Illllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllilllll B17-010166 Bloemendaal A ude Molen Wouwseweg Fm Noordland Fm Scheldevesting Bergs Licht #1 Stationsomgeving 4ì Groene gordijn Markiezaten A
Algemene toelichting grondbedrijf De gemeente Bergen op Zoom wil een aantrekkelijke woonen werkgemeente zijn in meest brede zin van het woord. Met andere woorden Voldoen aan vraag en aanbod in zowel woningbouw als werkgelegenheid'. Het grondbeleid draagt bij aan deze ambitie. Met gebiedsontwikkeling willen we bereiken dat Bergen op Zoom een goede plek is om te wonen, te werken en te recreëren. Een compacte en duurzame stad in een groene omgeving. De woningmarkt moet plaats bieden aan alle doelgroepen en aan kopers en huurders. In ScheldeVesting, Markiezaten en het Groene Gordijn wordt in kleinere deelplannen gebouwd. Dat levert (bouw)kwaliteit op en zorgt voor blijvend mooie wijken. * het percentage rekenrente (meerjarig): dat is ongewijzigd op 2,7507o; * nieuw toegevoegd: de rentetoerekening over 2016 gebeurt tegen 2,650Zi; Dit is gevolg van verplichte toerekening van het werkelijke rentepercentage over 2016; * het percentage opbrengstenstijging: dat is ongewijzigd op O0/); * het percentage kostenstijging: dat is ongewijzigd op 207o; * nieuw toegevoegd: toepassen disconteringsvoetvoor verliesvoorziening van 207o. Dit is het gevolg van verplichte invoering vanuit gewijzigde BBV wetgeving. Wijzigingen wet- en regelgeving * * De afgelopen járen hebben we gezien dat de verkopen van de gronden moeizaam verliepen door de crisis en dat we op sommige plannen kortingen hebben verstrekt om de verkopen van de gronden te stimuleren en renteverliezen daarmee te minimaliseren. We hebben nu duidelijke signalen dat de woningmarkt, net als de landelijke trend, ook in Bergen op Zoom aantrekt. Dit zien we nu ook terug in de gerealiseerde grondopbrengsten en in het aantal gerealiseerde woningen in 2016. We sluiten 2016 af meteen resultaat van 6 0,8 miljoen positief. Als vervolg op de bij de jaarrekening 2015 gemaakte keuzes voor deelplannen in de grondexploitaties ScheldeVesting en Markiezaten zijn in dit verslag de gegevens per deelplan als afzonderlijke grondexploitatie opgenomen. Herziening grondexploitaties De grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In het kader van de jaarrekening 2016 heeft de herziening plaatsgevonden. Onderdeel van deze herzieningen is bijstellen van prognoses op basis van realisatie, het actualiseren van de planningen en kostenramingen. Zo ontstaat een actueel financieel beeld. Dit beeld is verwerkt in de jaarrekening 2016. Een grondexploitatie heeft een looptijd van meerdere járen. Dm met de factor tijd rekening te houden inde berekeningen kent een grondexploitatie zogenaamde 'rekentechnische parameters'. Voor de herziening van de grondexploitaties is rekening gehouden met de volgende parameters, hierbij is gekozen voor een voorzichtige en consistente lijn. In 2016 is een gewijzigde Notitie Grondexploitatie door de commissie BBV vastgesteld. In deze notitie worden richtlijnen gegeven voor de toepassing van het 'Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten' (BBV). Dit besluit bevat de spelregels voor grondexploitaties. De belangrijkste wijzigingen hebben betrekking op: * Wijziging rentepercentage, in tegenstelling tot voorgaande járen is het niet meer toegestaan om het gemeentebrede omslagpercentagetoete rekenen aan de grondexploitaties. Het is alleen nog maar toegestaan om rente, zoals door de gemeente werkelijk betaald, wordt door te rekenen. Hierdoor is het rentepercentage verlaagd van 4 /o naar 2,750Zo. * De maximale looptijd van een grondexploitatie is vastgesteld op 10 jaar. Momenteel lopen er geen grondexploitaties met een langere looptijd. * Het is niet meer toegestaan om bijdragen vanuit grondexploitaties aan activiteiten te doen welke niet rechtstreeks verband houden met de grondexploitatie. Indien gewenst kunnen bijdragen aan andere activiteiten plaatsvinden middels resultaatbestemming. * Met ingang van de jaarrekening 2016 is het verplicht gesteld om de verliesvoorziening te waarderen tegen een disconteringsvoet van 207o. Gevolg hiervan is dat de verliesvoorziening vergroot dient te worden. * Voorraden panden en gronden worden verantwoord onder de materiële vaste activa. Als gevolg hiervan is het niet meer toegestaan om de boekwaarde te muteren op basis van de in het boekjaar gerealiseerde baten en lasten. 2 Gemeente Bergen op Zoom Verslag Bouwgrondexploitaties 2016
íòjl -ţ 3S f JĒH vnt Pk 1 m įv v fsk u* ' -:'čc įļrļi. íitíi j -iŕíjmļğfåi 7T-'.ŕäšS nģg~ Vřs? ' j!ś*a^í fc;-' Ŵf-Śpw Gemeente Bergen op Zoom Verslag Bouwgrondexploitaties 2016 3
De 'Wet modernisering Vennootschapsbelastingpiicht Overheidsondernemingen' is van kracht vanaf 1 januari 2016. Gevolg van deze wet is dat activiteiten binnen de gemeenten getoetst dienen te worden aan het ondernemingscriteria. Inmiddels hebben analyses plaatsgevonden op de gegevens van de jaarrekening 2015 en 2016. Volgens de huidige inzichten is het grondbedrijf niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Jaarlijks wordt deze vennootschapsbelastingplicht getoetst en gemonitord en wordt de Gemeenteraad hierover middels het Verslag Bouwgrondexploitaties geïnformeerd. Verdiencapaciteit Grondexploitaties op eindwaarde bedragen x 6 1.000 Looptijd Jaarrekening 2016 ScheldeVesting 4.329 Kijk in de Pot Noord 2018 2.734 Kijk in de Pot Zuid (Zeeland) 2017 71 Kijk in de pot Zuid 2019 1.524 Markiezaten 5.558 Wal 1 2023 1.949 Terpen 1 2024 2.818 Klaverwei/Brug 2020 790 Bouwprogramma Het aantal woningen zoals opgenomen in de prognoses van de grondexploitaties bedraagt tot 2020 gemiddeld circa 175 woningen per jaar. Deze aantallen maken onderdeel uit van de totale woningbouwprogrammering van de Gemeente Bergen op Zoom, zoals ingediend wordt bij de Provincie Noord-Brabant. Deze wordt ter informatie aan de Gemeenteraad toegezonden. Naast de eigen ontwikkelingen van de Gemeente zijn daar ook de initiatieven vanuit de markt in opgenomen. Deze maken nadrukkelijk geen onderdeel uit van het verslag. Hierover wordt u periodiek geïnformeerd middels de woonvisie en de bijbehorende woningbouwprogrammering. Meerjarenperspectief grondbedrijf De ontwikkeling van het meerjarenperspectief verloopt positief. De afgelopen járen hebben zich gekenmerkt door het voeren van een solide beleid, met als resultaat dat 2016 laat zien dat het geïnvesteerd vermogen; de boekwaarde van de grondexploitaties minus de verliesvoorziening nagenoeg nihil is. Dit betekent dat vanuit het grondbedrijf nauwelijks vermogensbeslag op de organisatie wordt gelegd. Het grondbedrijf is zelfs in staat gebleken om het negatief effect van veranderende regelgeving op te vangen. Het resultaat voor 2016 bedraagt 6 0,8 miljoen positief en wordt in de volgende paragraaf verder toegelicht. Uit het verleden bestaan verliesgevende grondexploitaties waarvoor een voorziening is getroffen. Tegenover de verliesgevende grondexploitaties staan de plannen waarvoor in de toekomst positieve resultaten verwacht worden. Dit is de verdiencapaciteit van de grondexploitaties. Bij realisatie conform prognose wordt voor circa C 25 miljoen aan positieve resultaten verwacht. Overige grondexploitaties Groene gordijn 2022 4.828 Noordland 2018 2.928 Bloemendaal 2019 1.303 Stationsgebied 2025 463 Oude Molen 2019 5.605 Totaal 25.013 Risicobeheersing De ontwikkelingstaakstelling van het grondbedrijf gaat samen met het nemen van aanvaardbare risico's. Een afweging van kansen en risico dus. De risico's worden kwalitatief ingeschat en voorzien van beheersmaatregelen afhankelijk van een inschatting van kans en 'impact'. Als onderdeel van algemeen projectmanagement worden de risico's per grondexploitatie in kaart gebracht en beheerst. Voor projectspecifieke risico's wordt verwezen naarde afzonderlijke projectbladen in bijlage 2. Voor de risico's van het grondbedrijf is een blokkering gelegd binnen het weerstandsvermogen van de gemeente Bergen op Zoom. Deze wordt berekend op basis van de IFLŪ plus methode. Dit houdt in dat een kwantificering van de risico's wordt aangehouden een kans van optreden van 50ū7o over lũ^o van de nog te realiseren opbrengsten -r 10 /o van de boekwaarde minus verliesvoorziening. De hoogte van deze blokkering bedraagt ultimo 2016 6 3,3 miljoen. 4 Gemeente Bergen op Zoom Verslag Bouwgrondexploitaties 2016
Resultaat 2016 Het resultaat van het grondbedrijf 2016 bedraagt 6 801.000 positief. Onderstaand zijn de onderdelen winstnemingen, mutatie verliesvoorziening en het resultaat panden en gronden afzonderlijk toegelicht. Mutatie algemene reserve Grondbedrijf 2016 bedragen xc 1.000 Winstnemingen Mutatie verliesvoorziening Resultaat panden en gronden Overige kosten grondbedrijf 16.300-17.199 1.792-92 Resultaat grondbedrijf 2016 801-414 Kosten verleggen gasleiding Bijdrage Aangenaam Bergen op Zoom -100 Onttrekkingen aan reserve 2016-514 287 Toevoeging reserve 2016 Winstnemingen In onderstaande tabel zijn de winstnemingen per grond exploitatie voor 2016 opgenomen. Als de werkelijk gerealiseerde opbrengsten groter zijn dan de toekomstig nog te maken kosten van de grondexploitatie kan worden overgegaan tot winstneming. Winstnemingen bedragen xê 1.000 Looptijd Winstneming 2018 2017 7.750 1.250 ScheldeVesting Kijk in de Pot Noord Kijk in de PotZuid (Zeeland) mm Markiezaten Wall 2023 2.000 2022 2018 2019 1.050 3.800 450 Overige grondexploitaties Groene gordijn Noordland Bloemendaal Totaal 16.300 Gemeente Bergen op Zoom Verslag Bouwgrondexploitaties 2016 5
Voor de grondexploitaties ScheldeVesting en Markiezaten geldt dat als gevolg van het opdelen naar afzonderlijke grondexploitaties het niet meer mogelijk is om verlieslatende plannen met positieve plannen te salderen. Het gevolg hiervan is dat conform de geldende systematiek op de positieve plannen tevens winst genomen dient te worden. Voor Groene Gordijn, Noordland en Bloemendaal geldt dat er in 2016 diverse grondtransacties hebben plaatsgevonden, waardoor winstneming ook verantwoord wordt geacht. Verliesvoorziening Onderstaand is de verliesvoorziening opgenomen zoals benodigd is per 31 december 2016. Verliesvoorziening negatieve grondexploitaties bedragen xê 1.000 Looptijd Voorziening 2015 * Voorziening 2016 NCW 270 ScheldeVesting 65.845 80.108 Havenplein/Hollandhaven 2020 4.053 Havendijk 2019 1.030 Nieuwe Vesting Noord 2018 33.980 Nieuwe Vesting Zuid Dost 2021 15.473 Nieuwe Vesting Zuid West 2023 25.572 Markiezaten 0 2.807 Meander 1 2022 2.807 Overige grondexploitaties Wouwseweg 2019 3.042 2.942 Bergs Licht 2018 1.852 2.080 Totaal 70.738 87.937 De mutatie van de verliesvoorziening bedraagt C 17,2 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door de volgende onderdelen: * Wijziging verplichte disconteringsvoet van het gehanteerde rentepercentage van 2,750Zo naar een verplicht gestelde disconteringsvoet van 2aZa. Het effect hiervan is C 2,6 miljoen. * Als gevolg van het niet meer kunnen verrekenen van positieve met negatieve resultaten binnen de grondexploitaties ScheldeVesting en Markiezaten neemt de verliesvoorziening fors toe. Het effect hiervan is C 14,5 miljoen * Mutaties in de grondexploitaties Wouwseweg en Bergs Licht betreffen herzieningen van de kosten bouw- en woonrijpmaken. Het effect hiervan is C 0,1 miljoen. Panden en gronden Als gevolg van de gewijzigde notitie grondexploitaties is het niet meer toegestaan om de boekwaarde te muteren op basis van de in het boekjaar gerealiseerde baten en lasten. Deze baten en lasten komen met ingang van 2016 ten gunste en ten laste van de exploitatie en vervolgens conform de gebruikelijke systematiek worden deze verrekend met de algemene reserve. De grootste mutaties onder de panden en gronden bestaan uit: * Vrijval voorziening afgewerkte grondexploitaties, dit betreft de Schans V, ad î 1 miljoen als gevolg van hogere gerealiseerde opbrengsten in 2016 dan in de prognose was opgenomen en daarnaast een verlaging van de nog te verwachten kosten bouw- en woonrijpmaken; * Vrijval niet in exploitatie genomen grondexploitatie Havenkwartier ad ê 0,6 miljoen; * Resultaat verhuur panden en gronden gedurende 2016 ad Ê 0,2 miljoen. *De verliesvoorziening per ultimo 2015 inclusief rentetoevoeging. 6 Gemeente Bergen op Zoom Verslag Bouwgrondexploitaties 2016