Jaarplan Bloemendaal

Transcriptie

1 Jaarplan 2017 Bloemendaal oktober 2016

2

3 Inhoud Inleiding Bereikbaar en betaalbaar Doelgroep Bereikbaarheid Betaalbaarheid Liberalisatie en verkoop Nieuwbouw Huisvesting specifieke doelgroepen Senioren Statushouders Prettig wonen Investeren in het bezit Kwaliteit Duurzaamheid Organisatie, beleid en samenwerking Organisatie Partners Financiën... 9

4 Inleiding Het opstellen van een jaarplan is bij uitstek de gelegenheid om vooruit te kijken. Om te bepalen waar we naartoe willen werken en wat we daaraan gaan doen op de korte termijn. Voor dit jaarplan vormt het huidige ondernemingsplan de basis. Dit plan, Van mensen- en maatwerk beslaat de periode en bevat vijf speerpunten aan de hand waarvan wij onze keuzes maken: 1. Huurders en woningzoekenden met een laag inkomen 2. Extra aandacht voor senioren 3. Actieve samenwerking met lokale partners 4. Realiseren van financiële continuïteit 5. Constante verbetering van kwaliteit door een bedrijfscultuur waar de mens, flexibiliteit en maatwerk de toon zetten. Voorzetting Onze plannen voor 2017 passen bij bovenstaande speerpunten en zijn in belangrijke mate een voortzetting van al eerder ingezet beleid. De onderwerpen beschikbaarheid en betaalbaarheid, die onderdeel zijn van het eerste speerpunt, hebben bijvoorbeeld ook in 2017 weer onze bijzondere aandacht. De behoefte aan sociale huurwoningen in ons werkgebied is nog steeds groot. Deze opgave ligt er niet voor ons alleen. Het is een gedeelde verantwoordelijkheid om de doelgroep van sociale woningbouw op een eerlijke manier zo goed en passend mogelijk van huisvesting in een prettige leefomgeving te voorzien. Zowel in de vorm van concrete activiteiten als van het uitwisselen van informatie en afstemming van beleid en plannen, vindt daartoe samenwerking met andere partijen plaats. Ons derde speerpunt samenwerking met lokale partners is dan ook geen doel op zich, maar een belangrijk middel om de andere speerpunten te dienen. Zo kan samenwerking ook een efficiënte oplossing zijn voor organisatorische vraagstukken of knelpunten en zijn de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersvertegenwoordigingen een voorbeeld van een partnerschap dat de wederzijdse verwachtingen van partijen verheldert. Vooruit Sinds het opstellen van ons huidige ondernemingsplan is de wereld veranderd en Brederode Wonen ook. Bovendien willen wij graag verder kijken dan het jaar Een langere termijnsplanning maken. Daarom zullen wij in 2017 een start maken met het evalueren en herijken van ons ondernemingsplan. Hoewel onze missie en kernwaarden ongewijzigd blijven, kan dat wel betekenen dat wij onze koers iets verleggen en voor de volgende periode net andere speerpunten kiezen. Dit doen wij graag in goed overleg met onze belanghebbenden. Want onze overtuiging is dat prettige, effectieve samenwerking onontbeerlijk is voor het bereiken van ons doel, het zorgen voor voldoende en prettige woonruimte voor onze doelgroep. Paul Vreke directeur-bestuurder Oktober 2016 Brederode Wonen Jaarplan 2017 Pagina 3

5 1. Bereikbaar en betaalbaar 1.1 Doelgroep De sociale woningbouw is bestemd voor huurders en woningzoekenden die niet of moeilijk zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Dat betekent dat Brederode Wonen er in de eerste plaats is voor mensen met lage inkomens. Daarbij is bijzondere aandacht voor kwetsbare groepen zoals senioren en statushouders. 1.2 Bereikbaarheid Idealiter is er voor iedere woningzoekende op redelijke termijn een passende woning te vinden. In theorie zou de omvang van de sociale huurvoorraad ook nagenoeg afdoende moeten zijn. In de praktijk echter, hebben we te maken met het feit dat een deel van de sociale voorraad bewoond wordt door huishoudens die niet meer passend wonen. Bovendien is nog niet goed te voorspellen wat het effect van de instroom van vluchtelingen op langere termijn zal zijn op de behoefte aan sociale huurwoningen. De wachttijden voor een sociale huurwoning in ons werkgebied zijn, met name in Bloemendaal, lang. Door het waar mogelijk bieden van maatwerk trachten wij de doorstroming te stimuleren. Het streven is zo lang mogelijke verhuisketens op gang te brengen, zodat er voor zoveel mogelijk woningzoekenden een passende match tussen woning en woonbehoeften kan worden gevonden. Het is evident dat voorzichtigheid met de voorraad geboden is. Dit is voor Brederode Wonen reden om op langere termijn de omvang van onze sociale voorraad tenminste gelijk te willen houden aan de huidige omvang. 1.3 Betaalbaarheid Naast bereikbaarheid wordt betaalbaarheid van het wonen een steeds groter probleem. De nieuwe woningwaardering, waarbij de WOZwaarde van de woning een belangrijke factor is, maakt het probleem alleen nog maar groter. Om woningen toch betaalbaar te houden voor onze doelgroep, zien wij ook in 2017 af van maximalisering van de huuropbrengst (streefhuurbeleid) en toppen wij huurprijzen af. De lagere huuropbrengsten zijn een investering in betaalbaarheid, maar leiden er ook toe dat wij minder investeringsruimte hebben. Maatwerk bieden ter bevordering van de doorstroming De verhouding waarin wij woningen aanbieden aan woningzoekenden met recht op huurtoeslag en woningzoekenden zonder recht op huurtoeslag, laten aansluiten op de verhouding die gold vóór de regels voor passend toewijzen werden ingevoerd. Evaluatie van deze werkwijze vindt begin 2017 plaats. Afzien van maximalisatie huuropbrengst ten behoeve van de betaalbaarheid Onderzoek mogelijkheden woonlastenbeperking Woonlasten De betaalbaarheid van het wonen is niet alleen afhankelijk van de hoogte van de huur. Ook de overige woonlasten waaronder de kosten voor energie vallen hier onder. Brederode Wonen onderzoekt de mogelijkheden om de woonlasten voor haar huurders zo veel mogelijk te beperken. Dit kan door het aanbrengen van energiebesparende maatregelen, waarbij gestreefd wordt naar minimaal gelijkblijvende woonlasten. Maar ook door heldere informatie over energiezuinig woongedrag en het daarbij behorende inzicht in de kosten en te behalen besparingen. Brederode Wonen Jaarplan 2017 Pagina 4

6 1.4 Liberalisatie en verkoop Brederode Wonen verhuurt ruim woningen uit eigen bezit, verdeeld over de gemeenten Bloemendaal en Velsen, waarvan 45 in de vrije sector. Brederode Wonen onderzoekt de mogelijkheden om de transformatie naar een zuivere DAEB-corporatie te realiseren. Door de verkoop van niet-daeb bezit te stimuleren, kan Brederode Wonen het aantal verkopen in het sociale segment tot het minimum beperken om zo de beschikbaarheid voor de doelgroep zo optimaal mogelijk te maken. Van belang daarbij is dat er nieuwbouw tegenover staat, zodat de totale voorraad over een periode van 10 jaar minimaal gelijk blijft. Brederode Wonen verkoopt in 2017 geen sociale huurwoningen in de gemeente Velsen en voor de verkoop in Bloemendaal gaan we er vanuit dat dit er maximaal 1 zal zijn. 1.5 Nieuwbouw In de gemeente Bloemendaal is volgens de recente woningbehoefteonderzoeken - anders dan in de gemeente Velsen sprake van aanzienlijke krapte op de sociale huurwoningmarkt. De beperkte nieuwbouwmogelijkheden in Bloemendaal zal Brederode Wonen dan ook zo mogelijk benutten ten bate van de doelgroep. Het heeft daarbij gezien de demografische ontwikkelingen en met het oog op de doorstroming - de voorkeur om woningen toe te voegen voor 1 en 2 persoonshuishoudens, geschikt voor senioren. Naast de door de gemeente aan te dragen ontwikkellocaties op gemeentegrond, blijft Brederode Wonen de eveneens beperkte andere mogelijkheden en locaties voor ontwikkeling onderzoeken. Dit zal evenwel in 2017 nog niet tot nieuwbouw leiden. Indien zich concrete nieuwbouwmogelijkheden voordoen in Velsen, worden de wenselijkheid en mogelijkheid van het investeren in nieuwbouw op de betreffende locatie onderzocht en overwogen. Gematigde verkoop: verkoop waar mogelijk beperkt tot niet-daeb woningen Zolang er geen nieuwbouwmogelijkheden zijn, geeft Brederode Wonen er de voorkeur aan om haar middelen in te zetten ten behoeve van een gematigd huurbeleid en het betaalbaar houden van de bestaande voorraad. 2. Huisvesting specifieke doelgroepen Woningcorporaties zetten zich naast het huisvesten van mensen met een laag inkomen ook in voor het huisvesten van doelgroepen die (ook) om andere redenen extra hulp kunnen gebruiken bij het vinden van een passende woning. Zo biedt Brederode Wonen huisvesting aan een evenredig aandeel gerelateerd aan de omvang van ons bezit ten opzichte van ons bezit ten opzichte van dat van onze collega-corporaties - van de woningzoekenden aan wie door de urgentiecommissie een voorrangspositie wordt toegekend. Ook wordt er huisvesting geboden aan woningzoekenden met een WMO-indicatie, waarbij al aangepaste woningen eerst worden aangeboden aan deze specifieke doelgroep. Wij spannen ons in om aan de aan ons gevraagde capaciteit voor specifieke doelgroepen te voldoen. Twee specifieke doelgroepen die in het bijzonder onze aandacht hebben zijn senioren en statushouders. Brederode Wonen Jaarplan 2017 Pagina 5

7 2.1 Senioren Senioren blijven steeds langer zelfstandig wonen. Soms uit eigen keuze, vaak omdat zij geen andere optie hebben. Zij komen immers steeds moeilijker in aanmerking voor een verzorgingshuis. Om zowel deze doelgroep zo Maatwerk: onder voorwaarden huurmatiging voor goed mogelijk te bedienen als de senioren bij verhuizing doorstroming middels de langst mogelijke verhuisketen op gang Aanbod seniorencheck te brengen, biedt Brederode Wonen onder bepaalde Bijdragen aan huisvestingsopgave statushouders voorwaarden huurmatiging aan senioren die bereid zijn van een eengezinswoning naar een appartement te verhuizen. Ook kunnen senioren een zogenoemde seniorencheck laten doen. Tijdens de seniorencheck wordt niet alleen met de bewoner(s) gesproken over de huidige woonsituatie en over eventueel gewenste aanpassingen of verhuizing, maar wordt ook de woning doorlopen op veiligheid en gemak. 2.2 Statushouders Voor de huisvesting van statushouders geldt dat wij in principe ons deel van de opgave die de gemeenten waarin wij werkzaam zijn hebben, uitvoeren. Wij verwachten hier ook in 2017 aan te kunnen voldoen, maar kunnen dit bij sterke groei van de opgave niet garanderen. Wij zijn uiteraard bereid om met de gemeenten mee te denken over passende oplossingen voor de groter wordende taakstelling. Brederode Wonen zet zich in voor tijdige oplossingen voor de periode na afloop van de tijdelijke huisvesting van statushouders in de gemeente Bloemendaal. 3. Prettig wonen Brederode Wonen staat voor prettig wonen in een leefbare omgeving. Het Rijk beperkt de taken van de corporaties op het gebied van leefbaarheid tot de kerntaak. Dat houdt in dat activiteiten en uitgaven ten bate van de leefbaarheid moeten bijdragen aan de doelen schoon, heel en veilig. Wij begeven ons niet op het terrein van andere instanties. Wel werken wij veel samen met andere instanties en voeren wij overleg om samen de leefbaarheid te verbeteren of te versterken. Belangrijke partners zijn, naast de gemeente, welzijnsinstellingen, wijkagenten, maatschappelijk werk en vluchtelingenwerk. Actief inzetten op aanwezigheid buurtcommissies in alle kernen Jaarlijkse bijeenkomst organiseren met alle buurtcommissies Voortzetten participatie in samenwerkingsverbanden In het kader van leefbaarheid dragen wij actief al dan niet in samenwerking met andere partijen bij aan (onder andere) preventie van huurachterstanden, het voorkomen van overlast, het bemiddelen bij overlast, kleinschalige bewonersinitiatieven en buurtbemiddeling. Brederode Wonen Jaarplan 2017 Pagina 6

8 4. Investeren in het bezit 4.1 Kwaliteit Wij zetten in op kwalitatief behoud van onze voorraad. Dat betekent dat wij investeren in onderhoud. Er vindt jaarlijks een externe conditiemeting van het bezit plaats. Externe conditiemeting van bezit (jaarlijks) 4.2 Duurzaamheid Duurzaamheid is een onderwerp dat al langere tijd hoog op de agenda staat. Brederode Wonen gebruikt bij het onderhoud en de renovaties zoveel mogelijk duurzame materialen en neemt - en faciliteert de huurders bij het nemen van - energiebesparende maatregelen. Niet alleen omdat energiebesparende maatregelen het milieu ten goede komen, maar ook omdat het een woonlastenbesparing voor onze huurders betekent. Belangrijk daarbij is ook dat onze bewoners zich bewust zijn van hun energieverbruik en de wijze waarop zij hierop kunnen bezuinigen. Daar kunnen en Vervanging van 80 CV-ketels door HRketels Project energetische verbetering 26 woningen (Schroeder van der Kolkweg zullen wij als verhuurder aan bijdragen door middel van goede informatievoorziening. De landelijke energiedoelstelling van de sector is dat we streven naar een gemiddeld energielabel B in Hoewel wij dit streven delen, is het vanwege ons relatief oude bezit niet mogelijk om alle woningen op dit niveau te brengen. Wij hebben nog een grote slag te maken op dit gebied. Daarom onderzoeken wij de mogelijkheden om in 2017 en 2018 enkele complexen complexmatig te verbeteren. Brederode Wonen onderzoekt de mogelijkheden (en de daaraan te koppelen voorwaarden) om naast het plaatsen van zonnepanelen ten behoeve van collectieve voorzieningen ook zonnepanelen te plaatsen bij individuele huishoudens. e.o.) Project zonnepanelen t.b.v. algemene voorzieningen van twee complexen (Duinlustparkweg en Mellonahof) Onderzoek mogelijkheden zonnepanelen individuele woningen 5. Organisatie, beleid en samenwerking 5.1 Organisatie Brederode Wonen heeft een kleine werkorganisatie. Dat heeft een aantal belangrijke voordelen. Zo zijn wij flexibel, kennen wij ons werkgebied en onze klant en onze klant kent ons. Daar staat tegenover dat de beperkte schaal ook een zekere kwetsbaarheid met zich meebrengt. De organisatie is zich daarvan bewust. Wij anticiperen hierop door waar nodig ontbrekende kennis en menskracht extern te betrekken en samen te werken met lokale collega-corporaties. Governance Brederode Wonen conformeert zich aan de door brancheorganisatie Aedes opgestelde Governancecode. De Raad van Toezicht houdt conform deze code toezicht op het bestuur van de corporatie. In 2017 treden volgens het rooster van aftreden van de Raad van Toezicht 2 leden af. Deze vacatures zullen in het planjaar opnieuw worden ingevuld. Brederode Wonen Jaarplan 2017 Pagina 7

9 Planning en Control De werkzaamheden en (financiële) resultaten worden gemonitord middels maandrapportages en kwartaalrapportages. Waar nodig wordt bijgestuurd. De jaarplannen, begrotingen en jaarverslagen worden, evenals het ondernemingsplan, besproken met onze Raad van Toezicht en Huurdersvereniging. Ook onze collega-corporaties en de gemeenten waarin wij werkzaam zijn worden geïnformeerd over ons beleid en de verantwoording ervan. Waar nodig en gewenst worden partijen hierover vooraf of tussentijds geconsulteerd. Klantrelatie Brederode Wonen staat als verhuurder graag dicht bij haar huurders. Wij streven naar laagdrempeligheid, toegankelijkheid en bereikbaarheid in brede zin. Wij willen dat onze huurders weten dat zij bij ons terecht kunnen met vragen en dat zij de door hen gewenste informatie gemakkelijk kunnen verkrijgen. Goede communicatie is dus belangrijk. Beschikken over de adressen van minimaal 70% van de huurders Minimaal 25% van de ingediende reparatieverzoeken wordt digitaal ingediend Verder operationaliseren en implementeren Klantvenster en E-archief en de mogelijkheden van het digitale klantportaal worden uitgebreid 2 bewonersavonden organiseren Actief inzetten klantenpanel: peilingen Zichtbaarheid vergroten en meer ruchtbaarheid geven aan onze activiteiten Streven 2017: gemiddeld eindcijfer 8 KWH Jaarlijkse heidag Raad van Toezicht met directeur-bestuurder Start evaluatie en herijking ondernemingsplan Communicatie en publiciteit Om de communicatie met onze klanten zo soepel en prettig mogelijk te laten verlopen, zetten wij de al ingezette trend van digitalisering verder voort, zonder daarbij de menselijke maat en het belang van persoonlijk contact uit het oog te verliezen. 5.2 Partners Wij zijn ervan overtuigd dat goed afgestemde samenwerking met anderen essentieel is in het nastreven van ons doel. We hebben elkaar nodig. Het wonen staat immers nooit op zich. Het is belangrijk dat alle partijen die bijdragen aan prettig wonen in brede zin elkaar weten te vinden. Daarom is Brederode actief in netwerken en Jaarlijks feedback ophalen bij partners samenwerkingsverbanden. Voor al onze partners geldt bovendien dat Versterken positie HVB wij hun directe of indirecte input en feedback gebruiken voor het aanscherpen Prestatieafspraken met de gemeenten en van ons beleid. Indien nodig afhankelijk onze huurdersorganisatie waarin ons van de aard van de samenwerking - stellen partnerschap en de wederkerigheid van de wij onze partners dan ook vroegtijdig op de afspraken tot uitdrukking komt. hoogte van onze plannen. Zo mogelijk 4 maal per jaar overleg met de Huurdersvereniging De Huurdersvereniging (HVB) gemeenten vertegenwoordigd door haar bestuur is onze belangrijkste partner. Met de HVB bespreken wij onze beleidsvoornemens. De HVB adviseert de organisatie op een aantal belangrijke onderwerpen, waaronder het huurbeleid, en behartigt daarbij de belangen van haar achterban; onze (toekomstige) huurders. Brederode Wonen Jaarplan 2017 Pagina 8

10 Het versterken van onze relatie met de HVB en het bijdragen aan het versterken van de positie van de HVB zijn belangrijke aandachtspunten voor 2017 en de daarop volgende periode. Gemeente Zowel in Bloemendaal als Velsen wordt in 2017 gewerkt met prestatieafspraken tussen de gemeente, de corporaties en de huurdersvertegenwoordiging. Om de samenwerking gestalte te geven, vindt op bestuurlijk en op ambtelijk/operationeel niveau regelmatig overleg plaats. Collega-corporaties Er vindt strategische afstemming plaats met onze collega-corporaties met betrekking tot volkshuisvestelijke vraagstukken aangaande de betreffende gemeente. Dit geldt voor beide gemeenten waarin Brederode Wonen werkzaam is. Zorg en welzijn Brederode Wonen werkt samen met zorg en welzijn uitgaande van de behoefte van onze doelgroep. 6. Financiën Brederode Wonen is werkzaam in 2 gemeenten: Bloemendaal en Velsen. Wanneer het gaat om het doen van investeringen, maken wij de afweging in welk gebied dat kan een gemeente zijn, maar ook een buurt deze investering het meest of op de beste wijze bijdraagt aan de volkshuisvestelijke opgave die wij als corporatie hebben. Voor onze activiteiten betekent dat, dat wij de komende jaren blijven investeren in onze huidige voorraad, dat wij willen investeren in nieuwbouw en dat wij een gematigd huurbeleid voeren. Brederode Wonen is niet voornemens niet-daeb investeringen te doen. Als wij het voorgenomen programma uitvoeren, blijven wij binnen de normen die Interestdekkingsratio is minimaal 1,4 de sectorinstituten hebben gesteld. Onze Gemiddelde huurachterstand maximaal continuïteit is gewaarborgd. De financiële positie van Brederode Wonen is op dit moment goed, ondanks het feit dat er over Onderhoudslasten gemiddeld ons bezit in aan Verhuurdersheffing wordt geheven. Dat per woning per jaar als streven (excl. bedrag kunnen wij derhalve niet inzetten voor salariskosten) de volkshuisvesting. Bedrijfslasten per woning per jaar als streven Brederode Wonen Jaarplan 2017 Pagina 9