Transformatie van leegstaand vastgoed Hilde Remøy. Challenge the future

Transcriptie

1 Transformatie van leegstaand vastgoed Hilde Remøy 1

2 Inhoud Leegstand kantorenmarkt als voorbeeld Transformatie als oplossing Markt Locatie Gebouw kansen en knelpunten Waarde: Belevingswaarde, duurzaamheid, maatschappelijke waarde, financiële waarde Alternatieven Locatietransformatie 2

3 Herzien en hergebruiken Landelijk: m 2 kantoren m 2 winkels m 2 monumenten 3

4 Oorzaken (kantoren)leegstand Kwantitatief Kwalitatief Gebruikerseisen Overproductie krimpgebieden Kwaliteit gebouw Varkenscyclus Verhuizen Kwaliteitseisen Kwaliteit omgeving Bron: Van Wingerden,

5 Kantorenmarkt Kwantitatieve vraag Kantoor werkgelegenheid x m 2 / werknemer = Kwantitatieve vraag 8 miljoen m 2 leegstand verdwijnt bij: Banengroei van ca werknemers Toename m 2 gebruik 2.9 m 2 per werknemer Trend: demografische krimp en minder m 2 per werknemer 5

6 Overview Research objective New ways of working Quality and obsolescence Examples of successful adaptations Adaptations for new office use What used to fit in an office now fits in your pocket 6

7 Kantorenmarkt Ontwikkelingen en trends - Verborgen Leegstand Vraag Gebruiker Nieuwbouw Aanbod kantoorgebouw +8 miljoen m 2 Aangepast van: Lokhorst (2013) 7

8 Kantorenmarkt Nederland Niet één markt - grote verschillen deelmarkten 2012 Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Kantoren in Cijfers 8

9 Transformatie als oplossing 10 maart /35 9

10 Westplantsoen, Delft 10/34 10

11 Granida, Eindhoven 11

12 Wilhelminastaete, Diemen 12

13 Westerlaantoren, Rotterdam 13

14 Transformatie als oplossing Marktaanbod Transformatie Marktvraag Leegstand: Kantoren Winkels Kerken Scholen (industrieel) Erfgoed Haalbaarheids aspecten Juridisch Functioneel Technisch Esthetisch Financieel Vraag naar: Seniorenwoningen Studentenwoningen Starterswoningen Zorgfuncties Nieuwe kantoortypen 14

15 Transformatie van leegstaande kantoren Gemeentes met hoge kantorenleegstand Krimp gemeentes Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Kantoren in Cijfers 10% - 15% 15% - 20% 20% - 25% > 25% Bronbestanden: CBS Nederland Regionaal Minder dan -5% -5%

16 Transformatie van leegstaande kantoren Gemeentes met hoge kantorenleegstand Groei gemeentes Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Kantoren in Cijfers 10% - 15% 15% - 20% 20% - 25% > 25% Bronbestanden: CBS Nederland Regionaal 0-5% Meer dan +5% 16

17 Transformatie Schaalniveaus in haalbaarheid Geografische markt (regio/stad) Locatie Gebouw 17

18 Transformatie kansen en knelpunten Vetocriteria 18

19 Kantoor Woning Transformaties Gunstige locatie- en gebouwcriteria Locatie Functioneel Technisch Esthetisch Multifunctionele locatie/woonlocatie Geen geluidoverlast/goede luchtkwaliteit Grote gebouwen Uitbreidbare gebouwen (Her)gebruik gevel Goede technische staat Hergebruik lift(schachten) en trappenhuizen Schachten toevoegen mogelijk Geen kantooruitstraling gevel Ruimtelijke kwaliteit Daglichttoetreding 19

20 Belevingswaarde Imago en identiteit Vertrouwde lelijkheid Cultuurhistorische waarde Symbolische waarde Gesloopt en nog steeds betreurd (herinneringswaarde) Traumatische belevingswaarde Gebruikswaarde Omgevingswaarde (Benraad en Remøy 2007) De Witte Dame in Eindhoven 20

21 Puntegale Rotterdam 21

22 Grote Enk, Arnhem 22

23 Louis Couperusplein Den Haag 10 maart / 24

24 Duurzaamheid Energie en materialen Levensduur Materiaalkosten Energiekosten Milieulast Aanpasbaarheid gebouw technisch functioneel esthetisch (Jansz 2012) Central Post in Rotterdam 24

25 Maatschappelijke waarde Van leegstaand naar leefbaar Werkgelegenheid Broedplaatsen Wijkontwikkeling Verloedering tegengaan Tijdelijke oplossingen: ruimte voor experimenten (Blom 2012) Grote Pyr voormalige HBS, den Haag 25

26 Financiële waarde Residuele berekening 26

27 Opbrengsten woningen Locatie speelt belangrijke rol 27

28 Transformatiekosten Afhankelijk van aanpasbaarheid gebouw en gebouwdelen 28

29 Kantoor Woning Transformaties Bouwkosten Hoge kosten, incidenteel Draagstructuur Gevel Installaties (schachten) Algemene uitvoeringskosten Lage kosten, incidenteel Afwerking dak, vloeren, muren Aanpassen trappen, balustrades etc aan eisen bouwbesluit Hoge kosten, standaard Binnenwanden Plafonds Elektrische installaties Inbouw Lage kosten, standaard Schilderwerk, schoonmaak, terreininrichting : - je moet altijd iets doen 29

30 Kantoor Woning Transformaties Casestudies Bron: Van der Voordt et al 2007, 30

31 Kantoor Woning Transformaties Mogelijke ontwikkelingen Goed woongebouw? Transformeren Kantoorlocatie + Beheer Kantoorgebouw + Niet gewenst voor werken of wonen? Sloop (nieuwbouw) Goede woonlocatie? Transformeren 31

32 Transformatie van locaties Hoe aan te pakken Mogelijke methoden: 1. Vliegwiel 2. Kritische massa 3. Herstructurering Stappen: 1. Sense of urgency (probleemsignalering, initiatiefnemer) 2. Onderzoek (ontwikkelrichting, potentie en visie gebied) 3. Coalitie (gezamenlijke ambities, publiek/privaat, kritische massa) 4. Haalbaar scenario (financieel, maatschappelijk ) 5. Haalbare business case (overeenkomst partijen, ontwikkelplan) 32

33 Mediacentrale, Groningen Transformatie van locaties Mediacentrale Groningen Gebouwd in 1931, transformatie 1998 Oorspronkelijke functie: Energiecentrale Nieuwe functie: kantoren en bedrijfsruimten Gemeente initiatiefnemer locatietransformatie Ontwikkelaar verantwoordelijk voor planvorming Nieuwe hoofdgebruiker snel in beeld (RTV Noord) Verhuur verder lastig oorzaak gebrekkige voorzieningen 33

34 Transformatie van locaties Caballerofabriek Den Haag Gebouwd in 1953, transformatie 2001 Oorspronkelijke functie: Caballero tabak fabriek Nieuwe functie: kantoren en bedrijfsruimte Initiatief en ontwikkeling door gemeente Inzet Caballero als vliegwiel voor het gebied Geen private partijen aangehaakt Exploitatie gebouw succesvol - Planvorming gebied traag 34

35 Tijdelijke transformatie Haalbaarheid Verhuuropbrengsten Verkoop- waarde Opbrengsten tijdelijk gebruik Bouwkosten Grondkosten Vastgoedexploitatie Marktwaarde t = 0 t = 13 Bouwperiode Exploitatiefase 35

36 Sint Elisabeth Ziekenhuis Leiden Oorspronkelijk gebouw uit 1892 Verkocht aan universiteit Leiden 1972, in gebruik door faculteiten psychologie en geschiedenis In 2001 van de sloop gered > woningnood studenten transformatieprocedure en planning langdurig procedure voor tijdelijke transformatie niet > eerst tijdelijke transformatie, in afwachting van plannen voor permanente studentenwoningen In 2007 permanente transformatie afgerond 36

37 HAKA-gebouw Rotterdam Gebouwd in 1932 als Handelskantoor Oorspronkelijke functie: kantoren, verpakking en verschepen van goederen Huidige functie: werkplekken, vergaderlocatie, tentoonstellingsruimte, auditorium Toekomst: uitbreiding werkplekken, kantoorruimte vraagafhankelijk Initiatief: Stadhavens en private partijen Doelstelling: gebiedsontwikkeling aanjagen 37

38 Samenvattend transformatie Wetgeving, functionele, technische en esthetische eisen beïnvloeden de bouwkosten en haalbaarheid van transformatie Waardeontwikkeling Locatie een uitdaging Locatietransformatie kan soelaas bieden, maar is complex Tijdelijke transformatie kan een oplossing bieden tijdens de planvorming 38

39 Hilde Remøy 10 maart /35 39