Meten is Weten. Leegstandsanalyse Plaspoelpolder. - december

Transcriptie

1 Meten is Weten Leegstandsanalyse Plaspoelpolder - december

2 Introductie Voor u ligt de vijfde editie van de tweejaarlijkse leegstandsanalyse van de Plaspoelpolder. Deze analyse geeft inzicht in de lokale vastgoedmarkt en toont, in statistiek en in kaartvorm, hoe en waar de leegstand zich in het kantoren- en bedrijventerrein De Plaspoelpolder voordoet. Wederom is deze editie tot stand gekomen met behulp van de gemeente Rijswijk en Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden. De Urbanisator neemt met ingang van 2016 afscheid van de Plaspoelpolder. De rol van de Urbanisator, het aanjagen en kickstarten van gebiedsontwikkeling, is uitgespeeld. In plaats daarvan evolueert de Urbanisator naar ImPPPuls Plaspoelpolder! Een nieuwe organisatie met herkenbare gezichten. Deze organisatie gaat zich meer richten op de community van de Plaspoelpolder(eigenaren en ondernemers). Uiteraard zal ImPPPuls de rol van de Urbanisator overnemen wat betreft het vertegenwoordigen van de eigenaren van de Plaspoelpolder. ImPPPuls is daarbij altijd beschikbaar voor vragen, initiatieven of suggesties. De Plaspoelpolder weer een stap verder brengen blijft de doelstelling, samen maken we de Plaspoelpolder! De leegstand stijgt tot ruim 25% In vergelijking met een half jaar geleden is de leegstand met bijna 4% gestegen. De totale leegstand is bijna m², dit is een vergelijkbare hoeveelheid zoals in Toen brachten wij met de eerste analyses de leegstand in kaart. Alle hens aan dek is een uitspraak toepasbaar op de Plaspoelpolder. Dit omdat we in drie jaar tijd van bijna 30% leegstand (2013) naar bijna 20% leegstand (begin 2015) naar ongeveer 25% leegstand anno 2016 zijn gegaan. Met name de leegstand in de categorieën structurele leegstand (langer dan drie jaar) beginnen grote vormen aan te nemen. De positieve ontwikkelingen van de laatste jaren hebben bijgedragen aan het positieve imago van de Plaspoelpolder maar de leegstand blijft groeien. Dat de leegstand dusdanig is gestegen is spijtig temeer omdat het gebied sterk in ontwikkeling is. Zo wordt er op gebiedsniveau breed sturing gegeven, wordt er door en met lokale gebruikers een community gebouwd en worden nieuwe ontwikkelingen gestimuleerd door nieuwbouw. Deze ontwikkelingen spelen, uiteraard naast een reeks andere initiatieven, een belangrijke rol binnen de Plaspoelpolder en voor diens gebruikers.

3 Twee voor twaalf De schommelingen in de leegstand zijn een teken aan de wand. De Plaspoelpolder gaat blijkbaar met twee stappen vooruit om vervolgens weer een stap terug te doen. Dit betekent dat we zeker nog stappen vooruit maken alleen minder snel dan gehoopt of verwacht. Hierbij blijft met name de A4-zone een moeilijk gebied. Ruim een derde van de leegstand concentreert zich in dit gebied. Dankzij actieve bemoeienis van de gemeente Rijswijk is er een lichtpuntje in dit gebied, zo is de voormalige TH-locatie gesloopt. Hiermee is m² ongebruikte kantoor oppervlak uit de markt gehaald. Daarbij viel een ander initiatief in het water (H.E.L. shooter) wat weer een grote hoeveelheid vierkante meters meebracht. Maar, ondanks de waarschuwingen, met de juiste kaders vanuit de visie, een actieve community van Plaspoelpoldercollega s en de aantrekkende markt kan ook dit gebied met diverse ingrepen weer volop in gebruik worden genomen! Als dit op korte termijn niet transformeert vrezen wij voor een groot aantal kantoormeters dat alleen de sloop nog rest. Een gewaarschuwd mens telt voor twee. Wij blijven te allen tijde beschikbaar voor initiatieven, goede ideeën, kritiek of gewoon een kop koffie. Met vriendelijke groet, Bestuur Stichting ImPPPuls Bekijk het laatste nieuws op: Toelichting en verantwoording Deze leegstandsrapportage bestaat uit drie delen: een totaal analyse van Plaspoelpolder, en een twee tal deelgebied analyses van de A4-zone en het Havenkwartier. Elk onderdeel bestaat uit een leegstandskaart, ondersteund door facts & figures. De analyses zijn gebaseerd op actuele gegevens van Steenworp (november 2015), de gemeente Rijswijk en waar mogelijk geverifieerd door een eigen schouw. Er wordt in de rapportage een onderscheid gemaakt tussen m² met een kantoorfunctie en overige functies (zoals bedrijfsruimte, archiefruimte, showroom, etc.). Het kan zijn dat de kaarten en facts & figures van elkaar afwijken, dit is te verklaren omdat niet alle informatie over elk pand op de Plaspoelpolder tot op heden beschikbaar is. Binnen deze analyse zijn volgende uitgangspunten en definities gehanteerd: Totale leegstand: alle leegstaande kantoor-, archief-, bedrijfs-, opslag-, praktijkruimte, etc.; Korte deelleegstand: gedeeltelijke leegstand korter dan drie jaar; Korte 100% leegstand: 100% leegstand korter dan drie jaar; Structurele deelleegstand: gedeeltelijke leegstand langer dan drie jaar; Structurele 100% leegstand: 100% leegstand langer dan drie jaar. De totale voorraad bedraagt m², verdeeld over 176 panden.

4 Leegstand Plaspoelpolder Facts & figures Plaspoelpolder totaal Zoals gezegd is de leegstand gestegen tot ruim een kwart van het totale aanbod aan bedrijfs- en kantoorvierkante meters in de Plaspoelpolder. Ondanks diverse nieuwe initiatieven en het uit de markt nemen van vierkante meters is op andere plekken leegstand opgetreden. Opmerkelijk hierbij is dat binnen twee van de vier categorieën de leegstand daalt of nagenoeg gelijk blijft (korte (deel-)leegstand) en de structurele (deel-) leegstand flink is toegenomen (totaal m²). Een verklaring voor de toename in de structurele categorieën is dat plannen en nieuwe initiatieven niet zijn geland in de Plaspoelpolder. Bovendien is de leegstand toegenomen in gebieden die we niet inpassen binnen de A4-zone of het Havenkwartier. Zoals eerder verteld is 100% leegstand binnen een gebouw vaak een voorbode voor lange periodes van leegstand. Het gebouw wordt immers niet meer gebruikt, bijgehouden, en investeringen worden op de lange termijn geschoven. Wat de statistieken betreft is er een groot pluspunt in vergelijking met mei 2015; de korte 100% leegstand is met vijf panden afgenomen (zie tabel 1). Eind 2014 (Weten is Meten 2.0, januari 2015) was deze categorie nog goed voor slechts 19 panden, halverwege 2015 waren dat 27 panden, om nu weer te dalen richting 22 panden. De korte leegstand lijkt ook geen problematische leegstand voor de Plaspoelpolder. Met name de panden die, al dan niet gedeeltelijk, last hebben van leegstand die langer dan drie jaar duurt zijn de pijnpunten voor de Plaspoelpolder. Het aantal leegstaande panden in het gebied daalde van 80 stuks halverwege dit jaar naar 76 stuks eind Hiermee wordt duidelijk dat van de 176 panden, 43% (76 panden) kampt met een vorm van leegstand Q1Q Q3Q4 Plaspoelpolder totaal m² # panden % m² # panden % Korte deelleegstand ,3% ,4% Korte 100% leegstand ,7% ,2% Structurele deelleegstand ,1% ,3% Structurele 100% leegstand ,7% ,8% Totale leegstand ,8% ,7% Totaal aantal m² Plaspoelpolder ,0% ,0% Ook dit jaar zit de meeste leegstand in de categorieën structurele (deel)leegstand, het betreft hier bijna m² verspreid over 51 panden. Percentueel gezien geeft dat de volgende verhoudingen: - 83% van alle leegstaande vierkante meters staan al langer dan drie jaar (deels)leeg; - 67% van de panden die kampen met (deel)leegstand staan al langer dan drie jaar (deels)leeg. In de categorieën korter dan drie jaar neemt de leegstand nog steeds af. Zowel in aantal panden (van 31 panden naar 25 panden) als in vierkante meters (van m² naar ruim m²).

5 Sinds 2015 schommelt deze kortstondige leegstand rond hetzelfde percentage, voorheen was dit 18%, op dit moment bedraagt deze leegstand 17% van de totale leegstand op de Plaspoelpolder. De verandering hier is minimaal wat betreft de afname van ongebruikte vierkante meters. De deelgebieden (her)ontwikkelen zich mondjesmaat. Door het uit de markt nemen van de TH-locatie daalt de leegstand in de A4-zone met m², echter stijgt deze ook weer door het mislopen van een initiatief voor de parkeergarage aan de Verrijn Stuartlaan. Ook nu is dit nog bijna een verdubbeling van het aantal leegstaande vierkante meters in vergelijking met het Havenkwartier (ongeveer m²). In beide gebieden beheerst de structurele (deel)leegstand het grootste deel van de leegstand. In beide gebieden bevindt zich meer dan 80% van het aantal leegstaande vierkante meters zich in panden welke al langer dan drie jaar kampen met (deel)leegstand. Dit komt overeen met het aantal panden binnen deze gebieden waar de leegstand zich voordoet; ruim 2/3 van de panden waar leegstand zich voordoet, bieden vloerruimte aan die al langer dan drie jaar geen gebruiker(s) hebben. Facts & figures Plaspoelpolder A4-zone De A4-zone is een gebied met veel leegstand. In het afgelopen half jaar is de leegstand in dit deelgebied afgenomen, met name in de categorie structurele (deel)leegstand. Van ruim m² (juni, 2015) naar m² anno december De verklaring hiervoor is deels te vinden in het slopen van de voormalige TH-locatie. Anderzijds blijkt, uit de vergelijking met een half jaar geleden, dat het aantal panden waar leegstand zich voordoet hetzelfde is gebleven maar er wel vierkante meters zijn opgenomen. Dit betekent dat panden met structurele leegstand een nieuwe huurder hebben gevonden die een deel van het pand huurt. De korte (deel)leegstand is in aantal panden afgenomen (13 stuks in juni 2015, naar 9 stuks in december 2015). Daarbij zijn ook een kleine m² opgenomen door de markt. Echter, de A4-zone blijft het deelgebied waar zich de hoogste concentratie leegstand voordoet. Bijna de helft van de leegstand valt in dit gebied (44%). Daarbij valt nog steeds, evenals uit vorige analyses bleek, meer dan 80% ( m²) van de leegstand binnen de categorie structurele leegstand, leegstand langer dan drie jaar Q1Q Q3Q4 A4-zone m² # panden % m² # panden % Korte deelleegstand ,3% ,4% Korte 100% leegstand ,6% ,2% Structurele deelleegstand ,5% ,9% Structurele 100% leegstand ,4% ,5% Totale leegstand ,8% ,0% Totaal aantal m² Plaspoelpolder ,0% ,0%

6 Facts & figures Plaspoelpolder Havenkwartier Ondanks de start van bouw van deel II van Harbour Village vermindert de leegstand in dit gebied bijna niet. Positief is dat er wederom geen korte deelleegstand is. Over heel 2015 heeft dit deelgebied geen korte deelleegstand gekend. Aan de andere kant blijft het gebied kampen met veel 100% leegstand, 8 van de 10 panden die leegstand kennen staan geheel leeg. Deze 8 panden beslaan nagenoeg alle (99%) van de leegstand in dit gebied. De positieve ontwikkelingen binnen dit deelgebied zorgen dus maar in zeer beperkte mate van teruggang in de leegstand. Over anderhalf jaar tijd genomen is er weinig veranderd in de leegstand of in de categorieën. In de vorige Meten is Weten (juni, 2015) is de verwachting uitgesproken dat er een verschuiving van leegstand korter dan drie jaar, naar de categorie structureel zou gaan vallen. Uit de cijfers blijkt dat niet het geval te zijn. De korte 100% leegstand kent een toename in vierkante meters maar een afname in aantal leegstaande panden (van 4 panden naar 2 panden). Dit valt deels te verklaren uit een toename in het aantal panden in de categorie structurele (deel)leegstand, deze panden staan nu langer leeg dan drie jaar. Anderzijds ligt het voor de hand dat er een nieuwe panden zijn bijgekomen die geheel leegstaan. Een interessante vraag is of deze panden op korte termijn een nieuwe bestemming vinden of dat deze panden, zoals in de vorige analyse werd uitgesproken, verschuiven richting structurele 100% leegstand. De ontwikkeling van Harbour Village II blijft zowel een positieve ontwikkeling als een beperkte. De uitstraling van het gebied stijgt, maar de aantrekkelijkheid van de bestaande, lege panden, daalt. Nieuwe gebruikers kunnen voor een aantrekkelijke prijs een nieuw pand betrekken. De bestaande locaties worden daarmee steeds onaantrekkelijker en blijven waarschijnlijk langer leeg staan Q1Q Q3Q4 Havenkwartier m² # panden % m² # panden % Korte deelleegstand 0 0 0,0% 0 0 0,0% Korte 100% leegstand ,5% ,8% Structurele deelleegstand ,1% ,1% Structurele 100% leegstand ,0% ,8% Totale leegstand ,6% ,7% Totaal aantal m² Plaspoelpolder ,0% ,0%

7 Status quo en de toekomst van de Plaspoelpolder De Plaspoelpolder maakt, sinds 2013, een serieuze tegenslag mee. Op dit moment bedraagt de leegstand meer dan 25% van het bestaand aanbod. In 2013 lag de leegstand nog hoger, maar begin 2015 lag de leegstand bijna 5% lager (!). In een half jaar tijd kan dus blijkbaar een boel veranderen. Ondanks de overgang naar een positiever imago, een duidelijk toekomstbeeld vanuit de overheid en een groeiende community van actieve ondernemers en eigenaren op de Plaspoelpolder, lijkt de vastgoedmarkt zich wispelturig te gedragen. De visie kan echter een belangrijk impuls geven aan de verdere ontwikkeling van het gebied. De gemeente Rijswijk is met diverse gebiedspartners al enige tijd bezig met een nieuwe visie voor de Plaspoelpolder. Eind vorig jaar is daar een start mee gemaakt en inmiddels wordt aan gebruikers (eigenaren en ondernemers) hun input gevraagd. De insteek van deze visievorming is om te komen tot een strategie om de Plaspoelpolder te sturen naar een multifunctioneel bedrijventerrein. Dit laatste werpt zijn vruchten af. De Plaspoelpolder verwelkomt op regelmatige basis nieuwe, weliswaar kleinere, ondernemingen maar ook bewoners. Naast de visie spelen ook nieuwbouwontwikkelingen een rol, met de start van Harbour Village II komt er een nieuwe influx aan ondernemers naar de Plaspoelpolder. Het is echter de vraag of de komst van deze groep het deelgebied (het Havenkwartier) de impuls geeft waarmee andere gebruikers hun intrek nemen in een van de al leegstaande panden. De analyses van de afgelopen jaren tonen dat structureel leegstaande vierkante meters maar zeer beperkt een nieuwe gebruiker vinden. Met het overgrote deel aan leegstand in deze categorie is het de vraag waar de toekomst voor deze ruimtes ligt. Tot slot, in de nabije toekomst verwelkomt de Plaspoelpolder een aantal nieuwe gebruikers. Er komt een tijdelijk AZC. Hoewel dit geen definitieve oplossing is zal het nieuwe gebruikers naar de Plaspoelpolder met zich mee brengen. De komst van deze nieuwe gebruikers kan een boel kansen voor de Plaspoelpolder met zich meebrengen. Hoe bevalt het de ondernemers/eigenaren van het gebied dat er gewoond wordt? Waar liggen kansen in het aanbieden van diensten en functies voor deze groep? Vragen waar komende tijd een antwoord op volgt. Stichting ImPPPuls is in contact met het COA, de gemeente Rijswijk, de BBR en het IPP en zal de komende tijd goed in de gaten houden hoe deze nieuwe gebruikers hun weg in de Plaspoelpolder vinden. Vragen hierover met betrekking tot uw vastgoed, bijvoorbeeld het aanbieden van bepaalde functies voor asielzoekers, kunt u altijd voorleggen aan het ImPPPuls-team. Wij dragen zorg voor het juiste antwoord en kunnen, mits gewenst, verder in het proces begeleiding aanbieden. De Plaspoelpolder verandert, eigenaren en ondernemers zien nieuwe kansen en grijpen deze met beide handen aan. Zoekt u een geschikt pand, of wilt u in contact komen met andere ondernemers? Neem contact met ons op en kom op de koffie, wij kunnen in veel gevallen u van dienst zijn.

8 Deze uitgave is een initiatief van de Stichting ImPPPuls i.s.m. gemeente Rijswijk en Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden. Contact: Stichting ImPPPuls Verrijn Stuartlaan EL Rijswijk