J O O S T E N RUIMTELIJKE ONDERBOUWING. a r c h i t e c t e n. ROB d.d De Heister 2 Bemmel. Opdrachtgever:

Transcriptie

1 ROB d.d RUIMTELIJKE ONDERBOUWING De Heister 2 Bemmel Opdrachtgever: Dhr. S.E.T. Joosten De Heister DA Bemmel tel info@joostenarchitecten.nl a r c h i t e c t e n J O O S T E N de heister da bemmel tel fax info@joostenarchitecten.nl www. joostenarchitecten.nl

2 ALGEMEEN algemene plangegevens plannaam Ruimtelijke onderbouwing De Heister 2 Bemmel projectbetrokkenen opdrachtgever: Dhr. S.E.T. Joosten De Heister DA Bemmel tel: info@joostenarchitecten.nl gemeente: Gemeente Lingewaard contactpersoon: Mevr. C. Dormans postbus AA Bemmel architect / adviseur JOOSTEN architecten De Heister DA Bemmel tel: / info@joostenarchitecten.nl 2

3 INHOUDSOPGAVE hoofdstuk: pagina: 1. Inleiding Aanleiding Ligging plangebied Leeswijzer 5 2. Het initiatief Huidige situatie Toekomstige situatie 7 3. Beleidskader Overheidsbeleid Geldend bestemmingsplan Welstandsbeleid Gemeente Lingewaard Uitvoerbaarheid Milieu Bodem Geluid Mileuzonering Externe veiligheid Water Verkeer Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Economische uitvoerbaarheid Procedure Omgevingsvergunning 12 3

4 1. INLEIDING 1.1. Aanleiding De aanleiding van deze ruimtelijke onderbouwing betreft het voornemen van de opdrachtgever tot het verbouwen van het bestaande woonhuis met kantoor aan De Heister 2 te Bemmel. Het plan betreft het ontkoppelen van het woonhuis en het kantoorpand waarbij het woonhuis zijn oorspronkelijke vrijstaande situatie terug krijgt en het kantoorpand verbouwd wordt tot een woonbestemming van 3 appartementen. De feitelijke aanleiding ligt in het gegeven dat het kantoorpand door de crisis en de daarmee samenhangende economische ontwikkeling zijn functie verloren heeft met als gevolg leegstand. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bestaat de mogelijkheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Voorwaarde voor een omgevingsvergunning is dat het verzoek vergezeld gaat van een goede ruimtelijke onderbouwing. Het voorliggende document is een motivering tot medewerking en geeft aan waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening Ligging plangebied Het plangebied is gelegen aan De Heister 2 te Bemmel. Bijgevoegde afbeelding toont de ligging van het plangebied in de omgeving. 4

5 1.3. Leeswijzer Naast deze inleiding zal in hoofdstuk 2 het initiatief omschreven worden. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante overheidsbeleid en het vigerende bestemmingsplan. In Hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid aan de orde gesteld. Aan de hand van het geldende beleid, (milieu)wetgeving en economische aspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op de procedure omgevingsvergunning en in welke zin en waarvoor wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan. 5

6 2. HET INITIATIEF In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de huidige situatie aan functies en bebouwing binnen het plangebied. Daarnaast wordt ingegaan op het nieuwe initiatief Huidige situatie In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een woning met een kantoorpand wat middels een tussenbouw verbonden is aan de woning. De bebouwing is gesitueerd op een ruim kavel van 2190 m2 aan De Heister 2 te Bemmel. De van oorsprong vrijstaande woning is gebouwd in 1952, het kantoorpand is aangebouwd in De Heister is van oorsprong de ontsluitingsweg van de in de jaren 80 gebouwde scholengemeenschap OBC. Door de komst van de nieuwe wijk De Essenpas en de bouw van het Juniorcollege heeft de scholengemeenschap inmiddels zijn ontsluiting gevonden aan de Van Nispenlaan en is De Heister louter een verkeersarme woonstraat geworden met enkel woonbebouwing. Dit laatste met uitzondering van het huidige kantoorpand binnen het plangebied. Luchtfoto met ligging locatie (bron: Google Maps) Huidige voorgevel woonhuis en kantoorpand 6

7 2.2. Toekomstige situatie Het nieuwe initiatief omvat het weer terugbrengen van de woning tot feitelijk vrijstaande woning, en het verbouwen en uitbreiden van het kantoorpand tot 3 appartementen. Het e.e.a. weergegeven in onderstaand ontwerp. 3D Impressie Nieuwe Toestand Situatie Terreinplan Nieuwe Toestand 7

8 De woning wordt teruggebracht in zijn oorspronkelijke vrijstaande toestand. Het kantoorpand dat zijn huidige functie verloren heeft zal binnen de bestaande contouren verbouwd worden tot 2 appartementen. Op de verdieping wordt een dakappartement toegevoegd. Het wijzigen van de kantoorfunctie naar woonfunctie past binnen de woonomgeving van De Heister wat overigens uitsluitend bestaat uit woonbebouwing. De uitbreiding van het pand met een terug liggend dakappartement op de verdieping is in architectonisch en stedenbouwkundig opzicht beter passend binnen de omgeving. Dit zeker gelet de zichtlocatie richting van Elkweg en diens kruispunten als o.a. met De Papenstraat. Door de toevoeging van een terug liggende dakverdieping sluit het pand beter aan bij de overige omliggende eigentijdse bebouwing. Op soortgelijke zichtlocaties in de omgeving bevinden zich de showroom van autobedrijf Bulters, het Juniorcollege en het recent gerealiseerde zwembad aan de van Nispenlaan. Overigens is het huidige kantoorpand destijds al gebouwd met de mogelijkheid tot uitbreiding met de beoogde dakopbouw. Junior College Bemmel Laco Sportcentrum Lingewaard 8

9 Showroom Garage Bulters Daar de functiewijziging beter passend is binnen de woonomgeving en de beoogde plannen in zowel planologisch, stedenbouwkundig en architectonisch opzicht een verbetering zijn wilt de Gemeente Lingewaard haar medewerking verlening aan de uitvoering van het plan. 3. BELEIDSKADER 3.1. Overheidsbeleid Het overheidsbeleid kenmerkt zich op het gebied van kantoren in het algemeen door de wens tot hergebruik en herbestemming van bestaande kantoren ter voorkoming en bestrijding van leegstand. Dit wordt onder mede ten uiting gebracht in de Omgevingsvisie Gelderland. Het onderhavige plan past derhalve binnen deze visie. De kleinschalige ontwikkeling waarbij de kantoorfunctie vervangen wordt door een woonfunctie middels 3 appartementen vallende binnen het bestaande woongebied van Bemmel past tevens binnen de structuurvisie van de Gemeente Lingewaard. 9

10 3.2. Geldend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Kom Bemmel". In het vigerende bestemmingsplan geldt voor het gehele plangebied de enkelbestemming wonen, alsmede voor het gehele plangebied de functieaanduiding kantoor. De functieaanduiding erf geldt voor het gedeelte van het plangebied dat gelegen is achter de voorgevelrooilijnen van het bouwvlak. Binnen het bouwvlak geldt voor de enkelbestemming wonen de bouwaanduiding vrijstaand en heeft het gehele bouwvlak tevens de functieaanduiding kantoor. Binnen het bouwvlakgedeelte waar zich de bestaande woning bevindt geldt een goothoogte van 6m en een bouwhoogte van 10m. Daar waar zich binnen het bouwvlak het kantoor bevindt geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 7m. Screenshot bestemmingsplan Kom Bemmel met plangebied ( In het bestemmingsplan is opgenomen dat indien een kantoorpand gedurende een half jaar of langer leeg staat de aanduiding kantoor komt te vervallen. Dit is hier het geval. Qua bouwmassa past het voorgenomen bouwinitiatief in zijn geheel binnen de bestemming wonen. Daarnaast past het bouwvolume tevens binnen het huidige bouwvlak. De strijdigheid met het bestemmingsplan Kom Bemmel zit in de bouw van appartementen in plaats van grondgebonden woningen. Ter plaatse van de geprojecteerde appartementen moet de aanduiding wonen gs toegevoegd worden. De bouwaanduiding "vrijstaand" geldt voor het bouwvlakgedeelte waar zich thans de woning bevindt. Gelet de functiewijziging is het voornemen derhalve in strijd met het vigerend bestemmingsplan en is aanpassing in deze noodzakelijk. 10

11 3.3. Welstandsbeleid gemeente Lingewaard Het nieuwe bouwinitiatief is om advies aan de welstandscommissie voorgelegd, deze commissie is van mening dat het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Het welstandsadvies gemeente Lingewaard d.d is seperaat bij deze ruimtelijke onderbouwing bijgevoegd 4. UITVOERBAARHEID 4.1. Milieu De uitvoerbaarheid zal ingevolge de Wet ruimtelijke ordening aangetoond moeten worden. Daaronder valt de onderzoeksverplichting van verschillende ruimtelijk relevante aspecten als milieu, water, verkeer, archeologie en cultuurhistorie, alsmede de economische uitvoerbaarheid Bodem Geluid Het bouwinitiatief omvat uitsluitend wijzigingen binnen en op de bestaande bebouwing. Er is derhalve geen sprake van wijzigingen in directe relatie met de bodem. Een onderzoeksverplichting milieukundig bodemonderzoek is derhalve niet aan de orde. Het bouwinitiatief is gelegen in de nabijheid van de provinciale ontsluitingsweg van de gemeente Lingewaard, zijnde de van Elkweg, en de Papenstraat. De maximaal toegestane geluidsbelasting van 48 Db op de gevel wordt overschreden. Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat de uitwendige scheidingsconstructies tussen de verblijfsgebieden en verblijfsruimten van de appartementen met de buitenlucht met toepassing van de geselecteerde materialen een voldoende geluidswering kunnen bieden. Daarmee voldoen de 3 appartementen aan de criteria voor een goed woon- en leefklimaat. Het akoestisch rapport van van db/a consultants v.o.f., projectnummer AR /1 d.d esperaat bijgevoegd bij deze ruimtelijke onderbouwing Milieuzonering Het bouwinitiatief maakt onderdeel uit van een woonstraat. In de directe omgeving zijn geen bedrijven gesitueerd die overlast opleveren. Het initiatief is derhalve op het gebied van bedrijven en milieuzonering uitvoerbaar Externe veiligheid Het in feitelijke zin weer vrijstaand maken van de woning en het wegnemen van de functieaanduiding kantoren heeft geen gevolgen m.b.t. de externe veiligheid. Het bouwinitiatief is in deze derhalve uitvoerbaar. 11

12 4.2. Water Het bouwplan omvat de verbouw van het bestaande kantoorpand en de bouw van een appartement op de verdieping. Verder wordt de tussenbouw tussen de woning en het kantoorpand gedeeltelijk verwijdert. Doordat het dakoppervlak van de bebouwing per saldo kleiner wordt zal de afvoer en berging van regenwater geringer worden en kan deze in uitvoering ongewijzigd blijven. De afvoer van het huishoudelijke afvalwater op het bestaande riool kan tevens ongewijzigd blijven. Concluderend is het bouwinitiatief op het gebied van water uitvoerbaar Verkeer De Heister is een verkeersarme woonstraat. Ten aanzien van autoverkeer is de straat alleen toegankelijk voor aanwonende. Het wegnemen van de kantoorfunctie zal het aantal verkeersbewegingen alleen maar doen afnemen wat uitsluitend een positief effect heeft. Het plangebied bestaat uit een zeer ruim kavel wat in ruime mate voorziet in parkeergelegenheid op eigen terrein. Het wegnemen van de functieaanduiding kantoren heeft in deze zin ook louter een positief effect. Concluderend heeft de realisering van het bouwinitiatief uitsluitend een positieve uitwerking met betrekking tot het aspect verkeer Ecologie Het onderhavige bouwplan omvat de verbouw van het bestaande kantoorpand en de bouw van een appartement op de verdieping, gelegen binnen de bestaande bebouwingscontouren. Het voornemen heeft derhalve geen invloed op de natuurwaarden terplaatse. Het plan is in deze uitvoerbaar Archeologie en cultuurhistorie De in 1952 gebouwde woning, die in zijn oorspronkelijke vrijstaande staat wordt teruggebracht, en het in 1998 aangebouwde en thans te verbouwen en uit te breiden kantoorpand vertegenwoordigen geen bijzondere historische waarden. De beperkte wijzigingen vinden plaats binnen de contouren van de bestaande bebouwing waardoor er geen verstoring plaatsvindt van de bodem. Het voorgenomen bouwinitiatief is derhalve in cultuurhistorisch en archeologisch opzicht uitvoerbaar waarbij archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is omdat er geen sprake is van verstoring van de bodem Economische uitvoerbaarheid Het plan betreft een volledig particulier initiatief. Alle kosten die voortvloeien uit de planvoorbereiding en planrealisatie zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Gelet de omvang van het plan zijn de financiële risico s aanvaardbaar. Hoewel planschade niet in de lijn der verwachting ligt geldt dat deze op basis van een planschadeovereenkomst ook door initiatiefnemer gedragen worden. 12

13 5. PROCEDURE 5.1. Omgevingsvergunning Teneinde het voorgenomen bouwinitiatief te kunnen realiseren is een omgevingsvergunning noodzakelijk. Deze ruimtelijke onderbouwing, maakt deel uit van de omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Het plangebied kan gebruikt worden voor de realisatie van het beoogde bouwinitiatief aan De Heister 2 te Bemmel. De aanpassing van het geldende bestemmingsplan bestaat uit: - De enkelbestemming "wonen" blijft gehandhaafd voor het gehele plangebied. - De functieaanduiding "kantoor" komt voor het gehele plangebied te vervallen. - Het bouwvlak wordt gesplitst in 2 delen. Het gedeelte waar zich de huidige woning bevindt behoudt de bouwaanduiding "vrijstaand", ter plaatse van het appartementengebouw wordt de bouwaanduiding "vrijstaand" vervangen door "gestapeld". Overigens behoudt het bouwvlak de maatvoering conform het huidige bestemmingsplan. - Erfbebouwing bij het vrijstaande woonhuis wordt toegestaan conform het geldende bestemmingsplan, De bebouwing tenminste 1m achter de voorgevelrooilijn, maximale goothoogte, 3m, maximale bouwhoogte 5,5m, bebouwingsoppervlak max. 120 m2 waarbij tenminste 50% van het perceel onbebouwd blijft. - Erfbebouwing bij het appartementengebouw t.b.v. fietsenbergingen e.d. wordt uitsluitend toegestaan ten zuiden van het appartementengebouw, tenminste 1m achter de voorgevelrooilijn, maximale goothoogte 3m, maximale bouwhoogte 5,5m, bebouwingsoppervlak maximaal 50 m2, waarbij tenminste 50% van het perceel onbebouwd blijft. In het beoogde plangebied worden uiteindelijk de volgende bouwwerken toegestaan: - een vrijstaand woonhuis - goothoogte max. 6m, bouwhoogte max. 10m - bijbehorende erfbebouwing - goothoogte max. 3m, bouwhoogte max. 5,5m. - bebouwingsoppervlak max. 120 m2 - minimaal 50% perceeloppervlak onbebouwd. - op tenminste 1m achter de voorgevelrooilijn van het woonhuis. - een gestapeld woongebouw - goothoogte max. 7m. bouwhoogte max. 7m. - bijbehorende erfbebouwing - goothoogte max. 3m, bouwhoogte max. 5,5m - oppervlak max. 50 m2 - ten zuiden van het woongebouw, op tenminste 1m achter de voorgevelrooilijn. 13