Private investeringen in gebiedsontwikkeling Een nieuwe stijl in Europa? - lessen uit de VS. Provada, 5 juni 2013

Transcriptie

1 Private investeringen in gebiedsontwikkeling Een nieuwe stijl in Europa? - lessen uit de VS Provada, 5 juni 2013 Norbert Bol Grontmij Capital Consultants Nicolaas Veltman Grontmij Nederland

2 Provada 2013: deel de inspiratie 2 Agenda Inleiding Nederlandse gebiedsontwikkeling anno nu Nicolaas Veltman Lessen uit de VS Norbert Bol Debat op basis van 5 stellingen

3 Inleiding 3 Private gebiedsontwikkeling is actueel thema in Nederland lessen VS Grontmij NV Internationaal advies-, ingenieurs- & managementbureau Vastgoed, Bouw en Infrastructuur Opgericht in medewerkers Onze visie: het realiseren van een duurzame werk- en leefomgeving Grontmij Capital Consultants BV Internationaal adviseur die alleen werkt voor institutionele beleggers Vastgoed- en Infrastructuurbeleggingen Opgericht in medewerkers Onze visie: onze klant in control, waarbij elk advies best in class is en auditable

4 Nederlandse gebiedsontwikkeling anno nu 4 Nicolaas Veltman Ontwikkelmanager Stedelijk Gebied, Grontmij Nederland Voorzitter Master City Developer (MCD) Kennisnetwerk

5 De actualiteit: meervoudige crisis 5 Economische crisis Financiële crisis Bouw- en Vastgoedcrisis Milieucrisis Klimaatverandering Uitputting aarde Identiteitscrisis Onzekerheid over onze herkomst Onzekerheid over onze toekomst

6 Gebiedsontwikkeling valt stil Nagenoeg geen nieuwbouw meer (Te) Dure grondposities Financiering droogt op Overheden Ontwikkelaars/corporaties Banken Consequenties voor gebiedsontwikkeling Van grootschalige ontwikkeling naar organische herstructurering Van fysieke opgave naar sociaal-maatschappelijke uitdaging Van publieke dominantie naar privaat- & particulierinitiatief Behoefte van eindgebruiker/eigenaar/belegger centraal

7 Noodzaak: transformeren 7 Versterken innoverend vermogen Verbeteren organiserend vermogen Noodzaak tot Anders denken Anders doen Want Als je doet wat je altijd deed Krijg je wat je altijd kreeg Insanity is doing the same thing, over and over again and expecting a different result

8 Ruimtelijke ontwikkeling in Nederland 8 Woningbouw Ruimtelijke ordening Vastgoedontwikkeling Publieke legitimatie Publieke sturing Publiek-private samenwerking Gebiedsontwikkeling Meerwaarde creatie Technisch Functioneel Communicatief Adaptief Bron: Cahier Meerwaardecreatie NLBW 2012

9 De toekomst van gebiedsontwikkeling Innovatie via ketenintegratie en -samenwerking Duurzaamheidstreven als motor nieuwe verdienmodellen Vastgoedontwikkeling gekoppeld aan het gebruik en de stromen Stromen zijn nutsvoorzieningen: energie, water, mobiliteit, afval, data Gebiedsexploitatie = combinatie van grond-,vastgoed- en beheerexploitatie + de aanwezige nutsvoorzieningen Niet langer de ontwikkelpotentie, maar de dagelijkse inkomsten en uitgaven bepalen de waarde Kosten van gedane investeringen, de huidige waarde en verwachte toekomstige opbrengsten worden t.o.v. elkaar gewogen (=beleggerperspectief) Bron: Ministerie I&M i.s.m. Fakton, 2012

10 Via: privaat gestuurde ontwikkeling? Sturing Vraagt om een faciliterende rol én pro-actieve houding bij gemeenten Vraagt om een leidende rol én lange termijn horizon bij initiatiefnemers Vraagt om private sturing op harde en zachte aspecten 10 Samenwerking Vraagt om een heldere formele contractuele publiek-private rolverdeling Vraag om flexibiliteit en zekerheid in het publieke programma van eisen Private partijen Vraagt om intensieve informele dagelijkse samenwerking en interactie Financiering Vraagt om nieuwe financieringsvormen: waaronder gebiedsfondsen Vanuit de overheid revolverende initiatieven: Joint European Support for Sustainable Investments in City Areas (JESSICA) Stadshavens Ontwikkel Fonds voor Innovatie en Economie (SOFIE) Privaat?! Bron: Erwin Heurkens, TU Delft, 2012

11 Pensioenfondsen in gebiedsontwikkeling? 11 Thans zijn pensioenfondsen met vele miljarden op zoek naar continuïteit in een redelijk rendement. Gebieden zijn nog onderbelicht. Peter van Rooij, Cahier Verdienmogelijkheden NLBW, 2012

12 Lessen uit de VS 12 Norbert Bol Directeur Grontmij Capital Consultants BV Associate Professor, Academic Director, TiasNimbas Business School

13 Pensioenfondsen in gebiedsontwikkeling? 13 Thans zijn pensioenfondsen met vele miljarden op zoek naar continuïteit in een redelijk rendement. Gebieden zijn nog onderbelicht. Peter van Rooij, Cahier Verdienmogelijkheden NLBW, 2012 In de VS beleggen Nederlandse pensioenfondsen actief via een gebiedsgerichte aanpak!

14 Achtergond Amerikaanse vastgoedmarkt 14 VS ruimtelijke ordening in 20e eeuw wordt gekenmerkt door suburbanisatie, steeds verder van stadscentra ontwikkelen en scheiding van functies: Bouwgrond goedkoper op uitleglocaties Ontwikkelingsopgave in onbebouwd gebied (veel) eenvoudiger Autobezit gigantisch toegenomen Keerpunt van suburbane omgeving: Sociaal schraal Monofunctionele locaties Niet opgewassen tegen groei autogebruik Momenteel is er een revival van het (binnen)stedelijk gebied: Duurzaam Integratie van functies in vastgoed en infrastructuur Sociale samenhang

15 Opkomst van een nieuw soort manager 15 Deze manager, ook wel Integrated Community Developer genoemd, richt zich op het investeren in geselecteerde binnenstedelijke (herontwikkelings) gebieden op basis van expliciete criteria Vanuit multisectoraal perspectief: zowel wonen, werken, recreatie & infrastructuur (fysiek en maatschappelijk) Ontwikkelt, maar kan ook langjarig beleggen. Langjarige betrokkenheid door privaat gebiedsmanagement ( the orgware ) t.b.v. relatieopbouw met alle relevante publieke, private en particuliere stakeholders binnen de gemeenschap Aandacht voor de sociaal-maatschappelijke aspecten ( the software ) t.b.v. draagvlak voor publieke investeringen in openbare ruimte en infrastructuur etc.

16 Waarom interessant als belegging? 16 Manager / Integrated Community Developer, trekt privaat kapitaal aan via fondsen Privaat kapitaal komt van institutionele beleggers, ook uit Nederland Hoge risicocategorie en hoog rendement door professioneel management Transparantie en daarmee inzicht in: Selectie gebieden op basis van opgestelde criteria Duurzaam, door langjarig commitment Netwerk en sterkte daarvan Projectselectie en risicomanagement

17 Integrated Community Developers USA 17 Voorbeelden CIM Group Canyon Johnson Urban Real Estate MacFarlane Partners Jamestown Properties Bron: database managers, Grontmij Capital Consultants (2013)

18 Voorbeeld 18 CIM Group Fondsmanager / vastgoedbelegger / ontwikkelaar / property manager dat multisectoraal belegt in community development (VS) In-house mensen voor ontwikkelen, beleggen, property management 5 strategische basisprincipes: 22 Metropolitan Statistical Areas (MSA s) Portefeuilleomvang $ 4 miljard (30 communities) Sectoren allocatie: Wonen 40%, Winkels 10%, Kantoren 10%, Hotels 20%, Anders 20% (Infra fysiek en maatschappelijk) 8 vastgoedfondsen, looptijd tussen de 10 en 13 jaar Rendement 14-20% netto IRR, 2x equity multiple

19 Voorbeeld Hollywood Los Angeles (1) 19 Begin jaren 90: Hollywood (LA) in verval door gebrek aan investeringen in het gebied Medio1990s: de LA Community Redevelopment Agency begint te investeren in neighborhood services zoals de aanleg van 3 Metro Red Line stations en initieert een Business Improvement District 1999: The LA City Council vereenvoudigt wetgeving om verwaarloosde assets te herontwikkelen CIM's betrokkenheid : CIM koopt 3 assets naast het Hollywood & Highland Center 1999: CIM herontwikelt een Class B kantoor op Hollywood Boulevard naar Class A 2004: CIM koopt het Hollywood & Highland Center 2004: CIM koopt het Hollywood Renaissance Hotel en 7046 Hollywood Boulevard en herontwikkelt de assets naar duurdere lofts : CIM zet investeringsprogramma door en koopt hotels, entertainment venues en core office buildings

20 Voorbeeld - Hollywood Los Angeles (2) 20 Statement van CIM over hun Hollywood activiteiten: Through its many strategic acquisitions, CIM has been able to attract major office and retail tenants.that have transformed the area into one of the top shopping, dining and entertainment destination. for millions local customers and tourists who visit every year

21 En dan nu debat! 21

22 Stelling 1 2 Nederland heeft al (voldoende) professionele (private) partijen die zich als integrated community developers opwerpen

23 Stelling 2 2 Nederlandse overheid is niet (echt) bereid om majeure transformatiegebieden langjarig aan private partijen over te laten (via bescheiden/faciliterende publieke kaderstelling)

24 Stelling 3 2 Multidisciplinaire advies-, ingenieurs- en managementbureaus zijn (bij uitstek) instaat om benodigde kennis bij een te brengen om gebiedsontwikkeling 3.0 te laten slagen

25 Stelling 4 2 (Nederlandse) institutionele beleggers zijn helemaal niet geïnteresseerd in opportunistische Nederlandse gebiedsfondsen

26 Stelling 5 2 Private gemeenschapsontwikkeling American style biedt serieus (financieel) perspectief voor vastgelopen gebiedsontwikkeling in Nederland

27 Napraten: Hal 9 Stand 14 Grontmij 27 Voor vragen en opmerkingen kunt u bij ons terecht: Norbert Bol, Directeur Grontmij Capital Consultants T +31 (0) E Norbert.Bol@grontmij.nl Nicolaas Veltman, Ontwikkelmanager Stedelijk Gebied, Grontmij Nederland T +31 (0) E Nicolaas.Veltman@grontmij.nl