Raamovereenkomst DUO. utrecht vernieuwt

Transcriptie

1 Raamovereenkomst DUO utrecht vernieuwt

2

3 Raamovereenkomst DUO utrecht vernieuwt Tekst en toelichting Utrecht, november 2005

4 Tekst Communicatiegroep DUO Ontwerp en opmaak CARTA grafisch ontwerpers bv, Utrecht Druk Stolwijk,Amsterdam Derde geheel herziene druk november 2005

5 Inhoudsopgave Woord vooraf 7 Deel 1 Toelichting 9 1 DUO in perspectief Aanleiding Uitgangspunten Addendum 15 2 De DUO-overeenkomst Inhoud van de overeenkomst Opgave tot Financiële spelregels 19 Deel 2 Tekst met bijlagen 21 Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave 23 Bijlage 1 Besluitenlijst inzake erfpacht 37 Bijlage 3 Grafiek grondquote 47 Bijlage 4 Lijst met complexen met afwijkende uitpond-converzie 49 Bijlage 5 Interne STUW-afspraak kernvoorraad per corporatie per Bijlage 6 Indicatieve opgave eerste vier jaar per corporatie 53 Deel 3 Addendum 55 Addenedum behorende bij de Raamovreenkomst de Utrechtse Opgave 57 I Herijking van de Raamovereenkomst 58 II Te actualiseren contractbepalingen in de Raamovereenkomst 59 III Te actualiseren bijlagen bij de Raamovereenkomst 60

6 Woord vooraf Utrecht is een fantastische stad om in te wonen en te werken en dat moet zo blijven! Onder dit motto is in de eerste helft van 2001 het DUO-akkoord tot stand gekomen. De partijen die het akkoord ondertekenden, de Gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties, staan gezamenlijk voor De Utrechtse Opgave: een forse ingreep in de Utrechtse woningvoorraad door nieuwbouw, vervanging en verbetering. Met als doel een verhoging van de kwaliteit van de woningvoorraad en een vergroting van de keuzemogelijkheden voor de Utrechtse burger. En met als uiteindelijk doel: het bestendigen van Utrecht als een aantrekkelijke woon- en werkstad. Vier jaar na de ondertekening van het DUO-akkoord hebben de contractpartijen de afspraken in deze Raamovereenkomst opnieuw bevestigd.vier jaar waarin de partijen hun organisatiestructuur optimaal hebben ingericht op het behalen van de gestelde opgave, randvoorwaarden verder zijn uitgewerkt, aanvullende afspraken zijn vastgelegd en vele concrete projecten van start zijn gegaan. Om nog duidelijker te maken wat het resultaat van de operatie zal zijn, gaat DUO nu verder onder het motto Utrecht Vernieuwt. De afspraken uit deze overeenkomst zijn inhoudelijk niet veranderd, wel geactualiseerd. Deze actualisaties zijn opgenomen in een Addendum. Dit boek bevat de integrale tekst van het oorspronkelijke akkoord met de bijlagen en de actualisaties op het akkoord in het addendum. Eén bijlage, het Stedelijk Protocol DUO, is in aangepaste en aangevulde vorm als aparte publicatie uitgebracht. Officiële ondertekening van de DUO-overeenkomst op 10 juli 2001 op het stadhuis Utrecht. Van rechts naar links: J. Sprong (voorzitter De Bundeling), M.L. van Kleef (wethouder R.O. en Wonen, gemeente Utrecht), J. J.G.M. Klinkenberg (directeur Bo-Ex 91, voorzitter STUW), W. Duijster (directeur Mitros), L.Verheul (directeur Woonstichting Vleuten/De Meern), M.E. van der Werf (hoofd strategie&ondersteuning SSH Utrecht), Th.Van Dam (directeur Amnis/De Genuagroep) utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO 7

7 Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave Deel 1 Toelichting Utrecht Vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 9

8 utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 10

9 1 DUO in perspectief Op 10 juli 2001 ondertekenden de wethouder R.O. en Wonen van de Gemeente Utrecht en de directeuren van de Utrechtse woningcorporaties Amnis / De Genuagroep (tegenwoordig Portaal), BO-EX 91, Mitros, SSH Utrecht en Woonstichting Vleuten-De Meern (tegenwoordig GroenrandWonen), samenwerkend in de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW), de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave. De stedelijke huurdersorganisatie De Bundeling was betrokken bij de opstelling van de raamovereenkomst en was medeondertekenaar van de belangrijkste bijlage, het Stedelijk Protocol. 1.1 Aanleiding Gecombineerde strategie De ontwikkeling van Leidsche Rijn én tegelijkertijd de verbetering van de woningvoorraad in de bestaande stad bieden Utrecht een unieke mogelijkheid om een aantrekkelijke woon- en werkstad te blijven. Daarvoor is het nodig dat in de toekomst de hoeveelheid sociale huurwoningen in de kernvoorraad gegarandeerd voldoende blijft in verhouding tot de omvang tot de doelgroep. Bovendien moet de kernvoorraad van een betere kwaliteit worden. Daarnaast moet het aanbod van aantrekkelijke huur- en koopwoningen groeien voor burgers die hogere kwaliteit willen en dat kunnen betalen. Kortom, de keuzemogelijkheden voor de Utrechtse burger voor een nieuwe woning moeten worden vergroot. De Gemeente Utrecht en de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) delen deze toekomstvisie.tegelijkertijd investeren in een uitbreiding van de stad én in verbeteringen in het bestaand stedelijk gebied vormen dan ook de belangrijkste redenen voor het sluiten van de DUO-overeenkomst. De communicerende vaten van de bestaande stad en Leidsche Rijn leveren de mogelijkheid om een fundamenteel veranderingsproces op gang te brengen. Kwalitatief goede woningen van verschillende typen en prijsklassen in aantrekkelijke, leefbare woonmilieus in de bestaande stad en Leidsche Rijn zijn daarbij de inzet. Deze strategie zorgt ervoor dat huurders die al langer op zoek zijn naar een aantrekkelijke woning, eindelijk een geschikte woning in Utrecht kunnen bemachtigen.veelal stromen huurders door naar een duurdere woning. Een deel van hen laat een goedkopere woning in de kernvoorraad achter die beschikbaar komt voor de eigenlijke doelgroep. Huurders die aangewezen zijn op een woning in de kernvoorraad, kunnen door de DUO-overeenkomst een kwalitatief betere woning krijgen door renovatie van bestaande woningen of door het betrekken van een nieuwbouwwoning in Leidsche Rijn of in de bestaande stad.voor de stad betekenen deze verschuivingen het bereiken van een evenwichtigere bevolkingssamenstelling in wijken door een spreiding van huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen. Bovendien vergroot de beweging het draagvlak voor voorzieningen in de wijken. Zowel het rijks- als het gemeentelijke beleid zijn gericht op vitalisering van de stad en op het utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 11

10 vergroten van de keuzemogelijkheden voor bewoners. Het beleid van de Gemeente Utrecht is gericht op het doorvoeren van een geleidelijke verandering in de samenstelling van de woningvoorraad en woonmilieus volgens het scenario de vitale stad. Dit scenario is beschreven in de nota Wonen naar wens:wonen in Utrecht in de 21ste eeuw. De nota is in het jaar 2000 door de Gemeenteraad vastgesteld. Partners De woningcorporaties en de gemeente staan samen voor de verbetering van de stad. Een gezamenlijke, gecoördineerde investeringsstrategie levert de beste garantie om de gewenste kwaliteitsverbetering tot stand te brengen. De corporaties investeren in de woningvoorraad en de directe woonomgeving, de gemeente in de hoofdinfrastructuur en openbare voorzieningen. Woningcorporaties hebben een andere rol in dit soort processen gekregen dan vroeger. Met het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) van 1993 is de relatie tussen overheid en woningcorporaties fundamenteel veranderd. Sindsdien zijn de woningcorporaties zelfstandige organisaties geworden met een maatschappelijke doelstelling. Zij voeren onafhankelijk van de overheid een eigen bedrijfsvoering, zijn zelf verantwoordelijk voor hun activiteiten en krijgen in principe geen overheidssubsidies meer. De woningcorporaties maken echter wel afspraken met de gemeentelijke overheid over de te leveren prestaties op het gebied van de volkshuisvesting. Die prestaties hebben onder andere betrekking op omvang, kwaliteit en beheer van de sociale woningvoorraad; de huisvesting van de doelgroep van mensen die gezien hun inkomen of situatie recht hebben op een woning in de sociale sector, leefbaarheid en participatie van bewoners. De volkshuisvestelijke prestaties worden getoetst door het Ministerie van VROM. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) maakt jaarlijks in opdracht van het Rijk een financiële beoordeling van de woningcorporaties. Het is duidelijk dat de nieuwbouw en verbetering van bestaande woningen in de kernvoorraad grote sommen geld vragen die niet via een hogere huurprijs terugverdiend kunnen worden. Immers, woningen in de kernvoorraad moeten betaalbaar blijven. De woningcorporaties moeten dit tekort zelf opbrengen. Onderzoek van het CFV heeft aangetoond dat de Utrechtse corporaties te weinig geld beschikbaar hebben om dit tekort te kunnen financieren. Daarom is in de DUO-overeenkomst afgesproken dat woningcorporaties delen van hun bestaande woningbezit kunnen verkopen en duurdere woningen bouwen en verkopen om meer inkomsten te krijgen. De gemeente ondersteunt dit door afspraken te maken over de grondexploitatie. Die opbrengsten kunnen dan weer gebruikt worden voor de financiering van goedkope huurwoningen. In de DUO-overeenkomst hebben de gemeente Utrecht en de woningcorporaties afgesproken op welke wijze dit kan gebeuren. Bewoners De herstructurering is een proces waarin belanghebbenden zoveel mogelijk moeten participeren. Naast de gemeente en de woningcorporaties vormen bewoners een essentiële en actieve schakel. In het Protocol Overleg, onderdeel van het Stedelijk Protocol DUO (bijlage 2 van de utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 12

11 Raamovereenkomst DUO), is de rol van bewonersorganisaties bij het proces van herstructurering vastgelegd. Daarnaast hebben individuele bewoners bepaalde rechten en plichten bij de uitvoering van de plannen.als individuele bewoners benadeeld worden door de uitvoering van de plannen moeten er duidelijke en billijke financiële vergoedingen zijn. Daarvoor is het Algemeen Sociaal Projectplan ontworpen. Beide stukken zijn samen met de Bundeling, de stedelijke huurdersorganisatie, opgesteld en ondertekend. In de afgelopen vier jaar is het Protocol Overleg aangevuld met afspraken over het betrekken van (toekomstige) bewoners bij nieuwbouw. Ook is een speciale DUO-urgentie in het leven geroepen, die het bewoners gemakkelijker maakt een andere woning, nieuwbouw of bestaand, te vinden in de eigen buurt. Deze regeling is in het Algemeen Sociaal Projectplan opgenomen. Het Stedelijk Protocol DUO omvat dus het Protocol Overleg en het Algemeen Sociaal Projectplan. Het Stedelijk Protocol is niet in deze, maar in een aparte uitgave vervat. In die uitgave staan ook de aanvullende afspraken die gemeente en corporaties gemaakt hebben ten aanzien van de begeleiding van bewoners bij sloop en renovatie en het beheer van de openbare ruimte tijdens de uitvoering van een project. Contracten De DUO-overeenkomst heeft een looptijd van 15 jaar en kent een grote ambitie. In die lange periode tot 2015 kan er natuurlijk veel veranderen. Niet in de laatste plaats in de maatschappelijke, politieke of economische context. Daarom heeft de overeenkomst het karakter van een inspanningsverplichting. Om de deal echter concreter en meer verplichtend te maken sluit de Gemeente Utrecht met elke afzonderlijke Utrechtse woningcorporatie iedere vijf jaar een contract over de concrete opgave ter uitwerking van de Raamovereenkomst. Deze afspraken worden samengebracht in de Mantelcontracten. Het eerste Mantelcontract had overigens een looptijd van vier jaar (2002 tot en met 2004). Het tweede Mantelcontract is in juni 2005 ondertekend en behelst de opgave tot en met De Mantelcontracten zijn elk in een aparte publicatie uitgebracht. 1.2 Uitgangspunten Kernvoorraad Om bovenstaande ambities te verwezenlijken hebben partijen in de DUO-overeenkomst een vijftal type afspraken gemaakt, die als uitgangspunt dienen voor het beleid. Op de eerste plaats moet er een balans zijn tussen de omvang van de kernvoorraad en het aantal bewoners dat gezien inkomen en situatie gebruik kan en wil maken van woningen in de sociale sector. Daarbij wordt tevens gestreefd naar een verbetering van de kwaliteit van de woningen in de kernvoorraad. Overigens kiezen niet alle doelgroephuishoudens voor een woning in de sociale huursector. Ongeveer 35% van de Utrechtse doelgroephuishoudens woont op dit moment in een particuliere huur- of koopwoning.tegelijkertijd wordt een deel van de kernvoorraad (ca. 45%) niet door huishoudens uit de doelgroep bewoond, maar door huurders met een hoger inkomen. utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 13

12 De kernvoorraad omvat drie soorten woningen: a) zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot maximaal EUR 424,00 per maand, ook wel bereikbare woningen genoemd (prijspeil ) b) zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot van minimaal EUR 424,00 tot maximaal EUR 498,00 per maand, ook wel betaalbare woningen genoemd (prijspeil ) c) niet vrij verhandelbare koopwoningen, d.w.z. woningen die onder bepaalde voorwaarden alleen door woningcorporaties gekocht en verkocht mogen worden, zoals maatschappelijk gebonden eigendom. In de DUO-overeenkomst worden voor het eerst afspraken gemaakt over de categorie betaalbare woningen. Deze woningen worden op dit moment ook aan niet-doelgroephuurders toegewezen.veel doelgroephuurders maken echter wel gebruik van woningen met deze huurprijzen. In de toekomst willen gemeente en corporaties deze woningen exclusief aan de doelgroep gaan verhuren. Spreiding huur en koop In Utrecht moeten tevens voldoende, aantrekkelijke duurdere huur- en koopwoningen zijn voor hogere inkomensgroepen.woningen in de verschillende prijsklassen moeten evenwichtig verspreid worden over de stad, zowel in de bestaande stad als in Leidsche Rijn. In Utrecht-Oost wordt de kernvoorraad op peil gehouden. Het is daarbij het doel om te komen tot leefbare buurten met een divers samengestelde bevolking, een aantrekkelijke woonomgeving en voldoende draagvlak voor wijkvoorzieningen. Financiering Woningcorporaties moeten de onrendabele investeringen in renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen zelf financieren. Dit gebeurt door de nieuwbouw en verkoop van vrije sector koopwoningen in Leidsche Rijn en op herstructureringslocaties in de bestaande stad. Een andere wijze om de noodzakelijke middelen te genereren is de verkoop van bestaande sociale huurwoningen. De gemeente levert aan de beperking van de onrendabele investeringen een bijdrage door afspraken te maken over de grondexploitatie. De DUO-overeenkomst geeft de wijze aan waarop dat gebeurt. Invloed bewoners Bewoners moeten betrokken worden en invloed kunnen uitoefenen op planvorming en planuitvoering. In het Stedelijk Protocol DUO (de belangrijkste bijlage van de overeenkomst) is een en ander gedetailleerd geregeld. Zoals eerder vermeld, is van het Protocol een aparte uitgave gemaakt. Gemeentelijke beleidspunten Bij uitvoering van het akkoord wordt in beginsel gewerkt volgens de methode van wijkgericht werken zoals verwoord in het Collegeprogramma Utrecht in Uitvoering. Ook wordt uitgegaan van het scenario de vitale stad uit de beleidsnota Wonen naar Wens. utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 14

13 1.3 Addendum In de Raamovereenkomst is bepaald dat deze periodiek zal worden bekeken op werking en houdbaarheid van de afspraken. Dat is in 2005 gebeurd en corporaties en gemeente zijn de volgende aanvullingen overeengekomen. De afspraken in de Raamovereenkomst zullen worden uitgevoerd in drie periodes van vier c.q. vijf jaar.voor iedere deelperiode zal een Mantelcontract worden afgesloten, waarin concrete afspraken en de verplichte vijfjarige opgave zijn opgenomen. Daarnaast is een aantal contractbepalingen en een aantal bijlagen bij de Raamovereenkomst geactualiseerd. Het betreft de volgende bepalingen. - De huurprijsgrenzen van de verschillende categorieën binnen de kernvoorraad zijn aangepast op basis van de gebruikte indexeringen (artikel 1.5). - De indexering van de grondquote (artikel 3.3.3) is vereenvoudigd. - De tekst van artikel 3.5 (Financiële afspraken bij conversie en bestemmingswijziging) is aangepast. - De tekst van artikel 10.1 (Omvang van de kernvoorraad) is aangepast op de indexering van de huurprijsgrenzen). Aan het Stedelijk Protocol (bijlage 2 bij de Raamovereenkomst) zijn afspraken toegevoegd omtrent de DUO-urgentie en het betrekken van bewoners bij het maken van nieuwbouwplannen. Dit Stedelijk Protocol is opgenomen in een aparte uitgave. Het volledige Addendum staat in deel 3 van deze uitgave (pag. 55 e.v.). utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 15

14 utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 16

15 2 De DUO-overeenkomst De DUO-overeenkomst bestaat uit een Raamovereenkomst en 6 bijlagen. In de Raamovereenkomst worden met name de opgave tot 2015 geregeld, alsmede een aantal spelregels. Bijlage 2 (Stedelijk Protocol DUO) is in een aparte publicatie ondergebracht 2.1 Inhoud van de overeenkoms Algemeen Het DUO-akkoord formuleert de ambitie en omvang van de investeringsopgave in de sociale woningsector, de wijze van financiering en randvoorwaarden voor de uitvoering. De DUO-overeenkomst bestaat uit een Raamovereenkomst en een aantal bijlagen. De meeste bijlagen behoeven verder geen toelichting. Bijlage 1 bevat een besluitenlijst inzake erfpacht die door DUO buiten werking is gezet. Bijlage 3 bevat een grafiek die aangeeft hoe de grondwaarde van koopwoningen verloopt. Bijlage 4 bevat een lijst met afwijkende uitpond-conversies. In bijlage 5 wordt de verdeling van de kernvoorraad onder de Utrechtse corporaties per 1 januari 2005 vastgesteld. In bijlage 6 ten slotte is een getalsmatige indicatie gegeven van de plannen van de corporaties voor de komende vier jaar. Bijlage 2, het Stedelijk Protocol, wordt in een apart boekje uitgebracht. Raamovereenkomst In de Raamovereenkomst wordt een richtinggevende opgave geformuleerd voor 2015 en een concrete opgave tot 1 januari 2005 vastgesteld. De langetermijnopgave heeft een intentioneel karakter, omdat zij beïnvloed kan worden wordt door ontwikkelingen op de woningmarkt en de maatschappelijke, politieke en economische situatie.voor een meer overzienbare tijdsperiode van vier of vijf jaar is het wel mogelijk harde afspraken te maken over de omvang van de kernvoorraad, verkoop, renovatie en vervangende nieuwbouw van woningen. Met elke woningcorporatie afzonderlijk sluit de gemeente vier- c.q vijfjarige deelovereenkomsten over haar specifieke opgave. Naast de doelstellingen bevat de Raamovereenkomst spelregels. De belangrijkste spelregels gaan over de financiering van de opgave en de taakverdeling tussen gemeente en woningcorporaties. Voorts bevat de overeenkomst afspraken over monitoring van de woningvoorraad, een herijking van de overeenkomst als doelstellingen en financiering daartoe aanleiding geven, een exit-regeling voor ontbinding van de overeenkomst, een geschillenregeling bij conflicten en een overdrachtsbepaling. utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 17

16 2.2 De opgave tot 2015 Algemeen De woningcorporaties en de gemeente willen de woningvoorraad fundamenteel aanpakken. De intentie is dat ongeveer 12% (ca woningen) van de bestaande Utrechtse woningvoorraad (ca woningen) de komende 15 jaar wordt gerenoveerd of herontwikkeld. Daarnaast vindt een substantiële uitbreiding van de woningvoorraad met ca woningen plaats door investeringen van de woningcorporaties in de bestaande stad en Leidsche Rijn. De aantallen woningen zijn gebaseerd op de huidige kennis van de woningvoorraad en de woningmarkt. Natuurlijk investeren ook andere partijen in de woningvoorraad in de stad. Zo wordt bijvoorbeeld 70% van de nieuwbouw in Leidsche Rijn door andere partijen gerealiseerd. Concrete aanpak De aanpak van de corporaties bestaat uit vier ingrepen (prijzen prijspeil ): Nieuwbouw In de sociale-huursector worden ca woningen gebouwd ter uitbreiding, waarvan in Leidsche Rijn en in de bestaande stad. In Leidsche Rijn (Utrecht) bestaat de helft uit bereikbare (huurprijs tot fl. 830,-) en de helft uit betaalbare (huurprijs tot fl. 973,-) huurwoningen. Daarnaast worden ca niet vrij verhandelbare koopwoningen gebouwd. De corporaties mogen op vrije locaties in Leidsche Rijn en de bestaande stad maximaal 600 woningen bouwen in de vrije sector om uit de opbrengsten de sociale woningbouw in (het oude Utrechtse gedeelte van) Leidsche Rijn te kunnen bekostigen. Deze afspraak dateert nog uit de prestatie-afspraken van Herontwikkeling Ongeveer sociale huurwoningen in de bestaande stad worden vervangen door sociale huurwoningen en koopwoningen in de vrije sector. Renovatie Ca sociale huurwoningen in de bestaande stad worden gerenoveerd. Verkoop sociale huurwoningen Onder voorwaarde dat de kernvoorraad op peil blijft en de spreiding van de kernvoorraad over de stad evenwichtig is, mogen woningcorporaties sociale huurwoningen verkopen. In de mantelcontracten met de corporaties wordt dit uitgewerkt. 1 Ter vergelijking: het prijspeil van fl 830,- op kwam overeen met d 431,- op en fl 973,- met d 506,-. utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 18

17 2.3 Financiële spelregels Integrale herontwikkeling De financiële spelregels in het DUO-akkoord zijn erop gericht de totale verander- en uitbreidingsopgave in de woningvoorraad financieel haalbaar te maken. De overeenkomst gaat ervan uit dat er in principe geen subsidie beschikbaar is voor nieuwbouw en renovatie. De verdiencapaciteit in de markt zal via het ondernemerschap van de woningcorporaties benut moeten worden. Om dit concreet te regelen is in de overeenkomst vastgelegd dat de herontwikkeling van vervangingslocaties integraal plaatsvindt voor rekening en risico van de woningcorporaties. De gronden bouwexploitatie op herontwikkelingslocaties blijft dus in één hand. De verkoopwaarde van een koopwoning bestaat voor een deel uit de waarde van de grond. Ontwikkelaars betalen deze waarde normaliter aan de gemeente ter dekking van de grondexploitatie. In de DUO-overeenkomst is echter afgesproken dat de te realiseren grondopbrengst op de herontwikkelingslocaties door de betreffende corporatie dus níet behoeft te worden afgedragen. Dit betekent dat de corporaties koopwoningen kunnen bouwen op de herstructureringslocaties op de locaties worden de gesloopte sociale huurwoningen voor 2/3 vervangen door koopwoningen zonder dat zij de economische meerwaarde van de grond hoeven af te dragen aan de gemeente, althans tot een zekere grens. Die meerwaarde wordt volgens een bepaalde formule uitgerekend. In de situatie vóór-duo moesten corporaties, volgens het Utrechtse erfpachtsysteem, de meerwaarde, die ontstaat bij de transformatie van huur naar koop, wél afdragen. Maar omdat de herontwikkeling van de locaties integraal plaatsvindt voor rekening van de corporaties, moeten zij wel de inrichting van de openbare ruimte, zoals ontsluitingswegen, geluidswerende voorzieningen die niet de hoofdinfrastructuur betreffen, parkeren, trottoirs en groenvoorzieningen, bekostigen. Daarbij gelden de gebruikelijke kwaliteitseisen van de gemeente Utrecht. Het bouwprogramma, het stedenbouwkundig programma van eisen, het ontwerp en het bestek van de maaiveldinrichting en het civieltechnisch programma worden per locatie in onderling overleg vastgesteld. Per locatie worden daarnaast exploitatie-overeenkomsten voor de te realiseren voorzieningen afgesloten tussen corporaties en gemeente. De aanleg van de hoofdinfrastructuur is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Daarnaast is de gemeente verantwoordelijk voor besluitvorming over verordeningen en vergunningen en planologische-juridische processen, inclusief de verplichte inspraak. Op locaties in de uitbreidingsgebieden blijft de gemeente, als eigenaar van de grond, overigens volledig verantwoordelijk voor het bouwrijp maken van de grond en de inrichting van de openbare ruimte. Naast de aanleg van de micro-infrastructuur komen ook de vergoedingen aan bewoners van slooplocaties voor onder andere zelf aangebrachte voorzieningen en verhuiskosten voor rekening van de woningcorporaties. Het Protocol en het daarin vervatte Algemeen Sociaal Projectplan worden hierbij gevolgd. utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 19

18 Verkoop Met name om de onrendabele investeringen in de nieuwbouw van de sociale woningbouw te dekken kunnen de woningcorporaties, naast het nieuw bouwen van koopwoningen, sociale huurwoningen tegen de marktprijs verkopen. Een belangrijke voorwaarde is dat deze verkoop niet ten koste gaat van de afgesproken kernvoorraad en dat die bijdraagt aan een evenwichtige spreiding van huur- en koopwoningen over Utrecht. Utrecht Vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 20

19 Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave Deel 2 Tekst met bijlagen Utrecht Vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 1 21

20 utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 22

21 Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave De ondergetekenden, 1 de STUW, vertegenwoordigd door haar voorzitter, de heer J.J.G.M. Klinkenberg, 2 Stichting Genuagroep, tevens handelend onder de naam Amnis voor wonen en bouwen, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer Th. van Dam, 3 Stichting BO-EX 91, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer J.J.G.M. Klinkenberg, 4 Stichting Mitros, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer W. Duijster 5 SSH Utrecht, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer A.F.R. Jochems 6 Woonstichting Vleuten/De Meern, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw L.Verheul de ondergetekenden 1 tot en met 6 worden hierna gezamenlijk genoemd "de corporaties" en 7 de gemeente Utrecht, vertegenwoordigd door de wethouder Ruimtelijke Ordening,Wonen en Overvecht, mevrouw drs M.L. van Kleef, hierna te noemen "de gemeente" Overwegende als volgt: a b c d De gemeente Utrecht en de aan deze raamovereenkomst, verder te noemen overeenkomst, deelnemende corporaties staan de komende jaren voor een omvangrijke investeringsopgave. Deze opgave heeft zowel betrekking op de uitbreiding van de stad als op de herstructurering van het bestaand stedelijk gebied. De partijen zijn er van overtuigd dat via een integrale investeringsbenadering van uitbreiding en herstructurering, alsmede via een intensieve samenwerking de beste resultaten voor de partijen kunnen worden bereikt. Daartoe wensen partijen nadere afspraken te maken met betrekking tot de inspanningsverplichtingen die men binnen dat kader over en weer wensen aan te gaan, alsmede afspraken ter zake van de financiële spelregels die daarbij zullen worden gehanteerd. Bedoelde afspraken worden in het nakomende weergegeven en vormen voor partijen het kader waardoor in de toekomst hun onderlinge relatie wordt beheerst, naar de geest waar van men zich zal gedragen en vormt het toetsingskader voor eventuele verschillen van mening zoals deze eventueel later kunnen optreden. Dit alles uiteraard zolang als deze overeenkomst van kracht is. De partijen streven in alle redelijkheid naar een toereikende omvang van de toekomstige kernvoorraad in Utrecht voor zover dit gezien de omvang van de doelgroep, uitgaande van de gemeenschappelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van de gewenste kwaliteit van de voorraad, de optimale benutting en regionaal perspectief noodzakelijk wordt geacht. Partijen streven verder naar het verbeteren van de kwaliteit van de genoemde kernvoorraad. utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 23

22 e f g h i j Partijen zijn zich volledig bewust van het feit dat de in deze overeenkomst gehanteerde getallen en uitgangspunten gestoeld zijn op hetgeen partijen nu redelijkerwijs kunnen overzien. Partijen zijn het er dan ook over eens dat mede gezien de duur van deze overeenkomst deze getallen en uitgangspunten kunnen wijzigen. Dergelijke wijzigingen gaan niet in dan na gezamenlijk overleg De partijen streven naar een gedifferentieerde opbouw van de woningvoorraad in Utrecht (sociale huur, niet vrij verhandelbare koopsector en vrije sector huur en koop) van zowel de bestaande woongebieden als ook op de uitleggebieden. Deze samenwerking voldoet aan de uitgangspunten van het Grote Steden Beleid en het Investeringsbudget stedelijke vernieuwing, zoals door het Rijk gedefinieerd en door de gemeente aanvaard. Projecten in dat kader kunnen in aanmerking komen voor financiering van het programma van de samenwerking. Partijen verklaren zich in beginsel bereid bij de uitvoering van deze overeenkomst te werken volgens de beginselen van de in Utrecht gehanteerde methode van wijkgericht werken zoals deze zijn vastgelegd in het Collegeprogramma Utrecht in Uitvoering d.d. december Door middel van deze samenwerking kunnen corporaties ook effectiever invulling geven aan de prestatiegebieden zoals geformuleerd in het BBSH, zoals de volkshuisvestelijke en leefbaarheidsprestatiegebieden. De corporaties zijn bereid hun financiële vermogen aan te wenden voor de financiering van programma s in het kader van deze overeenkomst, mits dit past binnen de (wettelijke vereiste) financiële continuïteit (Centraal Fonds) en financierbaarheid (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) van hun bestaan en de daarmee samenhangende gewenste eigen vermogenspositie. Partijen respecteren ieders eigen verantwoordelijkheid op het gebied van hun bedrijfsvoering; interventies in deze worden over en weer vermeden. verklaren onder voorbehoud van goedkeuring door het College van burgemeester en wethouders en de Raad van de gemeente Utrecht en van de intern toezichthoudende organen van de afzonderlijke corporaties het volgende te zijn overeengekomen. 1 Definiëring van begrippen De in dit akkoord gehanteerde begrippen worden als volgt gedefinieerd: 1.1 Sociale huurwoning: iedere zelfstandige huurwoning in bezit van de corporaties met uitzondering van die huurwoningen, die bij de privatisering van het Woningbedrijf Utrecht in het kader van de erfpachtvoorwaarden door de gemeente Utrecht aan het Woningbedrijf zijn uitgegeven met expliciet de bestemming "wonen". bijlage Besluitenlijst: Besluitenlijst naar aanleiding van de onderhandelingen d.d. 3 januari 1996 tussen de utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 24

23 gemeente Utrecht en de Stichting Utrechtse woningcorporaties, inzake Erfpacht in Utrecht aangevuld met de allonge d.d. 26 maart 1996, zoals deze als bijlage C deel uitmaakt van de Overeenkomst Prestatie-afspraken Gemeente Utrecht STUW van november Grondwaarde van nieuwbouw sociale huurwoningen: de bedragen als vastgelegd in art. 2 van de Besluitenlijst van 3 januari 1996 inclusief de stapelingsfactoren vermeld in de bij de Besluitenlijst behorende bijlage. De grondwaarden, zoals die gelden in 2001 zullen nog tot 2005 met inachtneming van de indexeringsafspraak van art. 2 van de Besluitenlijst van toepassing blijven. 1.4 ISV: investeringsbudget stedelijke vernieuwing ofwel de subsidieregeling op dit gebied van de Rijksoverheid. 1.5 Kernvoorraad: dit is het (huur)woningbestand van corporaties in Utrecht bestemd voor de doelgroep, bestaande uit: zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot maximaal ƒ 830,- per maand (prijspeil ) en zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tussen minimaal ƒ 830,- per maand en maximaal ƒ 973,- per maand (prijspeil ) en door corporaties te realiseren niet vrij verhandelbare-koopwoningen. De genoemde huurprijzen zullen jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van de gemiddelde huurprijsstijging, zoals dat percentage door CBS wordt gepubliceerd. 1.6 De doelgroep: huishoudens, die op grond van (gezins)inkomen en/of andere sociale aspecten volgens het beleid van de gemeente c.q. landelijk beleid in aanmerking komen voor een woning uit de kernvoorraad. 1.7 Niet vrij verhandelbare-koopwoning: een door de corporaties gerealiseerde koopwoning bestemd voor de doelgroep, die duurzaam niet vrij verhandelbaar is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente. 1.8 Locatie: een te herontwikkelen gebied in samenhang met de vervanging van één of meerdere woningbouwcomplexen in bezit van een corporatie ofwel een nieuwbouwlocatie. 1.9 Planschade: schade, die een derde kan claimen op grond van artikel 49 Wet op de ruimtelijke ordening Bouwkavel: deze wordt door de gemeente aan de corporatie(s) beschikbaar gesteld op de gebruikelijke wijze.tot op heden is de leidraad daarvoor het rapport Technische randvoorwaarden oplevering bouwterrein d.d. december 1990, welke randvoorwaarden dienen te zijn geactualiseerd voor 1 november Grondgebied: deze overeenkomst heeft betrekking op het grondgebied van de gemeente Utrecht, tenzij dit in een artikel van deze overeenkomst uitdrukkelijk anders staat aangegeven. utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 25

24 2 De opgave De omvang van de opgave is bepaald op basis van de voor dit moment best mogelijke analyse. De hierna genoemde gegevens vormen een indicatie voor de inspannings-verplichting van alle partijen. De hier gehanteerde getallen worden mede gezien de aard van de analyse en de duur van deze overeenkomst opgevat als globale streefcijfers waarvan de definitieve cijfers eerst aan het einde van de termijn zichtbaar kunnen worden. Dit houdt in dat de streefcijfers, zoals die nu worden gehanteerd gedurende de looptijd kunnen wijzigen 2.1 Nieuwbouw De nieuwbouw van ca sociale huurwoningen (behorende tot de kernvoorraad) op vrije locaties binnen het bestaand stedelijk gebied, waarvoor de gemeente bouwkavels beschikbaar stelt, tenzij dit op andere wijze kan worden bereikt en voorzover dit noodzakelijk is om de kernvoorraad op peil te houden. In dit laatste geval zullen hierover afspraken worden gemaakt in de vierjarige-deelovereenkomsten, zoals aangegeven in artikel De bouw van het sociale programma in het uitbreidingsgebied Leidsche Rijn, betreffende het plandeel op grondgebied dat tot aan onder de gemeente Utrecht viel. De opgave omvat, naar huidige inzichten, de bouw van circa sociale huurwoningen behorende tot de kernvoorraad alsmede de bouw van circa niet vrije verhandelbare koopwoningen, behorende tot de kernvoorraad. Het programma sociale sector Leidsche Rijn bestaat uit (prijspeil ): H1: woningen, gemiddelde huur ƒ 820, maximale huur ƒ 830, grondkosten conform Besluitenlijst Categorie II; H2: woningen, gemiddelde huur ƒ 950, maximale huur ƒ 973, grondkosten conform Besluitenlijst Categorie I; niet vrij verhandelbare koop: woningen, grondkosten conform Besluitenlijst Categorie sociale koop. Door de gemeente worden voor deze opgave bouwkavels beschikbaar gesteld aan de corporaties. De corporaties hebben van deze nieuwbouwwoningen er onderling verdeeld als voorlopige opgave.voor de overige 500 woningen, vallend onder de laatste planfasen van Leidsche Rijn, staat de verdeling nog niet vast. De corporaties zullen, voordat de planontwikkeling voor deze woningen start, hiervoor een oplossing te zoeken.wanneer de STUW hier niet in slaagt, dan is de gemeente gerechtigd om hiervoor een andere corporatie te kiezen De gemeente heeft een inspanningsverplichting om in het uitbreidingsgebied Leidsche Rijn, betreffende het plandeel dat tot aan onder de gemeente Utrecht viel, de corporaties ook bouwkavels ter beschikking te stellen voor de bouw van vrije sector koopwoningen. Het gaat om een aantal van 10% van de door de corporaties te realiseren aantallen kernvoorraadwoningen ad utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 26

25 2.1.4 De bouw van het sociale programma in het uitbreidingsgebied Leidsche Rijn, betreffende het plandeel op grondgebied dat tot aan onder de gemeente Vleuten/De Meern viel. De opgave omvat, naar huidige inzichten, de bouw van circa sociale huurwoningen behorende tot de kernvoorraad.tussen gemeente en corporaties zijn reeds afspraken gemaakt voor het beschikbaar stellen van bouwkavels voor deze opgave. 2.2 Herontwikkeling door corporaties De vervanging van ca sociale huurwoningen door nieuwbouw bestaande uit ca koopwoningen en 3000 sociale huurwoningen. 2.3 Renovatie door corporaties Het renoveren van ca sociale huurwoningen (behorende tot de kernvoorraad). 2.4 Algemeen Partijen realiseren zich dat de realisatie van de programmaonderdelen in de tijd gezien een zekere samenhang vertonen.ter monitoring van de opgave en de verkoop van sociale huurwoningen, zullen nadere afspraken worden gemaakt voor 1 november 2001 in samenhang met de nieuw te maken Prestatieafspraken (ter vervanging van de Prestatieafspraken uit 1996). 3 De financiële spelregels 3.1 Kenmerk van de financiële spelregels is dat partijen primair uitgaan van de benutting van de aanwezige verdiencapaciteit in de markt via het ondernemersschap van de corporaties. Subsidies voor de bouw van nieuwe c.q. te renoveren woningen zijn in beginsel derhalve niet aan de orde. 3.2 Met de opgave zijn grote bedragen gemoeid, waaronder onrendabele investeringen in de nieuwbouw en renovatie van sociale huurwoningen. Deze investeringen kunnen door de corporaties alleen worden opgebracht indien de financiële spelregels tussen de gemeente en de corporaties daartoe voldoende ruimte bieden. Partijen komen op basis van de opgave onderstaande spelregels overeen. 3.3 Herontwikkeling De herontwikkeling van vervangingslocaties vindt integraal plaats voor rekening en risico van utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 27

26 de corporaties (inclusief uitkoopkosten, verhuiskosten etc.). Dit betekent, dat de corporaties ook de openbare voorzieningen ten behoeve van de nieuwbouw zullen realiseren zoals ontsluitingsstraten, parkeervoorzieningen, trottoirs, groenvoorzieningen en geluidswerende voorzieningen (voorzover deze laatste niet in relatie staan tot hoofd-infrastructuur) enz. De openbare voorzieningen zullen conform de gebruikelijke kwaliteitseisen van de gemeente Utrecht worden aangelegd.voor iedere herontwikkeling zal de gemeente met de betreffende corporatie voorafgaande aan de start van de realisering een exploitatie-overeenkomst sluiten, waarin voornoemde punten zullen zijn vastgelegd. De hoofdinfrastructurele elementen t.b.v. (ver)nieuwbouw vallen buiten de herontwikkelingslocatie. Dit alles in samenhang met Er zal voor 1 november 2001, een lijst gemaakt worden met de betreffende openbare voorzieningen die al dan niet voor rekening van de corporaties komen. bijlage De met de herontwikkeling van vervangingslocaties en bij renovatie eventueel samenhangende vergoedingen voor o.a. zelf aangebrachte verbeteringen en verhuiskosten komen voor rekening van de betreffende corporatie.voor dergelijke vergoedingen zullen de partijen het Protocol en het daarin opgenomen Algemeen Sociaal Plan (ASP) in acht nemen. Per herstructureringslocatie zullen het bouwprogramma, het stedenbouwkundig ontwerp, het ontwerp en bestek van de maaiveldinrichting en het civieltechnische programma in onderling overleg worden vastgesteld. Indien de kosten van hoofdinfrastructurele elementen die conform voor rekening van de gemeente zijn, onaanvaardbaar zijn voor de gemeente en partijen op dat punt niet tot een oplossing kunnen komen, zullen plannen aangepast dienen te worden. bijlage De te realiseren grondwaarden op bedoelde slooplocaties komen ten gunste van de betreffende corporatie. Indien de grondwaarde van de koopwoningen meer dan 30% van de te realiseren vrij op naam prijs, zoals zal blijken uit de afgesloten overeenkomsten, bedraagt, zal het meerdere in een 50/50 verhouding toekomen aan de betreffende corporatie en de gemeente. De grondwaarden van de koopwoningen zullen worden bepaald met de vrij op naam prijs als basis en voorts volgens de navolgende formule (zie ook toelichtende grafiek van bijlage 3): y = 0,0085x + 0,1904 x = (vrij op naam prijs -/- ƒ ,-) ƒ ,- waarbij de formule zal worden voorzien van een jaarlijkse indexatie. Partijen zullen zo snel mogelijk de berekeningswijze van de genoemde indexatie vaststellen, maar in ieder geval voor 1 november In geval er sprake is van realisering van individueel uit te geven kavels voor woningbouw, cascokoopwoningen en aan de woningbouw gerelateerde kleinschalige overige bestemmingen zullen partijen daarover vooraf afspraken maken zowel ten aanzien van de bereidheid van de gemeente tot het meewerken aan de vereiste privaatrechtelijke bestemmingswijzigingen als ten aanzien van de verdeling in financiële zin van de daaruit voortvloeiende grondwaaarden. utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 28

27 3.3.5 In geval sprake is van andere nieuwbouwontwikkelingen dan voorzien in en o.a. kantoorontwikkelingen, winkelcentra etc. zullen partijen daarover vooraf afspraken maken zowel ten aanzien van de bereidheid van de gemeente tot het meewerken aan de vereiste privaatrechtelijke bestemmingswijzigingen als ten aanzien van de verdeling in financiële zin van de daaruit voortvloeiende grondwaarden. 3.4 Verkoop van sociale huurwoningen De corporaties zijn gerechtigd tot verkoop van sociale huurwoningen tegen marktconforme condities zonder dat dit de benodigde kernvoorraad aantast en waarbij wordt gestreefd naar het bereiken van een evenwichtige spreiding van huur en koop. 3.5 Financiële afspraken bij conversie en bestemmingswijziging van bestaande erfpachtsrechten Conversie van bestaande erfpachtsrechten naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 is verplicht aan het einde van de contractstermijn of aan het het einde van het vijftigjarige erfpachtstijdvak. Bij conversie van de bestaande erfpachtscontracten geldt, dat van de afkoopsom van het erfpachtsrecht na aftrek van de restant gemeentelijke boekwaarde (welk bedrag toekomt aan de gemeente) 2/3 zal toekomen aan de corporatie en 1/3 aan de gemeente.volgens de formule vermeld in de Besluitenlijst van met name art. 6 zal de afkoopsom (conversiebedrag) worden berekend Bij verkoop van sociale huurwoningen zal het erfpachtsrecht eerst conform worden geconverteerd, indien dit nog niet is geschied. Het verschil in grondwaarde van de oude bestemming (oude sociale huurwoning) en de nieuwe bestemming (koopwoning ) zal voor 2/3 toekomen aan de corporatie en voor 1/3 aan de gemeente. De grondwaarde van de oude bestemming zal worden berekend volgens de formule vermeld in art. 6 van de Besluitenlijst van De grondwaarde van de nieuwe bestemming zal worden berekend conform met als basis de gerealiseerde verkoopprijs. Algemene bepalingen 3.6 Eventuele planschade en nadeelcompensatie veroorzaakt door planontwikkelingen van corporaties zullen de corporaties aan de gemeente vergoeden. Indien de planschade en nadeelcompensatie het gevolg zijn van planwijzigingen in de planontwikkelingen van corporaties, die op voorspraak van de gemeente zijn opgenomen, behoeven de corporaties de planschade en nadeelcompensatie, die het gevolg daarvan zijn niet aan de gemeente te vergoeden. 3.7 Corporaties zijn in beginsel bereid gebouwde parkeervoorzieningen te realiseren mits dit door de markt kan worden gedragen. Indien de markt dit niet kan dragen, maar de gemeen- utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 29

28 te dit wel wenst, zijn nadere afspraken nodig, zowel terzake van de sociale huur als koop. Daartoe zullen voor 1 november 2001 tussen partijen nadere afspraken worden gemaakt terzake van de financiële spelregels. Indien de gemeente verlangt, dat bij een planontwikkeling gebouwde parkeervoorzieningen gerealiseerd moeten worden, is de gemeente niet gerechtigd hiervoor, vanuit haar Parkeerbedrijf, publiekrechtelijke heffingen dan wel gederfde omzet en/of winst in rekening te brengen bij de corporaties. 3.8 De financiële spelregels zijn uitsluitend van toepassing op het voormalig grondgebied van de stad Utrecht, met uitzondering van het gestelde in artikel 3.4, dat van toepassing is op het totale grondgebied van de gemeente Utrecht. 4 Overdracht van rechten aan derden De corporaties kunnen delen van de rechten die uit deze overeenkomst voortvloeien overdragen aan derden. Overdracht van deze rechten wordt beheerst door de volgende spelregels: 4.1 Indien het een gedeeltelijke overdracht van rechten op een locatie betreft ten gevolge van een samenwerking met derden zal dit vooraf worden gemeld en afgestemd. 4.2 Indien het een volledige overdracht van rechten aan derden op een locatie betreft is instemming vanwege de gemeente vooraf vereist. 4.3 Bij een overdracht van rechten zoals bedoeld onder de punten 4.1 en 4.2 blijven de verplichtingen, die de corporaties op zich nemen krachtens deze overeenkomst onverkort in stand, tenzij partijen daarover voorafgaande aan de overdracht aan derden nadere afspraken maken. 5 Duur onderhandelaarsakkoord Deze overeenkomst gaat in op de datum van ondertekening en wordt met de uitdrukkelijke inachtneming van de overwegingen en de artikelen 6, 9 en 10 van deze overeenkomst aangegaan voor de periode van 15 jaar. 6 Herijking 6.1 De hiervoor weergegeven afspraken zullen om de 4 jaar worden beoordeeld op werking en houdbaarheid.tot bijstelling van de afspraken kan alleen worden gekomen op basis van unanimiteit waar partijen in alle redelijkheid en billijkheid naar zullen streven, dan wel in een één op één-afspraak tussen een corporatie en de gemeente in het kader van het afsluiten van utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 30

29 een vierjarig contract. De andere corporaties kunnen aan een gewijzigde afspraak tussen een corporatie met de gemeente geen rechten ontlenen. Gewijzigde afspraken tussen de gemeente en een corporatie mogen ook niet leiden tot zwaardere verplichtingen voor de andere corporaties.voorzover dit van toepassing is, zullen het gestelde in de opgave en eventueel andere regelingen uit hoofde van deze overeenkomst aangepast dienen te worden. 6.2 Indien de afzonderlijke corporaties in redelijkheid kunnen aantonen, dat de opgave voor hen financieel niet haalbaar is met inachtneming van hetgeen overigens gesteld is in deze overeenkomst, zullen partijen in ieder geval overgaan tot herijking van deze overeenkomst. 6.3 De gemeente is gerechtigd iedere 4 jaar de gronduitgifteprijzen voor sociale huurwoningen aan te passen, indien daar landelijk gezien aanleiding voor is. De gronduitgifteprijzen zullen worden opgenomen in de 4-jaars-contracten. 6.4 Indien één van de contractspartijen een eerdere herijking c.q. aanpassing wenselijk vindt, onderneemt zij daartoe een beargumenteerd initiatief in het licht van deze overeenkomst. 7 Exit-regeling Voorstelbaar is dat één van de partijen wenst te komen tot ontbinding van de overeenkomst. Een zodanige wens is onderhevig aan de volgende spelregels. 7.1 De wens wordt tijdig en beargumenteerd bekend gemaakt aan de overige partijen. 7.2 In de vierjarige deelovereenkomsten zullen per corporatie nadere afspraken worden vastgelegd over de wijze waarop en de voorwaarden waaronder één van de partijen uit deze overeenkomst kan treden. Schadeloosstelling aan de gemeente, in het kader van deze overeenkomst zal aan de orde zijn, indien de corporatie reeds voordelen heeft genoten uit de overeengekomen rechten en verplichtingen, maar de verplichtingen niet heeft gerealiseerd. 7.3 Indien een of meerdere partijen de overeenkomst wensen te ontbinden, zijn de overige partijen gerechtigd deze overeenkomst al dan niet in aangepaste vorm zonder deze partij(en) voort te zetten, e.e.a. laat onverlet de verplichtingen van de partij(en), die ontbindt met betrekking tot het gestelde in dit artikel. 7.4 Indien een of meerdere partijen gebruik wensen te maken van de exit-regeling, doch een of meerdere andere partijen kunnen zich niet vinden in het gedane voorstel, dan is de geschillenregeling van toepassing. Hangende de geschillenregeling blijft de overeenkomst onverkort in stand. utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 31

30 8 Geschillenregeling Indien er zich tijdens de uitvoering van deze overeenkomst conflicten voordoen, die niet in onderling overleg tot een goed einde kunnen worden gebracht, dan gelden de volgende spelregels. 8.1 Geschillen terzake van deze overeenkomst en/of de deelovereenkomsten zullen door partijen overeenkomstig het gestelde in dit artikel worden beslecht. 8.2 De meest gerede partij meldt het geschil schriftelijk aan alle partijen en nodigt deze binnen een termijn van 2 weken uit ter behandeling van het geschil. 8.3 Partijen beslissen ten aanzien van een geschil op basis van unanimiteit. Partijen, die op de betreffende vergadering niet aanwezig zijn en ook hun standpunt niet schriftelijk aan de andere partijen hebben kenbaar gemaakt worden geacht een neutraal standpunt te hebben ingenomen. Hun stem telt in dat geval niet mee. 8.4 Indien partijen binnen 4 weken nadat een geschil schriftelijk aan partijen is gemeld niet tot een beslissing zijn gekomen over het geschil zal binnen 2 weken een mediator worden aangesteld door partijen. Indien deze termijn wordt overschreden is de meest gerede partij gerechtigd de mediator te benoemen. 8.5 Indien het geschil niet binnen 4 weken nadat de mediator is benoemd is beslecht, kan deze periode door de mediator in overleg met partijen met 4 weken worden verlengd. 8.6 Indien het geschil niet conform 8.5 is beslecht, zullen partijen binnen 4 weken daarna een commissie van 3 deskundigen aanstellen. 8.7 De aanstelling van de commissie van deskundigen geschiedt als volgt. Een deskundige wordt benoemd door de corporaties gezamenlijk, een deskundige wordt benoemd door de gemeente en de twee aangestelde deskundigen benoemen gezamenlijk een derde deskundige, die in ieder geval advocaat dient te zijn en vertrouwd met het voorliggende rechtsgebied. Alle partijen zijn verplicht met bekwame spoed aan de aanstelling van deskundigen mee te werken. Binnen 8 weken nadat de commissie van deskundigen gevormd is, zal deze haar bindend advies aan partijen uitbrengen. utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 32

31 9 Bijzondere bepalingen 9.1 De partijen streven in alle redelijkheid naar een toereikende omvang van de toekomstige kernvoorraad in Utrecht voor zover dit gezien de omvang van de doelgroep noodzakelijk wordt geacht. 9.2 De corporaties zijn binnen de context van het voorgaande bereid tot het aangaan van prestatieafspraken die voortvloeien uit het BBSH. Dit alles in samenhang met de eerdere afspraken d.d. november 1996 en in het verlengde van deze overeenkomst. De corporaties zijn in samenhang daarmee bereid tot de opstelling van een gezamenlijke beleidsagenda, waaraan zij zich zullen conformeren. 9.3 De gemeente erkent de Utrechtse corporaties, naast partij op het gebied van de ontwikkeling van sociale huurwoningen, als volwaardige marktpartij. De gemeente zal op gronduitgifte jegens de corporaties dezelfde/vergelijkbare regelingen hanteren als zij hanteert jegens andere partijen. 9.4 De gemeente zal zorgdragen voor de noodzakelijke besluitvorming in formele zin (waaronder alle verordeningen, vergunningen e.d.). 9.5 De gemeente is verantwoordelijk voor een voortvarende behandeling van alle planologischjuridische processen die noodzakelijk zijn voor het welslagen van deze overeenkomst. De corporaties realiseren zich dat hier moeizaam beheersbare maatschappelijke processen onderdeel van uit maken, welke mogelijk tot planwijzigingen e.d. kunnen leiden. De gemeente draagt geen verantwoordelijkheid voor besluitvorming van hogere overheden. 9.6 Alle partijen realiseren zich dat uiteindelijk de burger c.q. de klant de doelgroep van beleid vormt.alle partijen streven dan ook een zodanige betrokkenheid van de burger c.q. de klant na dat er sprake is van tevredenheid daarvan. 9.7 In het verleden gemaakte afspraken in meerpartijen-overeenkomsten tussen een of meerdere corporaties, de gemeente en andere marktpartijen en de vigerende contracten ten aanzien van het voormalig grondgebied Vleuten/De Meern prevaleren boven het gestelde in deze overeenkomst. 9.8 Indien ten gevolge van herstructurering van hoogbouw openbaar gebied nodig is om te komen tot een adequate stedenbouwkundige oplossing, dan zal het openbaar gebied door de gemeente in beginsel om niet beschikbaar worden gesteld. De kosten van overdracht zijn voor rekening van de corporatie. 9.9 De Besluitenlijst (bijlage 1) wordt vanaf de aanvang van deze overeenkomst buiten werking gesteld behoudens voor zover in deze overeenkomst naar bepalingen van de Besluitenlijst wordt verwezen. Deze bepalingen van de Besluitenlijst blijven voor de uitvoering van deze overeenkomst in stand, ook na de formele einddatum van de Besluitenlijst utrecht vernieuwt - Raamovereenkomst DUO - Deel 2 33