Overzicht herstructureringsprojecten gerealiseerd in samenwerking tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties

Transcriptie

1 Overzicht herstructureringsprojecten gerealiseerd in samenwerking tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties Leergang Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen

2

3

4

5 Vooraf In heeft de NEPROM samen met De Vernieuwde Stad en financiële steun van het Ministerie van VROM een onderzoek laten uitvoeren door de TU Delft naar de toegevoegde waarde van de samenwerking tussen marktpartijen en woningcorporaties bij de herstructurering van oude woonwijken. Eerdere onderzoeken op dit terrein waren verouderd. De opdrachtgevers zochten naar meer inzicht in de rollen die marktpartijen, doorgaans commerciële projectontwikkelaars, spelen in de herstructurering. Bij herstructurering gaat het vaak om wijken waar woningcorporaties een fors woningbezit hebben, waardoor zij vaak vanaf het begin betrokken zijn bij het herstructureringsproces en zij in veel gevallen zelfs initiatiefnemer zijn. Door hun grond- en vastgoedpositie zijn zij vaak in de positie om te beslissen om wel of niet een marktpartij in de herontwikkeling te betrekken. Woningcorporaties zullen dat alleen doen als zij ervan overtuigd zijn dat de ontwikkelaar een toegevoegde waarde heeft. De NEPROM en De Vernieuwde Stad wilden met het onderzoek inzicht krijgen in wat nu precies de veronderstelde meerwaarde is van het betrekken van een ontwikkelaar bij de herstructurering en of die meerwaarde in de praktijk ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Maken projectontwikkelaars de verwachtingen en hun beloften waar? Wanneer ontwikkelaars en woningcorporaties gevraagd werden naar de meerwaarde van een commerciële marktpartij in de herstructurering refereerden zij vaak aan competenties zoals procesmanagement, marketingstrategie en organiserend vermogen. Ook de risicodragende rol van de marktpartij werd vaak genoemd om een projectontwikkelaar te betrekken bij de herstructurering. Sommige ondervraagden gingen zelfs zo ver in hun uitlatingen dat ze een determinerende rol toekenden aan de rol van de marktpartij. Zij veronderstelden dat het de marktpartij is die het verschil maakt in de herstructurering. Met het onderzoek hopen de opdrachtgevers dergelijke speculaties de wereld uit te helpen en daarvoor in de plaats kennis gebaseerd op feiten te verzamelen. De resultaten van het onderzoek zijn wellicht want zo is het wel vaker met wetenschappelijk onderzoek niet echt verrassend. Maar het daaraan ten grondslag liggende onderzoek verheldert wel veel. Centrale conclusie van het onderzoek is dat daar waar sprake is van een complexe herstructureringsopgave waar dus meer aan de hand is dan het slopen van een verouderd complex sociale huurwoningen en het daarvoor in de plaats bouwen van nieuwe koop- of huurwoningen de samenwerking van beide disciplines veel meerwaarde biedt. In dergelijke situaties kunnen in de meeste gevallen noch woningcorporaties noch commerciële projectontwikkelaars de opgave op eigen kracht goed aan. Keer op keer blijkt in de praktijk dat beide disciplines sterke en zwakke kanten hebben en dat juist bij complexe opgaven de wederzijdse aanvulling tot betere resultaten leidt. Het is dus de samenwerking die het verschil maakt. Essentieel in de samenwerking en ook dat lijkt een open deur zijn het de menselijke inspanningen die deze samenwerking tot een succes maken. Juist de grote persoonlijke betrokkenheid, en het commitment en de bereidheid om op basis van vertrouwen en uiteraard zorgvuldig opgestelde contracten met elkaar echt samen te werken, maakt de kans op succes het grootst. Het onderzoek is begonnen met een inventarisatie van alle te achterhalen herstructureringsprojecten die in een samenwerkingsverband tussen woningcorporaties en commerciële projectontwikkelaars gerealiseerd zijn of worden. Deze inventarisatie was nodig om zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht inzicht te krijgen in de omvang en de structuur van de herstructureringsprojecten. Op basis daarvan konden we tot beter onderbouwde inzichten komen over de aard en de

6 toegevoegde waarde van de samenwerking tussen deze partijen. Daarmee probeerden we ook te ontsnappen aan de valkuil van het baseren van algemeen geldende conclusies op een beperkt aantal waarnemingen. Uiteraard kan in dergelijk onderzoek geen sprake zijn van statistisch bewezen relaties, maar het grote aantal in de analyses betrokken herstructureringsprojecten maakt wel dat we conclusies durven te trekken die verder gaan dan speculaties. Voorafgaand aan onze zoektocht moesten we bepalen om welk soort herstructureringsprojecten het ons te doen was. Vanaf het begin stond voor ons vast dat het moest gaan om projecten waarbij verouderd corporatiebezit in het geding is en waarbij de herontwikkelingsopgave niet los gezien kan worden van dat corporatiebezit. Daarnaast vonden we van belang dat het moest gaan om een opgave, waarbij ook een ontwikkelingsvisie op het niveau van de wijk of buurt werd opgesteld, zodat ook daadwerkelijk sprake was van een gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat in veel van deze projecten ook sprake is van de nieuwbouw van koopwoningen. Vaak gaat het bovendien om ontwikkelingen waar naast nieuwe woningen ook andere, nieuwe functies worden gerealiseerd, waaronder scholen, winkels, kantoren en andere voorzieningen. In sommige herstructureringsprojecten start de opgave bij de sloop van een oud schoolgebouw of een ziekenhuis, en de herontwikkeling van het desbetreffende terrein. Maar het gaat dan wel om projecten in een verouderde woonwijk met woningcorporatiebezit waarbij voor de gehele buurt of wijk een integrale ontwikkelingsvisie is opgesteld. Voor de inventarisatie van projecten werd een groot aantal marktpartijen en woningcorporaties benaderd. Dat leverde informatie op over circa 80 herstructureringsprojecten. Niet alle aangeleverde projecten voldeden aan onze definitie van binnenstedelijke herstructurering. Uiteindelijk hebben we 60 (deel)projecten gekozen die binnen onze onderzoekskaders vielen. Het betreft sterk in omvang variërende projecten. In sommige projecten gaat het uitsluitend om woningbouw, maar in een groot aantal is ook sprake van winkels, kantoren en/of (sociale) voorzieningen. We hebben niet de pretentie dat we hiermee een uitputtend totaaloverzicht geven van alle herstructureringsprojecten waar sprake is van samenwerking tussen woningcorporaties en commerciële projectontwikkelaars, maar we kunnen ons niet voorstellen dat we er heel veel gemist hebben. We houden ons uiteraard aanbevolen voor aanvullingen. We zijn van mening dat we hiermee het tot nu toe meest systematische en uitputtende overzicht hebben opgesteld van dergelijke herstructurerings projecten, en we hebben daarom ook besloten dit overzicht te publiceren. Van de 60 geïnventariseerde en beschreven herstructureringsprojecten hebben we uiteindelijk veertien projecten aan een omvangrijke analyse onderworpen, waarbij met de belangrijkste betrokken partijen interviews zijn gehouden. Daarin is uitgebreid gesproken over de rollen en bijdragen van de betrokken partijen, over de inbreng van expertise, kennis en ervaring, en over wie wat precies heeft gedaan. Ook is men steeds gevraagd te reageren op elkaars inbreng en visies. Tevens is in de analyses uitgebreid aandacht besteed aan de juridische vorm waarin de samenwerking is gegoten, hoe de financiële risico s tussen de betrokken partijen zijn verdeeld en hoe de financiering van het project tot stand is gekomen. Op basis van de analyse van die gegevens en het terugkoppelen van de analyses naar de betrokken partijen hebben we uiteindelijk een aantal conclusies kunnen trekken en een aantal aanbevelingen voor toekomstige samenwerking kunnen formuleren. In het uitgebreide onderzoeksrapport hebben we naast de conclusies en aanbevelingen de veertien geanalyseerde herstructureringsprojecten en de daarbij geleverde inspanningen door de betrokken partijen, inzichtelijk gemaakt. We hopen daarmee bij te dragen aan het tastbaar en inzichtelijk maken van die inspanningen, zodat de herstructureringspraktijk van de opgedane ervaringen en

7 kennis kan profiteren. Dat betekent wel dat het onderzoeksrapport nogal omvangrijk is geworden. Daarom hebben we ervoor gekozen om het rapport uitsluitend digitaal uit te geven. Het rapport is te downloaden vanaf de website van de NEPROM en van andere betrokken organisaties. In voorliggende publicatie vindt u een beknopte beschrijving van de 60 herstructureringsprojecten en de conclusies van het onderzoek. Voor meer en gedetailleerdere informatie verwijzen we u naar het onderzoeksrapport. Jan Fokkema directeur NEPROM

8 Inhoudsopgave Conclusies Zij maakt het verschil t Rond in Houten t Rond in Winschoten Aan de Bosrand in Emmen Andreas Ensemble in Amsterdam Blok C, Noordstrook in Amsterdam Boschdijk-Marconilaan in Eindhoven Bospolder-Tussendijken in Rotterdam CAN in Amsterdam Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht Cloviskwartier in Maastricht De Grienden in Rotterdam De Horsten in Rotterdam De Laares in Enschede De Meent in Leerdam De Nieuwe Maria s in Den Haag De Oriënt in Den Haag De Wending in Delfzijl Dinkelpark in Groningen Duinstrip in Den Haag Hart van Zuid in Hengelo Het Rode Dorp in Alkmaar Hof Berestein in Den Haag Hoogeveenlaan in Den Haag Hoograven in Utrecht Hoornwerk in Deventer K- en D-buurt Bijlmer in Amsterdam Kaapstander in Amsterdam Loofmeester in Maassluis Malberg in Maastricht Malburgen in Arnhem 37

9 31 Marsmanplein in Haarlem Mathenesserplein in Rotterdam Meer & Oever in Amsterdam Nieuw Crooswijk in Rotterdam Nieuw Kempering in Amsterdam Ondiep (Kleine Wijk en Thorbeckepark) in Utrecht Oosterbaken in Rotterdam-Hoogvliet Oud-IJmuiden in IJmuiden (gemeente Velsen) Plan de Nassau in Enschede Polderweggebied in Amsterdam Poort tot Rosendaal in Arnhem Poort van Zuid/Vijfhoek in Zaandam Schaakwijk in Utrecht Stadsbleek in Oldenzaal Stadseiland/Malburgen in Arnhem Talmalaan in Utrecht Tarwewijk in Rotterdam Twekkelerveld in Enschede Vinkhuizen in Groningen Vlinderbuurt in Rotterdam Vossenberg in Helmond Vuurplaat in Rotterdam Waterlandplein in Amsterdam Westelijke Tuinsteden (Reimerswaalbuurt) in Amsterdam Wheermolen-West in Purmerend Zeewijk in IJmuiden (Gemeente Velsen) Zitterd Revisited fase 1 in Sittard Zonnekwartier in Helmond Zwanehof in Roosendaal 61

10 Conclusies Zij maakt het verschil Zij maakt het verschil is een onderzoek naar de samenwerking tussen woningcorporaties en commerciële projectontwikkelaars in de herstructurering van verouderde woonwijken. Het onderzoek is uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de NEPROM en De Vernieuwde Stad met financiële steun van het Ministerie van VROM. Samenvattend kunnen we stellen dat er enerzijds duidelijke aanwijzingen zijn dat samenwerking toegevoegde waarde kan hebben en er anderzijds nuanceringen moeten worden gemaakt. Risicodeling is de enige toegevoegde waarde die in vrijwel alle cases naar voren komt, maar dit is vanzelfsprekend en niet afhankelijk van samenwerking met een marktpartij. Risicodeling kan immers ook plaatsvinden door samenwerking met andere woningcorporaties. Daarnaast wordt marketing door de markt partijen in relatief veel cases als toegevoegde waarde benoemd. Positief in ons onderzoek zijn ook de relatief weinig negatieve geluiden over de samenwerking. Vrijwel geen enkele respondent is het eens met de stelling dat samenwerking meer kost dan het oplevert. Verder moet gesteld worden dat de toegevoegde waarde moeilijk te herkennen en te erkennen is. Het is moeilijk te herkennen omdat in herstructureringsprojecten de inbreng van afzonderlijke partijen in de samenwerking moeilijk is te isoleren. Het is met name voor woningcorporaties wellicht moeilijk te erkennen, omdat zij met het erkennen van de toegevoegde waarde het gevoel kunnen hebben hun eigen organisatie te diskwalificeren. Voor de geïnterviewde medewerkers van zowel woningcorporaties als projectontwikkelaars geldt waarschijnlijk dat ze niet het achterste van hun tong durven te laten zien, met name als het gaat om het gebrek aan competenties van de andere partij. Ten slotte blijkt zowel uit de literatuurstudie, het semi Delphi-onderzoek als de case study dat de toegevoegde waarde sterk afhankelijk is van de situatie. De markt, de eigen capaciteiten van de woningcorporatie, de opgave en de competenties van de betrokken marktpartij en meer in het bijzonder de betrokken medewerkers zijn bepalend voor welke toegevoegde waarde daadwerkelijk geëffectueerd wordt. Verondersteld kan worden dat de toegevoegde waarde van marktpartijen door de expertise die ze met zich meebrengen zal verminderen naarmate de woningcorporaties hun eigen professionalisering doorzetten. Tegelijkertijd kan de professionalisering van woningcorporaties met zich meebrengen dat zij bewuster en gerichter de samenwerking met marktpartijen opzoeken, namelijk op die momenten en voor die locaties waarvan zij weten dat de toegevoegde waarde ook echt nodig is. Dat betekent dat woningcorporaties (en gemeenten) in sommige situaties juist vroeger in het proces zullen gaan kiezen voor betrokkenheid van marktpartijen. Dit gebeurt soms vanuit risicoreductie. Ook zullen woningcorporaties hun eigen competenties explicieter spiegelen aan de uitgenodigde marktpartijen. Als marktpartijen daarop willen inspelen, dan zouden ze hun toegevoegde waarde gerichter kunnen ontwikkelen en vermarkten. Zij moeten daarbij iets kunnen toevoegen aan de expertise die of al verworven is door de woningcorporatie of die ook elders te huur is. Daarbij kan onder meer worden gedacht aan het ontwikkelen en aanbieden van nieuwe samenwerkingsvormen (bijvoorbeeld gericht op samenwerking in de initiatieffase), het focussen op het ontwikkelen van oplossingen voor belangrijke problemen in de herstructurering en het explicieter positioneren met subspecialisaties zoals risicomanagement, productontwikkeling, procesmanagement en marketing. Projectontwikkelaars kunnen daarbij ook (al dan niet tegen een vergoeding) hun diensten aanbieden in de prille initiatieffase, zonder dat daar op voorhand een ontwikkelingsopdracht uit voortkomt. Overigens moet het tempo van professionalisering van woningcorporaties op het gebied van projectontwikkeling ook niet worden overschat. In een recente enquête van de TU Delft gaven veel woningcorporaties aan nog significante uitdagingen te zien bij het professionaliseren van de eigen

11 Herstructurering organisatie op het terrein van vastgoedontwikkeling (Van der Kuij, 2009). Bovendien zijn de meeste in het onderhavige onderzoek betrokken woningcorporaties waarschijnlijk relatieve voorlopers op dit terrein. Voor beide partijen lijkt het goed om nog meer aan zelfreflectie te doen als het gaat om de competenties voor de (complexe en langdurige) herstructureringsopgave. Om dat op een gestructureerde wijze te kunnen doen, zouden woningcorporaties en projectontwikkelaars baat kunnen hebben bij een diagnose-instrumentarium, waarbij ze snel en geobjectiveerd inzicht kunnen krijgen in de eigen sterkten en zwakten in relatie tot de opgave. De in dit rapport gehanteerde ontwikkelaarprofielen zouden als aanzet kunnen worden gebruikt voor een dergelijk diagnosemodel. Zo n instrument kan voorkomen dat partijen hun eigen competenties te rooskleurig inschatten en bovendien helpen bij het vinden van een partner die complementair is, zodat de toegevoegde waarde van de samenwerking kan worden geoptimaliseerd.

12

13 Herstructurering 10 11

14 01 t Rond, Houten 02 t Rond, Winschoten 03 Aan de Bosrand, Emmen

15 01 t Rond in Houten Herstructurering Van Wijnen ontwikkelde het project t Rond in Houten op een plangebied ter grootte van anderhalf hectare, ten behoeve van een samenwerkingsverband van VastNed Management en Altera Vastgoed. t Rond bestaat uit een tweelaagse parkeergarage voor 400 auto s met op de begane grond een winkelruimte van circa vierkante meter. De winkelruimte wordt ontsloten door een passage die uitkomt op het centrale plein van Houten, waar alle bestaande winkels gesitueerd zijn. In opdracht van woningcorporatie Viveste zijn boven op het winkelcentrum vier woonblokken gerealiseerd met in totaal 165 huurappartementen. Deze woonblokken zijn in de plaats gekomen van de oude eigendommen van Viveste. De formele betrokkenheid van Van Wijnen begon in de haalbaarheidsfase. Van Wijnen nam het project inclusief de grondposities in de VO-fase over en levert de woningen, winkels en parkeergarage turn-key op. De risico s vanaf de VO-fase zijn verdeeld, waarbij die van de kwaliteit van de planlocatie (woningen), het verhuurrisico en de financiering voor Viveste zijn. Risico s van de kwaliteit van de planlocatie (winkels en parkeergarage) en exploitatie (gedeeltelijk) zijn voor VastNed Management en Altera Vastgoed. De financiering, exploitatie (gedeeltelijk), juridische aangelegenheden, het vergunningtraject, de ontwikkeling en realisatie zijn voor risico van Van Wijnen. 02 t Rond in Winschoten Leyten Vastgoed heeft in samenwerking met woningcorporatie Acantus Groep locatie t Rond in Winschoten ontwikkeld. Het betrof 30 huurwoningen in de vrije sector, 29 koopwoningen, vierkante meter winkels en een parkeergarage van 250 plaatsen. De samenwerkende partijen hebben daarvoor een turn-key-overeenkomst afgesloten. Op het samenwerkingsverband voor de grondexploitatie is het traditionele model van toepassing. Ook is er een exploitatieovereenkomst opgesteld. De informele betrokkenheid van Leyten Vastgoed begon in de haalbaarheidsfase, de formele samenwerking startte in de realisatiefase. De huurwoningen worden ontwikkeld in samenwerking met woningcorporatie Acantus Groep en de parkeergarage samen met het parkeerbedrijf Q-park en de gemeente. De koopwoningen en winkels worden niet in een samenwerkingsverband ontwikkeld. 03 Aan de Bosrand in Emmen Samen met woningcorporatie Lefier (voorheen Wooncom) en de gemeente Emmen heeft ontwikkelaar BEMOG Projektontwikkeling 24 sociale huurwoningen en 91 koopwoningen in de wijk Emmermeer in Emmen ontwikkeld. De samenwerkende partijen hebben de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij Emmermeer Ontwikkeling BV opgericht. De grondexploitatie is gerealiseerd door middel van een exploitatieovereenkomst. De informele betrokkenheid van de marktpartij is gestart in de initiatieffase, de formele betrokkenheid is vanaf de haalbaarheidsfase gestart. De koopwoningen

16 05 Blok C, Noordstrook in Amsterdam 04 Andreas Ensemble, Amsterdam

17 Herstructurering zijn gezamenlijk door BEMOG Projektontwikkeling en Lefier ontwikkeld, waarbij BEMOG Projektontwikkeling ontwikkelt en Lefier meebeslist. De huurwoningen zijn door Lefier ontwikkeld, waarbij BEMOG Projectontwikkeling adviseert en afstemt op het totale project. BEMOG Projektontwikkeling en Lefier hebben samen een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt waar de gemeente haar bestemmingsplan op heeft afgestemd. De gronden van Lefier en de gemeente Emmen zijn bijeengebracht. De gemeente Emmen heeft zorg gedragen voor de grondexploitatie. Lefier heeft bouwrijpe grond voor de huurwoningen afgenomen en voor eigen rekening en risico de huurwoningen ontwikkeld en verhuurd. BEMOG Projektontwikkeling en Lefier hebben als ontwikkelmaatschappij Emmermeer Ontwikkeling BV bouwrijpe grond afgenomen voor koopwoningen. BEMOG Projektontwikkeling heeft als ontwikkelaar en penhouder opgetreden. Lefier heeft via beslismomenten tijdens de SO-, VO-, DO- en verkoopfases over afsluitingen meebeslist. BEMOG Projektontwikkeling heeft de verkoop verzorgd, de aannemer namens de BV gecontroleerd, de bouwdirectie, oplevering en nazorg verzorgd. BEMOG Projectontwikkeling heeft hiervoor de AK ontvangen. Beide partijen hebben ieder voor 50% het risico gedragen en de winst 50/50 verdeeld. De risico s met betrekking tot de locatie reputatie, esthetiek van de locatie, geluidsbelasting, planontwikkeling, opbrengstenrisico (50/50), kostenrisico (50/50), markt (afzet of projectontwikkeling), financiering, exploitatie, publiciteit, media en de publiekrechtelijk risico s zijn voor BEMOG Projektontwikkeling en Lefier. Risico s betreffende de veiligheid, overlast, bodemverontreiniging, grondexploitatie en politieke en privaatrechtelijke risico s zijn voor de gemeente Emmen. De risico s voor het woonmilieu zijn voor BEMOG Projektontwikkeling, de gemeente Emmen en Lefier. De locatiegebonden voorzieningenniveaurisico s zijn voor de gemeente Emmen en Lefier. 04 Andreas Ensemble in Amsterdam Aan de oevers van de Westlandgracht in het Amsterdamse stadsdeel Slotervaart, op de plek van het voormalige Andreas Ziekenhuis, herontwikkelen Proper Stok, woningcorporatie De Alliantie en de gemeente Amsterdam 520 koop- en huurwoningen op een plangebied van acht hectare. Hiervoor is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Voor de grondexploitatie is gekozen voor erfpacht. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartijen ging in de initiatieffase van start. De risico s betreffende de grond bouw- en woonrijp maken worden door de gemeente gedragen. De overige risico s, evenals de winst, zijn als volgt tussen De Alliantie en Proper Stok verdeeld: 50/50 tot 5% en daarboven 75/25. De Alliantie neemt de (sociale) huurwoningen af. AK is 65/35 vanwege het penvoerderschap van Proper Stok. Met het stadsdeel is een grondprijs met afroomregeling overeengekomen. 05 Blok C, Noordstrook in Amsterdam De Noordstrook is het gebied tussen de A10-West en de Maassluisstraat, ten noorden van de Rijswijkstraat tot aan de Heemstedestraat in Amsterdam West. Belegger Amvest, de samenwerkende woningcorporaties Far West en De Principaal met de gemeente Amsterdam hebben op deze locatie samen

18 06 Boschdijk-Marconilaan, Eindhoven 07 Bospolder-Tussendijken, Rotterdam

19 Herstructurering huurwoningen in de vrije sector en 110 parkeerplaatsen ontwikkeld. Voorheen stonden op deze plek sociale huurwoningen. De samenwerking is opgezet aan de hand van een turn-key-afname door Amvest en Far West. Hierin is ook de grondexploitatie opgenomen. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van marktpartij is in de haalbaarheidsfase begonnen. De vrije sector- huurwoningen die ontwikkeld zijn door Far West zullen wegens spreiding van de risico s (gezien de totale grote vernieuwingsopgave) worden verkocht aan de belegger Amvest. Risico s waar het gaat om het verhuurrisico, de opbrengsten, marktafzetting, projectontwikkeling en exploitatie worden gedragen door Amvest; alle overige risico s (kosten) zijn voor rekening van Far West. 06 Boschdijk-Marconilaan in Eindhoven In samenwerking met woningcorporatie Trudo en de gemeente Eindhoven heeft CRA Vastgoed 54 sociale huurwoningen, circa vierkante meter winkels en circa vierkante meter kantoren in Eindhoven ontwikkeld. Voorheen stonden op dit plangebied 15 huurwoningen in de vrije sector en circa vierkante meter winkels. Het samenwerkingverband is in de vorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst vastgelegd. De grondexploitatie is privaat, na inbreng door de woningcorporatie en de gemeente. Partijen zijn vanaf de initiatieffase formeel betrokken bij het project. CRA Vastgoed en Trudo zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor alle locatiegebonden risico`s. De risico`s van de planontwikkeling zijn voor rekening van CRA Vastgoed. Trudo verzekert CRA Vastgoed van de afname van de sociale huurwoningen en CRA Vastgoed verzekert Trudo van de afname van winkels en kantoren. Alle politieke risico`s zijn voor rekening van de gemeente, de planologisch/juridische risico`s draagt CRA Vastgoed. Verder is afgesproken dat er een vaste prijs komt voor de sociale huurwoningen en subsidies voor de niet-rendabele delen, zoals het parkeren. 07 Bospolder-Tussendijken in Rotterdam In samenwerking met de woningcorporaties Com.wonen en Woonbron, en de gemeente Rotterdam heeft ERA Contour 487 koopwoningen in Bospolder-Tussendijken in Rotterdam ontwikkeld. Het samenwerkingsverband heeft de rechtsvorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. De partijen zijn informeel vanaf de initiatieffase bij het project betrokken en formeel vanaf de haalbaarheidsfase. Het masterplan voor het hele gebied is een coproductie van Com.wonen en ERA Contour. Woonbron en Com.wonen hebben gezamenlijk 93 koopwoningen in het deelproject Le Medi ontwikkeld. De 94 koopwoningen van het project Puntstraat zijn voor rekening en risico van ERA Contour ontwikkeld. Com.wonen heeft daarvoor de ontwikkelconcessie overgedragen aan ERA Contour. Voor de overige 300 koopappartementen moet nog een verdeling worden gemaakt in de taken en verantwoordelijkheden. De risico s zijn afhankelijk van de samenwerking per deelproject verdeeld. Voor Puntstraat geldt dat alle risico s voor rekening en risico van ERA Contour zijn. Voor Le Medi is afgesproken dat alle risico s voor rekening en risico van de drie partijen zijn. Voor de appartementen moet nog een verdeling worden bepaald. Com.wonen heeft daarvan de ontwikkelconcessie in zijn bezit.

20 08 CAN, Amsterdam 09 Centrumgebied Kanaleneiland, Utrecht

21 08 CAN in Amsterdam Herstructurering ING heeft samen met woningcorporatie Ymere en de gemeente Amsterdam 40 huurwoningen in de vrije sector, 122 huurwoningen in de sociale sector, 303 koopwoningen, circa vierkante meter winkels, parkeerplaatsen, vierkante meter cultuurgelegenheden en circa vierkante meter leisure in Amsterdam ontwikkeld. Dit is gedaan aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Voor de grondexploitatie zijn de partijen een uitvoeringsovereenkomst aangegaan. De informele betrokkenheid van marktpartijen is begonnen in de haalbaarheidsfase, de formele betrokkenheid in de initiatieffase. ING en Ymere hebben samen de gebouwen ontwikkeld. De gemeente Amsterdam heeft de openbare ruimte ontwikkeld. Er is geen sprake van gemeenschappelijke ontwikkeling. Wel is met de gemeente overlegd over raakvlakken in de ontwikkeling. ING en Ymere dragen het risico voor de esthetiek, geluidsbelasting, het woonmilieu, opbrengstrisico (boven een bepaald huurbedrag deelt de gemeente mee in de extra winst over de horeca), kostenrisico, de markt (afzetrisico of projectontwikkelingrisico), financiering en lokale politiek. Politiek van het Rijk en de provincie zijn voor risico van de gemeente. Voor bodemverontreiniging gelden de standaard erfpachtregels. Binnen het bestemmingsplan kunnen wijzigingen worden aangebracht. Ten aanzien van horeca deelt de gemeente dus mee in het extra huurbedrag. Risico en rendement liggen verder bij ING. 09 Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht In samenwerking met de gemeente Utrecht, woningcorporaties Mitros en Portaal, en ontwikkelaar Urban Interest ontwikkelt Proper-Stok het Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht. Met 280 sociale huurwoningen, 750 koopwoningen, vierkante meter winkels, vierkante meter kantoren, vierkante meter niet-commerciële bedrijfsruimten en tot vierkante meter onderwijs op een plangebied van 19,6 hectare. Voor de grondexploitatie is een GEM opgericht met daarin de gemeente Utrecht, Mitros, Portaal en Proper-Stok. Deze wordt gedeeltelijk extern gefinancierd. Voor de woningontwikkeling van een aantal deelgebieden is een ontwikkelingscombinatie gevormd (samenwerkingsovereenkomst OCK) met daarin Mitros, Portaal en ProperStok. De grondexploitatie is opgezet in een joint-venturemodel aan de hand van het GEM. De partijen zijn formeel bij het project betrokken vanaf de initiatieffase. Het uitgebreide winkelcentrum van het Kanaleneiland evenals het nieuwe hoofdkantoor van Mitros worden niet binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld. Binnen het GEM is een gelijke risicoverdeling afgesproken: voor iedere partij 25%. Binnen de OCK is de risicoverdeling ook gelijk opgegaan: 33% voor iedere partij. Ook het rendement is evenwichtig verdeeld en zeggenschap wordt verdeeld op basis van consensus.

22 10 Cloviskwartier, Maastricht 11 De Grienden, Rotterdam 12 De Horsten, Rotterdam

23 10 Cloviskwartier in Maastricht Herstructurering Janssen de Jong Projectontwikkeling heeft in samenwerking met de gemeente Maastricht en de woningcorporatie Maasvallei 43 sociale huurwoningen en 34 koopwoningen in Maastricht ontwikkeld. De grondexploitatie is uitgevoerd volgens het traditionele model. De informele betrokkenheid van de partijen is gestart in de initiatieffase; vanaf de haalbaarheidsfase is ook de formele betrokkenheid begonnen. Alle koopwoningen zijn binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld. Risico s betreffende bodemverontreiniging en grondkosten zijn gedragen door Maasvallei. De financiële risico s voor de bouwkosten, sloopkosten, infrastructuur, markt en verkoopkosten zijn voor rekening van Janssen de Jong Projectontwikkeling zelf. Alle overige risico s worden gezamenlijk gedragen. 11 De Grienden in Rotterdam Ontwikkelaar Proper Stok en woningcorporatie Woonbron hebben samen met de gemeente Rotterdam op een plangebied van twee hectare in Rotterdam 69 koopwoningen en 69 huurwoningen in de vrije sector ontwikkeld. Voorheen stonden daar 96 sociale huurwoningen. Dit is gedaan aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Voor de grondexploitatie is een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente gesloten. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de haalbaarheidsfase. Risico s omtrent milieuaspecten en de grondexploitatie worden door de gemeente gedragen. De afzettingsrisico s van de huurwoningen worden door Woonbron gedragen, die van de koopwoningen door Proper Stok. Alle overige risico s worden gedeeld. Feitelijk heeft Proper Stok het plan van Woonbron overgenomen na een niet helemaal succesvol verlopen van VO-fase. Proper Stok heeft het plan met een PvE van Woonbron ontwikkeld en verder ontwikkeld, en draagt de huurwoningen na de oplevering turn-key over aan Woonbron. Verder draagt Proper Stok een aandeel van de winst op de koopwoningen af aan Woonbron. 12 De Horsten in Rotterdam ERA Contour heeft als ontwikkelaar en ontwikkelende aannemer samen met woningcorporatie Stichting Tuinstad Zuidwijk (STZ) in en de gemeente Rotterdam 58 huurwoningen in de vrije sector, 533 sociale huurwoningen en 330 koopwoningen in Rotterdam Zuidwijk ontwikkeld. In de bestaande situatie waren dit 989 sociale huurwoningen. De partijen zijn hiertoe een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. De grondexploitatie is uitgewerkt aan de hand van het traditionele model en de formele betrokkenheid van ERA Contour vond plaats vanaf de initiatieffase. De huurwoningen zijn in opdracht van STZ ontwikkeld door ERA Contour en de koopwoningen in opdracht van ERA Bouw. Enkele renovatieprojecten van de sociale huurappartementen zijn niet in een samenwerkingsverband ontwikkeld. Vanaf de start van de ontwikkelingen in De Horsten zijn beide partners betrokken. Zij hebben mogen meepraten en meedenken bij zowel de fysieke (bouw-

24 13 De Laares, Enschede 14 De Meent, Leerdam

25 Herstructurering kundige) aspecten als bij de niet-fysieke aspecten zoals veiligheid, woonomgeving, etc. Per project werd vooraf met STZ een afspraak gemaakt over de grondkosten (erfpacht). Vooraf werd bepaald welk vergoedingspercentage en winstpercentage ERA Contour zou ontvangen voor zijn werkzaamheden. 13 De Laares in Enschede De wijk De Laares ligt ten noordoosten van de binnenstad in Enschede, tussen het spoor, de Oldenzaalsestraat en de Laaressingel. De Laares kent vier duidelijk te onderscheiden buurten: de Singel Es, de Ooster Es, de Twentse Es en de Nieuwe Es. Centraal in de buurt ligt de basisschool met haar karakteristieke klokkentoren. Ontwikkelaar AM en de woningcorporaties Domijn, De Woonplaats en Ons Huis hebben samen met de gemeente Enschede deze wijk ontwikkeld. De uitvoering van de plannen gaat zo n tien jaar duren, opgesplitst in zeven planfasen die na elkaar worden uitgevoerd. Het plan omvat het vervangen van de verpauperde sociale woningbouw in het oosten van de wijk, het toevoegen van koopwoningen in de duurdere categorieën, een reconstructie van het stratenplan en het opkrikken van het voorzieningenniveau. Omdat de wijk dichtbij het centrum ligt, zal in hogere dichtheden worden gebouwd dan voorheen in de Laares gebruikelijk was. In totaal zullen in de Laares 843 woningen verrijzen, waarvan de helft in het goedkope marktsegment. De ontwikkelende partijen, met uitzondering van de gemeente, hebben gezamenlijk de Wijkontwikkelingsmaatschappij De Laares (WOM) opgericht in de vorm van een BV. De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel (de private partij legt de infrastructuur aan). De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Alle delen worden gezamenlijk ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling op alle gebieden. 14 De Meent in Leerdam In samenwerking met woningcorporatie Kleurrijk Wonen (voormalige CWL), ontwikkelaar Planoform en gemeente Leerdam heeft Bouwfonds Ontwikkeling circa 250 woningen, een stadskantoor, winkels en kantoren op een plangebied ter grootte van circa 5,5 hectare in Leerdam ontwikkeld. Het samenwerkingsverband is tot stand gekomen in de vorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Er is een volledig private grondexploitatie..volgens de afspraken legt de gemeente de infrastructuur aan. Alle partijen zijn vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Alle onderdelen van het project zijn binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld. Het plan is in vier fasen ontwikkeld. In fase 1 ontwikkelen Bouwfonds Ontwikkeling, Planoform, Kleurrijk Wonen en de gemeente een stadskantoor met winkels en woningen. De private partijen dragen alle risico s, ook die voor het openbaar gebied. De gemeente faciliteert en brengt deels grond in. In fase 2 ontwikkelen Bouwfonds, Planoform en de gemeente twee appartementencomplexen. Het initiatief, de grondverwerving evenals alle risico s liggen bij de private partijen (ook openbaar gebied). Fase 3 behelst de herontwikkeling van een voormalig gasfabrieksterrein. In eerste instantie gaat het om een samen-

26 15 De Nieuwe Maria s, Den Haag 16 De Oriënt, Den Haag 17 De Wending, Delfzijl

27 Herstructurering werking tussen Kleurrijk Wonen, Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente. De partijen komen niet uit de haalbaarheid vanwege een dure bodemsanering. De gemeente tendert vervolgens het plan dat door Kalliste wordt gewonnen. Kalliste kan echter niet aan de financiële randvoorwaarden voldoen waarna Gebr. Blokland BV deze fase overneemt. De gemeente saneert en geeft deze grondbouwrijp uit. In fase 4 slopen Bouwfonds Ontwikkeling en Kleurrijk Wonen 100 sociale huurwoningen waarvoor circa 150 huur- en koopwoningen terugkomen. Alle risico s liggen bij de private partijen, inclusief die van de aanleg van het openbaar gebied. 15 De Nieuwe Maria s in Den Haag In samenwerking met woningcorporatie Haag Wonen en de gemeente Den Haag heeft ERA Contour 188 koopwoningen en gebouwde parkeerplaatsen ontwikkeld. Zij hebben een koopovereenkomst voor de grond (recht van erfpacht) op basis van een vastgesteld schetsontwerp ondertekend. De grondexploitatie is volledig privaat. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Haag Wonen is betrokken bij de vaststelling van het schetsontwerp en de aanpassing van de heruitgifte van het recht van erfpacht. De rest van de onderdelen wordt door ERA Contour ontwikkeld. Alle mogelijke risico s zijn voor rekening van ERA Contour. 16 De Oriënt in Den Haag ERA Contour heeft in samenwerking met woningcorporatie Staedion en de gemeente Den Haag 100 koopwoningen en circa 150 gebouwde parkeerplaatsen ontwikkeld in de wijk Transvaal in Den Haag. De partijen hebben een koopovereenkomst voor de grond (recht van erfpacht) op basis van een vastgesteld schetsontwerp getekend. De grondexploitatie is volledig privaat. Alle partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Staedion is betrokken bij de vaststelling van het schetsontwerp en de aanpassing van de heruitgifte van het recht van erfpacht. De rest van de onderdelen wordt door ERA Contour ontwikkeld. Alle mogelijke risico s zijn voor rekening van ERA Contour. 17 De Wending in Delfzijl Leyten Vastgoed heeft in samenwerking met Ontwikkelingsmaatschappij Delfzijl (OMD), een samenwerkingsverband van de provincie Groningen, gemeente Delfzijl en woningcorporatie Acantus Groep, 20 huurwoningen in de vrije sector, 36 koopwoningen, 24 parkeerplaatsen, vierkante meter winkels en een haven in Delfzijl ontwikkeld. De partijen hebben een turn-key-

28 19 Duinstrip, Den Haag 18 Dinkelpark, Groningen

29 Herstructurering overeenkomst. Voor de grondexploitatie is het traditionele model van toepassing op het samenwerkingsverband. Ook is er een exploitatieovereenkomst, waarin is overeengekomen dat de gemeente de infrastructuur aanlegt. De informele betrokkenheid begon in de haalbaarheidsfase, de formele samenwerking startte in de realisatiefase. De huurwoningen zijn in het samenwerkingsverband met woningcorporatie Acantus Groep ontwikkeld, de koopwoningen en de winkels niet. De financiële risico s zijn voor Leyten Vastgoed. 18 Dinkelpark in Groningen Woningcorporaties Nijestee en Woningstichting Patrimonium, de gemeente Groningen en de ontwikkelende aannemer Trebbe Bouw hebben samen 25 huurwoningen in de vrije sector, 51 sociale huurwoningen en 112 koopwoningen op een plangebied van 1,9 hectare ontwikkeld waar voorheen 32 sociale huurwoningen stonden. De partijen werken samen aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. De grondexploitatie wordt als het gaat om het aandeel van Woningstichting Patrimonium uitgevoerd in de vorm van een bouwclaimmodel. In een realisatieovereenkomst is vastgelegd dat de ontwikkelaar de infrastructuur aanlegt en daarna overdraagt aan de gemeente. De informele betrokkenheid is al begonnen in de initiatieffase. De formele betrokkenheid is pas begonnen in de realisatiefase. Nijestee en Trebbe Bouw hebben gezamenlijk het gebied ontwikkeld. Woningstichting Patrionium heeft op basis van de door haar in te brengen gronden daarin een plek gekregen, maar doet niet risicodragend aan de grondexploitatie mee. Met de gemeente Groningen is een exploitatieovereenkomst afgesloten over de door haar in te brengen gronden. Daarin staan ook afspraken over de overdracht van het openbare park inclusief de infrastructuur die op de locatie worden gerealiseerd. Elke partij heeft een eigen opstalexploitatie. Bij de bouwdelen van Nijestee en Trebbe Bouw is over en weer gebruik gemaakt van dezelfde ontwerpers en adviseurs. Onderling zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten. Nijestee en Trebbe Bouw hebben een gezamenlijke grondexploitatie en zijn dus verantwoordelijk voor het woonmilieu, de reputatie, esthetiek, veiligheid en overlast, bodemverontreiniging, geluidsbelasting, infrastructuur, parkeervoorzieningen, financiële risico s (behalve de exploitatie), de gemeentelijke risico s, publiciteit, media, het bestemmingsplan (lokaal & provinciaal), de privaatrechtelijke risico s en de zakelijke vermogensrechten. Woningstichting Patrimonium draagt voor een vast overeengekomen bedrag bij aan de inrichting van het gebied. Nijestee en Trebbe Bouw hebben een onderlinge verdeling in de grondexploitatie gemaakt op basis van de residuele grondwaarde uit de opstalontwikkelingen. 19 Duinstrip in Den Haag BAM Vastgoed heeft in samenwerking met de gemeente Den Haag en woningcorporatie Vestia in Scheveningen 164 huurwoningen in de vrije sector en 191 koopwoningen ontwikkeld. Voorheen stonden op deze locatie 350 huurwoningen en 350 koopwoningen. De samenwerking is vastgelegd in een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Voor de grondexploitatie van de koopwoningen is een exploitatieovereenkomst opgezet. De informele betrokkenheid van de partijen bij het project begon

30 20 Hart van Zuid, Hengelo 21 Het Rode Dorp, Alkmaar

31 Herstructurering in de haalbaarheidsfase, de formele in de realisatiefase. De formele samenwerkingsovereenkomst is getekend bij het verkrijgen van de bouwvergunning, voorafgaand aan de start van de verkoop. De eerste 100 woningen zijn ontwikkeld als een bouwteam. Daarna zijn 350 woningen gezamenlijk ontwikkeld door de ontwikkelaar en de woningcorporatie. De laatste 250 woningen zijn ontwikkeld door de corporatie. In de laatste fases zal de Duinstrip aan de hand van een intentieovereenkomst worden ontwikkeld. Dit gebeurt op basis van een voorlopige haalbaarheidsstudie, die is uitgewerkt op het VO en vervolgens op het DO, met indiening van de bouwaanvraag. Parallel aan de planontwikkeling zijn de bestaande bewoners uitgeplaatst en is de promotie van het gebied van start gegaan. Risico s betreffende de planontwikkeling, afzetting op de markt (op basis van turn-key-levering van huurwoningen en winstdeling bij hogere verkoopprijzen) of de projectontwikkeling worden door de ontwikkelaar gedragen. Risico s betreffende de grondexploitatie, financiering en exploitatie worden door de woningcorporatie of de gemeente gedragen. Overige risico s werden gedeeld, onder meer op basis van de inbrengwaarde, het afgesproken rendement, de algemene kosten van partijen en de onrendabele top van de huurwoningen. 20 Hart van Zuid in Hengelo Waar vroeger het bedrijvige hart van Hengelo klopte, verrijst nu de wijk het Hart van Zuid. Van Wijnen ontwikkelt in een publiekprivate samenwerking met de gemeente Hengelo op de plaats van de in onbruik geraakte fabriekscomplexen van Stork en Dikkers van bijna 50 hectare binnenstedelijk gebied. Het industriële verleden blijft voelbaar; de vroegere geslotenheid van het gebied maakt plaats voor openheid en dynamiek. Zo krijgen voormalige fabriekscomplexen een nieuwe bestemming. Daaromheen worden ambitieuze plannen ontwikkeld die voor een variatie aan functies en een diversiteit aan bewoners en bezoekers moeten zorgen. Bij het nieuw te ontwikkelen woongebied in Hart van Zuid wordt nadrukkelijk ook de samenwerking gezocht met woningbouwcorporaties. De eerste projecten zijn inmiddels succesvol afgerond of gestart. In samenwerking met woningcorporatie De Woonplaats uit Enschede heeft Van Wijnen 41 appartementen gerealiseerd in de voormalige pijpenbuigerij van Stork. Met de Hengelose woningcorporatie Welbions zijn afspraken gemaakt over ontwikkelingen binnen Hart van Zuid en onder meer de Hengelose wijk Berflo Es. Hiermee wordt bereikt dat er nauwe afstemming plaatsvindt over de planvorming in het gehele zuidelijke stadsdeel van Hengelo. 21 Het Rode Dorp in Alkmaar Het project Het Rode Dorp, omvat de sloop van 150 eengezinswoningen en de nieuwbouw van 107 eengezinswoningen (76 koop- en 31 huurwoningen) en een appartementencomplex. Het appartementencomplex huisvest 46 huurwoningen in twee lagen, gelegen op een Brede School. Bouwfonds Ontwikkeling en woningcorporatie Kennemer Wonen hebben het project uitgevoerd in opdracht van de gemeente Alkmaar. Bouwfonds Ontwikkeling heeft daarbij als interne opdrachtgever gefungeerd. Belangrijke uitgangspunten voor het plan waren betaalbare nieuwe woningen van een goede

32 22 Hof Berestein, Den Haag 23 Hoogeveenlaan, Den Haag

33 Herstructurering kwaliteit, met het oog op de mogelijke terugkeer van de huidige bewoners. Daarnaast moest het plan meer differentiatie in wonen creëren, de wijk een groener aanzien met meer speelruimte geven, de voorzieningen in stand houden, een brede school realiseren. Ten slotte was het intensiveren van het beheer van de buitenruimte een belangrijk uitgangspunt, zodat tijdens de planperiode geen verloedering zou optreden. Het voortbestaan van de school en het buurthuis werd van groot belang geacht om het sociale en fysieke karakter van Het Rode Dorp zo veel mogelijk intact te houden. Dat betekende dat de investeringen in de sociale infrastructuur vooruit moesten lopen op de nieuwbouw. 22 Hof Berestein in Den Haag In samenwerking met woningcorporatie Staedion en de gemeente Den Haag heeft ERA Contour 94 woningen ontwikkeld op een plangebied van vierkante meter groot in stadsdeel Zuidwest in Den Haag. Het gaat hierbij om 40 koopwoningen, 48 huurwoningen in de sociale sector en 6 in de vrije sector. De ontwikkelende partijen hebben hiervoor gezamenlijk de ontwikkelingsmaatschappij Hof Berestein opgericht in de vorm van een vennootschap onder firma. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase bij het project betrokken. De grondexploitatie is gebaseerd op een prijsvraag met Plan & Grondbieding, dat is vastgelegd in een grondafname realisatieovereenkomst (GARO). De ontwikkelende bouwer is een doe-ontwikkelaar en tevens bouwer van het totale project inclusief de infrastructurele voorzieningen. Staedion is afnemer van de 54 huurwoningen. Overeengekomen is dat de gemeente de grond verkoopt en meewerkt aan de benodigde procedures voor de realisatie. ERA Contour en Staedion zijn voor gelijke delen ondernemer en risicodrager van de opstalontwikkeling en verkoper van de 40 koopwoningen. Wat betreft de verdeling van risico s draagt de gemeente een deel van de locatiegebonden risico s, zoals de kwaliteit van de planlocatie en omgeving, milieutechnische aspecten en alle politieke risico s. ERA Contour draagt, als het gaat om locatiegebonden risico s, de risico s van infrastructuur en parkeervoorzieningen. De financiële risico s zijn geheel voor rekening van ERA Contour, evenals de planologisch/juridische risico s. 23 Hoogeveenlaan in Den Haag Ontwikkelaar Proper Stok en woningcorporatie Haag Wonen hebben samen met de gemeente Den Haag op een plangebied van 1 hectare 135 koopwoningen en 26 huurwoningen in de vrije sector in Den Haag ontwikkeld. De partijen hebben meerdere samenwerkingsovereenkomsten gesloten, namelijk een turn-key-overeenkomst en een samenwerkingsovereenkomst voor de overige opstalontwikkeling. De grondexploitatie zal volgens het traditionele model worden uitgevoerd. De grond is door Haag Wonen verworven en aan Proper Stok overgedragen. Proper Stok heeft daarbij als de coördinerende ontwikkelaar voor de opstal opgetreden. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartij is gestart in de initiatieffase. De risico s zijn volgens afspraak evenredig tussen beide partijen verdeeld.

34 24 Hoograven, Utrecht 25 Hoornwerk, Deventer 26 K- en D-buurt Bijlmer, Amsterdam

35 24 Hoograven in Utrecht Herstructurering In samenwerking met woningcorporatie Mitros en de gemeente Utrecht ontwikkelen AM en Bouwfonds Ontwikkeling 403 woningen en vierkante meter winkels in de wijk Hoograven in Utrecht. Dit plan omvat 337 koopwoningen en 66 sociale huurwoningen. De partijen hebben de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij Wijkontwikkelingsplan (WOP) opgericht in de vorm van een raam- of een samenwerkingsovereenkomst. De grondexploitatie gebeurt volledig gezamenlijk met de gemeente en is gebaseerd op het traditionele model. Zowel formeel als informeel zijn de partijen vanaf de initiatieffase bij het project betrokken. De huurwoningen worden door Mitros ontwikkeld en de koopwoningen door AM en Bouwfonds Ontwikkeling. De financiële, politieke, planologisch/juridische risico s evenals die van de opstalexploitatie, zijn evenredig verdeeld tussen de woningcorporatie en de marktpartijen. De risico s van de grondexploitatie zijn voor rekening van de gemeente. 25 Hoornwerk in Deventer De wijk Hoornwerk ligt in een driehoekig gebied dat is ingeklemd tussen de Mr. De Boerlaan, De Verlengde Kazernestraat en het Overijssels kanaal te Deventer. De stedelijke vernieuwing van Hoornwerk betreft een gebiedsontwikkeling op een plangebied van vijf hectare in de gemeente Deventer, ontwikkeld door Woonbedrijf ieder1 en ontwikkelaar Van Wijnen. Voor beide partijen begon de informele en formele betrokkenheid in de initiatieffase. In deze wijk wordt een hoogwaardig groenstedelijk woongebied gerealiseerd. De sloop van 282 kleine huurwoningen is reeds uitgevoerd en er komen circa 300 woningen in een mix van huur- en koopwoningen voor terug. Het stedenbouwkundig plan is ontworpen door KCAP en omvat drie woonclusters als eilanden in het groen. Eiland 1 is door Woonbedrijf ieder1 ontwikkeld en onder de naam Ravelijn in 2008 opgeleverd en in gebruik genomen. Ook de bijbehorende openbare ruimte is opgeleverd. Voor eiland 2 en eiland 3 is in 2009 het bestemmingsplan in procedure gebracht. De opstalontwikkeling van eiland 2 en 3 is een project van Van Wijnen. 26 K- en D-buurt Bijlmer in Amsterdam In samenwerking met woningcorporatie Rochdale en stadsdeel Amsterdam Zuidoost werkt Bouwfonds Ontwikkeling in het kader van de vernieuwingsoperatie Bijlmer aan de herontwikkeling van woningen op een plangebied met een totale omvang van circa 60 hectare. Het gaat hierbij om koopwoningen en 400 huurwoningen in de sociale sector. De ontwikkelende partijen hebben de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij RoBoRa VOF Zuidoost opgericht. Het samenwerkingsverband heeft betrekking op zowel het stedenbouwkundig plan als de opstalontwikkeling van de circa woningen alsmede de realisatie. De grondexploitatie is gebaseerd op het traditionele model. De gemeente Amsterdam doet de erfpachtuitgifte. De VOF

36 27 Kaapstander, Amsterdam 28 Loofmeester, Maassluis 29 Malberg, Maastricht

37 Herstructurering RoBoRa is vanaf de initiatieffase de trekker van het project. Aldus is de verdeling: RoBoRa draagt de risico s van de planontwikkeling en markt en de gemeente die van de grondexploitatie. Verder draagt de gemeente de risico`s van het bestemmingsplan en de publiekrechtelijke risico`s. 27 Kaapstander in Amsterdam In Amsterdam Noord hebben ontwikkelaar Blauwhoed Eurowoningen en woningcorporatie Ymere samen 48 huurwoningen in de vrije sector, 58 sociale huurwoningen, 39 koopwoningen en 130 vierkante meter winkels ontwikkeld. Oorspronkelijk stonden er op het plangebied 269 sociale huurwoningen. De samenwerkende partijen hebben een samenwerkingsovereenkomst. Op de grondexploitatie is het traditionele model van toepassing. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de realisatiefase. Blauwhoed Eurowoningen zal alleen meedelen in de commerciële producten; de sociale huurwoningen blijven bij Ymere. Winst en risico zijn gelijk verdeeld. 28 Loofmeester in Maassluis De Stichting Maasdelta Groep en projectontwikkelaar AM ontwikkelen samen met de gemeente Maassluis een groot aantal woningen in Maassluis. De huurwoningen worden door de Stichting Maasdelta Groep ontwikkeld en de koopwoningen door AM. In januari 2009 is de fase van start gegaan die bestaat uit de gebieden Kwartellaan Noord (boven het park) en Kwartellaan Zuid (onder het park). AM ontwikkelt daar 76 middeldure en 76 dure koopwoningen. Daarnaast ontwikkelt de stichting Maasdelta Groep 40 sociale koopwoningen en 40 sociale huurwoningen. De stichting Maasdelta Groep heeft Ontwikkelingscombinatie Burgemeesterswijk opgericht in de vorm van een commanditaire vennootschap. De stichting Maasdelta Groep levert vanuit die hoedanigheid bouwrijpe kavels aan AM. De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel, waarbij de private partij de infrastructuur aanlegt. De partijen zijn samen formeel vanaf de initiatieffase en informeel vanaf haalbaarheidsfase betrokken bij het project. Beide partijen ontwikkelen voor eigen risico en rekening hun eigen deel. 29 Malberg in Maastricht Op 10 september 2004 hebben de gemeente Maastricht, woningcorporaties Servatius en Woonpunt en ontwikkelaar AM het officiële startsein gegeven voor de sloop van de verouderde woningen in de wijk Malberg in Maastricht. Op deze locatie worden nieuwe koop- en huurwoningen gebouwd, waarvan 770 koopwoningen, 30 middeldure huurwoningen en 250 huurwoningen in de sociale