Herontwikkeling va an kantorenterreinen

Transcriptie

1 02/ 04/2009 Herontwikkeling van kantorenterreinenn Van Amstel III naar Arena City Master Thesis Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen Master Thesis Marianne Schalekamp April

2

3 Master Thesis Herontwikkeling van kantorenterreinen Van Amstel III naar Arena City Delft University of Technology Faculty of Architecture Real Estate Management Lab Corporate Real Estate Management Delft, April 2009 Hoofdmentor Ir. H.T. Remøy Tweede mentor Mr. F.A.M. Hobma Lab coördinator Dr. Ir. D.J.M. van der Voordt Gecommitteerde Dipl. Ing. B. Jurgenhake Begeleider PRC Ing. R.M. Mulder BSc MSRE Marianne Schalekamp De Vlouw EX Delft Master Thesis Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen 3

4

5 VOORWOORD Dit rapport vormt de afronding van mijn Master Real Estate & Housing. Tevens vormt het ook de afsluiting van mijn gehele studie Bouwkunde aan de TU Delft. Dit afstudeeronderzoek is gedreven door één van mijn passies, die ik tijdens mijn studietijd heb ontwikkeld: Het mooier maken van Nederland. In Nederland zijn in de jaren vele kantorenterreinen uit de grond gestampt die nu met enorme leegstand kampen. Deze troosteloze kantorenterreinen komen in een neerwaartsee spiraal terecht en vervuilen de stadshorizon. Om de neerwaartse spiraal van kantorenterreinen te doorbreken moeten ze op grootschalige wijze herontwikkeld worden. Dit afstudeeronderzoek biedt een stappenplan waarmee deze herontwikkeling bevorderdd kan worden. In dit afstudeertraject ben ik door verschillende mensen ondersteund en geholpen. Daarom wil ik bij dezen van de gelegenheid gebruik maken om deze mensen hartelijk te bedanken. Allereerst mijn docenten Hilde Remøy en Fred Hobma bij wie ik te allen tijde terechtt kon voor vragen en die mij zeer goed tijdens het gehele afstudeertraject hebben begeleid. Mijn begeleider bij PRC, Raymond Mulder, die mij met zijn kritische vragen en opmerkingen heel ver heeft gebracht om het onderzoek te perfectioneren. Alle collega s bij PRC die klaar stonden om mijn vragen te beantwoorden of goede adviezen te geven. Mijn medeafstudeerders in het REM lab die een goed klankbord vormden in het afstudeerproces. Niet te vergeten alle geïnterviewden personen, want zonder hen was ik nooit tot dit resultaat gekomen! Tot slot wil ik mijn ouders bedanken voor hun volledige steun en de vrijheid die zij mij hebben gegeven in mijn Bouwkunde carrière. Ik wens U als lezer veel plezier bij het lezen van dit rapport en hoop dat U na afloop net als ik tot de conclusie komt dat we gezamenlijk Nederland een beetje mooier zouden moeten maken. De herontwikkeling van kantorenterreinen zou hieraan een goede bijdrage kunnen leveren! Marianne Schalekamp Delft, april 2009 Master Thesis Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen 5

6 SAMENVATTING Kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt functioneert slecht. Door de overmatige ontwikkeling van nieuwe kantoren is de afgelopen jaren grote structurele leegstand ontstaan. De structurele leegstand concentreert zich vooral in verouderde kantoorgebouwen op ongunstige locaties. Monofunctionele kantorenterreinen uit de jaren vallen door hun opzet onder de ongunstige locaties en kantoren uit deze periode zijn sterk verouderd. Resultaat is dat deze kantorenterreinenn verantwoordelijk zijn voor een groot deel van de structurele leegstand. De enorme leegstand in deze gebieden zorgt voor terugloop van inkomsten, achterstallig onderhoud, verpaupering, sociale onveiligheid, krakers en een slecht imago van het gebied waardoor deze locaties in een neerwaartse spiraal terecht komen. Een van de kantorengebiedenn waar deze ontwikkeling gaande is, is het kantorengebied Amstel III in Amsterdamm Zuidoost. Oplossing problemen kantorenterreinen Om de neerwaartse spiraal van een kantorenterrein te doorbreken, moet het gebied een multifunctioneler karakter krijgen. Menging van functies zorgt namelijk voor een verhoging van de aantrekkelijkheid, diversiteit en levendigheid van de locatie. Bovendien wordt de kantorenmarkt evenwichtiger als er door middel van functieverandering kantoren aan de markt onttrokken worden. Om nieuwe functies in een gebied te kunnen introduceren, moet er voldoende draagvlak zijn. Gezien de monofunctionaliteitt van kantorenterreinen is er alleen voldoende draagvlak te creëren als de functieverandering niet gebouw, maar gebiedsgericht wordt aangepakt. Het herontwikkelen van een buurtje in het gebied (kritische massa) zal ervoor zorgen dat deze plek uitgroeit tot een levendig woonwerkgebied. Van hieruit zal vervolgens de wens ontstaan om ook het omringende kantorengebied aan te pakken, zodat de herontwikkeling zich als een olievlek verder over het gebied verspreid. Herontwikkeling kantorenterreinen Door de private ontwikkeling van kantorenterreinen zijn de eigendomsverhoudingen sterk verdeeld. Dit maakt het herontwikkelen van een kritische massa zeer complex, omdat partijen alleen gezamenlijk de gebiedsgerichte herontwikkeling kunnen realiseren. Bovendien zijn de risico s en investeringen die bij de herontwikkeling van meerdere kantoren horen enorm. Om voor de gebiedsgerichte aanpak voldoende eigendom te verkrijgen en de grote risico s en investeringen te kunnen delen, moeten partijen samenwerken. Voor een geslaagde samenwerking moeten alle betrokken partijen op één lijn komen wat betreft visie en aanpak van het project. Omdat de verschillende partijen op dit moment ieder hun eigen belangen en ideeën hebben, ligt het grootste knelpunt bij de herontwikkeling van kantorenterreinen in het op één lijn krijgen van alle partijen en het op gang brengen van het proces. Stappenplann Om de herontwikkeling van kantorenterreinen te bevorderen is een methode ontwikkeld waarmee de stappen, die genomenn moeten worden om tot een gezamenlijk plan te komen, worden gestructureerd. Bij iedere stap wordt aangegeven aan welke voorwaarden moet zijn voldaan om door te kunnen naar de volgende stap. Op deze manier kan inzichtelijk gemaakt worden waar het proces precies vastloopt, zodat daarop gestuurd kan worden om het proces te bevorderen. Het stappenplan bestaat totaal uit vijf stappen die allen met success doorlopen moeten worden om tot een gezamenlijkee haalbare business case voor de herontwikkeling van het kantorenterrein te komen. 6 Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen Master Thesis

7 1. Sensee of Urgency Om het proces tot herontwikkeling op gang te brengen, is het noodzakelijk dat alle betrokkenen noodzaak en urgentie van grootschalig ingrijpen inzien. Voorwaarden waaraan voldaan moet worden: o Signalering problemen o Algemene sense of urgency o Initiatiefnemer aanwezig 2. Onderzoek De initiatiefnemer startt vervolgens een onderzoek naar oplossingen en mogelijkheden voor de ingreep. Deze resultaten dienen als uitgangspunt voor de algemene visie. Voorwaarden waaraan voldaan moet worden: o Oplossingsrichting bepaald o Voldoendee potentie voor herontwikkeling aanwezig o Visie herontwikkeling vastgesteld 3. Coalitie Na het uitgebreide vooronderzoek zal de initiatiefnemer partijen zoeken waarmee hij gezamenlijk de herontwikkeling kan realiseren. Voorwaarden waaraan voldaan moet worden: o Gezamenlijke ambities vastgelegd o Coalitie gevormd tussen publieke en private partijen o Coalitie heeft bezit >40% 4. Haalbaar scenario De coalitie zal na het opstellen van randvoorwaarden onderzoeken of de gewenste scenario s financieel haalbaar zijn. Voorwaarden waaraan voldaan moet worden: o Minimaal één haalbaar scenario 5. Haalbare business case Gezamenlijk wordt door middel van tekenen, rekenen en samenwerken onderzocht of het haalbare scenario ook tot een haalbare business case kan leiden. Voorwaarden waaraan voldaan moet worden: o Haalbare business case (bestaande uit gebiedsplan, ontwikkelplan & samenwerkingsovereenkomst) Case: Amstel III in Amsterdam Zuidoost Amstel III in Amsterdam Zuidoost is een kantorengebied dat door de problemen op de kantorenmarkt in een neerwaartse spiraal terecht is gekomen. De herontwikkeling van een kritische massa zou de neerwaartse spiraal van Amstel III kunnen doorbreken. In verband met de specifieke kenmerken van kantorenterreinen, die het proces om tot herontwikkeling te komen, belemmeren, is als kritische massa voor het Hogehilweggebied gekozen. De problemen in het gebied zijn groot, maar toch is er tot op heden niets gebeurd. Met behulp van het ontwikkelde stappenplan kan achterhaald worden wat de belangrijkste knelpunten zijn waardoor de herontwikkeling van dit gebied niet op gang komt. Deze kennis kan gebruikt worden om dusdanig op het proces te sturen dat de herontwikkeling van Amstel III in de toekomst wel mogelijk wordt. Uit de toepassing van het stappenplan blijkt dat de problemen in het Hogehilweggebied zich momenteel nog onvoldoende manifesteren om algemene sense of urgency voor de herontwikkeling op te wekken. Beleggers ondervinden naar eigen zeggen weinig hinder van de leegstand en zijn daarom niet bereid om grootschalig in te Master Thesis Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen 7

8 grijpen. De gemeente Amsterdam zou willen optreden als initiatiefnemer, maar dat is momenteel zinloos. Partijen willen niet deelnemen en het Hogehilweggebied lijkt ook nog eens onvoldoende potentie te bieden voor een herontwikkeling. Mochten er al partijen bereid zijn tot ingrijpen, dan zal de invulling van de aanpak in verband met de verschillende visies per partij verschillen. Tot slot maken de fragmentatie van eigendommen en het type eigenaren in het gebied het vormen van een geschiktee coalitie voor de gemeentee Amsterdam onmogelijk. Dat herontwikkeling van het Hogehilweggebied op dit moment niet mogelijk is, wil niet zeggen dat de ingreep nooit gerealiseerd kan worden. Vooral de verdere ontwikkeling van problemen in het gebied en de herontwikkeling van het Atlas complex zullen nieuwee aanknopingspunten kunnen bieden om de plannen in de toekomst alsnog te realiseren. Het advies is daarom om te wachten tot de neerwaartse spiraal verder doorzet en de problemen in het Hogehilweggebied toenemen. In de tussentijd moet worden gefocust op de herontwikkeling van het Atlas complex, want dit is de enige mogelijkheid om voldoende aanknopingspunten voor de herontwikkeling van het Hogehilweggebied te verkrijgen. Daarnaast zullen mogelijke samenwerkingspartners eigendommen in het gebied moeten verwerven om vervolgens een coalitie voor de realisatie van de herontwikkeling te kunnen vormen. Toetsing stappenplan Als afronding van het onderzoek is het opgestelde stappenplan getoetst door middel van interviews en een vergelijking tussen twee cases. Vooral de vergelijkingg tussen de herontwikkeling van het Hogehilweggebied en Bergwijkpark in Diemen ondersteunt de voorwaarden zoals dezee zijn benoemd in het stappenplan. Als belangrijkstee verschillen tussen de ene case, waar herontwikkeling wel mogelijk is, en de andere, waar het proces tot op heden nog niet op gang gekomen is, worden de ervaren problematiek, potentie voor herontwikkeling, fragmentatie van eigendom, type eigenaren en ambities voor herontwikkeling genoemd. Dit zijn ook precies de factoren waarop het stappenplann gebaseerd is. Door te sturen op de herontwikkeling van het Atlas complex en te wachten tot de uitzichtloosheid van de situatie toeneemt, is herontwikkeling van het Hogehilweggebied in de toekomst mogelijk. Gebruik van het stappenplan kan het doorlopen van de eerste procesfasen versoepelen. Door het stappenplan op andere problematische kantorenterreinen toe te passen, zal de neerwaartse spiraal van dergelijke gebieden ook doorbroken worden. Op deze manier wordt de kantorenmarkt gezonder en kan Nederland een beetje mooier worden gemaakt! 8 Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen Master Thesis

9 INHOUDSOPGAVE DEEL I: INLEIDING INLEIDING ONDERZOEKSMETHODE Probleembeschrijving Hoofddoel Onderzoeksvragen Methodologie Beoogd resultaat Onderzoeksdesign Wetenschappelijke & Praktische relevantie DEEL II: LITERATUURONDERZOEK KANTORENMARKT Imperfectie kantorenmarkt Ontwikkeling kantorenmarkt Concentratie leegstand Gevolgen leegstand Conclusie Kantorenmarkt OPLOSSING PROBLEMEN KANTORENTERREINEN Herontwikkeling op gebouwniveau Ervaringen transformeren Doorbreken neerwaartse spiraal kantorenterreinen Conclusie Oplossen problemen kantorenterreinen HERONTWIKKELING KANTORENTERREINENN Analyse kantorenterreinen SWOT Knelpunten aanpak Conclusie Herontwikkeling kantorenterreinen CONCLUSIES LITERATUURONDERZOEK EXPLORATIEF ONDERZOEK DEEL III: ONTWIKKELING METHODE STAPPENPLAN Theoretisch kader Sense of urgency Onderzoek Coalitie Haalbaar scenario Haalbare business case Conclusie Stappenplan DEEL IV: TOEPASSING METHODE TOEPASSING STAPPENPLANN OP CASE AMSTEL III Introductie case: Amstel III in Amsterdam Zuidoost Context Sense of urgency Onderzoek Master Thesis Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen 9

10 8.5 Coalitie Haalbaar scenario Haalbare business case Conclusie Toepassing stappenplan Toekomst herontwikkeling Amstel III DEEL V: EVALUATIE TOETSING STAPPENPLAN ALGEMENE CONCLUSIES ONDERZOEK AANBEVELINGEN Toekomstig beleid Vervolgonderzoek Epiloog VERKLARENDE WOORDENLIJST BIBLIOGRAFIE Literatuur Lijst met geïnterviewde personen BIJLAGENBOEK 10 Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen Master Thesis

11 1 INLEIDING Aanleiding De Nederlandse kantorenmarkt kampt met grote problemen. Veel kantoorruimte staat structureel leeg en gezien de huidige economische vooruitzichten is de kans groot dat de leegstand verder in omvang toe zal nemen. Niet alleen lopen kantooreigenaren door de leegstand financiële schade op, ook op sociaal maatschappelijk en ruimtelijk niveau ontstaann er problemen. De leegstaande kantoren zorgen ervoor dat de omgeving sociaal onveilig wordt waardoor er grote verpaupering ontstaat. Het imago van de locatie neemt steeds verder af, de leegstand neemt toe en problemen worden groter. Vooral op verouderde monofunctionele kantorenterreinen uit de jaren zijn de gevolgen van deze problematiek goed waarneembaar. De kantorengebieden komen door de opeenstapeling van problemen in een neerwaartse spiraal terecht. Het is verwonderlijk dat de leegstand op deze kantorenterreinen nog nauwelijks wordt aangepakt. Dit onderzoek zal een bijdrage leveren aan het doorbreken van de neerwaartse spiraal op kantorenlocaties. Op deze manier wordt de kantorenmarktt gezonder en zal Nederland een beetje mooier gemaakt kunnen worden. Opzet onderzoek Het onderzoek bestaat uit twee delen; een inventariserend literatuuronderzoek en een exploratief onderzoek. Het eerste deel van het onderzoek is een inventariserend kwalitatief onderzoek. In dit onderzoek wordt geïnventariseerd wat er reeds bekend is over de aanpak van leegstand in kantoren. De meest geschikte oplossing om structurele leegstand op de kantorenmarkt weg te werken, is de functie van het gebouw, door middel van transformatie of sloopnieuwbouw, veranderen. Het blijkt dat uitgevoerdee functieveranderingen van leegstaande kantoren zich vooral beperken tot centrum en woongebieden. De grootste kantorenleegstand bevindt zich echter op monofunctionele locaties, maar hier hebben tot op heden nauwelijks succesvolle transformaties plaatsgevonden. De functieverandering van een leegstaand kantoor op een monofunctionele locaties blijkt veel moeilijker te realiseren, aangezien er dan nieuwe functie(s) geïntroduceerd moet worden in het gebied. De transformatie van één enkel kantoorgebouw naar bijvoorbeeld woningenn zal op zo n locatie weinig verschil maken (te marginaal aandeel van de nieuwe functie) en nauwelijks succesvol zijn. Met een gebiedsgerichte aanpak lijkt het echter wel mogelijk om een wezenlijke doorbraak in de monofunctionaliteit te realiseren. Gezien enkele specifieke kenmerken van kantorenterreinen, zoals de gefragmenteerdee eigendomsverhoudingen en verspreide leegstand, is samenwerken noodzakelijk om een gebiedsgerichte aanpak te realiseren. Door de verschillende belangen de visies van de diverse betrokken partijen is een gezamenlijk plan van aanpak moeizaam op te stellen. In het tweede deel van het onderzoek, het exploratieve deel, zal vanuit deze resultaten verder worden gewerkt. De resultaten uit het literatuuronderzoek vormen het uitgangspunt voor de ontwikkeling van een methode waarmeee de herontwikkeling van kantorenterreinen kan worden bevorderd. Gezien de complexiteit om tot een gezamenlijk plan van aanpak te komen, richt de ontwikkeldee methode zich specifiek op het op gang brengen van het proces om monofunctionele kantorenterreinen te herontwikkelen. De methode zal uiteindelijk worden gebruikt om een oplossing te vinden voor kantorenterrein Amstel III in Amsterdam Zuidoost. Leeswijzer Voor de resultaten uit het literatuuronderzoek wordt verwezen naar deel II van het rapport. Het exploratieve onderzoek is beschreven in deel III ontwikkeling van de methode en deel IV toepassing van de methode. De conclusies en aanbevelingen die voortkomen uit het totale onderzoek zijn terug te vinden in deel V van het rapport. Voor een uitgebreide beschrijving van de onderzoeksopzet wordt tot slot verwezen naar het volgende hoofdstuk (2). Master Thesis Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen 13

12 2 ONDERZOEKSMETHODE 2.1 PROBLEEMBESCHRIJVING Leegstand van kantoorruimte is een steeds groter probleem aan het worden in Nederland. Zeker gezien de continue ontwikkeling van nieuwe kantoren zal de oudere kantorenvoorraad steeds grotere structurele leegstandsverschijnselen gaan vertonen. Om deze leegstaande panden enige toekomst te bieden, lijkt functieverandering de meest geschikte oplossing. In stadscentra en woonwijken blijkt deze aanpak al succesvol, maar het overgrote deel van de structureel leegstaande panden bevindt zich juist op monofunctionele kantorenterreinen uit de jaren Op dit soort monofunctionele locaties zijn nauwelijks succesvolle voorbeelden van transformaties, omdat functieverandering hier alleen mogelijk lijkt door middel van een grootschalige aanpak. Dit is de meest geschikte methode om een werkelijke doorbraak in de monofunctionaliteit van het gebied te realiseren en draagvlak voor nieuwe functies te creëren. Het kantorengebied Amstel III in Amsterdam Zuidoost is een goed voorbeeld van een monofunctioneel terrein met veel leegstand. Op deze plek zou grootschalige herontwikkeling een goedee oplossing kunnen zijn om de leegstand te verhelpen. Leegstaande kantoren kunnen worden gebruikt om nieuwe functies toe te voegen. Zo wordt de structurele leegstand van kantoren teruggedrongen en zal het gebied door de multifunctionalisering levendiger en vitaler worden. De uitvoering van de herontwikkeling is ingewikkeld, omdat voor het succesvol verlopen van de grootschalige en complexe aanpak van het gebied een integraal plan nodig is. Om een integrale aanpak op kantorenterreinen te realiseren, zullen verschillende partijen moeten samenwerken en een eenduidige lijn vormen wat betreft de uitwerking van de plannen. Omdat dit vooral procesmatig een moeilijke klus is, zijn dergelijke herontwikkelingen op kantorenterrein tot op heden nog niet gerealiseerd. De ingreep zal uiteindelijk echter toch noodzakelijk zijn, dus moet voor dit proces, om te komen tot een gezamenlijke integrale ingreep, een innovatieve methode worden ontwikkeld. Afbakening De grootste problemen bij de herontwikkeling van kantorenterreinen spelen zich af in de initiatieffase. Het gebruik van de kantoren in deze gebieden functioneert niet meer naar behoren waardoor er veel panden leegstaan. Om deze problemen aan te pakken zal het gebied herontwikkeld moeten worden, maar een initiatief tot integrale aanpak is door de verscheidenheid aan meningenn van betrokkenen en de noodzaak tot samenwerking moeizaam te realiseren. De resultaten die voortkomen uit dit onderzoek zijn dan ook gericht op ondersteuning en bevordering van dit proces. Figuur 1. Vastgoedcyclus (Van der Toorn Vrijthof, et al., 2008) Bijzonder aan het proces is dat het zich zowel op gebouwniveau als gebiedsniveau richt. De leegstand van kantoren wordt veroorzaakt door een mismatch tussen vraag en aanbod op gebouw en gebiedsniveau. De gevolgen van dezee problemen zijn op beide schaalniveaus merkbaar. Het is daarom aan te bevelen om de oplossing ook in een combinatie van de twee schaalniveaus te zoeken. Figuur 2. Gebied versus gebouw 14 Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen Master Thesis

13 2.2 HOOFDDOEL Het hoofddoel van het onderzoek is om te komen tot een methode waarmee de herontwikkeling van kantorenterreinen kan worden gestructureerd en bevorderd. Daarvoor zal allereerst een studie verricht moeten worden naar de problematiek op de kantorenmarkt. Met het verkregen inzicht in de problematiek kan vervolgens een innovatieve methode worden ontwikkeld voor de aanpak van de problemen op kantorenterreinen. De methode wordt toegepast op de case Amstel III in Amsterdam Zuidoost om een plan van aanpak op te stellen waarmee de neerwaartse spiraal waarin het gebied zich momenteel bevindt, doorbroken kan worden. Uit de toepassing van de methode zal blijken welke knelpunten zich momenteel voordoen in dit proces. Door hierop in te spelen, kan in Amstel III worden gerealiseerd dat de leegstand teruggedrongen wordt, er draagvlak voor nieuwe functies ontstaat en de levendigheid op straatt toeneemt. Zo kan er voor kantorenterreinen als Amstel III een duurzame oplossing voor de toekomst worden gevonden en gerealiseerd. Het proces om te komen tot een integrale duurzame aanpak is dan niet meer het grootste knelpunt bij de herontwikkeling van kantorenterreinen! 2.3 ONDERZOEKSVRAGEN Dit onderzoek kan een belangrijke bijdrage leveren aan het bereiken van het bovengenoemde doel om de herontwikkeling van kantorenterreinen in de toekomst gestructureerder en soepeler te laten verlopen. De onderzoeksvraag die ten grondslag ligt aan dit doel luidt als volgt: Hoofdonderzoeksvraag Op welke wijze kunnen de problemen op kantorenterreinen worden aangepakt en hoe kan deze aanpak worden bevorderd? Dit onderzoeksthema is voortgekomen uit een uitgebreid literatuuronderzoek naar de problemen op de kantorenmarkt en oplossingen om deze problemen aan te pakken. Met behulp van deze achtergrondinformatie is vervolgens een exploratief onderzoek gestart om een nieuwe methode te ontwikkelen die de herontwikkeling van kantorenterreinen kan bevorderen LITERATUURONDERZOEK De literatuurstudiee richt zich op de problemen in de kantorenmarkt, de oorzaken en gevolgen van de problemen op kantorenterreinen en oplossingen om deze problemen aan te pakken. De antwoorden op alle vragen die in dit onderzoek beantwoordt moeten worden, komen voort uit bestudering van bestaande literatuur. Hoofdvraag Op welke manier kunnen de problemen op kantorenterreinen, veroorzaakt door leegstand van kantoren, op een duurzame manier worden aangepakt? Subvragen 1. Welke factoren zijn verantwoordelijk voor de leegstand in kantorenn en waarom concentreert de leegstand zich op kantorenterreinen? 2. Wat zijn de problematische (directe en indirecte) gevolgen van de leegstand van kantoren? 3. Welke methode is het meest geschikt om de problemen op monofunctionele kantorenterreinen op een duurzame wijze aan te pakken en is hier al ervaring mee opgedaan? 4. Wat zijn de grootste knelpunten bij de aanpak van leegstand op kantorenterreinen? Master Thesis Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen 15

14 2.3.2 EXPLORATIEF ONDERZOEK Om een nieuwe en innovatieve methode te ontwikkelen waarmeee de neerwaartse spiraal, waarin kantorenterreinen die kampen met veel leegstand zich bevinden, te doorbreken, is gekozen voor een exploratief onderzoek. Er is geen literatuur over dit specifieke onderwerp bekend, dus zullen de antwoorden op de onderzoeksvragen in dit deel worden gevonden door gerelateerde literatuur, interviews en logisch redeneren te combineren. De ontwikkelde methode wordt aan het einde van het onderzoek toegepast op een case (Amstel III) om deze te testen en een plan van aanpak voor de herontwikkeling van dit gebied op te stellen. Hoofdvraag Op welke wijze kan het proces om de neerwaartse spiraal van kantorenterreinen (in het bijzonder Amstel III) te doorbreken, worden gestructureerd en aan welke voorwaarden moet in het proces worden voldaan? Subvragen methode 1. Welke stappen moeten doorlopen worden om te komen tot een haalbare business case? 2. Aan welke voorwaarden moeten in elke stap worden voldaan om te komen tot een gezamenlijke integrale aanpak van de problemen op kantorenterreinen? Subvragen toepassing methode 1. Wat zijn de oorzaken dat het proces tot herontwikkeling van Amstel III tot op heden nog niet op gangg is gekomen? 2. Op welke manier is de herontwikkeling van Amstel III in de toekomst wel mogelijk? 2.4 METHODOLOGIE Het onderzoek bestaat uit twee delen; een inventariserend literatuuronderzoek en een exploratief onderzoek. Het eerste deel van het onderzoek is het inventariserende literatuuronderzoek. Dit houdt in dat in diversee literatuur wordt gezocht naar onderzoeken en resultaten die betrekking hebben op het onderwerp. In dit onderzoek betekent dat het inventariseren van gegevens over de kantorenmarkt, leegstand en de aanpak van leegstand. Het tweede deel is een exploratief onderzoek naar aanleiding van de conclusies die volgden uit het inventariserende onderzoek. In dit deel wordt gezocht naar een methode die het in gang te zetten van het proces, om te komen tot een gebiedsgerichte aanpak van problematische kantorenterreinen, mogelijk maakt. De opgestelde methode wordt op één case toegepast om deze te testen en tevens een oplossing te vinden voor de aanpak van de problemen in dit gebied. Kwalitatief onderzoek Beide onderzoeken zijn kwalitatief te noemen, aangezien ze zich richten op kwalitatieve eigenschappen. De resultaten zullen daarom niet cijfermatig, maar in woorden uitgedrukt worden. Het doel van kwalitatief onderzoek is immers om te begrijpen hoe dingen in elkaar zitten (het waarom) en kwantitatieve eigenschappen, als hoeveel en hoe vaak, spelen daarin geen rol. Enkele kenmerkende eigenschappen van dit onderzoek die passen bij kwalitatief onderzoek zijn (Baarda & De Goede, 1998): - Het doel is om het probleem in concrete, alledaagse omstandigheden te beschrijven en te interpreteren - Het onderwerp is ingewikkeld en complex - Het onderzoeksprobleem moet als een omvattend samenhangend geheel benaderd worden - Gebruik van verschillende soorten van gegevens en dataverzamelingsmethoden heeft de voorkeur Enkelvoudige case studie Om de toekomstige mogelijkheden en onmogelijkheden te bepalen voor de herontwikkeling van monofunctionele kantoorlocaties is gekozen voor één enkele case (within case display); kantorenpark Amstel III 16 Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen Master Thesis

15 in Amsterdam Zuidoost. Het (exploratieve) onderzoek heeft tot doel om te verkennenn op welke manier herontwikkeling van Amstel III mogelijk is. De hypothese is dat door een gebiedsgerichte ontwikkeling het verpauperde kantorengebied aangepakt kan worden, zodat het een multifunctioneel karakter krijgt en een rooskleurige toekomst tegemoet kan gaan. De exploratieve studie onderzoekt dus een nieuw onderzoeksthema, namelijk de transformatie van monofunctionele kantorenterreinen, en dan specifiek Amstel III in Amsterdam Zuidoost. Met behulp van literatuur en empirisch onderzoek zal een stappenplan worden opgesteld dat de handvaten vormt om de herontwikkeling van kantorenterreinen, zoals Amstel III, in de toekomst gestructureerd en succesvol te laten verlopen. In dit onderzoek zal de methode slechts op één case worden toegepast. Voor reële validatie van het instrument zal de methode zich daarom eerst op meer cases in de praktijk moeten bewijzen. Daarom kan de opgestelde methode nu alleen worden gezien als mogelijkee oplossing, omdat er theoretisch gezien ook andere typen aanpak succesvol kunnen zijn. (Miles & Huberman, 1994) Resultaten De resultaten van de enkelvoudige case studie zullen zich voornamelijk lenen voor een eerste verkennend onderzoek om meer over het onderwerp te weten te komen. Omdat het een nieuw onderwerp is, is er nog weinig bekend en kunnen verkenningsresultaten, mogelijkee scenario s, oplossingen, effecten en samenhang veel bruikbare kennis opleveren voor de onderzochte case. In dit geval dus de voorwaarden om een gebiedsgerichte herontwikkeling van het monofunctionele kantorenparkk Amstel III mogelijk te maken. Het plan van aanpak om deze herontwikkeling te realiseren en de mogelijkheden en onmogelijkheden die hierbij komen kijken. Na uitvoering van het onderzoek zal blijken of de kantorenleegstand en de neerwaartse spiraal van Amstel III doorbroken kunnen worden door een gebiedsgerichte herontwikkeling. De resultaten van dit onderzoek zullen daarom alleen direct toegepast kunnen worden op de onderzochte case. (Bruil, I.; et al., 2004) Het opgestelde stappenplan is specifiek bedoeld voor het doorbreken van de neerwaartse spiraal waarin verouderde monofunctionele kantorenterreinen zich bevinden. De methode die wordt gebruikt zou daarnaast echter ook aanknopingspunten kunnen bieden voor anderee herontwikkelingsprojecten of wellicht zelfs gebiedsontwikkelingen in het algemeen. De stappen die doorlopen moeten worden om te komen tot een gezamenlijk plan van aanpak gelden grotendeels ook voor andere projecten. Alleen de specifieke voorwaarden die gesteld worden aan de herontwikkeling van kantorenterreinen zullen per type gebied verschillen. Dit vergt wel nader onderzoek! Vernieuwend onderzoek Het exploratieve onderzoek kan als vernieuwend worden beschouwd. Het richt zich op een thema dat nog nauwelijks in de literatuur beschreven is, namelijk het sturen van een proces in de initiatieffase om alle partijen op één lijn te krijgen. Vaak worden beslissingen in deze fase van het proces ad hoc door partijen gemaakt. De introductie van het stappenplan maakt het echter mogelijk om de te nemen stappen en keuzes gestructureerd te nemen. Dit op een wetenschappelijke manier structureren van een proces om te komen tot herontwikkeling is vernieuwend en innovatief. Tot slot zullen de theorie, het opgestelde stappenplan en resultaten uit de case studie als aanknopingspunt kunnen dienen voor verder onderzoek. Het onderzoeksthema is namelijk volledig nieuw en er zal naast dit onderzoek meer studie noodzakelijk zijn om generieke kennis te verkrijgen. Master Thesis Marianne Schalekamp Herontwikkeling van Kantorenterreinen 17