CPO Amstelstraat kaderstelling agendapunt : bijlage nr. : 286

Transcriptie

1 Raadsvoorstel CPO Amstelstraat kaderstelling agendapunt : bijlage nr. : 286 Raadsvergadering: Commissie: Portefeuillehouder: mw. A.J.A. van de Ven Samenvatting - bestuurlijke presentatie Het college van burgemeester en wethouders heeft op 11 oktober 2011 de startnotitie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap / Amstelstraat vastgesteld. Het resultaat moet zijn een voorstel hoe de gemeente CPO wil stimuleren, kaders voor de CPO-ontwikkeling van de locatie Amstelstraat en een voorstel voor andere mogelijke gemeentelijke locaties die op termijn voor CPO beschikbaar gesteld gaan worden. Tijdens een themabijeenkomst op 24 oktober 2011 zijn raadsleden over CPO geïnformeerd. Bureau Kuub is ingehuurd om de gemeente te adviseren. Met de adviesgroep van omwonenden van de locatie Amstelstraat heeft participatie-overleg plaats gevonden. Voorliggend raadsvoorstel gaat over de doelgroep en de ruimtelijke en financiële kaders (grondexploitatie) voor het CPO-project Amstelstraat. De gemeenteraad zal ook een voorstel voorgelegd krijgen om de verordening voor de starterslening op onderdelen aan te passen, onder meer om dit instrument voor CPO in te kunnen zetten.

2 2 Raadsbesluit Nr. De raad van de gemeente Alkmaar; gelet op het voorstel van burgemeester en wethouders, bijlage nr. 286; gelet op het advies van de Algemene raadscommissie; b e s l u i t : 1. de functie wonen planologisch mogelijk te maken in het plangebied aan de Amstelstraat zoals aangegeven in bijlage 1 (tekening CPO Amstelstraat 29 maart 2012 ) waarbij de volgende planologische voorwaarden van toepassing zullen zijn: - woningen mogen alleen gebouwd worden binnen het daarvoor aangegeven deel van het plangebied; - binnen dit gebied zijn maximaal 14 woningen toegestaan; - het bebouwingspercentage van het te bebouwen gebied bedraagt maximaal 50%; - alle woningen dienen in de vorm van grondgebonden eengezinswoning te worden gerealiseerd; - de nokhoogte bedraagt maximaal 9 meter, de goothoogte maximaal 6 meter; 2. als voor de omgevingsvergunning de procedure voor het afwijken van het bestemmingsplan moet worden gevoerd (zgn. projectbesluit), de planologische voorwaarden als gesteld onder 1. te beschouwen als ruimtelijk kader voor het project; 3. de deelnemersplaatsen in het project uitsluitend toe te wijzen aan startende huishoudens op de koopwoningmarkt met een verzamelinkomen tot maximaal , gelijk te verdelen over de inkomenscategorieën 1 (verzamelinkomen tot ) en 2 (verzamelinkomen tot ) zoals gedefinieerd in de Regionale Woonvisie Noord-Kennemerland en de Nota Grondprijzen 2012; 4. in afwijking van de Nota Grondprijzen 2012 aan ieder van de deelnemers een grondprijs te berekenen op basis van het aantal vierkante meters van de individuele kavel die zij zullen afnemen, waarbij ieder dezelfde prijs per vierkante meter betaalt en de totale grondopbrengst hetzelfde is als wanneer voor de woningen in categorie 1 de Nota grondprijzen 2012 en woningen in categorie 2 de Nota Grondprijzen 2011 zou worden gehanteerd; 5. de grondexploitatie Amstelstraat CPO vast te stellen; 6. een krediet beschikbaar te stellen van ,-- voor de werkzaamheden en planontwikkelingskosten zoals genoemd in de grondexploitatie ; 7. het onder besluit 6. genoemde krediet ad ,-- ten laste te brengen van programma 12 Ruimtelijke Ordening en Wonen; 8. de nadere uitwerking en uitvoering van deze voorstellen over te laten aan burgemeester en wethouders. Alkmaar, De raad voornoemd, P.M. Bruinooge, voorzitter. drs. A.P.A. Koolen, griffier.

3 3 bijlage nr. : 286 Voorstel van burgemeester en wethouders Vraagstelling - probleemstelling Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) houdt in dat een aantal particulieren met elkaar voor eigen rekening en risico een woningbouwplan voor eigen gebruik ontwikkelt en realiseert. De gemeente wil vraaggericht bouwen stimuleren. Daarom wil het college B&W het CPO een kans geven in Alkmaar. B&W hebben 11 oktober 2011 de startnotitie CPO/Amstelstraat vastgesteld. De eerste fase eindigt met besluitvorming door de gemeenteraad over de kaderstelling. Dat punt is nu aangebroken. Indien de gemeenteraad instemt, zullen de werving van belangstellenden en het planologisch traject worden voorbereid. Het voorstel aan de gemeenteraad is om de locatie Amstelstraat (bijlage 1) planologisch geschikt te maken voor wonen middels CPO, een doelgroep aan te wijzen inclusief manier van toewijzen, de starterslening voor CPO-projecten aan te passen, op deze locatie af te wijken van de Nota Grondprijzen en financiële maatregelen te nemen voor zover daarin niet op een andere manier kan worden voorzien. Aangezien er sprake is van investering van grondopbrengsten (uit de grondverkoop) in het bouw- en woonrijp maken van het plangebied en in planontwikkelingskosten wordt ook een grondexploitatie ter vaststelling aan de raad aangeboden. Over de starterslening wordt een apart voorstel aan de gemeenteraad voorgelegd; de overige onderdelen worden in dit voorstel behandeld. Ook wordt hier ingegaan op de vraag of er nog meer gemeentelijke locaties geschikt zijn voor (her)ontwikkeling in CPO. De ruimtelijke en financiële randvoorwaarden voor het project Amstelstraat zijn toegesneden op CPO. Als dit project niet lukt, zal het college terugkomen bij de gemeenteraad met een voorstel voor een ander plan met daarbij passende randvoorwaarden. Afwegingsproces - alternatieven 1. Afbakening CPO CPO is een vlag die uiteenlopende lading dekt. De kern is dat de deelnemers aan een CPO-project in gezamenlijkheid met de andere deelnemers hun woning naar wens ontwikkelen en realiseren (voor eigen rekening en risico). Zij bundelen zich juridisch in een vereniging, die opdracht verstrekt aan partijen ten behoeve van de planontwikkeling van de woningen. Iedere deelnemer is dus lid van de vereniging. Als het verkavelingplan gereed is, worden de kavels individueel aan de deelnemers verkocht. De vereniging selecteert gezamenlijk één aannemer, waarmee vervolgens per deelnemer een individuele aannemingsovereenkomst wordt aangegaan. 2. Het proces Eind oktober 2011 heeft een voorlichtingsbijeenkomst over CPO voor gemeenteraadsleden plaats gevonden. De volgende stap was een buurtinformatieavond, daarna 3 bijeenkomsten participatie-overleg met de adviesgroep vanuit omwonenden. Het uitgebrachte advies en de verslagen zijn als bijlagen 2 en 3 meegestuurd. Het advies wordt behandeld onder de punten 4 (locatie) en 5 (ruimtelijke voorwaarden). Het ervaren bureau Kuub is ingehuurd om de gemeente te helpen om CPO te ontdekken en te organiseren. De gemeente heeft een website opgezet, een pagina op Facebook geopend en advertenties in de krant gezet om mensen op te roepen mee te praten in de voorbereiding naar besluitvorming. De website is goed bezocht, het aantal meepraters op Facebook is beperkt gebleven.

4 4 Te weinig in ieder geval om stevige conclusies over CPO en de gewenste vorm van het project Amstelstraat aan te kunnen verbinden. Op dit moment is niet duidelijk hoe groot de markt voor deze aanpak in Alkmaar is. 3. CPO en de rol van de gemeente De gemeente hoeft geen speciale rol te spelen in een CPO-project. Een groep particulieren kan een stuk grond of een pand kopen en daarvoor met elkaar en onder deskundige begeleiding een plan maken en realiseren. De rol van de gemeente is dan beperkt tot vergunningverlening. Een verdergaande rol is dat een gemeente het instrument starterslening inzet om CPO voor mensen met een lager inkomen mogelijk te maken. De regeling moet daarvoor worden aangepast. Dit wordt in een apart raadsvoorstel behandeld. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente grond beschikbaar stelt. In het kader van de bezuinigingen worden thans alle gemeentelijke locaties op hun mogelijkheden tegen het licht gehouden. Het is te vroeg om uitspraken te kunnen doen welke locaties geschikt zijn voor CPO omdat veel locaties voor CPO maar ook voor veel andere, zeer uiteenlopende bestemmingen gebruikt kunnen worden. Ten tijde van de behandeling van dit raadsvoorstel is hierover misschien meer bekend. Tenslotte de gemeente als financiële buffer voor uiteenlopende situaties. Het is mogelijk dat aan het begin niet alle woningen zijn verkocht maar wel voldoende om te kunnen beginnen. Wachten tot de laatste is verkocht met als risico dat de eerste kopers alweer afhaken? Wie stapt in als opdrachtgever voor die laatste woningen, met de bedoeling dat tijdens de planontwikkeling alsnog kopers aanhaken en de gemaakte kosten vergoeden? Of als een aantal mensen met elkaar een plan gaat maken en iemand stapt na een tijdje uit. Dan moet de groep worden aangevuld met een ander die de gemaakte kosten overneemt. Als die niet gelijk klaar staat of helemaal niet komt, wie draagt dan voor die deelnemersplaats de kosten zodat het proces wel verder kan? Een derde situatie is die van mensen die de kosten van planontwikkeling niet uit eigen zak kunnen voorschieten. De kosten worden vanaf het begin gemaakt, de hypotheek komt pas vrij al de vergunning om te bouwen is afgegeven. De vraag is of adviseurs onder die voorwaarde in het project willen stappen. Als er op voorhand een goede oplossing voor deze financiële risico s ligt, biedt dat zekerheid en vergroot de kans dat men wil instappen in een project. Rijksoverheid en provincie willen CPO stimuleren en de drempel verlagen. De provincie stelt daarvoor subsidie beschikbaar: voor het opstellen van een projectplan en een lening van per woning voor planontwikkeling. Dat geld is niet voldoende om alle kosten voor planontwikkeling te dekken. Dan is een partij nodig die bereid is garant te staan of de kosten voor te schieten. De gemeente kan zo n partij zijn, maar ook bijvoorbeeld een bank of woningcorporatie. Gezien de overwegend faciliterende rol van de gemeente bij woningbouwprojecten, wordt niet voorgesteld dat de gemeente structureel in deze risicodragende rollen stapt. Een mogelijke financiële rol voor de gemeente bij CPO-Amstelstraat komt verderop terug bij de bespreking van de locatie Amstelstraat. 4. Locatie Amstelstraat Aan de Amstelstraat waren twee scholen gevestigd. De Rein Abrahamse is inmiddels vertrokken, het gebouw gesloopt. De huidige Prinsenhof 2 blijft aan de Amstelstraat. Na de zomer van 2013 zal het huidige schoolgebouw worden gesloopt zodra de naastgelegen nieuwbouw in gebruik is genomen. De nieuwe VSO-school (Helioskoop, onderdeel van Heliomare) is dan in aanbouw.

5 5 De nieuwe schoolgebouwen komen niet precies op dezelfde plaats terug, waardoor in de zuidwestelijke hoek van de scholenstrook ruimte is ontstaan voor kleinschalige woningbouw. Eerst was er sprake van zorgwoningen, later heeft de betreffende zorgorganisatie dat verzoek ingetrokken. Het huidige college ziet hier een kans voor CPO. Planologisch is een woningbouwproject nu niet mogelijk. De huidige bestemming is openbare of bijzondere bebouwing. Dat is gericht op de scholen. De functie moet worden veranderd naar wonen. Het huidige bestemmingsplan Oudorp moet worden geactualiseerd. Indien de raad positief over deze functiewijziging besluit, kan die worden ingepast in de lopende procedure voor actualisatie. Volgens planning ligt het ontwerpbestemmingsplan in het najaar van 2012 ter visie en kan men zienswijzen indienen. Daar wordt het dan in opgenomen. Vaststelling volgt waarschijnlijk in het eerste kwartaal van Dan is er planologische zekerheid dat woningbouw op deze locatie daadwerkelijk mogelijk is. Als de procedures voor actualisatie en locatie Amstelstraat straks toch niet goed op elkaar blijken te passen, worden de ruimtelijke kaders gebruikt als toetsingskader voor een projectbesluit. De adviesgroep van omwonenden schrijft in haar advies dat zij woningbouw accepteren onder een aantal randvoorwaarden. Het plangebied is afgebeeld in bijlage 1. De begrenzing van het plangebied komt overeen met de wens van de adviesgroep. Zij hechten groot belang aan het behoud van de openbare groene oever in eigendom en beheer bij de gemeente. 5. Ruimtelijke voorwaarden locatie Amstelstraat Het uitgangspunt van CPO is dat het de keuzes en verantwoordelijkheden legt bij de deelnemers aan het project. Voorgesteld wordt om de verkaveling van het plangebied over te laten aan die deelnemers. De adviesgroep pleit voor een beperking van die vrijheid omdat zij willen voorkomen dat het zicht vanuit de Amstelstraat bepaald wordt door een rommelig en storend beeld van een wirwar aan erfscheidingen. Tussen de Amstelstraat en de erfscheidingen ligt nog de beeldbepalende groene oeverstrook waardoor de uitstraling van achterliggende bouwwerken beperkt wordt. Voorgesteld wordt om dit niet planologisch te regelen maar aan het overleg tussen de CPO-deelnemers en omwonenden over te laten. Wel wordt voorgesteld om het aantal woningen aan een maximum te binden en de hoogte te beperken tot 3 bouwlagen. Daar is 9 meter voor nodig. De adviesgroep kan zich hier in vinden. Gezien de grote diversiteit aan daken in de buurt is er vanuit de gemeentelijke vakdiscipline geen aanleiding om een kap voor te schrijven. De adviesgroep wil dat juist wel, liefst dat de kap direct boven de begane grond begint. Dat verkleint de massaliteit van de woningbouw. Voorgesteld wordt om de voorkeur van de adviesgroep voor een kap over te nemen, maar dan met een goothoogte op maximaal 6 meter. Binnen het CPO-project is variatie in goothoogte wel mogelijk maar niet verplicht. In de huidige markt bestaat een overschot aan appartementen en een tekort aan goedkope eengezinswoningen. Voorgesteld wordt om op deze locatie alleen grondgebonden eengezinswoningen toe te staan. De adviesgroep vindt het geen goed idee als CPO op deze locatie welstandelijk de vrije hand krijgt en pleit voor reguliere welstandstoetsing. Voorgesteld wordt om dat advies over te nemen. 6. Doelgroep en toewijzing Starters op de koopwoningmarkt hebben het tegenwoordig moeilijk om een eigen huis te kopen. Het college B&W wil de kansen van starters vergroten. Binnen het CPO maken mensen zelf hun keuzes waardoor de deelnemers tot een optimale afstemming tussen financiële mogelijkheden en gewenste kwaliteit kunnen komen. Voorgesteld wordt om tot dit project alleen starters op de koopwoningmarkt met een inkomen tot maximaal toe te laten.

6 6 Gelijk te verdelen over de inkomenscategorieën 1 (tot ) en 2 ( tot ) zoals gedefinieerd in de tabel inkomen in relatie tot woningprijs Regionale Woonvisie Noord-Kennemerland en Nota Grondprijzen Toewijzing zal gebeuren op basis van loting. De gemeente is verantwoordelijk voor de werving en moet men zich bij de gemeente inschrijven. Het kan gebeuren dat er onvoldoende aanmeldingen komen van mensen die voldoen aan de criteria. Voorgesteld wordt om aan B&W over te laten hoe hier dan mee om te gaan. De keuze voor deze doelgroepen betekent dat de grondopbrengst ruw geschat 2 ton lager is dan wanneer de gemeente zoals gebruikelijk 70% in de vrije sector had geplaatst en dat als vrije kavels had weten te verkopen. Meer over de grondprijs en opbrengst hierna. 7. Financiële voorwaarden locatie Amstelstraat Het grondprijsbeleid kent een vaste grondprijs voor woningen in categorie 1 ( ) en sinds dit jaar een percentageprijs voor categorie 2 (25% van de getaxeerde vrij op naam prijs). Wie in een CPO-proces stapt, moet vooraf weten wat de grond gaat kosten omdat hij anders niet weet wat hij over heeft voor het woningontwerp. De VON-prijs is pas na aanbesteding bekend. Dat is voor dit doel te laat. Een goed alternatief is om terug te vallen op de vaste grondprijs voor categorie 2 die in 2011 van toepassing was. De grondprijs is sinds die tijd niet gestegen. De grondprijs voor categorie 2 komt dan op De beide prijzen van en gelden in het grondprijsbeleid ongeacht de oppervlakte en ligging van de kavel. Als straks 2 groepen deelnemers in het project stappen, waarbij de ene groep een grondprijs van gaat betalen en de ander , moeten zij met elkaar oplossen hoe zij met dat prijsverschil omgaan. Omdat het verschil tussen beide prijzen voor deze doelgroep aanzienlijk is, wordt voorgesteld om fijnmaziger te werk te gaan en gebruik te maken van een voor ieder gelijke prijs per vierkante meter. Wie wat meer te besteden heeft, kan kiezen voor wat meer grond of dat in de woning stoppen. De totale grondopbrengst voor de gemeente verandert er niet door. Voorgesteld wordt om deze prijs per vierkante meter te bepalen door de grondprijs conform de Nota grondprijzen van 7 woningen in categorie 1 en 7 woningen in categorie 2 bij elkaar op te tellen en dat bedrag te delen door het totaal van de uitgeefbare grond. Bij de thans bekende gegevens zou dat leiden tot de volgende berekening: Totale grondopbrengst bij 14 woningen, waarvan 7 in categorie 1 en 7 in categorie 2: 7 x x Totale oppervlakte perceel ongeveer 31 x 82 meter (nog exact in te meten) Benodigd oppervlakte perceel voor parkeerplaatsen, stoep, achterpad en wat groen. Inschatting op basis van kengetallen want de verkaveling is nog niet bekend. Redelijkerwijs binnen 600m2 goed op te lossen. Dat is daarom het maximale oppervlakte dat de gemeente voor zijn rekening als openbare ruimte aanlegt. Te verkopen grondoppervlakte Prijs per vierkante meter te verkopen grond: / 1950 m Circa m2 600 m2 Circa1.950 m2 196 / m2 Deze werkwijze leidt tot een iets hogere grondprijs voor categorie 1 ten gunste van categorie 2. Een aardige middenwoning in categorie 1 heeft een beukmaat van 5.40 meter en een kaveldiepte van een meter of 20. Bij elkaar circa 110 m2. Dat komt op een grondprijs van ongeveer Dat is meer dan de standaard van de Nota Grondprijzen 2012.

7 7 Daar staat tegenover dat huishoudens in categorie 1 gebruik kunnen maken van de starterslening waardoor zij wat meer kunnen investeren en daarover 3 jaar lang geen rente en aflossing hoeven te betalen. Zie het voorstel voor de aanpassing van de starterslening actualisering regeling starterslening per 1 augustus Er zal in de koopovereenkomsten met de deelnemers een anti-speculatiebeding en een verplichting tot zelfbewoning worden opgenomen. 8. Grondexploitatie De grond is in eigendom van de gemeente en wordt bouwrijp geleverd aan de deelnemers van het CPOproject. De geraamde kosten en opbrengsten zijn opgenomen in bijgaande grondexploitatie en toelichting (bijlage 4). Op basis van de gehanteerde uitgangspunten en de thans bekende gegevens wordt een positief resultaat van circa verwacht en is er dus sprake van een winstgevende grondexploitatie. De grondexploitatie, alsmede het daarop gebaseerde krediet dient door de gemeenteraad vastgesteld te worden. De grondexploitatie Amstelstraat CPO en de toelichting op de grondexploitatie zijn als bijlage aan dit raadsvoorstel gevoegd. Het krediet wordt gedekt uit de door de CPO-deelnemers te betalen exploitatiebijdrage en de grondverkoop. 9. Risico s en de rol van de gemeente De locatie Amstelstraat is een gemeentelijk initiatief op gemeentegrond. Dat is aanleiding om af te stappen van het uitgangspunt dat de gemeente geen rol speelt als het gaat om het dragen en/of overnemen van financiële risico s. De planvormingfase per woning kost circa per woning. Dit bedrag zal de koper met inkomen in categorie 1 en 2 normaal gesproken niet hebben. Er moet bij 14 woningen dus rond voorgefinancierd worden. Een deel kan uit provinciale subsidie komen. Dat zal maximaal bedragen. Door in een bouwteam te gaan werken kan een deel van het bedrag ondergebracht worden bij adviseurs die pas betaald krijgen nadat de hypotheek is vrijgegeven. Dat zal voor circa moeten gebeuren. Dan resteert een gat van De grondexploitatie gaat er vanuit dat de gemeente deze voorbereidingskosten voor haar rekening neemt en achteraf (bij grondafname) in rekening brengt bij de deelnemers middels een kostendekkende exploitatiebijdrage. Op dit moment probeert de gemeente wel een partij te vinden die deze voorbereidingskosten voor haar rekening neemt; het gesprek is gaande maar nog niet afgerond. Als een andere partij deze voorbereidingskosten voor haar rekening neemt, dan zal t.z.t. een gewijzigde grondexploitatie worden voorgelegd. Omdat deze wijziging gevolgen heeft voor zowel de kostenkant (voorbereidingskosten minus ) als de opbrengstenkant (exploitatiebijdrage minus ) heeft een en ander geen gevolgen voor het geraamde exploitatieresultaat. Het maximale financieel risico voor de gemeente is dat het plan helemaal klaar is en alle voorbereidingskosten daarvoor zijn gemaakt, maar van de bouw wordt afgezien. Dat kan worden opgevangen door een combinatie van een boetebepaling voor wie uitstapt uit het project en uitgifte van de locatie voor een nieuw woningbouwproject met een woningprogramma met minder goedkope woningen en meer in de vrije sector. Dat levert een hogere grondopbrengst op. De gemeente loopt ook risico met voorbereidingskosten voor de woningen die aan het begin van de planontwikkeling nog niet zijn verkocht. Zolang er nog geen deelnemer is, draagt de gemeente deze kosten. Er komt echter een moment dat er beslissingen moeten worden genomen waarbij de wensen van individuele partijen van belang zijn. Het is dan de vraag of de gemeente nog verder in het proces meegaat of wacht tot er individuele partijen zich gaan aanmelden. Daar zal dan een beslissing over genomen moeten worden.

8 8 Als aan het einde van de planontwikkeling niet alle woningen zijn verkocht maar wel voldoende om de bouw van start te kunnen laten gaan, dan is er een partij nodig die de onverkochte woningen overneemt en deze voor eigen rekening en risico binnen het CPO project realiseert. Afhankelijk van het type onderneming zullen de woningen dan worden verkocht of verhuurd. De gemeente ontvangt dan de exploitatiebijdrage. Op dit moment is er nog geen contact met een bedrijf dat dit op zich wil nemen. In het vervolgtraject zal er gezocht worden naar een dergelijke partij (bijvoorbeeld aannemer, belegger of woningstichting). De gemeente zal deze rol niet op zich nemen. Als een dergelijke partij niet gevonden wordt, zal een deel van het project pas later gerealiseerd worden nadat de betreffende woningen ook verkocht zijn. Verdere besluitvorming door burgemeester en wethouders Het is voor de gemeente Alkmaar het eerste CPO-project. Het is nieuw en niet alles is nu te overzien. Met de voorgestelde besluiten stelt de gemeenteraad de hoofdlijnen van het project vast. Voorgesteld wordt om de verdere uitwerking en besluitvorming aan burgemeester en wethouders over te laten. Dat betreft dan in ieder geval de toewijzing (loting, wat te doen als er te weinig aanmeldingen zijn) en de definitieve vaststelling van de grondprijs. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Alkmaar, P.M. Bruinooge, burgemeester. dr. J.C.M. Cox, secretaris. Bijlagen 1. Plangebied (tekening CPO Amstelstraat 29 maart 2012 ) 2. Participatie-advies d.d. 12 april Verslagen participatie-overleg d.d. 21 februari, 8 maart en 29 maart Grondexploitatie Amstelstraat CPO en toelichting Collegevergadering : Sector : Stadsontwikkeling Steller : Godfried Sluijter