Collectief Particulier Initiatief Fortaleza Noordwijkerhout. Seniorenwoningen op de voormalige Ireneschoollocatie. Stichting

Transcriptie

1 Collectief Particulier Initiatief Fortaleza Noordwijkerhout Seniorenwoningen op de voormalige Ireneschoollocatie Stichting

2

3 Collectief Particulier Initiatief Fortaleza Noordwijkerhout Seniorenwoningen op de voormalige Ireneschoollocatie

4 Wij zijn er klaar voor! 4

5 1 Collectief particulier opdrachtgeverschap Seniorenwonigen in de vrije sector in Noordwijkerhout Een enthousiaste groep senioren Noordwijkerhouters heeft zich verenigd in de stichting Fortaleza om via particulier opdrachtgeverschap een appartementencomplex te ontwikkelen op de locatie voormalige Ireneschool. Deze locatie ligt aan de Viaductweg in Noordwijkerhout. De groep werkt samen met de architect M. van Steenbergen van het Architectenbureau TPS uit Hillegom aan de uitwerking van een appartementencomplex voor ca ruime senioren appartementen met een oppervlakte van m2 per appartement. De groep bestaat op dit moment reeds uit zeven enthousiaste echtparen geboren en/ of getogen in Noordwijkerhout, die zich aangemeld hebben als serieuze kandidaten en de benodigde voorbereiding op eigen risico gezamenlijk hebben gefinancierd. Daarnaast is er een groep echtparen geïnteresseerd die, mochten de plannen serieus worden ondersteund door de gemeente, hun aanmelding definitief gaan maken. Wat is Collectief Particulier opdrachtgeverschap Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is een projectontwikkeling waarbij wij als toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor ons eigen nieuwbouw project. Wij hebben via de Stichting Fortaleza een eigen rechtspersoon opgericht om in het projectontwikkelingsproces gezamenlijk als opdrachtgever op te treden en nemen daartoe een adviseur in de arm die hen door het proces leidt. Tot en met de fase van definitief ontwerp werkt de stichting namens de totale groep toekomstige bewoners aan een collectief plan; één en ander binnen gestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden. Hierbij hebben alle deelnemers voortdurend inzicht en inspraak in de keuze van het bouwsysteem, de bouwmaterialen, het afwerkingsniveau en het kostenniveau. In de fasen daarna hebben individuele kopers de gelegenheid zelf te beslissen over de indeling en afwerking van hun eigen woning. Omdat toekomstige bewoners door middel van een eerste inleg zelf een deel van het voortraject financieren, is de stichting in staat om zelf volledig risicodragend projectontwikkelaar op te treden. 5

6 De toenemende uitstroom van ouderen en doorstroming die hierdoor mogelijk wordt, leidt tot een meer evenwichtige verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt Huidige situatie Hoogbejaarde mensen overlijden waardoor hun woning vrijkomt voor gezinnen Doorstroming van jonge gezinnen naar (vrijgekomen) grotere woningen Jongeren stromen snel door naar eengezinswoningen en dit kan leiden tot leegstand 6

7 2 Woonvisie 2017 noordwijkerhout Gewoon bijzonder De Woonvisie Noordwijkerhout Noordwijkerhout gewoon bijzonder (sept, 2017) maakt duidelijk dat een grote groep senioren honkvast zitten in hun eengezinswoningen en maar zeer beperkt doorstromen naar seniorenwoningen. Hierdoor komen deze ruime eengezinswoningen niet vrij voor jongere Noordwijkerhouters. Dit effect wordt mede veroorzaakt omdat er groot tekort is aan senioren appartementen in alle prijsklassen. Met het project Fortaleza Noordwijkerhout willen wij dit effect doorbreken. Alle echtparen verenigd in de stichting Fortaleza bezitten op dit moment een eengezinswoning, die na realisatie van ons project beschikbaar wordt voor de jongere generatie. We kiezen nadrukkelijk voor deze locatie aan de Viaductweg vanwege: De ligging nabij het centrum van Noordwijkerhout, met de benodigde voorzieningen. De aanwezigheid van een bushalte nabij de locatie De dynamiek rond de locatie, met de Viaductweg en de van Iersellaan. De mogelijkheid om hier ruime vrije sector appartement ca m2 te kunnen realiseren. Nabij een huisartsenpraktijk Woonvisie 2017: Noordwijkerhout gewoon bijzonder 7

8 8

9 3 Geschiedenis van Fortaleza Een tijdreis Initiatiefgroep start met verkenning van seniorenappartementen in Noordwijkerhout Initiatiefgroep informeert alle fracties van de gemeente Noordwijkerhout over noodzaak seniorenappartementen, via een brief Verkennend gesprek met Wethouder de Jong, inzake tekort aan seniorenwoningen en bekendmaking definitieve oprichting Stichting Fortaleza en aangegeven dat er een plan wordt gemaakt via Collectief particulier opdrachtgeverschap voor de locatie Ireneschool t/m Diverse verkennende gesprekken gevoerd met politieke partijen & Externe adviseurs Start planschets voor seniorenwoningen op de locatie prinses Ireneschool, samen met de architect Officiële oprichting bij de Notaris van Stichting Fortaleza Brief aan College van Burgemeester en Wethouders inclusief planschets met verzoek of het particuliere initiatief Fortaleza over mag gaan tot realisatie van seniorenwoningen op de locatie Ireneschool Ontvangstbevestiging (Z ) van de gemeente ontvangen Nadere toelichting mogen geven op de brief van 23 april, op uitnodiging van de gemeente team ruimtelijke ontwikkeling + aanbieding van de planschets door de architect. Gemeente gaf aan in 3e kwartaal haar stedenbouwkundige voorwaarden af te ronden, en heeft ons gevraagd daarop te wachten Deelnemers van Fortaleza zijn aanwezig geweest bij de bewonersavond om mee te luisteren met de wensen van omwonenden en overige belangstellenden Aanbieding van dit rapport over ons initiatief aan Wethouder de Jong + een afschrift hiervan is verzonden aan Team Ruimte en wonen en alle fracties van de gemeenteraad. Foto links: terrein van de voormalige Ireneschool, gezien vanaf de Viaductweg 9

10 10

11 4 locatie en Randvoorwaarden uitgangspunten gemeente en wensen vanuit de buurt De locatie Wijk Guldemond, Ligging tussen de van Iersellaan, Geverstraat, Dijkzicht en Viaductweg Huidige bestemming Maatschappelijk School gesloopt in 2014 Locatie sinds 2015 in gebruik als openbaar speelveld/voetbalveld Aanzet tot Randvoorwaardenkaart Extra wensen van de huidige buurtbewoners: Extra parkeerplekken realiseren Voldoende ruimte rond de bestaande 2/1 kap woning (groen of uitbreiden tuin) Ruimtelijke reservering voor beperkte speelvoorzienig behouden Uitgang parkeervoorziening in overleg met direct omwonenden. Uitsnede uit het bestemmingsplan Aanzet randvoorwaarden van de gemeente Gewenst nieuwbouwprogramma Vrije sector woningen Bebouwing Maximaal 3 lagen hoog Alzijdige uitstraling en rekening houden met omwonenden Parkeereis oplossen binnen plangebied Maximaal 50% van de plot bebouwd. Extra verbindingen in het gebied Rekening houden met omliggende rooilijnen Toevoegen groen Hoogwaardige aansluiting op bestaande openbare ruimte + verbeteringen van de vuilcontainers Uitsnede uit de kadastrale kaart 11

12 Terrein - gezien van hoek Van Iersellaan/Geversstraat Het oude politiebureau aan de Dijkzicht (wordt gesloopt) Geversstraat, gezien vanuit oostelijke richting Twee-onder-een kap woningen op hoek Geversstraat en Dijkzicht 12

13 Terrein gezien vanuit hoek Iersellaan Speelplekje voor de buurt, honden verboden Zicht op de viaductweg vanaf de locatie Zicht op het terrein vanaf hoek Dijkzicht/Viaductweg 13

14 14 Eerste planschets van Architectenbureau TPS uit Hillegom (door: Marcel van Steenbergen)

15 5 Wat is ons plan verder uit te werken in overleg met buurt en gemeente Het Architectenbureau TPS, Architect M. van Steenbergen werkt samen met de stichting Fortaleza aan de uitwerking van de seniorenappartementen. Begin 2018 is een eerste planschets/ haalbaarheid schets uitgewerkt. Deze is op 15 juni aangeboden aan Team Ruimtelijke ontwikkeling. Het plan gaat uit van: senioren appartementen, met een oppervlakte van m2 ( incl. Inpandig balkon) Plan voorziet in realisatie van de parkeereis in het plangebied Ruimte voor uitbreiding parkeren voor de wijk (nader vorm te geven) Ruimte voor doorsnijden van de locatie met voetverbindingen (nader vorm te geven) Ruimte tussen nieuwbouw en de 2/1 kap woning (nader vorm te geven) Mogelijk een reservering voor kleine speelvoorziening (nader vorm te geven) Groen en aansluiting openbare ruimte. Participatie Stichting Fortaleza wil haar plan graag nader uitwerken in nauw overleg met de gemeente en de betrokken omwonenden. De invulling hiervan zal, na besluitvorming door de gemeenteraad, samen met de afdeling Ruimte en Wonen worden vormgegeven. Wij willen in ieder geval: Conceptplan uitwerken binnen de door gemeente vastgestelde randvoorwaarden. Zo veel als mogelijk meenemen van de door bewoners aangegeven punten tijdens bewonersavond (in ieder geval onderzoeken extra parkeren, locatie voor speelvoorziening) Het initiatief van Stichting Fortaleza in brengen op de algemene informatieavond van 23 oktober a.s. Duurzaam: Wij streven naar een duurzame ontwikkeling, we zoeken daarbij tijdens de planuitwerking intensief naar oplossingen voor aardgasvrij en zetten maximaal in op energie besparende maatregelen (Bijna Energie Neutraal) Financieel verkenning: Er is een eerste verkenning uitgevoerd naar de financiële haalbaarheid van ons concept. Deze haalbaarheidsstudie toont aan dat dit plan financieel gerealiseerd kan worden. Om op een verantwoorde wijze het plan verder uit te werken, is het van belang dat de grond exclusief voor de stichting wordt gereserveerd. Het is voor een collectief particulier initiatief, waarbij de bewoners zelf risicodragend opdrachtgever worden, niet mogelijk om zonder harde toezeggingen verder in dit plan te investeren. De Stichting gaat daarbij uit van een minimaal budgettair neutrale exploitatie voor de gemeente. 15

16 16 Inspiratie: Een plekje voor de buurt

17 6 inspiratie: plek voor de buurt samen wonen, samen doen Het terrein van de voormalige Ireneschool is sinds 2015 in gebruik als openbaar speelveld /voetbalveld. Er staat nu een speelelement voor de buurt. Uit de bewonersavond kwam de wens voor het behoud van een ruimtelijke reservering voor een beperkte speelvoorziening. Wij zouden graag samen met gemeente en omwonenden onderzoeken of we een (speel)voorziening voor de buurt op kunnen nemen in het plan, links alvast een aantal droombeelden. Huidige speelplek 17

18 18 Inspiratie: Parkeren voor de buurt in groene setting

19 7 inspiratie: parkeren voor de buurt onderzoeken van extra parkeerplaatsen Uit de bewonersavond kwam tevens de wens om extra parkeerplekken te realiseren. Gemeente heeft in de randvoorwaarden opgenomen dat de parkeerplaatsen aan de Van Iersellaan en Dijkzicht kunnen worden geoptimaliseerd. Wie een rondje rondom het gebied loopt zal onderkennen dat de zeer ruime en groen opgezette Van Iersellaan, Geversstraat en Dijkzicht van grote meerwaarde zijn. De wens om extra parkeerplaatsen botst mogelijk met deze kwaliteiten. We zouden daarom graag samen met gemeente en omwonenden onderzoeken hoe we de parkeerplaatsen op een zo fraai mogelijke manier kunnen realiseren binnen dit gebied. Links alvast een aantal droombeelden van parkeerplaatsen met behoud van groene setting. Groene uitstraling Van Iersellaan, Geversstraat en Dijkzicht 19

20 20 Inspiratie: Plek voor praatje met de buren

21 8 inspiratie: straat maken een praatje met de buren Een goed functionerende straat is een straat met goede overgangszones tussen het openbare gebied (trottoir, weg) en het privé gebied (het gebouw). Deze overgangszone is de zone waar informele ontmoeting een plek krijgt (denk aan: het praatje met de buren). Door gezamenlijk met een collectief Noordwijkerhouters dit bouwproject op te pakken zal het met de informele communicatie in de straat wel goed komen. Maar: we zullen goed onderzoeken hoe het gebouw hier ruimtelijk aan bij kan dragen! 21

22 Wij zijn er klaar voor! 22

23 Planning: 23-okt-2018: 31-okt nov dec dec planningsvoorstel wij zijn er klaar voor Voorlichtingsavond voor de buurt Commissie ruimte en wonen Raadsbesluit initiatief Fortaleza Opdracht aan architect uitwerken Schetsontwerp binnen randvoorwaarden Start communicatie en werven van de volledige CPO groep Q Volledig samenstellen team adviseurs & projectmanagement Q Start onderzoeken en opstellen bestemmingsplan Q vaststellen DO Bouwplan Q Vastgesteld bestemmingsplan Q Aanvraag omgevingsvergunning Q locatie bouwrijp opleveren door de gemeente Q Start bouw door aannemer Q Oplevering en in gebruik name pand. Participatie momenten met omwonenden worden op later moment in overleg met de gemeente ingepland Planning wordt definitief uitgewerkt na reservering van de grond voor stichting Fortaleza. 23

24 Colofon 1 oktober 2018 Deze planbeschrijving is opgesteld door een collectief van externe adviseurs in opdracht van Stichting Fortaleza Jan en Willy van den Burg Jos en Jeanette van den Burg Hans en Corry van Gijlswijk Aas en Greet Meeuwenoord Ger en Marie-Anne Op den Kelder Peter en Coby Schepers George en Leonie Vink Stichting