Themaonderzoek Bouwen en Wonen USP Marketing Consultancy, mei 2018

Themaonderzoek Bouwen en Wonen 2018 USP Marketing Consultancy, mei 2018

Management Samenvattting Nog aanpassen Samenvatting Het onderzoek Bouwen en Wonen 2018 is een initiatief van vakblad ROm/Stadszaken.nl, Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft en USP Marketing Consultancy. Voor dit onderzoek werden in april 2018 ruim 1000 consumenten en 330 professionals ondervraagd. Het doel is om inzicht te krijgen in de mening van professionals en woonconsumenten over actuele thema s binnen wonen en bouwen, zoals duurzaamheid, bouwtempo, woonbehoefte, aanbesteden en woonruimteverdeling. Woning en bouwproductie Locatie en aanbesteden Participatie en woonruimteverdeling Middeldure huur heeft de toekomst, maar is te duur volgens consumenten. Professionals zeggen dat hypotheekrenteaftrek de particuliere huurmarkt in de weg staat. Voor professionals heeft energieneutraal bouwen de hoogste prioriteit. Zelfs als dit de bouwproductie enigszins vertraagd. De professional wil een mix van leefstijlen en culturen in de wijk. Voor woonconsumenten zijn juist lage woonlasten en voldoende ruimte leidend. Zowel onder consumenten als professionals is er een sterke afwijzing van de verkoop van energieslurpende huizen door corporaties. Men vindt dat de corporatie hier een verantwoordelijkheid in heeft. Er is een duidelijk verschil in de mening van ontwikkelaars ten opzichte van andere marktpartijen over waar te bouwen. Gemeenten, overige overheden en corporaties vinden dat ontwikkelaars te makkelijk grijpen naar oude reflexen door te bouwen op uitleglocaties buiten de stad. Ontwikkelaars zijn het daar veel minder mee en zeggen vaker dat er teveel gedacht wordt aan stedelijke verdichting tegen de woonbehoefte van mensen in. Volgens ontwikkelaars en corporaties ontbreekt het gemeenten aan kennis van het aanbesteden van gebiedsontwikkeling. Zij grijpen daarbij te snel naar het aanbestedingsinstrument. Gemeenten en corporaties zijn ervan overtuigd hun participatiebeleid goed geregeld te hebben. Consumenten ervaren dat anders. Partijen bereiken met hun participatiebeleid waarschijnlijk slechts een klein deel van hun doelgroep. Zowel volgens gemeenten als volgens consumenten kan de woonruimteverdeling in de regio beter. 2 2

Inhoudsopgave Onderzoeks verantwoording Woonbehoefte Duurzaamheid versus snelheid Locatie Aanbesteden Woonruimteverdeling Participatie Contact 3

Onderzoeksverantwoording Doelstelling Inzicht krijgen in de mening van professionals en woonconsumenten over actuele thema s binnen wonen en bouwen, zoals duurzaamheid, bouwtempo, woonbehoefte, aanbesteden en woonruimteverdeling. Methodologie Doelgroepen Thema s Voor het onderzoek Bouwen en Wonen 2018 zijn in April 2018 ruim 1000 woonconsumenten en 330 professionals ondervraagd. Het onderzoek is geheel online uitgevoerd. De doelgroepen die in het onderzoek zijn ondervraagd, staan hiernaast weergegeven. De steekproef onder ontwikkelaars en overige overheden is relatief beperkt. Ondanks de kleine steekproef zijn de ontwikkelaars vaak gezind in hun antwoord op de stellingen. De vragenlijst bestond voor het overgrote deel uit stellingen, waarbij de vraagstelling op een aantal punten is aangepast op de doelgroep. Ontwikkelaar (24) Corporatie (45) Vrije sector huurder (200) Gemeente (160) Sociale huurder (355) Adviseur (75) Woning eigenaar (507) Overige overheid (26) 1. Woonbehoefte: de bouw van koop en middeldure huurwoningen, prioriteiten voor professionals en consumenten bij ontwikkeling nieuwe woningen. 2. Duurzaamheid versus snelheid: de invloed van energieneutraal bouwen op het bouwtempo en de verkoop van corporatiewoningen. 3. Locatie: stedelijke verdichting of bouwen in het groen. 4. Aanbesteden: de rol van gemeenten in aanbestedingstrajecten en de mening van ontwikkelaars over dit thema. 5. Woonruimteverdeling: regionale verdeling voor alle type woningen. 6. Participatie: de mate waarin marktpartijen de woonconsument laten participeren en hoe de woonconsument dit ervaart. 4

Onderzoeks verantwoording Woonbehoefte Duurzaamheid versus snelheid Locatie Aanbesteden Woonruimteverdeling Participatie Contact 5

Woonbehoefte Bouw middeldure huur- en koopwoningen In het kader van het huizentekort en het uitgangspunt dat er de komende jaren circa 85.000 woningen per jaar bij moeten komen, is een aantal stellingen voorgelegd aan zowel professionals als woonconsumenten. Slechts 1 op de 5 gemeenten (21%) vindt dat er in hun gemeente voldoende middeldure huurwoningen worden gebouwd. Bij corporaties en ontwikkelaars ligt dit percentage nog lager. Over de bouw van koopwoningen zijn met name de ontwikkelaars duidelijk in hun mening, maar liefst 2 op de 3 ontwikkelaars vindt dit (logischerwijs) onvoldoende. Voor woonconsumenten blijken de stellingen moeilijk te beantwoorden. Een groot deel van de consumenten geeft aan geen mening te hebben of het niet te weten. Toch lijkt ook bij consumenten het beeld te bestaan dat er een tekort is aan middeldure huurwoningen. Met name huurders van een middeldure huurwoning geven iets vaker aan dat er onvoldoende aanbod is van koopwoningen, wat uiteraard hun potentiele doorstroming beïnvloedt. De gemeente bouwt voldoende middeldure huurwoningen met een huurprijs van 700 tot 1.000 per maand Gemeente De gemeente bouwt voldoende koopwoningen 56% 14% 28% 63% on Consumenten Woningcorporatie Ontwikkelaar 21% 47% 8% 29% 67% 22% 34% on Consument 43% 22% 20% 14% (Zeer) mee Neutraal (Zeer) mee on Weet niet/ geen mening 6

Woonbehoefte Woningtype en eigen woningbehoefte Maar liefst 70% van de professionals zegt het on te zijn met de stelling dat voor iedereen het gewenste woningtype beschikbaar is. Er lijkt dus een mismatch tussen vraag en aanbod van woningen qua woningtype. Woningcorporaties en ontwikkelaars zijn nog negatiever dan gemeenten en overige overheden. Ook woonconsumenten ervaren dat er niet voor iedereen het gewenste woningtype beschikbaar is. Deze groep is het grootst onder 55-plussers en consumenten uit het stedelijk gebied. Met name corporaties zeggen vaker dat de gemeente alleen moet bouwen voor eigen woningbehoefte, terwijl gemeenten en ontwikkelaars ook duidelijk een rol zien voor instroom van buiten. Voor iedereen is het gewenste woningtype beschikbaar De gemeente moet alleen bouwen voor de eigen woningbehoefte Professionals Consumenten Gemeente 24% 16% 59% Woningcorporatie 40% 16% 44% 70% on 43% on Ontwikkelaar 29% 8% 58% 4% Consumenten 30% 31% 32% 8% (Zeer) mee Neutraal (Zeer) mee on Weet niet/ geen mening 7

Woonbehoefte De toekomst van middeldure huur Professionals van vrijwel alle marktpartijen zijn het erover : middeldure huur heeft de toekomst. Echter consumenten vinden middeldure huur ( 710 tot 1.000 per maand) vooral dure huur. Dit beeld leeft bij alle doelgroepen, maar is het sterkst bij 55-plussers. 75% van de 55-plussers vindt middeldure huur te duur. De hypotheekrenteaftrek maakt een koopwoning in veel gevallen voordeliger dan een huurwoning in het middeldure segment. Met name woningcorporaties (49%) en ontwikkelaars (50%) vinden dat de hypotheekrenteaftrek de particuliere huurmarkt in de weg staat. Gemeenten zijn daar een stuk minder van overtuigd (33%). Middeldure huur heeft de toekomst Professionals Middeldure huur vind ik vooral dure huur Consumenten Hypotheekrenteaftrek staat de particuliere huurmarkt in de weg Professionals 45% * 66% 42% 33% *Neutraal 26% Gemeenten 8

Woonbehoefte Prioriteiten Waar voor professionals de prioriteit duidelijk ligt bij het realiseren van energieneutrale woningen, is dit voor woonconsumenten zeker geen prioriteit. Voor consumenten zijn juist lage woonlasten en ruimte van belang. Ook bij de ontwikkeling van woonmilieus met verschillende leefstijlen en culturen is een groot verschil te zien tussen de mening van professionals en de consument. Onder de professionals geeft bijna twee derde (61%) aan dat het belangrijk is om leefstijlen en culturen te mengen. Woonconsumenten hechten hier aanzienlijk minder waarde aan (31%). Percentage (zeer) belangrijk Energieneutrale woningen Een groene woonomgeving Een woonomgeving met veel voorzieningen 58%* 92% 85% 76% 84% 73% 74% Juist de oudere generatie vindt het beduidend belangrijker dat een woning energieneutraal is, maar liefs 74% van de 55- plussers vindt dit. Van mensen onder de 55 ligt dit percentage rond de 50%. Een woonomgeving met veel verschillende leefstijlen en culturen Lage woonlasten Een woonomgeving met veel ruimte 31%* 61%* 58%* 52%* 81% 76% 89% 89% van de corporaties vindt lage woonlasten (zeer) belangrijk terwijl dit percentage bij gemeenten (63%) en bij ontwikkelaars (38%) beduidend lager ligt. Een autovrije woonomgeving 24%* 23%* Professionals Consumenten * % neutraal meer dan 25%. 9

Duurzaamheid versus snelheid Invloed op bouwtempo Energieneutrale nieuwbouw is een vanzelfsprekendheid Hogere energie eisen belemmeren het bouwtempo Het bouwtempo is belangrijker dan verduurzamen 72% 28% 76% on Zoals al eerder bleek staat verduurzamen voor de professional boven aan het prioriteitenlijstje. Het merendeel van de professionals zegt dan ook dat energieneutrale nieuwbouw een vanzelfsprekendheid is. Bij gemeenten ligt dit percentage iets lager. Als de woonconsument een nieuwbouwwoning koopt, wil het merendeel dat deze woning energieneutraal is (62%). Slechts een klein deel van de vakwereld is van mening dat hogere energie eisen het bouwtempo belemmeren (28%). Onder ontwikkelaars (42%) en corporaties (44%) ligt dit aandeel hoger dan onder gemeenten (28%) en overige overheden (8%). De verschillende marktpartijen zijn overwegend on met de stelling dat het bouwtempo belangrijker is dan verduurzaming. Het feit dat hogere energie eisen dus mogelijk vertragend werken, wordt op de koop toe genomen. 11

Duurzaamheid versus snelheid Verkopen corporatiewoningen Het beeld is ontstaan dat corporaties bewust energie slurpende woningen van de hand doen, om sneller te voldoen aan de duurzaamheidsnormen. Het merendeel van zowel professionals (62%) als consumenten (55%) vindt dit onacceptabel. Bij de consumenten zegt 65% dat corporaties verplicht de woning moeten verduurzamen voor de verkoop. Wederom blijkt dat 55-plussers hier actiever in zijn (76%). Van de woonconsumenten onder de 35 jaar is 55% het met deze stelling. Bij professionals zijn het vooral gemeenten, overige overheden en ontwikkelaars die vinden dat corporaties eerst moeten verduurzamen, voordat er verkocht mag worden. Corporaties zelf zijn hier een stuk minder van overtuigd. Als een woningcorporatie een woning wil verkopen, moeten zij deze eerst verduurzamen tot de gestelde energienormen Professionals Consumenten Professionals Alles wat bijdraagt aan verduurzamen van de woningvoorraad is wenselijk, maar de vraag of dat 'afdwingbaar' is. Consumenten Alle kleine beetjes helpen bij verduurzamen. Grotere corporaties hebben daar naar mijn idee de middelen en mensen voor. 54% 29% Woningcorporaties 65% 76% 55-plussers Maatschappelijke verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie. De koper van een niet duurzame corporatiewoning zal die woning waarschijnlijk zelf gaan verduurzamen en betalen dan ook minder voor die woning aan de corporatie. Laat eigenaren zelf kiezen. Niet betuttelen en te veel willen verzorgen. Een koper zal de woning zelf minder snel verduurzamen. Zolang de koper weet wat hij koopt, is het in orde. Op deze manier is de koopprijs lager en kan de nieuwe eigenaar zelf bepalen hoe die zijn woning energievriendelijker maakt. 12

Locatie Stedelijke verdichting of uitleglocaties Professionals Marktpartijen verschillen sterk van mening over wáár er gebouwd moet worden. Gemeenten, overige overheden en corporaties vinden dat ontwikkelaars te makkelijk grijpen naar oude reflexen door te bouwen op uitleglocaties buiten de stad. Ontwikkelaars zijn het daar veel minder mee. En waar meer dan de helft van de ontwikkelaars het is met de stelling dat de ruimtelijke ordening-wereld geobsedeerd is door stedelijke verdichting en daarbij de woonbehoefte van mensen vergeet, zijn gemeenten en corporaties het vaker on met deze stelling. Ontwikkelaars bouwen teveel op uitleglocaties buiten de stad, die we op lange termijn niet nodig hebben 65% 38% Ontwikkelaars De ruimtelijke ordening-wereld is geobsedeerd door stedelijke verdichting en vergeet de woonbehoefte van mensen 48% on 54% Ontwikkelaars Woonconsument Een opvallend grote groep consumenten zegt best ruimte te willen opgeven om daarmee groene ruimte te kunnen sparen. Met name de groep jonger dan 35 jaar en boven de 55 jaar is het hier mee. Daarnaast staat nog 38% neutraal in deze stelling. Wanneer buiten de stad wordt gebouwd, is men het er over dat het in ieder geval bij OV-knooppunten moet gebeuren. Hoe ouder men is, hoe vaker men het is met deze stelling. Ik wil best ruimte opgeven, als we daarmee groene ruimte buiten de stad kunnen sparen 37% * Als je buiten de stad bouwt, dan in elk geval bij goede OV-knooppunten 70% 83% *Neutraal 38% 55-plussers 14

Locatie Ruimte in de stad en groen Beschikbare ruimte Er is voldoende ruimte in de stad, maar die moet beter benut worden Er zijn voldoende mogelijkheden voor nieuwbouw in de stad De ruimte in de grote steden wordt steeds beperkter. Een actueel vraagstuk in de wereld van ruimtelijke ordening is of er verdicht moet worden in de steden of dat er gekozen wordt voor uitleglocaties buiten de stad. Gemeenten, overige overheden en corporaties zijn het met de stelling dat er voorlopig voldoende ruimte is in de stad, maar dat we harder ons best moeten doen om deze te benutten. Ontwikkelaars zijn het hier een stuk minder vaak mee. Professionals 63% 38% Consumenten 38% * Ontwikkelaars *Neutraal 32% Recht om in het groen In het te wonen groen wonen Iedereen heeft het recht om buiten de stad in het groen te wonen Bijna twee derde van de Nederlanders vindt dat iedereen het recht heeft om buiten de stad in het groen te wonen. Slechts één op de drie gemeenten en corporaties onderschrijft deze stelling. Bijna de helft van deze marktpartijen is het zelfs on met deze stelling. De mening van ontwikkelaars zit dichter tegen de mening van de woonconsument aan. Professionals 30% 54% Ontwikkelaars Consumenten 65% * *Neutraal 25% 15

Aanbesteden Stelling: Gemeenten hebben voldoende kennis om het aanbesteden van een gebiedsontwikkeling te laten slagen Een groot deel van de corporaties en ontwikkelaars is het met deze stelling. Zelfs 1 op de 5 gemeenten erkent dit gebrek aan kennis. Stelling: Gemeenten grijpen te snel naar het aanbestedingsinstrument Ontwikkelaars zijn het hardgrondig met deze stelling. Corporaties en gemeenten zelf staan hier neutraler in. Stelling: Bij het aanbesteden van een gebiedsontwikkeling geef ik de voorkeur aan partnerselectie boven planselectie Bij ontwikkelaars is (logischerwijs) een grotere voorkeur voor partnerselectie in plaats van planselectie. Wederom zijn de meningen van gemeenten en corporaties hierover verdeeld. Gemeente 52% 21% 20% 8% 21% 32% 34% 13% 30% 32% 21% 16% Woningcorporatie 22% 33% 31% 13% 29% 40% 11% 20% 31% 27% 24% 18% Ontwikkelaar 10% 14% 71% 90% 62% 24% 10% (Zeer) mee Neutraal (Zeer) mee on Weet niet/ geen mening Grootste knelpunten (open antwoorden) Onvoldoende kennis en ervaring binnen de gemeente. Aanbesteden gaat nog te vaak over laagste prijs terwijl andere items minstens zo belangrijk zijn voor een goede gebiedsontwikkeling. De hoge kosten voor partijen, voor zowel de uitvragende partij als de inschrijvers. Duurt toch al gauw 4 tot 5 maanden met alle procedurestappen. Grootste knelpunt is dat op het moment van aanbesteding nog niet precies bekend is wat het resultaat van de aanbesteding moet zijn. Dat de uiteindelijke partner en/of het uiteindelijke plan toch niet volledig voldoet aan de vooraf gestelde ambitie en doelen. 17

Woonruimteverdeling Professionals Woningcorporaties zijn positief over hoe de woonruimteverdeling geregeld is. Gemeenten zijn wat meer verdeeld, aangezien zij ook de particuliere huur- en koopmarkt meenemen. De woonruimteverdeling is in mijn werkgebied goed geregeld Gemeente Woningcorporatie 40% * 67% *Neutraal 34% Woonconsument Veel zoeksystemen zijn de afgelopen jaren gedigitaliseerd en online zoeken heeft de overhand genomen. Met name jongeren zijn hier meer bedreven in en dat is terug te zien in de resultaten. Jongere woonconsumenten zijn positiever over het zoeken (bij alle type woningen) dan ouderen. Sociale huurwoningen zoeken is goed geregeld in de gemeente 25% Middeldure huurwoningen zoeken is goed geregeld in de gemeente 27% * Dure huurwoningen zoeken is goed geregeld in de gemeente 36% * *Neutraal 33% *Neutraal 25% 19

Participatie Communicatie en participatie Gemeenten en corporaties moeten hun inwoners en huurders steeds meer betrekken bij hun beleidsvorming. Maar hoe ervaart de woonconsument dit? Gemeenten en corporaties geven in acht van de tien gevallen aan dat zij hun participatiebeleid goed op orde hebben. Corporaties zijn hierin zelfs nog wat positiever dan gemeenten. Circa één op de vijf woonconsumenten heeft ervaren dat zij daadwerkelijk benaderd zijn om hun woonwensen of mening te delen of om mee te denken bij beleidsvorming. Het participatiebeleid bereikt dus maar een klein deel van de doelgroep. Woonwensen vragen van consumenten Communicatie en participatie - (zeer) mee 22%* 84% Gemeenten en corporaties zijn ervan overtuigd hun participatiebeleid goed geregeld te hebben. Mening vragen van woonconsumenten Consumenten bij beleidsvorming betrekken 18%* 24%* 83% 80% Professionals Consumenten Consumenten zijn het hier veel minder mee. Partijen lijken met hun participatiebeleid dus slechts een klein deel van hun doelgroep te bereiken. * Meer dan 25% neutraal 21

Contact Meer weten over het onderzoek of zelf een thema onderzoeken? Annika van Wensveen, Project Manager Annika houdt zich binnen USP Marketing Consultancy bezig met vraagstukken op het gebied van optimalisatie van dienstverlening, klanttevredenheid en leefbaarheid. T: 010 800 2706 E: vanwensveen@usp-mc.nl Wiebe de Ridder, Business Unit Manager Wiebe werkt als teammanager en consultant aan vraagstukken op het gebied van wonen, vastgoed en maatschappelijke ontwikkelingen. T: 010 206 6900 E: deridder@usp-mc.nl 23

USP Wonen en Vastgoed USP Marketing Consultancy voorziet als marktonderzoeksbureau woningcorporaties, ontwikkelaars, vastgoedbeleggers- en beheerders, gemeenten en zorginstellingen van essentiële marktinformatie. Met onze professionele inzichten geven wij antwoord op actuele thema s, waarmee onze klanten succesvol in deze markt kunnen opereren. Woningcorporaties Strategisch voorraadbeleid, customer journey en risicoprofielen Optimalisatie dienstverlening en customer journey Bepalen prioriteiten investeringen woningen en leefbaarheid Inzicht in (risico)profielen van huurders USP is mede grondlegger van de Aedes Benchmark. Ontwikkelaars Haalbaarheid (woon) concepten, locaties en marktverkenning Nieuwe (woon)concepten: Optimaal rendement Haalbaarheid & voorwaarden Uitwerking concept Input voor marketing & sales Daarnaast ook klantsegmentatie en reputatie onderzoek. Vastgoedbeleggers & - beheerders Customer journey, portefeuille beleid, klantsegmentatie Bepalen kansen beleggingsportefeuille Optimalisatie prestaties beheerders Haalbaarheid & locatieonderzoek Winkels, kantoren en woningen Gemeenten Woonvisies, participatie en prestatieafspraken Woningbehoeften & - prognoses Vertaling naar woningen en leefbaarheidsmaat-regelen en voorzieningen. Invulling participatiebeleid Afstemming en onderzoek in kader van prestatieafspraken Zorginstellingen Toekomstbestendige woonzorglocaties Ontwikkeling, toetsing en vermarkten van woonzorgconcepten Woonwensen senioren Aanvullende diensten en voorzieningen 24

17 May 2018, USP Marketing Consultancy B.V. De in deze uitgave vermelde gegevens zijn strikt vertrouwelijk en alle hierop betrekking hebbende auteursrechten, databankrechten en overige (intellectuele) eigendomsrechten worden uitdrukkelijk voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van USP Marketing Consultancy B.V. verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden.