Gebouwkwaliteit, verschil MOP/DMOP. Leidraad DMOP gemeentelijke gebouwen. Praktijkvoorbeeld verduurzamen MOP

Transcriptie

1 Verduurzamen meerjaren onderhoud gemeentelijk vastgoed Leidraad, d voorbeeld en ondersteuningstraject t t Ir. Bert Meijering

2 Onderwerpen Gebouwkwaliteit, verschil MOP/DMOP Leidraad DMOP gemeentelijke gebouwen Praktijkvoorbeeld verduurzamen MOP Regionaal ondersteuningstraject verduurzamen gemeentelijk vastgoed

3 Gebouwkwaliteit en een (traditioneel) meerjaren onderhoudsplan

4 Technische h en/of functionele gebouwkwaliteit i Gebouwkwaliteit = Huidige prestatie / Huidige gestelde eisen De technische en/of functionele (gebouw)kwaliteit is maximaal (100%) als de huidige prestatie volledig overeenkomt met de huidige gestelde eisen!

5 Huidige prestatie en prestatie-eisen eisen Huidige prestatie Wordt bepaald door de prestaties/conditie van het gebouw op dit moment Huidige (prestatie)eisen Worden bepaald door o.a.: Externe eisen zoals: bouwbesluit, specifieke verordeningen, gebruiksvergunning (brandweer), Arbo-wet e.d. Primaire proces Ontwikkeling organisatie Inzet/gebruik van technologie (bijv. ICT) e.d.

6 Gebouwkwaliteit i in de tijd 100% 90% 80% t Huisves stingskwalitei 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Jaren geen onderhoud onderhoud aanpassing + onderhoud

7 Meerjaren OnderhoudsPlan (MOP) Duurzaam Meerjaren OnderhoudsPlan (DMOP)

8 Meerjaren OnderhoudsPlan d (MOP) Meerjaren OnderhoudsPlan (MOP): prognose van het te verwachten (gebouw)onderhoud Doel van een MOP : Sparen/reserveren voor (wisselende) toekomstige uitgaven Minimaliseren van de (onderhouds)kosten Minimaliseren van de overlast voor het primaire proces.

9 Een Duurzaam Meerjaren OnderhoudsPlan d

10 Waarom een duurzaam meerjaren onderhoudsplan d (DMOP)? Veel gebouwbeheerders zoeken (financiële en technische) mogelijkheden om de duurzaamheid van hun gebouw te verbeteren. Ui b l ij b d Uit oogpunt van baten en lasten zijn voor bestaande gebouwen de momenten van onderhoud en renovatie daarvoor zeer geschikte uitvoeringsmomenten.

11 Niveau s Strategisch (duurzame ambities) Lange termijn: > 3 jaar Operationeel (duurzame verbeteractiviteiten) Korte termijn: < 1 jaar

12 Duurzame onderhoudsactiviteit d i i Voorbeeld 1 Een kozijn dat vervangen moet worden omdat het bouwtechnisch verouderd is dient per definitie niet vervangen te worden door het oorspronkelijke type. Men zou bijvoorbeeld moeten kunnen kiezen uit een kozijn met dubbel glas, HR+ of HR++. Ook zou bijvoorbeeld nog gekozen moet kunnen worden uit kozijnen met en zonder ventilatieroosters, met of zonder zonwerend glas e.d.

13 Duurzame onderhoudsactiviteit d i i Voorbeeld 2 Een verwarmingsketel dient per definitie niet vervangen te worden door het oorspronkelijke type of op het moment dat het aan het einde is van de technische h levensduur. Men zou bij vervanging moeten kunnen kiezen voor een ander warmteopwekkingsconcept Men zou moeten kunnen overwegen om de verwarmingsketel eerder te vervangen als de nog resterende afschrijving weer terugverdient kan worden door de lagere energiekosten van een nieuwe ketel

14 Visie verduurzamen meerjaren onderhoudsplan d In een duurzaam meerjaren onderhoudsplan DMOP worden de volgende stappen anders/uitgebreider id uitgevoerd dan in een traditioneel meerjaren onderhoudsplan: 1. de vraagstelling door de gebouwbeheerder 2. de wijze van meten door de adviseur 3. de advisering door de adviseur 4. de wijze van berekenen door de adviseur 5. de rapportage door de adviseur

15 Leidraad verduurzamen meerjaren onderhoud van gemeentelijk vastgoed

16 Aanleiding De afgelopen jaren hebben gemeenten in het kader van de o.a. de FLOK en BANS regeling EPA-U adviezen laten opstellen voor de gemeentelijke gebouwen De meeste gemeenten beschikken voor die gebouwen ook over meerjaren onderhoudsplannen Het verduurzamen van de bestaande meerjaren onderhoudsplannen met behulp van de opgestelde EPA-U adviezen lijkt dus voor de hand te liggen Voor veel gemeenten is het verduurzamen van meerjaren onderhoudsplannen nieuw en nog onbekend.

17 Voor wie is het bedoeld en wat is het De leidraad is bedoeld voor: gebouwbeheerders, vastgoedprofessionals, hoofden vastgoedbureaus, adviseurs, milieuhandhavers, beleidsmedewerkers milieu/duurzaamheid, bestuurders e.d.) Vooral een stappenplan met aandachtspunten en links naar plaatsen waar aanvullende informatie te vinden is.

18 Waarom een DMOP voor gemeentelijk vastgoed Gemeenten: dienen een voorbeeldrol te vervullen op het gebied van duurzaamheid waaronder energiebesparing en binnenklimaat. hebben vaak beleidsdoelstellingen geformuleerd voor verduurzaming van het gemeentelijk vastgoedbezit,deze d beleidsdoelstellingen moeten ze vaak nog vertalen naar concrete verbetermaatregelen. hebben bij diverse gebouwen en te maken met de verplichting vanuit de Wet Milieubeheer (Activiteitenbesluit) om alle rendabele energiebesparende maatregelen (maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of korter) te treffen,

19 Waarom een DMOP voor gemeentelijk vastgoed Gemeenten: hebben bij aanpassing en onderhoud van hun gebouwen vaak te maken met strengere (duurzaamheid)eisen vanuit het Bouwbesluit (bijv. ten aanzien van ventilatiecapaciteit en isolatiewaarden van gevels, daken e.d.) hebben er alle belang bij om de schaarse financiële middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten, omdat de druk om de gemeentelijke uitgaven te verlagen, steeds groter wordt hebben op langere termijn baat bij een kwalitatief hoogwaardig vastgoed met een betere verhuurbaarheid en tevreden gebruikers

20 Waarom een DMOP voor gemeentelijk vastgoed Gemeenten: hebben de verplichting om een energielabel te laten opstellen en vervolgens op te hangen voor alle gebouwen vanaf 1000 m2 (wordt 500 m2) waar de gemeente publieke diensten verleent (gemeentehuis, zwembaden, sporthallen en stadsdeelkantoren e.d.). moeten vanaf 2010 hun producten en diensten voor 75% duurzaam inkopen en vanaf 2015 moet dat 100% zijn (akkoord tussen gemeenten en Rijk gesloten in november 2007).

21 Gewoon beginnen Gemeenten hebben vaak de ambities en het beleid, de werkelijke verduurzaming moet vaak nog starten t Betreft vaak unieke gebouwen en een structurele en integrale aanpak is nodig om de gegevens over het gemeentelijk vastgoed in beeld te brengen en intern draagvlak te creëren Er is overleg nodig met de gebruikers, er moeten afspraken worden gemaakt over investeringen versus opbrengsten (split incentive) noodzakelijk om er gewoon mee te beginnen, al doende kan men leren van de eigen ervaringen en succesfactoren.

22 Wat biedt de leidraad? d? De leidraad is bedoeld om gemeenten te ondersteunen bij het verduurzamen van de meerjaren onderhoudsplannen d van initiatief tot en met realisatie De leidraad beschrijft het opstellen van een DMOP aan de hand van de verschillende te doorlopen processtappen Afhankelijk van de gemeentelijke situatie kunnen de processen verkort doorlopen worden Op verschillende punten kan besloten worden om delen uit te besteden

23 De opzet/structuur van de leidraad d Inleiding Fasering Per fase Hoofdactiviteit Verantwoordelijke partij Aandachtspunten Relevante informatie (links) Voorbeelden

24 Initiatief i i (1/2)

25 Definitie i i (1/2)

26 Fasering 1. Initiatief Verkrijgen van bestuurlijk draagvlak voor verduurzamen van het meerjaren onderhoudsplan (MOP) Formeren projectteam Selecteren van de gemeentelijke gebouwen voor een DMOP Resultaat: Intentie DMOP 2. Verkenning Definiëren van duurzaamheid / duurzame huisvesting Inventariseren duurzaamheidambities Opstellen en vaststellen projectbeschrijving Selectie externe onderhoudsadviseur (met kennis van duurzaamheid Resultaat: Projectbeschrijving

27 Fasering 3. Inventarisatie Actualiseren Meerjaren onderhoudsplan en EPA-U Opstellen maatregelenpakketten behorend bij verschillende ambitieniveaus Resultaat: MOP en EPA-U, mogelijke maatregelpakketten 4. Definitie Formulering ambities en scenario ss Bepalen van te onderzoeken scenario s Resultaat: Scenario s 5. Uitwerking Uitwerking scenario s in de vorm van businesscases Resultaat: Businesscases

28 Fasering 6. Besluitvorming Keuze scenario Voorstellen en bespreking met gemeenteraad Resultaat: Gekozen scenario 7. Planning Opname van de maatregelen (van het gekozen scenario) in het meerjaren onderhoudsplan Aanbesteding / inkopen Resultaat: DMOP, aanbesteding verbetermaat-regelen 8. Realisatie en monitoring Realiseren van de maatregelen conform het DMOP Monitoring prestaties Resultaat: Duurzamer gebouw

29 Praktijkvoorbeeld - verduurzamen van een meerjaren onderhoudsplan d Gemeentehuis Best

30 Gebruikte informatie/gegevens i Meerjaren onderhoudsplan EPA-U - maatwerkadvies EPA-U - energieprestatiecertificaat (energielabel) Gevelaanzichten, geveldoorsnedes, plattegronden Installatietechniekgegevens Inspectie ter plaatse

31 Gehanteerde stappen/fasering 1. Vaststellen beheer- en exploitatiedoelstellingen en uitgangspunten t 2. Analyseren onderhoudsplannen, EPA-U en vaststellen ontbrekende informatie 3. Inspectie en analyse van de inspectie i 4. Bepalen en doorrekenen van diverse scenario s 5. Uitwerking rapportage

32 1. Vaststellen beheer-/exploitatie doelstellingen lli en uitgangspunten Exploitatieperiode: (minimale) periode dat het gebouw doorgeëxploiteerd d wordt Functionele eisen: Eisen geformuleerd vanuit het perspectief van de opdrachtgever en / of gebruiker. Wat wordt er bijvoorbeeld verwacht met betrekking tot energieprestatie, thermische en akoestische isolatie, toepassing van keurmerken, brandveiligheid, verwarming, e.d.

33 1. Vaststellen beheer-/exploitatie doelstellingen lli en uitgangspunten Kwaliteitsniveau: 1. Aflopende kwaliteit: er wordt niet meer geïnvesteerd in het project, bestemming is verkoop of sloop. 2. Bouwkundige elementen functioneel intact: de functies van de bouwkundige elementen blijven te allen tijde intact. Bestemming is consolideren. 3. Bouwkundige elementen functioneel intact zonder gebreken: de functies van de bouwkundige elementen blijven te allen tijde intact. Daarnaast doen zich geen gebreken voor aan de afwerking van de afzonderlijke elementen. 4. Bouwkundige elementen intact zonder gebreken, met een hoge belevingswaarde: gebreken komen in geen enkel opzicht voor. Het geheel ziet er fraai en als nieuw uit.

34 2. Analyseren onderhoudsplannen, EPA-U en vaststellen ontbrekende informatie i Bestuderen van het meerjaren onderhoudsplan op energiebesparende maatregelen en maatregelen/toepassingen met een gunstig effect op het binnenmilieu. Het plan is bestudeerd op punten die kostentechnische interessant zijn om tegelijkertijd uit te voeren (verder kijken dan alleen naar de cyclustijd) en eventuele andere opvallende zaken. Het EPA-U is bestudeerd op de maatregelen die daarin beschreven zijn en geadviseerd worden voor uitvoering; voor het vaststellen van het energiegebruik g en de kosten en opbrengsten die daaraan verbonden zijn.

35 3. Inspectie en analyse van de inspectie i Aan de hand van de aangereikte gegevens is een inspectie uitgevoerd naar bouwkundige elementen en de installaties ti De resultaten van de inspectie zijn vergeleken met de beheerdoelen en de exploitatiedoelstelling van de gebruiker van het gebouw. De verbetermaatregelen zijn bepaald en er zijn scenario s. opgesteld Er is gekeken hoe de maatregelen geïntegreerd kunnen worden in het meerjaren onderhoudsplan.

36 4. Bepalen en doorrekenen van diverse scenario s Per scenario is berekend wat de investeringskosten zouden zijn en wat de energiebesparing i is als de maatregel doorgevoerd zou worden. Op basis van deze gegevens is een netto contante waarde berekening uitgevoerd om te bepalen wat de waarde van een investering in de tijd is op het huidige moment, ook rekeninghoudend met stijgende energieprijzen.

37 5. Uitwerking rapportage Er is een vertaling gemaakt van alle van alle gegevens naar een rapportage voor beslissers.

38 Scenario s 1. Minimaal 1 labelstap, positieve businesscase realiseren binnen 10 jaar. 2. Minimaal Energielabel A, met minimale maatregelen, positieve ii business case binnen ± 15 jaar (middellange termijn). (gericht op energiebesparing en financiële voordelen op de lange termijn) 3. Minimaal Energielabel A, rekeninghoudend met voorbeeldfunctie van de gemeente (gericht op voorbeeldfunctie van de gemeente en toepassen van energiebesparende maatregelen.)

39 Maatregelpakket per scenario Maatregel Energiebesparende maatregelen Vervangen dubbelglas door HR++ beglazing nieuwbouw Vernieuwen platte daken + aanvullend isolatiepakket daken Vervangen VR-ketel door HR-ketel ( Kw) Toepassen aanwezigheidsdetectie Optimaliseren regeltechniek/ verwarmingsinstallatie Duurzame energieopwekking Plaatsen PV-cellen, 210 M2

40 Scenario s kosten en baten

41 Scenario s kosten en baten

42 Scenario s kosten en baten

43 Scenario s NCW grafisch

44 DMOP

45 Vragen aan de gemeente Best 1. Welke kansen of nieuwe inzichten heeft dit DMOP opgeleverd voor de gemeente? 2. Hoe is bestuurlijk gereageerd op het verduurzamen van het MOP van het gemeentehuis? 3. Wat is de bestuurlijke stand van zaken van dit DMOP? 4. Denkt de gemeente aan een vervolg voor andere gemeentelijke panden?

46 Regionaal ondersteuningstraject verduurzamen gemeentelijk vastgoed Bestemd voor: vastgoedmedewerkers Milieu-/energiecoordinatoren van gemeenten in de regio Eindhoven Ondersteuning van : Agentschap NL / RWS SRE Milieudienst Building Vision

47 Doel/aanpak Verduurzamen van één of meer meerjaren onderhoudsplannen d voor gemeentelijk vastgoed aan de hand van de leidraad (stappen 1 t/m 5) met ondersteuning via: 4 gemeenschappelijk workshops in de regio verdeeld over maximaal een jaar individuele ondersteuning via telefoon en (ca 4 uur per gemeente)

48 Kosten en planning kosten: 750,- per deelnemende gemeente Aanmelding vanaf nu tot ca 5 april 2013 Start van het traject mei 2013 Afronding eind 2013