COMPACT P JAARV R ERS ER LAG

Transcriptie

1 COMPACT JAARVERSLAG 2015

2 INLEIDING 01 Voor elkaar DE BASIS: JOUW HUUR- INKOMSTEN 02 Waar gaat ons geld heen? Als Woonstichting VechtHorst geloven we dat je pas goed vooruit kunt kijken, als je ook scherp voor ogen hebt wat je vertrekpunt is. Vandaar dit compacte jaarverslag van In 2015 had onze woonstichting circa 14 miljoen aan huurinkomsten. Nu kun je denken waar gaat al ons geld heen? En dat is een hele goede vraag om te stellen. Wij geven je er graag zo helder mogelijk antwoord op. Sterker nog, dat zijn we ook gewoon verplicht! Maar naast ons reguliere jaarverslag, doen we het ook middels deze compacte variant daarvan. (8) (1) Allereerst is het goed om het volgende te weten: als wij het hebben over ons geld bedoelen we dat heel letterlijk. Namelijk dat het van jou én de woonstichting is. Jij betaalt als huurder geld waarover wij de zorg dragen om het verstandig uit te geven. (7) (6) (4) (2) (3) En waar gaat het dan heen? We lichten het toe in woord en beeld. (5) De belangrijkste zaken hebben we nog eens op een rijtje gezet. In duidelijke en klare taal, in een handige volgorde. Zo laten we je graag zien wat onze basis is om op verder te bouwen. Samen met jou en alle andere betrokkenen willen we richting een toekomst die in het teken staat van nog meer woonplezier. Dat kunnen we bereiken door goed terug te blikken, vooruit te kijken én door met elkaar te blijven delen wat er speelt. Dus heb je nog vragen of suggesties? Neem dan gerust contact op! Augustus 2016, Woonstichting Vechthorst Verreweg het meeste geld geven we uit aan rente (15%) en onderhoud (15%). De post restant (26%) geeft aan hoeveel geld beschikbaar blijft om te investeren en leningen af te lossen. De verhuurderheffing is een extra belasting die het Rijk oplegde aan corporaties. De saneringssteun is een verplichte heffing, bedoeld voor financiële steun aan andere corporaties. Deze twee samen nemen ook een behoorlijke hap uit onze inkomsten (11%). LONEN (1) ONDERHOUDSLASTEN (2) LEEFBAARHEID (3) VERHUURDERSHEFFINGEN EN SANERINGSSTEUN (4) Spelregels KOSTEN BEHEER (5) RENTELASTEN (6) VPB (7) RESTANT (8) (Investeren / aflossen leningen) Ons geld kunnen we natuurlijk niet zomaar uit- geven. Vanuit de overheid moet elke woning- corporatie zich aan een aantal spelregels houden. Het houdt de zaken transparant én rechtvaardig.

3 DE BASIS: JOUW HUUR- INKOMSTEN 03 HUURDERS EN 04 Ontwikkelingen in vogelvlucht Zo kwam er in 2015 de nieuwe Woningwet. Daarin ligt vast wat woningcorporaties mogen doen en wat ze moeten doen. Ook financieel. Er is zeer gedetailleerd voorgeschreven aan welke financiële regels wij moeten voldoen. Die regels zijn vastgesteld door de nieuwe toezichthouder, de Autoriteit Wonen en door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW is het borgingsfonds dat garant staat voor leningen die we aangaan bij banken. Omdat het WSW garant staat, kunnen corporaties tegen gunstige tarieven geld lenen. Het risico is voor de bank immers gering. 1. Betaalbaarheid In 2015 streefden we naar betaalbare woonruimte voor mensen in kwetsbare posities. En het mooie is, dat is in 2015 ook nog eens gelukt! Ook in 2016 zetten we die ambitie door. 2. Duurzaamheid Energiezuinige woningen dragen uiteindelijk bij aan betaalbaarheid, maar zorgen gewoonweg ook voor een betere en gezondere leefomgeving. Naast de verplichte richtlijnen vanuit de overheid doen wij er graag een schepje bovenop. Aan de spelregels vanuit overheidswege, hebben we zelf drie spelregels toegevoegd. Omdat we geloven dat ze leiden tot vergroting van het woonplezier voor alle huurders. Nu én in de toekomst. 3. Begrijpelijkheid In alles wat we doen, zijn we transparant. Maar dat maakt je nog niet direct begrijpelijk. Vandaar dat we er extra op letten om zo praktisch mogelijk, zonder geneuzel, te vertellen wat we doen. En daar zoeken we dan ook de juiste middelen voor. Dit compacte jaarverslag is daar een voorbeeld van. Wij willen dat huurders snappen wat we met hun geld doen. De nieuwe Woningwet Per 1 juli 2015 is deze van kracht. Ook wij maakten een start met het doorvoeren van wijzigingen vanwege deze nieuwe wet. De wijziging waar huurders het meeste van merken is het passend toewijzen. Huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag krijgen een woning toegewezen waarvan de huur gemaximaliseerd is op normbedragen. Aanscherping Governance Wat betreft intern en extern toezicht komt het accent meer op onze kerntaken te liggen. Als VechtHorst zijn we een corporatie die zich tot 2015 nooit op het terrein buiten de volkshuisvesting begaf. Het maakt dat de impact van dit aspect op VechtHorst niet zo groot is. In voor- en tegenspoed In 2015 bleef de crisis voelbaar. En huurders merkten de gevolgen van de economische tegenwind. Juist daarom besteden we veel aandacht aan het tegengaan van huurachterstand. En we blijven investeren in de kwaliteit van ons bezit. Kennelijk valt dat op. Huurders beoordeelden onze dienstverlening en de kwaliteit van onze woningen met gemiddeld een 7,3!

4 HUURDERS EN 05 HUURDERS EN 06 Betaalbaar wonen Huisvesting statushouders Woonstichting VechtHorst stelt woningen beschikbaar voor het plaatsen van statushouders. Dit op verzoek van de gemeentes. Deze doelgroep rekenen we dan ook nadrukkelijk tot de te huisvesten doelgroepen in de sociale huursector. Het Rijk geeft gemeentes de taak om statushouders te plaatsen. Zowel de gemeente Dalfsen als de gemeente Staphorst heeft nagenoeg geen eigen woningbezit. De huursector biedt dan de enige oplossing. In Dalfsen stelden we in 2015 hiervoor 17 woningen beschikbaar. 2 woningen in Lemelerveld, 6 in Nieuwleusen en 9 in Dalfsen. In Staphorst stelden we in woningen beschikbaar. 9 woningen in Staphorst en 3 in IJhorst. Voor 2016 maken we nadere afspraken met de beide gemeentes over het plaatsen van statushouders. Dit vanwege de sterk toegenomen instroom van asielzoekers en de taakstelling (voor de gemeente) voor het huisvesten van statushouders. Wij hebben begin 2016 uitgangspunten hiervoor vastgesteld en gedeeld met beide gemeentes. Visitatie In de zomer van 2015 lieten we ons onderzoeken over de periode In november 2015 is het eindrapport van deze zoals dat heet visitatie uitgebracht. Ze is uitgevoerd onder het regime van de Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties 5.0. Hierbij geldt een 6 als een voldoende. We scoorden de volgende cijfers: Presteren volgens ambitie en opgave: 6,3 Presteren volgens belanghouders: 7,2 Presteren naar vermogen: 5,6 Governance: 5,7 De scores op presteren naar vermogen en governance zijn net niet voldoende. Voor de score op presteren naar vermogen geldt dat veel nieuwbouw gefinancierd is door relatief hoge opbrengsten van verkopen. De score op Governance is ook te verklaren. Er ontbreekt een goed werkende planning- en controlcyclus in de laatste twee jaren van de visitatieperiode. Er werd de laatste jaren vooral op financiën gerapporteerd. Het prettige van deze eerlijke cijfers is dat wij weten waar we grote sprongen kunnen maken. Daar zullen we dan ook met goede moed het komende jaar onze energie in steken. Woonlasten Om woningen ook in de toekomst betaalbaar te houden, willen we meer sturen op woonlasten in plaats van op huurprijzen. Dit is nadrukkelijk meegenomen in ons Strategisch Voorraad Beleid. Door duurzame woningen aan te bieden kunnen we woonlasten beperken. In 2016 werken we dit verder uit. Huurprijsbeleid Het ministerie van Wonen en Rijksdienst stelt elk jaar vast met welk percentage de huren van sociale huurwoningen te verhogen zijn. Ook in 2015 is er sprake geweest van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij voerden de voorgeschreven maximale huurverhoging alleen door voor de doelgroep met de hoogste inkomens. Deze doelgroep noemen we scheefwoners. Zij bewonen een sociale huurwoning terwijl ze het inkomen hebben om een woning op de vrije markt te kunnen huren/kopen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is in 2015 vastgesteld op 5%, inclusief het inflatiepercentage van 1%. De huren zijn voor de doelgroepen met lagere en middeninkomens in 2015 gematigd door de huurverhoging te beperken tot het inflatieniveau van 1%. Mutaties In 2015 zijn 186 woningen gemuteerd. Dit is 8,36% ( woningen d.i. 8,59%) van het totale woningbezit. In vergelijking met 2014 ligt het mutatiepercentage hiermee iets lager.

5 HUURDERS EN 07 HUURDERS EN 08 Onderhoud en verbeteringen Anti-scheefheidbeleid en huurtoeslag We kozen in 2015 er nadrukkelijk voor om de huren voor hogere inkomens te verhogen conform het wettelijk vastgestelde maximum. De hoop is om hiermee deze doelgroep te verleiden om de sociale huurwoning te verlaten en te kiezen voor de vrije huur/koopsector. Zo dragen we bij aan het tegengaan van scheefwonen. De prijzen van de huurwoningen van Woonstichting VechtHorst vallen in 2015 nagenoeg allemaal onder de huurtoeslaggrens. Ze zijn dus bereikbaar voor de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag. In 2016 nemen we de streefhuren van de woningen in 2016 opnieuw onder de loep. Waar nodig stellen we dit structureel naar beneden bij. Energieprestatie Het gemiddelde energielabel van de woningen van Woonstichting VechtHorst is in 2015 een C-label. In het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) is vastgesteld dat alle woningen in 2025 minimaal label B hebben. De te verkopen en slopen woningen uitgezonderd. Dat vraagt enerzijds de bouw van zeer energiezuinige nieuwbouwwoningen en anderzijds verduurzaming van wat we al hebben. De eerste stappen zetten we in 2016 met de plaatsing van 370 zonnepanelen op bestaande woningen. Kostendekkend uitgevoerde geriefverbeteringen We brachten in 2015 geen geriefverbeteringen aan. Dit in afwachting van ons Strategisch Voorraad Beleid (SVB) en ons huurbeleid. In ons SVB worden geriefverbeteringen in de zin van verduurzaming vanaf 2016 meegenomen. Bij geriefverbeteringen valt te denken aan isolatiemaatregelen of een tweede toilet. Geriefverbeteringen leveren punten op en zijn daardoor van invloed op de huurprijs. Planmatig onderhoud (inclusief schilderwerken) In 2015 is er in totaal ruim ,00 (inclusief Onderhoud naar Wens) uitgegeven. We verrichtten aan 35 van onze complexen planmatig onderhoud. Deze complexen liggen verspreid over ons hele werkgebied, zowel in de gemeente Dalfsen als ook in de gemeente Staphorst. Denk bij planmatig onder- houd aan periodiek schilderwerk en binnenwerkzaamheden. Bijvoorbeeld renovatie van badkamers en keukens of het vervangen van C.V.-ketels.

6 ONZE 10 Onze woningen 2030 Staphorst 23% Vastgoedstrategie We hebben in 2015 onze vastgoedstrategie voor de periode tot en met 2030 vastgesteld. We verwachten de komende jaren diverse nieuwbouwprojecten op te starten en investeringen in duurzaamheidsmaatregelen. Dat beperkt in de toekomst de woonlasten voor onze huurders én draagt bij aan realisatie van duurzaamheidsdoelstellingen. Verkoop woningen We voerden in 2015 geen actief verkoopbeleid. Dit vanwege het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) waarbij de hele woningvoorraad opnieuw onder de loep genomen is. In 2015 zijn twee bestaande huurwoningen verkocht. De netto verkoopopbrengst bedroeg in totaal ,00. Daarnaast is in het kader van kopen naar wens en slimmer kopen in ,00 ontvangen. Nieuwbouw In het SVB is gekeken naar de benodigde woningvoorraad in Als Woonstichting VechtHorst zullen we tot die tijd 542 nieuwbouwwoningen realiseren. Enerzijds om te voldoen aan de groei, anderzijds om de transformatie van eengezinswoningen naar woningen voor één- tot tweepersoonshuishoudens van ons bezit te kunnen garanderen. Deze nieuwbouwopgave zal in periodes van 3 x 5 jaar gefaseerd plaatsvinden. In 2015 is er één nieuwbouwproject opgeleverd, De woningmarkt in Dalfsen en Staphorst ontwikkelt zich volgens een groeiscenario. Het aantal huishoudens neemt in die gemeenten tot 2030 toe met respectievelijk 17% en 23%. Bevolkingsgroei en de gezinsverdunning veroorzaken groei in de huishoudens (ontwikkelingen van de te huisvesten statushouders zijn hier niet in meegenomen.) 17% Dalfsen namelijk de Bakkerslaan in IJhorst. Op deze locatie in IJhorst stonden vier verouderde huurwoningen van VechtHorst. Ze zijn gesloopt en maakten plaats voor elf nieuwe woningen. De nieuwbouw bestaat uit drie woningen en acht appartementen, verdeeld over twee bouwblokken. Het ene blok heeft een tussenwoning met aan de uiteinden vier appartementen (twee op de begane grond en twee op de verdieping). Het andere blok heeft twee tussenwoningen met eveneens aan de uiteinden van het blok vier appartementen. De uitvoering van de werkzaamheden is eind 2014 gestart, de woningen zijn in oktober 2015 opgeleverd. Project Triangellocatie Rouveen Dit nieuwbouwproject is in 2015 in ontwikkeling genomen. Het bestaat uit 24 huurappartementen, 12 grondgebonden huurwoningen en 28 grondgebonden koopwoningen. Voor VechtHorst worden 24 zelfstandige zorggeschikte appartementen gerealiseerd. Zorgorganisatie De Stouwe aantal huishoudens

7 ONZE ONZE ORGANISATIE Betrokkenheid bij beheer 11 Toekomst bestendig 12 en beleid uit Meppel zal ze huren. Eind december 2015 zijn de (koop-huur)overeenkomsten voor het Triangelproject tussen de deelnemende partijen getekend. In 2016 start de bouw. Pniëllocatie Dalfsen We kochten deze locatie in het verleden. Het plan is om hier zorggerelateerde woningen (18) te realiseren die in samenwerking met zorgcentrum Rosengaerde te verhuren zijn. In overleg met de gemeente zijn in 2015 meerdere studies gemaakt voor deze locatie. Verder zijn de bestaande opstallen o.a. geïnventariseerd op flora- en faunawetgeving. Wonen en zorg Woonstichting VechtHorst is een betrokken partij bij het langer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag. Dit doen we in eerste instantie door ons woningbezit voldoende zorggeschikt te maken. Mensen met een zorgvraag blijven in toenemende mate langer zelfstandig wonen. Om dit mogelijk te maken, trekken zorgorganisaties meer en meer de wijk in. Om de zorg in huis of in de wijk te kunnen leveren. Dit vraagt om accommodaties waarin zorgen welzijnsorganisaties kunnen werken. Er zijn woningen nodig om zorg in te kúnnen verlenen. Vanuit ons SVB stelden wij vast hoeveel woningen zorggeschikt moeten zijn. We gingen uit van de behoefte aan een zorggeschikte woning in de toekomst. Het gaat om zij die in de toekomst echt een beperking zullen hebben en zij die een wens hebben om zorggeschikt te wonen zonder dat ze een feitelijke beperking hebben. Denk aan ouder wordende mensen die alvast naar een appartement verhuizen. Wij gaan hierbij tussen de wens en de echte beperking in zitten. Dat mensen met een zorgvraag langer in hun huis blijven wonen, is ook te merken aan de toenemende complexe persoonlijke situaties. Hierover hebben wij regelmatig contact met de sociale kernteams en zorg- en welzijnspartijen. Overleg met huurders De centrale huurdersorganisatie voor VechtHorst is TOEK (Twee Onder Een Kap). Een zelfstandige organisatie die juridisch los staat van VechtHorst. TOEK heeft ruim leden. VechtHorst heeft met TOEK een samenwerkingsovereenkomst waarin een en ander geregeld is, zoals: de adviesbevoegdheid het overleg met de corporatie de financiële bijdrage TOEK heeft minimaal twee keer per jaar overleg TOEK heeft conform de Wet Overleg Huurder met de directeur-bestuurder van Woonstichting Verhuurder het recht op een bindende voordracht VechtHorst. van twee leden voor de Raad van Toezicht. Eind Daarnaast is er twee keer per jaar een overleg met 2015 heeft één van de, door TOEK voorgedragen, de manager Woonservice, twee keer met de directeur- leden van de Raad van Toezicht aangegeven deze bestuurder en twee keer per jaar met een afvaar- taak niet langer te vervullen. In 2016 zoeken we hier in diging van de leden van de Raad van Toezicht. samenwerking met TOEK een nieuwe kandidaat voor.

8 ONZE ORGANISATIE 13 ONZE ORGANISATIE 14 VOORUITBLIK Overleg bewonerscommissies stichting VechtHorst tweemaal per jaar aansluit bij Onze woonconsulenten zijn geregeld aanwezig de vergadering. In complexen waar geen bewonerscommissie is (omdat het complex er te klein voor bij overleggen van bewonerscommissies. Deze zijn actief in een deel van de appartementencomplexen is of omdat er geen animo voor is) plannen we van VechtHorst. Onderwerpen van het samenleven vaak een jaarlijks overleg. Bij nieuwbouwcomplexen in het betreffende complex tot algemene zaken als motiveert en faciliteert VechtHorst de bewoners schoonmaak van de gezamenlijke ruimtes komen om een bewonerscommissie op te richten. Het blijft voorbij. Voor de appartementencomplexen met echter op vrijwillige basis. een actieve bewonerscommissie geldt dat Woon- Samenwerking Intensieve contacten huurders. Uiteraard bespreken we jaarlijks de door In 2015 investeerden we verder in de contacten met te voeren huurverhogingen. onze partners. Vooral de intensieve contacten met In 2015 hadden we ook diverse gesprekken met collegade gemeenten Dalfsen en Staphorst werpen hun corporaties in de omgeving. Dit heeft al geleid tot vruchten af. We weten elkaar steeds beter te vinden uitruil van collega s onderling. Zo profiteren we en de kennis van elkaar is over en weer verbeterd. maximaal van elkaars kwaliteiten. Dit maakt dat we met begrip voor elkaar ons optimaal kunnen inzetten voor de volkshuisvesting. Interne organisatie Ook het feit dat we met beide gemeenten samen De ontwikkelingen in de omgeving van VechtHorst optrekken in het opstellen van de woonvisies en binnen de organisatie zorgen voor dynamiek. getuigt van een goede samenwerking. Het vergt veel van de organisatie en de medewerkers. Goed overleg met de huurders is belangrijk. In 2015 Ook de komst van een nieuwe bestuurder en het bespraken we diverse onderwerpen met het bestuur invullen van strategische posities brachten veranderingen met zich mee. Toch slaagden de medewerkers van de huurdersvereniging Twee Onder Een Kap (TOEK). Onder meer het strategisch voorraadbeleid, erin hun werk naar behoren uit te voeren. Vanaf 2016 voorbereiding van het ondernemingsplan en de geven we een andere invulling aan medezeggenschap voorbereiding van de werving van het nieuwe lid binnen de organisatie. van de Raad van Toezicht op voordracht van de Vooruitkijken Vooruitkijkend is 2016 voor VechtHorst een belangrijk jaar omdat we dan het nieuwe ondernemingsplan presenteren. Daarbinnen neemt onze vastgoedstrategie een centrale plaats in. Bepalend in de keuzes die we maken, is in de eerste plaats ons beleid op beschikbaarheid en betaalbaarheid van onze woningen voor de lagere inkomens. Daarnaast zijn onze ambities op het gebied van duurzaamheid van groot belang. Onze doelstelling is en blijft mensen met lage inkomens blijvend een passende en betaalbare huisvesting te bieden in ons werkgebied. Om dat te kunnen bereiken, gaan we het gesprek met onze maatschappelijke omgeving actief aan en leggen we verantwoording af over het door ons gevoerde beleid. Tot slot ben ik blij en trots dat we ook dit jaar kunnen concluderen dat VechtHorst een financieel gezonde en solide organisatie is en blijft als gevolg van een gedegen financieel beleid. Nu we zicht hebben op de investeringen die in de toekomst moeten plaatsvinden biedt dit een goed perspectief! Robert Waarsing directeur-bestuurder april 2016

9