Office up to date. Het ontwikkelen van een instrument om aan de hand van het adaptief vermogen de toekomstwaarde van kantoorgebouwen te bepalen

Transcriptie

1 Office up to date Het ontwikkelen van een instrument om aan de hand van het adaptief vermogen de toekomstwaarde van kantoorgebouwen te bepalen

2 I N H O U D Introductie Methode Resultaten Instrument Conclusie 2

3 K A N TO O R G E B O U W 3

4 V R A A G 4

5 A A N B O D 5

6 V E R A N D E R O P G AV E N 6

7 V E R A N D E R O P G AV E N Gebruiksdynamiek Herbestemmingsdynamiek 7

8 V E R A N D E R O P G AV E N Gebruiksdynamiek Herbestemmingsdynamiek 8

9 V E R A N D E R O P G AV E N 9

10 V E R A N D E R O P G AV E N Geraedts (2013) 10

11 G E B O U W E N M E T TO E KO M S T WA A R D E Toekomstwaarde Adaptief vermogen Financieel rendement Duurzaamheid (Hermans, Geraedts, Van Rijn, & Remøy, 2014) 11

12 P R O B L E E M De in hoog tempo veranderende vraag naar kantoorruimte en de aanhoudende leegstandsproblematiek op de kantorenmarkt presumeren een behoefte aan een methode om de toekomstwaarde van kantoren te bepalen. De eerste aanzet is gedaan middels Gebouwen met toekomstwaarde!, maar de methode is zeer compleet en omvangrijk en niet gespecificeerd voor een bepaalde sector. 12

13 O N D E R Z O E KSVRAGEN Welke indicatoren van de bepalingsmethode van Hermans et al. (2014) kenmerken het adaptief vermogen van kantoorgebouwen? Hoe ziet een instrument eruit, dat de toekomstwaarde van kantoorgebouwen aan de hand van die indicatoren meetbaar maakt? 13

14 M E T H O D E Introductie Methode Resultaten Instrument Conclusie 14

15 M E T H O D E Literatuurstudie Interviews Enquêtes Pilot cases Experts herbestemmingsdynamiek Experts gebruiksdynamiek Technisch adviseurs 15

16 R E S U LTAT E N Introductie Methode Resultaten Instrument Conclusie 16

17 R E S U LTAT E N Inbouw 3 30 jaar Installaties 7-15 jaar Gevel +/- 20 jaar Constructie jaar Locatie Oneindig Randvoorwaarden 17

18 R E S U LTAT E N Totale expertpanel Laag Indicatoren % Bestemmingsplan: afwijkingen/wijzigingen 67% Bouwbesluit 67% Locatie Multifunctionele locatie 73% Randvoorwaarden Constructie Vrije verdiepingshoogte 93% Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen 87% Positionering leidingzones en schachten 87% Positionering obstakels draagstructuur 80% Kolomplaatsing 73% Aanwezigheid trappen en liften 73% Isolatie tussen verdiepingen en units 67% Gevel Daglichttoetreding 83% Installaties - - Inbouw Horizontale routing, corridors, ontsluiting 67% 67% - 100% genoemd 18

19 R E S U LTAT E N Subgroepen Experts op het gebied van herbestemmingsdynamiek Experts op het gebied van gebruiksdynamiek Technisch adviseurs 19

20 R E S U LTAT E N Subgroep: Herbestemmingsdynamiek Gebruiksdynamiek Technisch adviseurs Laag Indicatoren % Bestemmingsplan: afwijkingen/wijzigingen 100% Bouwbesluit 67% Locatie Multifunctionele locatie 83% Uitbreidbare locatie 67% Randvoorwaarden Constructie Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen 83% Positionering leidingzones en schachten 83% Vrije verdiepingshoogte 83% Draagvermogen van de vloeren 83% Isolatie tussen verdiepingen en units 67% Kolomplaatsing 67% Positionering obstakels draagstructuur 67% Brandwerendheid hoofddraagconstructie 67% Overmaat aan gebouwruimte / oppervlak 67% Horizontale stramienmaat 67% Gevel Daglichttoetreding 83% Isolatie van de gevel 67% Installaties - - Inbouw Horizontale routing, corridors, ontsluiting 67% 67% - 100% genoemd 20

21 R E S U LTAT E N Subgroep: Herbestemmingsdynamiek Gebruiksdynamiek Technisch adviseurs Laag Indicatoren gebruiksdynamiek % Randvoorwaarden Bouwbesluit 67% Algemene technische conditie gebouw 67% Locatie Multifunctionele locatie 67% Constructie Vrije verdiepingshoogte 100% Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen 89% Positionering leidingzones en schachten 89% Positionering obstakels draagstructuur 89% Aanwezigheid trappen en of liften 89% Kolomplaatsing 78% Grootte verdieping 78% Isolatie tussen verdiepingen en units 67% Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften 67% Onderscheid Drager-Inbouw 67% Beschikbaar vloeroppervlak gebouw 67% Gevel Daglichttoetreding 89% Te openen ramen 67% Demontabele gevel 67% Installaties Meet- en regeltechniek 89% Zelfstandigheid gebruiksunit 78% Instel- en regelbaarheid van installaties 78% Verdeling / modulariteit installatievoorzieningen 67% Bereikbaarheid installatiecomponenten 67% Inbouw Horizontale routing, corridors, ontsluiting 78% Mogelijkheid verlaagd plafond 67% Mogelijkheid verhoogde vloer 21 67% 67% - 100% genoemd

22 R E S U LTAT E N Subgroep: Herbestemmingsdynamiek Gebruiksdynamiek Technisch adviseurs Laag Indicatoren % Randvoorwaarden Laatste renovatie gebouw 80% Leeftijd gebouw 80% Locatie Multifunctionele locatie 80% Constructie Vrije verdiepingshoogte 100% Positionering leidingzones en schachten 100% Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen 80% Isolatie tussen verdiepingen en units 80% Gevel Daglichttoetreding 100% Te openen ramen 80% Demontabele gevel 80% Installaties Overdimensionering capaciteit installaties 100% Meet- en regeltechniek 80% Instel- en regelbaarheid van installaties 80% Verdeling / modulariteit installatievoorzieningen 80% Ontkoppelbaarheid installatiecomponenten 80% Bereikbaarheid installatiecomponenten 80% Overdimensionering leidingkanalen / schachten 80% Locatie van de voedende voorzieningen 80% Distributiestelsel W+E installaties 80% Inbouw Mogelijkheid verlaagd plafond 80% Mogelijkheid verhoogde vloer 80% 67% - 100% genoemd 22

23 R E S U LTAT E N Herbestemmingsdynamiek vs. Gebruiksdynamiek 23

24 R E S U LTAT E N Totale expertpanel vs. Technisch adviseurs 24

25 R E S U LTAT E N Laag Indicator Specifieke prioriteit Randvoorwaarden a Bouwbesluit Herb. Gebr. b Algemene technische conditie gebouw Gebr. c Bestemmingsplan: afwijkingen/wijzigingen Herb. Locatie 1 Multifunctionele locatie Herb. Gebr. 2 Uitbreidbare locatie Herb. Constructie 3 Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen Herb. Gebr. 4 Positionering leidingzones en schachten Herb. Gebr. 5 Vrije verdiepingshoogte Herb. Gebr. 6 Isolatie tussen verdiepingen en units Herb. Gebr. 7 Draagvermogen van de vloeren Herb. 8 Kolomplaatsing Herb. Gebr. 9 Positionering obstakels draagstructuur Herb. Gebr. 10 Aanwezigheid trappen en of liften Herb. Gebr. 11 Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften Herb. Gebr. 12 Onderscheid Drager-Inbouw Gebr. 13 Brandwerendheid hoofddraagconstructie Herb. 14 Overmaat aan gebouwruimte / oppervlak Herb. 15 Beschikbaar vloeroppervlak gebouw Herb. Gebr. 16 Grootte verdieping Gebr. 17 Horizontale stramienmaat Herb. 25

26 R E S U LTAT E N Laag Indicator Specifieke prioriteit Gevel 18 Daglichttoetreding Herb. Gebr. 19 Te openen ramen Herb. Gebr. 20 Isolatie van de gevel Herb. 21 Demontabele gevel Herb. Gebr. Installaties 22 Overdimensionering capaciteit installaties Herb. Gebr. 23 Meet- en regeltechniek Gebr. 24 Overdimensionering leidingkanalen / schachten Gebr. 25 Locatie van de voedende voorzieningen (verwarming, koeling) Gebr. 26 Zelfstandigheid gebruiksunit Gebr. 27 Instel- en regelbaarheid van installaties Gebr. 28 Verdeling / modulariteit installatievoorzieningen Herb. Gebr. 29 Distributiestelsel W+E installaties Gebr. 30 Ontkoppelbaarheid installatiecomponenten Herb. Gebr. 31 Bereikbaarheid installatiecomponenten Herb. Gebr. Inbouw 32 Horizontale routing, corridors, ontsluiting Herb. Gebr. 33 Verplaatsbare binnenwanden Gebr. 34 Mogelijkheid verlaagd plafond Gebr. 35 Mogelijkheid verhoogde vloer Gebr. 26

27 I N S T R U M E N T Introductie Methode Resultaten Instrument Conclusie 27

28 I N S T R U M E N T 28

29 I N S T R U M E N T Stap

30 I N S T R U M E N T Stap

31 I N S T R U M E N T Stap [STAP 2a BEOORDELEN] [STAP 2b AMBITIE] 8. Kolomplaatsing 8. Kolomplaatsing Hoe zijn de kolommen van de draagstructuur geplaatst? Specifieke prioriteit Herbestemmingsdynamiek Gebruiksdynamiek 1. Kolommen binnen de gevel, stramien < 5.40 m 2. Kolommen binnen de gevel, stramien tussen 5.40 en 8.10 m 3. Kolommen binnen de gevel, stramien > 8.10 m 4. Geen kolommen binnen de gevel, vrije overspanning: kolommen staan in de gevel of buiten de gevel. Reëel te wijzigen bestaande situatie Toelichting Beperkt De kolomplaatsing heeft een positief effect op de volgende veranderingsmogelijkheden: Gebouw: herverkaveling, herindeling Kantoorunit: herindeling Ja Nee Beoordeel: Bepaal prestatie: slechte adaptieve waarde 2 normale adaptieve waarde 3 goede adaptieve waarde 4 zeer goede adaptieve waarde 31

32 I N S T R U M E N T Stap vs. 32

33 P I LOT C A S E S Stadskantoor Rotterdam (Timmerhuis) KPN gebouw Apeldoorn 33

34 I N S T R U M E N T Stadskantoor Rotterdam (Timmerhuis) KPN gebouw Apeldoorn 34

35 I N S T R U M E N T Snelle beoordeling van de toekomstwaarde op het onderdeel adaptief vermogen. Volledig benutten: specifieke informatie of specifieke kennis van technische installaties vereist. 35

36 TO E KO M S T WA A R D E? 36

37 F I N A N C I E E L R E N D E M E N T 37

38 F I N A N C I E E L R E N D E M E N T 38

39 C O N C LU S I E Introductie Methode Resultaten Instrument Conclusie 39

40 C O N C LU S I E Inzicht toekomstwaarde vanuit adaptief vermogen Herbestemmingsdynamiek vs. gebruiksdynamiek Knelpunt technische installaties Knelpunt financiële perspectief 40

41 Office up to date Het ontwikkelen van een instrument om aan de hand van het adaptief vermogen de toekomstwaarde van kantoorgebouwen te bepalen