J O O S T E N RUIMTELIJKE ONDERBOUWING. a r c h i t e c t e n ROB Duisterestraat 19 Huissen. Opdrachtgever:

Transcriptie

1 ROB RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Duisterestraat 19 Huissen Opdrachtgever: Verweijen. Dhr. J.P.H. Lingewal 4b 6681 LJ Bemmel tel a r c h i t e c t e n J O O S T E N de heister da bemmel tel fax info@joostenarchitecten.nl www. joostenarchitecten.nl

2 ALGEMEEN algemene plangegevens plannaam Ruimtelijke onderbouwing Duisterestraat 19 Huissen projectbetrokkenen opdrachtgever: Dhr. J.P.H. Verweijen Lingewal 4b 6681 LJ Bemmel tel: gemeente: Gemeente Lingewaard contactpersoon: Mevr. C. Dormans postbus AA Bemmel architect / adviseur JOOSTEN architecten De Heister DA Bemmel tel: / info@joostenarchitecten.nl 2

3 INHOUDSOPGAVE hoofdstuk: pagina: 1. Inleiding Aanleiding Ligging plangebied Leeswijzer 5 2. Het initiatief Huidige situatie Toekomstige situatie 9 3. Beleidskader Overheidsbeleid Geldend bestemmingsplan Welstandsbeleid Gemeente Lingewaard Uitvoerbaarheid Milieu Bodem Geluid Mileuzonering Externe veiligheid Water Verkeer Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Economische uitvoerbaarheid Procedure Omgevingsvergunning 16 3

4 1. INLEIDING 1.1. Aanleiding De aanleiding van deze ruimtelijke onderbouwing betreft het voornemen van de opdrachtgever tot het verbouwen van het bestaande kinderdagverblijf naar 4 appartementen aan de Duisterestraat 19 te Huissen. Het plan betreft de verbouw van het op de beganegrond gelegen kinderdagverblijf binnen de huidige buitengevels tot 4 appartementen. De huur-/koopappartementen met een gebruiksoppervlak tussen de 50 en 60 m² kunnen omschreven worden als appartementen gelegen binnen het goedkopere segment. De feitelijke aanleiding ligt in het gegeven dat het huidige kinderdagverblijf door de crisis en de daarmee samenhangende economische ontwikkeling zijn functie verloren heeft met als gevolg leegstand. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bestaat de mogelijkheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Voorwaarde voor een omgevingsvergunning is dat het verzoek vergezeld gaat van een goede ruimtelijke onderbouwing. Het voorliggende document is een motivering tot medewerking en geeft aan waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening. 4

5 1.2. Ligging plangebied Het plangebied is gelegen aan de Duisterestraat 19 te Huissen. Bijgevoegde afbeelding toont de ligging van het plangebied in de omgeving Leeswijzer Naast deze inleiding zal in hoofdstuk 2 het initiatief omschreven worden. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante overheidsbeleid en het vigerende bestemmingsplan. In Hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid aan de orde gesteld. Dit aan de hand van het geldende beleid, (milieu)wetgeving en economische aspecten. Hoofdstuk 5 behandeld de procedure omgevingsvergunning en in welke zin en waarvoor wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan. 5

6 2. HET INITIATIEF In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de huidige situatie aan functies en bebouwing binnen het plangebied. Daarnaast wordt ingegaan op het nieuwe initiatief Huidige situatie In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een pand met op de beganegrond een kinderdagverblijf en op de verdieping 2 appartementen. Het pand is gelegen op een perceel wat gesitueerd is tussen de Duisterestraat en Irenestraat. De adressering Duisterestraat 19 rechtvaardigt zich doordat de hoofdbebouwing gelegen is aan de Duisterestraat. Het kinderdagverblijf heeft zijn ontsluiting aan de Duisterestraat. De bovengelegen appartementen worden ontsloten via de Irenestraat. Het pand wat van oorsprong een winkelpand was met bovenwoning is in 1998 verbouwd tot het huidige kinderdagverblijf met bovengelegen appartementen. De Duisterestraat is een rustige woonstraat. Buiten het naastgelegen winkelpand Duisterestraat 21 bestaat de straat uitsluitend uit woonbebouwing. Ook de achtergelegen Irenestraat bestaat uitsluitend uit woonbebouwing. Luchtfoto met ligging locatie (bron: Google Maps) 6

7 straatbeeld Duisterestraat straatbeeld Irenestraat 7

8 Gevel Duisterestraat Gevel Irenestraat 8

9 2.2. Toekomstige situatie Het nieuwe initiatief omvat de verbouw van het huidige kinderdagverblijf naar 4 appartementen. Doordat de te realiseren koop-/huurappartementen vallen binnen het goedkopere segment kunnen ze gekarakteriseerd worden als starterappartementen. De thans op de verdieping gelegen appartementen, welke tevens van het zelfde type zijn blijven ongewijzigd. De verbouwing zal geschieden binnen het bestaande bouwvolume en derhalve binnen de bestaande buitengevels. Het e.e.a. weergegeven in onderstaand ontwerp. Plattegrond Nieuw 9

10 10

11 Van de 4 nieuw te realiseren appartementen binnen het huidige kinderdagverblijf zullen 2 appartementen ontsloten worden aan de zijde Duisterestraat, en 2 appartementen aan de zijde Irenestraat waar zich tevens de ontsluiting bevindt van de 2 bestaande appartementen op de verdieping. Het wijzigen van de bijeenkomstfunctie kinderdagverblijf naar een woonfunctie past in planologisch opzicht beter binnen de huidige omgeving van Duisterestraat en Irenestraat wat een woonomgeving is. Doordat het bouwvolume zich niet veranderd zal de wijziging ook in stedenbouwkundig en architectonisch opzicht geen gevolgen hebben voor de omliggende woonomgeving. 11

12 Omdat de functiewijziging in planologische zin beter passend is in de woonomgeving, en geen nadelige gevolgen heeft in stedenbouwkundig en architectonisch opzicht, wil de Gemeente Lingewaard haar medewerking verlenen aan de uitvoering van het plan. 12

13 3. BELEIDSKADER 3.1. Overheidsbeleid Het overheidsbeleid kenmerkt zich in het algemeen door de wens tot hergebruik en herbestemming van bestaande gebouwen ter voorkoming en bestrijding van leegstand. Dit wordt onder mede ten uiting gebracht in de Omgevingsvisie Gelderland. Het onderhavige plan past derhalve binnen deze visie. De kleinschalige ontwikkeling waarbij de bijeenkomstfunctie kinderdagverblijf vervangen wordt door een woonfunctie middels 4 appartementen vallende binnen het bestaande woongebied van Huissen past tevens binnen de structuurvisie van de Gemeente Lingewaard Geldend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Kom Huissen". In het bestemmingsplan geldt voor het gehele plangebied de "enkelbestemming wonen", alsmede voor het gehele plangebied de functieaanduiding "specifieke vorm van wonen kinderdagverblijf". Binnen het bouwvlak geldt de bouwaanduiding "twee-aaneen" met een maximale goothoogte van 6m en een maximale nokhoogte van 10m. Screenshot bestemmingsplan Kom Huissen met plangebied ( 13

14 Het voorgenomen bouwinitiatief past in zijn geheel binnen de enkelbestemming wonen. Het ongewijzigde bouwvolume past tevens binnen de contouren van de bouwmogelijkheden binnen het bestemmingsplan. Door de bouw van de 4 appartementen binnen het kinderdagverblijf dient echter de bouwaanduiding "tweeaaneen" gewijzigd te worden in "gestapeld". Daarmee komt dan tevens de functieaanduiding "Specifieke vorm van wonen kinderdagverblijf" te vervallen. Door de wijziging in bouwaanduiding van "twee-aaneen" naar "gestapeld" is het voornemen slechts in zeer beperkte zin in strijd met het bestemmingsplan. Met een beperkte aanpassing in de regelgeving van het bestemmingsplan is het mogelijk om betreffend plan op korter termijn uitvoerbaar te maken Welstandsbeleid gemeente Lingewaard Het bouwvolume blijft in beginsel ongewijzigd. Het initiatief is derhalve in het kader van het welstandsbeleid Gemeente Lingewaard haalbaar. 4. UITVOERBAARHEID De uitvoerbaarheid zal ingevolge de Wet ruimtelijke ordening aangetoond moeten worden. Daaronder valt de onderzoeksverplichting van verschillende ruimtelijk relevante aspecten als milieu, water, verkeer, archeologie en cultuurhistorie, alsmede de economische uitvoerbaarheid Milieu Bodem Geluid Het bouwinitiatief omvat uitsluitend wijzigingen binnen de bestaande bebouwing. Er is derhalve geen sprake van wijzigingen in directe relatie met de bodem. Een onderzoeksverplichting milieukundig bodemonderzoek is derhalve niet aan de orde. Het bouwinitiatief is gelegen aan de rustige woonstraten Duisterestraat en Irenestraat binnen de 30 km-zone van de omliggende woonwijk. Uit het akoestisch rapport geluidsbelasting bouwplan Duisterestraat 19 te Huissen van db/a consultants v.o.f. gedateerd blijkt dat de maximaal toelaatbare geluidsbelasting niet wordt overschreden en dat verder akoestisch onderzoek niet nodig Milieuzonering Het initiatief is vanuit het oogpunt van geluid derhalve uitvoerbaar. Het bouwinitiatief maakt onderdeel uit van een woonstraat. In de directe omgeving zijn geen bedrijven gesitueerd die overlast opleveren. Het initiatief is derhalve op het gebied van bedrijven en milieuzonering uitvoerbaar. 14

15 Externe veiligheid 4.2. Water Het verbouwen van het kinderdagverblijf tot 4 appartementen heeft geen gevolgen m.b.t. de externe veiligheid. Het bouwinitiatief is in deze derhalve uitvoerbaar. Het bouwplan omvat de verbouw van het bestaande kinderdagverblijf binnen de bestaande bebouwing. Doordat het dakoppervlak van de bebouwing ongewijzigd blijft zal de afvoer en berging van regenwater tevens ongewijzigd blijven. De afvoer van het huishoudelijke afvalwater op het bestaande riool kan tevens ongewijzigd blijven. Concluderend is het bouwinitiatief op het gebied van water uitvoerbaar Verkeer De Duisterestraat alsmede de Irenestraat zijn rustige woonstraten binnen de 30 kmzone van de omliggende woonwijk. Het wegnemen van het kinderdagverblijf zal het aantal verkeersbewegingen alleen maar doen afnemen wat uitsluitend een positief effect heeft. Het plangebied voorziet in parkeergelegenheid op eigen terrein. Het wegnemen van het kinderdagverblijf heeft in deze zin ook louter een positief effect. Concluderend heeft de realisering van het bouwinitiatief uitsluitend een positieve uitwerking met betrekking tot het aspect verkeer Ecologie Het onderhavige bouwplan omvat de verbouw van het bestaande kinderdagverblijf tot 4 appartementen binnen het bestaande bouwvolume. Het voornemen heeft derhalve geen invloed op de natuurwaarden ter plaatse. Het plan is in deze uitvoerbaar Archeologie en cultuurhistorie Het te verbouwen bestaande pand vertegenwoordigd geen bijzondere historische waarden. De wijzigingen vinden plaats binnen de contouren van de bestaande bouwvolume waardoor er geen verstoring plaatsvindt van de bodem. Het voorgenomen bouwinitiatief is derhalve in cultuurhistorisch en archeologisch opzicht uitvoerbaar waarbij archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is omdat er geen sprake is van verstoring van de bodem Economische uitvoerbaarheid Het plan betreft een volledig particulier initiatief. Alle kosten die voortvloeien uit de planvoorbereiding en planrealisatie zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Gelet de omvang van het plan zijn de financiële risico s aanvaardbaar. Gemeentelijke kosten worden via leges in rekening gebracht. Hoewel planschade niet in de lijn der verwachting ligt geldt dat deze op basis van een planschadeovereenkomst ook door initiatiefnemer gedragen worden. 15

16 5. PROCEDURE 5.1. Omgevingsvergunning Teneinde het voorgenomen bouwinitiatief te kunnen realiseren is een omgevingsvergunning noodzakelijk. Deze ruimtelijke onderbouwing, maakt deel uit van de omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Het plangebied kan gebruikt worden voor de realisatie van het beoogde bouwinitiatief aan de Duisterestraat 19 te Huissen. De aanpassing van het bestemmingsplan bestaat in hoofdzaak uit het wijzigen van de bouwaanduiding "twee-aaneen" in "gestapeld", waarbij de functieaanduiding "specifieke vorm van wonen kinderdagverblijf" komt te vervallen. In het beoogde plangebied worden uiteindelijk de volgende bouwwerken toegestaan: - een gestapeld woongebouw, met bijbehorende erfbebouwing in de vorm van bergingen/bijgebouwen en parkeervoorzieningen. 16