ruimtelijke onderbouwing voor uitbreiding van tandartspraktijk Th. Ridder aan de Hildebrandlaan 5 in Oosterhout brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 1
Initiatiefnemer Tandartspraktijk Th. Ridder Hildebrandlaan 5 4904 HA Oosterhout Tel. 0162 455231 Email tridder@planet.nl Opsteller MARKT 38 architectuur A van Suylekom Brieltjenspolder 28a 4921 PJ Made Tel 0162 581083 Email arjan@markt38.nl Versie 17 juni 2016 brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 2
Inhoud 1. Inleiding: 1.1. Aanleiding 4 1.2. Locatie 5 1.3. Vigerend bestemmingsplan 5 2. Planbeschrijving 2.1. Historie en huidige situatie 6 2.2. Het plan 6 3. Haalbaarheid 3.1. Beleidskader 8 3.2. Omgevingsaspecten 9 3.3. Financiële haalbaarheid 10 3.4. Maatschappelijke haalbaarheid 10 Bijlagen Bijlage 1 Vlekkenplan uitbreiding praktijk brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 3
1. Inleiding: 1.1. Aanleiding Tandartspraktijk Th. Ridder is inmiddels reeds 46 jaar gevestigd aan de Hildebrandlaan 5 in Oosterhout. In eerste instantie werd de praktijk gerund door C. Dooge Vanaf november 1997 is de praktijk van Theo en Badrea Ridder. Om een aantal redenen is de wens/ noodzaak ontstaan om uit te breiden: Tandheelkundige zorg is de laatste decennia sterk verandert. Als gevolg van het gewijzigde vergoedingen systeem vraagt de huidige zorg om een flexibele manier van werken. Hiervoor zijn meerdere behandelkamers voor één tandarts noodzakelijk. Het patiëntenbestand vergrijst. De bestaande behandelkamers zijn gevestigd op de verdieping en moeilijk tot niet meer bereikbaar voor steeds meer patiënten. Een aantal patiënten heeft om die reden de praktijk moeten verlaten. Iso certificering vraagt om een rolstoelproof praktijk. Met het oog op de vergrijzing beveelt de beroepsvereniging KNMT nadrukkelijk het senioproof zijn van praktijken aan. Als gevolg hiervan is de noodzaak ontstaan om ook op de begane grond behandelkamers te realiseren. Hiervoor is door MARKT 38 architectuur een plan gemaakt wat op een paar onderdelen afwijkt van het vigerende bestemmingsplan. De gemeente wil medewerking verlenen aan dit initiatief middels opname hiervan in het te actualiseren bestemmingsplan Oosterhout Zuid. brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 4
1.2. Locatie Het perceel Hildebrandlaan 5 ligt in de wijk Oosterheide en is onderdeel van een complex zogenaamde drive-in woningen. De voorgenomen uitbreiding ligt aan de achterzijde van de hoofdbebouwing. straatzijde achtergevel 1.3. Vigerend bestemmingsplan Het initiatief valt onder het regime van het bestemmingsplan Oosterhout Zuid. Dit bestemmingsplan dateert van juni 2007. Dit houdt in dat dit bestemmingsplan met ingang van juni 2017 moet zijn herzien. De gemeente is nu bezig met de actualisatie hiervan en is wil dit initiatief hier in mee nemen. fragment bestemmingsplankaart brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 5
2. Planbeschrijving 2.1. Historie en huidige situatie Het pand aan de Hildebrandlaan 5 is bestemd als woning en al vele jaren in gebruik als tandartspraktijk. De activiteit is 46 jaar geleden (1970) gestart als een vorm van een aan huis verbonden beroep en bedrijf. Op 22 januari 2007 is er, vanwege een interne verbouwing, een bouwvergunning verleend welke het mogelijk maakte om ter plaatse meer zorg toe te staan, dan bij een regulier aan huis verbonden beroep en bedrijf mogelijk was. De vergunning voorzag in het inzetten van de begane grond en de 1e verdieping als tandartspraktijk (wachtkamer en behandelkamer), en het handhaven van de 2 e verdieping als woning. In de begeleidende brief bij deze vergunning is goedkeuring gegeven aan het feit dat het grootste gedeelte van de woning in gebruik was als tandartspraktijk. De bestemming is toe gewijzigd van "wonen" naar "wonen en gezondheidszorg" Het plan heeft hiervoor indertijd 6 weken ter visie gelegen en er zijn geen bezwaarschriften ingediend. Deze wijziging is echter abusievelijk niet meegenomen bij de actualisatie van het bestemmingsplan Oosterhout Zuid, (vastgesteld 26 juni 2007). Op basis van het overgangsrecht is het gebruik conform de vergunning legaal en dient dit legale gebruik bij de eerstvolgende herziening te worden vertaald in het bestemmingsplan. Op dit moment is het hele pand in gebruik als tandartspraktijk. Er zijn 5 personen werkzaam, een tandarts en 4 part time assistenten waaronder een orthodontieassistente. De bovenste verdieping is beschikbaar als woonruimte maar is op dit moment niet verhuurd. 2.2. Het plan De bestaande praktijk bestaat uit een wachtruimte en röntgenkamer op de begane grond en 2 behandelkamers met administratieruimte op de verdieping. Om een oplossing te bieden aan de gewijzigde zorgvraag wordt op de begane grond aan de achterzijde een aanbouw gerealiseerd met 2 behandelkamers. Om deze behandelkamers bereikbaar te maken vanuit de entree wordt de huidige röntgenruimte verplaatst naar de nieuwe aanbouw. Voor een interne routing is het noodzakelijk een 2 e trap te realiseren. Hiervoor wordt een kleine dakopbouw gemaakt op het dak van de aanbouw. Afmetingen van deze dakopbouw zijn 2x2,15 m1. Hoogte vanaf peil is 6,0 m1. De mogelijkheid voor wonen op de 2 e verdieping blijft gehandhaafd. De uitbreiding zal leiden tot een praktijk met 4 behandelkamers waarmee voldaan wordt aan de behoefte van het "vergrijzende" patiëntenbestand (waarbij voor diegene die slecht ter been zijn, een volledige behandeling brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 6
op de begane grond kan worden uitgevoerd). Volgens opgaaf van de initiatiefnemer heeft de uitbreiding (op korte en lange termijn) niet tot doel meer werknemers in dienst te nemen en/ of meer patiënten te gaan behandelen. begane grond verdieping situatie brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 7
3. Haalbaarheid 3.1. Beleidskader Het vigerend bestemmingplan Oosterhout Zuid dateert van 2007 en wordt op dit moment geactualiseerd. De in 2007 verleende bouwvergunning en het gewijzigde gebruik van het pand (zie 2.1) is abusievelijk niet meegenomen in de actualisatie van het bestemmingsplan in 2007. Gezien de bestemmingsplansystematiek van het vigerende bestemmingsplan (geeft bij functiemenging aan welke functies mogelijk zijn, zonder daarbij een oppervlakteverdeling aan te geven), zou bij het daadwerkelijk omzetten van de bestemming destijds, thans via verlening van een reguliere omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten medewerking moeten worden verleend. Afwijkingen t.o.v. het vigerende bestemmingsplan: Bouwhoogte 3,5m1 Voor de aanbouw is een bouwhoogte gewenst van 3,5m1. Het vigerende bestemmingplan laat voor een uitbouw een (goot)hoogte toe gelijk aan de hoogte van de verdiepingsvloer. Voor een (vrijstaand) bijgebouw is deze hoogte 3,5m1 in de perceelgrens. Een aanbouw die niet vanuit het hoofdgebouw bereikbaar is wordt ook gezien als bijgebouw. Met andere woorden: bij een ander gebruik van de ruimte zou binnen het vigerende bestemmingsplan een hoogte van 3,5m1 kunnen worden gerealiseerd. De conclusie is dat de invloed van de bouwhoogte op de omgeving dus niet anders is dan wat bij een andere (toegelaten) functie ook het gevolg zou zijn. Dakopbouw t.b.v. trap Voor een deel van de aanbouw is een grotere hoogte gewenst. Dit om de verdieping bereikbaar te maken met een trap. De hoogte van dit deel bedraagt 5,5 m1, de afmetingen 2 x 2,15 m1 en ligt tegen de achtergevel. De bezonningssituatie van een naastliggende tuin zal nauwelijks wijzigen. De tuin is noord-oost gericht. De conclusie is dan ook dat de invloed van deze opbouw op de omgeving zeer beperkt is. Bebouwingspercentage Het vigerende bestemmingsplan laat een bebouwingspercentage van aan- en uitbouwen toe van 65% voor gronden gelegen achter de voorgevelrooilijn. Het oppervlak van de nieuw te realiseren aanbouw aan de achterzijde heeft om functionele redenen een kleine overschrijding van 5% van dit bebouwingspercentage. In het vigerende bestemmingsplan is er onder artikel 29 een vrijstellingsbepaling tot 10% van het oppervlak opgenomen. Hier blijven we ruim binnen. brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 8
5,5m1+P 3,5m1 2,0m1 3.2. Omgevingsaspecten 3.2.1. Water 3.2.2. Verkeer Gezien het karakter van het plan, een de uitbreiding die grotendeels past binnen het vigerende bestemmingsplan, is een uitgebreide omschrijving van omgevingsaspecten niet aan de orde. In deze paragraaf worden de relevante aspecten kort besproken. Het bouwplan overschrijdt niet het toegestane percentage bebouwing. De invloed van het plan blijft daardoor beperkt tot wat in het vigerende bestemmingsplan al mogelijk is. Op basis van de parkeernormen (2,1 tot 2,6 parkeerplaatsen per behandelkamer) zijn er 8,4 tot 10,4 parkeerplaatsen nodig. Na de reconstructie van de Hildebrandlaan is er een (theoretisch) tekort aanwezig van 2,4 tot 4,4 parkeerplaatsen. Aan de overzijde van de weg, binnen een afstand van 100 meter, is de parkeervoorziening van sporthal Oosterheide gelegen. Volgens parkeerrichtlijnen is een afstand van 100 meter tussen een voorziening van gezondsheidzorg en een parkeervoorziening acceptabel. Deze parkeervoorziening (welke met name in de avonduren wordt benut) beschikt over ongeveer 50 parkeerplaatsen. Hiermee is er ruim voldoende voorzien in de parkeerbehoefte van de tandartspraktijk, ook na uitbreiding naar 4 behandelkamers. Voor het volgen van een planologische procedure is hiermede voldoende aangetoond dat het initiatief voldoet aan de (theoretische) parkeereisen. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat bij de reconstructie van de Hildebrandlaan, op verzoek van omwonenden en de tandartspraktijk, 6 extra parkeervakken zijn aangelegd. De brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 9
uitbreiding van de praktijk met 2 extra behandelkamers leidt niet tot een grotere parkeerdruk. Door een efficiëntere bedrijfsvoering worden wachttijden korter. En zullen er dus zeker niet meer patiënten in de praktijk aanwezig zijn. De wachtruimte wordt in dit plan dan ook niet vergroot. 3.2.3. Overige omgevingsaspecten De aspecten Geluid, Bodem, Luchtkwaliteit, Bedrijvigheid, Externe veiligheid, Archeologie, Milieu, Luchtkwaliteit, Kabels en leidingen en Flora en Fauna zijn niet van toepassing op het bouwplan. Geen van de omgevingsaspecten zorgt voor een belemmering voor de voorgestelde ontwikkeling. 3.3. Financiële haalbaarheid Het betreft hier een particulier initiatief waarop de legesverordening van toepassing is. De aanvrager doet daarbij een private investering. De kosten van uitvoering alsmede de eventuele planschade, komen voor rekening van de initiatiefnemer. 3.4. Maatschappelijke haalbaarheid De wijk vergrijst. Het is daarom van belang dat er in de wijk goed bereikbare voorzieningen zijn die ook toegankelijk zijn voor mensen die slecht ter been zijn alsmede rolstoelgebruikers. De geplande noodzakelijke aanpassingen maken de praktijk voor de toekomst gereed. brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 10
Bijlage 1 Vlekkenplan uitbreiding praktijk brieltjenspolder 28a 4921PJ made t 0162 581080 info@markt38.nl www.markt38.nl 11