Raadsvergadering : 22 februari 2018 : Uitwerking ruimtelijk programmatisch kader voor de herontwikkeling van de woonvorm aan De Horst

Transcriptie

1 Wij stellen u v oor: Sam env atting: v aststelling ruimtelijk programm atisch kader her ontwik keling locatie De Horstvaststelling ruimt elijk pr ogr ammatisch kader herontwikkeli ng loc atie De Horst Wij stellen u voor:?? Samenvatting:?? Raadsvergadering : 22 februari 2018 Onderwerp : Uitwerking ruimtelijk programmatisch kader voor de herontwikkeling van de woonvorm aan De Horst Wordt behandeld door : H. van den berg en E. Laurant Malden, 16 januari 2018 Aan de raad, Voorstel Wij stellen u voor: 1. kennis te nemen van de bijgevoegde notitie beantwoording motie De Horst d.d. 16 januari 2018; 2. kennis te nemen van de bijgevoegde notitie Malden De Horst, ruimtelijke verkenning d.d. januari 2018; 3. in het verlengde van het op 5 oktober 2017 vastgestelde ruimtelijk - programmatisch kader in te stemmen met: a. de keuze voor een woningbouwprogramma dat bestaat uit maximaal 40 appartementen met een verdeling sociale huur vrije sector huur c.q. koop van 50 50; b. de keuze voor de verdere uitwerking van het in de onder beslispunt 2 bedoelde notitie opgenomen stedenbouwkundig model 7 (pagina s 28 en 29 van de notitie) in een stedenbouwkundig plan; 4. de gemeentelijke coördinatieregeling zoals bedoeld in artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing te verklaren op de planontwikkeling voor locatie De Horst ; 5. een krediet van beschikbaar te stellen voor te maken voorbereidings- en plankosten. Toelichting Uw raad heeft op 5 oktober jl. het Haalbaarheidsonderzoek herontwikkeling locatie Steenhuys en de daarin opgenomen ruimtelijke en programmatische kaders voor de locaties Het Steenhuys en De Horst vastgesteld. Tevens heeft uw raad ons college opdracht gegeven voor de locatie De Horst een concreet plan uit te werken in overleg met Oosterpoort. Daarbij heeft de raad een motie vastgesteld waarin onder meer is gevraagd om verschillende programmavarianten uit te werken voor deze locatie en aan te geven wat het financiële resultaat is van elk van deze varianten. Planontwikkeling gestart Wij hebben direct na het raadsbesluit van 5 oktober jl. de planontwikkeling voor deze locatie in samenwerking met Oosterpoort ter hand genomen via de volgende lijnen: 1. uitwerking van de door uw raad aangenomen motie; 2. starten van een participatietraject; 3. uitvoeren van een ruimtelijke verkenning en stedenbouwkundige varianten; 4. benoemen ruimtelijke en programmatische voorkeursvariant; 5. uitwerken van de rol- en taakverdeling gemeente Oosterpoort en marktpartij; 6. uitwerken globale aanpak, planning en fasering. De hiervoor genoemde uitwerkingslijnen worden hieronder nader toegelicht. 1. Beantwoording motie Wij hebben de vragen zoals deze gesteld zijn in de motie De Horst van 5 oktober beantwoord in een separate notitie, die u bijgevoegd aantreft. In de notitie zijn zes verschillende programmatische varianten uitgewerkt. De varianten A, B en C zijn gebaseerd op de in het haalbaarheidsonderzoek opgenomen verkaveling en gaan uit van circa 38 tot * * 1

2 40 woningen. De varianten verschillen van elkaar in de verhouding tussen sociale huur enerzijds en vrije sector huur en koop anderzijds. De varianten D1 t/m D3 gaan uit van een programma van 40 huurappartementen, waarbij verschil wordt gemaakt tussen de verhouding sociale huur en vrije sector huur. Tot slot hebben wij de in de notitie per variant de financiële consequenties voor de grondexploitatie geduid. 2. Participatietraject Conform het raadsvoorstel van 5 oktober zijn wij op basis van trede twee van de participatieladder gestart met het participatietraject. Op 6 november heeft een informatiebijeenkomst voor omwonenden plaatsgevonden in de woonvorm Malden aan De Horst. Circa 50 belangstellenden namen aan deze bijeenkomst deel. Tijdens de bijeenkomst is een oproep gedaan aan omwonenden om zich aan te melden voor de klankbordgroep. Deze groep is vervolgens gevormd en op 11 december heeft de eerste bijeenkomst plaatsgevonden. De uitkomsten van deze bijeenkomst zijn zo veel als mogelijk verwerkt in de ruimtelijke verkenning en de uitwerking van het ruimtelijk programmatisch kader. Op 9 januari hebben wij dit in een tweede bijeenkomst met de klankbordgroep besproken. Op 22 januari is een tweede informatiebijeenkomst voor de omwonenden gehouden. Ook bij het verdere traject zal de klankbordgroep worden betrokken. 3. Ruimtelijke verkenning en stedenbouwkundige varianten Wij hebben in samenwerking met Oosterpoort door een onafhankelijke stedenbouwkundige een ruimtelijke verkenning van het plangebied laten uitvoeren. Het resultaat is neergelegd in bijgevoegde notitie Malden De Horst, ruimtelijke verkenning. In de notitie is eerst een ruimtelijk concept benoemd, waarna op basis daarvan 7 modellen voor een stedenbouwkundige verkaveling zijn uitgewerkt. Deze verkavelingen geven inzicht in de verschillende mogelijkheden voor woningtypen, aantallen woningen, parkeren en ontsluiting. Bij één van de modellen is naar aanleiding van de motie ook de ondergrondse parkeeroplossing getekend. Deze modellen zijn met de klankbordgroep en met Oosterpoort besproken. De klankbordgroep heeft vanuit vooral stedenbouwkundige overwegingen een duidelijke voorkeur voor een model uitgesproken. Daarop wordt hierna teruggekomen. 4. Ruimtelijke en programmatische voorkeursvariant Het zijn niet alleen stedenbouwkundige overwegingen die een rol spelen bij de keuze voor een voorkeursvariant; ook de volkshuisvestelijke opgave dient hierbij een belangrijke rol te spelen. Het bebouwen van de locatie is immers geen doel op zich, het doel is de vrijkomende locatie optimaal te benutten om invulling te geven aan de volkshuisvestelijke behoefte van de inwoners conform de uitgangspunten van de woonvisie, met als randvoorwaarden een gepaste stedenbouwkundige inpassing en het zoveel mogelijk respecteren van de belangen van omwonenden. De op 14 december jl. door uw raad vastgestelde woonvisie, dient in belangrijke mate medebepalend te zijn bij de afweging voor de te kiezen voorkeursvariant. In de woonvisie is prioriteit gegeven aan onder meer de volgende ontwikkelingen (paragraaf 5.2, bladzijde 22): Vergroten van de van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen door nieuwbouw. In de periode tot en met 2021 worden minimaal 55 sociale huurwoningen toegevoegd, waarbij het accent ligt op de kern Malden. Creëren van meer huisvestingsvormen voor kleine huishoudens, zowel ouderen als starters. Realiseren van woningen voor senioren ten behoeve van de doorstroming, waaronder een accent op vrije-sector huurwoningen, aansluitend bij de ervaringen met het appartementencomplex aan de Kerkweg/Raadhuisstraat. Het uitgangspunt hierbij is dat ontwikkellocaties in het centrum van Malden, nabij de voorzieningen, primair voor de huisvesting van ouderen en zorgbehoevenden worden ontwikkeld. Bijkomend voordeel is dat de woningen die deze ouderen en zorgbehoevenden achterlaten vrijkomen voor andere woningzoekenden. Verder ligt het gelet op de in de woonvisie benoemde prioriteiten voor de hand om voor de onderhavige locatie te kiezen voor een programma met specifiek voor ouderen geschikte woningen, overigens zonder andere doelgroepen uit te (kunnen) sluiten. Hierbij wordt aangetekend dat in de behoefte van de andere prioritaire doelgroep, te weten starters, reeds wordt voorzien door de bouw van een appartementencomplex in de sociale huur op de locatie van De Veldschuur aan de Veldsingel. Wat betreft de verdeling sociale huur vrije sector huur stellen wij een verdeling van 2

3 globaal 50/50 voor. Met een dergelijk verdeling wordt het meest recht gedaan aan de uitgangspunten van de woonvisie. De mogelijkheden om in en nabij het centrum van Malden woningen ten behoeve van senioren te bouwen zijn schaars. Wij zijn daarom van mening dat de beperkt beschikbare locaties niet alleen in kwalitatieve zin, maar ook in kwantitatieve zin zo optimaal mogelijk moeten worden benut als stedenbouwkundig verantwoord is. Gezien de mogelijkheid om op deze locatie een substantieel aantal woningen te realiseren indien gekozen wordt voor appartementen, menen wij de juiste balans gevonden te hebben met een keuze voor een appartementengebouw van deels 2 en deels 3 bouwlagen, globaal op de huidige plek van de woonvorm Malden, te midden van het bestaande groen. Hoewel de opvattingen van de verschillende leden op onderdelen uiteen lopen, heeft de klankbordgroep in meerderheid aangegeven 40 woningen teveel te vinden en de voorkeur uitgesproken voor een model met uitsluitend grondgebonden woningen, dus zonder appartementen. Men vindt dat stedenbouwkundig gezien het beste passen in de omgeving. Daarnaast wordt van grondgebonden woningen de minste aantasting van de privacy en verstoring van uitzicht verwacht. Het aspect van privacy en uitzicht weegt men name voor de bewoners van de Bongerd zwaar. Verder heeft men er in de klankbordgroep voor gepleit geen of zo min mogelijk sociale huur op deze locatie te realiseren. Voor zover daarvoor toch wordt gekozen, is het pleidooi aandacht te hebben voor de architectonische kwaliteit. Een keuze voor senioren als doelgroep ten slotte, wordt onderschreven. De klankbordgroep ziet de bouw van seniorenwoningen op deze locatie als belangrijke kans om de gewenste doorstroming vanuit eengezinswoningen uit de wijk te bevorderen. In de hiervoor besproken notitie Malden De Horst, ruimtelijke verkenning is een beoordelingsmatrix opgenomen, waarin de stedenbouwkundige modellen op verschillende aspecten worden vergeleken. Op grond van deze matrix en de hiervoor beschreven volkshuisvestelijke keuze voor appartementen, lijkt model 4 met 36 appartementen, de voorkeur te hebben. Dit model gaat uit van een volledig tweelaags gebouw met een relatief groot ruimtebeslag, waarbij een aantal gebouwdelen relatief dicht bij de bestaande woningen liggen. Gezien het nadrukkelijk door de omwonenden en de klankbordgroep naar voren gebrachte privacyaspect hebben wij daarom een voorkeur voor het in de notitie opgenomen model 7. Model 7 gaat uit van een appartementencomplex dat hoofdzakelijk georiënteerd is op de Veldsingel en De Horst, waarbij op maaiveld wordt geparkeerd en dat in deels 2 en deels 3 lagen een programma mogelijk maakt van circa 35 a 40 appartementen. In dit model wordt met de situering van de bouwblokken een zo groot mogelijke afstand tot de woningen aan de Bongerd aangehouden. Gezien de afstanden tot de omliggende woningen aan De Horst en Veldsingel vinden wij een keuze voor een appartementencomplex, globaal volgens de opzet van model 7 verantwoord. Hierbij moet opgemerkt worden dat dit model nog geen stedenbouwkundig plan is, laat staan een ontwerp. In de vervolgfasen wordt op basis van deze globale op zet het stedenbouwkundig plan uitgewerkt en worden de omwonenden hierover in de klankbordgroep geconsulteerd. Afbakening plangebied Op basis van reacties van de omwonenden stellen wij voor de afbakening van het plangebied te wijzigen zodat niet alleen het terrein en omliggend plantsoen van de woonvorm Malden tot het plangebied behoort, maar ook het openbare straatprofiel van De Horst en het parkeerterrein voor lang parkeren. De bewoners hebben gevraagd hiermee een integrale oplossing uit te werken in het inrichtingsplan voor de openbare ruimte die ziet op een duidelijkere en veiligere routing voor het langzaam verkeer en een sociaal veilige openbare ruimte. De gewijzigde afbakening is opgenomen in het document Malden De Horst, ruimtelijke verkenning. 5. Rol- en taakverdeling gemeente Oosterpoort en marktpartij Gemeente, Pluryn en Oosterpoort wonen hebben een intentieovereenkomst gesloten over de verkoop door de gemeente van de locatie Het Steenhuys aan Pluryn en de verkoop door Pluryn van de locatie De Horst aan de gemeente. Deze intentieovereenkomst moet worden gevolgd door een samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, Oosterpoort en de marktpartij die de woningen in de vrije sector huur gaat realiseren. Zoals gezegd was de samenwerking met Oosterpoort al eerder tot 3

4 stand gekomen en vastgelegd in de intentieovereenkomst. Wat betreft de realisering van de vrije sector huurappartementen willen wij een samenwerking aangaan met de KlokGroep. Deze samenwerking ligt voor de hand omdat voorgesteld wordt één appartementencomplex te realiseren waarvan 50% sociale huur. Omdat Klok ketenpartner is van Oosterpoort treedt Klok automatisch als bouwer hiervoor op. Het is niet wenselijk een tweede ontwikkelaar/bouwer te betrekken bij één en hetzelfde complex. Bovendien heeft de samenwerking tussen gemeente, Oosterpoort en Klok tot een succesvol (vergelijkbaar) project geleid: het project Jozefhof. De rol en taakverdeling zijn in overleg met Oosterpoort globaal uitgewerkt en binnen drie maanden na het raadsbesluit moet dit worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. 6. Proces en planning Wanneer uw raad instemt met onze keuze voor een bebouwingsopzet conform model 7 bestaat de volgende stap uit het opstellen van een door ons college vast te stellen stedenbouwkundig plan. In dit stedenbouwkundig plan zal een nadere uitwerking plaatsvinden van de situering en de massa van de bebouwing, zal het aantal woningen nader worden bepaald en zullen zaken als de infrastructuur, waaronder het parkeren, en de inrichting van de openbare ruimte verder worden uitgewerkt. Ook bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan zal de klankbordgroep worden betrokken conform de reeds gemaakte keuze voor trede 2 van de participatieladder. Het definitieve stedenbouwkundige plan zal worden vertaald in een door uw raad vast te stellen bestemmingsplan, dat het juridische kader voor het verlenen van omgevingsvergunningen en voor de inrichting van de openbare ruimte vormt. Tegelijkertijd met het bestemmingsplan zal een exploitatieopzet en een beeldkwaliteitplan ter vaststelling aan uw raad worden voorgelegd. Het proces en de planning zijn globaal opgedeeld in 6 fasen: Fase 1: Initiatieffase oktober 2017 november 2017 Fase 2: Definitiefase december 2017 februari 2018 Fase 3: Opstellen stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitplan en bestemmingsplan en ontwikkelingsfase bouwplan maart 2018 oktober 2018 Fase 4: Bestemmingsplanprocedure en vergunningen november 2018 december 2019 Fase 5: Sloop en bouwrijp maken januari 2020 februari 2020 Fase 6: Realisatie fase maart 2020 januari 2021 (fase 5 en 6 zijn afhankelijk van datum verhuizing woonvorm Malden naar locatie Steenhuys) 4

5 Toepassing coördinatieregeling Wet ruimtelijke ordening Het nu vast te stellen ruimtelijk en programmatisch kader dient te worden uitgewerkt in een door uw raad vast te stellen bestemmingsplan, dat het juridisch bindende toetsingskader vormt voor de op te stellen bouwen inrichtingsplannen. Behalve een bestemmingsplan zal ook een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld waarin de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de beeldkwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte zullen worden vastgelegd. Volgens de indicatieve planning komen de vaststelling van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan in het derde of vierde kwartaal van 2018 in uw raad aan de orde. Om de realisering van de nieuwbouw mogelijk te maken, moet niet alleen een bestemmingsplan worden vastgesteld, maar moet ook een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verleend. In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een coördinatieregeling opgenomen (Afdeling 3.6 Wro), op basis waarvan de besluitvorming over het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning met betrekking tot hetzelfde project in één voorbereidingstraject kan worden gebundeld. De voordelen daarvan zijn dat de totale procedure wordt versneld zonder dat afbreuk wordt gedaan aan de rechtsbescherming van de burger en dat er aan de burger meer duidelijkheid over de samenhang tussen de te nemen besluit wordt geboden. De versnelling wordt bereikt doordat de procedure van het bestemmingsplan en de procedure tot het verlenen van de omgevingsvergunning niet na elkaar behoeven te worden gevolgd, maar gelijk op kunnen lopen. Bovendien dient de Raad van State bij toepassing van de coördinatieregeling binnen zes maanden op een eventueel beroep te beslissen in plaats van binnen de gebruikelijke twaalf maanden. Omdat er dan sprake is van één beroepsprocedure met betrekking tot beide besluiten levert toepassing van de coördinatieregeling ook een efficiencyvoordeel op. De coördinatieregeling is onlangs met succes toegepast voor het bestemmingsplan Sportcentrum Malden en omgeving en de omgevingsvergunning voor het nieuwe sportcentrum. Om gebruik te kunnen maken van de coördinatieregeling is het nodig dat uw raad daartoe een expliciet besluit neemt. Duurzaamheid Er zijn diverse duurzaamheidsmaatregelen mogelijk. In de intentieovereenkomst is al vastgelegd dat de woningen geen gasaansluiting krijgen. Dit uitgangspunt blijft onverminderd van kracht. De wijze waarop op deze locatie de woningen van energie en warmte worden voorzien moet nader uitgewerkt worden. Een combinatie van zonnepanelen voor energie opwekking, extra isolatie en warmteopwekking door middel van warmte-koud opslag of warmtepompen ligt voor de hand. De vraag is nog wel hoe ver deze maatregelen gaan: zal sprake zijn van energie neutraal of bijna energie neutraal. Financiën Grondexploitatie In het raadsvoorstel van oktober 2017 hebben wij u geïnformeerd over het tekort op basis van de quick-scan in het haalbaarheidsonderzoek en het daaraan gekoppelde programma. Inclusief reeds gemaakte kosten kwamen wij in die berekening uit op een tekort van circa ,-. Dit tekort kan zeer waarschijnlijk grotendeels door de provincie gesubsidieerd worden vanuit de regeling SteenGoed Benutten. Wij hebben nog geen gemeentelijke grondexploitatieopzet opgesteld. Dit doen wij bij de uitwerking van de voorkeursvariant naar een stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan. Daarbij wordt niet alleen duidelijk wat het resultaat van de grondexploitatie is op basis van het woningbouwprogramma, maar ook welke kosten gemoeid zijn bij de benodigde en door omwonenden gewenste aanpassingen aan de omliggende infrastructuur. De exploitatieopzet zal te zijner tijd gelijktijdig met het bestemmingsplan ter vaststelling aan u worden voorgelegd. Voorbereidingskosten In het kader van de planvoorbereiding moeten kosten worden gemaakt voor onder andere het opstellen van een stedenbouwkundig plan, een bestemmingsplan, een inrichtingsplan voor de openbare ruimte en het opstellen en uitvoeren van een communicatieplan. Deze kosten worden 5

6 globaal geraamd op Uw raad wordt gevraagd een krediet ter hoogte van dit bedrag beschikbaar te stellen. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN HEUMEN De gemeentesecretaris, De burgemeester, mr. D.C. van Eeten drs. G.M. Mittendorff Bijlagen: 1. Notitie beantwoording motie De Horst ( ) 2. Document Malden De Horst, ruimtelijke verkenning d.d. januari 2018 ( ) 6