Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting"

Michiel Mulder
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 RIS091044_ Gemeente Den Haag Bestuursdienst Commissie Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting Retouradres: Postbus , 2500 DJ Den Haag Uw brief van Aan de leden van de Commissie voor Ruimtelijke ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting Onderwerp Indicatie van de prijsopbouw van de woningvoorraad in het centrum-stedelijk gebied Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ Doorkiesnummer (070) Aantal bijlagen div. Datum 9 november 2001 Ten behoeve van de behandeling van de notitie Centrum-stedelijk wonen in Den Haag (DSO, juni 2001) doe ik u hierbij het volgende toekomen. Een niet onbelangrijk thema in de notitie is de prijsopbouw van de huidige woningvoorraad in dit gebied. In de notitie is hiervan een indicatie gegeven 1. Samenvattend komt uit de notitie het beeld naar voren dat er een sterk accent ligt op het goedkopere aanbod. Bijgevoegd treft u ter kennisneming drie kaarten aan die meer inzicht geven in wáár de goedkopere en wáár de duurdere woningen in dit gebied staan. Deze kaarten behoeven enige toelichting. Kaart 1 geeft weer waar de sociale huurwoningen in het centrum-stedelijke gebied zijn gelokaliseerd. De kaarten 2 en 3 gaan over de totale woningvoorraad (sociale huur, particuliere huur èn koop) en geven een indruk van wáár de goedkopere resp. duurdere woningen in het centrum-stedelijk gebied staan. Om van zowel sociale huur, particuliere huur als koop een eenduidige aanduiding van goedkoop en duur te krijgen is voor deze kaarten gebruik gemaakt van WOZ bestanden. In bijlage 1 zijn de achtergronden en de prijsdefinities toegelicht. Nadeel van de WOZ-waarden is dat zij niet 1 op 1 overeen hoeven te komen met de feitelijke verkoopprijzen en niet 1 op 1 zijn te vertalen in huur-prijzen. Daarom moet u de gehanteerde grenswaarde voor het onderscheid tussen goedkoop en duur in de kaartbeelden niet absoluut nemen, maar meer als indicatie. Net als de enquêtegegevens die in de notitie centrum-stedelijk wonen zijn gebruikt. 1 zie tabel 1 pag 22 van de notitie. Inlichtingen bij: W. van Bogerijen Postadres: Postbus , 2500 DJ Den Haag Telefoon / Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Telefax

2 2 Dit neemt niet weg dat de WOZ-gegevens in dezelfde richting wijzen als de enquêtegegevens die in de notitie zijn gebruikt: in het centrum-stedelijke gebied ligt het accent sterk op het goedkopere aanbod (zie ook de bijgevoegde tabellen 1 en 2). De voorzitter, A. Hilhorst.

3 3 Bijlage 1 In de notitie Centrum-stedelijk wonen in Den Haag is het prijsniveau van de woningvoorraad in de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector ontleend aan enquêtegegevens. De beschikbare bron (Woningbehoefte Onderzoek 1998, CBS/DGVH, oversampling DSO/Wonen) is een steekproef en geeft dank zij de oversampling een redelijke indicatie op het schaalniveau van de binnenstad en het centrum-stedelijk gebied. Deze bron biedt echter geen mogelijkheid op een lager schaalniveau uitspraken te doen. Om een indicatie te hebben van het voorkomen en de spreiding van goedkope en dure woningen binnen de wijken van het centrum-stedelijke gebied is daarom gebruik gemaakt van het corporatiebestand en het bestand WOZ. Het corporatiebestand bevat feitelijke gegevens over de huurprijzen van het sociale bezit. In bijgevoegde tabel 1 staat de verhouding tussen goedkoop en duur per wijk weergegeven op basis van deze feitelijke gegevens. Dit bestand biedt echter géén aanknopingspunten voor de andere eigendomscategorieën. Daarvoor is het bestand WOZ gebruikt. Voordeel van het bestand WOZ is dat het een eenduidige waardebepaling geeft van alle categorieën woningen: sociale huur, particuliere huur en koop en dat het tot op laag schaalniveau beschikbaar is. Nadeel van het gebruik van de WOZ waarde is, dat deze niet 1 op 1 vertaald kan worden in een huur- of verkoopprijs. Om toch een WOZ waarde te krijgen die als indicatie kan dienen voor de grens tussen goedkoop en duur is aansluiting gezocht bij de sociale huurvoorraad. Het overgrote deel van deze voorraad is al dan niet met inzet van huursubsidie betaalbaar voor de doelgroep van beleid en als goedkoop aan te merken. Dit gegeven is als volgt geoperationaliseerd. Onderzocht is wat de WOZ waarde is waaronder 95% van de sociale huurvoorraad ligt. Voor eengezinswoningen blijkt dit gulden ( euro) te zijn, voor meergezinswoningen gulden ( euro). Deze WOZ waarden zijn vervolgens ook als grenswaarden gehanteerd voor het onderscheid tussen goedkope en dure woningen in de andere eigendomscategorieën. Vervolgens zijn per bouwblok percentages bepaald van het aandeel goedkope en dure woningen en in kaart gebracht. Bouwblokken met 25 woningen of minder zijn niet in de kaarten weergegeven. Kanttekeningen: Bij deze benadering zijn natuurlijk kanttekeningen te plaatsen: 1. De huurprijs in de particuliere woningvoorraad is mogelijk meer marktconform dan in de sociale huursector. Dit kan inhouden dat bij eenzelfde WOZ waarde ( resp gulden; resp euro ) de huurprijs in de particuliere huursector hoger ligt dan in de sociale huursector. 2. De WOZ waarde geeft de economische waarde aan per januari 1999 aan. Inmiddels zijn de huuren verkoopprijzen verder gestegen. 3. Bij financiering van koopwoningen kan als vuistregel worden gehanteerd dat maximaal een hypotheek van 4 á 5 maal het bruto inkomen wordt verstrekt. Terug redenerend betekent dit dat voor de volledige financiering van een goedkope eengezinswoning van gulden ( euro) het benodigd bruto inkomen 67 á gulden ( á euro) bedraagt; dus rondom 1,5 keer modaal. Voor de volledige financiering van een goedkope meergezinswoning van gulden bedraagt het bruto jaarinkomen volgens dezelfde normering 37 á gulden ( á euro); dit is beneden-modaal en spoort met de aandachtsgroep van de volkshuisvesting 4. Het merendeel van de woningvoorraad in het centrum-stedelijk gebeid bestaat uit meergezinswoningen: per 1 januari %. Per wijk varieert dit aandeel. Willemspark heeft met 84% het kleinste aandeel meergezinswoningen; Transvaalkwartier met 98% het grootste. In de echte binnenstad (wijk Centrum) is 92% van de voorraad een meergezinswoning. De kaartbeelden worden dus in hoge mate bepaald door de WOZ waarde die voor de meergezinswoningen is gehanteerd.

4 4 Tabel 1 Corporatiebezit (Vestia, Haag Wonen en Staedion) naar wijk en kwalificatie goedkoop en duur Sociale huurwoningen in bezit van Haagse corporaties aantal waarvan woningen goedkoop 1) duur 1) onbekend Absoluut % Centrum Stedelijk Zand Regentessekwartier Zeeheldenkwartier Willemspark Centrum ( echte binnenstad) Centrum Stedelijk Veen Stationsbuurt Schildersbuurt Transvaalkwartier Totaal centrum Stedelijk Bron: Corporatiebestand , bewerking Wonen/SB/Onderzoek 1) De splitsing goedkoop en duur is in deze tabel gebaseerd op de subsidiabele huur. De grens ligt bij de aftoppingsgrens van de huursubsidie (973 gulden (441,5 euro) per maand, prijspeil ).

5 5 Tabel 2 Totale woningvoorraad (particuliere huur, sociale huur en koop) naar wijk en indicatieve kwalificatie goedkoop en duur Totale woningvoorraad aantal woningen waarvan goedkoop 1) duur 1) absoluut % Centrum Stedelijk Zand Regentessekwartier Zeeheldenkwartier Willemspark Centrum ( echte binnenstad) Centrum Stedelijk Veen Stationsbuurt Schildersbuurt Transvaalkwartier Totaal centrum stedelijk Bron: WOZ 2001, bewerking Wonen/SB/Onderzoek 1) De splitsing goedkoop en duur is in deze tabel gebaseerd op de WOZ-waarde van de woningen (prijspeil ). De grens ligt voor ééngezinswoningen bij een WOZ-waarde van gld ( euro) en voor meergezinswoningen bij een WOZ-waarde van gulden ( euro).

Vergelijkbare documenten

Omvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008

Omvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008 Van: college van BenW Aan: commissie RF 1. Inleiding In de op 8 juli 2004 gesloten prestatieafspraken tussen de gemeente Helmond en de Helmondse corporaties