Woningmarktonderzoek

Transcriptie

1 Gemeente Barneveld Woningmarktonderzoek 31 maart 2010

2 Projectnr Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem Telefoon (026) Telefax (026) Internet Gemeente Barneveld Woningmarktonderzoek 31 maart 2010

3 Inhoud Samenvatting 1 1. Inleiding Aanleiding en vraagstelling Achtergronden bij de vraagstelling Aanpak Respons Leeswijzer Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad Terugblik ontwikkeling bevolking en woningvoorraad Migratie Ontwikkelingen in de woningvoorraad Bevolkings- en huishoudensontwikkeling Inkomensontwikkeling: doelgroep van beleid Ontwikkeling behoefte zorg(geschikte) woningen en woonzorgconcepten Wonen in Barneveld Verhuisgeneigdheid Verhuismotieven Kernbinding Leven in Barneveld Wensen van groepen op de woningmarkt Interesse bouwkavels Interesse Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Wonen en zorg Dynamiek en fricties op de woningmarkt Fricties tussen vraag en aanbod Kwalitatieve woningvraag bij het scenario inwoners in Kwalitatieve woningvraag bij het scenario inwoners in Bijlage 1: Vraag en aanbod in cijfers 1 Bijlage 2: Vragenlijst 3

4

5 Samenvatting De gemeente Barneveld is bezig met de beleidsactualisatie van het wonen. De Woonvisie die in 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld, zal binnenkort geactualiseerd worden. Daarom heeft de gemeente een betrouwbaar woningmarktonderzoek laten uitvoeren dat deze inzichten biedt. In deze samenvatting geven we de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek weer. Werkwijze: enquête onder huishoudens en thuiswonende jongeren Gekozen is voor een combinatie van een schriftelijke- en een internetenquête. De vragenlijst is verspreid onder huishoudens en 520 thuiswonende jongeren in de gemeente Barneveld, verdeeld over de verschillende kernclusters. In totaal zijn dus vragenlijsten verspreid. Op de enquête onder huishoudens is een respons behaald van 32%. Dit betekent dat bijna huishoudens in de gemeente aan de enquête hebben deelgenomen. Onder thuiswonende jongeren was de respons lager dan onder de zelfstandige huishoudens, maar dit is altijd een groep die moeilijker is te bewegen om aan onderzoek deel te nemen. De respons op deze enquête bedroeg 21%. Bevolkingsontwikkeling: Barneveld groeit De afgelopen 10 jaar zijn er per saldo bijna 150 mensen weggetrokken naar een gemeente binnen Nederland. Jaarlijks zijn dit er gemiddeld slechts 15. We zien in alle leeftijdsklassen een positief migratiesaldo. Alleen in de leeftijdsklasse 15 tot 25 jaar is er een fors vertrekoverschot. Dit vertrekoverschot is zo groot dat het positieve effect van de andere leeftijdsklassen meer dan tenietdoet. Het gaat om jongeren die vanwege werk of studie vertrekken naar elders. Op basis van de bevolkings- en huishoudensprognose brengen we de toekomstige ontwikkeling van de bevolking van de gemeente Barneveld in beeld. De prognoses zijn door Companen opgesteld. We hebben een drietal varianten opgesteld van de bevolkings- en woningbehoefteprognose: 1. migratiesaldo = 0: vestiging en vertrek zijn in evenwicht ( inwoners in 2030) 2. in 2030: inwoners 3. in 2030: inwoners De variant migratiesaldo = 0 gaat uit van de autonome groei van de bevolking van Barneveld. Vestiging en vertrek houden elkaar in evenwicht, waardoor per saldo geen migratie plaatsvindt. De variant die uitgaat van inwoners in 2030 ligt in de lijn met de ontwikkeling volgens het positieve migratiesaldo van de afgelopen jaren. De derde variant is gebaseerd op een inwonertal van inwoners in Dit inwonertal past bij de ambitie van Barneveld de wat eenzijdige werkgelegenheid in transport en logistiek in de gemeente te versterken, door het aantrekken van bedrijven uit andere branches. Deze ambitie is vastgelegd in de Strategische Visie van Barneveld. De komst van deze bedrijvigheid betekent ook een toestroom van werk

6 nemers. Het inwonertal van ligt tussen de en inwoners in 2030 waar de Strategische Visie van uitgaat, en ligt fors boven het inwonertal waar de gemeente op uitkomt als de migratietrends uit de afgelopen periode zich doorzetten. Volgens de variant migratiesaldo = 0 komt de bevolkingsomvang in 2030 uit op inwoners. Dit is een toename met ruim inwoners. Volgens deze variant zou de woningvoorraad in woningen moeten omvatten. Als we uitgaan van de migratietrends in de afgelopen jaren ( inwoners in 2030) bedraagt de woningbehoefte in woningen. Een groei van zo n woningen, waarvan zo n in de eerste 10 jaar. Uitgaande van een inwonertal van in 2030, bedraagt de additionele woningbehoefte zo n woningen, waarvan zo n in de periode tot Afname inkomensdoelgroep In Barneveld behoort zo n 25% van de huishoudens tot de zogenoemde doelgroep van beleid (landelijk: 28%). Dat zijn zo n huishoudens. Naar de toekomst toe daalt, door de verwachte economische groei, de omvang van de doelgroep. In 2020 behoren volgens het migratiesaldo = 0 scenario waarschijnlijk huishoudens tot de aandachtsgroep (20% van de huishoudens). Uitgaande van een inwonertal van in 2030, behoren in 2020 naar verwachting huishoudens tot de aandachtsgroep. Het scenario van inwoners in 2030 komt uit op huishoudens in de aandachtsgroep in Door de afname van de doelgroep neemt de verwachte ruimte in de kernvoorraad iets toe de komende jaren. In Barneveld is echter, gerelateerd aan de omvang van de inkomensdoelgroep, sprake van een tekort aan woningen in de kernvoorraad. Dat tekort neemt af. Behoefte aan nultredenwoningen en zorg(geschikte) woningen neemt toe De behoefte aan nultredenwoningen in de gemeente Barneveld neemt toe van ruim woningen in 2009 tot bijna woningen in 2030, een toename met ruim een derde. Deze ontwikkeling betekent dat substantiële aantallen voor senioren geschikte woningen zullen moeten worden toegevoegd. Dit kan zowel door nieuwbouw als door aanpassing van de bestaande woningvoorraad. De behoefte aan verzorgd wonen en kleinschalig beschermd wonen neemt naar verhouding het sterkst toe. Gemiddeld in Barneveld gaat het om een behoeftestijging van ruim 80% voor beide woonvormen in de periode tot In absolute zin gaat het om veel kleinere aantallen dan bij de nultredenwoningen. Ook de behoefte aan grootschalig beschermd wonen (intramuraal) neemt nog met zo n ruime 10% toe. In absolute zin gaat het om zo n 70 plaatsen. Ruim een derde huishoudens verhuisgeneigd Van de huishoudens in Barneveld wil 14% de komende vijf jaar beslist verhuizen. Nog eens 22% wil de komende vijf jaar misschien verhuizen. Deze laatste groep heeft geen echte plannen, maar kan over de streep gehaald worden door aantrekkelijk woningaanbod. Daarmee is 36% van de huishoudens in Barneveld in potentie verhuisgeneigd. De top drie van meest genoemde verhuismotieven onder zelfstandige huishoudens is: - 2 -

7 1. wil een grotere woning (30%) 2. vanwege leeftijd / gezondheid (25%) 3. wil gelijkvloers wonen (23%) Hieruit blijkt duidelijk de verschillende motieven van twee groepen op de woningmarkt. Jongere huishoudens en gezinnen zoeken meer ruimte en eventueel luxe, en willen en verhuizen naar een grotere woning. Senioren daarentegen, geven aan vanwege hun leeftijd en / of gezondheid te willen verhuizen en zoeken een gelijkvloerse woning. In de praktijk stellen senioren deze verhuizing doorgaans zo lang mogelijk uit, en verhuizen pas als de gezondheidssituatie daar echt om vraagt. Sterke binding aan de eigen woonplaats Van de verhuisgeneigde Barnevelders geeft 80% aan binnen het eigen dorp te willen verhuizen. Ongeveer een op de tien verhuisgeneigden oriënteert zich op een andere woonplaats binnen de gemeente. Nog eens 10% wil de gemeente verlaten. De kern Barneveld heeft de hoogste kernbinding. Inwoners Barneveld doorgaans tevreden over leefomgeving Meest tevreden zijn de Barnevelders over de scholen in de buurt. Ook de hoeveelheid groen, ruimte in de buurt, rust in de buurt en veiligheid worden hoog gewaardeerd. Kootwijkerbroek springt er uit als een kern waar de waardering van de diverse aspecten van de woonomgeving bovengemiddeld goed worden gewaardeerd. Alleen de verkeersveiligheid blijft hier achter. In Barneveld zelf daarentegen, worden juist veel onderdelen van de leefomgeving wat minder dan gemiddeld gewaardeerd. Dat hangt samen met het meer stedelijke karakter hier ten opzichte van de kleinere kernen. In Barneveld valt juist de aanwezigheid van voorzieningen in positieve zin op. Ook in Garderen / Stroe / Kootwijk blijft de waardering van de leefomgeving op een aantal onderdelen achter bij het gemeentelijk gemiddelde. Diverse groepen op de woningmarkt: starters en jonge doorstromers willen kopen, senioren huren Starters: De meeste starters willen graag in een koopwoning gaan wonen. Bijna drie kwart geeft dit als voorkeur op. Een op de vijf starters wil gaan huren en nog eens een op de tien heeft geen voorkeur. Ruim drie kwart van de huurders wil een woning met een huur tot 548. Onder de potentiële kopers is het beeld wat meer gespreid. Een derde wil een woning tot 2 ton, een derde wil een woning van 2 tot 2,5 ton en nog eens een derde geeft aan een koopwoning te willen met een waarde tussen 2,5 en 3,5 ton. Naar woningtype zien we een sterke voorkeur voor het grondgebonden woningtype. Appartementen worden weinig gekozen. Met name voor de rijwoning (55%) hebben de starters een sterke voorkeur. Kleine huishoudens tot 55 jaar: De kleine huishoudens tot 55 jaar willen graag een stap maken in hun wooncarrière. Zo blijkt uit de huidige en gewenste woonsituatie. In de huidige situatie woont ongeveer de helft in een huurwoning. Als gewenste woning kiest nog maar 13% expliciet voor een huurwoning. Ook naar woningtype zien we een verschuiving van 2^1 kapwoningen naar vrijstaande woningen. In de huursector is ook sprake van een voorkeur voor een duurdere woning. In de koopsector is dit juist niet het geval. Men zoekt gemiddeld binnen dezelfde prijscategorie. Dit wijst er - 3 -

8 op dat binnen de huidige marktomstandigheden de prijs van een koopwoning een zeer belangrijke factor is. Kleine huishoudens 55 jaar en ouder: We zien bij de 55-plussers een zogenaamd terugstroomprofiel. Men woont in een koopwoning en wil na verhuizing een huurwoning bewonen. Ongeveer de helft kiest voor een huurwoning. Wat betreft de huurprijzen zien we een grotere voorkeur voor de duurdere huur. In de huidige situatie woont 20% in een huurwoning met een huurprijs van 548 of meer. Van de 55-plussers die willen huren kiest bijna 40% voor een woning met een huurprijs van 548 of meer. Men zoekt comfort en wil daarvoor betalen. In de koopsector zien we een oriëntatie op de middeldure woningen (met name tot ). Dure woningen met een prijs vanaf worden minder gewild onder deze groep woonconsumenten. Bij de woningtypen zien we ook een verschuiving. Van de gewone eengezinswoning naar een 0-tredenwoning. De voorkeur van de Barneveldse 55-plusser ligt bij het grondgebonden type (46%) boven de gestapelde 0-tredenwoning (29%). Gezinnen: Net als bij de kleine huishoudens tot 55 jaar zien we bij de gezinnen een zogenaamd opstroomprofiel. Men wil van de huur- naar de koopsector. Dit opstroomprofiel zien we ook terug bij de woningtypen en in de koopsector naar prijsklasse. Ruim een kwart van de gezinnen heeft de voorkeur voor een vrijstaande woning. Terwijl momenteel bijna 10% erin woont. Naar prijsklasse zien we een toename in de twee hoogste klassen (vanaf 3,5 ton). In de huidige situatie woont een kwart in een woning vanaf 3,5 ton. Van de verhuisgeneigde gezinnen geeft de helft aan een dergelijke woning te willen. Aanzienlijke interesse in bouwkavels Ruim een derde van de potentiële kopers van een nieuwbouwwoning geeft aan interesse te hebben in een bouwkavel. Nog eens een derde heeft geen voorkeur. En een derde zegt geen interesse hiervoor te hebben. De interesse is het grootst onder inwoners van Kootwijkerbroek en Garderen / Stroe / Kootwijk. Hier heeft ruim de helft expliciet interesse voor een bouwkavel en nog eens 35% staat er voor open. Een grote interesse in bouwkavels betekent overigens niet dat kavels zonder meer als warme broodjes over de toonbank gaan. Bij de beslissing om een kavel te kopen spelen doorgaans hele specifieke wensen een rol. Mensen die een kavel willen kopen kiezen ervoor een plek voor zichzelf te creëren, en zijn daarom vaak extra kritisch. Ook veel belangstelling voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Een derde van de potentiële kopers van een nieuwbouwwoning heeft interesse in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. 40% heeft misschien interesse en een kwart heeft geen interesse. De meeste interesse zien we in de kernen Kootwijkerbroek en Garderen / Stroe / Kootwijk. Hier was ook de meeste interesse voor een bouwkavel. Wonen en zorg Een op de tien 55-plussers in de gemeente Barneveld verwacht zelfstandig te kunnen blijven wonen. Nog eens drie kwart geeft aan met aanpassingen in de woning en / of met gebruik van zorgdiensten zelfstandig te kunnen blijven wonen

9 Vraag en aanbod op de woningmarkt Wij hebben in onze analyses vraag van verhuisgeneigden en het aanbod dat zij bij verhuizing achterlaten tegen elkaar afgezet. Dit biedt zicht op potentiële fricties op de woningmarkt: zowel voor de bestaande voorraad als voor nieuwbouw. Figuur 1: Vraag en aanbod huursector, scenario inwoners in 2030, periode Vraag Aanbod egw < euro 357 egw euro egw > euro 548 app z lift < euro 357 app z lift euro app z lift > euro 548 app m lift < euro 357 app m lift euro app m lift > euro 548 grgeb 0-tredewo < euro 357 grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro 548 gest 0-tredewo < euro 357 gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro 548 Bron: Enquête Companen, doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Starter Vestiger doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Vertrekker Finisher - 5 -

10 Figuur 2: Kans- en risicomarkten huursector, scenario inwoners in 2030, periode Kansrijk marktsegment Kwetsbaar marktsegment egw < euro 357 egw euro egw > euro 548 app z lift < euro 357 app z lift euro app z lift > euro 548 app m lift < euro 357 app m lift euro app m lift > euro 548 grgeb 0-tredewo < euro 357 grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro 548 gest 0-tredewo < euro 357 gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro Bron: Enquête Companen, In de huursector staat het segment van de goedkope en middeldure eengezinswoningen onder druk. Als de huidige bewoners doorstromen zijn in potentie veel van deze woningen overbodig. Let wel: onder de huidige woningmarktomstandigheden zal op de korte termijn eerder sprake zijn van druk op de huurmarkt dan van overschotten (zie ook het onderstaande kader). Per saldo ontstaat in potentie een overschot aan zo n 350 huurwoningen in de periode tot Er ontstaan in potentie tekorten aan voor ouderen geschikte huurwoningen, zowel appartementen als grondgebonden woningen. Senioren vragen comfort. Het gaat met name om woningen met middeldure en dure huren. Er is in de huursector geen sprake van een groeiopgave, maar eerder van een transformatieopgave naar een meer voor senioren geschikt woningaanbod

11 Kanttekeningen bij de uitkomsten in het huidige economische klimaat Het beeld dat uit de vraag-aanbod-analyse naar voren komt is zeer herkenbaar, en bevestigt dat de huidige economische omstandigheden en de situatie op de woningmarkt geen sterk effect hebben op de woonwensen van consumenten. Hun mogelijkheden op de woningmarkt zijn op dit moment echter minder groot dan vóór de recessie. Stagnerende of dalende huizenprijzen maken het financieren van een stap in de wooncarrière met de overwaarde van de huidige woning minder goed mogelijk, kredietverstrekkers zijn behoedzamer en veel mensen wachten met het kopen van een nieuwe woning tot zij hun huidige woning voor een acceptabele prijs hebben kunnen verkopen. Het netto effect is dat de doorstroming van de huursector naar de koopsector stokt en de druk op de huursector dus toeneemt. Het gepresenteerde opstroomprofiel, dat wij baseren op de woonwensen van de inwoners van Barneveld, doet zich alleen voor als de situatie zich normaliseert en de doorstroming op gang komt. Op dit moment is dat niet het geval en het is onduidelijk in welke mate en op welke termijn de situatie op de woningmarkt zich herstelt. Een simulatie van de fricties tussen vraag een aanbod bij een stagnerende doorstroming en een grotere oriëntatie op de huursector, laat zien dat de potentiële overschotten aan eengezinswoningen in de huursector omslaan naar tekorten, terwijl de vraag naar luxere koopwoningen afneemt. Veel gezinnen die op dit moment in een huurwoning wonen, hebben de wens geuit te willen verhuizen naar een koopwoning. Door de invloed van de financiële crisis op de woningmarkt, zal een groot deel van hen die stap momenteel niet zetten. Koopsector Figuur 3: Vraag en aanbod koopsector, scenario inwoners in 2030, periode Vraag Aanbod rijwoning < euro rijwoning euro rijwoning euro rijwoning > euro ^1 kapwoning < euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning > euro vrijstaande woning < euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning > euro appartement < euro appartement euro appartement euro appartement > euro grgeb 0-tredewo < euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro gest 0-tredewo < euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro Bron: Enquête Companen, doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Starter Vestiger doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Vertrekker Finisher - 7 -

12 Figuur 4: Kans- en risicomarkten koopsector, scenario woningen in 2030, periode Kansrijk marktsegment Kwetsbaar marktsegment rijwoning < euro rijwoning euro rijwoning euro rijwoning > euro ^1 kapwoning < euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning > euro vrijstaande woning < euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning > euro appartement < euro appartement euro appartement euro appartement > euro grgeb 0-tredewo < euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro gest 0-tredewo < euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro Bron: Enquête Companen, In de koopsector zien we de komende jaren vooral potentiële woningtekorten. Het gaat om de volgende segmenten: - Rijwoningen voor starters, in de prijsklasse tot Duurdere rijwoningen voor starters en doorstromers uit de huursector. - Middeldure tweekappers voor doorstromers uit een rijwoning. - Vrijstaande woningen in alle prijsklassen. - Voor senioren geschikte woningen, met de nadruk op grondgebonden woningen in de duurdere segmenten. De vraag naar rijwoningen in het goedkopere segment is mogelijk (deels) in te vullen door het verkopen van huurwoningen. Een kwetsbare segment wordt gevormd door de duurdere tweekappers. In dit segmenten overstijgt het aanbod in potentie de vraag

13 Kanttekeningen bij de uitkomsten in het huidige economische klimaat De gepresenteerde vraag-aanbod-analyse gaat is zoals aangegeven gebaseerd op de woonwensen van inwoners van Barneveld. Onder de huidige economische omstandigheden zijn de mogelijkheden om de geuite woonwensen te effectueren veel beperkter dan in tijden van economische voorspoed. Op de koopmarkt zoekt men zekerheid, en wacht met het kopen van een nieuwe woning tot de oude woning voor een acceptabele prijs is verkocht. Daardoor stagneert de doorstroming binnen de koopsector. Voor starters op de koopmarkt speelt dit uiteraard niet, omdat zij geen woning hoeven te verkopen. Echter, doordat kredietverstrekkers behoedzamer opereren en hogere eisen stellen, is een koopwoning voor veel starters minder goed bereikbaar. De instroom in de koopsector van onderaf stagneert daardoor, wat een verdere rem zet op de doorstroming. Starters in Barneveld richten zich in hoge mate op een koopwoning. Veel jongeren sparen tot een koopwoning binnen hun bereik komt. Als zij al verhuizen naar een huurwoning, dan wordt dat vaak gezien als een tijdelijk alternatief tot de overstap naar de koopsector mogelijk is. Voor deze starters zijn er wellicht wel degelijk mogelijkheden in het goedkopere koopsegment

14 - 10 -

15 1. Inleiding 1.1. Aanleiding en vraagstelling De gemeente Barneveld is bezig met de beleidsactualisatie van het wonen. De Woonvisie die in 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld, zal binnenkort geactualiseerd worden. Daarom heeft de gemeente een betrouwbaar woningmarktonderzoek laten uitvoeren dat deze inzichten biedt. Het onderzoek is uitgevoerd door bureau Companen uit Arnhem Achtergronden bij de vraagstelling Woonwensen in beeld In de kern heeft de gemeente behoefte aan een actueel zicht op de woonwensen van de eigen inwoners. Op basis van deze woonwensen zijn de fricties op de woningmarkt in kaart gebracht. Deze moeten de basis vormen voor de programmering van de gemeentelijke woningbouw en gewenste herstructureringen in de bestaande woningvoorraad. Deze actuele informatie is ook van belang in het kader van KWP III. Het Barneveldse woningmarktonderzoek biedt een goede basis voor het overleg met de provincie. Informatie op kernniveau Het uitgevoerde onderzoek geeft een goed beeld van de woonbeleving en de woonwensen van de inwoners van Barneveld op het niveau van een zestal clusters van kernen. Daarmee doet het onderzoek recht aan de beleving en de verwachtingen van de inwoners van de diverse kernen ten aanzien van het wonen (in brede zin) in de gemeente Barneveld. De volgende indeling in kernclusters is gehanteerd: Barneveld 1 (Barneveld-West, -Zuid en -Centrum) Barneveld 2 (De Burgt, Veller, Staatsliedenbuurt, De Vaarst en Norschoten) Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen / Stroe / Kootwijk Terschuur / Zwartebroek / De Glind Effecten economische recessie In de Woonvisie zal onder meer een bouwprogramma worden opgenomen voor de komende jaren, te beginnen vanaf 2010 / Een deel van de bouwplannen, wellicht na enige aanpassing naar de huidige marktomstandigheden, ligt al vast. In de Woonvisie wordt dus wat verder vooruit gekeken. Toch kunnen wij in de huidige situatie niet om de economische recessie heen. Daarom wijzen wij in deze rapportage waar relevant op de mogelijke effecten van de huidige economische situatie, en geven wij handvatten hoe de uitkomsten van het onderzoek moeten worden geplaatst

16 1.3. Aanpak Schriftelijke en internetenquêtes Gekozen is voor een combinatie van een schriftelijke- en een internetenquête. Het uitvoeren van een schriftelijke- / internetvragenlijst biedt namelijk de mogelijkheid om vragen en antwoorden te visualiseren. Dit geldt onder meer voor het in beeld brengen van woonbeelden / woonconcepten. De vragenlijst is verspreid onder huishoudens en 520 thuiswonende jongeren in de gemeente Barneveld, verdeeld over de verschillende kernclusters. In totaal zijn dus vragenlijsten verspreid. Respondenten hadden de mogelijkheid de vragenlijst via internet in te vullen, of de schriftelijke vragenlijst in te vullen en te retourneren Respons De vragenlijst is uitgezet onder een steekproef van huishoudens in de gemeente, en onder een steekproef van 520 thuiswonende jongeren in de leeftijd van jaar. De enquêtes zijn gehouden in oktober In de onderstaande tabel is de respons opgenomen van beide enquêtes. Tabel 1.1: Barneveld. Respons op de enquête Zelfstandige huishoudens Steekproef Geslaagde enquêtes % Barneveld % Voorthuizen % Kootwijkerbroek % Garderen / Stroe / Kootwijk % Terschuur / Zwartebroek / De Glind % Totaal % Thuiswonende jongeren Barneveld % Voorthuizen % Kootwijkerbroek % Garderen / Stroe / Kootwijk % Terschuur / Zwartebroek / De Glind % Totaal % Bron: Companen. Op de enquête onder huishoudens is een respons behaald van 32%. Dit betekent dat bijna huishoudens in de gemeente aan de enquête hebben deelgenomen. Onder thuiswonende jongeren was de respons lager dan onder de zelfstandige huishoudens, maar dit is altijd een groep die moeilijker is te bewegen om aan onderzoek deel te nemen. De respons op deze enquête bedroeg 21%. Daarmee is het mogelijk een goed beeld te schetsen van de woonwensen van jongeren in de gemeente. Naar kern zien we een hoge respons onder de huishoudens in Barneveld en Voorthuizen (maar liefst elk 38%). Kootwijkerbroek kent het laagste percentage (20%). Onder de thuiswonende jongeren zien we een hoog percentage in Terschuur / Zwartebroek / De Glind (32%). De overige gebieden scoren zo rond het gemiddelde responspercentage (21%). Uiteindelijk is zo n 15% van de respons via internet behaald

17 1.5. Leeswijzer Hoofdstuk 2 geeft een schets van de ontwikkeling van de bevolking en de woningvoorraad in de afgelopen jaren en biedt een doorkijk naar de nabije toekomst. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op het wonen in de gemeente. Hoe ervaren de bewoners van Barneveld het wonen in hun gemeente? Wat vinden zij belangrijk als het gaat om de woonomgeving en het voorzieningenniveau? Wat bindt hen aan hun woonplaats? In dit hoofdstuk komen ook verhuisgeneigdheid en woonwensen aan bod. Hoofdstuk 4 gaat over de dynamiek op de gemeentelijke woningmarkt en de eventuele fricties die daarbij optreden

18 - 14 -

19 2. Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad In dit hoofdstuk richten we ons op de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt in Barneveld. Eerst kijken we terug naar het verleden en brengen de demografische ontwikkeling, de migratiestromen, en de woningbouwproductie van de afgelopen jaren in beeld. Daarna werpen we een blik in de toekomst en komt de bevolkingsprognose, huishoudenprognose en woningbehoefte aan bod Terugblik ontwikkeling bevolking en woningvoorraad Per 1 januari 2009 telde de gemeente Barneveld inwoners. Dit is in vergelijking met 1999 een groei van ruim 10%. Toen woonden er nog mensen in de gemeente. Gemiddeld gezien steeg het inwoneraantal de afgelopen periode met jaarlijks ongeveer 480 inwoners. De bevolkingsontwikkeling was over de hele periode positief. Er waren geen jaren waarin de bevolking is gekrompen. Veel beweging door binnenlandse- en buitenlandse migratie. In de onderstaande figuur zijn verschillende demografische ontwikkelingen uit de gemeente Barneveld weergegeven om zo de bevolkingsontwikkeling nader te verklaren. Deze demografische ontwikkelingen zijn: het binnenlandse (vestiging minus vertrek vanuit en naar een andere Nederlandse gemeente) en buitenlandse (immigratie minus emigratie) migratiesaldo, het geboorteoverschot (geboorte minus sterfte) en de bevolkingsgroei en tot slot de ontwikkeling van de woningvoorraad. Figuur 2.1: Gemeente Barneveld. Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad Bevolkingsontwikkeling Buitenlandse migratie Woningvoorraadontwikkeling Geboortesaldo Binnenlandse migratie Bron: CBS,

20 De bevolkingsontwikkeling in de gemeente Barneveld is de laatste jaren heel divers geweest. De toename van de bevolking schommelde tussen bijna 700 in 2001 en bijna 0 in Beide pieken zijn te verklaren door het Asielzoekerscentrum in Voorthuizen. Deze is in 2001 geopend (verklaring voor groot positief buitenlands migratiesaldo) en in 2004 weer gesloten (verklaring voor (groot) negatief migratiesaldo). Het geboortesaldo van de gemeente Barneveld schommelt tussen jaarlijks 380 en 490 baby s. In de periode zat de woningvoorraadontwikkeling rond jaarlijks 200 woningen. De jaren 2006 en 2007 laten een grote groei van de woningen zien. In 2006 kwamen er bijna 500 woningen bij in de gemeente en in 2007 waren dit er ruim Migratie Wegtrekkende jongeren Tabel 2.1: Gemeente Barneveld. Migratie naar leeftijd Vestiging Vertrek Saldo 0-14 jaar jaar jaar jaar Totaal Bron: CBS, De afgelopen 10 jaar zijn er per saldo bijna 150 mensen weggetrokken naar een gemeente binnen Nederland. Jaarlijks zijn dit er gemiddeld slechts 15. We zien in alle leeftijdsklassen een positief migratiesaldo. Alleen in de leeftijdsklasse 15 tot 25 jaar is er een fors vertrekoverschot. Dit vertrekoverschot is zo groot dat het het positieve effect van de andere leeftijdsklassen meer dan tenietdoet. Het gaat om jongeren die vanwege werk of studie vertrekken naar elders. Binnenlandse migratie: Ede heeft sterke relatie met Barneveld Tabel 2.2: Gemeente Barneveld. Migratie naar richting Vestiging vanuit Vertrek naar Saldo Apeldoorn Arnhem Ede Ermelo Nijkerk Putten Scherpenzeel Overig Gelderland Totaal Gelderland Amersfoort Leusden Utrecht (gemeente) Overig Utrecht Totaal Utrecht Overig Nederland Totaal Nederland Buitenland Bron: CBS,

21 In de periode is te zien dat de gemeente Ede een groot aandeel heeft in de totale migratie van de gemeente Barneveld. Per saldo levert de gemeente Ede mensen aan de gemeente Barneveld. Ook de gemeente Scherpenzeel heeft een positief migratiesaldo met Barneveld. Barneveld verliest per saldo inwoners met name aan Amersfoort, Utrecht, Nijkerk, Putten en Arnhem. Barneveld trekt bewoners uit kleinere plaatsen in Utrecht en Zuid-Holland Tabel 2.3: Gemeente Barneveld. Belangrijkste migratie naar richting en Saldo Saldo Provincie Gelderland Provincie Utrecht Provincie Zuid-Holland Bron: CBS, Per saldo is in de periode sprake van een negatief binnenlands migratiesaldo. Echter, de laatste jaren is op dit punt sprake van een kentering. Waar Barneveld in de periode tot 1998 tot 2003 per saldo mensen zag vertrekken, is in de periode daarna sprake van een positief saldo. Met name uit de provincies Utrecht en Zuid-Holland trekken naar verhouding veel mensen naar Barneveld. Het gaat vooral om mensen uit de kleinere plaatsen in deze provincies Ontwikkelingen in de woningvoorraad Vooral eengezinskoopwoningen toegevoegd Figuur 2.2: Gemeente Barneveld. Toevoeging woningvoorraad naar type, Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop Sloop huur Sloop koop Bron: CBS, In de periode zijn er in totaal woningen gebouwd, dit komt neer op zo n 375 woningen per jaar. In dezelfde periode zijn er 426 woningen gesloopt in Barneveld, oftewel jaarlijks 85 woningen

22 Het grootste deel van alle nieuwbouwwoningen zijn eengezinskoopwoningen (57% van alle nieuwbouwwoningen). In 2004 zijn de meeste huurwoningen gesloopt en de meeste huurwoningen (terug) gebouwd. Het gaat hier om de wijk Oldenbarneveld, waar toen is gesloopt. Dit betrof een naar verhouding forse ingreep in de woningvoorraad Bevolkings- en huishoudensontwikkeling Op basis van de bevolkings- en huishoudensprognose brengen we de toekomstige ontwikkeling van de bevolking van de gemeente Barneveld in beeld. De prognoses zijn door Companen opgesteld. De ontwikkeling van de bevolking en de daaraan gekoppelde huishoudensprognose geven belangrijke inzichten in de verwachte woningbehoefte. Voor de gemeente Barneveld hebben we een drietal varianten opgesteld van de bevolkings- en woningbehoefteprognose: 1. migratiesaldo = 0: vestiging en vertrek zijn in evenwicht ( inwoners in 2030) 2. in 2030: inwoners 3. in 2030: inwoners De variant migratiesaldo = 0 gaat uit van de autonome groei van de bevolking van Barneveld. Vestiging en vertrek houden elkaar in evenwicht, waardoor per saldo geen migratie plaatsvindt. De variant die uitgaat van inwoners in 2030 ligt in de lijn met de ontwikkeling volgens het positieve migratiesaldo van de afgelopen jaren. De derde variant is gebaseerd op een inwonertal van inwoners in Dit inwonertal past bij de ambitie van Barneveld de wat eenzijdige werkgelegenheid in transport en logistiek in de gemeente te versterken, door het aantrekken van bedrijven uit andere branches. Deze ambitie is vastgelegd in de Strategische Visie van Barneveld. De komst van deze bedrijvigheid betekent ook een toestroom van werknemers. Het inwonertal van ligt tussen de en inwoners in 2030 waar de Strategische Visie van uitgaat, en ligt fors boven het inwonertal waar de gemeente op uitkomt als de migratietrends uit de afgelopen periode zich doorzetten. Bevolking Barneveld blijft nog groeien In onderstaande tabel geven we een overzicht weer van de uitkomsten van de drie prognosevarianten. Naast de bevolkingsontwikkeling is de benodigde ontwikkeling van de woningvoorraad in beeld gebracht. Tabel 2.4: Gemeente Barneveld. Drie prognosevarianten totaal aantal inwoners en woningvoorraad Bevolking Migratiesaldo = inwoners inwoners Woningvoorraad Migratiesaldo = inwoners inwoners Bron: Prognose Companen

23 Volgens de variant migratiesaldo = 0 komt de bevolkingsomvang in 2030 uit op inwoners. Dit is een toename met ruim inwoners. Volgens deze variant zou de woningvoorraad in woningen moeten omvatten. Per saldo wordt volgens deze variant gebouwd om de autonome groei van de eigen bevolking te huisvesten. De woningvoorraad moet toenemen met zo n woningen in de periode tot Hierbij is rekening gehouden met een vergrijzende bevolking, en de daarmee samenhangende gezinsverdunning. Als we uitgaan van de migratietrends in de afgelopen jaren ( inwoners in 2030) bedraagt de woningbehoefte in woningen. Een groei van zo n woningen, waarvan zo n in de eerste 10 jaar. Uitgaande van een inwonertal van in 2030, bedraagt de additionele woningbehoefte zo n woningen, waarvan zo n in de periode tot Bevolkingssamenstelling stabiel Figuur 2.3: Gemeente Barneveld. Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd volgens de drie prognosevarianten % % 8% 8% 8% 9% 9% 21% % 21% 21% 22% 23% 22% % 25% 25% 11% 11% 11% 24% 11% 23% 22% 11% 11% 21% 12% % 35% 35% 35% 34% 34% 35% 0 m. saldo = inw inw. m. saldo = inw inw jaar jaar jaar jaar Bron: Prognose Companen. De bevolking van Barneveld vergrijst in verhouding tot veel andere gemeenten in Nederland maar in beperkte mate. Het aandeel jongeren in de leeftijd tot 25 jaar neemt maar weinig af, terwijl de groep senioren naar verhouding beperkt groeit. De

24 bevolkingssamenstelling is in Barneveld daarmee de komende jaren behoorlijk stabiel. Wel neemt de bevolkingsomvang in absolute zin toe. Dat betekent dat ook de omvang van de groep senioren in absolute zin groeit. Op dit moment heeft Barneveld zo n inwoners in de leeftijd van 55 jaar of ouder. In 2020 zijn dit er zo n en in 2030 ongeveer (uitgaande van een inwonertal van in 2030). Lichte afname aandeel gezinnen en groei aandeel seniore huishoudens Om de toekomstige behoefte aan woningen te kunnen ramen, is de bevolkingsprognose vertaald naar een huishoudensprognose. Figuur 2.4: Gemeente Barneveld. Huishoudenstypen drie prognosevarianten 100% 90% 10% 12% 12% 12% 15% 15% 14% 80% 70% 23% 27% 27% 26% 28% 27% 26% 60% 50% 40% 45% 41% 42% 42% 39% 39% 40% 30% 20% 10% 0% 11% 9% 9% 9% 8% 9% 9% 11% 10% 10% 11% 10% 10% 10% m. saldo = inw inw. m. saldo = inw inw. Bron: Prognose Companen /2 phh < 35 jaar 1/2 phh jaar gezinnen 1/2 phh jaar 1/2 phh 75+ De verdeling van het aandeel huishoudens naar type ontwikkelt zich volgens de drie prognosevarianten langs vergelijkbare lijn. Het aandeel 35- tot 55-jarigen neemt af. Met name in de categorie gezinnen. Bij de 55-plussers zien we een toename van het aandeel huishoudens in deze groep. Aangetekend moet worden dat voor een groei naar inwoners in 2030 door de gemeente wordt uitgegaan van een impuls voor de economische ontwikkeling van Barneveld en van het trekken van werkgelegenheid naar de gemeente. De daarmee samenhangende toekomstige bevolkingssamenstelling zal afwijken van de samenstelling zoals die uit de bevolkingsprognose blijkt. Deze is immers gebaseerd op migratietrends uit het verleden, met de bijbehorende bevolkingssamenstelling van de migranten. Het aantrekken van inwoners in de arbeidsproductieve leeftijd betekent dat het aandeel senioren op de bevolking wat lager zal uitvallen en het aandeel jongere huishoudens en jongeren hoger zal zijn

25 2.5. Inkomensontwikkeling: doelgroep van beleid Afname inkomensdoelgroep Inkomensgrens doelgroep van beleid belastbaar jaarinkomen (prijspeil 2009): Eén van de kerntaken van de gemeente en de woningcorporaties is zorgen voor voldoende alleenstaand < 65 jaar: huisvesting voor huishoudens met een beperkt meerpersoons < 65 jaar: inkomen, de zogenaamde doelgroep van beleid. Op basis van economische prognoses meerpersoons alleenstaand van het CPB berekenen we de omvang van de doelgroep van beleid. We gaan hierbij uit van een voorzichtig economisch scenario van gemiddeld 1,5% groei per jaar in de periode tot Ter illustratie: het langjarige gemiddelde van de economisch groei in Nederland bedraagt zo n 2,5% per jaar. Voor de berekening van de ontwikkeling van de benodigde kernvoorraad hebben we een aantal uitgangspunten gehanteerd: Het aandeel huishoudens dat tot de doelgroep behoort en in een koopwoning woont blijft gelijk. Uit de verwachte inkomensontwikkeling op basis van de prognoses van het CPB volgt dat de omvang van de doelgroep van beleid in absolute zin afneemt in Barneveld. Daardoor neemt het aantal mensen dat tot de doelgroep behoort in een koopwoning ook in absolute zin af. De goedkope scheefheid bedraagt op dit moment huishoudens (bron: WoON 2006, bewerking Companen). Dit aantal hanteren we ook in de komende jaren. De inkomensgrenzen voor het bepalen van de goedkope scheefheid zijn dezelfde als die voor het bepalen van de doelgroep van beleid. Dit levert het volgende beeld op: Tabel 2.5: Gemeente Barneveld: Ontwikkeling doelgroep van beleid en benodigde kernvoorraad Migratiesaldo = inwoners in inwoners in 2030 Doelgroep % 25% 20% 20% 20% Doelgroep absoluut (a) Doelgroep in de koop (b) Goedkope scheefheid (c) Benodigde kernvoorraad (a-b+c) Beschikbare kernvoorraad Theoretische frictie Bron: CBS, CPB, bewerking Companen. In Barneveld behoort zo n 25% van de huishoudens tot de zogenoemde doelgroep van beleid (landelijk: 28%). Dat zijn zo n huishoudens. Naar de toekomst toe daalt, door de verwachte economische groei, de omvang van de doelgroep. In 2020 behoren volgens het migratiesaldo = 0 scenario waarschijnlijk huishoudens tot de aandachtsgroep (20% van de huishoudens). Uitgaande van een inwonertal van in 2030, behoren in 2020 naar verwachting huishoudens tot de aandachtsgroep. Het scenario van inwoners in 2030 komt uit op huishoudens in de aandachtsgroep in De doelgroep is hoofdzakelijk aangewezen op sociale huurwoningen. De afname van de doelgroep zou dan ook kunnen worden vertaald in een afnemende vraag naar huurwoningen

26 Die relatie is niet één-op-één te leggen. Immers naast de doelgroep zijn ook steeds meer middeninkomens aangewezen op een huurwoning, terwijl zij zich bij voorkeur op een koopwoning richten. Dit vanwege de gestegen koopprijzen. Dit duiden we aan als goedkope scheefheid. Doorgaans compenseert de groei van de lagere middeninkomens deels de afname van het aantal huishoudens in de doelgroep. Door de afname van de doelgroep neemt de verwachte ruimte in de kernvoorraad de komende jaren toe. In Barneveld is echter, gerelateerd aan de omvang van de inkomensdoelgroep, sprake van een tekort aan woningen in de kernvoorraad. Wij schatten het tekort op dit moment in op 1% van de woningvoorraad in de gemeente. Daarnaast zijn er tekorten in de koopsector. Het tekort aan woningen in de kernvoorraad neemt af. De mate waarin dat gebeurt is uiteraard afhankelijk van de ontwikkeling van de omvang van de bevolking. Woningstichting Barneveld heeft een ruimere opvatting van haar verantwoordelijkheid dan het primair bedienen van de doelgroep van beleid. Zij rekent alle huishoudens met een inkomen tot modaal (circa ,= bruto per jaar) tot haar potentiële klanten. Naar schatting zijn er in Barneveld zo n huishoudens met een inkomen tot deze grens. Woningen met een huur tot de liberalisatiegrens (huren tot 648,=, woningen waarvoor huurtoeslag kan worden verkregen) worden gerekend tot de beoogde huurwoningenvoorraad voor deze groep. Woningstichting Barneveld heeft een woningen in de genoemde prijsklasse. De doelgroep waarop Woningstichting Barneveld zich richt is overigens in grotere mate dan de formele doelgroep van beleid in staat zelf in de eigen woonbehoefte te voorzien. Dat blijkt ook uit de discrepantie tussen de omvang van de groep huishoudens met een inkomen tot modaal en de omvang van het woningbezit van de Woningstichting Ontwikkeling behoefte zorg(geschikte) woningen en woonzorgconcepten Naast de behoefte aan reguliere woningen, zijn ook de wensen met betrekking tot de seniorenhuisvesting en de huisvesting van mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking relevant. Een aantal maatschappelijke ontwikkelingen zorgt voor een toegenomen belangstelling voor wonen met welzijn en zorg. De afgelopen jaren is een proces van extramuralisering (de afbouw van intramurale zorgvoorzieningen) ingezet en komt het accent steeds meer te liggen op hulp- en zorgverlening aan huishoudens en personen in een thuissituatie: Ouderen blijven zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen. Als dit niet mogelijk is in de kern of wijk, dan in kleinschalige voorzieningen. De gedachten gaan uit naar kleinschalige woonclusters in de wijk (gedeconcentreerd) waarbij zorg en welzijn op maat worden aangeboden. Daarnaast zal intramurale zorg voor een deel noodzakelijk blijven

27 Een toelichting op de begrippen Nultredenwoning Woning ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar Alle primaire functies (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en tenminste één slaapkamer) bevinden zich op dezelfde woonlaag. De woning is tenminste rollatortoegankelijk en -doorgankelijk. Verzorg wonen Optimaal voor het bieden van zorg geschikte woningen die in de nabijheid van zorg gesitueerd zijn, zoals aanleunwoningen. Kleinschalig beschermd wonen (in wijken en kernen, klein geclusterd wonen): Wonen, welzijn en zorg zijn sterk met elkaar verweven. Zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. Begeleiding en huisvesting van cliënten is groepsgewijs georganiseerd. De zorgverlening is meestal volledig inpandig beschikbaar. Grootschalig beschermd wonen Intramuraal wonen, maar dat kan ook het geval zijn bij kleinschalig beschermd wonen. Bij intramuraal wonen vormen zorg, signalering, bescherming, toezicht, welzijn en dienstverlening een integraal pakket met het verblijf. Van intramuraal wonen is alleen dan sprake als men een indicatie heeft voor verblijf. Bij intramuraal wonen is sprake van 24-uurs zorg en bescherming, ofwel permanente, niet-planbare, langdurige, continue zorg. Deze laatste vorm van wonen heeft doorgaans een bovenwijkse of zelfs bovenlokale functie, maar dat kan ook het geval zijn bij kleinschalig beschermd wonen. Onderdeel van de woonopgave is om van grootschalige naar kleinschalige woonvormen over te gaan. Wij berekenen de toekomstige behoefte aan de diverse vormen van verzorgd- en bescherm wonen aan de hand van normcijfers van Aedes-Actiz, welke door ons verder zijn verfijnd. Wij gaan hierbij uit van de Andante variant, de variant waarin de extramuralisering zich in een gematigd tempo voltrekt

28 Tabel 2.6: Kern Barneveld Gemeente Barneveld. Behoefte aan nultredenwoningen, verzorgd wonen en beschermd wonen, naar kernen en totaal, ontwikkeling volgens scenario inwoners in Nultredenwoningen (woningen) Verzorgd wonen (woningen) Kleinschalig beschermd (plaatsen) Grootschalig beschermd (plaatsen) Voorthuizen Nultredenwoningen (woningen) Verzorgd wonen (woningen) Kleinschalig beschermd (plaatsen) Grootschalig beschermd (plaatsen) Kootwijkerbroek Nultredenwoningen (woningen) Verzorgd wonen (woningen) Kleinschalig beschermd (plaatsen) Grootschalig beschermd (plaatsen) Garderen / Stroe / Kootwijk Nultredenwoningen (woningen) Verzorgd wonen (woningen) Kleinschalig beschermd (plaatsen) Grootschalig beschermd (plaatsen) Terschuur / Zwartebroek / De Glind Nultredenwoningen (woningen) Verzorgd wonen (woningen) Kleinschalig beschermd (plaatsen) Grootschalig beschermd (plaatsen) Gemeente Barneveld Nultredenwoningen (woningen) Verzorgd wonen (woningen) Kleinschalig beschermd (plaatsen) Grootschalig beschermd (plaatsen) Bron: Companen. De behoefte aan nultredenwoningen in de gemeente Barneveld neemt toe van ruim woningen in 2009 tot bijna woningen in 2030, een toename met ruim een derde. Deze ontwikkeling betekent dat substantiële aantallen voor senioren geschikte woningen zullen moeten worden toegevoegd. Dit kan zowel door nieuwbouw als door aanpassing van de bestaande woningvoorraad. In hoofdstuk 3 zal blijken dat een aanzienlijk deel van de Barneveldse senioren verwacht dat men lang in de eigen woning kan blijven wonen, al dan niet met aanpassingen in de woning en met zorgdiensten aan huis (zie paragraaf 3.8). Overigens, 2030 is ver weg, deze behoefteraming moet daarom als indicatief worden beschouwd. De behoefteontwikkeling tot 2020 is nauwkeuriger te ramen. In absolute zin is de additionele behoefte het grootst in de kern Barneveld. Echter, relatief gezien is de toename van de behoefte groter in Kootwijkerbroek en in Terschuur / Zwartebroek / De Glind. Hier neemt de behoefte toe met 46% respectievelijk 43%. De behoefte aan verzorgd wonen en kleinschalig beschermd wonen neemt naar verhouding het sterkst toe. Gemiddeld in Barneveld gaat het om een behoeftestijging van ruim 80% voor beide woonvormen in de periode tot In absolute zin gaat het om veel kleinere aantallen dan bij de nultredenwoningen

29 Ook de behoefte aan grootschalig beschermd wonen (intramuraal) neemt nog met zo n ruime 10% toe. In absolute zin gaat het om zo n 70 plaatsen. Tabel 2.7: Migratiesaldo = 0 Gemeente Barneveld. Behoefte aan nultredenwoningen, verzorgd wonen en beschermd wonen, ontwikkeling volgens scenario s migsaldo = 0 en inwoners in 2030, Nultredenwoningen (woningen) Verzorgd wonen (woningen) Kleinschalig beschermd (plaatsen) Grootschalig beschermd (plaatsen) inwoners in 2030 Nultredenwoningen (woningen) Verzorgd wonen (woningen) Kleinschalig beschermd (plaatsen) Grootschalig beschermd (plaatsen) Bron: Companen. Uitgaande van het scenario van inwoners in 2030, neemt de behoefte aan nultredenwoningen met ruim een derde toe van in 2009 tot bijna in 2020 en bijna in De behoefte aan verzorgd wonen neemt mogelijk toe met zo n 450 woningen. Voor kleinschalig beschermd wonen en grootschalig beschermd wonen gaat het om zo n 120 respectievelijk 70 plaatsen. Volgens het scenario dat uitkomt op inwoners in 2030 neemt deze behoefte zelfs met ruim 45% toe, tot bijna nultredenwoningen in De behoefte aan verzorgd wonen neemt volgens dit scenario mogelijk toe met zo n 506 woningen. Voor kleinschalig beschermd wonen en grootschalig beschermd wonen gaat het om zo n 150 respectievelijk 115 plaatsen

30 - 26 -

31 3. Wonen in Barneveld In dit hoofdstuk gaan we in op de verhuiswensen van mensen in Barneveld en hun motieven om te willen verhuizen. Hierbij brengen we uitgebreid de woonwensen in beeld Verhuisgeneigdheid Huishoudens met een verhuiswens vormen een belangrijke groep op de woningmarkt. In de enquête hebben respondenten kunnen aangeven of zij willen verhuizen, en op welke termijn zij dat dan willen. Zij zorgen namelijk voor de dynamiek op de woningmarkt. In deze paragraaf gaan we verder in op de mate waarin huishoudens in Barneveld overwegen te verhuizen. Ruim een derde huishoudens verhuisgeneigd Tabel 3.1: Gemeente Barneveld: Verhuisgeneigdheid naar kern, 2009 Binnen 5 jaar Misschien binnen 5 jaar Niet verhuisgeneigd Barneveld, gebied 1 15% 23% 62% Barneveld, gebied 2 13% 24% 64% Voorthuizen 14% 22% 64% Kootwijkerbroek 15% 14% 71% Garderen / Stroe / Kootwijk 18% 17% 65% Terschuur / Zwartebroek / De Glind 10% 24% 66% Gemeente Barneveld 14% 22% 64% Bron: Enquête Companen Van de huishoudens in Barneveld wil 14% de komende vijf jaar beslist verhuizen. Nog eens 22% wil de komende vijf jaar misschien verhuizen. Deze laatste groep heeft geen echte plannen, maar kan over de streep gehaald worden door aantrekkelijk woningaanbod. Daarmee is 36% van de huishoudens in Barneveld in potentie verhuisgeneigd. De verhuisgeneigdheid is het laagst in Kootwijkerbroek (29%) en het hoogst in Barneveld, gebied 1 (38%). In Garderen / Stroe / Kootwijk is het aandeel huishoudens met een redelijk harde verhuiswens het grootst. Van alle huishoudens in deze kern geeft 18% aan beslist binnen 5 jaar te willen verhuizen. Het aandeel huishoudens dat twijfelt en wellicht valt voor aantrekkelijk aanbod, is juist naar verhouding klein in deze kernen. Datzelfde geldt voor Kootwijkerbroek. Het grootste aandeel verhuisgeneigden dat geen vast omlijnde plannen heeft, maar wel open staat voor een verhuizing, vinden we in de kernen Barneveld, gebied 2 en Terschuur / Zwartebroek / De Glind (elk 24%)

32 Verhuiswens minder urgent in kern Barneveld dan in overige kernen Tabel 3.2: Gemeente Barneveld: Verhuistermijn naar kern, 2009 Kern Barneveld Overige kernen Gemeente Binnen 1 jaar 6% 13% 9% 1 tot 2 jaar 9% 4% 7% 2 tot 5 jaar 12% 9% 11% Weet (nog) niet; is afhankelijk van bv woningaanbod 73% 74% 73% Totaal 100% 100% 100% Bron: Enquête Companen Naast de vraag of men wil verhuizen hebben we ook gevraagd naar de verhuistermijn. Er is een groot verschil te zien tussen de kern Barneveld en de overige kernen. In de overige kernen wil ongeveer de helft van de verhuisgeneigden binnen 1 jaar verhuizen. In de kern Barneveld is men minder urgent in zijn verhuiswens, en betreft dit ongeveer een kwart van de verhuisgeneigden. Dit is een opmerkelijk verschil. Kleine huishoudens tot 55 jaar meest verhuisgeneigd De wens te verhuizen hangt sterk samen met de levensfase waarin een huishouden zich bevindt. Tabel 3.3: Gemeente Barneveld: Verhuisgeneigdheid naar huishoudenstype, 2009 Binnen 5 jaar Misschien binnen 5 jaar Niet verhuisgeneigd 1/2 persoonshh. Tot 55 jaar 25% 17% 58% 1/2 persoonshh. 55 jaar e.o. 10% 24% 66% Gezinnen 12% 22% 66% Totaal 14% 22% 64% Bron: Enquête Companen De meeste verhuisgeneigden vinden we terug bij de één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar. Gezinnen en senioren zijn minder verhuisgeneigd, en zijn ook minder urgent in hun verhuiswens. Huurders meer verhuisgeneigd, kopers wachten af Tabel 3.4: Gemeente Barneveld: Verhuisgeneigdheid naar eigendomsvorm, 2009 Binnen 5 jaar Misschien binnen 5 jaar Niet verhuisgeneigd Huur 27% 21% 52% Koop 9% 22% 69% Totaal 14% 22% 64% Bron: Enquête Companen De verhuisgeneigdheid in de gemeente Barneveld is het grootst onder huishoudens die een woning huren. Eigenaar-bewoners zijn minder geneigd de komende tijd te verhuizen. Dit heeft ook veel te maken met de huidige economische omstandigheden. De stagnatie op de woningmarkt zorgt ervoor dat bewoners van een koopwoning behoedzamer zijn. Ook is het voor hen minder eenvoudig de huidige woning te verkopen. Daarom temporiseren zij hun verhuiswens

33 3.2. Verhuismotieven Om de ontwikkelingen op de woningmarkt goed te kunnen duiden en in te spelen op de daadwerkelijke vragen van mensen zijn de verhuismotieven van wezenlijk belang. Figuur 3.1: Gemeente Barneveld: Belangrijkste verhuismotieven, 2009 Wil een grotere woning Vanwege leeftijd / gezondheid Wil gelijkvloers wonen Wil een grotere tuin Wil een kleinere woning Wil gaan kopen Vanwege rust en ruimte Vanwege nabijheid centrum met dagelijkse voorzieningen Wil een kleinere tuin Vanwege de huidige woonomgeving / buurt Wil gaan huren Wil een beter onderhouden woning Wil goedkopere woning Vanwege nabijheid zorgcentrum Wil dichterbij kinderen, familie of vrienden wonen Wil terug naar gebied waar ik vandaan kom Vanwege samenwonen / huwelijk Vanwege (bereikbaarheid van) werk / studie Wil zelfstandig gaan wonen Vanwege echtscheiding / verbroken relatie 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% zelfstandige huishoudens starters Bron: Enquête Companen

34 De top drie van meest genoemde verhuismotieven onder zelfstandige huishoudens is: 1. wil een grotere woning (30%) 2. vanwege leeftijd / gezondheid (25%) 3. wil gelijkvloers wonen (23%) Hieruit blijkt duidelijk de verschillende motieven van twee groepen op de woningmarkt. Jongere huishoudens en gezinnen zoeken meer ruimte en eventueel luxe, en willen en verhuizen naar een grotere woning. Senioren daarentegen, geven aan vanwege hun leeftijd en / of gezondheid te willen verhuizen en zoeken een gelijkvloerse woning. In de praktijk stellen senioren deze verhuizing doorgaans zo lang mogelijk uit, en verhuizen pas als de gezondheidssituatie daar echt om vraagt. Starters op de woningmarkt noemen met name vanwege samenwonen / huwelijk (59%) en wil zelfstandig gaan wonen (63%). Daarnaast zien we bij hen geregeld de wens een woning te kopen als motief om te willen verhuizen. De inwoners van Barneveld zijn erg gericht op hun eigen gemeente. Verhuizen vanwege (bereikbaarheid van) werk / studie (3%) wordt weinig genoemd. In andere onderzoeken wordt deze categorie veel vaker genoemd. Als men de geschikte woning niet kan vinden, blijft men wonen in de huidige woning Respondenten is gevraagd wat zij zouden doen als ze de door hen gewenste woning niet kunnen krijgen. Met andere woorden: wat is de second best optie. Figuur 3.2: Gemeente Barneveld. Handelswijze als men de gewenste woning niet kan krijgen, 2009 (Voorlopig) niet verhuizen en niet aanpassen of verbouwen van mijn huidige woning Niet verhuizen, maar wel aanpassen of verbouwen van mijn huidige woning naar wens Zoeken naar ander woningtype in dezelfde prijsklasse Niet verhuizen en zorgdiensten aan huis laten komen Niet verhuizen en diensten aan huis laten komen (klussendienst e.d.) Zoeken in een andere gemeente Anders, namelijk: Zoeken van een kleinere woning Zoeken in een andere kern, wijk of buurt van de gewenste gemeente Zoeken naar ander woningtype in hogere prijsklasse Huren in plaats van kopen Kopen in plaats van huren 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Bron: Enquête Companen

35 De meest genoemde second best optie is helemaal niets doen. Niet verhuizen en niet aanpassen of verbouwen van de huidige woning. Als de gewenste woning niet voorbijkomt, maakt men een pas op de plaats. Bijna de helft van de respondenten noemt dit als oplossing. Waarschijnlijk is deze groep nog wel op zoek en zich dus aan het oriënteren op de woningmarkt. De tweede plaats wordt ingenomen door niet verhuizen, maar wel aanpassen of verbouwen van mijn huidige woning naar wens (bijna een kwart van de respondenten). Deze groep gaat, als de stap om te verbouwen eenmaal is genomen, doorgaans niet meer verhuizen. Dit in tegenstelling tot de eerste groep. Het switchen tussen een huur- en een koopwoning en andersom is geen optie voor de inwoners van Barneveld Kernbinding Verhuisgeneigden is gevraagd naar welke plaats zij willen verhuizen. Op basis hiervan brengen wij de populariteit van de kernen en de gemeente bij de eigen bewoners in beeld. Sterke binding aan de eigen woonplaats Tabel 3.5: Gemeente Barneveld: Kernbinding naar kern, 2009 Gewenste verhuizing Barneveld, gebied 1 Barneveld, gebied 2 Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen / Stroe / Kootwijk Terschuur / Zwartebroek / De Glind Totaal Binnen dorp 90% 82% 76% 50% 73% 59% 80% Binnen gemeente 2% 7% 15% 37% 15% 29% 11% Buiten de gemeente 8% 11% 9% 13% 12% 12% 10% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: Enquête Companen Van de verhuisgeneigde Barnevelders geeft 80% aan binnen het eigen dorp te willen verhuizen. Ongeveer een op de tien verhuisgeneigden oriënteert zich op een andere woonplaats binnen de gemeente. Nog eens 10% wil de gemeente verlaten. De kern Barneveld heeft de hoogste kernbinding. Hier wil 82% (gebied 2) tot 90% (gebied 1) van de verhuisgeneigde huishoudens binnen de eigen kern verhuizen. Opvallend is de lage kernbinding in Kootwijkerbroek en Terschuur / Zwartebroek / De Glind. Wel oriënteert men zich op andere woonplaats binnen de gemeente Barneveld, het aandeel verhuisgeneigden dat de gemeente wil verlaten is in deze kernen gemiddeld voor de gemeente. Een mogelijke verklaring ligt in de sociale samenstelling van deze kernen. Het betreft gemeenschappen met een grote mate van sociale controle. Doorgaans voelen vooral mensen met een sterke culturele en religieuze verbondenheid met hun plaatsgenoten zich thuis in deze gemeenschappen. Dat spreekt niet iedere inwoner aan

36 Tabel 3.6: Gemeente Barneveld: huidige woonplaats en gewenste woonplaats, 2009* Barneveld Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen Stroe Terschuur Zwartebroek De Glind Overig Nederland, namelijk Buitenland Totaal Barneveld 87% 2% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 8% 1% 100% Voorthuizen 9% 76% 0% 5% 1% 0% 1% 0% 9% 0% 100% Kootwijkerbroek 16% 21% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 13% 0% 100% Garderen 0% 2% 4% 77% 2% 0% 0% 0% 10% 5% 100% Stroe 11% 3% 12% 0% 66% 0% 0% 0% 8% 0% 100% Terschuur 24% 11% 0% 3% 0% 34% 12% 0% 16% 0% 100% Zwartebroek 9% 12% 0% 0% 0% 4% 69% 0% 4% 4% 100% De Glind 15% 0% 8% 0% 0% 0% 0% 68% 9% 0% 100% Gemeente Barneveld 57% 18% 4% 5% 3% 1% 2% 1% 9% 1% 100% * Kootwijk ontbreekt in deze tabel omdat het aantal respondenten in deze kern te klein was om afzonderlijke uitspraken te kunnen doen. Bron: Enquête Companen In bovenstaande tabel hebben we de huidige woonplaats afgezet tegen de gewenste woonplaats. Omdat we hier de uitkomsten hebben uitgesplitst naar alle kernen in de gemeente, moeten de uitkomsten als indicatief worden gezien. De kern Barneveld heeft, zoals hiervoor geconstateerd veruit de hoogste kernbinding. De laagste kernbinding vinden we terug bij de kern Terschuur (34%) en Kootwijkerbroek (50%). Beide kernen zijn voor 35% à 40% gericht op Barneveld en Voorthuizen en daarnaast ook nog voor elk zo n 15% op een andere gemeente. De inwoners van de meeste kernen zijn op de eigen woonplaats georiënteerd. Maar een deel van de inwoners van Stroe is, naast Stroe, ook gericht op Barneveld (11%) en Kootwijkerbroek (12%). Terschuur is naast de hiervoor genoemde kernen ook gericht op Zwartebroek (12%). Zwartebroek is ook gericht op Barneveld (9%) en Voorthuizen (12%). 15% van de verhuisgeneigden uit De Glind wil naar Barneveld. Weinig verschil in kernbinding naar huishoudenstype In de onderstaande tabel geven we nogmaals de kernbinding weer, nu naar de verschillende huishoudenstypen. Tabel 3.7: Gemeente Barneveld: Kernbinding naar huishoudenstype, 2009 Gewenste verhuizing Starters 1/2 phh < 55 jaar 1/2 phh > 55 jaar Gezinnen Totaal Binnen dorp 75% 80% 82% 78% 80% Binnen gemeente 11% 9% 11% 11% 11% Buiten de gemeente 14% 10% 8% 11% 10% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Bron: Enquête Companen Starters hebben een iets lagere kernbinding dan de huishoudens. Drie kwart van hen wil binnen het eigen dorp een woning gaan betrekken. Van de zelfstandige huishoudens wil 80% een woning in het eigen dorp. Starters zijn, logischerwijze, wat meer dan de huishoudens op andere gemeenten georiënteerd

37 We zien weinig opvallende verschillen tussen de verschillende huishoudenstypen. Tabel 3.8: Gemeente Barneveld: 2e keuze woonplaats ½ phh < 55 jaar ½ phh > 55 jaar Gezinnen Totaal Barneveld 31% 36% 22% 29% Voorthuizen 24% 39% 25% 30% Kootwijkerbroek 17% 4% 14% 11% Garderen 8% 10% 10% 10% Stroe 5% 2% 5% 4% Terschuur 7% 3% 7% 6% Zwartebroek 2% 2% 4% 3% De Glind 3% 2% 2% 2% Kootwijk 4% 1% 2% 2% Overig Nederland 42% 23% 32% 31% Buitenland 10% 5% 4% 6% Bron: Enquête Companen In de enquête is ook gevraagd naar de second best woonplaats. Waar wil men naartoe verhuizen als een woning in de gewenste woonplaats niet is te vinden. De meeste mensen zoeken het dan buiten de gemeente (31%). Daarnaast zijn Voorthuizen (30%) en Barneveld (29%) populaire uitwijkmogelijkheden. Echter, maar weinig mensen willen als tweede keus verhuizen naar een andere kern binnen de gemeente. Kijken we naar de verschillen tussen de huishoudenstypen, dan zien we dat de kleine huishoudens tot 55 jaar vaker georiënteerd zijn op overig Nederland (42%). De kleine huishoudens van 55 jaar en ouder zijn vaker, in tweede instantie, georiënteerd op Voorthuizen (39%) en Barneveld (36%) Leven in Barneveld In deze paragraaf brengen we de tevredenheid over de woonomgeving in de gemeente Barneveld in beeld. Inwoners is gevraagd hoe tevreden ze zijn over diverse aspecten van de woonomgeving. Het percentage in de onderstaande tabel geeft het aandeel mensen weer dat tevreden of zeer tevreden is over de woonomgeving

38 Tabel 3.9: Gemeente Barneveld. Tevredenheid woonomgeving (aandeel tevredenen en zeer tevredenen) naar kern en totale gemeente, 2009 Barneveld, gebied 1 Barneveld, gebied 2 Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen / Stroe / Kootwijk Terschuur / Zwartebroek / De Glind Gemeente Barneveld Scholen 94% 88% 92% 91% 86% 87% 90% Hoeveelheid groen 79% 89% 91% 89% 85% 94% 86% Ruimte in de buurt 76% 87% 85% 88% 96% 98% 85% Rust in de buurt 72% 85% 82% 90% 83% 84% 81% Veiligheid in de buurt 74% 83% 81% 86% 80% 85% 80% Onderlinge sociale contacten / gezelligheid 71% 79% 80% 92% 76% 90% 78% Beschikbaarheid dagelijkse voorzieningen 88% 61% 94% 84% 65% 43% 77% Netheid van de buurt 62% 87% 79% 83% 84% 91% 77% Zorgvoorzieningen (huisarts, apotheek) 73% 73% 80% 88% 63% 58% 74% Beschikbaarheid van kinderopvang 70% 77% 73% 85% 63% 72% 74% Speelgelegenheid 61% 76% 71% 76% 67% 73% 69% Beschikbaarheid van openbaar vervoer 71% 55% 79% 73% 50% 55% 66% Verkeersveiligheid 61% 71% 62% 58% 55% 69% 64% Parkeergelegenheid 57% 61% 65% 80% 73% 79% 64% Onderhoud groen / straten / achterpaden 53% 53% 57% 69% 61% 77% 57% Kleursignalering: afwijking meer dan 5% in positieve of negatieve zin ten opzichte van het gemeentelijk gemiddelde. Bron: Enquête Companen Meest tevreden zijn de Barnevelders over de scholen in de buurt. Maar liefst 90% oordeelt hierover positief. Ook de hoeveelheid groen, ruimte in de buurt, rust in de buurt en veiligheid worden hoog gewaardeerd (meer dan 80% is (zeer) tevreden). Kootwijkerbroek springt er uit als een kern waar de waardering van de diverse aspecten van de woonomgeving bovengemiddeld goed worden gewaardeerd. Alleen de verkeersveiligheid blijft hier achter. Ook de onderlinge sociale contacten en de gezelligheid worden hoog gewaardeerd. Dit contrasteert met de naar verhouding lage kernbinding van de inwoners van Kootwijkerbroek. In Barneveld zelf daarentegen, worden juist veel onderdelen van de leefomgeving wat minder dan gemiddeld gewaardeerd. Dit speelt met name in gebied 1, het gebied aan de westkant van Barneveld. Dat hangt samen met het meer stedelijke karakter hier ten opzichte van de kleinere kernen. In Barneveld valt juist de aanwezigheid van voorzieningen in positieve zin op. Ook in Garderen / Stroe / Kootwijk blijft de waardering van de leefomgeving op een aantal onderdelen achter bij het gemeentelijk gemiddelde Wensen van groepen op de woningmarkt In deze paragraaf beschrijven we de huidige en de gewenste woonsituatie van vier specifieke groepen op de woningmarkt: starters, één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar, één- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder (senioren) en gezinnen. Daarnaast kijken we naar de vestigers in de gemeente. Voor elke doelgroep geven we ook een top 3 weer van de populairste woonbeelden zoals die uit de enquête naar voren

39 komen. Dit zijn de woningen die op basis van de foto s in de enquête het meest zijn gekozen als aansprekende woningen. Naast een indruk van gewilde woningtypen, geven de foto s een beeld van de architectonische uitstraling die mensen aanspreekt. Overigens, dat een woning in een bepaalde prijsklasse populair is, betekent niet dat de meeste woningzoekenden een woning in die prijsklasse willen. Het gaat immers om een top 3 die wordt weergegeven, en niet om de voorkeur van alle respondenten. Daardoor kunnen ogenschijnlijke discrepanties bestaan tussen de voorkeur van alle woningzoekenden en de getoonde woonbeelden. Starters op de woningmarkt Starters zijn thuiswonende jongeren of jongeren die op kamers wonen in de leeftijd 18 tot en met 30 jaar en binnen vijf jaar willen verhuizen naar een zelfstandige woonruimte. Tabel 3.10: Gemeente Barneveld: Profiel starters, 2009 Leeftijd Tot 25 jaar 84% 25 jaar en ouder 16% Inkomenssituatie (netto huishoudensinkomen) Tot % tot % Meer dan % Bron: Enquête Companen Bijna 85% van de starters is jonger dan 25 jaar. Bijna de helft van de starters heeft een inkomen van meer dan netto per maand. Tabel 3.11: Gemeente Barneveld: Gewenste woning starters, 2009 Gewenst Huurwoning 18% Tot % 548 of meer 23% Koopwoning 71% Tot % % % 350 of meer 0% Geen voorkeur 12% Woningtype Rijwoning 55% 2^1 kapwoning / vrijstaande woning 19% Gestapeld z. lift 4% Gestapeld m. lift 9% Nultreden laagbouw 9% Overig 4% Bron: Enquête Companen De meeste starters willen graag in een koopwoning gaan wonen. Bijna driekwart geeft dit als voorkeur op. Een op de vijf starters wil gaan huren en nog eens een op de tien heeft geen voorkeur. Ruim drie kwart van de huurders wil een woning met een huur tot 548. Onder de potentiële kopers is het beeld wat meer gespreid. Een derde wil een woning tot 2 ton,

40 een derde wil een woning van 2 tot 2,5 ton en nog eens een derde geeft aan een koopwoning te willen met een waarde tussen 2,5 en 3,5 ton. Naar woningtype zien we een sterke voorkeur voor het grondgebonden woningtype. Appartementen worden weinig gekozen. Met name voor de rijwoning (55%) hebben de starters een sterke voorkeur. In de onderstaande tabel zijn voor zowel de huur als de koopsector de voor starters drie meest aansprekende woonbeelden in beeld gebracht. Figuur 3.3: Gemeente Barneveld. Starters. Top 3 aansprekende woningtypen, 2009 Huur Koop 1. Eengezinswoning Slaapkamers: 3 Woonkamer: 22m2 Rij- of hoekwoning Slaapkamers: 3 Kavel: m2 Circa % 29% Eengezinswoning Slaapkamers: 3 Woonkamer: 30 35m2 Rij- of hoekwoning Slaapkamers: 2 / 3 Kavel: m2 Circa % 20% 3. Appartement Slaapkamers: 1 Woonkamer: 23-30m2 Rij- of hoekwoning Slaapkamers: 3 Kavel: m2 400,= % 11% Bron: Enquête Companen De woonbeelden laten ook de sterke voorkeur van de starters voor grondgebonden woningtypen zien. Slechts één appartement staat in de top 3 van de huurwoningen, en dit is ook nog eens de 3 e plaats. In de koopsector zien we weinig variatie. Samenvattend kunnen we zeggen dat starters in de koopsector gaan voor een rij- of hoekwoning met 3 slaapkamers in de prijscategorie tot Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar Tabel Gemeente Barneveld: Profiel één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar Leeftijd Tot 35 jaar 42% jaar 9% jaar 49% Inkomenssituatie (netto huishoudensinkomen) Tot (tot modaal) 9% tot (modaal tot 1,5x modaal) 26% Meer dan (meer dan 1,5x modaal) 65% Bron: Enquête Companen

41 De leeftijdsopbouw van de één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar laat een concentratie zien in de leeftijdscategorie tot 35 jaar en 45 tot 55 jaar. Personen in de leeftijd van jaar vormen in Barneveld doorgaans een gezin met kinderen. Ongeveer twee derde van de kleine huishoudens heeft een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal. Tabel 3.13: Gemeente Barneveld: Huidige en gewenste woning één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar Huidig Gewenst Huurwoning 51% 13% Tot 357 8% 7% % 40% 548 of meer 37% 53% Koopwoning 49% 81% Tot % 7% % 21% % 32% % 20% of meer 15% 21% Geen voorkeur - 6% Woningtype Rijwoning 41% 34% 2^1 kapwoning 20% 3% Vrijstaande woning 13% 41% Appartement zonder lift 6% 0% Appartement met lift 0% 2% Grondgebonden 0-tredenwoning 10% 13% Gestapelde 0-tredenwoning* 6% 6% Overig 3% 0% * Dit is een appartement waarbij expliciet is aangegeven dat het een 0-tredenwoning is(alle primaire functies op één woonlaag, voordeur bereikbaar zonder treden of opstap) Bron: Enquête Companen De kleine huishoudens tot 55 jaar willen graag een stap maken in hun wooncarrière, zo blijkt uit de huidige en gewenste woonsituatie. In de huidige situatie woont ongeveer de helft in een huurwoning. Als gewenste woning kiest nog maar 13% expliciet voor een huurwoning. Ook naar woningtype zien we een verschuiving van 2^1 kapwoningen naar vrijstaande woningen. In de huursector is ook sprake van een voorkeur voor een duurdere woning. In de koopsector is dit juist niet het geval. Men zoekt gemiddeld binnen dezelfde prijscategorie. Dit wijst er op dat binnen de huidige marktomstandigheden de prijs van een koopwoning een zeer belangrijke factor is

42 Figuur 3.4: Gemeente Barneveld. Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar. Top 3 aansprekende woningtypen, 2009 Huur 1. Eengezinswoning Slaapkamers: 2 Woonkamer: 25 30m2 Circa 575 Koop 39% 24% 2. Eengezinswoning Slaapkamers: 3 Woonkamer: 22m2 Circa 450 Rij- of hoekwoning Slaapkamers: 3 Kavel: m Geschakelde woning Slaapkamers: 3 Kavel: m % 15% 3. Seniorenwoning Slaapkamers: 2 Woonkamer: 38m2 Circa 725 9% 11% Bron: Enquête Companen. Rij- of hoekwoning Slaapkamers: 3 Kavel: m In de huursector zien we op plaats 1 en 2 een eengezinswoning staan. De derde plek wordt ingenomen door een seniorenwoning. De top 3 voor de koopsector laat een rij- of hoekwoning op plek 1 en 3 zien. Op de tweede plek staat een geschakelde woning. Eén- en tweepersoonshuishoudens 55 jaar en ouder Tabel Gemeente Barneveld: Profiel één- en tweepersoonshuishoudens 55 jaar en ouder Leeftijd jaar 47% jaar 36% 75 jaar en ouder 17% Inkomenssituatie (netto huishoudensinkomen) Tot (tot modaal) 26% tot (modaal tot 1,5x modaal) 40% Meer dan (meer dan 1,5x modaal) 34% Bron: Enquête Companen Bijna de helft van de 55-plussers is tussen de 55 en 65 jaar oud. Ruim een derde is 65 tot 75 jaar en nog eens ruim 15% is 75 jaar en ouder. Een kwart heeft een inkomen tot modaal, 40% heeft een inkomen modaal tot 1,5 keer modaal en een derde heeft een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal

43 Tabel 3.15: Gemeente Barneveld: Huidige en gewenste woning één- en tweepersoonshuishoudens 55 jaar en ouder Huidig Gewenst Huurwoning 39% 52% Tot % 7% % 54% 548 of meer 19% 39% Koopwoning 61% 28% Tot % 3% % 6% % 44% % 28% of meer 25% 19% Geen voorkeur - 20% Woningtype Rijwoning 46% 12% 2^1 kapwoning 14% 1% Vrijstaande woning 20% 2% Appartement zonder lift 0% 1% Appartement met lift 1% 8% Grondgebonden 0-tredenwoning 16% 46% Gestapelde 0-tredenwoning* 4% 29% Overig 1% 2% * Dit is een appartement waarbij expliciet is aangegeven dat het een 0-tredenwoning is(alle primaire functies op één woonlaag, voordeur bereikbaar zonder treden of opstap) Bron: Enquête Companen We zien bij de 55-plussers een zogenaamd terugstroomprofiel. Men woont in een koopwoning en wil na verhuizing een huurwoning bewonen. Ongeveer de helft kiest voor een huurwoning. Wat betreft de huurprijzen zien we een grotere voorkeur voor de duurdere huur. In de huidige situatie woont 20% in een huurwoning met een huurprijs van 548 of meer. Van de 55-plussers die willen huren kiest bijna 40% voor een woning met een huurprijs van 548 of meer. Men zoekt comfort en wil daarvoor betalen. In de koopsector zien we een oriëntatie op de dure woningen (met name tot ). Woningen met een prijs vanaf zijn minder gewild onder deze groep woonconsumenten. Bij de woningtypen zien we ook een verschuiving. Van de gewone eengezinswoning naar een nultredenwoning. De voorkeur van de Barneveldse 55-plusser ligt bij het grondgebonden type (46%) boven de gestapelde nultredenwoning (29%)

44 Figuur 3.5: Gemeente Barneveld. één- en tweepersoonshuishoudens 55 jaar en ouder. Top 3 aansprekende woningtypen, 2009 Huur Koop 1. Seniorenwoning grondgebonden Slaapkamers: 1 Woonkamer: 32m2 Levensloopbestendige / gelijkvloerse woning Slaapkamers: 3 Kavel: 200m2 Circa % 13% 2. Appartement Slaapkamers: 2 Woonkamer: 26m2 Circa 475 Levensloopbestendige / gelijkvloerse woning Slaapkamers: 2 Kavel: 200m % 10% 3. Seniorenwoning Slaapkamers: 2 Woonkamer: 38m2 Circa 725 Levensloopbestendige / gelijkvloerse woning Slaapkamers: 2 Kavel: 200m % 9% Bron: Enquête Companen In de woonbeelden zien we zowel bij de huur- als bij de koopsector de voorkeur voor senioren- of levensloopbestendige woningen terug. Gezinnen Tabel 3.16: Gemeente Barneveld: Profiel gezinnen Leeftijd Tot 35 jaar 25% jaar 38% 45 jaar en ouder 37% Inkomenssituatie (netto huishoudensinkomen) Tot (tot modaal) 10% tot (modaal tot 1,5x modaal) 33% Meer dan (meer dan 1,5x modaal) 57% Bron: Enquête Companen De leeftijdsverdeling van de gezinnen is als volgt: een kwart tot 35 jaar, bijna 40% 35 tot 45 jaar en nog eens bijna 40% is 45 jaar en ouder. Bijna 60% van de gezinnen heeft een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal

45 Tabel 3.17: Gemeente Barneveld: Huidige en gewenste woning gezinnen Huidig Gewenst Huurwoning 32% 15% Tot 357 2% 0% % 57% 548 of meer 36% 43% Koopwoning 68% 79% Tot % 2% % 12% % 35% % 30% of meer 10% 21% Geen voorkeur - 7% Woningtype Rijwoning 64% 32% 2^1 kapwoning 12% 23% Vrijstaande woning 9% 27% Appartement zonder lift 4% 0% Appartement met lift 3% 0% Grondgebonden 0-tredenwoning 5% 13% Gestapelde 0-tredenwoning* 0% 1% Overig 3% 3% * Dit is een appartement waarbij expliciet is aangegeven dat het een 0-tredenwoning is(alle primaire functies op één woonlaag, voordeur bereikbaar zonder treden of opstap) Bron: Enquête Companen Net als bij de kleine huishoudens tot 55 jaar zien we bij de gezinnen een zogenaamd opstroomprofiel. Men wil van de huur- naar de koopsector. Dit opstroomprofiel zien we ook terug bij de woningtypen en in de koopsector naar prijsklasse. Ruim een kwart van de gezinnen heeft de voorkeur voor een vrijstaande woning. Terwijl momenteel bijna 10% erin woont. Naar prijsklasse zien we een toename in de twee hoogste klassen (vanaf 3,5 ton). In de huidige situatie woont een kwart in een woning vanaf 3,5 ton. Van de verhuisgeneigde gezinnen geeft de helft aan een dergelijke woning te willen. Figuur 3.6: Gemeente Barneveld. Gezinnen. Top 3 aansprekende woningtypen, 2009 Huur Koop 1. Eengezinswoning Slaapkamers: 3 Woonkamer: 22m2 Vrijstaande woning Slaapkamers: 4 Kavel: m2 Circa 450 Vanaf % 18% 2. Eengezinswoning Slaapkamers: 2 Woonkamer: 25 30m2 Geschakelde woning Slaapkamers: 3 Kavel: m2 Circa % 18% 3. Eengezinswoning Slaapkamers: 3 Woonkamer: 22m2 2 onder 1 kap woning Slaapkamers: 3 / 4 Kavel: m2 Circa % 15% Bron: Enquête Companen

46 In de huursector zien we weinig variatie. Gezinnen kiezen voor een huurwoning met 3 slaapkamers en een huurprijs van 450 à 575. In de koopsector zien we de voorkeur voor de luxere woningtypen terug. Hier wordt gekozen voor vrijstaande woningen en geschakelde woningen of tweekappers. Vestigers Vestigers zijn huishoudens die zich de afgelopen jaren vanuit een andere gemeente in de gemeente Barneveld hebben gevestigd. De kenmerken van deze vestigers geven een beeld van het type huishoudens dat de gemeente de laatste jaren heeft weten aan te trekken. Tabel 3.18: Gemeente Barneveld: Profiel vestigers Huishoudenstype Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar 29% Eén- en tweepersoonshuishoudens 55 jaar en ouder 22% Gezinnen 49% Leeftijd Tot 35 jaar 53% jaar 24% 55 jaar en ouder 23% Inkomenssituatie (netto huishoudensinkomen) Tot (tot modaal) 16% tot (modaal tot 1,5x modaal) 26% Meer dan (meer dan 1,5x modaal) 58% Bron: Enquête Companen De helft van de vestigers vormt een gezin. Ruim de helft bevindt zich ook in de leeftijdscategorie tot 35 jaar. Bijna 60% heeft een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal

47 Tabel 3.19: Gemeente Barneveld: Gewenste woning vestigers Gewenst Huurwoning 32% Tot 357 0% % 548 of meer 42% Koopwoning 68% Tot % % % % of meer 26% Geen voorkeur Woningtype Rijwoning 44% 2^1 kapwoning 13% Vrijstaande woning 12% Appartement zonder lift 4% Appartement met lift 2% Grondgebonden 0-tredenwoning 12% Gestapelde 0-tredenwoning* 10% Overig 3% * Dit is een appartement waarbij expliciet is aangegeven dat het een 0-tredenwoning is(alle primaire functies op één woonlaag, voordeur bereikbaar zonder treden of opstap) Bron: Enquête Companen Wij baseren de woonwensen van vestigers op de huidige woning van huishoudens die zich recent in Barneveld hebben gevestigd. Een derde van de vestigers woont nu in een huurwoning. Bijna 70% heeft een woning gekocht. De woningen die gekocht zijn, zitten met name in de prijsklassen en meer dan Naar woningtype zien we dat zo n 45% in een rijwoning is gaan wonen. En daarnaast nog een kwart in een tweekapper of vrijstaande woning Interesse bouwkavels Aanzienlijke interesse in bouwkavels Tabel 3.20: Gemeente Barneveld, interesse in bouwkavels onder potentiële kopers van een nieuwbouwwoning, 2009 Interesse in bouwkavel Barneveld, gebied 1 Barneveld, gebied 2 Ja 28% 33% 37% 53% 47% 45% 36% Nee 42% 38% 25% 12% 13% 23% 32% Geen voorkeur 30% 29% 38% 35% 40% 32% 32% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: Enquête Companen Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen / Stroe / Kootwijk Terschuur / Zwartebroek / De Glind Gemeente Barneveld

48 Ruim een derde van de potentiële kopers van een nieuwbouwwoning geeft aan interesse te hebben in een bouwkavel. Nog eens een derde heeft geen voorkeur. En een derde zegt geen interesse hiervoor te hebben. De interesse is het grootst onder inwoners van Kootwijkerbroek en Garderen / Stroe / Kootwijk. Hier heeft ruim de helft expliciet interesse voor een bouwkavel en nog eens 35% staat er voor open. Een grote interesse in bouwkavels betekent overigens niet dat kavels zonder meer als warme broodjes over de toonbank gaan. Bij de beslissing om een kavel te kopen spelen doorgaans hele specifieke wensen een rol. De precieze ligging en de afmetingen van de kavel spelen daarbij een grote rol. Mensen die een kavel willen kopen kiezen ervoor een plek voor zichzelf te creëren, en zijn daarom vaak extra kritisch. Tabel 3.21: Gemeente Barneveld. Gewenste grootte bouwkavel, 2009 Gewenste grootte bouwkavel Barneveld, gebied 1 Barneveld, gebied 2 Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen / Stroe / Kootwijk Terschuur / Zwartebroek / De Glind Gemeente Barneveld Kleiner dan 250 m 2 12% 6% 5% 13% 2% 8% 8% m 2 44% 36% 40% 20% 36% 23% 36% m 2 16% 36% 19% 21% 29% 37% 26% m 2 25% 16% 27% 17% 15% 16% 20% Groter dan 600 m 2 3% 6% 9% 29% 18% 16% 10% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: Enquête Companen Het gros van de geïnteresseerden (bijna 80%) geeft aan dat de bouwkavel een grootte moet hebben tussen vanaf 250 m 2. Eén op de tien heeft een voorkeur voor een kavel van meer dan 600 m 2. In Kootwijkerbroek, Garderen / Stroe / Kootwijk en Terschuur / Zwartebroek / De Glind zien we een meer dan gemiddelde interesse voor deze grotere (meer dan 600 m 2 ) bouwkavels

49 3.7. Interesse Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Ook veel belangstelling voor collectief particulier opdrachtgeverschap Tabel 3.22: Gemeente Barneveld. interesse in CPO onder potentiële kopers van een nieuwbouwwoning, 2009 Interesse CPO Barneveld, gebied 1 Barneveld, gebied 2 Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen / Stroe / Kootwijk Terschuur / Zwartebroek / De Glind Gemeente Barneveld Ja 40% 36% 18% 19% 42% 39% 34% Misschien 31% 36% 55% 62% 43% 29% 40% Nee 29% 28% 27% 19% 15% 32% 26% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: Enquête Companen Een derde van de potentiële kopers van een nieuwbouwwoning heeft interesse in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; 40% heeft misschien interesse en een kwart heeft geen interesse. De meeste interesse zien we in de kernen Kootwijkerbroek en Garderen / Stroe / Kootwijk. Hier was ook de meeste interesse voor een bouwkavel. In Kootwijkerbroek is de groep die misschien interesse heeft erg groot (62%) in verhouding tot het gemeentelijk gemiddelde (40%) Wonen en zorg Het woonbeleid dat in Nederland wordt gevoerd, wordt steeds meer toegespitst op het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen in de eigen woning. Uit onderzoek blijkt ook dat ouderen een verhuizing naar een voor senioren geschikte woning uitstellen tot zij daadwerkelijk behoefte aan zorg krijgen. In het woononderzoek in de gemeente Barneveld hebben we senioren gevraagd of ze verwachten zelfstandig te kunnen blijven wonen in hun huidige woning als er in de toekomst een zorgbehoefte ontstaat

50 Tabel 3.23: Gemeente Barneveld. Verwachting van senioren over het zelfstandig kunnen blijven wonen als zorgbehoefte ontstaat, 2009 Barneveld, gebied 1 Barneveld, gebied 2 Voorthuizen Kootwijkerbroek Garderen / Stroe / Kootwijk Terschuur / Zwartebroek / De Glind Gemeente Barneveld Ja 9% 11% 15% 18% 8% 7% 11% Ja, met aanpassingen in de woning 14% 18% 15% 13% 13% 4% 14% Ja, met gebruik van zorgdiensten 18% 17% 23% 24% 15% 17% 19% Ja, met aanpassingen in de woning én met gebruik van zorgdiensten Nee, ik kan niet in mijn huidige woning blijven wonen 47% 37% 34% 37% 42% 49% 42% 12% 17% 13% 8% 22% 23% 14% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: Enquête Companen Een op de tien 55-plussers in de gemeente Barneveld verwacht zelfstandig te kunnen blijven wonen. Nog eens driekwart geeft aan met aanpassingen in de woning en/of met gebruik van zorgdiensten zelfstandig te kunnen blijven wonen. 15% geeft al aan niet zelfstandig in de huidige woning te kunnen blijven wonen. Dit aandeel ligt het hoogst in Garderen / Stroe / Kootwijk en Terschuur / Zwartebroek / De Glind (22 à 23%). In Kootwijkerbroek geeft slechts 8% aan niet zelfstandig te kunnen blijven wonen. In de volgende tabel staan de zorgvoorzieningen waar senioren nu gebruik van maken of waarvan men verwacht in de toekomst gebruik van te gaan maken. Tabel 3.24: Gemeente Barneveld. Verwachting ten aanzien van het gebruik van zorgvoorzieningen, 2009 Gemeente Kern Barneveld Overige kernen Barneveld Maakt al gebruik van Zal gebruik van gaan maken Maakt al gebruik van Zal gebruik van gaan maken Maakt al gebruik van Zal gebruik van gaan maken Thuiszorg of zorg aan huis 11% 70% 6% 75% 9% 72% Huishoudelijke hulp 19% 58% 17% 63% 18% 60% Maaltijdvoorziening 2% 62% 1% 63% 1% 62% Specifiek ouderenvervoer 9% 51% 4% 52% 7% 51% Klussen- / onderhoudsdienst 4% 49% 4% 41% 4% 46% Boodschappendienst 1% 35% 1% 42% 1% 38% Recreatie- / ontmoetingsruimte 4% 29% 3% 31% 3% 30% Andere aanpassingen aan de woning (beugels, verlaagd aanrecht etc.) 10% 47% 12% 48% 11% 47% Bewakingssysteem 4% 43% 10% 36% 7% 41% Traplift 5% 40% 5% 40% 5% 40% Rolstoelaanpassingen 8% 33% 8% 35% 8% 34% Bron: Enquête Companen

51 Men verwacht het meest gebruik te gaan maken van de Thuiszorg of zorg aan huis (72%), maaltijdvoorziening (62%) en de huishoudelijke hulp (60%). Momenteel maken de 55-plussers het meest gebruik van de huishoudelijke hulp (18%) en de aanpassingen in de woning (11%). We zien weinig verschillen tussen de kern Barneveld en de overige kernen in het huidige en toekomstige gebruik van de zorgvoorzieningen

52 - 48 -

53 4. Dynamiek en fricties op de woningmarkt 4.1. Fricties tussen vraag en aanbod Door de woonwensen van groepen vragers op de woningmarkt (starters en doorstromers) en woningkenmerken van aanbieders (doorstromers) met elkaar te confronteren, ontstaat een beeld van potentiële fricties tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. We maken daarbij onderscheid tussen de balansen voor de huur- en de koopsector. Het gaat om potentiële tekorten en overschotten op basis van de woonwensenenquête. We kijken daarbij vooruit naar de periode tot In geval van een woningtekort is er sprake van het onvoldoende aanwezig zijn of vrijkomen van het betreffende woningsegment. Bij een potentieel overschot is sprake van een situatie waarin alle geënquêteerden hun verhuiswens realiseren. Dan komt in dat segment meer aanbod vrij door doorstroming of vertrek dan er vraag is. In de praktijk zal dit zich niet of nauwelijks voor doen, vanwege de actuele woningtekorten en het feit dat de voorkeuren doorgaans behoorlijk hard zijn. Veel mensen verhuizen pas bij volledig passend aanbod. Deze dynamiek op de woningmarkt kwantificeren we op basis van verhuisgeneigdheidspercentages en prognosegegevens. Tabel 4.1: Gemeente Barneveld, dynamiek op de woningmarkt in aantallen* Vraag Migratiesaldo = inw in inw. In 2030 Starters Doorstromers Vestigers Subtotaal vraag Aanbod Vertrekkers Doorstromers Finishers Subtotaal aanbod Woningtekort totaal * Vertrekpunt voor deze aantallen zijn enerzijds de werkelijke getallen uit het recente verleden voor doorstromers, vestigers en vertrekkers. Het aantal starters is bepaald op basis van de woningbehoefteberekeningen, evenals het aantal finishers. Op basis van het migratiesaldo = 0 scenario, is in de periode tot 2020 sprake van een woningtekort van zo n woningen. Met dit aantal woningen sluiten we aan bij de eigen behoefte van de gemeente Barneveld (migratiesaldo = 0). Uitgaande van een groei tot inwoners in 2030, bedraagt het tekort in de periode tot 2020 zo n woningen. Een groei naar inwoners betekent een woningtekort van zo n woningen in de periode tot Gelet op de huidige situatie op de woningmarkt verdient het aanbeveling om bij deze aantallen wel de vinger aan de pols te houden waar het de afzetbaarheid betreft. Met name het derde scenario betekent een groei die de huidige trend fors overstijgt. Deze ontwikkeling is afhankelijk van de mate waarin Barneveld er in slaagt haar ambitie te verwezenlijken de werkgelegenheid in de gemeente een aanzienlijke impuls te geven. In het huidige economische klimaat opereren consumenten behoedzaam, en

54 stellen zij het moment van verhuizen vaak uit als de verhuizing niet absoluut noodzakelijk is. In het vervolg van dit hoofdstuk gaan wij nader in op de effecten van de economische crisis op het functioneren van de woningmarkt Kwalitatieve woningvraag bij het scenario inwoners in 2030 Kanttekeningen bij de interpretatie van de uitkomsten De in de tabel weergegeven saldi dienen gezien te worden als theoretische woningtekorten en overschotten. Een woningoverschot in een bepaald woningtype behoeft in de praktijk niet te betekenen dat deze woningen leegstaan. Immers, de vraag richt zich naar segmenten waar ontspanning optreedt. Over het algemeen is het niet raadzaam om in segmenten met overschotten of evenwichtssituaties nieuwbouw te plegen, zonder dat er aanvullend een nader haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd. De vraag-aanbodanalyse is gebaseerd op de geuite woonwensen. Die woonwens wil men het liefst realiseren, maar in de praktijk is het niet altijd mogelijk en wijkt men uit naar een second best oplossing. Dit betekent dat men blijft wonen in de huidige woning, of zoekt naar een alternatief. Hiermee houden we bij deze analyses geen rekening. Per onderscheiden doelgroep hebben we het aanbod- en vraagprofiel in beeld (zie voorgaande paragrafen). Vergelijking van dit profiel met de omvang van de verschillende groepen biedt zicht op de potentiële dynamiek op de woningmarkt. Bij deze benadering is bij de doelgroep van 55 jaar of ouder het generatie-effect toegepast. Uit de beschrijvingen van leefstijlen blijkt namelijk dat de seniorenleefstijlen zeer kritisch zijn bij het verwezenlijken van hun vraag en vaak verwachten tot op hoge leeftijd in hun huidige woning te kunnen blijven wonen. Daarom hebben we de verhuisgeneigdheid bij die leefstijlen met 25% getemperd

55 Huursector Tekorten aan voor senioren geschikte woningen, eengezinswoningen potentieel onder druk Figuur 4.1: Vraag en aanbod huursector, scenario inwoners in 2030, periode Vraag Aanbod egw < euro 357 egw euro egw > euro 548 app z lift < euro 357 app z lift euro app z lift > euro 548 app m lift < euro 357 app m lift euro app m lift > euro 548 grgeb 0-tredewo < euro 357 grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro 548 gest 0-tredewo < euro 357 gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro 548 Bron: Enquête Companen, doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Starter Vestiger doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Vertrekker Finisher

56 Figuur 4.2: Kans- en risicomarkten huursector, scenario inwoners in 2030, periode Kansrijk marktsegment Kwetsbaar marktsegment egw < euro 357 egw euro egw > euro 548 app z lift < euro 357 app z lift euro app z lift > euro 548 app m lift < euro 357 app m lift euro app m lift > euro 548 grgeb 0-tredewo < euro 357 grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro 548 gest 0-tredewo < euro 357 gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro Bron: Enquête Companen, In de huursector staat het segment van de goedkope en middeldure eengezinswoningen onder druk. Als de huidige bewoners doorstromen zijn in potentie veel van deze woningen overbodig. Let wel: onder de huidige woningmarktomstandigheden zal op de korte termijn eerder sprake zijn van druk op de huurmarkt dan van overschotten (zie ook het onderstaande kader). Per saldo ontstaat in potentie een overschot aan zo n 350 huurwoningen in de periode tot Het gebrek aan vraag naar eengezinshuurwoningen stemt niet overeen met het eerder geconstateerde tekort aan woningen in de kernvoorraad (zie paragraaf 2.5). De verklaring ligt in de woonwensen van starters. Hoewel zij gezien hun inkomen in aanmerking komen voor een woning uit de kernvoorraad, richten zij zich in hoge mate op een koopwoning. Als de kloof naar de koopsector voor starters te groot is, is er voor hen voldoende aanbod in de huursector. Er ontstaan in potentie tekorten aan voor ouderen geschikte huurwoningen, zowel appartementen als grondgebonden woningen. Dit strookt met de berekende toename van de behoefte aan zorg(geschikte) woningen in paragraaf 2.6. Senioren vragen comfort. Het gaat met name om woningen met middeldure en dure huren. Er is in de huursector geen sprake van een groeiopgave, maar eerder van een transformatieopgave naar een meer voor senioren geschikt woningaanbod

57 Kanttekeningen bij de uitkomsten in het huidige economische klimaat Het beeld dat uit de vraag-aanbod-analyse naar voren komt is zeer herkenbaar, en bevestigt dat de huidige economische omstandigheden en de situatie op de woningmarkt geen sterk effect hebben op de woonwensen van consumenten. Hun mogelijkheden op de woningmarkt zijn op dit moment echter minder groot dan vóór de recessie. Stagnerende of dalende huizenprijzen maken het financieren van een stap in de wooncarrière met de overwaarde van de huidige woning minder goed mogelijk, kredietverstrekkers zijn behoedzamer en veel mensen wachten met het kopen van een nieuwe woning tot zij hun huidige woning voor een acceptabele prijs hebben kunnen verkopen. Het netto effect is dat de doorstroming van de huursector naar de koopsector stokt en de druk op de huursector dus toeneemt. Het gepresenteerde opstroomprofiel, dat wij baseren op de woonwensen van de inwoners van Barneveld, doet zich alleen voor als de situatie zich normaliseert en de doorstroming op gang komt. Op dit moment is dat niet het geval en het is onduidelijk in welke mate en op welke termijn de situatie op de woningmarkt zich herstelt. Een simulatie van de fricties tussen vraag een aanbod bij een stagnerende doorstroming en een grotere oriëntatie op de huursector, laat zien dat de potentiële overschotten aan eengezinswoningen in de huursector omslaan naar tekorten, terwijl de vraag naar luxere koopwoningen afneemt. Veel gezinnen die op dit moment in een huurwoning wonen, hebben de wens geuit te willen verhuizen naar een koopwoning. Door de invloed van de financiële crisis op de woningmarkt, zal een groot deel van hen die stap momenteel niet zetten. Koopsector Figuur 4.3: Vraag en aanbod koopsector, scenario inwoners in 2030, periode Vraag Aanbod rijwoning < euro rijwoning euro rijwoning euro rijwoning > euro ^1 kapwoning < euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning > euro vrijstaande woning < euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning > euro appartement < euro appartement euro appartement euro appartement > euro grgeb 0-tredewo < euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro gest 0-tredewo < euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro Bron: Enquête Companen, doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Starter Vestiger doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Vertrekker Finisher

58 Figuur 4.4: Kans- en risicomarkten koopsector, scenario woningen in 2030, periode Kansrijk marktsegment Kwetsbaar marktsegment rijwoning < euro rijwoning euro rijwoning euro rijwoning > euro ^1 kapwoning < euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning > euro vrijstaande woning < euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning > euro appartement < euro appartement euro appartement euro appartement > euro grgeb 0-tredewo < euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro gest 0-tredewo < euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro Bron: Enquête Companen, In de koopsector zien we de komende jaren vooral potentiële woningtekorten. Het gaat om de volgende segmenten: - Rijwoningen voor starters, in de prijsklasse tot Duurdere rijwoningen voor starters en doorstromers uit de huursector. - Middeldure tweekappers voor doorstromers uit een rijwoning. - Vrijstaande woningen in alle prijsklassen. - Voor senioren geschikte woningen, met de nadruk op grondgebonden woningen in de duurdere segmenten. De vraag naar rijwoningen in het goedkopere segment is mogelijk (deels) in te vullen door het verkopen van huurwoningen. Een kwetsbare segment wordt gevormd door de duurdere tweekappers. In dit segmenten overstijgt het aanbod in potentie de vraag

59 Kanttekeningen bij de uitkomsten in het huidige economische klimaat De gepresenteerde vraag-aanbod-analyse gaat is zoals aangegeven gebaseerd op de woonwensen van inwoners van Barneveld. Onder de huidige economische omstandigheden zijn de mogelijkheden om de geuite woonwensen te effectueren veel beperkter dan in tijden van economische voorspoed. Op de koopmarkt zoekt men zekerheid, en wacht met het kopen van een nieuwe woning tot de oude woning voor een acceptabele prijs is verkocht. Daardoor stagneert de doorstroming binnen de koopsector. Voor starters op de koopmarkt speelt dit uiteraard niet, omdat zij geen woning hoeven te verkopen. Echter, doordat kredietverstrekkers behoedzamer opereren en hogere eisen stellen, is een koopwoning voor veel starters minder goed bereikbaar. De instroom in de koopsector van onderaf stagneert daardoor, wat een verdere rem zet op de doorstroming. Starters in Barneveld richten zich in hoge mate op een koopwoning. Veel jongeren sparen tot een koopwoning binnen hun bereik komt. Als zij al verhuizen naar een huurwoning, dan wordt dat vaak gezien als een tijdelijk alternatief tot de overstap naar de koopsector mogelijk is. Voor deze starters zijn er wellicht wel degelijk mogelijkheden in het goedkopere koopsegment Kwalitatieve woningvraag bij het scenario inwoners in 2030 Het scenario inwoners in 2030 brengt een fors hogere woningbehoefte met zich mee. Het scenario is ingegeven door een versterking van de basis onder de werkgelegenheid in Barneveld, en het aantrekken van extra bedrijvigheid. De afgelopen jaren was in Barneveld sprake van een positief migratiesaldo. Onder de vestigers in de gemeente waren naar verhouding veel huishoudens in de werkzame leeftijd. Gezien de ontwikkeling op de bedrijventerreinen binnen de gemeente, ligt het in de lijn der verwachting dat de samenstelling van de migratie naar leeftijd en huishoudenssamenstelling in de komende periode in lijn ligt met de trend uit het recente verleden. Wij baseren de berekening van de kwalitatieve woningvraag bij het scenario dat uitkomt op inwoners in 2030 dan ook op deze trend. Voor dit scenario gelden dezelfde kanttekeningen als bij het scenario in de vorige paragraaf

60 Huursector Figuur 4.5: Vraag en aanbod huursector, scenario inwoners in 2030, periode Vraag Aanbod egw < euro 357 egw euro egw > euro 548 app z lift < euro 357 app z lift euro app z lift > euro 548 app m lift < euro 357 app m lift euro app m lift > euro 548 grgeb 0-tredewo < euro 357 grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro 548 gest 0-tredewo < euro 357 gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Starter Vestiger doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Vertrekker Finisher Bron: Enquête Companen,

61 Figuur 4.6: Kans- en risicomarkten huursector, scenario inwoners in 2030, periode Kansrijk marktsegment Kwetsbaar marktsegment egw < euro 357 egw euro egw > euro 548 app z lift < euro 357 app z lift euro app z lift > euro 548 app m lift < euro 357 app m lift euro app m lift > euro 548 grgeb 0-tredewo < euro 357 grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro 548 gest 0-tredewo < euro 357 gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro Bron: Enquête Companen, Het scenario dat uitgaat van inwoners in 2030, leidt ertoe dat de potentiële overschotten aan eengezinswoningen in de huursector wat minder groot zijn dan bij het trendscenario dat uitkomt op inwoners in De vraag naar seniorenwoningen ligt iets hoger, omdat ook het aantal vestigers in de leeftijd boven de 55 jaar hoger ligt dan bij het trendscenario

62 Koopsector Figuur 4.7: Vraag en aanbod koopsector, scenario inwoners in 2030, periode Vraag Aanbod rijwoning < euro rijwoning euro rijwoning euro rijwoning > euro ^1 kapwoning < euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning > euro vrijstaande woning < euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning > euro appartement < euro appartement euro appartement euro appartement > euro grgeb 0-tredewo < euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro gest 0-tredewo < euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro Bron: Enquête Companen, doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Starter Vestiger doorstromer < 55 jaar doorstromer 55+ Vertrekker Finisher

63 Figuur 4.8: Kans- en risicomarkten koopsector, scenario woningen in 2030, periode Kansrijk marktsegment Kwetsbaar marktsegment rijwoning < euro rijwoning euro rijwoning euro rijwoning > euro ^1 kapwoning < euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning euro ^1 kapwoning > euro vrijstaande woning < euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning euro vrijstaande woning > euro appartement < euro appartement euro appartement euro appartement > euro grgeb 0-tredewo < euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo euro grgeb 0-tredewo > euro gest 0-tredewo < euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo euro gest 0-tredewo > euro Bron: Enquête Companen, Kwetsbare segmenten zijn er in de koopsector nauwelijks bij het scenario inwoners in In alle segmenten doen zich in potentie forse tekorten voor. Het beeld is een uitvergroting van het trendscenario. De nadrukkelijke kanttekening geldt dat om dit scenario te bewerkstelligen, er een forse toename van de vestiging in de gemeente moet worden gerealiseerd. Een vestiging die het trendmatige vestigingsoverschot uit het recente verleden fors overstijgt. De kanttekeningen ten aanzien van de toestand op de woningmarkt in het licht van de huidige economische crisis gelden bij dit scenario onverkort, en zelfs in versterkte mate

64

65 Bijlage 1: Vraag en aanbod in cijfers Vraag Aanbod Saldo HUURSECTOR egw < euro euro > euro app z lift < euro euro > euro app m lift < euro euro > euro grgeb 0-tredewo < euro euro > euro gest 0-tredewo < euro euro > euro Subtotaal huursector KOOPSECTOR rijwoning < euro euro euro > euro ^1 kapwoning < euro euro euro > euro vrijstaande woning < euro euro euro > euro appartement < euro euro euro > euro grgeb 0-tredewoning < euro euro euro > euro

66 Vraag Aanbod Saldo gest 0-tredewoning < euro euro euro > euro Subtotaal koopsector TOTAAL

67 Bijlage 2: Vragenlijst - 3 -

68 - 4 -

69 - 5 -

70 - 6 -

71 - 7 -

72 - 8 -

73 - 9 -

74 - 10 -

75 - 11 -

76 - 12 -

77 - 13 -