Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen

Transcriptie

1 Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 7 mei 2013

2 Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 2

3 inhoud 1. identiteit locatie - topografie en de historische boomsingel - situatie - plankaart - profielen 2. beeldkwaliteitregels: - inventarisatie woningen Rijksstraatweg - context locatie - gebiedswaarden - kavel typen - architectuur - bouwhoogtes - kapvorm en kaprichting - entrees en oriëntatie - rooilijn - erfafscheiding - materiaal en kleur - referentie profiel nieuwe ontsluitingsweg 3. kavelpaspoort: - boomsingelkavel - hoekkavel - Rijksstraatwegkavel Bijlage modelstudie locatie Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 3

4 Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 4

5 1. Identiteit locatie De Houtvester Een houtvester is een wetenschappelijk opgeleide bosbouwkundige, die is belast met het beheer van een houtvesterij. Houtvester was niet alleen de naam van die functie, maar tevens de aanspreektitel van de man die de functie vervulde. De benaming wordt in Nederland tegenwoordig niet meer gebruikt, omdat het beheer van bossen en natuurgebieden werd samengevoegd en ondergebracht bij één functionaris en de titel houtvester de lading niet meer dekte. Een houtvesterij was een bosgebied, tevens bedrijfseenheid, van één boseigenaar. In Nederland kon dat het Staatsbosbeheer, een particulier of het Kroondomein zijn. Een houtvesterij had een oppervlakte van tot ha en was vaak verdeeld in enkele boswachterijen. De houtvesters van het Staatsbosbeheer waren niet alleen belast met het beheer van hun houtvesterij, maar ook met publiekrechtelijke taken, zoals uitvoering van de Boswet, bosbouwvoorlichting en planologie. Het woord houtvester is een samenstelling van de woorden hout en vester. Hout komt van het Oudnederlandse woord holt, wat bos betekent. Het tweede deel van het woord houtvester vindt zijn oorsprong in het begrip foreest of forestis uit de Frankische tijd en hield het recht van de landsheer op alle wijzen van gebruik van bossen en woeste gronden in. Jacoba van Beieren benoemde in de 13e eeuw al de eerste houtvesters (woudmeesters) om deze rechten uit te oefenen, waaronder het jachtrecht niet het minste was. De titel van houtvester werd bij het Staatsbosbeheer in 1985 afgeschaft. Het Kroondomein het Loo heeft nog wel zijn Koninklijke Houtvesterijen Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 5

6 Topografie en de historische boomsingel De boomsingel, onderdeel van de locatie, is al op de topografische kaart uit 1850 aangeduid. Het is een landschappelijk element dat karakteristiek is voor het landschap rondom Glimmen waar veel houtwallen en singels voorkomen. De singel is bewaard gebleven en een waardevol historisch-landschappelijk element Ellemijk Marks Stedenbouwkundige

7 situatie Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 7

8 plankaart Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 8

9 profielen profiel AA profiel BB Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 9

10 Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 10

11 2. Beeldkwaliteitregels Het beeldkwaliteitplan (BKP) dat voor u ligt heeft betrekking op de zes vrije kavels aan de dorpsrand van Glimmen. Het BKP bestaat uit een beeldende beschrijving van de context, de karakteristieke gebiedswaarden, architectuurreferenties, een aantal thematische facetkaartjes, richtlijnen voor materiaal en kleurgebruik en tot slot de kavelpaspoorten. Het BKP geeft richtlijnen, dient als inspiratiedocument en stelt randvoorwaarden voor de bouw van de zes vrijstaande woningen. De locatie kent drie verschillende type kavels; de Rijksstraatwegkavel, de hoekkavel en de boomsingelkavels. De randvoorwaardelijke bouwregels worden voor ieder type kavel in een specifiek kavelpaspoort samengevat. Het BKP wordt als bijlage opgenomen in het bestemmingsplan en dient tevens als toetsingsdocument voor welstand. Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 11

12 inventarisatie woningen Rijksstraatweg Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 12

13 Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 13

14 Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 14

15 context locatie Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 15

16 gebiedswaarden Beschermd gezicht Rijksstraatweg De Rijksstraatweg ter hoogte van Glimmen maakt onderdeel uit van een gebied met bijzondere stedenbouwkundige waarde. Deze status is opgenomen in de Welstandsnota Haren (augustus 2003). De Rijksstraatweg kenmerkt zich door het brede groene profiel en de gevarieerde samenstelling van unieke vrijstaande woningen. Historische boomsingel Op de locatie bevindt zich een historische boomsingel. Deze historische boomsingel is zeer kenmerkend voor het omliggende landschap van de Drentsche AA en is een waardevol landschappelijk element dat behouden dient te worden. De boomsingel is gelegen op de uit te geven privékavels en is een prachtige markering van de dorpsrand langs de sportvelden. Rijksstraatweg - beschermd gezicht Ligging plangebied aan Rijksstraatweg en boomsingel Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Historische boomsingel - ligging 16 Historische boomsingel

17 kavel typen De bijzondere gebiedswaarden geven aanleiding tot het benoemen van drie verschillende kavel typen; de Rijksstraatwegkavel, de hoekkavel en de boomsingelkavels. De unieke vrije kavel, gesitueerd aan de Rijksstraatweg, heeft een bijzondere status ten opzichte van de overige kavels. De woning op de kavel aan de Rijksstraatweg onderscheidt zich in zijn vorm en uitstraling maar sluit tegelijkertijd aan in de reeks Rijksstraatwegwoningen. Dit zit hem met name in de afstemming van kleur, materiaal, kapvorm en maximale verdieping- en nokhoogten. Verderop in het document wordt hier dieper op ingegaan. De andere vijf kavels worden ontsloten aan een nieuwe weg langs de historische boomsingel. Deze sluit aan op de Rijksstraatweg. De woningen kennen een soberder uitstraling ten opzichte van de bijzondere Rijksstraatweg kavel en vormen een samenhangend geheel. De hoekkavel is onderdeel van de reeks boomsingelkavels, maar wijkt af qua vorm en oriëntatie en is daarom apart benoemd. boomsingelkavel Rijksstraatwegkavel hoekkavel Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 17

18 architectuur Rijksstraatwegkavel Paul Seuntjens Architectuur - Loenen Rijksstraatweg - Glimmen Rijksstraatweg - Glimmen Maas Architecten - Doesburg Rijksstraatweg - Glimmen Enzo Architecten - Leimuiden Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Rijksstraatweg - Glimmen 18 Dingemans Architectuur - Helvoirt

19 architectuur hoekkavel en boomsingelkavels Rijksstraatweg - Glimmen Zwarte Hond Architecten - Glimmem Rijksstraatweg - Glimmen Onix Architecten - Wierumerschouw Maas Architecten - Hengelo TWA Architecten - Wirdum Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 19 Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen

20 bouwhoogtes De vrijstaande woning aan de Rijksstraatwegkavel past in het gevarieerde maar samenhangende woningbeeld van de deze straat. De woningen hebben een (hoge) begane grond verdieping met daarboven een kapverdieping. De goothoogte is maximaal 4,2 meter en de nokhoogte is maximaal 9 meter. De vrijstaande woningen aan de boomsingel tonen zich met een kopgevel en zijn rijziger aan de dorpsrand met een maximale nokhoogte van 11,5 meter. principe goothoogte 1 laag + kap 1 laag + hoge kap 1 laag + kap nokhoogte max. 9 m. goothoogte max. 4,2 m. hellingshoek kap ,5 m. 1 laag + hoge kap nokhoogte max. 11,5 m. goothoogte max. 4,2 m. hellingshoek kap m. 4,2 m. 4,2 m. Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 20

21 kapvorm en kaprichting De woningen langs de boomsingel oriënteren zich op de historische boomsingel en de open ruimte van de sportvelden. Zij vormen gezamenlijk een nieuwe dorpsrand. Om dit beeld te versterken staat de kaprichting haaks op de boomsingel en tonen zij een hoog gevelbeeld. De kapvorm gaat uit van de basisvorm van het zadeldak. Hierop kunnen variaties gemaakt worden, mits zich minimaal 1 knik in het dakvlak bevindt. Het schilddak of wolfseind zijn niet toegestaan. Hierdoor onderscheidt het woningensemble zich van de woning(en) langs de Rijksstraatweg waar een meer wisselend beeld bestaat. Zonnepanelen De dakvlakken hebben een gunstige oriëntatie op het zuidwesten voor de toepassing van zonnepanelen. Hemelwaterafvoer Hemelwater wordt gescheiden afgevoerd. In het kader van duurzaam omgaan met water kan in het ontwerp van de woning rekening worden gehouden met de mogelijkheid regenwater te bufferen en bijvoorbeeld te gebruiken als grijswater. Een minimale ingreep als het inzetten van een regenton voor bijvoorbeeld gebruik voor de tuin is al een stap in de goede richting. kaprichting vrij kaprichting bepaald (hoofdgebouw) zadeldak + varianten kapvorm vrij NW oriëntatie dakvlak zadeldak + varianten op het geknikte dakvlak schilddak en wolfseinden niet toegestaan op hoekkavel en boomsingel kavels Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 21 Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen

22 entrees en oriëntatie De voorzijde van een kavel heeft als vanzelfsprekend een representatief karakter. Hier bevindt zich de entree van de kavel en de woning. Er zijn twee zijkantsituaties die aandacht verdienen omdat zij aan een (semi-) openbare ruimte grenzen. Blinde gevels en minder fraaie bijgebouwen moeten hier voorkomen worden. De gevels van de woningen hebben op deze plekken een representatief karakter en geen achterkantuitstraling. voorzijde / entreezijde achterzijde representatieve zijkant; extra aandacht voor: - erfafscheiding aan openbaar gebied - representativiteit hoofd- en bijgebouw Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 22

23 rooilijn De rooilijn aan de Rijksstraatweg verspringt per woning. De woningen hebben allemaal een ruime voortuin. Dit bepaalt de maximale rooilijn voor de Rijksstraatwegkavel. Hetzelfde geldt voor de hoekkavel. De boomsingelkavels kennen een verspringende rooilijn. Deze wordt gevormd door de gevels van de woningen minimaal 1,5 m te laten verspringen ten opzichte van de gevel van de naastgelegen woning. rooilijn maximaal, maar flexibel richting achterzijde kavel rooilijn verspringend; voorgevel hoofdgebouw verspringt minimaal 1,5 m tov. naastgelegen voorgevel hoofdgebouw Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 23

24 erfafscheiding Er worden zo veel mogelijk groene erfafscheidingen toegepast. In de vorm van hagen, of hekwerken met daarin wintergroene begroeiing zoals hedera of clematis. historische boomsingel als erfgrens In de boomsingel wordt geen extra erfafscheidingselement toegepast met uitzondering van een eventueel hekwerk op de oprit van de erven. Deze past qua vormgeving in het beeld van de historische boomsingel. de historische boomsingel referenties landelijk hekwerk in boomsingel Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 24 referentie boomsingel als erfgrens

25 erfafscheiding groen tussen de kavels De toe te passen erfafscheiding tussen de kavels onderling is niet voorgeschreven. Maar voor het groene en lommerrijke beeld heeft een groene erfafscheiding (in de vorm van een haag) sterk de voorkeur. historische boomsingel; specifieke oplossing hoge groene erfafscheiding max. 1,80 m groene erfafscheding tussen de kavels lage groene erfafscheiding max. 1,0 m hoge groene erfafscheiding max. 1,80 m wordt aangelegd in overleg met aangrenzende bewoners hoge groene erfafscheiding- treillage met groene beuk Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 25 Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen

26 kleur en materiaal Het algemene beeld van de woningen in de omgeving van de locatie geeft een rustige natuurlijke uitstraling. Aardse kleuren, eerlijke en gebakken materialen. Dit beeld wordt voortgezet in de te ontwikkelen woningen op de locatie. Gevel gemetseld; aardetinten: donker rood - bruin - zandkleur OF gestuukt; wit Dak Keramische pannen; antraciet of rood Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 26

27 referentie profiel nieuwe ontsluitingsweg referentiebeeld; compact profiel met een lommerrijke uitstraling materiaal: gras en asfalt met afstrooilaag Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 27 Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen

28 Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 28

29 3. Kavelpaspoorten Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 29

30 679 m2 674 m2 633 m2 679 m2 723 m2 989 m2 voorbeeldverkaveling 12 m diep footprint 110 m2 bvo 302 m2 gbo 226 m2 gevelbeeld bij maximale footprint en bouwhoogte 11 m diep 11 m diep 11 m diep 11 m diep footprint bvo gbo 82,5 m2 165 m2 124 m2 footprint bvo gbo 71,5 m2 143 m2 107 m2 footprint bvo gbo 82,5 m2 220 m2 165 m2 footprint bvo gbo 82,5 m2 217 m2 163 m2 gevelbeeld bij wisselende footprint en bouwhoogte Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 30

31 kavelpaspoort boomsingelkavel bebouwingspercentage kavel (hoofdgebouw+bijgebouw): max. 20 % van kaveloppervlak bebouwingspercentage bouwvlak (hoofdgebouw+bijgebouw): max. 62 % van totaal bouwvlak (A+B) hoofdgebouw footprint: bvo gbo bijgebouw footprint: max. 110 m2 max. 302 m2 max. 230 m2 max. 24 m2 beukmaat max. 9,2 m nokhoogte 1 verdieping + hoge kap max. 11,5 m goothoogte max. 4,2 m hellingshoek kap bouwregels kavel bouwgrenzen a afstand hoofdgebouw tot erfgrens min. 4 m b afstand bijgebouw tot erfgrens min. 2,5 m c voortuin min. 9 m d achtertuin min. 10 m situatie kavel positie gebouwen op kavel A bouwvlak hoofdgebouw voorgevel parallel aan ontsluitingsweg B bouwvlak bijgebouw kaprichting dak hoofdgebouw kap; zadeldak of variaties op zadeldak haaks op boomsingel dak bijgebouw kap of plat in aansluiting op architectuur hoofdgebouw kaprichting is vrij materialisatie aardse kleuren, eerlijke en gebakken materialen parkeren 2 parkeerplaatsen op eigen erf, gesitueerd achter rooilijn regenwaterafvoer afvoer + buffersysteem opnemen in architectuur mogelijkheid voor toepassing van grijs water gescheiden aanbieden aan straat Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 31

32 679 m2 674 m2 633 m2 679 m2 723 m2 989 m2 voorbeeldverkaveling gevelbeeld bij maximale footprint en bouwhoogte 12 m diep footprint bvo gbo 110 m2 303 m2 227 m2 Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 32

33 kavelpaspoort hoekkavel bebouwingspercentage kavel (hoofdgebouw+bijgebouw): max. 19 % van kaveloppervlak bebouwingspercentage bouwvlak (hoofdgebouw+bijgebouw): max. 68 % van totaal bouwvlak (A+B) hoofdgebouw footprint: bvo gbo bijgebouw footprint: max 110 m2 max 303 m2 max 227 m2 max 24 m2 beukmaat max. 9,2 m nokhoogte 1 verdieping + hoge kap max. 11,5 m goothoogte max. 4,2 m hellingshoek kap bouwregels kavel bouwgrenzen a afstand hoofdgebouw tot erfgrens min. 5,5 m b afstand bijgebouw tot erfgrens min. 2,5 m c voortuin min. 6 m d achtertuin min. 7,5 m e zijtuin min. 8,5 m situatie kavel positie gebouwen op kavel A bouwvlak hoofdgebouw voor- en zijgevel parallel aan ontsluitingsweg en Rijksstraatweg B bouwvlak bijgebouw kaprichting dak hoofdgebouw kap; zadeldak of variaties op zadeldak haaks op ontsluitingsweg dak bijgebouw kap of plat in aansluiting op architectuur hoofdgebouw kaprichting is vrij materialisatie aardse kleuren, eerlijke en gebakken materialen parkeren 2 parkeerplaatsen op eigen erf, min 1 parkeerplaats gesitueerd achter rooilijn regenwaterafvoer afvoer + buffersysteem opnemen in architectuur mogelijkheid voor toepassing van grijs water gescheiden aanbieden aan straat Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 33

34 679 m2 674 m2 633 m2 679 m2 723 m2 989 m2 voorbeeldverkaveling gevelbeeld bij maximale footprint en bouwhoogte 12,5 m diep footprint bvo gbo 175 m2 350 m2 263 m2 Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 34

35 kavelpaspoort Rijksstraatweg bebouwingspercentage kavel (hoofdgebouw+bijgebouw): max. 21 % van kaveloppervlak bebouwingspercentage bouwvlak (hoofdgebouw+bijgebouw): max. 40 % van totaal bouwvlak (A+B) hoofdgebouw footprint: bvo: gbo: bijgebouw footprint: max. 175 m2 max. 350 m2 max. 263 m2 max. 30 m2 beukmaat max. 14 m nokhoogte 1 verdieping + kap max. 9 m goothoogte max. 4,2 m hellingshoek kap bouwregels kavel bouwgrenzen a afstand hoofdgebouw tot erfgrens min. 5,5 m b afstand bijgebouw tot erfgrens min. 2,5 m c voortuin min. 6 m d achtertuin min. 8 m e zijtuin min. 6 m situatie kavel positie gebouwen op kavel A bouwvlak hoofdgebouw voorgevel parallel aan Rijksstraatweg B bouwvlak bijgebouw kaprichting dak hoofdgebouw kap; kapvorm vrij langs of haaks op Rijksstraatweg dak bijgebouw kap of plat in aansluiting op architectuur hoofdgebowu kaprichting is vrij materialisatie aardse kleuren, eerlijke en gebakken materialen parkeren 2 parkeerplaatsen op eigen erf, gesitueerd achter rooilijn regenwaterafvoer afvoer + buffersysteem opnemen in architectuur. mogelijkheid voor toepassen van grijs water gescheiden aanbieden aan straat Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 35

36 Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 36

37 Bijlage modelstudie locatie model 1 Zes vrije kavels waarbij één unieke brede kavel aan de Rijksstraatweg wordt gerealiseerd en vijf kavels gericht op de boomsingel. [Voorkeursmodel] model 2 Zeven vrije kavels waarbij twee kleinere kavels aan de Rijksstraatweg worden gerealiseerd en vijf kavels gericht op de boomsingel. model 3 Zes vrije kavels waarbij twee grote diepe kavels aan de Rijksstraatweg worden gerealiseerd en vier kavels gericht op de boomsingel. Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 37

38 Ellemijk Marks Stedenbouwkundige 38

39 colofon in opdracht van: Jorcom Planontwikkeling BV Interegion Groep BV ontwerp: Ellemijk Marks Stedenbouwkundige in samenwerking met: Gemeente Haren Ellemijk Marks Stedenbouwkundige Beeldkwaliteitplan De Houtvester Glimmen 39