Voor de resterende planontwikkelingperiode tot aan het moment van opening van de grondexploitatie, is een nieuwe raming gemaakt.

Transcriptie

1 1,' V," t 1 «. i S ; J c 3 ''-, ^> ix r^i o 8 s -*:..>; UJ < ~* I gemeente RV NOTA VOOR DE RAAD Oosterhout Ak^^^^j^^fev*^, y^a*. ife atum: 5juni2009 Nummer raadsnotfl () I) 1M >^O" jondererp: Beschikbaarstelling krediet voor archeologisch onderzoek en aanvullend h/oorbereidingskrediet voor overige nog te maken planontikkelingskosten. Portefeuillehouder: Van Brummen Bijlagen: 1. Ter inzage: 1. Voorstel: 1. Het voteren van budget ad ,- voor net volledige archeologisch onderzoek in de Contreie en dat bedrag te activeren via de functie grondexploitatie. 2. Het voteren van aanvullend voorbereidingskrediet ad ,- voor overige nog te maken planontikkelingskosten en dat bedrag te activeren via de functie grondexploitatie. Samenvatting In 2005 stelde u raad een voorbereidingskrediet van ,- beschikbaar voor de planontikkeling van Vrachelen 4/5, tegenoordig 'de Contreie'. Inmiddels zijn e in de onterpfase en voorzien de planvoorbereiding af te ronden aan het einde van dit jaar anneer, met de vaststelling van het bestemmingsplan de Contreie, een grondexploitatie ordt geopend. Gedurende de afgelopen jaren zijn de ambities op verschillende onderdelen uitgebreid. Daarnaast zijn e geconfronteerd met een aantal aanzienlijke kostenposten. Deze bestaan met name uit de omvangrijke aanezigheid van archeologische resten, de noodzaak van een munitieonderzoek en het besluit tot het opstellen van een structuurplan. September 2008 heeft het college ingestemd met de gekozen ontikkelrichting door onder meer het vastleggen van de stedenboukundige richting, uiterking en vormgeving van collectief particulier opdrachtgeverschap, het plan van aanpak voor de mediacampagne aaronder de naam 'de Contreie' en de energievisie met daarin de energieprestatienorm. Dit jaar, ordt een groot deel van de benodigde onderzoeken en erkzaamheden uitgevoerd en afgerond. Voor de resterende planontikkelingperiode tot aan het moment van opening van de grondexploitatie, is een nieue raming gemaakt. Wat illen e bereiken? Gedurende de planvoorbereiding en onterpfasen is van een globaal plan voor de laatste uitbreiding van Vrachelen, een veelzijdig en aansprekend plan ontikkeld voor een bijzondere oonijk, met hoge ambities op verschillende aspecten. Op de aanvankelijke stedenboukundige opzet, die is gebruikt voor het structuurplan, zijn de nodige voorbehouden gemaakt door u raad. Met name de zorg over inpassing in het landschap en aantasting van autonomie en dorpsaanzicht van Den Hout, hebben ertoe geleid dat is gekozen voor een hoogstaande stedenboukundige uiterking, aarin de aandacht voor de inpassing in het landschap de boventoon voert. Met behulp van een identiteit- en brandingtraject is het merk de Contreie ontstaan, dat steeds meer bekendheid krijgt. De keuze om gehoor te geven aan de in het Politiek Akkoord opgenomen ens om extra inspanning te leveren naar particulier opdrachtgeverschap ordt vertaald door het bieden van een plaats voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO),. De ambities op het niveau van energieprestatie en de grootschalige aanezigheid van cultuurhistorie in de vorm van archeologie, hebben er mede voor gezorgd dat er volop aandacht is voor het plan. De begeleiding van de planontikkeling door een zorgvuldig opgezet communicatietraject met merk, huisstijl en ebsite, draagt bij aan de populariteit van het plan binnen en buiten de gemeente Oosterhout. pagina:1

2 Oosterhout De start is gemaakt met het realiseren van de uitgesproken ambities en de lijn voor de rest van de planvoorbereidingsperiode is uitgezet. De gekozen ontikkelrichting is vastgelegd in het collegebesluit van September vorig jaar, aarbij het college heeft verzocht om alles in het erk te stellen om de ontikkeling van de Contreie te bespoedigen. Op de uiterking van de verschillende planonderdelen, ordt momenteel volop ingezet. Hierdoor, ordt een belangrijk deel van de planonderdelen dit jaar afgerond. Het is nu belangrijk dat de lopende trajecten orden voortgezet en de uitgezette stappen tot uitvoering komen. De aandacht en zorg voor de verschillende deelaspecten, zoals onterp en communicatie zou niet mogen verslappen. Het vertrouen dat momenteel bestaat en de geekte verachtingen ten aanzien van de Contreie, moeten orden aargemaakt. Oosterhout kan zich op verschillende fronten op de kaart zetten anneer de ijk met het huidige ambitieniveau ordt gerealiseerd. Om de ingeslagen eg voort te zetten en met ongeijzigde voortvarendheid aan te kunnen pakken, ordt voor 2009 een nieu voorbereidingskrediet gevraagd. Onderstaand een overzicht van de belangrijkste planonderdelen en de erkzaamheden die daarvoor dit jaar orden verricht. Archeoloqie: In december2008 is het archeologisch vooronderzoek (proefsleuvenonderzoek) afgerond. Uit dit onderzoek is gebleken dat de bodem van de Contreie aardevolle archeologische vindplaatsen uit diverse perioden bevat. Vanaf de Late Bronstijd tot heden is er in het gebied geoond en geerkt. In het plangebied zijn sporen gevonden van een urnenveld en (vermoedelijk bijbehorende) beoning uit de Late Bronstijd, begravingen uit de periode tussen de Middeleeuen en Nieue Tijd, een Romeinse nederzetting en beoning uit de Late Middeleeuen en Nieue tijd. Deze archeologische vindplaatsen bevatten aardevolle informatie over de geschiedenis van het gebied. De gemeente heeft volgens de Wet op de Archeologische Monumentenzorg de plicht om te zorgen voor de archeologie in haar grondgebied. In de collegevergadering van 14 april jongstleden is een selectiebesluit genomen met betrekking tot de archeologie in de Contreie. Hierbij is vastgesteld dat 16,7 hectare archeologisch behoudensaardig is en dat de overige 24,7 hectare at betreft archeologie kan orden vrijgegeven. Het gebied dat als behoudensaardig is aangemerkt zal door middel van archeologische beheermaatregelen moeten orden veiliggesteld. Dit kan door middel van behoud ter plekke (door planinpassing of'archeologievriendelijk' funderen) of door middel van een opgraving (behoud ex situ) van de archeologische vindplaatsen. In de Contreie zijn de mogelijkheden tot planinpassing en/of archeologievriendelijk funderen gering. Het feit dat de archeologische sporen in de Contreie vrij dicht onder de oppervlakte liggen (op een diepte van cm onder het maaiveld) en dat een groot deel van het plangebied bestaat uit particuliere kavels, maakt dat behoud in situ tot grote beperkingen in het gebruik van de kavels kan leiden. Er ordt nog gekeken naar een kleine locatie aarin de voorkeur voor behoud in situ plaats kan krijgen, maar het belangrijkste deel van de archeologische vindplaatsen zal door middel van een opgraving veiliggesteld moeten orden. Munitieonderzoek: In het plangebied is tijdens WOII zaar gevochten, met als gevolg het risico op aanezigheid van nog niet geexplodeerde explosieven in de bodem. Ten behoeve van het archeologisch onderzoek, is een munitieonderzoek verricht. Deze kostenpost is deels subsidiabel, maar levert voor de gemeente een onvoorziene kostenverplichting op van tenminste ,-. De subsidie is inmiddels aangevraagd, maar beperkt zich tot 80% van de gemaakte kosten boven een drempelbedrag van 2,50 per inoner van de gemeente (ruim ,-) en is afhankelijk van het landelijk aantal ingediende verzoeken gedurende dezelfde periode. Op dit moment is nog niet duidelijk at de hoogte zal zijn van het subsidiebedrag. Planoloqisch iuridisch kader (RO): In verband met de vestiging van de Wvg op het plangebied, is gekozen voor het opstellen van een structuurplan. Dit structuurplan bood voldoende grand om de noodzakelijke Wet voorkeursrecht te vestigen, maar betekende een tussenstap in de ruimtelijk juridische procedure. Een uitgeerkt bestemmingsplan as in 2007 met vaststelling door u raad van het structuurplan Vrachelen 4/5, pagina:2

3 Oosterhout nog niet haalbaar. De opdracht aan RBOI, het bureau dat de ruimtelijk juridische kaders opstelt, is daarmee uitgebreid. Het tussenvoegen van de gehele procedure voor het structuurplan, leidt tot een aanpassing van de kostenraming van 2005 voor het RO-traject. Stedenbou: Het in 2005 voor stedenbou geraamde bedrag t.b.v. het voorbereidingskrediet, as gebaseerd op de uiterking van het plan zoals dat diende als onderlegger voor het structuurplan. Op dat plan kam vanuit de samenleving en u raad veel commentaar. Dat en de grote zorgen die u uitte over de aantasting van het landschap en het dorpsgezicht van Den Hout, zijn aanleiding geeest om extra zorg te besteden aan die aspecten van de stedenboukundige uiterking. Het stedenboukundig bureau heeft onlangs het beeldregieplan toegelicht. Daarbij is aangetoond dat respect voor de omgeving en aandacht voor de geuite zorgen een belangrijke drager zijn voor het planonterp zoals dat er momenteel voorstaat. De keuze om extra aandacht en zorg te besteden aan stedenbou en landschappelijke inpassing heeft ertoe geleid dat het geraamde bedrag van ,- ontoereikend is gebleken. De stedenboukundige benadering voor de Contreie zorgt ervoor dat een toekomstbestendige ijk ordt geboud, aar inrichting en uitstraling nog lang zullen voldoen aan de eisen die de gemeente stelt aan de oonomgeving binnen haar gemeentegrenzen. Betaalbare oningen: Het oningbouprogramma voorziet in de bou van 140 sociale huuroningen en 140 oningen in het betaalbare koopsegment. Daarmee levert de Contreie een belangrijke bijdrage aan de sociale oningopgave voor de gemeente voor de komende jaren. De ontikkeling van sociale sectoroningen en de ontikkeling van belangrijke maatschappelijke functies in de multifunctionele accommodatie, geeft de Contreie grote sociaal maatschappelijke relevantie. Collectief Particulier Opdrachtqeverschap: De in het Politiek Akkoord opgenomen ens om extra inspanning te leveren naar particulier opdrachtgeverschap ordt vertaald door het bieden van een plaats voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Hieraan is ruimschoots gehoor gegeven door een drietal collectieve kavels te reserveren binnen het stedenboukundig plan van de Contreie. Deze kavels moeten gezamenlijk ruimte bieden aan ca. 100 oningen te ontikkelen in CPO. Hiertoe is een stedenboukundig bureau gevraagd een uiterkingsplan te maken voor het CPO gedeelte binnen het plan. Dit behelst naast het onterp van een geschikte locatie, het opstellen van zogenaamde kavelpaspoorten. Hierin staan de richtlijnen beschreven die moeten garanderen dat de collectieven ontikkelen binnen de kaders van het beeldregieplan. De kavelpaspoorten vormen onderdeel van de grondverkoopovereenkomst. Naast de stedenboukundige uiterking, is bureau BIEB gevraagd de schakel te vormen tussen de gemeente en de particulieren. Zij zorgen voor erving van geinteresseerden, vorming van collectieven en begeleiden deze in de totstandkoming van onterp en bouplan. BIEB vertegenoordigt daarmee de gemeente als serviceverlenend orgaan en draagt daarmee in belangrijke mate bij aan de kans van slagen van dit planonderdeel. Het gaat hier om een, zeker voor Brabant, grootschalige CPO ontikkeling en deze vormt daarmee een voorbeeldfunctie op regionaal, provinciaal en zelfs landelijk niveau. De CPO ontikkeling krijgt veel media aandacht en zorgt voor bovenmatige interesse voor het project. Mede om de kans van slagen van het CPO te optimaliseren, is besloten om fors in te zetten op communicatie. Communicatie: Om de hoge ambities kracht bij te zetten en de experimentele aspecten zoals CPO te voorzien van een grotere kans van slagen, is gekozen voor benutting van de mogelijkheden op het vlak van communicatie. Voor de totstandkoming van de merknaam 'de Contreie' en bijbehorende huisstijl, is een identiteit- en brandingtraject gevolgd. Het merk de Contreie lijkt nu al succesvol. In de volksmond is de naam grotendeels overgenomen en de interesse voor verschillende planonderdelen en - aspecten is aanzienlijk. De ebsite trekt maandelijks flinke bezoekersaantallen, het aantal inschrijvingen voor CPO overtreft het aantal beschikbare kavels en de nieusbrief bereikt een pagina:3

4 Oosterhout aanzienlijke, groeiende groep ge'interesseerden. Het traject dat is ingeslagen, ordt binnenkort afgerond met de oplevering van een marketing communicatieplan voor de rest van de ontikkelperiode tot aan de laatste opleveringen. Het is belangrijk dat de aandacht voor communicatie en de zorg die daaraan ordt besteed, onverminderd ordt voortgezet om het behoud van de gecreeerde aantrekkingskracht van de Contreie te garanderen. De sterke merknaam en de aandacht voor de identiteit en cultuurhistorie van het gebied in het onterp, zorgen voor een betere afzetbaarheid van het te realiseren oningbouprogramma. Wat gaan e daarmee doen? Door een archeologische opgraving komt veel aardevolle informatie over de geschiedenis van het gebied naar boven. Deze historie van de Contreie illen e beleefbaar maken voor toekomstige beoners van de ijk, voor de Oosterhoutse jeugd en voor inoners van Oosterhout in het algemeen. Dit illen e bereiken door de thema's uit de geschiedenis van het gebied op een aansprekende ijze te presenteren aan het publiek, onder andere door open dagen bij opgravingen en een tijdelijke tentoonstelling, aarin de beleving van het verleden van het gebied centraal staat. Er zal speciale aandacht zijn voor presentatie aan jongeren, in de vorm van rondleidingen voor scholen en een lesmodule in de vorm van een interactieve speurtocht langs de archeologische vindplaatsen. Ook kan de informatie over de beoningsgeschiedenis gebruikt orden als inspiratiebron voor de ontikkeling en identiteit van de Contreie en op die manier bijdragen aan de beleving van de nieue ijk. Daarnaast dient ter afronding van het bestemmingsplan en de hierbij behorende onderzoeken, alsmede voor de overige planontikkelingselementen nog een groot aantal erkzaamheden te orden uitgevoerd. Deze erkzaamheden zijn bovenstaand grotendeels beschreven en de eindproducten zijn duidelijk. Het eerder beschikbaar gestelde krediet is ontoereikend gebleken om alle aspecten volledig uit te kunnen voeren. Dit is mede veroorzaakt door keuzes die in de loop van het traject zijn gemaakt, zoals de inzet op communicatie, stedenbou en collectief particulier opdrachtgeverschap. Wat mag het kosten? We onderscheiden hierbij tee verschillende kostenposten nl. archeologie en de overige planontikkelingskosten. 1) Archeologie Hiertoe horen de kosten van het archeologische vooronderzoek en de directievoering door een gespecialiseerd bureau. Daarnaast zijn kosten geraamd voor de archeologische opgraving op een oppervlakte van 16,7 hectare en activiteiten op het gebied van publieksinformatie en educatie random de archeologische opgraving. Een specificatie van de kostenraming ligt vertrouelijk voor u ter inzage. 2) Overige planontikkelingskosten Door eerdergenoemde keuzes en uitbreidingen van de opdrachten van de deelonderzoeken is het eerder gevoteerd krediet voor planontikkeling (juni 2005) niet toereikend. De huidige inschatting is dat er nog kosten gemaakt moeten orden tot een bedrag van ,-. De specificatie van de begrote kosten ligt vertrouelijk ter inzage samen met de herijkte financiele verkenning. De eerder gevoteerde kredieten voor planontikkelingskosten ( ,- in 1998 en ,- in 2005) alsmede bovengenoemd voorstel tot krediet ad ,- leiden tot een totaal aan planontikkelingskosten van circa ,- hetgeen gezien de omvang van de ontikkeling en de totaal te verachten investeringen voor bou- en oonrijp maken passen binnen de gemeentelijke gedragslijn zoals vastgelegd in de nota grondexploitatie. Hierin is vastgelegd dat de planontikkelingskosten circa 22% van de totale kosten van bou en oonrijp maken mogen bedragen. pagina:4

5 gemeente QoSterllOUt Beide bedragen dienen gevoteerd te orden voor de uitvoering van bovengenoemde erkzaamheden tot aan het moment van opening van de grondexploitatie. De bedragen orden geactiveerd via de functie grondexploitatie. HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN OOSTERHOUT, mr drs S.W.Th. HUISMAN, burgemeester. W.P.H. REDERT, secretaris pagina:5

6 Q o S t e f h O U t BESLUIT VAN DE RAAD Nummer: 000 imls DE RAAD VAN DE GEMEENTE OOSTERHOUT; gelezen het voorstel van het college van 5 juni 2009; BESLUIT: 1. Het voteren van budget ad ,- voor het volledige archeologisch onderzoek in de Contreie en dat bedrag te activeren via de functie grondexploitatie. 2. Het voteren van aanvullend voorbereidingskrediet ad ,- voor overige nog te maken planontikkelingskosten en dat bedrag te activeren via de functie grondexploitatie. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 14 juli DE RAAD VOORWQEMD,, voorzitter., griffier. uitdraai van: :31 pagina:6