Woonlinie Venster Een blik vooruit
Programma Ontvangst Voorstelrondje Introductie: Woonlinie & Woningwet Presentatie Peter van den Heuvel Pauze Pitch Hugo, Margret, Marcel Vragenronde Afsluiting
Peter van den Heuvel, Directeur bestuurder
Goed nieuws voor Woonlinie Duidelijke wetgeving Nadruk samenwerking gemeenten + huurdersorganisaties Toezicht wordt beter: minder kans op Vestia s
Uitdagingen voor Woonlinie vanzelfsprekendheden formeel meer bureaucratie extra kosten Commerciële activiteiten markttoets of niet toegestaan Verhuurdersheffing investeringscapaciteit Passend toewijzen (huurprijs/inkomen) knellend
Verdeling actieve woningzoekers naar inkomen Laag + < 23 jr 8% Laag 75% Midden 9% MH 7% H 1% Midden- en hogere inkomens Minder verhuizingen (huurders blijven zitten) Termijn: concentratie lage inkomens in woningbestand
Verplichtingen in de Woningwet Woningcorporatie = Maatschappelijk en Commercieel Maatschappelijk (Dienst van Algemeen Economisch Belang DAEB) Commercieel (Niet-DAEB) Administratieve scheiding per 1 jan. 2017 voorstel Voorstel : zienswijze gemeente en huurdersorganisaties
Woning DAEB Bijv. Woningen < 710,68 Woning Niet-DAEB Bijv. Woningen > 710,68 Niet-Woning DAEB Bijv. Zorgruimtes en Scholen Niet-Woning Niet-DAEB Bijv. winkels, kinderdagverblijven, garage-boxen
Geen complex waar indicatie nodig is Hoge WOZ-waarde Oppervlakte van de woning Bouwjaar/energetische kwaliteit Voldoende overig DAEB-bezit in klasse Duur en Betaalbaar 2 in kern Uitstraling complex Bij voorkeur volledig complex Woonlinie wil dat woningen in een woonzorgcomplex zoveel mogelijk behouden blijven voor de primaire doelgroep (inclusief huishoudens met een zorgindicatie) Niet-DAEB woningen hebben over het algemeen een hoge WOZwaarde (> 200.000) Niet-DAEB woningen hebben over het algemeen een groot aantal m2 (> 90 m2 BVO) Veel Niet-DAEB woningen zijn van vrij recente bouwjaren en heeft mede daardoor een prima energetische kwaliteit. Dat zijn ook voorwaarden om huurprijzen in het hogere segment te legitimeren. Alleen als Woonlinie per kern genoeg woningen overhoudt in de hogere klassen, kan een complex worden gecategoriseerd als Niet-DAEB woningen De uitstraling van het complex moet kloppen bij Niet-DAEB woningen Woonlinie wil zo veel mogelijk gehele complexen als Niet-DAEB categoriseren. Dat is overigens niet altijd gelukt, omdat in sommige complexen de verschillen te groot zijn.
Belangrijkste uitgangspunten bij scheiding WONINGEN Focus op primaire doelgroep (inkomen, zorgindicatie, kwetsbare groepen) Uitgangspunt = huidige woningportefeuille Inzicht in omvang en samenstelling primaire doelgroep > 2025 De + van Woonlinie Betaalbaarheid Beschikbaarheid (geografisch, woningtype, tijd) Kwaliteit Leefbaarheid Solide corporatie is randvoorwaarde voor continuïteit
Indeling huidige portefeuille woningen naar huurklasse GK 19% BT1 52% BT2 10% DUUR 16% VS 3% Huurtoeslag < 23 jr Huurtoeslag 1 / 2 pers. Huurtoeslag 3+ Huurtoeslag niet passend Geen huurtoeslag Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Onderzoek Rigo naar omvang voorraad Rigo : groei omvang sociale doelgroep Sterkere groei dan eerdere prognoses (Primos, provincie N. Br.) Afhankelijk van economische omstandigheden Benodigde groei Woonlinie: 2015 : 4.025 woningen 2025 : 4.400 woningen
Indeling huidige portefeuille woningen naar huurklasse GK 19% Betaalbaar 1 (tot 587) 52% BT2 10% DUUR 16% VS 3% Verdeling actieve woningzoekers naar inkomen Laag + < 23 jr 8% Laag 75% Midden 9% MH 7% H 1% Indeling wens portefeuille woningen naar huurklasse GK 6% Betaalbaar 1 (tot 587) 74% BT2 10% DUUR 8% VS 2%
Opmerkingen Zorgindicatie-appartementen allemaal BT1 ( 587) BT2 (tot 628) vooral voor 3+ huishoudens grotere eengezinswoningen Financiële continuïteit is randvoorwaarde! Streefportefeuille portefeuille 2016 portefeuille 2025
Uitgangspunten voor transitie huidig streef Sloopplannen Verkoop bestaande huurwoningen Nieuwbouw eengezinswoningen met name in BT1 en BT2 Nieuwbouw kleine appartementen in GK en BT1 Aanpassing huurprijsklasses: Upgraden GK BT1 (m.n. eengezinswoningen) Downgraden DUUR + BT2 BT2 en BT1 Downgraden VS DUUR Downgraden VS + DUUR + BT2 BT1 (zorgappartementen) Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Gevolgen Woningwet Investeringscapaciteit Administratieve lasten Introductie Bouwlinie Formaliseren goede relatie (verhuurderheffing + downgraden huren) (verantwoording & compliance) (markttoets) (Scheidingsvoorstel, prestatieafspraken)
Juridische structuur
Vervolg tijdpad Woonvisie en prestatieafspraken zomer 2016 Voorlopig scheidingsvoorstel najaar 2016 Definitief scheidingsvoorstel winter 2016 Visitatie voorjaar 2017 Prestatieafspraken zomer 2017 Nieuw meerjarenperspectief najaar 2017
Pauze
Na de pauze
Ruiterhof, Genderen Woonzorgcomplex, appartementen INDICATOR WOZ-waarde : 178.000 GBO : 98 m2 Energetisch : A BT2 BT2 GROEN, BT2 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Conclusie BT1 Woonlinie wil woon(zorg)complexen altijd beschikbaar en betaalbaar houden voor haar primaire en secundaire doelgroep Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Jachtsloot, Rietzangerstraat, Hank EGW Eengezinswoning INDICATOR WOZ-waarde : 163.914 GBO : 97 m2 Energetisch : 1,62 BT1 BT2 GROEN, BT2 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Conclusie BT1 Woonlinie heeft vooral woningen in BT1-klasse nodig Er zijn nog betere woningen die BT2 zijn Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Spieringen, Wijk en Aalburg Appartement INDICATOR WOZ-waarde : 109.253 GBO :64 m2 Energetisch : 1,82 BT1 BT1 ROOD, BT1 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Conclusie BT1 Motivatie : klein appartement, redelijke kwaliteit Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Johan van Oldebarneveldstraat 65, Zaltbommel Wooncomplex Nije Hof, appartementen INDICATOR WOZ-waarde : 189.720 GBO : 92 m2 Energetisch : A DUUR BT2 GROEN, BT2 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Conclusie BT1 Woonlinie wil woon(zorg)complexen altijd beschikbaar en betaalbaar houden voor haar primaire en secundaire doelgroep Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Schouwstraat, Zaltbommel Eengezinswoning INDICATOR WOZ-waarde : 158.000 GBO : 109 m2 Energetisch : 1,62 BT1 BT2 GROEN, BT2 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Conclusie BT1 Woonlinie heeft vooral woningen in BT1-klasse nodig Er zijn nog betere woningen die BT2 zijn Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Nutstuin, Zaltbommel Appartement INDICATOR WOZ-waarde : 81.000 GBO :37 m2 Energetisch : 1,56 GK GK Groen, BT1 Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Conclusie GK Motivatie : klein appartement, heel geschikt voor < 23 jaar Huurklasses GK Goedkoop < 409 BT1 Betaalbaar 409 <> 587 BT2 Betaalbaar 587<> 628 DUUR Duur 628<> 710 VS Vrije Sector > 710
Pitch 90 seconden Hugo Meijwaard
Hugo Meijwaard, Manager Vastgoed Bouwlinie : gezamenlijk succes maken 525 nieuwe woningen bouwen Duurzaamheid in bestaande voorraad = verlagen woonlasten Onderhoud bestaande voorraad Stop
Pitch 90 seconden Margret van Wijk
Margret van Wijk, Manager Markt en Maatschappij Starters & doorstarters kansen geven op de woningmarkt Slaagkansen voor woningzoekers Leefbaarheid & zorg voor kwetsbare groepen Betaalbare huurprijzen voor goede woningen ( duurzaamheid) Stop
Pitch 90 seconden Marcel van Dijck
Marcel van Dijck, Manager Bedrijfsondersteuning Splitsing Daeb Niet Daeb Efficiënte bedrijfsvoering Financiële continuïteit Stop
Vragenronde
Samenvattend/afsluitend Uitgangspositie Woonlinie is goed Technische kwaliteit woningen Sociale cohesie in wijken/kernen belangrijk bij sociaal beheer Financiële positie Volkshuisvesting is nooit af (ook niet in 2025) Vertrouwen op goede samenwerking met huurdersorganisaties en gemeenten we spreken elkaar nog vaak de komende jaren
Bedankt voor uw betrokkenheid Een blik vooruit Wij hebben u nodig!