WnQIM. regumwente 0 2 JUL Geadresseerde. Geachte heer, mevrouw,

Transcriptie

1 WnQIM j XI regumwente Geadresseerde Nijverheidstraat JM Enschede Postbus BK Enschede tei fax nl info@regiotwente.nl Uw kenmerk: Ons kenmerk: Datum: 27juni2007 Bijlage(n): Rapport Twents Woningmarktonderzoek Twentse Woningmarktmonitor 2007 Onderwerp: Wonen in Twente Behandeld door: J. Krakers Doorklesnummer: j.krakers@regiotwente.nl Geachte heer, mevrouw, Op 24 mei jongstleden werden in het Kuiturhus in Borne de resultaten van het Twents Woningmarktonderzoek gepresenteerd. Het definitieve onderzoeksrapport sturen we u hierbij toe. Tevens treft u de 2 e uitgave van de Twentse Woningmarktmonitor aan. Ruim 2 jaar geleden besloten Regio Twente - en daarmee de 14 Twentse gemeenten - en Vereniging WOON - de Twentse woningcorporaties - samen te werken op het gebied van Woningmarktonderzoek. De provincie Overijssel sloot zich niet lang daarna bij dit initiatief aan. Vorig jaar werd het eerste tastbare resultaat van deze samenwerking gepresenteerd: de eerste vernieuwde Twentse Woningmarktmonitor. Deze krijgt nu dus een opvoiger. De rapportage Twents Woningmarktonderzoek 2006 geeft de resuitaten weer van de bevindingen zoals die het afgelopen jaar in Twente gemeten zijn. Met het rapporteren van de feiten zijn we er echter niet. De gegevens zullen de basis moeten vormen voor een verbering van het Woon- en leefklimaat in Twente. Daarvoor moeten we met elkaar in gesprek. Dit najaar zullen Regio Twente en Vereniging WOON daarin het initiatief nemen. U hoort dus nog van ons!! Met vriendelijke groet, PROVINCIAL^ STATEN VAN OVERIJSSEL Reg.nr. Dat. ontv.: Routing 0 2 JUL 2007 a.d. Bijl.: Jan Salverda Bestuurslid Vereniging Woon Ons Regiokantoor bevindt zich op 250 meter ioopafstand van NS-station Enschede CS.

2 Regio Twente en Vereniging WOON (Vereniging van Twentse woningcorporaties) Twents Woningmarkt Onderzoek (TWO) 15 mei 2007

3 Projectnr Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem Telefoon (026) Telefax (026) Internet Regio Twente en Vereniging WOON (Vereniging van Twentse woningcorporaties) Twents Woningmarkt Onderzoek 15 mei 2007

4 Inhoud 1. Samenvatting Aanknopingspunten voor beleid Onderzoeksuitkomsten 4 2. Inleiding Achtergronden Gevolgde werkwijze en respons Leeswijzer Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad Bevolking Woningvoorraad Kwantitatieve woningbehoefte Hoe woont men nu? Huidige woonsituatie Huisvesting naar etniciteit Wonen met zorg Tevredenheid over de huidige woonsituatie Verhuisgeneigdheid en verhuisredenen Wens huidige huurwoning te kopen Hoe wil men gaan wonen? Vraag- en aanbodprofielen Gewenst woonmilieu Vraag-aanbod-balans Substitutiegedrag Potentiële verhuisstromen Leeswijzer woningmarktsituatie per gemeente Woningmarktsituatie per gemeente Woningmarktsituatie gemeente Almelo Woningmarktsituatie gemeente Borne Woningmarktsituatie gemeente Dinkelland Woningmarktsituatie gemeente Enschede Woningmarktsituatie gemeente Haaksbergen Woningmarktsituatie gemeente Hellendoorn Woningmarktsituatie gemeente Hengelo Woningmarktsituatie gemeente Hof van Twente Woningmarktsituatie gemeente Losser Woningmarktsituatie gemeente Oldenzaal Woningmarktsituatie gemeente Rijssen-Holten Woningmarktsituatie gemeente Tubbergen Woningmarktsituatie gemeente Twenterand Woningmarktsituatie gemeente Wierden 108 Bijlage 1: Respons en weging 1 Bijlage 2. Tevredenheid over de huidige woning en woonomgeving per gemeente 3 Bijlage 3. Profiel starters en doorstromers Netwerkstad en Landelijk Twente 4 Bijlage 4: Woonwensen van doorstromende 55-plussers 5 Bijlage 5: Huidig en gewenst woonmilieu van doorstromers en starters 6

5

6 1. Samenvatting De samenvatting is opgebouwd uit twee delen. In het eerste deel worden de belangrijkste conclusies samengevat en worden aanknopingspunten beschreven voor de verdere beleidsontwikkeling op lokaal en / of regionaal niveau. In het tweede gedeelte wordt een samenvatting van de onderzoeksuitkomsten gepresenteerd Aanknopingspunten voor beleid Het Twents Woningmarkt Onderzoek (TWO) levert vijf essentiële uitkomsten op: 1. De bouwambitie van gemeenten overstijgt de woningbehoefte in zeer aanzienlijke mate. 2. Starters hebben maar een beperkte behoefte aan goedkope koopwoningen. 3. Senioren hebben grote belangstelling voor nultredenwoningen. 4. Er zijn grote verschillen in waardering van woonmilieus. 5. De samenstelling van het nieuwbouwprogramma vraagt om regionale afstemming. 1. De bouwambitie van gemeenten overstijgt de woningbehoefte in zeer aanzienlijke mate Het inwonertal van de regio Twente is tussen 2001 en 2006 nog steeds toegenomen, ondanks het feit dat er in die jaren meer mensen uit Twente zijn vertrokken dan er zich in Twente hebben gevestigd. Overigens, het migratiebeeld verschilt: in de netwerkstad Twente was sprake van een positief migratiesaldo en in het landelijk deel van Twente was sprake van een negatief migratiesaldo. Dit beeld zal in de komende jaren drastisch veranderen als de gemeenten er in slagen om hun bouwambities (grotendeels) te realiseren. Die bouwambities, zowel in de netwerkstad als in de landelijke gemeenten, zijn echter onrealistisch hoog. Er staan bijna twee keer zoveel woningen in de planning als er nodig zijn om in de eigen woningbehoefte te voorzien op basis van migratiesaldo = 0. Twee kernvragen doemen op: a. Op welk realistisch niveau van woningbehoefte wil de regio Twente insteken? Het is daarbij zaak rekening te houden met het feit dat veel gemeenten in Nederland, na de recent in gang gezette discussie over de (dreigende) bevolkingsafname, loeren op kansen om mensen van buiten hun gemeente aan te trekken. De concurrentie is dus groot en bovendien heeft Duitsland een zekere aantrekkingskracht op inwoners van Twente. b. De tweede vraag is of de gemeenten in Twente de regulering van de nieuwbouwomvang gezamenlijk ter hand willen nemen of dit over willen laten aan de markt. Als de gemeenten niet in Twents verband de bouwproductie vrijwillig op elkaar willen afstemmen, dan doet de markt dit vanzelf. Inmiddels zijn er in de regio al voorbeelden van ontwikkelaars die temporiseren. Kiest de regio voor een warme afstemming of koude temporisering? 2. Starters: behoefte aan goedkope koopwoning beperkt Aan het eind van de vorige eeuw, onder goede economische vooruitzichten, zochten steeds meer starters hun heil in de koopsector. Woningcorporaties kregen te maken met een sterk afnemende vraag en een stijging van (dreigende) leegstand. Maar rond

7 deed zich een omslag voor op de woningmarkt, die met name gevolgen had voor de woningmarktpositie van starters. Door de sterke stijging van de koopprijzen was geleidelijk aan ook de onderkant van de koopsector voor starters onbereikbaar geworden. Starters meldden zich weer in grote aantallen bij de corporaties voor een huurwoning. Tal van partijen zijn in de afgelopen jaren bezig geweest om plannen te ontwikkelen voor de nieuwbouw van goedkope koopwoningen (vaak in de prijsklasse tot ). Ook overwegen veel gemeenten in Twente momenteel om starters de mogelijkheid te bieden een starterslening 1 te ontvangen via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Het TWO levert opmerkelijke uitkomsten op als het gaat om de oriëntatie van starters op de woningmarkt. Zo blijkt nog maar 41% van de starters op zoek te zijn naar een huurwoning. Van de potentiële kopers zoekt maar 20% een koopwoning in de prijsklasse tot en zoekt 30% een koopwoning boven de Een dergelijk beeld is ook landelijk aan de orde. Dit blijkt uit het Woononderzoek Nederland dat eind 2005 is gehouden. Geconcludeerd kan worden dat de uitkomsten van het TWO nieuwe inzichten bieden voor wat betreft de woningmarktpositie van starters, die weer aanleiding vormen om de volgende vragen te stellen: Is dit beeld van de marktpositie van starters reëel? In hoeverre moet deze stijgende kooporiëntatie als structureel worden aangemerkt? Moeten woningcorporaties rekening houden met het afnemen van de vraag naar huurwoningen? Komen door doorstroming voldoende woningen vrij? Welke consequenties kunnen gemeenten en andere partijen hieraan verbinden voor de samenstelling van de nieuwbouw, het instellen van startersleningen, het treffen van maatregelen om de slaagkans van starters op de woningmarkt te beïnvloeden, etc.? 3. Senioren: grote belangstelling voor nultredenwoningen Breed is het besef doorgedrongen dat het welbevinden van senioren vraagt om een integrale benadering van de drie aspecten wonen, welzijn en zorg. Hierbij spelen maatschappelijke ontwikkelingen zoals de vermaatschappelijking van de zorg, de extramuralisering en de wens van senioren om zolang mogelijk in de huidige woning te blijven wonen, een belangrijke rol. De wens van senioren vraagt om het realiseren van nieuwe woonconcepten al of niet gekoppeld aan vast of facultatief zorgaanbod. Uit het TWO blijkt dat de tekorten op de woningmarkt in belangrijke mate betrekking hebben op nultredenwoningen. In het bijzonder gaat het dan om het toevoegen van huurwoningen aan de woningvoorraad, omdat 70% van de verhuisgeneigde 55-plussers naar een huurwoning wenst te verhuizen. De praktijk leert echter ook, en woningcorporaties ondervinden dit in sterke mate, dat senioren de wens uiten om te willen verhuizen maar die wens vaak zo lang mogelijk uitstellen. Bovendien blijkt dat veel ouderen die een koopwoning achterlaten het liefst in een goedkope(re) huurwoning willen wonen, terwijl zij veel hogere woonlasten zouden kunnen dragen. Ook blijkt dat 92% van 1 Ook Provinciale Staten van Overijssel maken zich zorgen over de positie van de starter op de woningmarkt. Zij hebben opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de mogelijkheden om de huisvestingskansen van de starter te vergroten. Eerste ambtelijke gedachten gaan uit naar het toevoegen van financiële middelen aan de VROM-startersregeling en / of het stimuleren van het (collectief) particulier opdrachtgeverschap

8 de bewoners van oordeel is dat de huidige woning niet geschikt is als hij / zij zorgbehoevend zou worden; in 50% van de gevallen zou aanpassing van de woning een mogelijke oplossing kunnen bieden. Dit roept diverse vragen op: Hoe hard is de woonwens van verhuisgeneigde senioren? Is het gewenst om senioren te verleiden tot verhuizing naar een woning die meer past bij hun inkomen / vermogen? Is alle nieuwbouw voldoende levensloopbestendig? Houden gemeenten bij de programmering van de nieuwbouw voldoende rekening met de woonwens van senioren? 4. Grote verschillen in waardering van woonmilieus De bewoners waarderen de kwaliteit van het wonen in Twente. Toch hebben tal van huishoudens plannen om naar een andere woning te verhuizen. Blijkbaar is hun huidige woning wel een gewaardeerde woning in een gewaardeerde buurt, maar kan een verhuizing toch bijdragen aan een verbetering van de woonsituatie. Bij verhuizing zijn niet alle woonmilieus even geliefd. Het platteland is het meest populair, lettend op de verhouding woningvraag / woningaanbod. Ook voor de centra in de grote steden Almelo, Hengelo en Enschede is de belangstelling groot. Dit geldt tevens voor de in ontwikkeling zijnde nieuwbouwwijken in die steden; blijkbaar wordt de daar gerealiseerde kwaliteit gewaardeerd. Verder zijn alle woonmilieus in de kleinere steden populair en mag de nieuwbouw zich verheugen op een grote belangstelling, mits deze onderscheidend is ten opzichte van de grote steden. De vooroorlogse en naoorlogse flatwijken in de drie grote steden hebben het moeilijk, maar ook de modernere wijken uit de jaren zeventig en tachtig gaan het moeilijker krijgen. De vraag is kleiner dan het aanbod. Met het ontspannen van de woningmarkt door meer nieuwbouw, moeten de partijen zich tevens de vraag stellen of er een afdoend pakket van maatregelen wordt ingezet in de komende jaren om de kwetsbare woonmilieus te verbeteren. Consumenten hebben ook wat betreft het woonmilieu specifieke wensen die ontwikkelaars van bouwplannen menen te kennen. Het beeld van consument en ontwikkelaar ligt echter lang niet altijd op één lijn, blijkt uit het TWO. Een betere samenwerking in de fase van planontwikkeling is noodzakelijk en leidt tot een beter functioneren van de woningmarkt en meer tevreden consumenten. 5. Regionale afstemming samenstelling van de nieuwbouw Met de uitvoering van het TWO is een actueel inzicht gekregen in de woningvraag en het woningaanbod per gemeente. Op basis hiervan is een vraag-aanbodbalans opgesteld waaruit blijkt in welke woningsegmenten vermoedelijk sprake is van een woningtekort of een (potentieel) woningoverschot. Dat beeld verschilt uiteraard per gemeente, maar wel kunnen de volgende, algemene tendensen worden beschreven: er dreigen overschotten te ontstaan aan appartementen zonder lift; er dreigen overschotten te ontstaan aan eengezinshuurwoningen; deze ruimte zal gedeeltelijk worden benut door huurders die nu nog genoegen moeten nemen met een minder gewilde woning zoals een portieketageflat; er zijn grote tekorten aan betaalbare huurappartementen met lift, met name voor senioren; - 3 -

9 er zijn voldoende rijwoningen in de koopsector aanwezig; in dit segment dreigt een overschot dat tot uitdrukking komt in prijsdruk; in de koopsector is vooral behoefte aan extra 2^1kapwoningen en vrijstaande woningen boven de De gemeenten en woningcorporaties staan nu voor de uitdaging om deze resultaten te vertalen in beleid. Daarbij zijn onder meer de volgende beleidsvragen relevant: hoe moet de nieuwbouw worden samengesteld lettend op de geuite woonwensen, welke maatregelen zijn nodig in de kwetsbare marktsegmenten van de bestaande woningvoorraad, zijn de huidige toewijzingssystemen adequaat om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen, etc. Het is van belang dat de gemeentelijke nieuwbouwprogramma s qua samenstelling aansluiten op de totale Twentse behoefte. Daarbij moet ongezonde concurrentie tussen gemeenten worden voorkomen, een risico dat zeker aanwezig is, gelet op de bouwambitie van de Twentse gemeenten. Het is daarom gewenst dat, nadat de gemeenten de uitkomsten van het TWO hebben vertaald in een gewenst nieuwbouwprogramma, in regionaal verband beoordeeld wordt of sprake is van afstemming Onderzoeksuitkomsten Opdracht tot het Twents Woningmarkt Onderzoek (TWO) 1. De gemeenten en woningcorporaties in Twente hebben besloten om een integraal onderzoek uit te voeren naar het functioneren van de woningmarkt. Dit actuele inzicht is belangrijk voor het bepalen van de gewenste samenstelling van het nieuwbouwprogramma. De woonwensen zijn in beeld gebracht op basis van een schriftelijke enquête die in het laatste kwartaal van 2006 is uitgezet. Daarbij zijn in de 14 Twentse gemeenten ruim zelfstandig wonende huishoudens en ruim inwonenden benaderd. De respons bedroeg ruim enquêtes en deze was evenwichtig gespreid over de gemeenten zodat in elk geval op het niveau van de gemeente 2 als geheel een betrouwbaar beeld is verkregen van de lokale woningmarkt. Afgelopen jaren: groei vooral in de netwerkstad, trek van het platteland naar de netwerkstad 2. In de periode lag de bevolkingsgroei in Twente op ongeveer 1,5%. Toch was er in die jaren voor Twente als geheel sprake van een negatief migratiesaldo. Bij een evenwicht tussen vestiging en vertrek zou de bevolking niet met 1,5% maar met 1,9% zijn toegenomen. De bevolkingsgroei was geconcentreerd in de netwerkstad. De bevolking van die gemeenten is gemiddeld met ca 1,8% gegroeid. In de landelijke gemeenten was dit gemiddeld 1%. 3. Er is in de afgelopen jaren sprake geweest van een trek van het platteland naar de stad. De beleidsmatige ruimte die de provincie Overijssel in 2003 aan alle gemeenten heeft geboden om te bouwen voor migratiesaldo = 0, is nog niet geëffectueerd. Dit vloeit voort uit de lange voorbereidingstijd voor nieuwe bouwplannen. 2 De gemeenten Dinkelland, Haaksbergen, Losser, Rijssen-Holten en Twenterand hebben oversampled, zodat op het niveau van kernen betrouwbare uitspraken kunnen worden gedaan

10 4. In de periode werden ruim woningen aan de voorraad toegevoegd. Dit komt neer op een groei met 3,3% van de voorraad. De toename van de woningvoorraad is in de landelijke gemeenten met 3,5% wat hoger geweest dan in de netwerkstad (3,1%). Toch was in het landelijk gebied sprake van een lagere bevolkingsgroei. Dit impliceert dat de gezinsverdunning in de landelijke gemeenten nog sneller gaat dan in de netwerkstad. Om die reden zijn er in de landelijke gemeenten ook in de komende jaren verhoudingsgewijs meer nieuwe woningen nodig om in de eigen woningbehoefte te voorzien dan in de netwerkstad. Bouwambitie zeer hoog: beleidskeuzen noodzakelijk! 5. Uit de prognoses van de provincie Overijssel blijkt dat het aantal huishoudens (uitgaande van migratiesaldo = 0) in Twente met bijna zal toenemen in de komende tien jaar. De gemeenten hebben plannen om de woningvoorraad met bijna te laten groeien. Het bouwprogramma van alle Twentse gemeenten tezamen is in zijn ambitie niet realistisch, maar in de praktijk ook niet realiseerbaar. Veel plannen krijgen in de praktijk te maken met vertragingen, waardoor het bouwprogramma als van zelf lager zal uitvallen. De discrepantie tussen bouwambitie en eigen woningbehoefte is echter zo groot, dat het noodzakelijk is om keuzen te maken. Consumenten typeren woonmilieus vaak anders dan deskundigen 6. Uit het TWO blijkt dat consumenten vaak een ander beeld / een andere beleving hebben van het woonmilieu waarin zij wonen, dan deskundigen. Dit betekent dat deskundigen bij het vertalen van de woonwensen van bewoners in stedenbouwkundige en architectonische beelden grote voorzichtigheid moeten betrachten en zich een beter beeld moeten vormen van de werkelijke ideeën van bewoners. Het concept woonmilieu is binnen het terrein van het wonen en de ruimtelijke ordening nog een betrekkelijk onderontwikkeld concept. Hoe woont men nu? 7. De samenstelling van de woningvoorraad per gemeente vertoont grote verschillen. Zo ligt het aandeel huurwoningen in de netwerkstad Twente op 46%, terwijl dit in overige gemeenten op 25% ligt. Opmerkelijk is dat de samenstelling van de huurwoningvoorraad naar prijs weinig verschilt per gemeente. In de koopsector zijn die verschillen naar prijsklasse wel aanwezig. In de netwerkstad-gemeenten is de samenstelling van de koopsector wat goedkoper dan in de landelijke gemeenten. De verschillen tussen gemeenten zijn fors. Woonsituatie van autochtonen en allochtonen verschilt 8. Ook in Twente komen aanzienlijke verschillen voor tussen de woonsituatie van autochtonen en die van niet-westerse allochtonen. Zo blijkt dat de niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie in Twente voor 74% in een huurwoning wonen. Voor de niet-westerse allochtonen uit de 2 e generatie ligt dit al aanzienlijk lager, namelijk op 55%. Ter referentie: voor autochtonen ligt dit op 33%. Uit landelijk onderzoek blijkt dat deze verschillen niet zo zeer voortvloeien uit verschillen in etnische achtergrond maar uit verschillen in sociaal-economische positie

11 Huursector meer geschikt voor senioren dan koopsector 9. Voor mensen met fysieke beperkingen is het van groot belang om in een nultredenwoning te wonen die goed toegankelijk is. Afgaande op het oordeel van de bewoners is 19% van de totale Twentse woningvoorraad aan te merken als een nultredenwoning. Verhoudingsgewijs zijn er in de huursector (26%) meer woningen geschikt voor mensen met een fysieke beperking dan in de koopsector (15%). 10. Veel bewoners (77%) zijn van oordeel dat zij in hun huidige woning kunnen blijven wonen, ook als zij zorgbehoevend zouden worden. Dit betekent overigens niet dat veel woningen al zodanig geschikt zijn dat men daar met fysieke beperkingen comfortabel kan wonen. Slechts 8% van de bewoners vindt dat zij in de huidige woning kunnen blijven wonen zonder aanvullende maatregelen. Veel aanpassingen moeten dus nog worden aangebracht. Feit blijft dat de bewoners optimistisch zijn over de mogelijkheden om in de huidige woning te kunnen blijven wonen, ook met een toenemende zorgbehoefte. Twentse bevolking (zeer) tevreden over woning en woonomgeving 11. Het oordeel van de Twentse bevolking over hun huidige woonsituatie is buitengewoon positief. Liefst 96% van de bevolking is in algemene zin tevreden tot zeer tevreden over hun huidige woning. Dit laat onverlet dat een flink aantal Twentenaren toch wil verhuizen omdat de huidige woning niet optimaal aansluit op de huidige of toekomstige eisen die de bewoner aan een woning stelt. Ook over de woonomgeving wordt een positief oordeel uitgesproken: 92% is tevreden tot zeer tevreden. De tevredenheid over de huidige woonsituatie wordt breed gedragen en verschilt nauwelijks per gemeente. 21% van huurders wil huidige woning kopen 12. Van de huidige huurders zou 21% de huurwoning willen kopen. Dit percentage ligt in de netwerkstad lager dan in de landelijke gemeenten. De verklaring hiervoor is de sociaal-economische positie van de huurders, die in de netwerkstad lager is dan elders (minder koopkracht). Ook de samenstelling van de huurvoorraad speelt een rol. Deze bestaat in de netwerkstad meer uit meergezinswoningen waarvoor veel minder belangstelling is om deze te kopen. De belangstelling om te kopen is het laagst in Almelo (16%) en het hoogst in de gemeente Twenterand (38%). Woonwensen in beeld 13. De kern van het onderzoek richt zich op het in beeld krijgen van de woonwensen van starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers boven de 55 jaar. De uitkomsten zijn als volgt: Starters in Twente zijn voor 41% op zoek naar een huurwoning en voor 59% naar een koopwoning. Ook uit landelijk onderzoek blijkt dat de animo voor de koopsector, die rond 2001 / 2002 sterk was teruggevallen, weer groot is. Starters zijn nauwelijks op zoek naar een goedkope koopwoning, maar zoeken vooral boven de Eenderde van de starters wil een koopwoning boven de Doorstromers tot 55 jaar willen wooncarrière maken: verhuizen van huur naar koop, van goedkoop naar duur(der), van rijwoning naar 2-kapper of vrijstaande woning. De belangstelling voor een bouwkavel is bij deze groep groot

12 Doorstromers vanaf 55 jaar wonen nu merendeels in een koopwoning (53%), en willen bij verhuizing vaker naar een huurwoning (70%). In de huursector ligt het accent op betaalbare huurwoningen (tot 520). Maar er is zeker ook vraag naar duurdere huurwoningen. In de koopsector zien we nog een wens om, zij het bescheiden, wooncarrière te maken door verschuiving naar duurdere koopwoningen. Verschillen in woonwensen tussen allochtonen en autochtonen 14. De woonwensen tussen de groepen die naar etnische achtergrond zijn onderscheiden verschillen in aanmerkelijke mate. Niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie zoeken voor 66% een huurwoning, maar hun oriëntatie op de huursector neemt wel af. Van de verhuisgeneigde autochtonen zoekt 43% een huurwoning. De niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie die willen verhuizen, willen wooncarrière maken: van huur naar koop, van goedkoop naar duur(der) en van rijwoning naar 2^1kap en vrijstaande woning. Veel van deze allochtonen willen hun appartement zonder lift verlaten en naar een eengezinswoning verhuizen. Ook de niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie wonen nu nog vaak in een huurwoning, maar zij oriënteren zich veel meer op een koopwoning. De woonwens van deze groep sluit redelijk aan op de woonwens van autochtonen die in de netwerkstad Twente wonen. Zij het, dat deze niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie gemiddeld wel kiezen voor een goedkopere woning, zowel in huur als koop. Daarom ook kiezen zij vaker voor een rijwoning. De segmenten met woningtekorten en (potentiële) woningoverschotten 15. In figuur 1 wordt de vraag-aanbodbalans voor de huursector weergegeven. Figuur 1: Twente. Potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de huursector, Huursector tekort overschot rijwoning < euro 339 rijwoning euro rijwoning > euro 520 app z lift < euro 339 app z lift > euro 339 app m lift < euro 615 app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Er is een flink tekort aan appartementen met lift met een huur tot 615 per maand. Dit betreft vooral vraag van senioren naar een passende woning. Ook aan dure - 7 -

13 appartementen (boven de 615) bestaat per saldo nog behoefte: de verhouding goedkope(re) en dure appartementen is 80% versus 20%. Als doorstromers erin slagen om hun verhuiswens te realiseren, vormen met name de goedkope eengezinswoningen (tot 339) en in mindere mate ook de middeldure eengezinswoningen (tussen de 339 en 520) een kwetsbaar woningsegment. Figuur 2: Twente. Potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de koopsector, Koopsector tekort overschot rijwoning < euro rijwoning > euro ^1 kap / vrijstaande woning < euro ^1 kap / vrijstaande woning euro ^1 kap / vrijstaande woning > euro app z lift < euro app z lift > euro app m lift < euro app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Het tekort aan koopwoningen manifesteert zich in het woningtype 2^1kap en vrijstaand; het gaat daarbij om alle prijsklassen vanaf De grootste behoefte ligt in het middensegment tussen de en Voorts is sprake van een tekort aan koopappartementen met lift in alle prijsklassen maar vooral in de prijsklasse tot Een belangrijk aandachtspunt vloeit voort uit het theoretische overschot aan eengezinswoningen in de prijsklasse tussen de en Grote discrepantie tussen vraag en aanbod naar verschillende woonmilieus 16. Uit de confrontatie van vraag en aanbod naar woonmilieus blijkt dat veel bestaande woonmilieus in de steden Almelo, Hengelo en Enschede onder druk staan: de vraag is veel kleiner dan het aanbod. Wel zijn de woonmilieus centrum en nieuwbouwwijken in deze drie grote steden veel gevraagd. Dit geldt ook voor alle woonmilieus in de kleinere steden en het platteland. Er is sprake van een aanzienlijke discrepantie tussen vraag en aanbod. Veel consumenten hebben nog steeds de wens om suburbaan te wonen en deze voorkeur gaat ten koste van de woonmilieus in de steden Almelo, Hengelo en Enschede. In de praktijk zullen consumenten wel genoegen moeten nemen met een next-bestoplossing en zullen de overschotten (nog) niet aan de orde zijn. Verder is enige relativering op zijn plaats: veel Twentenaren zijn (zeer) tevreden over hun huidige woning en woonomgeving ook al is dat soms een next-best-oplossing

14 2. Inleiding 2.1. Achtergronden De gemeenten en woningcorporaties in Twente hebben elkaar gevonden in het organiseren van een grootschalig onderzoek naar de woonwensen van de inwoners. Er is een breed onderzoek gehouden onder huurders en eigenaar-bewoners, waardoor een goed beeld is gekregen van de tevredenheid van de Twentse bevolking in hun woonsituatie. Dit inzicht is voor gemeenten belangrijk bij het bepalen van de gewenste samenstelling van de nieuwbouw. Ook woningcorporaties willen bouwen voor de behoefte en de eventueel noodzakelijke aanpassing van bestaande huurwoningen afstemmen op die woonwensen. Met andere woorden: de resultaten van het Twents Woningmarkt Onderzoek (TWO) zijn belangrijk voor het beleid dat in de komende jaren gevoerd zal gaan worden in Twente. Het is van belang om hier ook te wijzen op de relatie met het project Demographic Change. In dat project wordt nagegaan hoe de bevolking in omvang en samenstelling zal veranderen in de komende jaren. Nu al is in Twente sprake van een afname van de groei van de bevolking en worden hiervan enige consequenties duidelijk. Zo neemt bijvoorbeeld nu al de omvang van de beroepsbevolking in Twente in absolute aantallen af. Vanzelfsprekend wordt nagegaan welke gevolgen de demografische verandering voor Twente heeft, maar ook welke mogelijkheden dit kan bieden om Twente te versterken. Keuzen die in regionaal verband gemaakt zullen worden met betrekking tot de gewenste bevolkingsontwikkeling, de omvang van het nieuwbouwprogramma, etc. zullen op termijn doorvertaald moeten worden naar de gewenste samenstelling van de nieuwbouw. Daarbij zullen de resultaten van het TWO van essentiële betekenis zijn Gevolgde werkwijze en respons Werkwijze De uitvoering van het onderzoek heeft betrekking gehad op de volgende stappen. Bevolking en woningvoorraad Ter oriëntatie is in de eerste plaats een analyse uitgevoerd op de ontwikkeling van de bevolking en de woningvoorraad. Dit is in belangrijke mate gebaseerd op gegevens uit de Twentse Woningmarktmonitor Huishoudensprognose Vervolgens is nagegaan hoe de omvang van de woningbehoefte zich in de komende jaren per gemeente zal ontwikkelen. Dit is geen autonoom gegeven, maar dit wordt in belangrijke mate beïnvloed door beleidskeuzen die door gemeenten gemaakt worden over de gewenste migratieontwikkeling, groei van de werkgelegenheid, etc. Bij de analyse van het TWO is een beleidsneutrale variant aangehouden. Voor het bepalen van de gemeentelijke woningbehoefte is uitgegaan van een migratiesaldo = 0. Dit betekent dat per gemeente sprake is van een evenwichtige migratiebalans: vestiging en vertrek zijn even groot. Ook door de provincie Overijssel is in 2006 met behulp van het IPB-model een huishoudensprognose per gemeente opgesteld die - 9 -

15 uitgaat van migratiesaldo = 0. Die uitkomsten zijn bij de verdere analyse van het TWO aangehouden. Kwalitatieve woningbehoefte De kern van het onderzoek heeft betrekking op het krijgen van inzicht in de kwalitatieve samenstelling van de woningbehoefte. Dit is gebeurd door een schriftelijke enquête uit te voeren, onder een steekproef van ca zelfstandig wonende huishoudens en inwonenden. De enquête biedt onder meer inzicht in de woonwensen, de verhuisgeneigd, etc. Met behulp van deze gegevens en de ontwikkeling van de huishoudens (naar omvang en samenstelling) is bepaald hoe de toekomstige woningvoorraad per gemeente idealiter zou moeten zijn samengesteld. Door deze gewenste woningvoorraad in mindering te brengen op de huidige woningvoorraad wordt duidelijk in welke woningsegmenten sprake is van een woningtekort of een woningoverschot. Respons en weging In de 14 Twentse gemeenten zijn ruim zelfstandig wonende huishoudens benaderd en ruim inwonenden. In elke gemeente zijn voldoende huishoudens benaderd om in elk geval op het niveau van de gemeente als geheel een betrouwbaar beeld te krijgen van de lokale woningmarkt. Enkele gemeenten en corporaties hebben besloten om een omvangrijker steekproef te benaderen zodat ook op het niveau van de wijken / kernen een betrouwbaar beeld ontstaat van de woningvraag en het woningaanbod. Dit betreft de gemeenten Dinkelland, Haaksbergen, Losser, Rijssen-Holten en Twenterand. In deze gemeenten zijn dus naar verhouding meer enquêtes afgenomen. Over het geheel genomen is een respons behaald van 32%. Dit responspercentage ligt wat hoger onder zelfstandig wonende huishoudens (33%) dan onder inwonenden (24%). Voorts blijkt dat de respons per gemeente verschilt: deze varieert tussen de 26% en 39% voor zelfstandig wonende huishoudens. Dit is afhankelijk van lokale omstandigheden: is er onlangs een andere, grootschalige enquête gehouden, zijn er relatief weinig bouwmogelijkheden in de gemeente aanwezig, etc. Altijd is sprake van enige selecte respons. Het is dan ook noodzakelijk om het enquêtebestand te wegen. Dit is gebeurd naar het huidige aantal huurwoningen (sociale huur en particuliere huur) en koopwoningen per gemeente 3, volgens een actuele opgave van de gemeenten. In Bijlage 1 wordt uitgebreider ingegaan op de aspecten respons en weging Leeswijzer De opzet van de rapportrage is als volgt: Hoofdstuk 3: In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen ten aanzien van bevolking en woningvoorraad gepresenteerd. Hoofdstuk 4 heeft als titel Hoe woont men nu?. Hierin wordt beschreven hoe de huishoudens op dit moment zijn gehuisvest. Aspecten die aan de orde komen zijn: huisvestingssituatie (ook van 1 e en 2 e generatie allochtonen), wonen met zorg, de verhuisgeneigdheid en de wens om de huidige huurwoning te mogen kopen. 3 De gemeenten Dinkelland, Haaksbergen, Losser, Rijssen-Holten en Twenterand hebben oversampled om op wijk- en kernniveau betrouwbare uitspraken te kunnen doen. Daarom is in die gemeenten de weging naar huur- en koopwoningen op wijk- / kernniveau uitgevoerd

16 Hoofdstuk 5 heeft als titel Hoe wil men gaan wonen?. Hierin wordt aandacht besteed aan de volgende aspecten: de vraag- en aanbodprofielen van starters en doorstromers, het gewenste woonmilieu waarin men wil wonen, de vraag-aanbodbalans, het substitutiegedrag en de potentiële verhuisstromen. Hoofdstuk 6 bevat een leeswijzer waarin wordt toegelicht hoe de in hoofdstuk 7 gepresenteerde onderzoeksuitkomsten per gemeente moeten worden geïnterpreteerd. Hoofdstuk 7: In dit hoofdstuk worden per gemeente de onderzoeksuitkomsten gepresenteerd. Het betreft uitkomsten in hoofdlijnen voor de gemeente als geheel. In de gemeenten Dinkelland, Haaksbergen, Losser, Rijssen-Holten en Twenterand is een oversampling doorgevoerd en zijn aparte onderzoeksrapportages opgesteld, waarin meer gedetailleerde informatie is opgenomen. In hoofdstuk 1 is een samenvatting van de onderzoeksuitkomsten opgenomen

17 - 12 -

18 3. Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad 3.1. Bevolking Groei vooral in netwerkstad, trek van het platteland naar de netwerkstad Op 1 januari 2006 telde Twente bijna inwoners. De bevolkingsgroei in de afgelopen jaren was beperkt en bedroeg voor Twente als geheel ongeveer 1,5% in een periode van 5 jaar. Die groei was geconcentreerd in de gezamenlijke gemeenten Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal die tot de netwerkstad zijn gerekend. De gemeenten van de netwerkstad zijn gemiddeld met ca. 1,8% gegroeid, terwijl de landelijke gemeenten gemiddeld met 1% zijn gegroeid. Tabel 3.1: Twente. Ontwikkeling van de bevolking in de periode per gemeente Gemeente Bevolking Saldo binnenlandse migratie Saldo buitenlandse migratie Bevolkingsomvang Groeipercentage Almelo % Borne % Enschede % Hengelo % Oldenzaal % Netwerkstad ,8% Dinkelland % Haaksbergen % Hellendoorn % Hof van Twente % Losser % Rijssen-Holten % Tubbergen % Twenterand % Wierden % Landelijk Twente ,0% Regio Twente ,5% Bron: CBS (2007). Over de jaren behaalde Twente een negatief migratiesaldo. Met andere woorden: er vertrokken meer personen uit Twente dan er zich personen in Twente vestigden. Het negatieve migratiesaldo komt geheel voor rekening van de buitenlandse migratie. Als er sprake was geweest van evenwicht tussen vestiging en vertrek, dan zou de Twentse bevolking niet met 1,5% maar met 1,9% zijn toegenomen. Vooral de landelijke gemeenten werden geconfronteerd met een fors negatief migratiesaldo. Bij evenwicht tussen vertrek en vestiging was de bevolking daar niet met 1% maar met 2,3% toegenomen. Voor de netwerkstad was sprake van een beperkt positief migratiesaldo, dat met name op het conto komt van Enschede en in beperktere mate ook van Almelo

19 Tabel 3.2: Twente. Binnenlandse migratie naar richting, Gemeente Vestiging in vanuit gemeenten binnen Netwerkstad Vertrek uit naar gemeenten binnen Netwerkstad Migratiesaldo Netwerkstad Vestiging in vanuit gemeenten binnen Landelijk Twente Vertrek uit naar gemeenten binnen Landelijk Twente Migratiesaldo Landelijk Twente Migratiesaldo andere gemeenten binnen provincie Overijssel Migratiesaldo andere gemeenten in Nederland Migratiesaldo totaal Almelo Borne Enschede Hengelo Oldenzaal Netwerkstad Dinkelland Haaksbergen Hellendoorn Hof van Twente Losser Rijssen-Holten Tubbergen Twenterand Wierden Landelijk Twente Regio Twente Bron: CBS (2007). De gegevens over de binnenlandse migratie naar richting wijzen uit dat het positieve migratiesaldo voor de netwerkstad voor ruim 60% afkomstig is uit de landelijke gemeenten van Twente. Er was in de afgelopen jaren sprake van een trek van het platteland naar de stad. Dit was vóór 2003 ook provinciaal beleid. Vanaf 2003 hebben ook de landelijke gemeenten de ruimte gekregen om te bouwen voor de eigen behoefte op basis van migratiesaldo = 0. Het effect daarvan is echter nog niet zichtbaar geworden in de afgelopen jaren. Het is aannemelijk dat dit samenhangt met het feit dat de planning van nieuwe bouwplannen een lange voorbereidingstijd vergt. Voorts blijkt dat Enschede en Hengelo aantrekkelijke vestigingsgemeenten geweest zijn voor inwoners van buiten de provincie Overijssel. De landelijke gemeenten hebben aan gemeenten buiten Overijssel mensen verloren. De bevolkingsopbouw van Twente verschilt nauwelijks van die van Nederland. Toch komen er binnen de regio tussen gemeenten opmerkelijke verschillen voor. Zo hebben de gemeenten Enschede, Rijssen-Holten en Twenterand relatief gezien een jonge leeftijdsopbouw (veel jongeren tot 30 jaar en dus relatief gezien ook nog een omvangrijke groei van de woningbehoefte). In de gemeente Hof van Twente is sprake van een oude leeftijdsopbouw. Daar ligt het aandeel 55-plussers op 32%. In iets mindere mate is ook in Borne, Oldenzaal, Haaksbergen en Losser (allen 29% 55-plussers) sprake van een oudere leeftijdsopbouw

20 Tabel 3.3: Twente. Bevolkingssamenstelling per gemeente, 2006 Gemeente 0-29 jaar jaar jaar 75 jaar e.o. Totaal% Totaal abs. Almelo 38% 36% 20% 6% 100% Borne 35% 36% 23% 6% 100% Enschede 40% 35% 19% 6% 100% Hengelo 36% 37% 20% 7% 100% Oldenzaal 35% 36% 22% 7% 100% Netwerkstad 37% 36% 20% 7% 100% Dinkelland 37% 35% 21% 7% 100% Haaksbergen 34% 37% 23% 6% 100% Hellendoorn 36% 36% 21% 7% 100% Hof van Twente 33% 35% 24% 8% 100% Losser 34% 37% 23% 6% 100% Rijssen-Holten 41% 33% 19% 7% 100% Tubbergen 39% 37% 18% 6% 100% Twenterand 40% 36% 19% 5% 100% Wierden 36% 36% 22% 6% 100% Landelijk Twente 37% 36% 21% 6% 100% Regio Twente 38% 36% 20% 6% 100% Bron: Gemeenten regio Twente (2006). Nu ligt het aandeel 55-plussers in Twente op 26%. Naar verwachting zal dit in de komende 10 jaar toenemen tot 30%. Die toename doet zich in alle gemeenten voor, ook nog in de gemeenten waar nu al sprake is van een relatief forse vergrijzing. Tabel 3.4: Twente. Bevolkingssamenstelling naar leeftijd per gemeente, jaar Totaal Groeipercentage Gemeente 0-29 jaar jaar jaar e.o. % Abs Almelo 36% 34% 23% 7% 100% % Borne 35% 32% 25% 8% 100% % Enschede 40% 33% 21% 7% 100% % Hengelo 36% 34% 22% 8% 100% % Oldenzaal 34% 33% 25% 8% 100% % Netwerkstad 37% 34% 22% 7% 100% % Dinkelland 37% 31% 23% 8% 100% % Haaksbergen 33% 32% 26% 8% 100% % Hellendoorn 35% 32% 25% 8% 100% % Hof van Twente 33% 32% 26% 9% 100% % Losser 33% 32% 28% 8% 100% % Rijssen-Holten 41% 31% 20% 7% 100% % Tubbergen 40% 32% 21% 7% 100% % Twenterand 38% 33% 23% 6% 100% % Wierden 36% 32% 25% 7% 100% % Landelijk 36% 32% 24% 8% 100% % Twente Regio Twente 37% 33% 23% 7% 100% % Bron: IPB-Prognose provincie Overijssel (2006) Woningvoorraad In de periode (5 jaar) werden ruim woningen aan de voorraad toegevoegd. Dit komt neer op een groei van 3,3% van de voorraad. Dit is ruim het

21 dubbele ten opzichte van de bevolkingsgroei. Dit betekent dat de gezinsverdunning zich ook in de afgelopen jaren nog heeft voorgedaan. Tabel 3.5: Twente. Enkele kerncijfers over de ontwikkeling en samenstelling 1) van de woningvoorraad per gemeente Groei Woningvoorraad per Gemeente woningvoorraad Totaal absoluut Aandeel sociale huur Aandeel part. huur Aandeel koop Almelo % 7% 55% Borne % 2% 69% Enschede % 8% 52% Hengelo % 13% 51% Oldenzaal % 2% 64% Netwerkstad % 8% 54% Dinkelland % 0% 85% Haaksbergen % 2% 74% Hellendoorn % 7% 71% Hof van Twente % 3% 73% Losser % 2% 75% Rijssen-Holten % 2% 73% Tubbergen % 2% 85% Twenterand % 1% 68% Wierden % 2% 79% Landelijk 2% Twente % 75% Regio Twente % 6% 62% Bron: Gemeenten regio Twente (2007), CBS (2007). 1) De samenstelling van de woningvoorraad is gebaseerd op informatie van de gemeenten. De groei van de woningvoorraad bedroeg in de landelijke gemeenten 3,5% en lag wat hoger dan in de netwerkstad (3,1%). Toch was in het landelijk gebied sprake van een lagere bevolkingsgroei en zelfs een flink negatief migratiesaldo. Dit impliceert dat de gezinsverdunning zich in het landelijk gebied nog wat sneller voltrekt dan in de netwerkstad. Hierdoor lag ook de eigen woningbehoefte, uitgaande van migratiesaldo =0, in de landelijke gemeenten op een hoger niveau dan in de netwerkstad. De samenstelling van de woningvoorraad verschilt sterk per gemeente. Het meest extreme verschil wordt zichtbaar bij vergelijking van de gemeenten Dinkelland en Tubbergen enerzijds (15% huurwoningen) en de gemeente Hengelo anderzijds (49% huurwoningen) Kwantitatieve woningbehoefte Het maken van keuzen is noodzakelijk! Voor het afleiden van de additionele woningbehoefte is gebruik gemaakt van de bevolkings- en huishoudensprognoses die in 2006 door de provincie Overijssel voor alle gemeenten zijn opgesteld. Hierbij wordt voor alle gemeenten een beleidsneutrale variant gevolgd, namelijk een prognose op basis van migratiesaldo = 0 (evenwicht tussen vestiging en vertrek). Ter referentie: in de periode was voor de Regio Twente als geheel sprake van een beperkt negatief migratiesaldo. Het resultaat van deze provinciale prognose is dat het aantal huishoudens in Twente met bijna zal toenemen in de periode

22 Tabel 3.6: Twente. Woningbehoefte op basis van migratiesaldo = 0 en de gemeentelijke bouwambitie 1), Bouwambitie minus sloop Woningbehoefte Verschil bouwambitie minus woningbehoefte Almelo Borne Enschede Hengelo Oldenzaal Netwerkstad Dinkelland Haaksbergen Hellendoorn Hof van Twente Losser Rijssen-Holten Tubbergen Twenterand Wierden Landelijk Twente Regio Twente ) De woningbehoefte op basis van migratiesaldo = 0 is afgeleid uit een prognose van de provincie Overijssel. De bouwambitie betreft een opgave van de gemeenten. Uit tabel 3.6. blijkt dat de gemeenten plannen in voorbereiding hebben om ruim woningen aan de voorraad toe te voegen. Dit is het saldo van de nieuwbouw van ruim woningen en de sloop van ongeveer woningen. De bouwambitie van de gemeenten overstijgt in ruime mate de omvang van de eigen woningbehoefte, uitgaande van migratiesaldo = 0. Dit fenomeen doet zich in alle gemeenten voor. Als de gemeenten er in zouden slagen om dit bouwprogramma te realiseren, onder de aanname dat niet voor de leegstand wordt gebouwd, zouden in de komende 10 jaar bijna huishoudens (ca migranten) van buiten Twente moeten worden aangetrokken. Ter vergelijking: in de afgelopen 5 jaar was sprake van een negatief migratiesaldo van ongeveer personen. In de afgelopen 5 jaar werden in Twente ruim woningen aan de voorraad toegevoegd. Dat bouwprogramma ligt bij benadering op hetzelfde niveau als de omvang van de toekomstige woningbehoefte. Al met al kan de conclusie worden getrokken dat de bouwambitie van alle Twentse gemeenten tezamen niet realistisch is. Als dat productieniveau zou worden gehaald, dan zou dit leiden tot leegstand. Hetgeen marktpartijen altijd zullen proberen te voorkomen. Bovendien zal de bouwambitie niet gerealiseerd worden, omdat veel bouwplannen in de praktijk te maken krijgen met vertragingen. Hierdoor zal het bouwprogramma als van zelf lager uitvallen. De discrepantie tussen bouwambitie en eigen woningbehoefte is echter dermate groot dat het noodzakelijk is om keuzen te maken

23 - 18 -

24 4. Hoe woont men nu? 4.1. Huidige woonsituatie Huursector Tabel 4.1. biedt per gemeente inzicht in de huidige woonsituatie van de huishoudens, voor zover zij in een huurwoning wonen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar 5 huurprijsklassen 4. Tabel 4.1: Twente. Huidige woonsituatie voor de huursector per gemeente uitgesplitst naar huurklassen Gemeente Tot Meer dan 800 Aandeel huur Aantal huurwoningen Almelo 27% 61% 8% 3% 1% 45% Borne 32% 61% 5% 2% 0% 31% Enschede 23% 66% 6% 3% 2% 48% Hengelo 36% 54% 7% 3% 0% 49% Oldenzaal 20% 67% 8% 4% 1% 36% Netwerkstad 27% 62% 7% 3% 1% 46% Dinkelland 33% 63% 1% 1% 2% 15% Haaksbergen 22% 69% 4% 4% 1% 26% Hellendoorn 14% 73% 8% 4% 1% 29% Hof van Twente 21% 66% 7% 5% 1% 27% Losser 24% 69% 4% 3% 0% 25% Rijssen-Holten 29% 64% 6% 1% 0% 27% Tubbergen 26% 64% 4% 3% 3% 15% Twenterand 40% 58% 2% 0% 0% 32% Wierden 34% 61% 3% 1% 1% 21% Landelijk Twente 26% 65% 5% 3% 1% 25% Regio Twente 27% 63% 6% 3% 1% 38% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Het aandeel huurwoningen verschilt per gemeente in aanzienlijke mate. Vooral in de stedelijke gemeenten ligt het aandeel huurwoningen met 46% aanmerkelijk boven het gemiddelde in de rest van de Twentse gemeenten (25%). Ook tussen de gemeenten is sprake van een ruime variatie: het hoogste niveau huurwoningen heeft Hengelo (49%) en het laagste niveau huurwoningen doet zich in de gemeenten Dinkelland en Tubbergen voor (15%). Opmerkelijk is dat de samenstelling van de huurwoningvoorraad naar prijs voor de netwerkstad Twente (het stedelijk gebied) nauwelijks afwijkt van de samenstelling in het landelijk deel van Twente. Enig verschil van betekenis heeft betrekking op het aandeel huurwoningen boven de 520, dat in de netwerkstad Twente op 11% ligt en in de rest van Twente iets lager is, namelijk 9%. 4 De gehanteerde huurprijsgrenzen (per 1 juli 2006) kunnen als volgt worden toegelicht: 339: Kwaliteitskortingsgrens 520: 2 e aftoppingsgrens 615: Liberalisatiegrens 800: Relevante marktgrens

25 Koopsector Voor de koopsector wordt de huidige woonsituatie van de huishoudens in tabel 4.2. weergegeven. Tabel 4.2: Twente. Huidige woonsituatie voor de koopsector per gemeente uitgesplitst naar koopprijsklassen Aantal Gemeente Tot Meer dan Aandeel koop koopwoningen Almelo 18% 35% 24% 13% 7% 2% 55% Borne 5% 31% 38% 15% 8% 3% 69% Enschede 19% 44% 20% 10% 5% 2% 52% Hengelo 8% 40% 28% 13% 9% 2% 51% Oldenzaal 2% 32% 28% 22% 13% 4% 64% Netwerkstad 14% 39% 25% 13% 7% 2% 54% Dinkelland 2% 21% 32% 25% 14% 6% 85% Haaksbergen 2% 27% 35% 17% 14% 5% 74% Hellendoorn 1% 25% 32% 21% 15% 6% 71% Hof van Twente 3% 20% 31% 21% 19% 6% 73% Losser 5% 33% 30% 17% 11% 4% 75% Rijssen- Holten 2% 31% 37% 16% 9% 5% 73% Tubbergen 2% 17% 32% 24% 19% 6% 85% Twenterand 3% 35% 33% 22% 6% 1% 68% Wierden 2% 31% 32% 18% 12% 5% 79% Landel. Twente 2% 28% 32% 20% 13% 5% 75% Regio Twente 9% 32% 29% 16% 10% 4% 62% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). De koopsector is de contramal van de huursector. Geconcludeerd kan dan ook worden dat het aandeel koopwoningen in de netwerkstad (koop = 54%) op een veel lager niveau ligt dan in de rest van Twente (koop = 75%). Eerder werd geconcludeerd dat het prijsniveau voor de huursector geen grote verschillen kent. Dit ligt duidelijk anders voor de koopsector. In de gemeenten die tot de netwerkstad behoren is de voorraad koopwoningen wat goedkoper van samenstelling dan de voorraad koopwoningen in de landelijke gemeenten van Twente. Ter illustratie, enkele cijfers voor het aandeel koopwoningen tot : Enschede (63%), Almelo (53%), Hengelo (48%), landelijke gemeenten (30%). Deze verschillen hebben alles te maken met de samenstelling van de koopsector naar woningtype. Woonmilieus Bewoners letten bij verhuizing niet alleen op het woningtype, de prijs en de locatie, maar zij letten ook op de woonomgeving c.q. het woonmilieu. Zo zijn er bewoners die expliciet kiezen voor het stedelijk wonen in de binnenstad en zijn er ook bewoners die graag in een zeer kleine gemeenschap willen (blijven) wonen en de ongemakken van een laag voorzieningenniveau op de koop toe nemen. Het kwaliteitskenmerk woonmilieu krijgt dan ook steeds meer betekenis bij de ontwikkeling van nieuwe woonbuurten en -wijken. Daarom is besloten om in het TWO ook aandacht te besteden aan dit aspect

26 Zo is er in 2003 door de Regio Twente een typologie van woonmilieus opgesteld, waarbij alle buurten zijn ingedeeld in een bepaald woonmilieu. Dit is gebeurd aan de hand van de woonmilieutypologie van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Aan lokale deskundigen is vervolgens gevraagd de verschillende wijken / buurten te labellen. Dit heeft geresulteerd in het volgende kaartbeeld

27 Figuur 4.1: Twente. De Twentse woonmilieutypologie: een typering van de buurten naar woonmilieus door lokale deskundigen

28 Ook in de vragenlijst van het TWO is aandacht besteed aan het kwaliteitskenmerk woonmilieu. Zo is aan bewoners met een verhuiswens gevraagd in welk woonmilieu zij momenteel wonen en naar welk woonmilieu zij zouden willen verhuizen. De bewoners hebben op basis van hun eigen oordeel een label gegeven aan hun woonomgeving. Het betreft hier een subjectieve beoordeling van het woonmilieu door de bewoners. In tabel 4.3. wordt dit subjectieve oordeel van de bewoners gepresenteerd en geconfronteerd met de typologie die lokale deskundigen hebben gegeven. Tabel 4.3: Twente. Vergelijking van het subjectieve oordeel over het woonmilieu door zittende bewoners en de typologie door lokale deskundigen Woonmilieu van bewoner correspondeert met woonmilieu van lokale deskundigen Woonmilieu van bewoner correspondeert niet met woonmilieu van lokale deskundigen, maar behoort wel tot betreffende hoofdindeling 1) Woonmilieu van bewoner behoort niet tot betreffende hoofdindeling van lokale deskundigen Woonmilieu Totaal Grote stad: Centrum 27% 57% 16% 100% Grote stad: vooroorlogs 51% 37% 12% 100% Grote stad: naoorlogs (vooral flats) 60% 35% 5% 100% Grote stad: moderne wijken (veel eg) 27% 51% 22% 100% Grote stad: nieuwbouw 39% 41% 20% 100% Kleinere stad: in of nabij centrum 24% 33% 43% 100% Kleinere stad: in buitenwijk 40% 7% 53% 100% In een dorp 57% 13% 30% 100% Op het platteland 64% 11% 25% 100% Totaal 43% 32% 25% 100% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). 1) De hoofdindeling is: grote stad, kleinere stad en dorp+platteland. Uit tabel 4.3. kan worden afgeleid dat er grote verschillen bestaan tussen het oordeel van bewoners en het oordeel van lokale deskundigen over de typering van buurten. Zo blijkt dat slechts 43% van de oordelen overeenkomen. Bij 32% is sprake van een afwijkende beoordeling, met dien verstande dat het gekozen woonmilieu nog wel binnen de hoofdindeling past. In 25% van de gevallen zijn de afwijkingen nog groter en valt het woonmilieu zelfs niet binnen de hoofdindeling. Wat betekent dit? In de eerste plaats kan worden geconcludeerd dat de begripsafbakening van woonmilieus onvoldoende eenduidig is en nog veel ruimte biedt voor interpretatie. Blijkbaar hebben veel bewoners bij een bepaald woonmilieu een (heel) ander (e) beeld / beleving dan deskundigen. Dit leert in de tweede plaats dat deskundigen bij het vertalen van de woonwensen van bewoners in stedenbouwkundige en architectonische beelden grote voorzichtigheid moeten betrachten en zich een beter beeld moeten vormen van de werkelijke ideeën van bewoners. Het concept woonmilieu is binnen het terrein van het wonen en de ruimtelijke ordening nog een betrekkelijk onderontwikkeld concept

29 4.2. Huisvesting naar etniciteit Met het TWO is ook enig inzicht gekregen in de huidige woonsituatie en de woonwensen (zie hoofdstuk 5) van huishoudens met een andere etnische achtergrond. In onderstaande tabel 4.4. wordt de huidige woonsituatie in de huursector gepresenteerd voor de volgende groepen huishoudens: Autochtonen: personen die niet als allochtoon (zie vervolg) worden aangemerkt. Niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie: personen die geboren zijn in Turkije, Afrika, Latijns-Amerika en Azië (exclusief Indonesië en Japan) en van wie minstens één van de ouders ook in dit gebied zijn geboren. Niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie: personen die in Nederland zijn geboren en van wie één of twee van de ouders geboren zijn in Turkije, Afrika, Latijns- Amerika en Azië (exclusief Indonesië en Japan). Westerse allochtonen: één of twee van de ouders zijn geboren in Europa (buiten Nederland), Noord-Amerika, Oceanië, Indonesië of Japan. Tabel 4.4: Twente. Huidige woonsituatie in de huursector van huishoudens naar etnische achtergrond Etniciteit Tot Meer dan 800 Aandeel Aantal Autochtonen 27% 62% 6% 4% 1% 35% Niet-westerse allochtonen, 1 e generatie 29% 65% 6% 0% 0% 74% Niet-westerse allochtonen, 2 e generatie 41% 51% 6% 1% 1% 55% Westerse allochtonen 26% 65% 7% 2% 0% 46% Totaal 27% 63% 6% 3% 1% 36% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Naar etnische achtergrond blijken er aanzienlijke verschillen te bestaan in de huidige woonsituatie. Allochtonen wonen (nog) veel vaker in een huurwoning dan autochtonen. Zo blijkt dat de niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie in Twente voor 74% in een huurwoning wonen. Voor de niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie ligt dit al aanzienlijk lager, namelijk op 55%. Ter referentie: voor de autochtonen ligt dit op 35%. Het verschil in het huurprijsniveau is betrekkelijk gering. Het is dus niet zo dat allochtonen meer dan gemiddeld aangewezen zijn op de goedkoopste delen van de huurvoorraad. Wel blijken niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie vaker in een goedkope huurwoning te wonen. Dit hangt samen met het feit dat de allochtonen van de 2 e generatie gemiddeld jonger zijn en daardoor vaker een goedkope huurwoning krijgen toegewezen, omdat zij dan recht hebben op huurtoeslag

30 Tabel 4.5: Twente. Huidige woonsituatie in de koopsector van huishoudens naar etnische achtergrond Etniciteit Tot Meer dan Aandeel Autochtonen 8% 32% 29% 17% 10% 4% 65% Niet-westerse allochtonen, 1 e generatie 30% 49% 18% 2% 1% 0% 26% Niet-westerse allochtonen, 2 e generatie 27% 35% 14% 14% 9% 1% 45% Westerse allochtonen 14% 39% 21% 13% 9% 4% 54% Totaal 8% 33% 29% 16% 10% 4% 64% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). In het verlengde van de hierboven beschreven conclusies, kan worden vastgesteld dat niet-westerse allochtonen veel minder in een koopwoning wonen dan autochtonen en westerse allochtonen. In het bijzonder betreft dit de 1 e generatie. In aansluiting op het recent uitgevoerde landelijke onderzoek 5, kan worden geconcludeerd dat deze verschillen in woonsituatie tussen allochtonen en autochtonen in zeer overwegende mate samenhangen met verschillen in sociaal-economische positie Wonen met zorg Aanbod volgens consument (uitkomsten enquête) Vergrijzing is een bekend fenomeen, dat ook z n effecten heeft op de woningmarkt. Met het toenemen van de jaren neemt ook de kans op fysieke beperkingen toe. Zo heeft ongeveer 20% van de jarigen te maken met lichte, matige of ernstige fysieke beperkingen. Bij de jarigen is dit boven de 50% gestegen. Voor deze groep met fysieke beperkingen is het van groot belang om in een woning te wonen die goed toegankelijk is. Dit kwaliteitsaspect van een woning is ook in de enquête aan de bewoners voorgelegd, waarmee inzicht is gekregen in het aantal nultredenwoningen. Dit zijn woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en waarvan de basisfuncties (woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer) gelijkvloers toegankelijk zijn. Deze gegevens worden in tabel 4.6. gepresenteerd. Tevens wordt het aandeel gelijkvloerse woningen aangegeven; dit zijn woningen met de basisfuncties weliswaar gelijkvloers, maar een voordeur die niet zonder treden bereikbaar is. 5 Bron: Ministerie van VROM, Woonwensen van allochtonen,

31 Tabel 4.6: Twente. Aandeel nultredenwoningen (basisfuncties gelijkvloers; woning zonder treden bereikbaar) en gelijkvloerse woningen (basisfuncties gelijkvloers; woning niet zonder treden bereikbaar) per gemeente, uitgesplitst naar huur- en koopsector Gelijkvloerse woningen waarvan de Nultredenwoningen voordeur niet zonder treden bereikbaar is Gemeente Huur Koop Totaal Huur Koop Totaal Almelo 30% 13% 20% 21% 5% 12% Borne 17% 10% 12% 6% 3% 4% Enschede 31% 11% 20% 22% 6% 14% Hengelo 25% 12% 18% 19% 3% 11% Oldenzaal 28% 20% 23% 13% 5% 8% Netwerkstad 28% 12% 20% 20% 5% 12% Dinkelland 30% 17% 19% 8% 4% 5% Haaksbergen 25% 17% 19% 8% 4% 5% Hellendoorn 19% 18% 18% 8% 6% 7% Hof van Twente 21% 17% 18% 9% 5% 6% Losser 27% 14% 17% 8% 4% 5% Rijssen-Holten 12% 15% 15% 13% 5% 7% Tubbergen 34% 18% 21% 9% 2% 3% Twenterand 14% 21% 19% 4% 6% 6% Wierden 21% 17% 18% 6% 5% 5% Landelijk Twente 20% 17% 18% 8% 5% 6% Regio Twente 26% 15% 19% 17% 5% 10% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Afgaande op het oordeel van de bewoners, is 19% van de totale Twentse woningvoorraad aan te merken als een nultredenwoning. Opmerkelijk is dat het in de meeste gemeenten rond dit percentage schommelt, zowel in de stedelijke als de landelijke gemeenten. Alleen in de gemeenten Borne (12%) en Rijssen-Holten (15%) ligt het aandeel nultredenwoningen op een duidelijk lager niveau. Verhoudingsgewijs zijn in de huursector meer woningen geschikt voor bewoning door ouderen dan in de koopsector. In deze cijfers komt zeker de inspanning van woningcorporaties tot uitdrukking. Zij hebben in de afgelopen jaren vooral ingezet op het realiseren van nultredenwoningen / levensloopbestendige woningen in de nieuwbouw en op het aanpassen van bestaande complexen (plaatsing van liften, ophogen van galerijen, etc.). Aanvullend is 10% van de Twentse woningvoorraad als een gelijkvloerse woning aan te merken. Dit zijn woningen die vermoedelijk betrekkelijk eenvoudig (tegen lage kosten) op een zodanige wijze aangepast kunnen worden dat de voordeur wel zonder treden toegankelijk is. Het gaat hierbij grotendeels om galerijflats die vaak een hoge opstap kennen van het gemeenschappelijke trappenhuis naar de galerij en van de galerij tot de voordeur. Opmerkelijk is dat het aandeel gelijkvloerse woningen wel per gemeente vrij forse verschillen kent. Dit hangt zeker samen met de samenstelling van de woningvoorraad. In de stedelijke gemeenten staan meer galerijflats dan in de landelijke gemeenten. Dit verklaart het hogere aandeel gelijkvloerse woningen in de gemeenten die tot de netwerkstad worden gerekend. Ook is aan de bewoners de vraag voorgelegd of zij van oordeel zijn dat de huidige woning geschikt is, ook als hij / zij zorgbehoevend zou worden (zie tabel 4.7)

32 Tabel 4.7: Twente. Oordeel van bewoner over geschiktheid van huidige woning als hij/zij zorgbehoevend wordt per gemeente Ja, met gebruik van zorgdiensten Ja, met aanpassingen in de woning Ja, met gebruik van zorgdiensten en aanpassingen in de woning Nee, ik kan niet in mijn huidige woning blijven wonen Gemeente Ja Totaal Almelo 8% 16% 30% 20% 26% 100% Borne 6% 12% 33% 26% 23% 100% Enschede 10% 16% 28% 21% 25% 100% Hengelo 8% 15% 28% 21% 28% 100% Oldenzaal 10% 16% 29% 20% 25% 100% Netwerkstad 9% 15% 29% 21% 26% 100% Dinkelland 8% 14% 37% 26% 15% 100% Haaksbergen 8% 16% 3% 25% 20% 100% Hellendoorn 9% 15% 29% 25% 22% 100% Hof van Twente 9% 15% 34% 25% 18% 100% Losser 7% 14% 34% 23% 22% 100% Rijssen-Holten 5% 16% 31% 24% 24% 100% Tubbergen 7% 17% 35% 26% 15% 100% Twenterand 7% 16% 32% 24% 21% 100% Wierden 6% 18% 32% 26% 18% 100% Landelijk Twente 7% 15% 33% 25% 20% 100% Regio Twente 8% 15% 30% 23% 24% 100% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Veel bewoners zijn van oordeel dat zij in hun huidige woning kunnen blijven wonen, ook als zij zorgbehoevend zouden worden. Dit geldt voor 76% van alle bewoners en 24% acht dan een verhuizing noodzakelijk. Dit betekent overigens niet dat momenteel al veel woningen zodanig geschikt zijn dat zorgbehoevende ouderen daar comfortabel kunnen wonen. Slechts 8% van de bewoners is van oordeel dat zij in de huidige woning kunnen blijven wonen zonder aanvullende maatregelen. 15% denkt dat mogelijk is, als zij gebruik kunnen maken van aanvullende zorgdiensten. Verreweg de meeste winst kan worden geboekt door het aanpassen van de woningen. 30% van de bewoners is namelijk van oordeel dat zij in de huidige woning kunnen blijven wonen als er aanpassingen in de woning zijn aangebracht. Dit aandeel neemt bovendien toe tot (30% + 23%=) 53% als er ook gebruik kan worden gemaakt van zorgdiensten. Al met al kan worden geconcludeerd dat de bewoners optimistisch zijn over de mogelijkheden om in de huidige woning te kunnen blijven wonen, ook met het toenemen van de zorgbehoefte. Dit positieve oordeel van ouderen wordt mogelijk ook beïnvloed door de wens om zo lang mogelijk in de huidige woning te blijven wonen. Het huidige gebruik dat 55-plussers maken van de verschillende zorgdiensten wordt in tabel 4.8 weergegeven

33 Tabel 4.8: Twente. Gebruik van voorzieningen door 55-plussers per gemeente, uitgesplitst naar 8 categorieën 55+-ers Aanpassingen in de woning Boodschappendienst Klusdienst/ tuinonderhoud Huishoudelijke hulp Maaltijdverzorging Persoonalarmering Thuiszorg/ zorg aan huis Almelo 7% 0% 3% 12% 1% 3% 6% 1% Borne 7% 0% 2% 11% 1% 3% 5% 0% Enschede 13% 1% 4% 14% 4% 6% 10% 1% Hengelo 8% 0% 3% 12% 1% 2% 6% 0% Oldenzaal 13% 3% 8% 18% 8% 8% 13% 0% Netwerkstad 10% 1% 4% 13% 3% 4% 8% 1% Dinkelland 8% 1% 5% 12% 4% 4% 7% 0% Haaksbergen 8% 0% 3% 14% 1% 2% 5% 0% Hellendoorn 7% 1% 5% 11% 3% 4% 7% 0% Hof van Twente 10% 0% 3% 11% 4% 3% 4% 0% Losser 8% 1% 4% 14% 3% 6% 9% 1% Rijssen-Holten 6% 1% 4% 15% 2% 3% 5% 0% Tubbergen 7% 1% 6% 11% 3% 3% 8% 0% Twenterand 5% 1% 4% 14% 2% 4% 6% 1% Wierden 8% 1% 4% 13% 2% 2% 7% 0% Landelijk Twente 8% 1% 4% 13% 3% 3% 6% 0% Regio Twente 9% 1% 4% 13% 2% 4% 7% 0% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Anders Verrassend is dat 55-plussers in de verschillende Twentse gemeenten in redelijk gelijke mate gebruik maken van de verschillende zorgdiensten. Het aandeel 55-plussers dat aanpassingen in de woning heeft aangebracht varieert wat meer tussen de gemeenten. Van de zorgdiensten is vooral het ontvangen van huishoudelijke hulp populair. Van de 55-plussers ontvangt 13% deze vorm van hulp. Voorts zegt 7% van alle respondenten thuiszorg of zorg aan huis te ontvangen. Van de overige diensten, zoals boodschappendienst, klusdienst, maaltijdvoorziening en personenalarmering wordt (nog) maar weinig gebruik gemaakt

34 Figuur 4.2: Twente. Gebruik van voorzieningen door jarigen en 75-plussers, % 40% 30% 20% 10% 0% Aanpassingen in de woning Boodschappendienst Klussendienst/ tuinonderhoud Huishoudelijke hulp Maaltijdvoorziening Persoonsalarmering Thuiszorg/ zorg aan huis Anders jarigen 75-plusser Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Uit de cijfers blijkt dat 75-plussers aanzienlijk meer zorg- en welzijnsdiensten gebruiken dan jongere ouderen. Bij de groep van 55 tot 75 jaar is het gebruik van de verschillende voorzieningen nog maar beperkt. Aanbod volgens woningcorporaties (inventarisatie woningvoorraad) De gemeenten hebben in samenwerking met de woningcorporaties ook een inventarisatie uitgevoerd naar de geschiktheid van de voorraad huurwoningen voor bewoning door ouderen. Een overzicht hiervan wordt in tabel 4.9 gepresenteerd. Tabel 4.9: Twente. Het aanbod van nultredenwoningen en zorgwoningen in de sociale huursector, gebaseerd op een inventarisatie door corporaties 0-treden huur Verzorgd wonen Beschermd wonen Intramuraal wonen Gemeente (woningen) (woningen) (plaatsen) (plaatsen) Almelo Borne Enschede Hengelo Oldenzaal Netwerkstad Dinkelland Haaksbergen Hellendoorn Hof van Twente Losser Rijssen-Holten Tubbergen Twenterand Wierden Landelijk Twente Regio Twente Uit de inventarisatie bij de corporaties blijkt dat het aantal nultredenhuurwoningen en zorgwoningen in de sociale huursector zo n woningen omvat. Dit aantal ligt iets onder de opgave van de bewoners zelf. Zij geven aan dat zo n van de sociale

35 huurwoningen aangemerkt kunnen worden als nultredenwoning. Dit verschil hangt wellicht samen met verschillen in definities. Mogelijk hebben (enkele) corporaties bijvoorbeeld galerijwoningen met een hoge opstap tot de voordeur niet als een nultredenwoning aangemerkt en de betreffende bewoner wel Tevredenheid over de huidige woonsituatie In het TWO is aan de bewoners ook de vraag voorgelegd in hoeverre zij tevreden zijn over hun woning en over de woonomgeving. Hun oordeel wordt in tabel 4.10 gepresenteerd. In Bijlage 2 is meer gedetailleerde informatie over dit onderwerp opgenomen. Tabel 4.10: Twente. Tevredenheid over de huidige woning en woonomgeving per gemeente, uitgedrukt in een % (zeer) tevreden bewoners Gemeente Tevredenheid over huidige woning Tevredenheid over huidige woonomgeving Almelo 94% 88% Borne 97% 93% Enschede 95% 90% Hengelo 94% 91% Oldenzaal 97% 96% Netwerkstad 95% 90% Dinkelland 98% 95% Haaksbergen 97% 95% Hellendoorn 97% 96% Hof van Twente 97% 94% Losser 96% 93% Rijssen-Holten 96% 92% Tubbergen 98% 96% Twenterand 96% 93% Wierden 98% 95% Landelijk Twente 97% 94% Regio Twente 96% 92% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Het oordeel van de Twentse bevolking over hun huidige woonsituatie is buitengewoon positief: 96% van de bevolking is in algemene zin tevreden (51%) tot zeer tevreden (45%) over hun huidige woning. Dit laat onverlet dat een flink aantal Twentenaren toch wil verhuizen, omdat de huidige woning niet optimaal aansluit op de huidige of toekomstige eisen die de bewoner aan een woning stelt (zie ook paragraaf 4.5). Bij dit positieve oordeel past nog de volgende kanttekening. In het TWO is de vraag naar de tevredenheid over de huidige woning voorgelegd in de vorm van 4 antwoordcategorieën (zeer tevreden, tevreden, ontevreden en zeer ontevreden). Hierdoor konden bewoners geen middenpositie innemen (N.B.: een positie die geënquêteerden vaak prefereren) en werden zij bij twijfel gedwongen te kiezen tussen de antwoordcategorie tevreden of ontevreden. Blijkbaar beoordelen de Twentenaren hun woonsituatie dan toch vaak als tevreden. Ook over de woonomgeving wordt een positief oordeel uitgesproken. Van de Twentenaren is 92% tevreden tot zeer tevreden over de woonomgeving waarin zij momenteel wonen. Verder kan worden geconcludeerd dat de tevredenheid over de huidige woonsituatie breed gedragen wordt. De tevredenheid verschilt namelijk nauwelijks per gemeente

36 Opmerkelijk daarbij is dat ook de stedelijke gemeenten in de netwerkstad zo n hoge tevredenheidsscore krijgen, terwijl uit landelijk onderzoek blijkt dat de tevredenheid in steden gemiddeld lager ligt. Slechts Almelo scoort op de woonomgeving iets minder positief dan de andere gemeenten. In tabel wordt voor wat betreft de tevredenheid over de huidige woonsituatie ingezoomd op de verschillende woonmilieus. Tabel 4.11: Twente. Tevredenheid over de huidige woning en woonomgeving per woonmilieu, uitgedrukt in een% (zeer) tevreden bewoners Woonmilieu volgens MVROM Tevredenheid over huidige woning Tevredenheid over huidige woonomgeving Grote stad: Centrum 96% 92% Grote stad: vooroorlogs 94% 88% Grote stad: naoorlogs (vooral flats) 91% 84% Grote stad: moderne wijken (veel eg) 96% 91% Grote stad: nieuwbouw 97% 96% Kleinere stad: in of nabij centrum 96% 93% Kleinere stad: in buitenwijk 97% 95% In een dorp 97% 94% Op het platteland 98% 96% Regio Twente 95% 92% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Ook naar woonmilieu blijken de verschillen in tevredenheid over de woning en over de woonomgeving niet groot. Het minst tevreden zijn de bewoners in de naoorlogse flatwijken. Maar zelfs in die wijken is 91% van alle bewoners tevreden of zeer tevreden over de woning die zij bewonen. 84% van de bewoners is ook tevreden over de woonomgeving Verhuisgeneigdheid en verhuisredenen Verhuisgeneigdheid Tabel biedt inzicht in de verhuisgeneigdheid

37 Tabel Twente. Verhuisgeneigdheid per gemeente Verhuisgeneigdheid Gemeente Totaal Binnen 1 jaar 1 tot 2 jaar 2 tot 5 jaar Meer dan 5 jaar Weet niet, afhankelijk van geschikt aanbod Almelo 50% 10% 9% 16% 13% 52% Borne 51% 11% 6% 17% 17% 49% Enschede 48% 12% 11% 16% 12% 49% Hengelo 54% 10% 11% 14% 11% 54% Oldenzaal 50% 9% 10% 12% 15% 54% Netwerkstad 50% 11% 10% 15% 13% 51% Dinkelland 36% 9% 8% 11% 17% 55% Haaksbergen 45% 7% 7% 14% 17% 55% Hellendoorn 43% 8% 8% 15% 13% 56% Hof van Twente 41% 7% 10% 13% 14% 56% Losser 47% 6% 10% 13% 13% 58% Rijssen-Holten 42% 8% 9% 14% 12% 57% Tubbergen 36% 7% 9% 11% 17% 56% Twenterand 42% 9% 8% 11% 13% 59% Wierden 43% 7% 6% 12% 17% 58% Landelijk Twente 42% 8% 8% 13% 14% 57% Regio Twente 47% 10% 10% 14% 14% 52% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). De verhuisgeneigdheid ligt in Twente op 47%. Dit is inclusief de huishoudens die een eventuele verhuizing laten afhangen van geschikt aanbod. De verhuisgeneigdheid ligt in de netwerkstad (50%) hoger dan in de landelijke gemeenten (42%). In de praktijk zal de verhuisgeneigdheid op een lager niveau liggen, omdat het grootste deel van de verhuisgeneigde respondenten (52%) zegt te willen verhuizen als er sprake is van geschikt aanbod. Verhuisredenen Tabel Belangrijkste verhuisredenen per gemeente, huishoudenstype en leeftijd 1) Gemeente Woning Woonomgeving Werk Persoonlijke redenen Almelo 44% 35% 9% 43% Borne 48% 21% 6% 53% Enschede 45% 27% 11% 46% Hengelo 51% 26% 7% 46% Oldenzaal 50% 23% 8% 45% Netwerkstad 47% 28% 9% 46% Dinkelland 44% 22% 8% 51% Haaksbergen 48% 20% 7% 50% Hellendoorn 50% 22% 9% 43% Hof van Twente 54% 22% 6% 46% Losser 48% 24% 5% 48% Rijssen-Holten 52% 22% 5% 43% Tubbergen 49% 19% 6% 49% Twenterand 45% 25% 7% 47% Wierden 46% 21% 6% 49% Landelijk Twente 49% 22% 7% 47% Regio Twente 47% 26% 8% 46%

38 Huishoudenstype Woning Woonomgeving Werk Persoonlijke redenen 1-2 phh <25 69% 25% 17% 32% 1-2 phh % 32% 17% 32% 1-2 phh % 29% 12% 43% 1-2 phh % 22% 3% 61% 1-2 phh % 12% 0% 66% 1-2 phh % 12% 0% 74% Gezinnen 54% 33% 9% 35% Regio Twente 48% 26% 8% 45% Leeftijd Woning Woonomgeving Werk Persoonlijke redenen < 55 jaar 56% 31% 12% 35% % 17% 1% 64% Regio Twente 48% 26% 8% 46% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). 1) De cijfers tellen horizontaal niet op tot 100%, omdat de respondenten meerdere verhuisredenen konden aangeven. De redenen om te verhuizen zijn in volgorde van belangrijkheid als volgt aan te geven: redenen die samenhangen met de woning (48%), persoonlijke redenen zoals wijziging van de samenstelling van het huishouden of de behoefte aan zorg (46%), redenen die samenhangen met de woonomgeving (26%) en redenen die samenhangen met werk (8%). In de netwerkstad voeren bewoners wat vaker aan dat zij willen verhuizen, omdat de kwaliteit van de woonomgeving onvoldoende wordt gevonden. Dit argument wordt met name in de gemeente Almelo vaker genoemd Wens huidige huurwoning te kopen Veel woningcorporaties, ook in de regio Twente, beraden zich op de vraag hoe zij beter kunnen inspelen op de woonwensen van hun cliënten. Ook verkoop van huurwoningen is daarbij een strategie die nu al door veel woningcorporaties in Twente wordt ingezet. Het kan daarbij gaan om verkoop van huurwoningen aan zittende bewoners, verkoop van woningen die vrijkomen, maar ook wordt gedacht aan het concept Te Woon,waarbij de woningzoekende bij toewijzing zelf kan kiezen tussen het huren of kopen van de betreffende woning. Bij kopen hebben zij de plicht om de woning bij verhuizing eerst aan te bieden aan de woningcorporatie. Met andere woorden: inzicht in het al of niet willen kopen van de huurwoningen is een belangrijk aspect. Daarom is aan de huishoudens die momenteel in een huurwoning wonen gevraagd of zij de woning zouden willen kopen, als deze te koop wordt aangeboden. Het antwoord op deze vraag wordt in tabel 4.14 gepresenteerd

39 Tabel 4.14: Twente. Wens tot het kopen van de huidige huurwoning naar woningtype per gemeente Wens huidige huurwoning te kopen Gemeente Eengezinswoning Appartement zonder lift Appartement met lift Totaal Almelo 19% 8% 8% 16% Borne 25% 0% 8% 24% Enschede 29% 5% 7% 18% Hengelo 26% 11% 3% 18% Oldenzaal 26% 0% 0% 19% Netwerkstad 25% 7% 6% 18% Dinkelland 29% 3% 7% 26% Haaksbergen 23% 12% 3% 20% Hellendoorn 39% 0% 0% 32% Hof van Twente 33% 0% 0% 29% Losser 26% 20% 0% 24% Rijssen-Holten 33% 11% 6% 27% Tubbergen 33% 16% 0% 30% Twenterand 39% 0% 0% 38% Wierden 29% 0% 0% 26% Landelijk Twente 33% 8% 2% 29% Regio Twente 28% 7% 6% 21% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Uit tabel blijkt dat 21% de wens heeft de huidige huurwoning te kopen. Die wens ligt in de netwerkstad lager dan in de landelijke gemeenten. De verklaring hiervoor is de sociaal-economische positie van de huurders die in de netwerkstad lager is dan elders (minder koopkracht). Ook de samenstelling van de huurvoorraad speelt een rol. Deze bestaat in de netwerkstad meer uit meergezinswoningen waarvoor veel minder belangstelling is om deze te kopen. De belangstelling om te kopen is het laagst in Almelo (16%) en het hoogst in de gemeente Twenterand (38%). Vooral huurders die in een eengezinswoning wonen hebben de wens om deze te kopen. Dit geldt voor 28% van de huurders van een eengezinswoning, terwijl maar 6% tot 7% van de huurders van een meergezinswoning de wens heeft om de huidige woning te kopen. Deze gegevens kunnen ook worden uitgesplitst naar het huidige woonmilieu (zie tabel 4.15.). Dan blijkt dat de belangstelling voor het kopen van een huurwoning het grootst is binnen de woonmilieus dorps en platteland. In de (meer) stedelijke woonmilieus is de wens om de huurwoning te kopen aanmerkelijk lager. De minste belangstelling bestaat voor huurwoningen in vrijwel alle typen naoorlogse woonwijken. Overigens, deze lagere belangstelling om te kopen hangt niet zo zeer samen met de kwaliteit van het betreffende woonmilieu, maar hangt meer samen met het aanwezige woningtype; in de naoorlogse woonwijken staan meer meergezinshuurwoningen waarvoor onder zittende huurders over het algemeen minder belangstelling bestaat. Opmerkelijk is de lage koopgeneigdheid van huurders in de nieuwste woonwijken van de drie grote steden. Vermoedelijk kan dit verklaard worden uit het feit dat de bewoners hier nog maar relatief kort wonen en bij het betrekken van de woning bewust hebben gekozen voor huren of kopen

40 Tabel 4.15: Twente. Wens tot het kopen van de huidige huurwoning naar woningtype, per woonmilieu Wens huidige huurwoning te kopen Woonmilieu Eengezinswoning Appartement zonder lift Appartement met lift Totaal Grote stad: Centrum 30% 34% 13% 24% Grote stad: vooroorlogs 27% 17% 2% 22% Grote stad: naoorlogs (vooral flats) 28% 0% 3% 15% Grote stad: moderne wijken (veel eg) 21% 13% 11% 17% Grote stad: nieuwbouw 17% 0% 16% 16% Kleinere stad: in of nabij centrum 25% 0% 2% 17% Kleinere stad: in buitenwijk 28% 5% 1% 24% In een dorp 34% 10% 1% 30% Op het platteland 39% 5% 0% 34% Regio Twente 28% 8% 6% 21% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006)

41 - 36 -

42 5. Hoe wil men gaan wonen? In dit hoofdstuk wordt inzicht geboden in de woonwensen van de starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers van 55 jaar en ouder. Dit gebeurt aan de hand van de vraagprofielen van deze groepen. Ook worden de fricties tussen vraag en aanbod op de woningmarkt in de regio Twente in beeld gebracht, op grond van een vraag-aanbodbalans. Deze balans biedt inzicht in de potentiële woningtekorten en woningoverschotten. In het geval van een woningtekort is er sprake van het onvoldoende aanwezig zijn of vrijkomen van het betreffende woningsegment. Van een potentieel woningoverschot is sprake als het vrijkomende aanbod door doorstroming of vertrek groter is dan de vraag. Dit zijn woningsegmenten die kwetsbaar zijn op de woningmarkt. Bij het samenstellen van de vraag-aanbodbalans per gemeente zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Uit de enquête is een duidelijk beeld af te leiden van de huidige woonsituatie van de verschillende huishoudenstypen (huishoudens tot 55 jaar en huishoudens vanaf 55 jaar). Vervolgens is de gewenste woonsituatie rond het jaar 2017 in beeld gebracht. Die gewenste woonsituatie is opgebouwd uit enerzijds de woonsituatie van de huishoudens die niet-verhuisgeneigd zijn (deze personen zijn tevreden over hun huidige woning) en anderzijds de gewenste woonsituatie van de huishoudens die verhuisgeneigd zijn. Door deze gewenste woonsituatie voor 2017 te vermenigvuldigen met de toekomstige omvang van de verschillende huishoudenstypen, wordt de gewenste omvang en samenstelling van de toekomstige woningvoorraad verkregen. De in de toekomst gewenste samenstelling van de woningvoorraad wordt in mindering gebracht op de huidige woningvoorraad, waarmee inzicht wordt verkregen in de woningtekorten en woningoverschotten. Hierbij is de toekomstige huishoudenssamenstelling gebaseerd op de bevolkings- en huishoudensprognoses die door de provincie Overijssel zijn opgesteld. Voor alle gemeenten is uitgegaan van een beleidsneutrale variant, namelijk een prognose op basis van migratiesaldo = 0 (evenwicht tussen vestiging en vertrek). De vraag van 55-plushuishoudens is in de analyse gedeeltelijk meegeteld. De ervaring leert namelijk dat oudere huishoudens weliswaar aangeven verhuisgeneigd te zijn, maar vaak meer tijd nemen voordat men daadwerkelijk verhuist. Met deze dagelijkse praktijk is rekening gehouden, door de vraag van oudere huishoudens slechts voor 50% mee te tellen. Dit is gebaseerd op historische cijfers van het daadwerkelijke aantal verhuizingen van ouderen. Ook de samenstelling van het toekomstige woonwensenprofiel voor de groep 55- plussers behoeft een nadere toelichting. De groep jarigen behoort in 2015 geheel tot de groep 55-plussers. Deze groep aankomende senioren heeft niet hetzelfde wensenpatroon als de senioren van nu. De meerderheid van de jarigen is niet verhuisgeneigd en de kooporiëntatie van deze groep is groot een stuk groter dan bij de huidige 55-plussers. Het is dan ook aannemelijk dat veel 50- jarigen van nu die in een koopwoning wonen, ook in de toekomst als zij 60 jaar zijn in een koopwoning willen (blijven) wonen. Hierdoor zal de toekomstige 55-plusser minder op de huursector zijn georiënteerd, dan de huidige 55-plusser. Hiermee is bij het opstellen van de vraag-aanbodbalans rekening gehouden, door het woon

43 wensprofiel van 55-plussers voor eenderde deel te baseren op de woonwensen van jarigen en voor tweederde deel te baseren op de woonwensen van de 55- plussers Vraag- en aanbodprofielen Alvorens in te gaan op de vraag- en aanbodprofielen van de verschillende groepen, worden eerst enkele kenmerken gegeven van de groep starters en doorstromers. Die groepen zijn als volgt gedefinieerd. Starters: personen van 18 tot 30 jaar die nog niet over zelfstandige woonruimte beschikken (zij wonen op kamers of wonen in bij hun ouders). Doorstromers: zelfstandig wonende huishoudens die aangeven binnen de eigen gemeente te willen verhuizen. Tabel 5.1: Twente. Kenmerken van starters en doorstromers Starters Doorstromers tot 55 jaar Doorstromers 55 + Leeftijd starters Tot 20 jaar 13% jaar 43% jaar 29% jaar 12% jaar 3% - - Leeftijd doorstromers Tot 25 jaar - 4% jaar - 19% jaar - 20% jaar - 16% jaar % jaar % 75 jaar en ouder - - 7% Inkomen* < euro 65% 30% 49% tot euro 25% 30% 31% tot euro 10% 27% 14% > euro 1% 13% 6% *Het gevraagde inkomen is het netto inkomen per persoon (starter) of huishouden (doorstromer) per maand. Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Starters zijn merendeels jongeren tussen 20 en 25 jaar. Zij hebben vaak een laag inkomen (minder dan per maand). Doorstromers tot 55 jaar zijn verdeeld over verschillende leeftijdsgroepen. Hun inkomen is doorgaans relatief hoog. Onder doorstromers 55-plus komen naar verhouding veel huishoudens voor met een (betrekkelijk) laag inkomen. Slechts 20% van de doorstromende ouderen heeft een inkomen van meer dan Van deze doelgroepen bepalen we hun huidige woonsituatie (potentieel aanbod) en hun woonvraag

44 Tabel 5.2: Twente. Woonwensen voor starters en doorstromers, 2006 Starter Doorstromer < 55 jaar Doorstromer 55 jaar en ouder Woning Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huur 41% 40% 24% 47% 70% Tot % 34% 9% 26% 9% % 55% 72% 63% 62% % 5% 12% 8% 15% Vanaf 615 2% 6% 7% 3% 14% Koop 59% 60% 76% 53% 30% Tot % 11% 7% 10% 2% tot % 41% 28% 33% 22% tot % 28% 25% 28% 30% tot % 13% 25% 18% 30% Vanaf % 7% 15% 11% 16% Woningtype Eengezinswoning 32% 42% 20% 44% 11% 2^1 kap/ geschakeld 22% 26% 24% 23% 3% Vrijstaande woning 20% 12% 42% 19% 16% Appartement zonder lift 11% 10% 1% 4% 3% Appartement met lift 12% 6% 10% 8% 62% Overig 3% 4% 3% 2% 5% Belangstelling nieuwbouwwoning Nieuwbouw 22% - 27% - 28% Bestaande bouw 21% - 24% - 11% Geen voorkeur 57% - 49% - 62% Belangstelling voor bouwkavel 22% - 24% - 1% Totaal Ca Ca Ca Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Starters Enkele jaren geleden was het economisch perspectief minder rooskleurig en koos een ruime meerderheid van de starters in Nederland nog voor een huurwoning. Onzekerheid over werk of het perspectief op werk leidde voor een deel van de starters tot de noodkeuze voor een huurwoning. Inmiddels is de economische situatie aanmerkelijk verbeterd en geven starters in meerderheid de voorkeur aan een koopwoning. In Twente is 41% van de starters op zoek naar een huurwoning en 59% zoekt een koopwoning. In de landelijke gemeenten ligt het aandeel starters dat een huurwoning zoekt (aanmerkelijk) onder het Twentse gemiddelde; in de gemeenten van de netwerkstad hebben starters een lager inkomen en daarmee samenhangend is de oriëntatie op de huursector groter. Binnen de huursector gaat de vraag van starters vooral uit naar betaalbare huurwoningen in het segment 339 tot 520. Opmerkelijk is dat starters die zich uitspreken voor een koopwoning, maar weinig belangstelling hebben voor echt goedkope koopwoningen tot Zij richten zich vooral op koopwoningen tussen de en en zelfs daarboven. Eenderde van de starters wil een koopwoning boven de De voorkeur bij starters gaat uit naar een eengezinswoning, tweekapper of vrijstaande woning. Er zijn weinig starters die een appartement willen. De belangstelling voor nieuwbouw is relatief groot, evenals de belangstelling om een kavel te kopen

45 De vraag kan worden gesteld in hoeverre de geuite woonwens door de starter reëel is. Dat is moeilijk aan te geven, omdat de starter in een levensfase verkeert waarin de inkomenssituatie snel kan veranderen. Dit kan door het maken van de overstap van opleiding naar werk en mogelijk ook door een verandering in de huishoudenssituatie. Wel kan worden geconcludeerd dat de starter van nu veel vaker voor een duurdere koopwoning kiest dan enkele jaren geleden. Dit kan worden afgeleid uit een analyse van woningmarktonderzoeken die in de afgelopen jaren in Nederland door Companen zijn uitgevoerd. Doorstromers Doorstromers tot 55 jaar willen in de toekomst vaker van een huurwoning naar een koopwoning verhuizen. Er is een toenemende belangstelling voor duurdere huur- en koopwoningen. Een grote groep doorstromers wil verhuizen van een rijwoning naar een tweekapper of vrijstaande woning. De belangstelling voor een bouwkavel is bij deze groep groot. Doorstromers vanaf 55 jaar wonen nu merendeels in een koopwoning, en zoeken bij verhuizing vaker een huurwoning. In de huursector ligt het accent op betaalbare huurwoningen (tot 520). Maar er is zeker ook vraag naar duurdere huurwoningen. In de koopsector zien we nog een wens om, zij het bescheiden, te verhuizen naar duurdere koopwoningen. Veel 55-plussers willen een appartement (bijna tweederde van de vraag), of in mindere mate een vrijstaande woning. Nieuwbouw is erg in trek. In Bijlage 4 is een nadere uitsplitsing opgenomen van de woonwensen van doorstromende jarigen en 75-plussers. De woonwensen naar etnische achtergrond worden in tabel 5.3. gepresenteerd. Dit betreft overigens de woonwensen van verhuisgeneigden in de netwerkstad Twente. Hiervoor is gekozen omdat de meeste allochtonen in het stedelijk gebied wonen; door de woonwensen van deze groepen te vergelijken met de woonwensen van autochtonen in uitsluitend het stedelijk gebied (dus exclusief de landelijke gemeenten), wordt de meest zuivere vergelijking gekregen

46 Tabel 5.3: Twente. Woonwensen van verhuisgeneigden in de netwerkstad Twente naar etnische achtergrond, 2006 Verhuisgeneigde Autochtonen Verhuisgeneigde Niet-westerse allochtonen 1 e generatie Verhuisgeneigde Niet-westerse allochtonen 2 e generatie Verhuisgeneigde Westerse allochtonen Woning Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huur 47% 43% 84% 66% 72% 36% 52% 49% Tot % 8% 35% 18% 42% 0% 32% 12% % 63% 58% 78% 51% 82% 58% 72% % 16% 7% 4% 6% 18% 8% 8% Vanaf 615 5% 13% 0% 0% 1% 0% 2% 8% Koop 53% 57% 16% 34% 28% 64% 48% 51% Tot % 8% 63% 11% 47% 36% 18% 10% tot % 30% 36% 62% 35% 17% 50% 35% tot % 24% 1% 20% 9% 34% 12% 27% tot % 24% 0% 7% 9% 7% 12% 13% Vanaf % 14% 0% 0% 0% 6% 8% 15% Woningtype Eengezinswoningen 44% 17% 59% 48% 31% 44% 50% 18% 2^1 kap/ geschakeld 22% 16% 5% 24% 10% 13% 14% 17% Vrijstaande woning 11% 29% 0% 11% 7% 20% 8% 31% Appartement zonder lift 9% 2% 23% 3% 28% 9% 14% 2% Appartement met lift 10% 32% 7% 13% 16% 5% 12% 29% Overig 4% 4% 6% 1% 8% 9% 2% 2% Belangstelling nieuwbouwwoning Nieuwbouw - 25% - 47% - 20% - 26% Bestaande bouw - 20% - 17% - 15% - 26% Geen voorkeur - 55% - 36% - 65% - 48% Belangstelling voor bouwkavel - 14% - 8% - 10% - 14% De volgende groepen huishoudens zijn onderscheiden: Autochtonen: personen die niet als allochtoon (zie vervolg) worden aangemerkt. Niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie: personen die geboren zijn in Turkije, Afrika, Latijns-Amerika en Azië (exclusief Indonesië en Japan) en van wie minstens één van de ouders ook in dit gebied zijn geboren. Niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie: personen die in Nederland zijn geboren en van wie één of twee van de ouders geboren zijn in Turkije, Afrika, Latijns-Amerika en Azië (exclusief Indonesië en Japan). Westerse allochtonen: één of twee van de ouders zijn geboren in Europa (buiten Nederland), Noord- Amerika, Oceanië, Indonesië of Japan. Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). De woonwensen van de groepen die naar etnische achtergrond zijn onderscheiden, vertonen onder meer de volgende verschillen. Niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie die van plan zijn te verhuizen, wonen nu in zeer overwegende mate (84%) in een huurwoning. Zij willen merendeels ook verhuizen binnen de huursector, maar de oriëntatie op de huursector neemt wel af. Van de verhuisgeneigde autochtonen woont nu 47% in een huurwoning en zoekt 43% weer een huurwoning; de nuancering hierbij is dat jonge doorstromers weliswaar vaker naar een koopwoning willen verhuizen, maar dit wordt gecompenseerd door verhuisgeneigde 55-plussers die in toenemende mate weer naar een huurwoning willen verhuizen

47 De niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie die willen verhuizen, willen wooncarrière maken: van huur naar koop en zij verhuizen naar een duurdere woning zowel in huur als koop. Die wooncarrière is ook terug te vinden in het gewenste woningtype: minder belangstelling voor rijwoningen en meer vraag naar 2^1kap en vrijstaande woningen. De vraag naar appartementen is gering. Veel niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie willen hun appartement zonder lift verlaten en naar een eengezinswoning verhuizen. Ook de niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie wonen nu nog vaak in een huurwoning, maar zij oriënteren zich veel meer op een koopwoning. De woonwens van deze groep sluit redelijk aan op de woonwens van autochtonen die in de netwerkstad Twente wonen. Zij het dat deze niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie gemiddeld wel kiezen voor een goedkopere woning, zowel in huur als koop. Daarom ook kiezen zij vaker voor een rijwoning. De vraag naar een appartement is onder deze groep niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie zeer beperkt. Geconcludeerd kan worden dat de woonwens van allochtonen verschilt van die van autochtonen. Uit landelijk onderzoek 6 blijkt echter dat die verschillen niet zo zeer samenhangen met de etnische achtergrond, maar met verschillen in huishoudenskenmerken. Zo bestaat de groep autochtonen uit een mix van jonge en oude huishoudens. Voor de groep niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie is dat minder het geval, omdat de ouderen daarin oververtegenwoordigd zijn. Jongere huishoudens hebben andere woonwensen dan oudere huishoudens. Ook de groep niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie is per definitie een selecte groep, die vooral bestaat uit jonge starters en doorstromers in de leeftijdsklasse tot 35 jaar. Die groep jongere huishoudens heeft gemiddeld een lager inkomen dan de gemengde groep autochtonen, en deze groep spreekt zich logischerwijs uit voor een minder luxe woonwens. Om meer inzicht te krijgen in de mogelijk aanwezige verschillen in woonwensen naar etnische achtergrond, is een nadere analyse noodzakelijk Gewenst woonmilieu Voor de starters, de doorstromers tot 55 jaar en de doorstromende 55-plussers wordt de huidige en het gewenste woonmilieu in tabel 5.4 gepresenteerd. Aan de consumenten is een keuze uit negen woonmilieus voorgelegd, op basis van bijgaande woonbeelden. 6 Bron: Ministerie van VROM, Woonwensen van allochtonen,

48 - 43 -

49 - 44 -

50 Tabel 5.4: Twente. Huidig en gewenst woonmilieu door starters en doorstromers, 2006 Starter Doorstromer < 55 jaar Doorstromer 55 jaar e.o. Woonmilieu 1) Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Grote stad: Centrum 11% 5% 7% 6% 19% Grote stad: vooroorlogs 6% 12% 7% 11% 3% Grote stad: naoorlogs (vooral flats) 5% 11% 1% 9% 4% Grote stad: moderne wijken (veel eg) 10% 21% 11% 25% 12% Grote stad: nieuwbouw 13% 9% 17% 5% 9% Kleinere stad: in of nabij centrum 7% 5% 5% 6% 18% Kleinere stad: in buitenwijk 13% 12% 16% 13% 10% In een dorp 22% 23% 18% 21% 20% Op het platteland 14% 2% 18% 5% 5% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). 1) De woonmilieus in de grote steden heeft betrekking op Almelo, Hengelo en Enschede. De keuze die consumenten maken ten aanzien van het door hen gewenste woonmilieu levert een opmerkelijk beeld op. Het centrum-woonmilieu in de drie grote steden is erg in trek bij oudere doorstromers. De levendigheid van dit woonmilieu en de aanwezigheid van veel voorzieningen zijn trekkers voor senioren. Maar de meeste senioren die in de dorpen en het platteland wonen, willen daar ook blijven wonen. Blijkbaar weegt het mogelijk wat lagere voorzieningenniveau op tegen de positieve punten, zoals de rust, etc. In de kleinere steden zijn de buitenwijken voor de senioren een wat minder gewaardeerd woonmilieu. Daarentegen is het centrumgebied in deze kleinere steden een buitengewoon aantrekkelijke locatie voor senioren. Uit tabel 5.4. blijkt namelijk dat veel senioren, die voor een deel ook afkomstig zijn uit de grote steden in Twente, graag in de centra van de kleinere steden willen gaan wonen. Binnen de drie grote steden worden de voor- en naoorlogse woonwijken veel minder gewaardeerd. Veel doorstromers willen die woonmilieus verlaten en zij kiezen vaak voor een nieuwbouwwijk in de grote steden of voor verhuizing naar het platteland. In de praktijk zal dit niet in deze mate aan de orde kunnen zijn, omdat de vraag veel groter is dan het aanbod. Doorstromers zullen dus genoegen moeten nemen met verhuizing naar een ander woonmilieu of zij zullen hun verhuizing gaan uitstellen of afstellen

51 Tabel 5.5: Twente. Huidig en gewenst woonmilieu van doorstromers naar etnische achtergrond, 2006 Verhuisgeneigde Autochtonen Verhuisgeneigde Niet-westerse allochtonen 1 e generatie Verhuisgeneigde Niet-westerse allochtonen 2 e generatie Verhuisgeneigde Westerse allochtonen Woning Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Grote stad: Centrum 8% 17% 4% 5% 8% 0% 7% 15% Grote stad: vooroorlogs 17% 8% 5% 1% 18% 5% 15% 11% Grote stad: naoorlogs (vooral flats) 14% 3% 38% 1% 23% 9% 23% 6% Grote stad: moderne wijken (veel eg) 28% 14% 22% 24% 29% 36% 30% 11% Grote stad: nieuwbouw 11% 18% 4% 37% 0% 32% 9% 21% Kleinere stad: in of nabij centrum 4% 8% 7% 1% 4% 5% 3% 5% Kleinere stad: in buitenwijk 8% 14% 7% 20% 7% 6% 9% 16% In een dorp 8% 9% 10% 7% 11% 6% 3% 5% Op het platteland 2% 11% 2% 6% 0% 1% 1% 10% De volgende groepen huishoudens zijn onderscheiden: Autochtonen: personen die niet als allochtoon (zie vervolg) worden aangemerkt. Niet-westerse allochtonen van de 1 e generatie: personen die geboren zijn in Turkije, Afrika, Latijns-Amerika en Azië (exclusief Indonesië en Japan) en van wie minstens één van de ouders ook in dit gebied zijn geboren. Niet-westerse allochtonen van de 2 e generatie: personen die in Nederland zijn geboren en van wie één of twee van de ouders geboren zijn in Turkije, Afrika, Latijns-Amerika en Azië (exclusief Indonesië en Japan).\ Westerse allochtonen: één of twee van de ouders zijn geboren in Europa (buiten Nederland), Noord- Amerika, Oceanië, Indonesië of Japan. Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). De waardering voor de verschillende woonmilieus van autochtonen en allochtonen vertoont overeenkomsten en verschillen. Deze kunnen als volgt worden aangeduid: De belangstelling voor de vooroorlogse en naoorlogse flatwijken in de drie grote steden is geringer dan het aanbod (overeenkomst tussen autochtonen en allochtonen). Allochtonen hebben minder belangstelling voor het centrum woonmilieu in de drie grote steden dan autochtonen. Onder allochtonen bestaat een zeer grote belangstelling voor het wonen in de recente woonwijken en de nieuwbouwwijken met veel eengezinswoningen in de drie grote steden. Onder allochtonen bestaat een grote belangstelling voor wonen in de buitenwijken van kleinere steden Vraag-aanbod-balans Huursector In figuur 5.1 wordt de vraag-aanbodbalans voor de huursector gepresenteerd

52 Figuur 5.1: Twente. Potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de huursector, Huursector tekort overschot rijwoning < euro 339 rijwoning euro rijwoning > euro 520 app z lift < euro 339 app z lift > euro 339 app m lift < euro 615 app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Uit figuur 5.1 blijkt voor de huursector het volgende. Er is een flink tekort aan appartementen met lift met een huur tot 615 per maand. De vraag hiernaar is uiteraard voornamelijk afkomstig van senioren die op zoek zijn naar een voor hen meer geschikte woning. Zeer overwegend geven senioren in de regio de voorkeur aan een appartement boven een grondgebonden woning. Dit kan ook worden afgeleid uit tabel 5.2. Daaruit blijkt dat oudere doorstromers voor tweederde voor een appartement kiezen en voor ca. 30% voor een grondgebonden woning. Ook aan dure appartementen (boven de 615) bestaat per saldo nog behoefte: de verhouding goedkope(re) en dure appartementen is 80% versus 20%. Afgaande op de vraag van de consument, bestaat aan appartementen zonder lift een overschot: de vraag is kleiner dan het aanbod. Op het moment dat doorstromers er daadwerkelijk in slagen om hun verhuiswens te realiseren, vormen met name de goedkope eengezinswoningen (tot 339) en in mindere mate ook de middeldure eengezinswoningen (tussen de 339 en 520) een kwetsbaar woningsegment. Deze afnemende behoefte heeft een relatie met de afname van het aantal gezinnen en de wens van ouderen om te verhuizen van een eengezinswoning naar een meer voor hen geschikt appartement. Als ouderen besluiten om hun verhuiswens toch nog langer uit te stellen, dan zal het overschot aan eengezinswoningen in de praktijk lager liggen. Overigens, voor directe leegstand van eengezinshuurwoningen hoeft men niet te vrezen. Diverse groepen die nu nog genoegen nemen met bijvoorbeeld een appartement zonder lift, zullen maar wat blij zijn als zij in aanmerking kunnen komen voor een eengezinshuurwoning. Ook biedt het potentiële overschot aan eengezinshuurwoningen de ruimte om eventueel te overwegen meer huurwoningen te verkopen. Als consumenten die keuze voor een eengezinswoning in plaats van een appartement zonder lift kunnen maken, dan zal het overschot aan appartementen zonder lift verder toenemen

53 Koopsector Figuur 5.2 geeft de vraag-aanbodbalans weer voor de koopsector. Figuur 5.2: Twente. Potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de koopsector, Koopsector tekort overschot rijwoning < euro rijwoning > euro ^1 kap / vrijstaande woning < euro ^1 kap / vrijstaande woning euro ^1 kap / vrijstaande woning > euro app z lift < euro app z lift > euro app m lift < euro app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Uit figuur 5.2. blijkt voor de koopsector het volgende: Het tekort aan koopwoningen manifesteert zich in het woningtype 2^1kap en vrijstaand. Het gaat daarbij om alle prijsklassen vanaf De grootste behoefte ligt in het middensegment tussen de en Voorts is sprake van een tekort aan koopappartementen, ook hier in alle prijsklassen, maar vooral in de prijsklasse tot Een belangrijk aandachtspunt vloeit voort uit het theoretische overschot aan eengezinswoningen in de prijsklasse tussen de en Dit betreft rijwoningen waarvan er blijkbaar ruim voldoende in de voorraad aanwezig zijn. Het is dan ook raadzaam om geen, of in elk geval niet veel, rijwoningen in de nieuwbouw te realiseren. Het is beter om in te zetten op de realisatie van luxere koopwoningen die de doorstroming bevorderen. In de praktijk zal het overschot aan rijwoningen zich niet uiten in leegstand, en zal het marktmechanisme van prijsdruk zich voordoen. Echter, als de omvang van de nieuwbouw de vraag overstijgt, dan zal leegstand wel aan de orde kunnen komen. Kanttekeningen bij de interpretatie van de vraag-aanbodbalans De in de figuren weergegeven saldi dienen gezien te worden als theoretische woningtekorten en -overschotten. Een woningoverschot in een bepaald woningtype behoeft in de praktijk niet te betekenen dat deze woningen leeg staan. Er wordt echter wel gesignaleerd waar in de toekomst verhuurproblemen kunnen ontstaan. Over het algemeen is het niet raadzaam om in segmenten met overschotten of een evenwichtssituatie nieuwbouw te plegen, zonder dat er aanvullend een nader haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd. De vraag-aanbod-analyse is gebaseerd op de geuite woonwensen. Die woonwens wil men het liefst realiseren, maar in de praktijk is het niet altijd mogelijk en wijkt men uit naar een second-best-oplossing. Met dit substitutiegedrag is bij de analyse geen rekening gehouden. Tenslotte moet worden opgemerkt dat de nu aangetroffen vraag- en aanbodverhoudingen in zekere mate tijdsgebonden zijn: het is een meting onder de consumenten die in de huidige situatie weer vertrouwen hebben in de economische ontwikkeling. Een verdere stijging of daling van het consumentenvertrouwen heeft zo zijn effecten op de woningmarkt

54 Verschillen tussen gemeenten Uiteraard vertoont de vraag-aanbodbalans per gemeente verschillen. De informatie daarvoor is in hoofdstuk 7 opgenomen en vraagt om een aparte analyse per gemeente. Wel kunnen meer pregnante verschillen tussen gemeenten worden beschreven. Het overschot aan eengezinshuurwoningen, met name de goedkope rijwoningen, doet zich in de meeste gemeenten voor. Dit geldt echter niet tot nauwelijks in de gemeenten Dinkelland, Losser, Tubbergen en Wierden. In Enschede ligt dit overschot relatief gezien op een veel lager niveau dan voor de overige gemeenten. Het overschot aan appartementen zonder lift doet zich breed in alle gemeenten voor. Er zijn echter landelijke gemeenten waar dit woningtype nauwelijks voorkomt. Het tekort aan appartementen met lift, met name een woningvraag van senioren, doet zich in alle gemeenten voor. Gemiddeld gaat het hierbij om een verhouding tussen goedkope(re) appartementen (tot 615) en dure appartementen (boven de 615) van 80% tot 20%. In Enschede ligt het aandeel dure appartementen op een hoger niveau en in de gemeenten Losser, Oldenzaal en Rijssen-Holten ligt dit op een duidelijk lager niveau. Voor Twente als geheel is sprake van een dreigend overschot aan rijwoningen in de koopsector. Dit overschot doet zich in meer of in mindere mate in vrijwel alle gemeenten voor, maar niet in Dinkelland. In Tubbergen is sprake van een evenwichtsituatie en in Twenterand is het overschot aan rijwoningen in de koopsector beperkt. In Oldenzaal is relatief gezien sprake van een omvangrijk overschot. Over het geheel genomen is er een tekort aan 2-kappers en vrijstaande woningen in alle prijsklassen. De mix in prijsklassen varieert echter per gemeente, hetgeen uiteraard in hoge mate ook samenhangt met de samenstelling van de huidige voorraad koopwoningen. Zo is er in de gemeenten Dinkelland, Haaksbergen en Losser vooral behoefte aan dure woningen (boven de van dit type). In de gemeenten Almelo en Enschede ligt het tekort aan 2-kappers en vrijstaande woningen vooral in het middensegment. In Borne en Hof van Twente daarentegen, is het aanbod in het middensegment meer dan toereikend. Het tekort aan koopappartementen is in alle gemeenten aan de orde. Woonmilieus Inzicht in het huidige en gewenste woonmilieu wordt geboden in figuur 5.3. Een uitgebreider cijfermatig overzicht is in Bijlage 4 opgenomen

55 Figuur 5.3: Twente. Huidig en gewenst woonmilieu door doorstromers en starters, Grote stad: centrum Grote stad: vooroorlogs Grote stad: naoorlogs (vooral flats) Grote stad: moderne wijken (veel eg) Grote stad: nieuwbouw Kleinere stad: in of nabij centrum Kleinere stad: in buitenwijk In een dorp Op het platteland huidig gewenst Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Uitgaande van de woonwens van verhuisgeneigden, moet rekening worden gehouden met rigoureuze verschuivingen in de beschikbare woonmilieus. Uit de confrontatie van vraag en aanbod blijkt het volgende: Tekorten. Het centrum en de nieuwbouwwijken in de drie grote steden, en alle woonmilieus in de kleinere steden en het platteland mogen zich verheugen in een grote belangstelling. De vraag overstijgt in ruime mate het aanbod. Overschotten. Voor de vooroorlogse wijken en naoorlogse flatwijken, maar ook de recentere woonwijken uit de jaren zeventig en tachtig in de drie grote steden, geldt dat het huidige aanbod de toekomstige vraag overstijgt. Hier gaat het om zeer omvangrijke overschotten. Voor het dorpse woonmilieu is sprake van een beperkt overschot. Figuur 5.3. laat duidelijk zien dat er qua woonmilieu een grote discrepantie is tussen vraag en aanbod. De discrepantie heeft betrekking op ruim woningen, bijna 25% van de totale woningvoorraad in de regio Twente. Er is dus sprake van een serieus knelpunt. Veel consumenten hebben nog steeds de wens om suburbaan te wonen en deze voorkeur gaat ten koste van de woonmilieus in de steden Almelo, Hengelo en Enschede. In de praktijk zullen consumenten wel genoegen moeten nemen met een next-best-oplossing en zullen de overschotten (nog) niet aan de orde zijn. Toch biedt dit een duidelijke aanwijzing dat sommige woonmilieus kwetsbaar zijn. Dit is op zichzelf geen onbekend gegeven, maar de omvang van de discrepantie is wel opmerkelijk. Ook het gegeven dat de stedelijke woonwijken met veel eengezins

56 woningen en het dorpse woonmilieu (mogelijk door een minder aanbod van voorzieningen) te maken hebben met een vraag die lager is dan het aanbod, stemt tot nadenken Substitutiegedrag De vraag-aanbodbalans is in grote mate een optimaal wensplaatje. In de praktijk blijkt een deel van het woningaanbod niet of onvoldoende beschikbaar te komen, met als gevolg dat de doorstroming, zoals geprognosticeerd, getemperd plaats vindt. Om de hardheid van woonwensen aan te geven, is in beeld gebracht wat verhuisgeneigden doen als zij hun wensen niet waar kunnen maken. Tabel 5.6: Twente. Substitutiegedrag bij niet geschikt aanbod voor starters en doorstromers, 2006 Alternatieven Starters Doorstromers tot 55 jaar Doorstromers vanaf 55 jaar Voorlopig niet verhuizen en niet aanpassen 24% 47% 31% Niet verhuizen, wel aanpassen 3% 20% 17% Niet verhuizen en zorgdiensten aan huis laten komen 0% 1% 16% Niet verhuizen en diensten laten komen 0% 1% 6% Zoeken in een lagere prijsklasse 11% 4% 3% Kopen in plaats van huren 5% 2% 2% Huren in plaats van kopen 7% 4% 5% Zoeken in een andere kern, wijk of buurt van de gewenste gemeente 17% 6% 5% Zoeken in een andere gemeente 10% 5% 3% Zoeken van een kleinere woning 3% 1% 3% Zoeken van een grotere woning 1% 1% 0% Zoeken van een ander type woning 16% 6% 6% Anders 3% 2% 3% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Met name de starters zijn bereid concessies te doen aan hun woonwensen. De alternatieven die zij aanvaardbaar vinden zijn: zoeken in een andere kern / gemeente, zoeken naar een ander woningtype, of een andere eigendomssituatie / prijsklasse. Een deel (27%) zal dan niet verhuizen. Doorstromers tot 55 jaar zijn in vergelijking tot de starters veel minder bereid om concessies te doen aan hun woonwens. Als zij de door hen gewenste woning niet kunnen krijgen, gaat bijna 70% van deze doorstromers niet verhuizen. Opmerkelijk is dat maar een klein deel dan besluit om de huidige woning aan te passen. Ditzelfde beeld treffen we ook aan bij de doorstromers van 55 jaar en ouder. Opmerkelijk is dat in vergelijking tot de verhuisgeneigde 55-minners een iets kleiner deel van deze verhuisgeneigde 55-plussers de huidige woning dan aanpast Potentiële verhuisstromen Uit de informatie over de huidige en gewenste woonplaats kan worden afgeleid welke verhuisstromen zich mogelijk tussen de kernen en de gemeenten gaan voordoen

57 Tabel 5.7: Twente. Potentiële verhuisstromen door verhuisgeneigden per gemeente, 2006 Eigen Stedelijke Overig Gemeente gemeente gemeenten* Overig Twente Nederland Duitsland Almelo 77% 2% 11% 9% 1% Borne 81% 5% 6% 8% 0% Enschede 79% 1% 7% 12% 1% Hengelo 76% 2% 14% 7% 1% Oldenzaal 86% 2% 4% 7% 1% Netwerkstad 78% 2% 9% 10% 1% Dinkelland 78% 2% 14% 5% 1% Haaksbergen 87% 4% 2% 6% 1% Hellendoorn 84% 1% 6% 8% 1% Hof van Twente 83% 5% 4% 8% 0% Losser 80% 7% 6% 5% 2% Rijssen-Holten 84% 2% 6% 7% 1% Tubbergen 78% 5% 11% 4% 2% Twenterand 80% 5% 7% 6% 1% Wierden 84% 3% 8% 5% 0% Landelijk Twente 82% 4% 7% 6% 1% Regio Twente 80% 2% 8% 9% 1% * Almelo, Hengelo en Enschede. Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006). Zo n 80% van de verhuisgeneigden wil in de eigen gemeente blijven wonen. Deze hoge binding bleek ook al uit tabel 5.6. Slechts een kleine groep doorstromers is bereid om concessies te doen aan de woonwensen en is eventueel bereid om naar een andere kern / gemeente te verhuizen. 10% van de verhuisgeneigden wil naar een andere gemeente in Twente verhuizen, waarvan 2% naar de stedelijke gemeenten Almelo, Hengelo en Enschede en 8% naar een andere landelijke gemeente in Twente. Van de verhuisgeneigden wil 9% naar een gemeente buiten Twente verhuizen. Vaak zijn daarbij werk- en studieredenen doorslaggevend. Voor de netwerkstad ligt dit op een wat hoger niveau dan voor de landelijke gemeenten. Expliciet is ook gevraagd naar de belangstelling voor het wonen in Duitsland. Procentueel gezien gaat het maar om een laag percentage, namelijk 1% gerekend over een periode van 5 jaar. Aangezien het om kleine aantallen gaat, mag aan dit gegeven geen absolute betekenis worden toegekend. De verschillen tussen de gemeenten zijn dan ook niet betekenisvol. In absolute zin gaat het om ca huishoudens die de voorkeur geven aan verhuizing naar Duitsland. Jaarlijks zou het kunnen gaan om ongeveer 200 huishoudens. In absolute aantallen uitgedrukt wordt de topdrie gevormd door de drie steden Almelo, Hengelo en Enschede. Het profiel van huishoudens die belangstelling hebben om in Duitsland te gaan wonen, is als volgt: verhoudingsgewijs meer gezinnen met kinderen in de leeftijdsklasse van jaar met een inkomen rond 1 ã 1,5 keer modaal

58 6. Leeswijzer woningmarktsituatie per gemeente In hoofdstuk 7 wordt de woningmarktsituatie in de verschillende gemeenten in beeld gebracht. Ter toelichting het volgende. Gegevens over de bevolking en woningvoorraad Deze gegevens zijn afkomstig uit bestaande gegevensbronnen van het CBS, de gemeenten en de corporaties. Fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016 De komende jaren neemt het aantal ouderen toe. En door het langer zelfstandig wonen van mensen met een zorgbehoefte en de in gang gezette extramuralisering, groeit ook de vraag naar geschikte woonvormen met zorg. Het gaat hierbij om de huisvesting van mensen met een lichte functiebeperking, een lichamelijke en / of verstandelijke beperking en mensen met een psychische beperking. In het kader van het woonbehoefteonderzoek is het van belang om de behoefte van deze doelgroep aan diverse woonvormen in beeld te brengen, omdat dit een flinke impact heeft op de gewenste samenstelling van de nieuwbouw. De behoefte kan op basis van landelijke normen, zoals ontwikkeld door Aedes en Arcares 7, worden bepaald waarbij dan rekening wordt gehouden met de specifieke leeftijdsopbouw van gemeenten. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de volgende woonvormen. Zorgniveau minimaal Zorgniveau maximaal Nultredenwoningen Verzorgd wonen Beschermd wonen Intramuraal wonen Een woning die zonder trappen van buiten af bereikbaar is en waarbij de zogenaamde primaire ruimtes (de keuken, het sanitair, de woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken. In deze woningen kan zorg op afspraak worden geregeld. Soms zijn aanvullende diensten of aanpassingen in de woning of het wooncomplex gewenst, zodat mensen zich ook zonder zorg kunnen blijven redden. Bij verzorgd wonen is zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar. Nodig zijn: geschikte / aangepaste woningen, dienstverlening, een zorgunit in de omgeving of binnen het complex (zorgverleners moeten immers voortdurend paraat zijn). Het wonen kan individueel of samen zijn Wonen, welzijn en zorg zijn sterk met elkaar verweven. Zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. Begeleiding en huisvesting van cliënten is groepsgewijs georganiseerd. De zorgverlening is meestal volledig inpandig beschikbaar. Wonen, welzijn en zorg zijn sterk met elkaar verweven. Zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. De zorgverlening is meestal volledig inpandig beschikbaar. De normatieve benadering is door Aedes / Arcares uitgewerkt in de vorm van twee scenario s, te weten: het scenario Presto en het scenario Andante. Inmiddels wordt de beleidsontwikkeling in den lande vaak gebaseerd op het minder ambitieuze scenario Andante 8. Deze normen zijn leeftijdsspecifiek toegepast op de gemeenten. Door de 7 8 Zie notitie: Toekomstscenario s en planologische kengetallen wonen en zorg, mei 2004, Aedes-Arcares. Door Aedes en Arcares (koepel van zorginstellingen) zijn 2 scenario s uitgewerkt, te weten het Andante - scenario en het Presto -scenario. Het Presto -scenario gaat ervan uit dat rond 2015 ongeveer 70% van de verzorgingshuizen zal zijn geëxtramuraliseerd. Het Andante-scenario is minder ambitieus en gaat uit van 35% extramuralisering rond

59 behoefteramingen voor 2016 te confronteren met het aanbod in 2006, ontstaat een beeld van de overschotten of tekorten. Het aanbod is verkregen uit een inventarisatie van de gemeenten, waarbij de corporaties de kwaliteit van hun bezit hebben beoordeeld. Nadrukkelijk wordt aangetekend dat het om een normatieve benadering gaat, die met nuance moet worden beoordeeld. Bij het trekken van beleidsconclusies is het van belang deze normatieve uitkomsten in combinatie te beoordelen met het aantal ingeschreven woningzoekenden, de bereidheid van senioren om in de betreffende gemeente te blijven wonen en de vraag van senioren naar voor hen geschikte seniorenwoningen, zoals deze uit de consumentenenquête kan worden afgeleid. Voorts blijkt uit de praktijk, en dit wordt bevestigd door de ervaringen van de woningcorporaties in Twente, dat tal van ouderen lange tijd genoegen willen nemen met de kwaliteit van hun huidige woning ook al zouden zij normatief gezien aanspraak maken op een meer passende woning. Ouderen zijn gehecht aan hun huidige woning in de hen vertrouwde woonomgeving en het voor hen bekende sociale netwerk. Woonwensen De woonwensen zijn gespecificeerd voor de doelgroepen starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers vanaf 55 jaar en ouder. Het betreft de woonwensen van doorstromers die in de huidige gemeente willen blijven wonen en de woonwensen van doorstromers die willen verhuizen naar de betreffende gemeente. Top-3 voor huurwoningen en voor koopwoningen In de vorm van 3 foto s wordt de top-3 van huurwoningen en van koopwoningen gepresenteerd waarvoor de meeste belangstelling bestaat onder consumenten. De top-3 wordt bepaald op basis van de voorkeuren die verhuisgeneigde deelnemers aan de schriftelijke enquête hebben aangegeven. Dit betreft een totaalbeeld en het spreekt dan ook voor zich dat deze top-3 afwijkt van de woonwensen van de afzonderlijke doelgroepen starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers vanaf 55 jaar, zoals in de tabel van de woonwensen wordt weergegeven. Diverse woonaspecten In dit blokje worden de volgende items gepresenteerd: Huidige huurwoningen kopen? : hier wordt de wens van huurders aangegeven om hun huidige woning te willen kopen. Tussen haakjes wordt het regionale gemiddelde weergegeven. Tevredenheid huidige woning : hier wordt het percentage bewoners weergegeven dat tevreden tot zeer tevreden is over de kwaliteit van de woning. Tussen haakjes wordt het regionale gemiddelde weergegeven. Tevredenheid huidige woonomgeving : hier wordt het percentage bewoners weergegeven dat tevreden tot zeer tevreden is over de kwaliteit van de woonomgeving. Tussen haakjes wordt het regionale gemiddelde weergegeven. Groei woningbehoefte : De groei van de woningbehoefte is gelijk gesteld aan de groei van het aantal huishoudens volgens de huishoudensprognose die in 2006 door de provincie Overijssel is opgesteld. Het betreft een beleidsneutrale prognose die per gemeente uitgaat van een migratiesaldo =

60 Vraag-aanbodbalans Per gemeente is een vraag-aanbodbalans gepresenteerd. De wijze waarop deze is bepaald, is aan het begin van hoofdstuk 5 beschreven. De vraag-aanbodbalans geeft inzicht in de potentiële tekorten en overschotten op basis van resultaten uit de consumentenenquête, maatgevend voor de komende 10 jaar. In geval van een woningtekort is er sprake van het onvoldoende aanwezig zijn of vrijkomen van het betreffende woningsegment. Van een potentieel woningoverschot is sprake als het vrijkomende aanbod door doorstroming of vertrek groter is dan de vraag. Dit zijn woningsegmenten die in beginsel kwetsbaar zijn op de woningmarkt

61 7. Woningmarktsituatie per gemeente 7.1. Woningmarktsituatie gemeente Almelo Kerncijfers bevolking en woningvoorraad Figuur 7.1: Twente. Gemeente Almelo: bevolking en woningvoorraad per 1 januari 2006 Bevolking Woningvoorraad inwoners woningen 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Almelo Netwerkstad Regio Twente Huur Koop 55% 45% Bron: Gemeenten in de regio Twente. Fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016 Tabel 7.1: Twente. Gemeente Almelo: fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016, scenario andante 0-treden huur 0-treden koop Verzorgd wonen Beschermd wonen Intramuraal wonen (woningen) (woningen) (woningen) (plaatsen) (plaatsen) Vraag Aanbod Frictie Een '.' wil zeggen dat geen gegevens bekend zijn; een '0' geeft een harde nul weer. Bron: Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg, Leeftijdsspecifieke normen Companen, prognose Companen

62 Woonwensen Tabel 7.2: Twente. Gemeente Almelo: woonwensen naar doelgroep Starter Doorstromer < 55 jaar Doorstromer 55 jaar e.o. Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huur 46% 45% 31% 63% 78% Tot % 44% 12% 25% 8% % 46% 73% 64% 66% % 6% 10% 9% 17% Vanaf 615 5% 4% 5% 2% 9% Koop 54% 55% 69% 37% 22% Tot % 23% 13% 23% 4% tot % 44% 40% 27% 37% tot % 20% 19% 32% 20% tot % 11% 19% 11% 29% Vanaf % 2% 9% 7% 10% Woningtype Eengezinswoning 32% 46% 20% 52% 11% 2^1 kap / geschakeld 17% 22% 28% 15% 2% Vrijstaande woning 14% 8% 32% 10% 11% Appartement zonder lift 11% 12% 2% 6% 2% Appartement met lift 20% 5% 15% 15% 70% Overig 6% 7% 3% 2% 4% Belangstelling nieuwbouwwoning Nieuwbouw 13% - 30% - 34% Bestaande bouw 25% - 19% - 9% Geen voorkeur 62% - 51% - 57% Belangstelling voor bouwkavel 16% - 15% - 7% Woonmilieus Grote stad: Centrum 17% 6% 11% 11% 27% Grote stad: vooroorlogs 7% 15% 5% 9% 5% Grote stad: naoorlogs (vooral flats) 8% 15% 1% 11% 4% Grote stad: moderne wijken (veel eg) 14% 33% 12% 35% 15% Grote stad: nieuwbouw 19% 15% 27% 9% 11% Kleinere stad: in of nabij centrum 5% 3% 6% 4% 17% Kleinere stad: in buitenwijk 12% 11% 20% 14% 15% In een dorp 6% 1% 2% 5% 1% Op het platteland 11% 1% 15% 2% 5% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006)

63 Top 3 huurwoningen: Voorkeur 1 Voorkeur 2 Voorkeur 3 Appartement met lift Tussenwoning Hoekwoning Tot % 10% 7% Top 3 koopwoningen: Voorkeur 1 Voorkeur 2 Voorkeur 3 Twee-onder-één-kapwoning Vrijstaande woning Ruim appartement met lift Tot Vanaf % 8% 7% Huidige huurwoning kopen? Tevredenheid huidige woning Tevredenheid huidige woonomgeving Groei woningbehoefte % (21% in de regio) 94% (96% in de regio) 88% (92% in de regio) woningen Vraag-aanbodbalans De vraag-aanbodbalans is gebaseerd op de woonwensen van starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers vanaf 55 jaar (zie tabel) en de demografische veranderingen in huishoudenssamenstelling in de komende 10 jaar. Het saldo van tekorten en overschotten is gelijk aan de groei van de woningbehoefte, zoals weergegeven in bovenstaande kader

64 Figuur 7.2: Twente. Gemeente Almelo: potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de huursector, tekort Huursector overschot rijwoning < euro 339 rijwoning euro rijwoning > euro 520 app z lift < euro 339 app z lift > euro 339 app m lift < euro 615 app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Figuur 7.3: Twente. Gemeente Almelo: potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de koopsector, tekort Koopsector overschot rijwoning < euro rijwoning > euro ^1 kap / vrijstaande woning < euro ^1 kap / vrijstaande woning euro ^1 kap / vrijstaande woning > euro app z lift < euro app z lift > euro app m lift < euro app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Uit de vraag-aanbodbalans blijkt dat in Almelo sprake is van een aanzienlijk tekort aan appartementen in de huursector voor senioren. Appartementen zonder lift en goedkope eengezinshuurwoningen zijn kwetsbare segmenten met dreigende overschotten. Het tekort aan eengezinswoningen in de koopsector heeft vooral betrekking op 2^1kap en vrijstaande woningen in alle prijsklasse, maar met name in de prijsklasse tussen de en Het beschikbare aanbod aan rijwoningen in de koopsector is groot genoeg; er dreigen overschotten

65 7.2. Woningmarktsituatie gemeente Borne Kerncijfers bevolking en woningvoorraad Figuur 7.4: Twente. Gemeente Borne: bevolking en woningvoorraad per 1 januari 2006 Bevolking Woningvoorraad inwoners woningen Borne Netwerkstad Regio Twente 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Huur Koop 69% 31% Bron: Gemeenten in de regio Twente. Fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016 Tabel 7.3: Twente. Gemeente Borne: fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016, scenario andante 0-treden huur 0-treden koop Verzorgd wonen Beschermd wonen Intramuraal wonen (woningen) (woningen) (woningen) (plaatsen) (plaatsen) Vraag Aanbod Frictie Een '.' wil zeggen dat geen gegevens bekend zijn; een '0' geeft een harde nul weer. Bron: Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg, Leeftijdsspecifieke normen Companen, prognose Companen

66 Woonwensen Tabel 7.4: Twente. Gemeente Borne: woonwensen naar doelgroep Starter Doorstromer < 55 jaar Doorstromer 55 jaar e.o. Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huur 33% 37% 25% 39% 71% Tot % 34% 4% 38% 5% % 56% 77% 53% 62% % 5% 6% 9% 16% Vanaf 615 0% 5% 13% 0% 17% Koop 67% 63% 75% 61% 29% Tot % 7% 2% 5% 0% tot % 30% 22% 39% 15% tot % 45% 23% 33% 36% tot % 12% 33% 16% 28% Vanaf % 6% 20% 7% 21% Woningtype Eengezinswoning 24% 45% 17% 47% 10% 2^1 kap / geschakeld 23% 40% 25% 37% 4% Vrijstaande woning 30% 9% 46% 13% 14% Appartement zonder lift 8% 1% 0% 1% 3% Appartement met lift 11% 3% 10% 2% 63% Overig 4% 2% 2% 0% 6% Belangstelling nieuwbouwwoning Nieuwbouw 15% - 28% - 31% Bestaande bouw 22% - 25% - 9% Geen voorkeur 63% - 47% - 60% Belangstelling voor bouwkavel 24% - 27% - 6% Woonmilieus Grote stad: Centrum 2% 1% 2% 3% 11% Grote stad: vooroorlogs 1% 5% 4% 5% 2% Grote stad: naoorlogs (vooral flats) 0% 2% 0% 0% 2% Grote stad: moderne wijken (veel eg) 6% 15% 6% 15% 3% Grote stad: nieuwbouw 11% 3% 8% 1% 2% Kleinere stad: in of nabij centrum 11% 8% 10% 14% 27% Kleinere stad: in buitenwijk 22% 26% 24% 19% 8% In een dorp 31% 38% 29% 40% 38% Op het platteland 17% 2% 16% 3% 6% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006)

67 Top 3 huurwoningen: Voorkeur 1 Voorkeur 2 Voorkeur 3 Appartement met lift Hoekwoning Ruim appartement met lift Tot Vanaf % 8% 8% Top 3 koopwoningen: Voorkeur 1 Voorkeur 2 Voorkeur 3 Twee-onder-één-kapwoning Vrijstaande woning Ruime vrijstaande woning Tot Vanaf % 11% 10% Huidige huurwoning kopen? Tevredenheid huidige woning Tevredenheid huidige woonomgeving Groei woningbehoefte % (21% in de regio) 97% (96% in de regio) 93% (92% in de regio) 678 woningen Vraag-aanbodbalans De vraag-aanbodbalans is gebaseerd op de woonwensen van starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers vanaf 55 jaar (zie tabel) en de demografische veranderingen in huishoudenssamenstelling in de komende 10 jaar. Het saldo van tekorten en overschotten is gelijk aan de groei van de woningbehoefte, zoals weergegeven in bovenstaande kader

68 Figuur 7.5: Twente. Gemeente Borne: potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de huursector, tekort Huursector overschot rijwoning < euro 339 rijwoning euro rijwoning > euro 520 app z lift < euro 339 app z lift > euro 339 app m lift < euro 615 app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Figuur 7.6: Twente. Gemeente Borne: potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de koopsector, tekort Koopsector overschot rijwoning < euro rijwoning > euro ^1 kap / vrijstaande woning < euro ^1 kap / vrijstaande woning euro ^1 kap / vrijstaande woning > euro app z lift < euro app z lift > euro app m lift < euro app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Uit de vraag-aanbodbalans blijkt dat in Borne sprake is van een aanzienlijk tekort aan appartementen in de huursector voor senioren, zeer overwegend in de prijsklasse tot 615. Eengezinshuurwoningen zijn een kwetsbaar segment met een dreigend overschot. Het tekort in de koopsector heeft vooral betrekking op eengezinswoningen in de sfeer van 2^1kap en vrijstaand in de hogere prijsklasse. Tevens bestaat er behoefte aan koopappartementen in alle prijsklassen

69 7.3. Woningmarktsituatie gemeente Dinkelland Kerncijfers bevolking en woningvoorraad Figuur 7.7: Twente. Gemeente Dinkelland: bevolking en woningvoorraad per 1 januari 2006 Bevolking Woningvoorraad inwoners woningen Dinkelland Landelijk Twente Regio Twente 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Huur Koop 85% 15% Bron: Gemeenten in de regio Twente. Fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016 Tabel 7.5: Twente. Gemeente Dinkelland: fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016, scenario andante 0-treden huur 0-treden koop Verzorgd wonen Beschermd wonen Intramuraal wonen (woningen) (woningen) (woningen) (plaatsen) (plaatsen) Vraag Aanbod Frictie Een '.' wil zeggen dat geen gegevens bekend zijn; een '0' geeft een harde nul weer. Bron: Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg, Leeftijdsspecifieke normen Companen, prognose Companen

70 Woonwensen Tabel 7.6: Twente. Gemeente Dinkelland: woonwensen naar doelgroep Starter Doorstromer < 55 jaar Doorstromer 55 jaar e.o. Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huur 22% 20% 11% 15% 56% Tot % 31% 8% 38% 8% % 64% 65% 62% 55% % 0% 20% 0% 17% Vanaf 615 3% 5% 7% 0% 20% Koop 78% 80% 89% 85% 44% Tot % 2% 1% 0% 1% tot % 27% 16% 28% 12% tot % 42% 24% 31% 31% tot % 20% 33% 28% 44% Vanaf % 9% 26% 13% 12% Woningtype Eengezinswoning 16% 17% 9% 15% 5% 2^1 kap / geschakeld 22% 46% 13% 29% 3% Vrijstaande woning 47% 30% 69% 53% 25% Appartement zonder lift 7% 4% 0% 0% 1% Appartement met lift 5% 1% 7% 0% 59% Overig 3% 2% 2% 3% 7% Belangstelling nieuwbouwwoning Nieuwbouw 28% - 30% - 33% Bestaande bouw 12% - 21% - 9% Geen voorkeur 60% - 49% - 58% Belangstelling voor bouwkavel 51% - 38% - 12% Woonmilieus Grote stad: Centrum 0% 1% 1% 2% 3% Grote stad: vooroorlogs 0% 2% 2% 2% 0% Grote stad: naoorlogs (vooral flats) 0% 0% 0% 0% 0% Grote stad: moderne wijken (veel eg) 2% 6% 1% 5% 7% Grote stad: nieuwbouw 4% 2% 4% 0% 2% Kleinere stad: in of nabij centrum 4% 7% 6% 16% 26% Kleinere stad: in buitenwijk 16% 17% 12% 22% 12% In een dorp 46% 62% 42% 45% 38% Op het platteland 28% 4% 33% 8% 12% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006)

71 Top 3 huurwoningen: Voorkeur 1 Voorkeur 2 Voorkeur 3 Ruim appartement met lift Appartement met lift Twee-onder-één-kapwoning Vanaf 620 Tot 620 Vanaf 620 6% 4% 4% Top 3 koopwoningen: Voorkeur 1 Voorkeur 2 Voorkeur 3 Vrijstaande woning Ruime vrijstaande woning Twee-onder-één-kapwoning Tot Vanaf % 20% 9% Huidige huurwoning kopen? Tevredenheid huidige woning Tevredenheid huidige woonomgeving Groei woningbehoefte % (21% in de regio) 98% (96% regio) 95% (92% regio) 718 woningen Vraag-aanbodbalans De vraag-aanbodbalans is gebaseerd op de woonwensen van starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers vanaf 55 jaar (zie tabel) en de demografische veranderingen in huishoudenssamenstelling in de komende 10 jaar. Het saldo van tekorten en overschotten is gelijk aan de groei van de woningbehoefte, zoals weergegeven in bovenstaande kader

72 Figuur 7.8: Twente. Gemeente Dinkelland: potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de huursector, tekort Huursector overschot rijwoning < euro 339 rijwoning euro rijwoning > euro 520 app z lift < euro 339 app z lift > euro 339 app m lift < euro 615 app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Figuur 7.9: Twente. Gemeente Dinkelland: potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de koopsector, tekort Koopsector overschot rijwoning < euro rijwoning > euro ^1 kap / vrijstaande woning < euro ^1 kap / vrijstaande woning euro ^1 kap / vrijstaande woning > euro app z lift < euro app z lift > euro app m lift < euro app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Uit de vraag-aanbodbalans blijkt dat in Dinkelland sprake is van een aanzienlijk tekort aan appartementen in de huursector voor senioren in de prijsklasse tot 615. Ook bestaat er behoefte aan duurdere eengezinshuurwoningen. Het tekort in de koopsector heeft vooral betrekking op 2^1kap en vrijstaande woningen boven de De aanvullende behoefte aan goedkope rijwoningen in de koopsector voor starters is beperkt. Tevens bestaat er behoefte aan koopappartementen met lift in alle prijsklassen

73 7.4. Woningmarktsituatie gemeente Enschede Kerncijfers bevolking en woningvoorraad Figuur 7.10: Twente. Gemeente Enschede: bevolking en woningvoorraad per 1 januari 2006 Bevolking Woningvoorraad inwoners woningen Enschede Netwerkstad Regio Twente 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Huur Koop 52% 48% Bron: Gemeenten in de regio Twente. Fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016 Tabel 7.7: Twente. Gemeente Enschede: fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016, scenario andante 0-treden huur 0-treden koop Verzorgd wonen Beschermd wonen Intramuraal wonen (woningen) (woningen) (woningen) (plaatsen) (plaatsen) Vraag Aanbod Frictie Een '.' wil zeggen dat geen gegevens bekend zijn; een '0' geeft een harde nul weer. Bron: Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg, Leeftijdsspecifieke normen Companen, prognose Companen. N.B.: De gemeente heeft met de corporaties recent een eigen onderzoek uitgevoerd naar vraag en aanbod van woonzorgarrangementen. Door verschillen in gehanteerde definities wijken de cijfers met betrekking tot het aanbod af van de hier gepresenteerde cijfers. Tevens gaat de gemeente voor het bepalen van de vraag uit van het Presto-scenario (sneller tempo van extramuralisering), terwijl hier uitgegaan wordt van het Andantescenario

74 Woonwensen Tabel 7.8: Twente. Gemeente Enschede: woonwensen naar doelgroep Starter Doorstromer < 55 jaar Doorstromer 55 jaar e.o. Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huur 61% 49% 29% 51% 69% Tot % 23% 8% 16% 8% % 65% 72% 73% 60% % 5% 14% 8% 12% Vanaf 615 0% 7% 6% 3% 20% Koop 39% 51% 71% 49% 31% Tot % 26% 12% 18% 3% tot % 49% 31% 40% 20% tot % 17% 27% 22% 39% tot % 6% 21% 12% 21% Vanaf % 2% 9% 8% 17% Woningtype Eengezinswoning 36% 46% 24% 41% 9% 2^1 kap / geschakeld 8% 19% 24% 22% 2% Vrijstaande woning 9% 5% 33% 13% 15% Appartement zonder lift 19% 14% 1% 6% 5% Appartement met lift 24% 12% 14% 16% 64% Overig 4% 4% 4% 2% 5% Belangstelling nieuwbouwwoning Nieuwbouw 15% - 25% - 29% Bestaande bouw 21% - 28% - 9% Geen voorkeur 64% - 47% - 62% Belangstelling voor bouwkavel 7% - 17% - 5% Woonmilieus Grote stad: Centrum 24% 12% 12% 9% 37% Grote stad: vooroorlogs 15% 20% 12% 18% 1% Grote stad: naoorlogs (vooral flats) 12% 19% 2% 16% 10% Grote stad: moderne wijken (veel eg) 16% 26% 18% 39% 18% Grote stad: nieuwbouw 15% 13% 25% 7% 14% Kleinere stad: in of nabij centrum 4% 3% 3% 0% 4% Kleinere stad: in buitenwijk 6% 3% 11% 3% 7% In een dorp 2% 4% 7% 5% 3% Op het platteland 7% 0% 11% 2% 6% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006)

75 Top 3 huurwoningen: Voorkeur 1 Voorkeur 2 Voorkeur 3 Appartement met lift Ruim appartement met lift Tussenwoning Tot 620 Vanaf % 10% 6% Top 3 koopwoningen: Voorkeur 1 Voorkeur 2 Voorkeur 3 Twee-onder-één-kapwoning Ruime twee-onder-één-kapwoning Vrijstaande woning Tot % 10% 8% Huidige huurwoning kopen? Tevredenheid huidige woning Tevredenheid huidige woonomgeving Groei woningbehoefte % (21% regio) 94% (96% regio) 90% (92% regio) woningen Vraag-aanbodbalans De vraag-aanbodbalans is gebaseerd op de woonwensen van starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers vanaf 55 jaar (zie tabel) en de demografische veranderingen in huishoudenssamenstelling in de komende 10 jaar. Het saldo van tekorten en overschotten is gelijk aan de groei van de woningbehoefte, zoals weergegeven in bovenstaande kader

76 Figuur 7.11: Twente. Gemeente Enschede: potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de huursector, tekort Huursector overschot rijwoning < euro 339 rijwoning euro rijwoning > euro 520 app z lift < euro 339 app z lift > euro 339 app m lift < euro 615 app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Figuur 7.12: Twente. Gemeente Enschede: potentiële woningtekorten (aangegeven met een -) en woningoverschotten in de koopsector, tekort Koopsector overschot rijwoning < euro rijwoning > euro ^1 kap / vrijstaande woning < euro ^1 kap / vrijstaande woning euro ^1 kap / vrijstaande woning > euro app z lift < euro app z lift > euro app m lift < euro app m lift > euro Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006), prognose provincie Overijssel, bewerking Companen. Uit de vraag-aanbodbalans blijkt dat in Enschede sprake is van een tekort aan appartementen in de huursector voor senioren in alle prijsklassen. Appartementen zonder lift en eengezinshuurwoningen zijn kwetsbare segmenten met dreigende overschotten. Het tekort in de koopsector heeft vooral betrekking op 2^1kap en vrijstaande woningen in alle prijsklassen, maar vooral in het middensegment van tot Tevens is er een tekort aan appartementen in alle prijsklassen. Het aantal rijwoningen in de koopvoorraad is omvangrijk genoeg om in de behoefte te voorzien; er dreigen overschotten

77 7.5. Woningmarktsituatie gemeente Haaksbergen Kerncijfers bevolking en woningvoorraad Figuur 7.13: Twente. Gemeente Haaksbergen: bevolking en woningvoorraad per 1 januari 2006 Bevolking Woningvoorraad inwoners woningen 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Haaksbergen Landelijk Twente Regio Twente Huur Koop 74% 26% Bron: Gemeenten in de regio Twente. Fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016 Tabel 7.9: Twente. Gemeente Haaksbergen: fricties in vraag en aanbod woonzorgarrangementen tot 2016, scenario andante 0-treden huur 0-treden koop Verzorgd wonen Beschermd wonen Intramuraal wonen (woningen) (woningen) (woningen) (plaatsen) (plaatsen) Vraag Aanbod Frictie Een '.' wil zeggen dat geen gegevens bekend zijn; een '0' geeft een harde nul weer. Bron: Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg, Leeftijdsspecifieke normen Companen, prognose Companen

78 Woonwensen Tabel 7.10: Twente. Gemeente Haaksbergen: woonwensen naar doelgroep Starter Doorstromer < 55 jaar Doorstromer 55 jaar e.o. Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst Huur 37% 29% 15% 32% 61% Tot % 24% 4% 19% 5% % 64% 68% 74% 63% % 7% 16% 2% 12% Vanaf 615 6% 5% 12% 5% 20% Koop 63% 71% 85% 68% 39% Tot % 5% 3% 3% 1% tot % 38% 24% 30% 18% tot % 33% 27% 30% 35% tot % 12% 27% 24% 28% Vanaf % 12% 19% 13% 18% Woningtype Eengezinswoning 27% 38% 16% 33% 8% 2^1 kap / geschakeld 22% 35% 25% 33% 4% Vrijstaande woning 34% 15% 48% 29% 18% Appartement zonder lift 10% 6% 1% 0% 3% Appartement met lift 6% 0% 8% 3% 63% Overig 1% 6% 2% 2% 4% Belangstelling nieuwbouwwoning Nieuwbouw 20% - 29% - 30% Bestaande bouw 28% - 22% - 10% Geen voorkeur 52% - 49% - 60% Belangstelling voor bouwkavel 24% - 33% - 12% Woonmilieus Grote stad: Centrum 2% 2% 4% 3% 13% Grote stad: vooroorlogs 3% 2% 2% 1% 1% Grote stad: naoorlogs (vooral flats) 0% 1% 0% 2% 0% Grote stad: moderne wijken (veel eg) 4% 15% 4% 19% 2% Grote stad: nieuwbouw 7% 7% 8% 3% 1% Kleinere stad: in of nabij centrum 17% 10% 10% 14% 39% Kleinere stad: in buitenwijk 23% 24% 20% 20% 7% In een dorp 22% 35% 27% 32% 32% Op het platteland 23% 3% 24% 6% 5% Bron: Woonconsumentenenquête TWO (2006)

79 Top 3 huurwoningen: Voorkeur 1 Voorkeur 2 Voorkeur 3 Appartement met lift Ruim appartement met lift Appartement zonder lift / gelijkvloerse woning Tot 620 Vanaf 620 Tot % 8% 5% Top 3 koopwoningen: Voorkeur 1 Voorkeur 2 Voorkeur 3 Vrijstaande woning Twee-onder-één-kapwoning Ruime vrijstaande woning Tot Vanaf % 14% 10% Huidige huurwoning kopen? Tevredenheid huidige woning Tevredenheid huidige woonomgeving Groei woningbehoefte % (21% regio) 97% (96% regio) 95% (92% regio) 505 woningen Vraag-aanbodbalans De vraag-aanbodbalans is gebaseerd op de woonwensen van starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers vanaf 55 jaar (zie tabel) en de demografische veranderingen in huishoudenssamenstelling in de komende 10 jaar. Het saldo van tekorten en overschotten is gelijk aan de groei van de woningbehoefte, zoals weergegeven in bovenstaande kader