Wy stelle jo foar te besluten om: in 2015, 2016 en per jaar te reserveren voor het project Vierstromenland.

Transcriptie

1 Riedsútstel Ried : 16 april 2014 Status : Besluitvormend Eardere behandeling : Informerend d.d. 20 februari 2014 Opiniërend d.d. 6 maart 2014 Agindapunt : 6 Portefúljehâlder : J. Lammers Amtner : mw. W.J. Camfferman Taheakke : Bijlage 1 - Aanvullend memo bij advies Vierstromenland Op besjen : - Underwerp Problematiek Vierstromenland Surhuisterveen Foech ried/kolleezje: Raad is bevoegd aangaande de begroting. Wy stelle jo foar te besluten om: in 2015, 2016 en per jaar te reserveren voor het project Vierstromenland. Ynlieding Op 31 oktober 2013 heeft uw raad een voorstel besproken ter verbetering van de leefbaarheid van de wijk Vierstromenland in Surhuisterveen. Dit voorstel kwam voort uit het verzoek van uw raad tijdens de vergadering op 3 oktober Toen gaf uw raad aan dat er iets moest gebeuren aan de leefbaarheid in de wijk, ook al zou de gemeente daarvoor zelf in de buidel moeten tasten. Uw vraag aan het college was, wat dit de gemeente zou gaan kosten. Het college adviseerde vervolgens om het woonrijp maken van de Koarstmoas voor te financieren. Projectontwikkelaar Megahome had toegezegd de Feanbei woonrijp te gaan maken. De bewoners van de wijk gingen hier niet mee akkoord en wilden dat ook de Koarstmoas woonrijp gemaakt zou worden. Daar de ontwikkelaar hiertoe niet bereid bleek, en ook niet verplicht is, heeft het college de ontwikkelaar voorgesteld dat de gemeente deze werkzaamheden voorfinanciert, met terugbetaling bij toekomstige verkoop van kavels. Uw raad reageerde op 31 oktober 2013 terughoudend op dit voorstel en u vroeg hoe de financiële risico's die de gemeente zou lopen konden worden afgedekt. Deze vraag bleek zeer actueel. Executieveiling 12 december 2013 Nog voordat over het stellen van zekerheden met de ontwikkelaar gesproken kon worden, werd op 2 november bekend dat door middel van een executieveiling ruim 200 kavels van Megahome gelegen in de provincies Overijssel en Fryslân geveild zouden worden. 17 van deze kavels lagen in het plan Vierstromenland in Surhuisterveen. De veiling werd gehouden op 12 december Het college heeft meegedaan aan deze veiling en op voorhand is een maximum uit te brengen bod vastgesteld. Hierbij is met de volgende punten rekening gehouden: 1) het plan valt binnen de grondexploitatie in complex Vierhuisterweg. In dit complex zit geen financiële ruimte. De afgelopen jaren is op dit complex al meerdere malen een verlies genomen. Het bod kon en mocht daarom geen groot financieel risico met zich meebrengen. 2) gezien de kennelijk slechte financiële positie van de ontwikkelaar moet ervan worden uitgegaan dat de bijdrage die de gemeente nog heeft te ontvangen t.b.v. de aanleg van de rotonde en de exploitatie, (geheel of gedeeltelijk) oninbaar is.

2 Side : 2 3) de gemeente zal het woonrijp maken van de wijk voor eigen rekening gaan uitvoeren. Op deze manier heeft de gemeente geen zekerheden van de ontwikkelaar meer nodig, omdat de kosten via de kaveluitgifte terugverdiend kunnen worden. Naar de mening van het college werden er op deze manier geen onverantwoorde risico's genomen met het uitbrengen van een bod op de kavels. Een ander aspect dat mee heeft gewogen is de ligging van de te veilen kavels. Van de 17 kavels liggen er 6 aan de straten die nu al deels bewoond zijn (Feanbei en Koarstmoas). 9 kavels liggen aan de Boskbei, waar nog geen woningen gebouwd zijn. De afronding van de Feanbei en Koarstmoas, waar de bewoners het meest bij gebaat zijn, zou met deze aankoop dus slechts in beperkte mate beïnvloed kunnen worden. In deze beide straten heeft de ontwikkelaar na de veiling nog steeds 13 kavels over. De gemeente had meer belang bij de kavels gehad als alle 17 kavels aan de Feanbei en Koarstmoas hadden gelegen. Bij de veiling is het hoogste bod uitgebracht door Bouwbedrijf U. Veenstra uit Harkema. Het college is blij dat een lokale bouwer nu partij is in het plan Vierstromenland en heeft er alle vertrouwen in dat de activiteiten van dit bouwbedrijf een positieve impuls geven aan de wijk. Onderhoudstoestand wijk Ondanks diverse pogingen om opnieuw met de Megahome om tafel te gaan, is dit niet gelukt. Pas op 10 januari jl. is er telefonisch contact geweest met onze contactpersoon bij Megahome. Hierbij werd al snel duidelijk dat de houding van Megahome is gewijzigd. Er werd aangeven dat het woonrijp maken van de Feanbei voorlopig niet meer aan de orde kan zijn en dat Megahome geen behoefte heeft om met de gemeente Achtkarspelen om tafel te gaan. Hier zou het bedrijf ook geen tijd voor hebben aangezien de afwikkeling van de veiling en een aantal rechtszaken alle tijd en aandacht vragen. In december is door Megahome nog enig onderhoud aan de wijk uitgevoerd. Deze werkzaamheden zijn echter niet afgerond. Ook zouden enkele extra lantaarnpalen worden geplaatst. Van de lantaarnpalen gaf de ontwikkelaar aan dat deze in bestelling zijn en binnenkort geplaatst worden. In januari zijn wederom enkele werkzaamheden uitgevoerd, maar de wijk voldoet nog niet aan de normen die de gemeente Achtkarspelen aan een woonwijk in aanbouw (bouwrijpe staat) stelt. Megahome is formeel in gebreke gesteld en heeft nog 8 dagen de tijd gekregen om de knelpunten op te lossen. Mocht dit niet gebeuren dan zullen de werkzaamheden door de gemeente worden uitgevoerd, en de kosten bij Megahome in rekening worden gebracht. Positie Bouwbedrijf U. Veenstra Nadat bekend werd dat bouwbedrijf U. Veenstra het hoogste bod had uitgebracht, is een afspraak met dit bedrijf gemaakt. Er is gesproken over de mogelijkheden in het plan. Het destijds opgestelde beeldkwaliteitsplan en de voorschriften uit het bestemmingsplan gelden uiteraard ook voor dit bouwbedrijf. Hierdoor zullen de door Bouwbedrijf U. Veenstra te bouwen woningen wat uiterlijke vormgeving betreft passen bij de reeds bestaande bebouwing.

3 Side : 3 Het bouwbedrijf is door de aankoop van de kavels geen partij geworden in het contract tussen de gemeente en de ontwikkelaar en kan daarom niet betrokken worden bij het vraagstuk over het woonrijp maken. Megahome is nog steeds de partij die contractueel gezien de wijk, nadat de 1e fase is volgebouwd, woonrijp dient te maken. Contact met de bewoners Naast contact per en contact door de rayonbeheerder in de wijk met de bewoners over de herstel/onderhoudswerkzaamheden, heeft wethouder Lammers op 20 januari een gesprek gehad met het bewonersforum. De bewoners zijn opnieuw teleurgesteld, ook door het naar hun mening te lage bod dat de gemeente heeft uitgebracht. De wethouder heeft toegelicht dat de gemeente in dit bod een aantal risico's heeft meegewogen. De bewoners geven aan gefrustreerd te zijn. Na 7 jaar hadden zij gehoopt dat hun straten definitief ingericht zouden gaan worden en opnieuw is het nu onzeker wanneer dit zal gaan gebeuren. De overlast die zij ervaren, blijft. Zij hebben het college gevraagd om een visie op de afronding van de wijk. Wat kunnen zij binnen een afzienbare termijn verwachten. Pas dan zullen zij het gevoel krijgen dat de gemeente achter de wijk en haar bewoners staat, want zo ervaren de bewoners het op dit moment niet. De gemeente heeft in hun ogen onvoldoende gedaan voor de wijk. Te berikken effekt Bewoners zicht bieden op een woonrijpe leefomgeving door het opnemen van een reservering voor woonrijp maken van de wijk in de begroting. Arguminten 1.1 de gemeente moet zich voorbereiden op een 'worst case scenario'. We kunnen niet in de toekomst kijken en dat is precies wat de bewoners frustreert. Zolang Megahome partij is, hebben we te maken met de overeenkomst en zijn de wegen niet in eigendom van de gemeente. Megahome is de partij die de wegen moet onderhouden en woonrijp dient te maken. Hoe lang Megahome nog partij is, valt niet te zeggen. Het feit dat de bank via een executieveiling kavels verkoopt, zal niet zonder gevolgen blijven. Bij alle ontwikkellocaties van Megahome komen andere spelers in beeld en de kans dat Megahome zelf nog kavels verkoopt wordt kleiner. Hoe lang houdt het bedrijf dit vol? De gemeente zal zich moeten voorbereiden op het scenario dat Megahome failliet gaat. Dan zullen alle bezittingen, inclusief de gronden in Surhuisterveen, door een curator te gelde worden gemaakt om de schuldeisers te kunnen voldoen. De curator zal ook van de wegen af willen en zal zich tot de gemeente wenden. De gemeente zal trachten hierbij een compensatie te vinden voor het woonrijp maken van de wegen en het aanleggen van water en groen. Hoe dit financieel uit gaat pakken, is moeilijk in te schatten. In het 'worst case scenario eindigt de gemeente met het openbaar gebied in de wijk en zijn alle kavels in handen van andere partijen. Dat dit scenario zich voor zal doen is niet waarschijnlijk, maar het geeft een beeld van wat er zou kunnen gebeuren. Als de wegen eenmaal eigendom zijn van de gemeente zal verwacht worden dat de gemeente de wegen woonrijp maakt.

4 Side : 4 In de praktijk wordt dat nu al verwacht door de bewoners (ook al is dat contractueel gezien de taak van de ontwikkelaar) en uw raad heeft aangegeven na te willen denken over een financiële bijdrage om dit te realiseren. Een globale raming van de totale kosten voor het woonrijp maken en inrichten met groen en speelvoorzieningen van de 1e fase van de wijk Vierstromenland bedraagt: Feanbei Koarstmoas Boskbei Aanleg groenvoorzieningen/speelvoorzieningen Onvoorzien Totaal Om de bewoners zicht te geven op het woonrijp maken van hun wijk, kunnen er in 2015, 2016 en 2017 reserveringen worden getroffen van per jaar. In 2017 zijn er dan voldoende middelen om het werk uit te kunnen voeren. Zoals aangegeven hoeft er niet te worden uitgegaan van het 'worst case' scenario. Bij een faillissement liggen er immers ook voor de gemeente kansen om een aantal kavels in eigendom te krijgen en daarmee mogelijk een deel van de kosten terug te verdienen. Daarom adviseert het college een reservering van 50% van genoemd bedrag, derhalve ,- per jaar, gedurende drie jaar te reserveren. Al naar gelang een en ander zich ontwikkelt, kan dit bedrag worden bijgesteld. 1.2 schadepost vanwege bouwverkeer Naast genoemd bedrag zal er rekening gehouden moeten worden met een risico op schade aan de infrastructuur. Het is niet waarschijnlijk dat de wijk in 2017 volledig volgebouwd is, dus er zal dan nog steeds bouwverkeer door de wijk komen. Dit risico wordt geraamd op ,-. Te reserveren ,- per jaar gedurende 3 jaar. 1.3 reservering opnemen in het weerstandsvermogen De gemeente dient in haar begroting rekening te houden met mogelijke risico's en dat is in dit geval een faillissement van Megahome. Daarom acht het college het raadzaam om genoemde te reserveren in het weerstandsvermogen, waarbij dit geld pas vrijgemaakt kan worden als dit daadwerkelijk noodzakelijk is. 1.4 geen reservering voor toekomstig onderhoud nodig Voor het toekomstig onderhoud van de wijk is bij de reeds verkochte kavels een bijdrage van ca. 10,-/m2 ontvangen. Bij faillissement zal de gemeente voor de resterende kavels deze bijdrage mislopen, maar de reeds ontvangen bijdrage moet voldoende zijn om de eerste 10 jaar geen extra reservering te hoeven opnemen.

5 Side : het voorstel geeft de bewoners zekerheid dat er binnen een afzienbare termijn middelen gereserveerd zijn om hun wijk woonrijp te maken Dit voorstel is een antwoord op de door de raad gestelde vraag om aan te geven wat het de gemeente zou gaan kosten om een eind te maken aan de bouwrijpe situatie van de wijk. Genoemde kosten horen bij Megahome thuis. Daarom zijn deze niet eerder meegenomen in de gemeentelijke begroting. 1.6 de komende jaren worden bouwactiviteiten verwacht Bouwbedrijf U. Veenstra zal de kavels op korte termijn te koop aanbieden. Het bedrijf verwacht ca. 5 kavels per jaar te verkopen. Dat brengt met zich mee dat de komende jaren weer bouwactiviteit in de wijk verwacht kan worden. Het is niet logisch om tegelijkertijd de wijk woonrijp te gaan maken, gezien het risico op schade aan de wegen. Al eerder gaf het college aan dat woonrijp maken van een wijk waar nog zoveel woningen gebouwd moeten worden, niet voor de hand ligt. Daarom is in dit advies 2107 als uitgangspunt genomen. 1.7 flexibiliteit Het voorstel omvat flexibiliteit om in te springen op ontwikkelingen die op dit moment nog niet te voorzien zijn. Aan de andere kant wordt door middel van een reservering in het weerstandsvermogen rekening gehouden met een mogelijke kostenpost voor de gemeente Achtkarspelen en geeft daarmee zekerheid voor de bewoners dat er geld beschikbaar is op het moment dat woonrijp maken aan de orde is. 1.8 onderhoud tot 2017 Voor het onderhoud van de bouwrijpe wegen is en blijft Megahome de aansprakelijke partij. Hierop zal het college de ontwikkelaar blijven wijzen. Het kost vaak veel moeite om de onderhoudsploeg van Megahome werkzaamheden te laten uitvoeren, en dan wordt het werk ook nog onder de maat uitgevoerd. Na Megahome te hebben gewezen op de nalatigheid betreffende het onderhoud, zal de gemeente de werkzaamheden zelf uitvoeren en de kosten bij Megahome in rekening brengen. Daarbij is van belang dat de bewoners zich realiseren, dat de gemeente op dit moment het onderhoud niet volledig kan overnemen en hier niet aansprakelijk voor is. Kanttekenings 1.1 bijdrage Megahome in verband met verkoop kavels aan bouwbedrijf U. Veenstra De gemeente maakt aanspraak op een bijdrage van Megahome in verband met de verkoop van de 17 kavels. Dit betreft een bedrag van ca ,-. Er is een traject gestart om de rechten van de gemeente op de inkomsten uit Vierstromenland juridisch zeker te stellen. Dit bedrag is bestemd voor aflossing aanleg van de rotonde en toekomstig onderhoud van de infrastructuur.

6 Side : contact met Mega Er is op dit moment geen sprake van faillissement van Megahome. Het is denkbaar dat de gemeente nog lange tijd met deze ontwikkelaar te maken heeft. De gemeente blijft daarom inzetten op nakomen van de overeenkomst en op nakoming van Megahome van de toezegging om de Feanbei in 2014 woonrijp te maken. Ook over oplossingen voor de Koarstmoas zal het gesprek gezocht blijven worden. 1.3 ontbinden overeenkomst Mega Het ontbinden van de overeenkomst met Megahome is niet de oplossing van het probleem. De veronderstelling die dat de grond daarmee terug bij de gemeente zou komen, zoals wel beweerd wordt, is onjuist. De gemeente heeft de grond nooit in eigendom gehad. De gemeente heeft een belang bij in stand houden van de overeenkomst omdat daarin is opgenomen dat de gemeente een exploitatiebijdrage van ca. 10,- per verkochte m2 ontvangt (zie ook kanttekening 1.1). 1.4 is het zeker dat in 2017 woonrijp gemaakt? Het is niet mogelijk om op dit moment te besluiten dat de wijk uiterlijk in 2017 woonrijp wordt gemaakt. Doorvoor zijn er teveel onzekere factoren. In 2017 (of zoveel eerder als mogelijk) zal worden besloten of de gereserveerde middelen ingezet kunnen en moeten worden om de wijk woonrijp te maken. In de situatie dat Megahome nog eigenaar is van de wegen, zal toestemming van Megahome nodig zijn. 1.5 precedentwerking gemeentelijke locaties Het college wil bedrukken dat de situatie van de bewoners van Vierstromenland niet uniek is. Overal in het land stagneren bouwprojecten en wonen de bewoners van het eerste uur gedurende lange tijd in een wijk waarbij nog geen zicht is op afronding. Blitsaerd is een bekend voorbeeld in de omgeving, maar ook binnen Achtkarspelen zijn diverse straten/wijken die nog niet woonrijp zijn gemaakt omdat er nog woningen verkocht moeten worden, bijvoorbeeld: Straat/wijk Bouwrijp gemaakt Nog te bouwen Woonrijp maken woningen (ca.) Ried Buitenpost n.n.b Lutkepost n.n.b. Buitenpost Tuorrebout/ n.n.b. Twijzelerheide Vierstromenland n.n.b. Surhuisterveen Singel Harkema n.n.b.

7 Side : 7 Op meerdere plekken in de gemeente zijn er dus bewoners die in vergelijkbare omstandigheden wonen als de bewoners van Vierstromenland. Hoogstwaarschijnlijk zijn zij hier ook niet blij mee zijn, maar zij hebben zich (nog) niet met klachten bij de gemeente gemeld. Kennelijk is er begrip voor dat de bouw is gestagneerd in deze periode van economische crisis en wordt geaccepteerd dat dit een van de gevolgen daarvan is. Als de gemeente in 2017 in Vierstromenland de wijk woonrijp gaat maken, zal toch ook iets met bijvoorbeeld Lutkepost moeten gebeuren. Het kan niet zo zijn dat alleen wordt geluisterd naar bewoners die aan de bel trekken, maar bewoners die ook in deze situatie verkeren zullen gelijk behandeld moeten worden. Voor het woonrijpmaken van deze wijken zijn bedragen gereserveerd in de grondexploitatie. Voor eventuele schade die ontstaat door bouwverkeer niet. 1.6 inrichtingsplan groen Er dient nog een inrichtingsplan voor groen te worden opgesteld. Uitgangspunt zal een onderhoudsarme groeninrichting zijn. Finânsjes Aangezien het hier om incidentele middelen gaat (een periode van maximaal drie jaar), dient de dekking uit incidentele middelen te komen. De huidige begroting laat qua incidentele middelen in 2015 en 2017 een klein plusje zien (respectievelijk en ). Andere incidentele middelen zijn de bestaande reserves van de gemeente. Het is bekend dat deze weinig vet op de botten heeft. De financiële middelen zijn daarmee extreem schaars. Dit leidt ertoe dat er keuzes gemaakt moeten worden waar we de resterende middelen aan uit willen geven. Een situatie die ontstaan is door externe, in de huidige economie begrijpelijke omstandigheden, en waarin de gemeente formeel geen partij is, heeft daarmee een lage prioriteit. Het is dan ook vanuit financieel oogpunt onwenselijk om het gebied woonrijp te maken, of een financiële bijdrage daarin te leveren. Kommunikaasje Aan de bewoners is toegezegd dat aan de raad een voorstel wordt gedaan waarbij zij perspectief krijgen op een afgeronde woonwijk. Zij worden geïnformeerd wanneer dit voorstel door de raad besproken wordt. Buitenpost, 4 april 2014 het college van burgemeester en wethouders van Achtkarspelen, secretaris, mr. drs. E.H.C. van der Laan burgemeester, G. Gerbrandy

8 Riedsbeslút De raad van de gemeente Achtkarspelen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 4 april 2014, punt nr.: 6; Beslút: in te stemmen met het voorstel om in 2015, 2016 en per jaar te reserveren voor het project Vierstromenland. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Achtkarspelen van 16 april De griffier, De voorzitter, mr. R. van der Heide G. Gerbrandy