B&W-Aanbiedingsformulier

Transcriptie

1 B&W.nr , d.d B&W-Aanbiedingsformulier Onderwerp Mandaatverlening bij tijdelijke verhuur eigen woning Leegstandswet. Minder&Beter. BESLUITEN Behoudens advies van de commissie 1.mandaat te verlenen aan de gemeentesecretaris / algemeen directeur voor aanvragen op basis van de Leegstandswet van eigenaar-bewoners, die vergunning vragen voor tijdelijke verhuur van hun te koop staande woning door aan hoofdstuk 5.8 van het mandaatregister de volgende regel toe te voegen: Omschrijving met wettelijke grondslag Beslissen op aanvragen van eigenaarbewoners die vergunning vragen voor tijdelijke verhuur van hun te koop staande woning op basis van de Leegstandswet. 1 ste functionaris Algemeen directeur Voorwaarden waaronder mandaat verkregen wordt 2 de functionaris 3 e Afdelingsmanager Realisatie functionaris Teamleider Stadsleven 2. te bepalen dat ondermandaten die zijn verleend onder de werking van de Mandaatregeling Leiden ook van kracht zijn op het door besluitpunt 1 vastgesteld mandaat; 3. bij de behandeling van aanvragen van eigenaar-bewoners die vergunning vragen voor tijdelijke verhuur van hun te koop staande woning uit te gaan van alleen de wettelijke voorwaarden uit de Leegstandswet. Samenvatting De gemeente gaat aanvragen om vergunning voor tijdelijke verhuur van eigen woningen sneller afhandelen. Dat komt omdat het college mandaat heeft verleend voor ambtelijke afhandeling. Het gaat alleen om de categorie woningen van eigenaar-bewoners, die hun te koop staande woning tijdelijk willen te verhuren. De laatste tijd loopt de verkooptijd op en het college wil hiermee een bijdrage leveren aan het voorkomen van dubbele woonlasten en problemen bij lege oplevering bij verkoop.

2 Bovendien staan er dan geen huizen leeg. Het college blijft aanvragen van corporaties zelf beoordelen wegens hun grote bestuurlijke of politieke betekenis.

3 Bijlage a. Datum: mei Betreft: Nadere toelichting op collegevoorstel Mandaatverlening bij tijdelijke verhuur eigen woning Leegstandswet. Minder Beter. 1. Inleiding Hierna wordt ingegaan op de voorwaarden van de Leegstandswet waaronder tijdelijke verhuur van de eigen woning kan plaatsvinden. De conclusie is dat het niet wenselijk is om van gemeentewege extra voorwaarden te stellen, aanvullend op de Leegstandswet. Verder worden enkele bijzondere situaties besproken; zo kan een corporatie bij verkoop woningen niet tijdelijk verhuren; is de Leegstandswet niet van toepassing bij vertrek naar het buitenland; heeft de invoering van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht geen gevolgen, en dat de Leegstandswet bepaalt dat geen bezwaar en beroep open staat. 2. Tijdelijke verhuur en Leegstandswet De Leegstandwet maakt het mogelijk om eigen woningen tijdelijk te verhuren. Het gevolg is dat een aantal zogenoemde dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Voor eigenaar-bewoners is het belangrijk om bij verkoop de woning leeg van verhuur op te kunnen leveren. Een andere reden om de eigen woning met een vergunning te verhuren is dat veel banken dat in hun hypotheekvoorwaarden eisen. Het belang voor de gemeente is dat er geen woningen tijdelijk leeg staan en dat de woningvoorraad optimaal wordt benut. Het college van B&W is bevoegd de vergunning af te geven. De Leegstandswet biedt ook in andere situaties mogelijkheden voor tijdelijke verhuur, bv. als corporaties hun bezit willen renoveren of slopen. Deze aanvragen blijven buiten mandaat, omdat hieraan een bestuurlijke en politieke component is verbonden. Welke voorwaarden en bepalingen zijn gekoppeld aan het verlenen van een vergunning voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen? 2.1 Voorwaarden en bepalingen en Leegstandswet Enkele belangrijke voorwaarden en bepalingen bij vergunningverlening zijn: De woonruimte staat leeg. Het gaat om woonruimte in een voor verkoop bestemde woning, die in de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest. De huurovereenkomst duurt ten minste zes maanden. De opzegtermijn voor de huurder is niet langer dan een maand. De opzegtermijn voor de verhuurder is niet korter dan drie maanden. De huurprijs mag niet hoger zijn dan de in de vergunning vastgestelde maximale huurprijs, tenzij de huur in de vrije sector ligt (zie 2.2.4). De huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar (verlenging tot vijf jaar is mogelijk). De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest. 2.2 Beleidsvrijheid gemeente Een interessante vraag is welke beleidsvrijheid de gemeente heeft om eventueel aanvullende voorwaarden te stellen bij vergunningverlening? De Leegstandwet stelt een aantal voorwaarden voor

4 het verlenen van een vergunning. Zolang daar geen afbreuk aan wordt gedaan kan de gemeente eigen beleid voeren. In de wet staat dat het niet de bedoeling is de gemeente meer of strengere eisen stelt dan de wet zelf. Voor het afwijzen van een aanvraag zijn geen criteria gegeven; de gemeente zal een eventuele afwijzing uiteraard wel moeten motiveren aan de hand van de aanvraag, de wettelijke eisen en het eventuele leegstandbeleid. Tegen een afwijzing is geen bezwaar of beroep mogelijk Zeer hoge koopprijs Als een eigenaar-bewoner een hoge koopprijs voor zijn woning vraagt zal de verkooptermijn oplopen. Mag de gemeente als de vraagprijs erg hoog is, bv. hoger dan de getaxeerde waarde voor de heffing van de Onroerend Zaak Belasting, de aanvraag afwijzen? In de wet is hierover niets geregeld. In de VNG-lijst met veelgestelde vragen staat dat de eigenaar niet onevenredig mag worden benadeeld door te bepalen dat verkoop op een bepaald tijdstip moet worden verkocht. Dat zou het impliciete gevolg zijn van het hanteren van een maximale verkoopprijs, omdat verwacht mag worden dat verkoop dan sneller gaat. Voorgesteld wordt om geen beperkingen te stellen aan de hoogte van de vraagprijs Hoge huurprijs Welke huurprijs geldt bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet? En wat gebeurt er als de eigenaar zijn woning tegen een hogere huurprijs wil verhuren? Op basis van artikel 16, lid 9 van de Leegstandwet mogen de verhuurder en de huurder vrij een huurprijs overeenkomen, mits deze niet hoger is dan het door B&W in de vergunning aan te geven maximum. De vaststelling van dit maximum geschiedt aan de hand van de bij of krachtens de Huurprijzenwet woonruimte gegeven regels (woningwaarderingsstelsel). In de Leegstandwet staat dat als de gevraagde huurprijs hoger is dan de in de vergunning vermelde maximale huurprijs, van rechtswege de in de vergunning vermelde huurprijs geldt. De in de vergunning vermelde huurprijs treedt dan in de plaats van de overeengekomen huurprijs (artikel 16 lid 9 Leegstandwet). Met andere woorden: in het huurcontract is dan de overeengekomen huurprijs feitelijk vervangen door de in de vergunning vermelde huurprijs. De huurder hoeft dus niet meer te betalen dan de in de vergunning vermelde huurprijs. De gevraagde/overeengekomen huurprijs is dan niet geldig. De in de vergunning vermelde huurprijs treedt in de plaats van de huurprijs in het huurcontract en wel met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Voor woningen in de vrije sector gelden andere regels, zie Elders in Nederland gaan wel stemmen op om de maximaal redelijke huurprijs af te toppen op bijvoorbeeld 80%. Hiertoe bestaat geen aanleiding omdat de tijdelijke huurprijs + belastingvoordeel aftrek hypotheekrente onvoldoende zijn om de woonlasten van de eigenaar te dekken. De gemeente hoeft geen extra regels rond de huurprijs te stellen, omdat er al een prijsbepaling in de wet is vastgelegd Verhuurder komt vergunning niet na Als de verhuurder een hogere huur blijft eisen van de huurder, dan overtreedt de verhuurder het huurcontract waarin immers de in de vergunning vermelde huurprijs in de plaats is getreden van de overeengekomen huurprijs. Mocht dit een strijdpunt blijven tussen verhuurder en huurder, dan is dat een civiele kwestie (geldvordering) die uiteindelijk door de rechter wordt beslecht als verhuurder en huurder er onderling niet uitkomen. De gemeente heeft hierin dus geen rol Huurprijs vrije sector Tot 1 januari 2014 mag geliberaliseerd verhuurd worden als de woning daarvoor voldoende woningwaarderingspunten heeft (tot 1 juli 2010 is dat bij 143 of meer punten, van 1 juli 2010 tot 1

5 januari 2011 is dat bij 141 of meer punten; de liberalisatiegrens per 1 januari 2011 wordt in het najaar van 2010 bekend gemaakt. Bij vrije sector huurprijzen hoeft de gemeente dus geen (maximale) huurprijs in de vergunning te vermelden. Deze vrijlating van vrije sector huren bij tijdelijke verhuur is het gevolg van een bepaling in de onlangs in werking getreden Crisis- en herstelwet. De gemeente heeft hierin dus geen rol Conclusie Voorgesteld wordt om naast de wettelijke voorwaarden uit de Leegstandswet geen aanvullende gemeentelijke voorwaarden te stellen bij de behandeling van aanvragen van eigenaar-bewoners om vergunning tijdelijke verhuur. Dit is in overeenstemming met het beleid Minder&Beter. 3. Corporaties en verkoop De Leegstandwet biedt geen oplossing voor corporaties om huurwoningen tijdelijk te verhuren tot ze verkocht zijn. Voor te koop staande huurwoningen is geen tijdelijke verhuur mogelijk. Dit levert in de praktijk overigens geen problemen op. 4. Tijdelijke verhuur wegens tijdelijk vertrek naar het buitenland Bij tijdelijke verhuur naar het buitenland, bv. wegens werk, kan de eigen woning niet tijdelijk verhuurd worden op basis van de Leegstandswet? Daarin voorziet de wet namelijk niet. Dit levert in de praktijk geen problemen op omdat er een andere oplossing bestaat, namelijk in de vorm van tussenhuur (7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW). 5. WABO De invoering van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) heeft geen invloed op de werking van de Leegstandwet. 6. Bezwaar en beroep In de Leegstandswet is bepaald dat geen bezwaar en beroep mogelijk is tegen de beslissing De vergunningen hoeven op grond van de Algemene Wet Bestuursrecht niet gepubliceerd te worden. 7. Brieven vergunning Ter informatie zijn bij dit voorstel twee modellen voor een brief gevoegd waarmee de vergunning wordt verleend. Model 1 is bestemd voor aanvragen voor woningen die niet in de vrije sector vallen en model 2 voor de vrije sector.

6 Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden Naam, adres LEIDEN MODEL 1. Bezoekadres Postadres Telefoon Website Gemeente Leiden Stadhuis Stadhuisplein 1 Postbus PC Leiden sleutel@leiden.nl Datum Contactpersoon Ons kenmerk Div + nummer Doorkiesnummer Onderwerp Vergunning tijdelijke verhuur Leegstandswet Geachte heer, mevrouw., Op (datum..) hebben wij uw verzoek om vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandswet voor uw woning gelegen aan de (adres) te Leiden ontvangen. In uw verzoek heeft u verklaard: dat u de woning vanaf (datum) tijdelijk wil verhuren in afwachting (motief aanvraag); dat voldaan wordt aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 15, lid 3 van de Leegstandswet. Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de Leegstandswet vergunning voor de tijdelijke verhuur van uw woning gelegen aan de (adres) te Leiden. De verhuur zal ingaan op (datum). Uw woning dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij verkoop van uw woning heeft de huurder recht op een opzegtermijn van drie maanden. Wij bepalen op grond van de wettelijke bepalingen de netto huurprijs voor het tijdelijk verhuren van uw woning op een maximum van (huurprijs) per maand. Wij merken op dat als verhuurder en huurder een hogere huurprijs dan vermeld in deze vergunning overeenkomen de huurprijs geldt die in de vergunning staat. De huurder hoeft namelijk volgens de wet niet meer dan de maximale huurprijs te betalen. De huurovereenkomst dient schriftelijk te worden aangegaan, onder vermelding van het nummer van deze vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de maximale netto huurprijs per maand.

7 De kosten van deze vergunning bedragen 45. U krijgt voor de betaling een acceptgiro toegestuurd. Tegen deze beslissing staat op grond van de Leegstandswet geen beroep open. Omdat geen beroep open staat, staat hiertegen als gevolg van de Algemene wet bestuursrecht ook geen bezwaar open. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, Namens dezen drs. S.E. Gresnigt Teamleider Afdeling Realisatie Team Stadsleven

8 Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden Naam, adres LEIDEN MODEL 2. Bezoekadres Postadres Telefoon Website Gemeente Leiden Stadhuis Stadhuisplein 1 Postbus PC Leiden sleutel@leiden.nl Datum Contactpersoon Ons kenmerk Div + nummer Doorkiesnummer Onderwerp Vergunning tijdelijke verhuur Leegstandswet; vrije sector Geachte heer, mevrouw., Op (datum..) hebben wij uw verzoek om vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandswet voor uw woning gelegen aan de (adres) te Leiden ontvangen. In uw verzoek heeft u verklaard: dat u de woning vanaf (datum) tijdelijk wil verhuren in afwachting (motief aanvraag); dat voldaan wordt aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 15, lid 3 van de Leegstandswet. Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de Leegstandswet vergunning voor de tijdelijke verhuur van uw woning gelegen aan de (adres) te Leiden. De verhuur zal ingaan op (datum). Uw woning dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij verkoop van uw woning heeft de huurder recht op een opzegtermijn van drie maanden. De huurovereenkomst dient schriftelijk te worden aangegaan, onder vermelding van het nummer van deze vergunning en het tijdvak waarvoor deze is verleend. De kosten van deze vergunning bedragen 45. U krijgt voor de betaling een acceptgiro toegestuurd. Tegen deze beslissing staat op grond van de Leegstandswet geen beroep open. Omdat geen beroep open staat, staat hiertegen als gevolg van de Algemene wet bestuursrecht ook geen bezwaar open. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, Namens dezen drs. S.E. Gresnigt Teamleider Afdeling Realisatie

9 Team Stadsleven