeel dat daarmee nu geen rekening kan worden gehouden. Die informatie betreft een toekomstige omstandigheid waarvan nog onduidelijk is of die zich voordoet. Door de gemachtigden van de verhuurder is in ieder geval ter zitting verklaard dat als daaruit een financieel voordeel volgt, dat aan de huurder wordt terugbetaald. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra over het jaar 2014 bedraagt 1.633,61. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag aan kosten voor gas, water en elektra dat de verhuurder berekent, redelijk is. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5
IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra over het jaar 2014 bedraagt 1.633,61. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. ARNHEM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter Pagina 5 van 5