ONBETAALDE HUURGELDEN IN HET BRUSSELS GEWEST.

Transcriptie

1 PERSBERICHT 26/09/2016 TREVI Group J. Hazardstraat Brussel Tel / Fax ONBETAALDE HUURGELDEN IN HET BRUSSELS GEWEST. Een reëel risico? Voor welke types van appartementen? In welke sociale of geografische omgeving? VOORWOORD De recentste statistieken van de vastgoedsector bevestigen dat vastgoed nog altijd een interessante optie is voor beleggers. De transactievolumes liggen nog heel hoog en een investering in baksteen blijft aantrekkelijk voor veel beleggers die op zoek zijn naar opbrengst en kansen willen grijpen nu de rentevoeten een ongezien niveau bereikt hebben. De vastgoedopbrengst hangt natuurlijk grotendeels af van de huurvoorwaarden van het goed. Problemen met onbetaalde huurgelden kunnen een opbrengst snel doen omslaan in een last, nog bovenop de eventuele interesten van leningen afgesloten door de eigenaar-belegger. Om een beter zicht te krijgen op dit risico en na te gaan hoe dit eventueel vermeden kan worden, heeft de Groep TREVI, als grootste patrimoniumbeheerder voor rekening van eigenaren-verhuurders (1.500 kavels in beheer voor rekening van eigenaren-verhuurders in heel België) een onderzoek gevoerd naar het risico van onbetaalde huurgelden en welke financiële gevolgen dit kan hebben.

2 We krijgen van onze klanten-beleggers vaak opmerkingen over problemen in verband met de inning van hun huurgelden. TREVI Groep, gesterkt door zijn ervaring op het vlak van privatief beheer en in de verkoop of verhuur van residentieel vastgoed, heeft besloten om een grondig onderzoek te voeren naar 3 aspecten: Het percentage onbetaalde huurgelden Heeft het type van vastgoed een invloed op het percentage onbetaalde huurgelden Heeft de geografische ligging, de gemeente een invloed op het percentage onbetaalde huurgelden? Definitie van onbetaalde huurgelden Bij ons onderzoek hebben we alleen huurgelden die meer dan 1 MAAND te laat zijn beschouwd als onbetaald. Verspreiding en samenstelling van de portfolio We hebben eigendommen genomen die beheerd worden door TREVI voor rekening van eigenarenverhuurders en die als volgt opgesplitst: Studio s Appartementen met 1 sl.k. 32,50% Appartementen met 2 sl.k. 56,00% Appartementen met 3 sl.k of meer 8,50% Huizen 3,00% In deze fase is het belangrijk om te verduidelijken dat het globale percentage onbetaalde huurgelden betrekking heeft op het beheer door een professional die de kandidaat-huurders selecteert. Dit is niet noodzakelijk het geval bij particulieren die hun eigendom zelf beheren. GEOGRAFISCHE VERSPREIDING: Brussels Gewest Ligging Betrokken gemeenten Verspreidingspercen tage Stadscentrum ,50% Brussel NOORD ,50% Brussel OOST ,50% Brussel WEST ,20%

3 Brussel ZUID ,30% De kwaliteit van de referentiewoningen is beter dan het marktgemiddelde vanwege het relatief grote aandeel van nieuwbouwappartementen (20%). Onderzoek naar onbetaalde huurgelden en eventuele correlaties I. Percentage onbetaalde huurgelden Het percentage onbetaalde huurgelden bedraagt gemiddeld, over de voorbije 3 jaar, 4,20%. Voor 40% van de onbetaalde huurgelen werd een inningsprocedure in der minne opgestart. Voor 25% van de onbetaalde huurgelden werd een gerechtelijke procedure opgestart. Rekening houdend met de sommen die teruggevorderd worden door de twee bovenvermelde procedures, is het percentage onbetaalde huurgelden gedaald tot 2,3%. II. Correlatie tussen de percentages onbetaalde huurgelden en het type van vastgoed Type van vastgoed Percentage onbetaalde huurgelden Studio s Appartementen met 1 sl.k. 7,20% Appartementen met 2 sl.k. 3,75% Appartementen met 3 sl.k of meer 0,50% Huizen 0,20% VASTSTELLINGEN: Het percentage onbetaalde huurgelden ligt iets hoger voor studio s/appartementen met 1 sl.k.: 3% boven het gemiddelde. Hoe meer m 2 een vastgoed telt, hoe lager het percentage onbetaalde huurgelden. Voor grote eenheden is het percentage onbetaalde huurgelden bijna nul. In augustus en december ligt het percentage onbetaalde huurgelden hoger dan gemiddeld. Dit zijn twee moeilijke maanden voor de meeste gezinnen vanwege de uitgaven voor het nieuwe schooljaar of de uitgaven voor de eindejaarsfeesten. De achterstallige huur van december wordt gewoonlijk in januari betaald, na de uitbetaling van de 13 e maand.

4 !!! BELANGRIJKE opmerkingen!!! A. Toch moeten we de elementen nuanceren door die te bekijken in het licht van de bezettingsgraad. De gemiddelde bezettingsgraad van onze portfolio ligt immers op 96,50% en voor kleine eenheden grenst die zelfs aan 98%. Het iets hogere percentage onbetaalde huurgelden voor studio s en appartementen met 1 sl.k. wordt dus deels gecompenseerd door een hoge bezetting die de rendabiliteit van een dergelijk vastgoed doet stijgen. B. De rentabiliteitsgraad voor grote eenheden ligt ± 30% lager dan voor kleine eenheden van topkwaliteit. We kunnen daaruit nogmaals concluderen dat het rendement op het geïnvesteerde vermogen minder rendabel blijft voor grote eenheden, hoewel het percentage onbetaalde huurgelden zo goed als nul is. Correlatie met de ligging Ligging Percentage onbetaalde huurgelden NOORD 5% ZUID 8,4% CENTRUM 4,8% OOST 2,5% WEST 7% VASTSTELLINGEN: Het percentage onbetaalde huurgelden ligt hoger in het ZUIDEN (Vorst - Ukkel) hoewel dit toch gemeenten zijn die als sociaal sterker beschouwd worden. De percentages onbetaalde huurgelden in de andere regio s liggen redelijk dicht bij elkaar, ongeacht de regio. Er zijn geen elementen die statistisch aantonen dat het percentage onbetaalde huurgelden hoger ligt in de zogenaamde kansarme wijken.

5 Conclusie We komen tot het overtuigende besluit dat er in het Brussels Gewest een verband bestaat, zij het beperkt, tussen het type van appartement en het percentage onbetaalde huurgelden. Dit verband moet echter bijgestuurd worden, gezien de hogere bezettingsgraad in deze categorie. Er bestaat duidelijk geen enkele correlatie tussen het percentage onbetaalde huurgelden en de geografische zone. Het is dus aan de beleggers om hun keuze te maken, rekening houdend met deze diverse parameters, maar het is duidelijk dat de resultaten van dit onderzoek de geruchten uit de wereld helpen die al veel te lang de ronde doen. Een investering in kleinere eenheden en in eenheden in het noorden, het centrum of het westen van Brussel is zeker het overwegen waard, de belegger loopt geen hoger risico. We herinneren er bovendien aan dat een vastgoedinvestering uit 2 elementen bestaat: HUUROPBRENGST + WAARDEVERMEERDERING Het onderzoek naar de huurgelden heeft uiteraard betrekking op de huuropbrengst, maar er moet, op langere termijn, ook rekening worden gehouden met het begrip waardevermeerdering. Deze waardevermeerdering hangt natuurlijk ook af van de plaats die de belegger kiest. In dit opzicht kunnen beleggers de beste keuze maken door advies te vragen aan professionals die wellicht beter op de hoogte zijn van de veelbelovende vastgoedprojecten in de wijken. Voor beleggers die hun risico aanzienlijk willen beperken, staan de volgende opties open: Verzekeringen onbetaalde huurgelden voor eigenaren-verhuurders die de onbetaalde huurgelden dekken. Een beroep doen op een professioneel beheer: door gebruik te maken van de diensten van een professionele beheerder heeft de eigenaar-verhuurder enige zekerheid en hoeft hij zich geen zorgen te maken over het dagelijks beheer. Bijlage 1 : chronologie van de onbetaalde huurgelden Moment T (contractuele vervaldatum gewoonlijk de eerste dag van de maand) T + 15 dagen: gewone aanmaning

6 T + 30 dagen: tweede aanmaning T + 45 dagen: aangetekende aanmaning bij niet-betaling T + 60 dagen: ingebrekestelling via advocaat T + 75 dagen: vervaldatum van de deadline vastgelegd door de ingebrekestelling en dagvaarding door deurwaarder om voor het vredegerecht te verschijnen. T dagen / T dagen: verschijning voor de vrederechter Bij veroordeling: opzegging van de huurovereenkomst en veroordeling tot betaling van de verhuiskosten T dagen / T dagen: betekening van het vonnis door de deurwaarder T dagen / T dagen: uitzetting door de deurwaarder en de ordediensten Een uitzettingsprocedure is het laatste rechtsmiddel van de eigenaar indien de huurder niet betaalt. Indien deze procedure niet betwist wordt, duurt die gemiddeld 6 tot 7 maanden. Bijlage 2: de prijs van een inningsprocedure We hebben een tabel opgesteld met prijzen van de inningsprocedures voor onbetaalde huurgelden: Volledige procedure met uitzetting ± Eenvoudige procedure vredegerecht ± Als geïntegreerde groep actief op de residentiële en bedrijfsvastgoedmarkt biedt Groep TREVI een volledig dienstenpakket aan, gaande van verkoop of verhuur over privatief beheer tot syndicusdiensten, property management of vastgoedexpertise. Gesterkt door zijn 160 medewerkers en 35 TREVI Partners, biedt Groep TREVI zijn diensten aan in heel België en het Groothertogdom Luxemburg. Op werd een geconsolideerde omzet van bijna 15 miljoen euro behaald. Perscontact: Benoît DELRUE Dit persbericht is ook beschikbaar op de website: *