Twee huizen, en nu? Ron Dukers

Transcriptie

1 Twee huizen, en nu? Ron Dukers

2 Programma Leegstandswet (overbruggingsverhuur) Fiscale gevolgen Gevaren Overbruggingsgarantie Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt Conclusie

3 Twee huizen en verhuur

4 Verhuur Standaard verhuur Huurperiode altijd voor onbepaalde tijd, "tijdelijke" verhuur is niet mogelijk (ook niet met een "tijdelijk" contract). Huurder heeft altijd volledige wettelijke huurbescherming. Verkoop van de woning is door huurbescherming alleen mogelijk in verhuurde staat. Banken geven aan de verhuurder geen toestemming voor "gewone" verhuur. Indien de eigenaar toch zonder toestemming gaat verhuren, zal de bank het volledige hypotheekbedrag per direct opeisen.

5 Verhuur op basis Leegstandswet Leegstandswet Huurperiode voor bepaalde tijd, 6 tot 24 maanden, met vergunning van Burgemeester en Wethouders. Huurder heeft geen wettelijke huurbescherming middels het Burgerlijk Wetboek, wel gelden er duidelijke regels. Verkoop van de woning kan tijdens de huurperiode door de vaste opzegtermijn voor de verhuurder van 3 maanden. Banken zijn bereid contract te accepteren.

6 Verhuur op basis Leegstandswet Leegstandswet De huurovereenkomst wordt aangegaan voor ten minste zes maanden. Bij opzegging door de huurder is de termijn niet langer dan een maand. Bij opzegging door de verhuurder is de termijn niet korter dan drie maanden. De huurovereenkomst eindigt in elk geval op het tijdstip, waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Derhalve twee jaar hierna is verlenging mogelijk tot maximaal 5 jaar.

7 Verhuur op basis Leegstandswet Leegstandswet de huurprijs Burgemeester en wethouders vermelden in de vergunning tegen welke huurprijs ten hoogste mag worden verhuurd. Aan de berekening van het huurbedrag leggen zij de krachtens de artikelen 10, eerste lid, en 12, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gegeven regels ten grondslag. Komen partijen een hogere huurprijs overeen dan waartegen de woonruimte ten hoogste mag worden verhuurd, dan treedt de huurprijs welke in de vergunning is vermeld in de plaats van de overeengekomen huurprijs.

8 Voorbeeld 1 Voorbeeld 1 Vraagprijs van de te koop staande woning WOZ waarde EWS Fiscaal vervreemdingssaldo Hypotheekrente 5% Tarief inkomstenbelasting 42% Maandelijkse huur (conform puntensysteem) 850 Maandelijkse servicekosten conform specificatie 50,00

9 Voorbeeld 1 Bruto hypotheeklasten Netto hypotheeklasten Bijleenregeling ( X 5% X 42%) 420 Kosten vastrecht 800 nihil Totaal Huuropbrengsten Netto -/ /

10 Voordeel voorbeeld 1 Netto kosten Verschil op jaarbasis Per maand 462

11 Voorbeeld 2 Voorbeeld 2 Vraagprijs van de te koop staande woning WOZ waarde EWS Fiscaal vervreemdingssaldo Hypotheekrente 5% Tarief inkomstenbelasting 42% Maandelijkse huur (conform puntensysteem) 850 Maandelijkse servicekosten conform specificatie 50,00

12 Voorbeeld 2 Bruto hypotheeklasten Netto hypotheeklasten Bijleenregeling ( X 5% X 42%) Kosten vastrecht 800 nihil Totaal Huuropbrengsten Netto verschil /+ 520

13 Voordeel voorbeeld 2 Netto kosten Verschil op jaarbasis Per maand blijft over 410 Huuropbrengst per maand 850

14 Voorbeeld 3 Vraagprijs woning WOZ EWS Verlies bij verhuur 42% van 5% van EWS = Verlies bijleen 42% van 5% van = Totaal gemist fiscaal voordeel Van een eventuele huur gaat verloren maand. 700 per

15 Actieve rol overheid Geacht college, Hierbij bieden wij u de informatiefolder Tijdelijke verhuur via de Leegstandwet aan. De informatiefolder is een samenwerkingsproduct van de VNG en het ministerie van VROM/WWI. De Leegstandwet en het gebruik daarvan is in de afgelopen tijd veel in de belangstelling geweest. De wet biedt ook huiseigenaren mogelijkheden om hun te koopstaande woning tijdelijk te verhuren. Het verstrekken van vergunningen aan particulieren komt nu echter nog weinig voor. Het ministerie van VROM/WWI en de VNG hebben het initiatief tot deze folder genomen om het gebruik van de Leegstandwet te stimuleren en eventuele misverstanden weg te nemen.

16 Zorgplicht Een sigaar uit eigen doos. Levert de schatkist alleen maar heel veel geld op. Stimuleringsmaatregel met het geld van de individuele huiseigenaar. Met onredelijke risico s voor de particulier

17 Voorbeeld 1 De huurder zegt na drie maanden de huur op.

18 Voorbeeld 1 Bruto hypotheeklasten Netto hypotheeklasten Bijleenregeling ( X 5% X 42%) 420 Kosten vastrecht Totaal Huuropbrengsten Netto verschil

19 Voordeel voorbeeld 1 Netto kosten Per maand

20 Eerlijke oplossing Tijdens de tijdelijke verhuur van de vorige eigen woning op basis van de leegstandswet kwalificeert de vorige eigen woning als eigen woning. De negatieve inkomsten zijn de betaalde rente vermindert met 75% van de huuropbrengst.

21 Voorbeeld 1 Bruto hypotheeklasten Huuropbrengst 75% Saldo Netto hypotheeklasten Bijleenregeling n.v.t Kosten vastrecht 800 nihil Huuropbrengsten Netto verschil

22 Voorbeeld eerlijk Fiscaal voordeel leegstand Fiscaal voordeel verhuur 1.827

23 Huurder zegt op Weer recht op oude situatie woning is immers in Box 1 gebleven. Jaarlasten bij leegstand na verhuur in plaats van

24 Conclusie Verhuur op basis leegstandswet kan oplossing zijn. Wijs de verhuurder op het risico. De woning kan niet terug van Box 3 naar Box 1. De schatkist verdient het meest aan deze stimuleringsmaatregel. Gemeente, VNG en VROM wijzen niet op de risico s. Zorgplicht zal wel weer bij de adviseur liggen.

25 Andere initiatieven

26 K.K.O.V en V.O.N.O.V CBOV: Centraal Bureau Overbruggingsgarantie Het CBOV is een onafhankelijke organisatie die alle processen rond de Overbruggingsgarantie organiseert en beheert. De registratie van woningen die worden aangeboden met Overbruggingsgarantie inclusief de mutaties. Afwikkeling en berekening van de Overbruggingsgarantie, inclusief het verstrekken van de benodigde informatie en de uitbetalingsopdracht aan de notaris. De kosten van het CBOV bedragen 395 voor de verkopen en de koper.

27 K.K.O.V en V.O.N.O.V Overbruggingsgarantie: 1 of 2 jaar De Overbruggingsgarantie is een regeling waarbij verkoper aan koper een compensatie aanbiedt voor de eventuele dubbele woonlasten van koper. Vaste rekenpercentage van 2,5% per jaar De Overbruggingsgarantie compenseert de eventuele dubbele woonlasten van koper op basis van een vast percentage van de koopsom. Dat percentage bedraagt 2,5% op jaarbasis. De garantietermijn begint op de dag dat verkoper de woning bij de notaris aan koper overdraagt.

28 K.K.O.V en V.O.N.O.V Voorbeeld bij verkoopprijs ,- K.K.O.V. De termijn van de Overbruggingsgarantie bedraagt 2 jaar. Het maximale garantiebedrag bedraagt , 5% van Dit bedrag wordt door de notaris in depot gehouden. Afwikkeling De koper verkoopt zijn huis 6 maanden later. De eigendomsoverdracht is na 3 maanden. Het garantiebedrag wordt dus berekend over 9 maanden. Het garantiebedrag is 9/24 van ,- = De notaris keert het garantiebedrag van uit aan koper. Het restant van het depotbedrag ad plus de depotrente wordt uitbetaalt aan verkoper.

29 V.O.N.O.V Nu al 1176 nieuwbouw-woningen

30 K.K.O.V

31 Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt (NDWo)

32 Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt (NDWo) Het Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt is zowel gericht op de koper als op de verkoper van een woning. In een zogenaamde doorstromingsakte verklaart de verkoper gedurende een periode van twee jaar 75 procent van de netto rentelasten van de koper te betalen, zolang de koper zijn eigen woning nog niet verkocht heeft. Een bedrag dat gelijk staat aan twee jaar lang 75 procent van de netto rentelasten wordt door de verkoper uit de door hem ontvangen koopsom als garantiestelling gestort in het Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt. De NDWo-bijdrage stopt op het moment dat de koper zijn eigen woning heeft verkocht. Wanneer de koper er in slaagt om de woning binnen de periode van twee jaar te verkopen, krijgt de verkoper ook zijn garantiestelling naar rato terug.

33 Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt (NDWo) Het Centraal Administratie Kantoor te Dordrecht is de organisatie achter het NDWo. Dit Centraal Administratiekantoor is houdstermaatschappij van de N.V. Verzekeringsmaatschappij National Academic, de maatschappij die het financiële risico van het NDWo draagt. De kosten bedragen eenmalig 295 excl.btw

34 Conclusie Dit soort initiatieven zijn eigenlijk een prijsverlaging.

35 Afsluiting Twee huizen wat nu? De consument wil kopen tegen crisisbedrag en verkopen tegen oude prijs.

36 Wat helpt wel Verhoging NHG. Aanpassing fiscaliteit bij tijdelijke verhuur. Verlaging overdrachtsbelasting. Verlaging btw. Verlaging grondprijs.

37 Tot slot