INVESTEREN IN HOTELVASTGOED: WAT, WAAROM EN HOE?

Transcriptie

1 INVESTEREN IN HOTELVASTGOED: WAT, WAAROM EN HOE?

2

3 Inhoudstafel 1 Wat maakt vastgoed zo aantrekkelijk? 5 2 Waarom hotelvastgoed? 6 3 De concrete voordelen op een rij gezet 7 4 En de nadelen? 8 5 Celebrities die reeds in een hotel investeerden 11 Ik heb een groot vertrouwen in hotelvastgoed Bill Gates, oprichter Microsoft 3

4 NIEUWS HOTELVASTGOED: LEVERT TOPRENDEMENTEN OP Hotels worden steeds interessanter als beleggingsobject. De rendementen stijgen alsmaar, vooral in Amsterdam. Het rendement op hotelvastgoed is tegenwoordig zelfs interessanter dan beleggen in winkels en kantoren. Dat concludeert de ING Bank op basis van een studie over beleggingskansen binnen hotelvastgoed. Volgens het onderzoek is de verhandelbaarheid van hotelvastgoed verbeterd, waardoor investeren in vastgoed steeds interessanter wordt. De ING Bank constateert dat hotelvastgoed meer kansen biedt voor beleggers. Belangrijk daarvoor is dat de markt inzichtelijk is, laat ING weten. Binnen de hotelmarkt betekent dit concreet dat kwaliteiten van hotels meetbaar moeten zijn. Piek In ons land vinden jaarlijks tot enkele honderden miljoenen euro s plaats aan transacties. De piek van overdracht van hotelvastgoed van ketens naar investeerders ligt achter ons, concludeert ING. In 1998 vormden hotelexploitanten nog veruit de grootste investeerdergroep in hotelvastgoed, maar geleidelijk zijn dat private equity en vermogende particulieren geworden. Het rendement op hotelvastgoed is tegenwoordig zelf interessanter dan beleggen in winkels en kantoren. Cash flow De vooruitzichten voor de Nederlandse hotels zijn volgens ING structureel positief, mede door internationale vervlechting en goedkope vliegreizen. Hotels zullen over het algemeen voldoende winstgevend zijn en cash flow generen, Wat resulteert in waarden en prijsstijgingen van hotelvastgoed. Volgens ING vindt er een belangrijke ontwikkeling plaats in Amsterdam. Conclusie is dat het hotelvastgoed nergens zo veel rendement oplevert als in Amsterdam. Dat heeft te maken met de ligging, nabij Schiphol. Het rendement op hotelvastgoed is in Amsterdam, anders dan in de rest van Nederland, zelfs groter dan bijvoorbeeld op winkels of kantoren, aldus ING in een toelichting op de studie. Richard Kok Bron: Economisch Bureau / Hotelvastgoed, Thema studie: vastgoed in eigendom, lust of last? Amsterdam, Nederland. 4

5 Investeren in hotelvastgoed: wat, waarom en hoe? Onbekend maakt onbemind. Dat geldt voor nieuwe smaken en geuren, nooit eerder bezochte plaatsen en merken waarvan we nog nooit gehoord hebben. Ook bepaalde beleggingsproducten mogen we aan dat rijtje toevoegen, want heeft u al gehoord van investeren in hotelvastgoed? Het concept is al decennialang razend populair bij mensen met grote vermogens en beroemdheden, onder wie Bill Gates (baas van Microsoft), Donald Trump (één van de grootste vastgoedinvesteerders ter wereld) en Cristiano Ronaldo (topvoetballer van Real Madrid). Sinds kort hebben ook kleine vermogens hun weg naar het summum van beleggingsvastgoed gevonden. 1. Wat maakt vastgoed zo aantrekkelijk? Steeds meer particuliere beleggers kiezen ervoor om in vastgoed te investeren. Daarvoor hebben ze verschillende redenen, met op kop het feit dat klassieke spaarproducten steeds minder opbrengen. Zo zijn de aandelen- en obligatiemarkten bijzonder volatiel en blijft de rente op spaarboekjes maar dalen. Zakenkrant De Tijd becijferde dat een spaarrekening zelfs meer kost dan opbrengt (Bron: De Tijd, 23 augustus 2014). Een degelijke franchise met een sterk merk zoals ibis, Mercure, Radisson of gelijkaardig garandeert de professionaliteit van het hotel. In een enquête van vastgoedgroep Chateau Residenties hebben beleggers uit de doeken gedaan waarom ze vastgoed verkiezen: Beleggers hebben letterlijk iets tastbaars in handen en kunnen zelf genieten van hun investering door die bijvoorbeeld in te richten als tweede of vakantieverblijf. Wie vastgoed in zijn beleggingsportefeuille opneemt, spreidt zijn risico s en heeft dus ook meer zekerheid. 5

6 Wie in vastgoed wil investeren, houdt best een aantal vuistregels in het achterhoofd. Zo gaan de meeste beleggers niet over één nacht ijs, maar nemen ze de tijd om verschillende opties nauwkeurig af te wegen. Een lage prijs mag bijvoorbeeld op het eerste gezicht heel interessant lijken, hij verbergt misschien ook een aantal onderliggende gebreken. En het allerbelangrijkste bij vastgoed? Een goede ligging met toekomstperspectieven. Ervaren beleggers kunnen nog een stap verder gaan en investeren in verschillende panden. Dat vergt inspanningen, maar tegelijk is de kans op succes groter. Wie één pand bezit en het niet verhuurd krijgt, lijdt veel meer verlies dan een belegger die één pand op de tien niet verhuurt. 2. Ooit gehoord van hotelkamers kopen? Het concept van investeren in hotelvastgoed komt overgewaaid uit Amerika. Het wereldberoemde hotelconcern Marriott was trendsetter. Grote namen als Hilton en InterContinental volgden snel en zo is de formule sinds eind jaren negentig heel populair in de VS. In onze contreien zijn Accor, de grootste hotelketen van Europa, Radisson Blu en Holiday Inn erg vertrouwd met het te koop aanbieden van hotelkamers. Het hoge rendement van hotelkamers is onder meer te danken aan het dagelijks onderhoud van het vastgoed. Daardoor behoudt het zeer lang zijn goede staat en dus zijn publiek. Een stabiel en goeddraaiend hotel focust op meerdere doelgroepen tijdens weekdagen en weekends, zegt Edgar Warmoes van De Vastgoedgids. Op weekdagen krijgen we vooral zakenmensen over de vloer, in het weekend toeristen die willen genieten van de natuur, zee of spa. Een degelijke franchise met een sterk merk zoals ibis of Mercure garandeert de professionaliteit van het hotel. Het wereldberoemde hotelconcern Marriott was trendsetter. Een stabiel en goeddraaiend hotel focust op meerdere doelgroepen tijdens weekdagen en weekends, zegt Edgar Warmoes van De Vastgoedgids. 6

7 3. Wat zijn nu de concrete voordelen? Buffer tegen inflatie: Eenvoudig gesteld betekent inflatie dat de prijzen stijgen. De meeste producten kosten nu meer dan pakweg tien jaar geleden. Dat kan verschillende oorzaken hebben: er is meer geld in omloop, bedrijven rekenen hun productiekosten door of de overheid verhoogt de belastingen. Inflatie is nadelig voor de consument, want de koopkracht daalt. altijd verzekerd van een degelijk inkomen. Gelooft u dat u binnen tien jaar nog steeds met vakantie kunt aan de prijs van vandaag terwijl in het leven alles duurder wordt? In België is het echter zo dat wanneer de inflatie een bepaalde grens overschrijdt, de zogenaamde spilindex, de lonen stijgen: de zogenaamde automatische loonindexering. Omdat ook de rentevoeten van heel wat spaarboekjes niet eens boven de 1 % uitstijgen (Bron: 2 december 2014), betekent dat dat veel Belgische spaarders feitelijk armer worden. Hotelvastgoed kan daarvoor een oplossing bieden. De huurprijzen van hotelkamers zijn niet gebonden aan de index maar vrij te bepalen. De exploitant kan de kamerprijzen direct veranderen. aan de marktomstandigheden. Zo bent u immers In 2007 kostte een gemiddelde hotelkamer in België 100,05 euro per nacht, eind 2013 was dat reeds 115,05 euro (bron: Trivago Hotelprijsindex). 7

8 Kamerprijzen blijven stijgen: Onderzoek van de Hotel Price Index, een internationale benchmark, heeft uitgewezen dat de verhuurprijzen van hotelkamers de komende jaren zullen stijgen. In 2007 kostte een gemiddelde hotelkamer in België 100,05 euro per nacht, eind 2013 was dat reeds 115,05 euro (bron: Trivago Hotelprijsindex). Bovendien kostte de gemiddelde hotelovernachting in Europa vorig jaar 121 euro. Daarmee staat België op de elfde plaats op een totaal van 24 landen. Dat wijst op een mooi potentieel voor stijgende opbrengsten in de komende jaren voor Belgische hotels. Potentiële meerwaarde: In 1994 kostte een modale Belgische hotelkamer euro, terwijl dat in 2006 opgelopen was tot euro. Dat is een meerwaarde van 56,9 %. Bovendien zijn Belgische hotelkamers ondergewaardeerd in vergelijking met het Europese gemiddelde. Anno 2014 kostte een gemiddelde Europese hotelkamer euro, terwijl dat in België euro is (bron: Hotel Valuation Index, HVS 2013). Anno 2014 kostte een gemiddelde Europese hotelkamer euro, terwijl dat in België euro is (bron: Hotel Valuation Index, HVS 2013). 4. Zijn er dan echt geen nadelen verbonden aan hotelvastgoed? Weinig. Hoewel: hotelkamers zijn pure beleggingsproducten. Dat betekent dat eigenaars er niet zomaar naartoe kunnen gaan wanneer het hen uitkomt. Veel exploitanten counteren dat gegeven weliswaar door bijvoorbeeld kortingen toe te kennen of de eigenaar een bepaald aantal dagen per jaar toch toe te laten. 8

9 De 7 hoofdredenen waarom mensen investeren in hotelvastgoed 1 2 De investering is zorgeloos Wie hotelvastgoed koopt, geeft al het werk uit handen aan een professionele uitbater. Particuliere beleggers hoeven dus niet, zoals bij klassiek vastgoed, panden persoonlijk te inspecteren. Het centraal beheer is in handen van een professioneel managementteam en problemen met wanbetalingen of huurschade dient u zelf niet op te lossen. De investering biedt zekerheid en veiligheid Investeerders krijgen doorgaans een vast percentage van de winst van het volledige hotel, dus ook van het restaurant, de bar en de vergaderzalen. Meestal ligt dat percentage tussen de 75 en 90 %. Bij de meeste 3 hotelbeleggingen is er een poolsysteem: daarbij is het van geen enkel belang of uw kamer of die ernaast verhuurd wordt. Veel exploitanten betalen elk kwartaal een voorschot op de winst uit aan hun eigenaars. Rendement op lange termijn Het basisrendement van hotelkamers ligt hoger dan bij klassieke appartementen, winkels en kantoren (Bron: studie van ING Bank naar de verhandelbaarheid van hotelvastgoed). Bij een goede exploitatie zijn op lange termijn hogere rendementen mogelijk. Klanten komen immers terug, het hotel bouwt een goede naam op en kan contracten afsluiten met lokale evenementen. Het basisrendement van hotelkamers ligt hoger dan bij klassieke appartementen, winkels en kantoren (Bron: studie van ING Bank naar de verhandelbaarheid van hotelvastgoed ). 9

10 4 Dezelfde voordelen als klassiek vastgoed Wie eigenaar wordt van een hotelkamer, 6 Een investering die mooie momenten in het vooruitzicht stelt Wie hotelkamer zegt, zegt vakantie. krijgt een notariële akte. Die verzekert Dat geldt ook voor investeerders, en dus dezelfde voordelen als bij klassiek resi- krijgen die extra voordelen. Wie bijvoor- dentieel vastgoed. Naast zekerheid in beeld een kamer van het ibis Budget tegenstelling tot bijvoorbeeld aandelen hotel koopt, mag tot 30 dagen per jaar heeft u letterlijk iets in handen gaat het tegen een kortingstarief genieten van het dan vooral om de bescherming en het hotel en alle faciliteiten ervan. vertrouwen die u van uw persoonlijke notaris krijgt. Zo kan een hotelkamer worden vererfd, geschonken, gehypothekeerd en zijn constructies als vruchtgebruik / naakte 7 Last but not least: ook beroemdheden doen het Bill Gates, boegbeeld van Microsoft en eigendom mogelijk. Uiteraard verplicht u in 2014 opnieuw de rijkste man ter we- zich ertoe van kamers steeds te laten uit- reld, investeerde met zijn investerings- baten. maatschappij Cascade onder meer in de beroemde Four Seasons-hotelketen. 5 Fiscaliteit Interesten en erfpacht kunnen fiscaal afgetrokken worden. Bij sommige hotels is Ik heb een groot vertrouwen in hotelvastgoed, zegt hij. Hotels worden professioneel gerund en zijn drukbezet, wat hen de BTW recupereerbaar.. een geweldige investering maakt. 10

11 5. Celebrities die reeds in een hotel investeerden Robert De Niro (acteur) The Greenwich Hotel, New York Prins Albert de Monaco Hotel Hermitage, Monaco Famille De Clerck (eigenaar Beaulieu tapijtenimperium) - Hotel Playa de la Luz, Rota Bono (zanger U2) The Clarence Hotel, Dublin Doris Day Cypress Inn, California Clint Eastwood Mission Ranch, California Cristiano Ronaldo Senator Gran Via, Madrid Bill Gates (eigenaar Microsoft) Four Seasons Hotel, Houston Andre Agassi & Stefanie Graf Fairmont Tamarack, Idaho Donald Trump Trump Hotel, Rio de Janeiro 11

12 Investeren in hotelkamers betekent een investering van boven de euro. Het huurinkomen hangt af van de bezettingsgraad, noch Accor, Ibis, Industrie Hotelière of de bouwheer geven garanties. Er wordt geen garantie verstrekt met betrekking tot minimumbezettingsgraad, exploitatieresultaat noch rendement. De uiteenzetting door de promotor/verkoper en de verbintenis van de exploitant zijn een inspanningsverbintenis, geen resultaatverbintenis. De Europese financiële wetgeving verplicht er ons op te wijzen dat alle voorgestelde gegevens gebaseerd zijn op realistische cijfers uit het verleden met hypothese en prognoses die echter geen garantie zijn voor de toekomst, waarbij in tijden van laagconjunctuur of crisis de opbrengst zelfs kan herleid worden tot nul of negatief.