Mei Jaarverslag 2015

Transcriptie

1 Mei 2016 Jaarverslag 2015

2 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 VechtHorst in ontwikkeling Inleiding Visitatie Samenwerking Vastgoedstrategie Interne organisatie Vooruitkijken... 7 Hoofdstuk 2 Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden Klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) en mutatieonderhoud Planmatig onderhoud (inclusief schilderwerken) Kostendekkend uitgevoerde geriefverbeteringen Woningaanpassingen WMO Weergave meerjaren-onderhoudsplanning Begroting realisatie onderhoud Verkoop woningen Nieuwbouw Energieprestatie Woonlasten Hoofdstuk 3 Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen Huurprijsbeleid Mutaties Huisvesting statushouders Anti scheefheidbeleid en huurtoeslag Huurbetaling en incasso Huurderving leegstand en oninbaar Woningzoekenden Hoofdstuk 4 Leefbaarheid Inleiding Wonen en zorg Woonvoorzieningen bijzondere doelgroepen Aanpak woonoverlast en verloedering

3 Hoofdstuk 5 Betrekken van bewoners bij beheer en beleid Overleg met huurders Belanghouders Klachtencommissie Hoofdstuk 6 Financieel beleid (Financiën) Algemeen Vermogenspositie en Liquiditeitspositie Oordeel van de sectorinstituten WSW en ILT (voorheen Centraal Fonds Volkshuisvesting) Resultaten Beleggingsactiviteiten Financiële risicobeheersing Prijs/marktrisico Hoofdstuk 7 Verslag ondernemingsraad Woord van de voorzitter Terugblikken Kennismakingsgesprek nieuwe directeur Bijeenkomst personeel Afdelingsplannen Aanschaf bedrijfsauto s Ontwikkeling organisatie en Plan van Aanpak Visitatie Communicatie Overleg / kennismaking met RVT Competentiemanagement i.c.m. beoordelingsmethodiek Update OR-regelement Speerpunten Hoofdstuk 8 Raad van Toezicht Algemeen Taak en werkwijze Visitatie Samenwerking Permanente Educatie Onafhankelijkheid Deskundigheid en samenstelling

4 8.8 Mutaties Remuneratiecommissie Auditcommissie Zelfevaluatie Beoordeling bestuur Honorering Raad van Toezicht Hoofdstuk 9 Bestuursverslag Algemene informatie Financiële informatie Terugblik op vorige bestuursverslag Voornaamste risico s en onzekerheden Financiële positie en gevoeligheidsanalyse Financiële verslaglegging Wet- en regelgeving Maatschappelijke aspecten van ondernemen Hoofdstuk 10 Kengetallen Hoofdstuk 11 Balans per 31 december Hoofdstuk 12 Winst- en verliesrekening over Hoofdstuk 13 Kasstroomoverzicht Hoofdstuk 14 Algemene toelichting Hoofdstuk 15 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Hoofdstuk 16 Grondslagen voor resultaatbepaling Hoofdstuk 17 Financiële instrumenten en risicobeheersing Hoofdstuk 18 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepalingen Hoofdstuk 19 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Hoofdstuk 20 Toelichting op de balans per 31 december Hoofdstuk 21 Toelichting op de winst- en verliesrekening over Hoofdstuk 22 Overige informatie Hoofdstuk 23 Bestuurders en Raad van Toezicht Hoofdstuk 24 Overige gegevens

5 Hoofdstuk 1 VechtHorst in ontwikkeling 1.1 Inleiding Het jaar 2015 was voor VechtHorst een jaar vol dynamiek. Dat was niet alleen bij ons het geval, ook onze directe omgeving was flink in beweging. Per 1 juli 2015 werd de nieuwe Woningwet van kracht. Ook wij hebben een start gemaakt met het doorvoeren van wijzigingen die deze nieuwe wet met zich meebracht. De belangrijkste wijziging de wijziging waar de huurder het meest van merkt in de toekomst is het passend toewijzen. Met de invoering van de nieuwe Woningwet krijgen huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag een woning toegewezen waarvan de huur gemaximaliseerd is op normbedragen. Maar behalve deze wijziging is er meer veranderd. Zo worden er op het gebied van Governance en in het werkveld van woningcorporaties zaken aangescherpt. Voor wat betreft Governance krijgen we te maken met een verdieping op het vlak van intern en extern toezicht en leggen we als we kijken naar onze werkzaamheden nog meer het accent op onze kerntaken. VechtHorst is een corporatie die zich tot 2015 nooit eerder op een terrein buiten de volkshuisvesting heeft begeven. Dit maakt dat de impact van dit aspect van de Woningwet op VechtHorst niet zo groot is. Ook in 2015 bleef de crisis voelbaar. Onze huurders merken de gevolgen van de economische tegenwind. We besteedden daarom veel aandacht aan het preventief tegengaan van huurachterstanden. Ondanks de crisis blijven we investeren in de kwaliteit van ons bezit. We zijn er dan ook trots op dat de huurders onze dienstverlening en de kwaliteit van onze woningen met gemiddeld een 7,3 beoordelen! 1.2 Visitatie In de zomer van 2015 heeft VechtHorst zich laten visiteren over de periode In november 2015 is het eindrapport van deze visitatie beschikbaar gekomen. Hoewel ik per 1 januari 2015 ben aangetreden als directeur bestuurder heb ik de visitatie als zeer zinvol ervaren. De visitatie is uitgevoerd onder het regime van de Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties 5.0. Binnen dit regime geldt een 6 als een voldoende. VechtHorst scoorde de volgende cijfers: Presteren volgens ambitie en opgave 6,3 Presteren volgens belanghouders: 7,2 Presteren naar vermogen: 5,6 Governance 5,7 De scores op Presteren naar Vermogen en Governance zijn net niet voldoende. De score op Presteren naar Vermogen wordt vooral veroorzaakt doordat veel nieuwbouw werd gefinancierd door 5

6 relatief hoge opbrengsten van verkopen. Er is flink geïnvesteerd in het bezit maar dit heeft niet geleid tot een zware aanslag op het vermogen. De score op Governance wordt vooral beïnvloed door het ontbreken van een goed werkende planning- en controlcyclus in de laatste twee jaren van de visitatieperiode. Er werd de laatste jaren vooral op financiën gerapporteerd. De financiële en beleidsmatige rapportages worden verder zowel op inhoud als proces uitgebouwd zodat er aansluiting komt tussen de financiële sturing en de sturing op beleidsdoelen. Uit het visitatierapport komen de volgende aanbevelingen 1. De bestuurlijke relatie met de gemeente Staphorst en met haar gemeenteraad moet worden verbeterd; 2. Met de gemeente Dalfsen en Staphorst dienen toekomstgerichte prestatieafspraken te worden gemaakt; 3. Draag zorg voor een goed inzicht in de economische, volkshuisvestelijke, en demografische ontwikkelingen en verwerk dit samen met de gemeenten tot beleid; 4. Bespreek het visitatierapport met de belanghebbenden en houdt periodieke bijeenkomsten met hen. Versterk daardoor de externe verankering en betrek hen bij de ontwikkeling van het ondernemingsplan en de evaluatie daarvan; 5. Draag bij aan het bevorderen van de deskundigheid van de huurdersvereniging ten behoeve van hun rol in het kader van de nieuwe Woningwet; 6. Stimuleer het lerend vermogen en de kwaliteit van de organisatie; 7. Communiceer als Raad van Toezicht actief met diverse organen, zoals ondernemingsraad, huurdersvereniging en andere belanghebbenden; 8. Geef goede invulling aan de relatie directeur bestuurder en de Raad van Toezicht en beschrijf de informatiebehoefte van de Raad van Toezicht; 9. Implementeer een goed werkende en integrale planning- en controlecyclus met periodieke voortgangsrapportages voor mogelijke bijsturing; 10. Onderzoek mogelijke samenwerking tussen corporaties (geen fusie) ter verbetering van de efficiency bijvoorbeeld in shared services. 1.3 Samenwerking We zijn in 2015 verder gegaan met het investeren in de contacten met onze partners. Vooral de intensieve contacten met de gemeenten Dalfsen en Staphorst werpen hun vruchten af. We weten elkaar steeds beter te vinden en de kennis van elkaar is over een weer verbeterd. Dit maakt dat we met begrip voor elkaar ons optimaal kunnen inzetten voor de volkshuisvesting. Ook het feit dat we met beide gemeenten samen optrekken in het opstellen van de woonvisies getuigt van een goede samenwerking. Goed overleg met de huurders is belangrijk. In 2015 hebben we diverse onderwerpen met het bestuur van de huurdersvereniging Twee Onder Een Kap (TOEK) besproken. Onder meer het strategisch voorraadbeleid, voorbereiding van het ondernemingsplan en de voorbereiding van de werving van het nieuwe lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de huurders. Uiteraard bespreken we jaarlijks de door te voeren huurverhogingen. In 2015 hebben we diverse gesprekken gehad met collega-corporaties in de omgeving. Dit heeft al geleid tot uitruil van collega s onderling. Zo profiteren we maximaal van elkaars kwaliteiten. 6

7 1.4 Vastgoedstrategie De woningmarkt in Dalfsen en Staphorst ontwikkelt zich volgens een groeiscenario. Het aantal huishoudens neemt in die gemeenten tot 2030 toe met respectievelijk 17% en 23% 1. De groei in huishoudens wordt veroorzaakt door de bevolkingsgroei en de gezinsverdunning. In deze cijfers zijn de ontwikkelingen van de te huisvesten statushouders niet meegenomen. We hebben in 2015 onze vastgoedstrategie voor de periode tot en met 2030 vastgesteld. De verwachting is dat VechtHorst de komende jaren diverse nieuwbouwprojecten zal opstarten en dat er geïnvesteerd gaat worden in duurzaamheidsmaatregelen. Dit vooral om in de toekomst de woonlasten te beperken voor onze huurders maar ook om bij te dragen aan realisatie van duurzaamheidsdoelstellingen zoals opgenomen in het energieconvenant van de Provincie Overijssel. Het Strategisch Voorraadbeleid vormt een belangrijk fundament voor het voeren van de besprekingen met de gemeenten over de woonvisies en de daaruit voorvloeiende prestatieafspraken. Een belangrijke ontwikkeling in 2015 is de afrondende besluitvorming rondom het project Triangel geweest. Dit project behelst de bouw van 24 appartementen die worden gehuurd door zorgaanbieder De Stouwe uit Meppel. In samenwerking met de gemeente Staphorst is eind december 2015 het besluit definitief geworden om de bouw te starten. Een belangrijke ontwikkeling in de samenwerking met de gemeente Staphorst en de samenleving in Rouveen. In IJhorst zijn in nieuwbouwwoningen opgeleverd. In 2015 is eveneens de planvorming voor 18 appartementen op de Pniël locatie in Dalfsen verder opgepakt. De verwachting is dat in 2016 een plan ligt waarmee de procedures opgestart kunnen worden. 1.5 Interne organisatie De ontwikkelingen in de omgeving van VechtHorst en binnen de organisatie zorgen voor dynamiek en vergen veel van de organisatie en de medewerkers van VechtHorst. Ook mijn komst als nieuwe bestuurder brengt veranderingen met zich mee. De veranderingen in de organisatie en het invullen van strategische posities hebben de gemoederen in 2015 flink beziggehouden, toch zijn de medewerkers er in geslaagd hun werk naar behoren uit te voeren. Wel heeft er zich in 2015 een integriteitkwestie voorgedaan bij een van de personeelsleden van VechtHorst. Van de betrokken medewerker is afscheid genomen. In 2016 heeft de ondernemingsraad zijn taken neergelegd. Medezeggenschap wordt daarom vanaf 2016 op een andere wijze in de organisatie geborgd. 1.6 Vooruitkijken Vooruitkijkend is 2016 voor VechtHorst een belangrijk jaar omdat we dan het nieuwe ondernemingsplan presenteren. Daarbinnen neemt onze vastgoedstrategie een centrale plaats in. Bepalend in de keuzes die we maken, is in de eerste plaats ons beleid op beschikbaarheid en betaalbaarheid van onze woningen voor de lagere inkomens. Daarnaast zijn onze ambities op het gebied van duurzaamheid van groot belang. Onze doelstelling is en blijft mensen met lage inkomens blijvend een passende en betaalbare huisvesting te bieden in ons werkgebied. Om dat te kunnen bereiken, gaan we het gesprek met onze maatschappelijke omgeving actief aan en leggen we verantwoording af over het door ons gevoerde beleid. Tot slot ben ik blij en trots dat we ook dit jaar kunnen concluderen dat VechtHorst een financieel gezonde en solide organisatie is en blijft als gevolg van een gedegen financieel beleid. Nu we zicht hebben op de investeringen die in de toekomst moeten plaatsvinden biedt dit een goed perspectief! Robert Waarsing, april 2016, directeur-bestuurder 1 (Bron: Socratesrapport van ABF research2 (september 2013)). 7

8 Hoofdstuk 2 Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden 2.1 Klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) en mutatieonderhoud VechtHorst heeft een eigen onderhoudsdienst. Door natuurlijk verloop bestaat deze onderhoudsdienst sinds 1 mei 2015 nog uit één persoon die zowel klachtenonderhoud als ook mutatieonderhoud verricht. Doordat er nog maar één medewerker is worden de meeste mutatie- en of reparatiewerkzaamheden direct bij de aannemer ingepland en uitgevoerd. De overige werkzaamheden zoals storingen aan cv-installaties, rioolverstoppingen etc. zijn via een contract uitbesteed. Huurders kunnen bij storingen rechtstreeks contact opnemen met deze bedrijven en een afspraak inplannen Aangezien de huidige situatie verre van ideaal is zijn we eind 2015 gestart met een onderzoek naar hoe we het mutatie- en reparatieonderhoud in de toekomst moeten gaan invullen. Naar aanleiding van dit onderzoek ligt uitbesteden van deze werkzaamheden het meest voor de hand. In 2016 zal deze uitkomst verder onderzocht en vormgegeven worden. In 2015 heeft VechtHorst 186 mutaties gehad en lag het mutatieonderhoud op (2014: ) In 2015 zijn 2543 reparatieverzoeken gedaan en waren de uitgaven (2014: ) 2.2 Planmatig onderhoud (inclusief schilderwerken) Bij planmatig onderhoud kan gedacht worden aan periodiek schilderwerk aan woningen en binnenwerkzaamheden (bijvoorbeeld het renoveren van badkamers en keukens of het vervangen van C.V.-ketels). In 2015 is aan 35 van onze complexen planmatig onderhoud verricht. Deze complexen liggen verspreid over ons hele werkgebied, zowel in de gemeente Dalfsen als ook in de gemeente Staphorst. In 2015 is er in totaal ruim (inclusief Onderhoud naar Wens) uitgegeven aan planmatig onderhoud. 2.3 Kostendekkend uitgevoerde geriefverbeteringen Bij geriefverbeteringen valt o.a. te denken aan isolatiemaatregelen, tweede toiletten of andere zaken die geriefverhogend zijn. Geriefverbeteringen leveren punten op en zijn daardoor van invloed op de huurprijs. Woonstichting VechtHorst heeft in 2015 geen geriefverbeteringen aangebracht. Dit in afwachting van ons Strategisch Voorraad Beleid (SVB) en ons huurbeleid. In ons SVB worden geriefverbeteringen in de zin van verduurzaming vanaf 2016 meegenomen. 2.4 Woningaanpassingen WMO De aanvragen met betrekking tot woningaanpassingen vanuit de WMO verlopen via de gemeente. De gemeente bepaalt wanneer een aanvraag voldoet aan de regels van de WMO. De aanvraag wordt door de gemeente naar ons verzonden en wij verzorgen, op kosten van de gemeente, de aanpassing in de woning. Tevens houden wij toezicht op de uitvoering van de woningaanpassing. Vooralsnog maken de afspraken inzake de WMO nog geen onderdeel uit van de prestatieafspraken. Bij de 8

9 prestatieafspraken die gemaakt gaan worden in het kader van de nieuwe Woningwet zal dit wel het geval zijn. In 2015 zijn er in totaal 7 WMO-woningaanpassingen geweest en uitgevoerd. 2.5 Weergave meerjaren-onderhoudsplanning In het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) zijn alle complexen van woningen nader bekeken. Per complex zijn, waar aan de orde, investeringsmaatregelen voorgesteld die vanaf 2016 uitgevoerd zullen worden. Deze zijn gericht op het zowel instandhouden als het verduurzamen van de woningen. De meerjaren onderhoudsplanning zal hier in 2016 (en verder) op aangepast worden. 2.6 Begroting realisatie onderhoud 2015 Jaarrekening 2015 Begroting Realisatie Verschil Klachten en reparatie onderhoud , , ,00 Mutatieonderhoud , , ,00 Contractenonderhoud , , ,00 Kosten opknappen te verkopen woningen , ,00 Planmatig onderhoud , , ,00 Onderhoud naar wens , ,00 Dekking eigen dienst , , ,00 Totaal , , ,00 De realisatie van het totale onderhoud ligt op circa 77 % van de begroting. Vooral de kosten van het planmatig onderhoud zijn lager uitgekomen dan begroot. Dit komt doordat een tweetal planmatig onderhoudsprojecten naar 2016 zijn doorgeschoven. Dit betreft vooral de geplande onderhoudswerkzaamheden van een gedeelte van de Henri Dunantstraat en de Frederik Hendrikstraat in Staphorst. Voordat met de werkzaamheden begonnen kan worden moet een Floraen Faunaonderzoek uitgevoerd zijn. Het klachten- en mutatieonderhoud is lager uitgekomen dan begroot. In 2015 heeft een verfijning van de sturing van het onderhoud plaatsgevonden. Kosten van klachten- en mutatieonderhoud die naar hun aard een planmatig karakter hebben zijn niet meer onder het klachten- respectievelijk mutatieonderhoud opgenomen. Deze zijn in 2015 onder het planmatig onderhoud verantwoord. 2.7 Verkoop woningen In 2015 heeft Woonstichting VechtHorst geen actief verkoopbeleid gevoerd. Dit is het gevolg van het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) waarbij de hele woningvoorraad opnieuw onder de loep genomen is. In 2015 zijn twee bestaande huurwoningen verkocht. De netto verkoopopbrengst bedroeg in totaal ,00 Daarnaast is in het kader van kopen naar wens en slimmer kopen in ,00 ontvangen. Dit betreft woningen die in het verleden onder slimmer kopen respectievelijk kopen naar wens verkocht zijn. Deze zijn in 2015 doorverkocht waarbij de met VechtHorst in het verleden afgesproken korting is verrekend. 2.8 Nieuwbouw In het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) is gekeken naar de benodigde woningvoorraad in Hierbij is vastgesteld dat Woonstichting VechtHorst tot die tijd 542 nieuwbouwwoningen gaat 9

10 realiseren. Enerzijds is deze toevoeging nodig om te kunnen voldoen aan de groei, maar anderzijds ook om de transformatie van eengezinswoningen naar woningen voor 1 tot 2- persoonshuishoudens van ons bezit te kunnen garanderen. Deze nieuwbouwopgave zal gefaseerd plaatsvinden in periodes van 3 x 5 jaar. In 2015 is er één nieuwbouwproject opgeleverd, namelijk de Bakkerslaan in IJhorst. Op deze locatie in IJhorst stonden vier verouderde huurwoningen van VechtHorst, deze woningen zijn gesloopt en hebben plaats gemaakt voor elf nieuwe woningen. De nieuwbouw bestaat uit drie woningen en acht appartementen, verdeeld over twee bouwblokken. Het ene blok heeft een tussenwoning met aan de uiteinden vier appartementen (twee op de begane grond en twee op de verdieping). Het andere blok heeft twee tussenwoningen met eveneens aan de uiteinden van het blok vier appartementen. De uitvoering van de werkzaamheden is eind 2014 gestart, de woningen zijn in oktober 2015 opgeleverd. Verder zijn er in 2015 een tweetal projecten in ontwikkeling genomen: Triangellocatie Rouveen Dit nieuwbouwproject bestaat 24 huurappartementen, 12 grondgebonden huurwoningen en 28 grondgebonden koopwoningen. Voor VechtHorst worden 24 zelfstandige zorggeschikte appartementen gerealiseerd, die verhuurd worden aan zorgorganisatie De Stouwe uit Meppel. Eind december 2015 zijn de (koop-huur)overeenkomsten voor het Triangelproject tussen de deelnemende partijen getekend. In 2016 wordt gestart met de bouw Pniëllocatie Dalfsen Woonstichting VechtHorst heeft deze locatie in het verleden aangekocht. Het plan is om hier zorg gerelateerde woningen (18) op te realiseren die in samenwerking met zorgcentrum Rosengaerde verhuurd kunnen worden. In overleg met de gemeente zijn in 2015 meerdere studies gemaakt voor deze locatie. Verder zijn de bestaande opstallen o.a. geïnventariseerd op flora- en faunawetgeving. 2.9 Energieprestatie Het gemiddelde energielabel van de woningen van Woonstichting VechtHorst is in 2015 een C-label. In het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) is vastgesteld dat de alle woningen met uitzondering van de te verkopen en slopen woningen) van Woonstichting VechtHorst in 2025 minimaal label B hebben. Dit wordt bereikt door enerzijds zeer energiezuinige nieuwbouwwoningen te bouwen en anderzijds door het bestaande bezit vergaand te verduurzamen. De eerste stappen hiertoe worden in 2016 gezet door het plaatsen van 370 zonnepanelen op bestaande woningen Woonlasten VechtHorst is zich ervan bewust dat er meer gestuurd moet worden op woonlasten in plaats van op huurprijzen alleen om de woningen ook in de toekomst betaalbaar te houden. Dit is daarom nadrukkelijk meegenomen in ons Strategisch Voorraad Beleid. Door duurzame woningen aan te bieden kunnen woonlasten beperkt worden. In 2016 zal dit verder uitgewerkt worden. 10

11 Hoofdstuk 3 Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen 3.1 Huurprijsbeleid Jaarlijks wordt door het ministerie van Wonen en Rijksdienst vastgesteld met welk percentage de huren van sociale huurwoningen mogen worden verhoogd. Ook in 2015 is er sprake geweest van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Woonstichting VechtHorst heeft de voorgeschreven maximale huurverhoging alleen doorgevoerd voor de doelgroep met de hoogste inkomens. Deze doelgroep wordt tot de zogenoemde scheefwoners gerekend omdat zij een sociale huurwoning bewonen terwijl hun inkomen hen in staat zou moeten stellen om een woning op de vrije markt te huren/kopen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is in 2015 vastgesteld op 5% verhoogd inclusief het inflatiepercentage van 1%. De huren zijn voor de doelgroepen met lagere en middeninkomens in 2015 gematigd door de huurverhoging te beperken tot het inflatieniveau van 1%. 3.2 Mutaties In 2015 zijn 186 woningen gemuteerd. Dit is 8,36 % ( woningen d.i. 8,59 %) van het totale woningbezit. In vergelijking met 2014 ligt het mutatiepercentage hiermee iets lager. 3.3 Huisvesting statushouders Woonstichting VechtHorst stelt op verzoek van de gemeentes woningen beschikbaar voor het plaatsen van statushouders. Deze doelgroep wordt dan ook nadrukkelijk tot de te huisvesten doelgroepen gerekend in de sociale huursector. Voor de gemeentes is dit de enige manier om te kunnen voldoen aan de taakstelling in het plaatsen van statushouders die hen door het rijk wordt opgelegd aangezien zowel de gemeente Dalfsen als ook de gemeente Staphorst (nagenoeg) geen eigen woningbezit heeft. In de gemeente Dalfsen heeft Woonstichting VechtHorst in woningen beschikbaar gesteld voor het plaatsen van statushouders. Dit betroffen 2 woningen in Lemelerveld, 6 in Nieuwleusen en 9 in Dalfsen. In de gemeente Staphorst heeft Woonstichting VechtHorst in woningen beschikbaar gesteld voor het plaatsen van statushouders. Dit betroffen 9 woningen in Staphorst en 3 in IJhorst. Voor 2016 zullen nadere afspraken worden gemaakt met de beide gemeentes over het plaatsen van statushouders. Dit door de sterk toegenomen instroom van asielzoekers en de taakstelling (voor de gemeente) voor het huisvesten van statushouders die hiermee gepaard gaat. Hiertoe heeft Woonstichting VechtHorst begin 2016 uitgangspunten vastgesteld en gedeeld met beide gemeentes. 3.4 Anti scheefheidbeleid en huurtoeslag Woonstichting VechtHorst heeft er in 2015 nadrukkelijk voor gekozen om de huren voor de hogere inkomens te verhogen conform het wettelijk vastgestelde maximum. Woonstichting VechtHorst hoopt hiermee deze doelgroep te verleiden om de sociale huurwoning te verlaten en zich te vestigen in de vrije huur/koopsector. Hiermee draagt Woonstichting VechtHorst bij aan het tegengaan van scheefwonen. 11

12 De prijzen van de huurwoningen van Woonstichting VechtHorst vallen in 2015 nagenoeg allemaal onder de huurtoeslaggrens waardoor deze bereikbaar zijn voor de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag. In 2016 zullen de streefhuren van de woningen in 2016 opnieuw onder de loep genomen worden en waar nodig structureel naar beneden worden bijgesteld. 3.5 Huurbetaling en incasso In 2015 constateren we een lichte toename van de huurachterstanden. Doordat Woonstichting VechtHorst een proactief beleid hanteert en in nauw contact blijft met huurders is dit ten opzichte van het landelijke gemiddelde nog laag. Er worden goede betaalafspraken gemaakt die we voortdurend monitoren. Zo krijgen we meer grip op de achterstanden en voorkomen we grote achterstanden. We merken dat de financiële druk op een deel van onze huurders toeneemt. Dit is ook te zien aan het aantal aanmeldingen bij de thuisadministratie. VechtHorst participeert samen met de gemeente Dalfsen en de gemeente Staphorst het project Thuisadministratie van Humanitas. Hiermee worden mensen die moeite hebben om hun administratie te organiseren door vrijwilligers geholpen. Deze mensen worden gedurende maximaal een jaar geholpen om de administratie samen weer op orde te brengen en te houden. Ook hulp bij het aanvragen van bijzondere bijstand, het toe leiden naar schuldhulpverlening, doorverwijzen naar andere hulpverlening en het opruimen van bankafschriften hoort bij thuisadministratie. Geconstateerd is dat de vragen over de thuisadministratie steeds complexer worden en vaker over niet-administratieve zaken gaan. Vaak vindt ook begeleiding plaats door maatschappelijk werk of de GGZ. Omdat er steeds vaker sprake is van een breder scala aan problemen is de gemeente Dalfsen in 2015 gestart met sociale kernteams. Woonstichting VechtHorst heeft een convenant ondertekend waarmee wij samen kunnen werken in deze sociale kernteams. In de kernteams kunnen deze situaties besproken worden. Afhankelijk van het onderwerp zal Woonstichting VechtHorst al dan niet aanschuiven. 3.6 Huurderving leegstand en oninbaar Over het algemeen is er een behoorlijk grote vraag naar sociale huurwoningen binnen het woningbezit. Hierdoor kent Woonstichting VechtHorst nagenoeg geen leegstand van woningen. De woningen worden over het algemeen aansluitend verhuurd (op 1 en dezelfde dag vertrekt de ene huurder en komt de andere huurder in de woning). Uitzonderingen hierop kunnen woningen zijn waarin het noodzakelijk is om tussentijds nog herstelwerkzaamheden uit te voeren. In onderstaande tabel is de huurderving nader gespecificeerd. Omschrijving Begroting 2015 Huurderving leegstand verhuur woningen 1) , ,28 Huurderving leegstand herstr. woningen 7.215, ,98 Huurderving leegstand te woon woningen 1.618,91 0 Huurderving leegstand verhuur nz won 151,22 79, , , ,00 Huurderving oninbaar woningen 2) , , ,00 Totaal , , ,00 12

13 1) De daling van de huurderving wordt vooral veroorzaakt doordat in 2015 ten opzichte van 2014 aanzienlijk minder huurwoningen verkocht zijn. In 2015 zijn twee huurwoningen verkocht, in 2014 waren dat er 16. 2) In 2015 is het incassobeleid aangescherpt. Deze maatregel heeft geresulteerd in een lagere afboeking wegens oninbaarheid. Volledigheidshalve merken we op dat met ingang van het verslagjaar 2015 ultimo van het jaar een voorziening voor dubieuze debiteuren is gevormd ad Afboekingen wegens oninbaarheid worden m.i.v. verslagjaar 2016 ten laste van de deze voorziening gebracht. 3.7 Woningzoekenden Woonstichting VechtHorst kent een systeem van kosteloze inschrijving als woningzoekende zonder reactieplicht of controle op inkomen (en daarmee de toegang tot de sociale huursector) vooraf. Geïnteresseerden kunnen zich dus vrijblijvend inschrijven. Woonstichting VechtHorst kiest nadrukkelijk voor deze methode omdat de toewijzing van huurwoningen (ook) op basis van inschrijfduur plaatsvindt. Hierdoor kent Woonstichting VechtHorst een ruim aantal woningzoekenden. Het aantal bedroeg ultimo het verslagjaar In 2014 was het aantal woningzoekenden Woonstichting VechtHorst kent in 2015 een gemiddelde wachttijd (de gemiddelde inschrijfduur van woningzoekende die actief reageert op woningen totdat ze een woning toegewezen krijgen) van ongeveer anderhalf jaar. 13

14 Hoofdstuk 4 Leefbaarheid 4.1 Inleiding Woonstichting VechtHorst zorgt voor kwalitatief goede en betaalbare woningen in de gemeenten Dalfsen en Staphorst. Nu en in de toekomst. Belangrijk aandachtspunt daarbij is de leefbaarheid. Leefbaarheid is een essentieel aspect van de duurzame samenleving. Het gaat daarbij niet alleen over de fysieke omgeving van het woningbezit maar ook over de manier waarop mensen met elkaar omgaan. Woonstichting VechtHorst voelt zich verantwoordelijk en pakt zijn rol om, binnen de kaders, bij te dragen aan leefbaarheid. Wij trekken daarin samen op met bewoners (primair onze huurders), partners en gemeenten. Om bij te dragen aan een leefbare woonomgeving neemt VechtHorst deel aan verschillende overleggen en we werken samen met andere betrokken partijen. Hierbij hebben we met name een signalerende, verwijzende rol. Waarbij we geen verantwoordelijkheden van andere organisaties overnemen. Wij vinden het voornamelijk erg belangrijk dat bewoners hun rol nemen. VechtHorst zal deze initiatieven, die binnen de kaders vallen ondersteunen. In 2015 zijn een aantal leefbaarheidsinitiatieven ondersteund door middel van het Benny Wennemarsfonds. Het betrof hier een donatie voor het plaatsen van bankjes in de binnentuin van een seniorencomplex van VechtHorst waardoor de bewoners elkaar meer kunnen ontmoeten. Het uitgangspunt bij toekenningen uit het Benny Wennemarsfonds is dat dit alleen initiatieven kunnen zijn die zich in de directe nabijheid van de huurders bevinden. Concrete activiteiten in 2015 waarbij wij onze rol pakken en die de leefbaarheid ondersteunen Contact onderhouden met netwerkpartners en bewonerscommissies (appartementen). Inzet van Stichting Present Zwolle die met vrijwilligers een individuele huurder helpt met het opruimen van de tuin of opknappen van de woning Deelname in de stuurgroep van wijksteunpunt t Noaberhuus in Dalfsen; kleinschalige welzijnslocatie voor wijk- en dorpsbewoners Participeren in de oprichting van sociale kernteams in de gemeente Dalfsen. Betrokken bij Multidisciplinaire Overleggen (MDO s) met netwerkpartners financiële participatie van de Herberg: regionale daklozenopvang in Zwolle. Meefinancieren van thuisadministratie Humanitas voor huurders met huurachterstanden. 4.2 Wonen en zorg Mensen met een zorgvraag blijven in toenemende mate langer zelfstandig wonen. Om dit mogelijk te maken, trekken zorgorganisaties meer en meer de wijk in om de zorg in huis of in de wijk te kunnen leveren. Dit vraagt om accommodaties waarin zorg- en welzijnsorganisaties kunnen werken en woningen waarin deze zorg verleend kan worden. Woonstichting VechtHorst is een betrokken partij bij het langer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag. Dit doen we in eerste instantie door ons woningbezit voldoende zorggeschikt te maken. 14

15 Vanuit ons SVB hebben wij vastgesteld hoeveel woningen zorggeschikt moeten zijn. We zijn hierbij uitgegaan van de behoefte aan een zorggeschikte woning in de toekomst. Deze behoefte valt uiteen in mensen die in de toekomst echt een beperking zullen hebben en mensen die een wens hebben om zorggeschikt te wonen zonder dat ze een feitelijke beperking hebben (denk aan ouder wordende mensen die alvast naar een appartement verhuizen). Woonstichting VechtHorst gaat hierbij tussen de wens en de echte beperking in zitten. Dat mensen met een zorgvraag langer in hun huis blijven wonen is ook te merken aan de toenemende complexe persoonlijke situaties. Hierover hebben wij regelmatig contact met de sociale kernteams en zorg en welzijnspartijen. 4.3 Woonvoorzieningen bijzondere doelgroepen Woonstichting VechtHorst draag bij aan het huisvesten van die bijzondere doelgroepen die gerekend moeten worden tot de doelgroepen van beleid voor Woonstichting VechtHorst. Te denken valt hierbij aan statushouders, mensen met een zorgbehoefte, mensen die dakloos zijn geweest, exgedetineerden etc. Naast de woningen die Woonstichting VechtHorst heeft geleverd aan de gemeentes voor de statushouders verhuurt VechtHorst in wooneenheden aan zorginstellingen (3 aan Limor, 1 aan het Leger des Heils, 64 aan Philadelphia en 32 aan het RIBW). Daarnaast stelt Woonstichting VechtHorst 2 tot 3 woningen per jaar beschikbaar voor het herhuisvesten van mensen die dakloos zijn geworden. De toewijzing hiervan geschiedt in samenwerking met de daklozenopvang de Herberg. Het aantal is gebaseerd op het aantal mensen dat in de regio jaarlijks dakloos wordt. VechtHorst stelt zich op het standpunt dat hier naar rato woningen voor geboden moeten worden. (Dit ondanks het feit dat Woonstichting VechtHorst dakloosheid zelf nagenoeg altijd weet te voorkomen). 4.4 Aanpak woonoverlast en verloedering Evenals bij de aanpak van problemen bij de huurbetaling kent Woonstichting VechtHorst een proactief beleid op het gebied van woonoverlast en verloedering. Wel is het zo dat hier nadrukkelijk de samenwerking wordt gezocht met netwerkpartners als politie, maatschappelijk werk, de gemeente, welzijnsinstellingen etc. Over het algemeen is er ongeveer twee keer per maand sprake van woonoverlast waarbij vanuit Woonstichting VechtHorst actieve inzet noodzakelijk is. Deze kan bestaan uit het voeren van een bemiddelingsgesprek tussen buren tot het nemen van juridische maatregelen tegen een overlast gevende huurder. Daarnaast komt het regelmatig voor dat huurders bellen met Woonstichting VechtHorst omdat zij het lastig vinden zelf een buur aan te spreken op zijn/haar gedrag. In dat geval bestaat de inzet van de medewerkers uit het geven van tips en het duidelijk terugleggen van de verantwoordelijkheid bij de huurder zelf. Verloedering wordt in het woningbezit van Woonstichting VechtHorst af en toe gezien in de vorm van verwaarloosde tuinen. VechtHorst spreekt, en schrijft, de huurder hierop aan waarna in de meeste gevallen de huurder zijn tuin weer netjes maakt en bijhoudt. In een enkel geval is het nodig dat dit door een hovenier wordt gedaan in opdracht van VechtHorst. De rekening gaat in dat geval uiteraard wel naar de huurder die hier zelf voor verantwoordelijk blijft. In bijzondere gevallen waarbij er sprake is van andere problematiek die de verloedering veroorzaken wordt de samenwerking gezocht met de netwerkpartners. 15

16 Hoofdstuk 5 Betrekken van bewoners bij beheer en beleid 5.1 Overleg met huurders De centrale huurdersorganisatie voor VechtHorst is TOEK (Twee Onder Een Kap). Dit is een zelfstandige organisatie die juridisch losstaat van VechtHorst. TOEK heeft ruim leden. VechtHorst heeft met TOEK een samenwerkingsovereenkomst, waarin onder andere de adviesbevoegdheid, het overleg met de corporatie en de financiële bijdrage geregeld zijn. TOEK heeft minimaal twee keer per jaar overleg met de directeur-bestuurder van Woonstichting VechtHorst. Daarnaast is er twee keer per jaar een overleg met de manager Woonservice, twee keer met de directeur-bestuurder en twee keer per jaar met een afvaardiging van de leden van de Raad van Toezicht. TOEK heeft conform de Wet Overleg Huurder Verhuurder het recht op een bindende voordracht van twee leden voor de Raad van Toezicht. Eind 2015 heeft een van de, door TOEK voorgedragen, leden van de Raad van Toezicht aangegeven deze taak niet langer te zullen vervullen. In 2016 wordt hier in samenwerking met TOEK een nieuwe kandidaat voor geworven Overleg bewonerscommissies Onze woonconsulenten zijn regelmatig aanwezig bij overleggen van bewonerscommissies, die actief zijn in een deel van de appartementencomplexen van VechtHorst. Onderwerpen die besproken worden variëren van het samenleven in het betreffende complex tot algemene zaken als schoonmaak van de gezamenlijke ruimtes. Voor de appartementencomplexen met een actieve bewonerscommissie geldt dat Woonstichting VechtHorst tweemaal per jaar aansluit bij de vergadering. In complexen waar geen bewonerscommissie is (omdat het complex er te klein voor is of omdat er geen animo voor is) wordt vaak een jaarlijks overleg gepland. Bij nieuwbouwcomplexen motiveert en faciliteert VechtHorst de bewoners om een bewonerscommissie op te richten. Het blijft echter op vrijwillige basis Individuele huurders Woonstichting VechtHorst is sterk lokaal verbonden en staat dicht bij de huurders. We zoeken de verbinding in de buurt, de wijk en de dorpskern. We zijn 24 uur per dag bereikbaar; via website, telefoon of kantoor. Deze dienstverlening zullen wij verder verbeteren door het uitbreiden van onze digitale mogelijkheden. Communicatie met huurders vindt o.a. plaats via het digitaal klantenportaal. Met het Klantportaal kunnen huurders een afspraak maken voor een reparatie, de huur opzeggen et cetera. Daarnaast hebben wij in 2015 een bijeenkomst georganiseerd met een aantal huurders die in een eerdere enquête aangegeven hebben hiervoor wel benaderd te willen worden. Met hen is in een klankbordoverleg gesproken over het te voeren beleid door Woonstichting VechtHorst. Deze input is verwerkt bij het opstellen van het Strategisch Voorraad Beleid (SVB). 5.2 Belanghouders Als maatschappelijke organisatie, werkzaam in een lokale omgeving, is Woonstichting VechtHorst sterk verbonden met, en wederzijds afhankelijk van, belanghouders. Dit zijn de partners waarmee de 16

17 maatschappelijke opgave van Woonstichting VechtHorst gerealiseerd kan worden. Deze belanghouders zijn te onderscheiden in: Strategische belanghouders: dit zijn voor Woonstichting VechtHorst de gemeentes Dalfsen, Staphorst, huurdersorganisatie TOEK en (met betrekking tot de gemeente Dalfsen) collegacorporatie De Veste. Met de gemeenten Dalfsen en Staphorst zullen, na consultatie met de overige belanghouders, nieuwe prestatieafspraken worden gemaakt. In 2015 heeft Woonstichting VechtHorst met deze strategische belanghouders om tafel gezeten in een door VechtHorst georganiseerde conferentie om te praten over het nieuwe ondernemingsplan van Woonstichting VechtHorst en de strategische koers. Lokale maatschappelijke belanghouders: hierbij kan gedacht worden aan partijen als het maatschappelijk werk, de gemeente, welzijnsorganisaties, schuldhulpverlening, de politie, jongerenwerk, dorpsbelangen, bewonerscommissies, wijkverenigingen etc. Met deze partijen zoekt Woonstichting VechtHorst nadrukkelijk de samenwerking rondom problemen op het gebied van leefbaarheid en persoonlijke problematiek van huurders. VechtHorst neemt hier nooit de verantwoordelijkheid in over maar zal altijd de samenwerking zoeken. 5.3 Klachtencommissie Sinds 1 januari 2015 is VechtHorst aangesloten bij de Regionale Klachtenadviescommissie een onafhankelijke klachtencommissie van Stichting Delta Wonen, Woningstichting SWZ, Woningstichting Openbaar Belang, Stichting Beter Wonen IJsselmuiden, Stichting Salland Wonen, Woonstichting VechtHorst en Stichting Beter Wonen Vechtdal. Hiermee is een onafhankelijke klachtenprocedure goed gewaarborgd. Woonstichting VechtHorst streeft naar een goede relatie met haar huurders waarbij onduidelijkheden of problemen zo snel mogelijk opgelost worden. Dit voorkomt dat een formele klacht ingediend moet worden hetgeen voor de huurder en VechtHorst een belasting kan betekenen. In 2015 zijn er geen klachten bij de klachtenadviescommissie aangemeld en/of behandeld. 17

18 Hoofdstuk 6 Financieel beleid (Financiën) 6.1 Algemeen Het financieel beleid van Vechthorst is gericht op de borging van de financiële continuïteit op de middellange en lange termijn. Inzicht in de toekomstige ontwikkeling en beheersing van de vermogensontwikkeling en kasstromen is van groot belang. De (meerjaren)begroting wordt primair gebruikt als financieel sturingsinstrument. In deze begroting zijn de effecten van de voorgenomen beleidsactiviteiten doorgerekend. De uitkomsten van de doorrekening zijn vervolgens getoetst aan (financiële) normen zoals die in het financieel beleid en Treasurystatuut van Vechthorst vastgelegd zijn. Daarnaast worden de uitkomsten getoetst aan de financiële ratio s die het Waarborgfonds hanteert bij hun risicobeoordeling van woningcorporaties. Jaarlijks wordt de jaarrekening opgemaakt. Dit is met name een verantwoordingsstuk. Bij het opstellen van de jaarrekening volgen wij de Richtlijnen voor de jaarverslaglegging. Hierdoor ontstaan verklaarbare afwijkingen met de vermogens- en resultaatontwikkeling volgens de meerjarenbegroting. Het sociaal vastgoed in exploitatie is gewaardeerd op basis van de bedrijfswaarde. Het commercieel vastgoed is gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat. 6.2 Vermogenspositie en liquiditeitspositie Het eigen vermogen van Vechthorst bedraagt ultimo ,-. In dit vermogen is een ongerealiseerde herwaardering van het sociaal en commercieel vastgoed opgenomen ad ,-. Het gerealiseerde vermogen ultimo 2015 bedraagt derhalve ,- De vermogenspositie ultimo 2015 geven we weer aan de hand van een aantal kengetallen die in onze sector gangbaar zijn. Onderstaande kengetallen zijn afgeleid van de kengetallen die het Waarborgfonds hanteert bij de beoordeling van de financiële positie van woningcorporaties. Zoals uit de tabel valt af te lezen concentreert de beoordeling en sturing van het financieel beleid zich niet enkel op één aspect van de bedrijfsvoering. Via onderstaande set van ratio s wordt de financiële positie en continuïteit getoetst. Gezien het grote belang van een positieve beoordeling van het Waarborgfonds stuurt VechtHorst minimaal op deze ratio s. Eigen vermogen Balans Solvabiliteit Vreemd vermogen Loan to Value Kasstromen Interest coverage ratio Debt Service Coverage Ratio Onderpand Dekkingsratio 18

19 In onderstaand overzicht wordt een overzicht gegeven van de verwachte vermogens- en kasstroom ratio s. Norm Waarborgf onds Jaarrekening 2015 Begroting : Solvabiliteit > 20 % 57% 60% 60% 60% 60% 62% Loan to Value < 75% 36% 38% 38% 38% 38% 36% Interest Coverrage ratio >1,4 2,47 2,22 3,33 3,01 3,2 2,85 Debt Service Coverage Ratio > 1 2,02 1,61 2,16 1,91 2,13 1,89 Dekkingsgraad <50 % 15% Solvabiliteit: meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. LTV - Loan to Value: meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. ICR - Interest Coverage Ratio: meet in hoeverre de corporatie in staat is (geweest) de renteuitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. DSCR - Debt Service Coverage Ratio: meet in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen) De kasstroompositie (ICR en DSCR) van VechtHorst kan als goed gekwalificeerd worden. Er is sprake van een ruime buffer boven de door het Waarborgfonds gestelde minimale ratio s. Ook de vermogenspositie (Solvabiliteit) kan als goed gekwalificeerd worden. Deze ligt ruim boven de minimaal door het waarborgfonds gestelde norm. Hierbij moet wel in acht worden genomen dat het eigen vermogen voor het overgrote deel nog gerealiseerd moet worden. De woningen in exploitatie zijn namelijk gewaardeerd op de bedrijfswaarde (sociaal vastgoed in exploitatie) respectievelijk marktwaarde in verhuurde staat (commercieel vastgoed) Deze bedrijfswaarde is weer gebaseerd op toekomstige schattingen van inkomsten en uitgaven. Echter bij deze schattingen is de nodige voorzichtigheid in acht genomen. Enerzijds door de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging en anderzijds door de intern vastgestelde uitgangspunten bij de waardering van het vastgoed in exploitatie. De Loan to Value en de dekkingsgraad tenslotte voldoen ook ruimschoots aan de door het waarborgfonds gestelde normen. 6.3 Oordeel van de sectorinstituten WSW en ILT (voorheen Centraal Fonds Volkshuisvesting) Jaarlijks wordt door het Waarborgfonds het borgingsplafond voor de komende drie jaar vastgesteld. Dit gebeurt aan op basis van de door VechtHorst jaarlijks in te dienen dpi. Aan de hand van de dpi 2014 bepaalt het Waarborgfonds de financieringsbehoefte, in dit geval, voor de periode 2015 tot en met Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie aan het einde van het jaar mag hebben. Indien de corporatie voor borging in aanmerking komt verstrekt het waarborgfonds een zgn. Borgbaarheidsverklaring voor de periode 2015 tot en 2017.In de tabel op de volgende bladzijde is het verloop van het borgingsplafond over de periode 2015 tot en met 2017 weergegeven. 19

20 Bedragen x Door WSW geborgde leningen Financieringsbehoefte DAEB investeringen Interne financieringsbronnen: -Operationele kasstroom Verkoopopbrengsten Correctie Borgingstegoed: - - -Nog niet opgenomen deel roll-overlening Overschot liquide middelen ultimo jaar Borgingsplafond ultimo van het jaar Het waarborgfonds ziet erop toe dat een deelnemer de door Waarborgfonds geborgde leningen ook daadwerkelijk besteedt aan borgbare activiteiten. Daarnaast toetst WSW of een deelnemer voldoende liquide middelen aanhoudt, maar ook niet te veel (een kleine buffer is toegestaan). Om te bepalen of dit het geval is toetst het Waarborgfonds of er sprake is van een borgingstegoed. Uit bovenstaande tabel blijkt dat VechtHorst in 2015 een borgingstegoed heeft van 8,2 mln. Deze middelen dienen eerst ingezet te worden voor borgbare activiteiten alvorens een verhoging van het borgingsplafond aan de orde is. Door deze aanpassing ligt het borgingsplafond voor de komende drie jaar beneden het totaal van de door het waarborgfonds geborgde leningen. 20

21 6.4 Resultaten De Resultatenrekening zoals die volgens de richtlijnen voor woningcorporaties is opgesteld geeft vaak onvoldoende inzicht in de daadwerkelijke prestaties die VechtHorst heeft geleverd over het afgelopen jaar. Dit wordt vooral veroorzaakt door de grote schommelingen in de waardeveranderingen van het vastgoed in het verslagjaar. Deze waardeveranderingen zijn geen out of the pocket -kosten maar worden vaak bij beoordelen wel zo gezien. Onderstaand is een opstelling gemaakt waarbij de waardeveranderingen separaat zijn gepresenteerd. Uit deze opstelling blijkt dat VechtHorst 2015 heeft afgesloten met een positief operationeel resultaat van 3.618K. Resultatenrekening 2015 Bedrag Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille Totaal bedrijfsopbrengsten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijskosten Rente baten Rente lasten Belasting resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Totaal Bedrijfslasten Operationeel resultaat Waardeveranderingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering Afschrijvingen Overige waardeveranderingen vaste activa Waardeveranderingen financiele vaste activa en derivaten Resultaat

22 Begroot resultaat 2015 voor belastingen Resultaatverwachting slechter als gevolg van: - Lagere huuropbrengst Lagere verkoopopbrengst Mutatie waardering sociaal vastgoed Mutatie waardering commercieel vastgoed Overige bedrijfsopbrengsten Lagere rentebaten / hogere rentelasten Resultaatverwachting beter als gevolg van: - Lagere bedrijfslasten/ verhuurdersheffing Lagere onderhoudslasten Lagere personeelskosten Herwaardering embedded derivaten Werkelijk resultaat 2015 voor belasting Beleggingsactiviteiten Vechthorst ontplooid geen beleggingsactiviteiten. De beschikbare eigen middelen worden zoveel als mogelijk ingezet voor interne financiering. Tijdelijke overschotten aan liquide middelen worden op een spaarrekening respectievelijk depositorekening geplaatst. 6.6 Financiële risicobeheersing Vanuit financiële optiek kunnen we een aantal risico s onderkennen welke we hieronder nader zullen beschrijven. 6.7 Prijs/marktrisico Vechthorst probeert dit risico te beheersen door spreiding aan te brengen in de lening portefeuille en limieten te stellen Renterisico Vechthorst loopt renterisico over zowel de bestaande lening portefeuille als over de er saldo nieuw aan te trekken leningen. Dit risico wordt in principe beheerst door: Zoveel mogelijk inzetten van eigen middelen bij het invullen van de financieringsbehoefte. Primair worden géén overtollige middelen aangehouden. Overtollige liquide middelen worden pas uitgezet wanneer deze niet kunnen worden aangewend voor interne financiering. Voor het uitzetten van deze middelen geldt dat zij met een laag risico worden uitgezet met een voldoende spreiding. Tijdig renteafspraken maken met financiers Een gelimiteerd deel van de financieringsbehoefte invullen met een kort geld faciliteit (bv rolloverleningen) Te handelen binnen het vastgestelde Treasurystatuut, dat jaarlijks wordt aangevuld met een treasuryjaarplan waarin de belangrijkste activiteiten worden benoemd. Dit jaarplan wordt periodiek op voortgang tegen het licht gehouden. Inzet van rentemanagement om renterisico's verder te spreiden in de toekomst, en conversievolumes en afloop van contracten verder te verdelen over de jaren. 22

23 6.7.2 Krediet en liquiditeitsrisico s Om eventuele korte termijn financieringsbehoeftes op te vangen heeft VechtHorst een kredietfaciliteit bij de bank van Financiële instrumenten Woonstichting VechtHorst heeft geen derivatenportefeuille. Wel heeft woonstichting VechtHorst in 2006, 2007 en 2011 een drietal extendible leningen. Dit betreffen lening contracten met daarin opgenomen renteafspraken, waarbij de keuze voor een bepaald soort rente in de toekomst bij de bank ligt (variabele of vaste rente). De marktwaarde van de leningen wordt ultimo van het jaar berekend. De mutatie in deze marktwaarde is in de jaarrekening 2015 verantwoord onder de rentelasten. 23

24 Hoofdstuk 7 Verslag ondernemingsraad 7.1 Woord van de voorzitter 2015 was het jaar met een nieuwe directeur-bestuurder en een frisse wind. Het jaar begonnen we met een kennismaking met Robert Waarsing als nieuwe directeur en dus ook gesprekspartner voor onze OR-aangelegenheden. Al snel werd duidelijk dat er weer een heel andere bestuurder aan het roer stond, weer heel anders dan Roelof Kuik waar we 2014 mee afsloten. Er werd een nieuwe richting gegeven aan de sturing binnen VechtHorst. Er werd onder andere gesproken over afdelingsplannen, competenties, een nieuw ondernemingsplan en het SVB. Kortom; het roer ging wederom om, om uiteindelijk medio 2016 een nieuw beleid in te zetten hetgeen per 1 januari 2018 moet zijn gerealiseerd. Een jaar waarin er voor de OR weer een uitdaging lag om dialogen aan te gaan met de nieuwe directie. De OR heeft zich dit jaar meerdere keren laten bijstaan door een extern adviseur. Ook was 2015 een jaar waarin wij als OR ons tot het uiterste moesten inspannen om een derde lid te vinden om als volwaardige OR verder te kunnen, hetgeen gelukkig is gelukt in de persoon van Bert van der Vegt. Tevens was 2015 ook een jaar waarin wij van een aantal collega s afscheid moesten nemen om uiteenlopende redenen en vele interims en inleners hebben zien komen en gaan. De OR bestond in 2015 uiteindelijk uit 3 personen. Cees Wilke (voorzitter), Johan Vonder(secretaris) en sinds oktober Bert van der Vegt (lid). 7.2 Terugblikken In 2015 is er 7 keer een overleg- vergadering gehouden. Tijdens deze vergaderingen zijn onder anderen de volgende onderwerpen besproken: 1. Kennismakingsgesprek 2. Bijeenkomst personeel 3. Afdelingsplannen 4. Aanschaf bedrijfsauto s 5. Plan van aanpak ontwikkeling organisatie 6. Visitatie 7. Communicatie 8. Overleg/ kennismaking met RVT 9. Competentiemanagement i.c.m. beoordelingsmethodiek 10. Up-daten OR-regelement 24

25 7.3 Kennismakingsgesprek nieuwe directeur De OR heeft 2 informele bijeenkomsten gehad met betrekking tot de kennismaking met de nieuwe directeur. Doel van deze gesprekken was om elkaar enigszins te leren kennen, kijken waar we staan, wat ons te doen staat en hoe dit te realiseren. 7.4 Bijeenkomst personeel In oktober heeft de OR een bijeenkomst met het personeel gehouden met betrekking tot de continuïteit van de OR en het draagvlak binnen de organisatie. Dit is als positief ervaren. Er is naar voren gekomen dat er de behoefte is om de OR als overlegorgaan in stand te houden. Er blijkt ruim voldoende draagvlak aanwezig te zijn. 7.5 Afdelingsplannen Besloten is dat er afdelingsplannen opgesteld gaan worden waarbij het personeel van de betreffende afdeling betrokken wordt. Ook de OR wordt hierbij op de hoogte gehouden en er zullen klankbordgroepen worden opgericht. Dit is enigszins vertraagd en uitgelopen naar Aanschaf bedrijfsauto s We hebben als OR een formele adviesaanvraag gehad voor de aanschaf van bedrijfsauto s. Als OR hebben we nog alternatieven aangedragen, hiervan is echter geen gebruik gemaakt. 7.7 Ontwikkeling organisatie en Plan van Aanpak De plannen van het anders organiseren van VechtHorst als organisatie zijn stapsgewijs aan de OR gepresenteerd en onderbouwd door een Plan van Aanpak. Hier hebben wij als OR weinig invloed op uit kunnen oefenen. 7.8 Visitatie De OR is door de visitatie commissie geïnterviewd via een zgn. conference-call waarin wij uitgebreid onze ervaringen hebben gedeeld, met de commissieleden. E.e.a. Is verwerkt in het visitatierapport. 7.9 Communicatie De OR heeft aangegeven dat de communicatie binnen VechtHorst beter kan. De Vechtspotter is een stille dood gestorven. Veel informatie werd mondeling medegedeeld of schriftelijk via de mail verspreid. Er bleek echter veel behoefte vanuit de werkvloer om informatie te delen i.p.v. medegedeeld te krijgen. Daartoe zijn de zgn. zeepkistsessies in het leven geroepen hetgeen een lichte verbetering heeft gegeven Overleg / kennismaking met RVT In december heeft de OR de begroting voor 2016 met een afvaardiging van de RVT besproken tijdens een jaarlijks terugkerend overleg. Dit was voor een aantal onder ons tevens een (hernieuwde) kennismakingsbijeenkomst. 25

26 7.11 Competentiemanagement i.c.m. beoordelingsmethodiek Vanaf 2016 zal er gewerkt gaan worden met competenties en een daarop gebaseerd beoordelingssysteem. Deze methode is in 2015 al op proef ingesteld om hier ervaring mee op te doen. De Or heeft hierover uitleg gehad en heeft met deze proef ingestemd Update OR-regelement Ons OR-regelement stamde alweer van meer dan 10 jaar geleden en moest weer eens bijgewerkt worden aan de WOR 2015 en gewijzigde regelgeving. Wij hebben dit tevens door een extern specialist laten checken en we kunnen hier weer mee vooruit Speerpunten 2016 Samenwerking directeur-bestuurder optimaliseren Uitwerken afdelingsplannen Samenwerking vakbeweging Voortgang ontwikkeling organisatie 26

27 Hoofdstuk 8 Raad van Toezicht 8.1 Algemeen De Raad van Toezicht van VechtHorst heeft als taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken. Raad van Toezicht staat het bestuur van VechtHorst met raad terzijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere toezicht op: - Realisatie van de doelstellingen van de corporatie - Realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven - Strategie en risico s verbonden aan de activiteiten van de corporatie - Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen - Kwaliteitsbeleid - Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording - Financiële verslaggevingsproces - Naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving. - Naleven van de statuten De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in artikel 8 en artikel 19 van de statuten van VechtHorst omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van de Raad van Toezicht d.d. februari In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht als onderdeel van de maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichthouder voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Toezicht: - De Governancecode voor toegelaten instellingen Volkshuisvesting - Het wettelijk kader BCFV en Bbsh - De door de Raad van Toezicht goedgekeurde missie - Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) - Het ondernemingsplan - Het jaarplan - De begroting - Aanvullende (strategische) beleid- en uitvoeringsplannen - Concrete normen voor financiële continuïteit - De uitkomsten van de visitatie - Afspraken met belanghouders. Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2015 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen. Daarnaast handelt de Raad van Toezicht van VechtHorst overeenkomstig de Governancecode van de sector. 27

28 8.2 Taak en werkwijze Gedurende het verslagjaar 2015 was de Raad van Toezicht van woonstichting VechtHorst als volgt samengesteld: naam functie eerste benoeming De heer B. Groenhuis (1950) Mevrouw A. Mosterman Ekkelenkamp (1973) De heer E. Veenstra (1963) De heer K. Pit (1948) De heer W. Koopman (1957) - Voorzitter Raad van Toezicht - Lid Renumeratiecommissie - Vice-voorzitter Raad van Toezicht - Lid Auditcommissie - Lid Raad van Toezicht - Voorzitter remuneratiecommissie - Lid Raad van Toezicht - Voorzitter Auditcommissie - Lid Raad van Toezicht - Lid Auditcommissie herbenoeming huidig beroep huidige nevenfuncties Algemeen Directeur NV ROVA Holding Strategisch planeconoom gemeente Zwolle Algemeen directeur N.V. Rendo Holding Financieel adviseur - Vicevoorzitter Nederlandse Vereniging van Afvaldeskundigen (NVRD) - Entrepeneur in Residence Hogeschool Windesheim Zwolle - Raad van Advies School of Honour Windesheim - Lid Programmaraad Trendbureau Overijssel - Lid Raad van Commissarissen Salland Wonen - Lid Raad van Toezicht van Woonzorgcentrum IJsselheem Kampen/Zwolle - sinds 2009 In december 2015 heeft mevrouw Mosterman-Ekkelenkamp te kennen gegeven haar functie bij de Raad van Toezicht neer te willen leggen per 31 december In het begin van 2016 is in samenspraak met huurdersorganisatie TOEK gestart met de selectieprocedure voor een nieuw lid van de Raad van Toezicht. Inmiddels is er een kandidaat aangedragen voor benoeming. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Toezicht zich, naast de reguliere vergaderingen, regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante interne en externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghouders. De Raad van Toezicht heeft in het verslagjaar 2015 het volgende ondernomen om zich op te hoogte te stellen van wat er zich afspeelde in het speelveld van woonstichting VechtHorst. De Raad van Toezicht: - Voerde zes keer regulier overleg met het bestuur, waarvan eenmaal in het bijzijn van de accountant. - Heeft op 1 september een rondgang langs het woningbezit van VechtHorst georganiseerd. - Stelde ten aanzien van verschillende thema s vragen aan de bestuurder, waarop specifiek is teruggekomen. - Voerde eenmaal als Raad van Toezicht en eenmaal als Auditcommissie overleg met de externe accountant. - Heeft een procedure in gang gezet om te komen tot de benoeming een nieuwe accountant. 28

29 - Voerde met een afvaardiging overleg met de huurdersorganisatie Twee Onder Een Kap (TOEK) - Voerde een overleg met de ondernemingsraad. - Leden van de Raad van Toezicht bezochten verschillende (regionale en landelijke) bijeenkomsten van de VTW en Aedes. - Nam een besluit over het visitatierapport. - De leden namen kennis van relevante informatie over de sector via diverse binnen de sector georganiseerde bijeenkomsten, geschreven en digitale media, waaronder vakbladen, dag- en weekbladen zowel regionaal als nationaal. De Raad van Toezicht van VechtHorst kent een remuneratie- en een auditcommissie. Deze commissies kwamen respectievelijk 2 dan wel 5 keer bijeen. De Raad van Toezicht heeft in de loop van het verslagjaar naast de reguliere overleggen meer informele contacten gehad met zowel (leden van) de ondernemingsraad als TOEK. Ook met het (leden van) het managementteam is enkele malen zowel in formele vergaderingen als bij informele gelegenheden overleg gevoerd. De Raad van Toezicht heeft in het afgelopen verslagjaar de volgende besluiten genomen, goedkeuring verleend aan en gesproken over de volgende onderwerpen: - Jaarverslag Jaarrekening Begroting Het volkshuisvestingverslag - Selectie visitatiebureau - Treasurystatuut - Nieuwbouwprojecten Waterfront, Bakkerslaan en Triangel. - Uit te voeren strategisch voorraadbeheer VechtHorst streeft naar een maximale klantgerichtheid en wil haar huurders de mogelijkheid bieden zoveel als mogelijk dingen zelf te regelen. Natuurlijk worden huurders die hiertoe niet zelf in staat zijn maximaal ondersteund. In het kader van klantgerichtheid zijn in 2015 de eerste mogelijkheden verkend met betrekking tot het outsourcen van het klachtenonderhoud. In 2016 worden deze mogelijkheden verder onderzocht. 8.3 Visitatie 2015 In 2015 is VechtHorst opnieuw gevisiteerd (de laatste keer was in 2010). De visitatie had betrekking op de periode en heeft VechtHorst veel inzicht gebracht. Veel beslissingen, genomen in de periode , hebben tot een herijking van de koers van VechtHorst geleid. Daarnaast zijn de contacten met externe stakeholders aangehaald en is er een nieuw Strategisch Voorraad Beleidsplan opgesteld. De visitatie is uitgevoerd onder het regime van de Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties 5.0. Binnen dit regime geldt een 6 als een voldoende. VechtHorst scoorde de volgende cijfers: Presteren volgens ambitie en opgave: 6,3, Presteren volgens belanghouders: 7,2, Presteren naar vermogen: 5,6 en Governance: 5,7. De scores op Presteren naar Vermogen en Governance zijn net niet voldoende. De score op Presteren naar Vermogen wordt vooral veroorzaakt doordat veel nieuwbouw werd gefinancierd door relatief hoge opbrengsten van verkopen. Er is flink geïnvesteerd in het bezit maar dit heeft niet geleid tot een zware aanslag op het vermogen. De ambities voor de toekomst kregen hun beslag via het nieuwe SVB dat eind 2015 (in overleg met de stakeholders) werd vastgesteld. De score op Governance wordt vooral beïnvloed door het ontbreken van een goed werkende planning- en controlcyclus in de laatste twee jaren van de visitatieperiode. Er werd de laatste jaren 29

30 vooral op financiën gerapporteerd. De financiële en beleidsmatige rapportages worden verder zowel op inhoud als proces uitgebouwd zodat er samenhang ontstaat tussen de financiële sturing en de sturing op beleidsdoelen. Met de in 2015 in gang gezette ontwikkelingen wordt een gunstig klimaat geschapen om de aanbevelingen die door de visitatiecommissie gedaan zijn op te pakken. Hierbij is het doel dat huurders en stakeholders in de wijken en buurten gaan merken dat VechtHorst daar een nog betere bijdrage levert aan de volkshuisvesting binnen de gemeenten Dalfsen en Staphorst. De Raad van Toezicht dankt de visitatiecommissie voor hun werkzaamheden. Ook de bijdrage die stakeholders en medewerkers hebben geleverd aan de totstandkoming van het visitatierapport wordt zeer gewaardeerd. De Raad van Toezicht neemt de aanbevelingen uit het visitatierapport over. 8.4 Samenwerking Samenwerking met gemeenten Vanaf eind 2015 is de samenwerking met de zowel de gemeente Dalfsen als de gemeente Staphorst geïntensiveerd. Zo werd er in beide gemeentes gestart met het uitwerken van een Woonvisie. Aan deze gesprekken heeft VechtHorst actief deelgenomen. In 2016 zal er door VechtHorst een bod worden uitgebracht op de woonvisies, waarmee het beleid van VechtHorst voor de komende jaren wordt uitgekristalliseerd. Iets zeggen over de conferentie Samenwerking met collega-corporaties In 2015 zijn de banden met collega-corporaties Wetland Wonen en Openbaar Belang aangehaald. Daar waar het kan en wenselijk is wordt vanaf 2016 gekeken op welke manieren deze drie corporaties hun samenwerking verder kunnen intensiveren. 8.5 Permanente Educatie De Parlementaire Enquêtecommissie initieerde in 2014 de Permanente Educatie van bestuurders en commissarissen. In het kader van deze Permanente Educatie hebben alle leden van de Raad van Toezicht verschillende seminars gevolgd. Alle leden van de Raad van Toezicht moeten in de jaren 2015 en 2016 minimaal 10 PE-punten behalen. Ultimo 2015 hadden alle leden van de Raad van Toezicht minimaal 5 PE-punten behaald. 8.6 Onafhankelijkheid De Raad van Toezicht waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2. aangeduide criteria. Ook in 2015 is er geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Toezicht en/of bestuur betrokken waren. 8.7 Deskundigheid en samenstelling De Raad van Toezicht is samengesteld op basis van de vastgestelde profielschets. Ter actualisering van de gewenste deskundigheid nemen de leden deel aan seminars, cursussen, congressen en (regio) vergaderingen van de VTW. De Raad van Toezicht heeft het goede gebruik dat op de deelname aan een dergelijke activiteit in het collectief van de Raad wordt teruggeblikt. Gedurende het verslagjaar hebben de leden aan diverse bijeenkomsten deelgenomen (zie bijlage). 8.8 Mutaties Er heeft zich in 2015 een mutatie voorgedaan. Mevrouw Mosterman-Ekkelenkamp heeft aangegeven om per 31 december 2015 haar werkzaamheden voor de Raad van Toezicht neer te leggen. Begin 2016 is gestart met het werven van een nieuw lid van de Raad van Toezicht. 30

31 De Raad van Toezicht kent een tweetal commissies, te weten de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. Beide commissies functioneren onder de respectievelijke reglementen waarin de taken en bevoegdheden zijn beschreven. De commissies zijn op basis van dit reglement namens de Raad van Toezicht onder meer belast met het adviseren van de Raad van Toezicht inzake bedrijfsvoering en financieel beheer respectievelijk de beoordeling en de beloning van de bestuurder. 8.9 Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie, die bestaat uit de leden Veenstra en Groenhuis, doet van tijd tot tijd voorstellen aan de Raad van Toezicht betreffende: - Het opstellen van selectiecriteria en benoemingsprocedures inzake commissarissen en bestuurders. - Het ten minste eenmaal per jaar beoordelen van de omvang en de samenstelling van de Raad van Toezicht en het bestuur en het indien nodig doen van voorstellen voor (wijziging van) de profielschetsen. - Het ten minste eenmaal per jaar beoordelen van het functioneren van de individuele commissarissen en bestuurders en het rapporteren hierover aan de Raad van Toezicht. - Het doen van voorstellen voor (her)benoemingen) - Het houden van toezicht op het beleid van het bestuur inzake selectiecriteria en benoemingsprocedure voor het hoger management - Het opstellen van selectiecriteria en benoemingsprocedures inzake commissarissen en bestuurders. - Het te voeren bezoldigingsbeleid voor de bestuurder - De bezoldiging van de individuele bestuurder - De vergoeding van de leden aan de Raad van Toezicht en zijn voorzitter. De remuneratiecommissie is in het verslagjaar 2015 twee keer bijeengekomen. De overleggen stonden in het teken van het beoordelen van de bestuurder en het aantrekken van een nieuw lid van de Raad van Toezicht Auditcommissie De Raad van Toezicht heeft uit zijn midden een Auditcommissie ingesteld. In 2015 bestond de auditcommissie uit de heer K. Pit (voorzitter), de heer W. Koopman (lid) en mevrouw Mosterman- Ekkelenkamp (lid). Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Auditcommissie vijfmaal vergaderd, waarvan een keer in aanwezigheid van de externe accountant. Het bestuur en de Auditcommissie maken in principe ieder ten minste een maal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Overeenkomstig algemeen aanvaarde beginselen is er in 2015 besloten om op zoek te gaan naar een nieuwe accountant. Eind 2015 werd BDO-accountants door de Raad van Toezicht en het bestuur van VechtHorst aangesteld als nieuwe externe accountant, na een uitgebreide selectieprocedure. De auditcommissie houdt verder toezicht ten aanzien van: - De werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante wet- en regelgeving en het toezicht op de werking van gedragscodes. - De financiële informatieverschaffing - De rol en het functioneren van de interne audit functie - Indien nodig, het uitbrengen van advies aan de Raad van Toezicht ten behoeve van het opstellen van de voordracht tot benoeming van de externe accountant. 31

32 - De relatie met de externe accountant waaronder in het bijzonder zijn onafhankelijkheid, de bezoldiging en eventuele niet-controlewerkzaamheden voor de corporatie - De financiering van de corporatie - Het bespreken van de jaarrekening en het accountantsverslag, het jaarverslag, de kwartaalrapportages, de begroting en het ter accordering voorleggen van deze documenten aan de Raad van Toezicht. - Het tezamen met de externe accountant adviseren van de directie bij het opstellen van het werkplan van de interne auditor en het kennis nemen van de bevindingen van in- en externe accountants Zelfevaluatie In 2015 heeft er geen zelfevaluatie van de Raad van Toezicht plaatsgevonden. Eind 2015 is wel de eerste aanzet gemaakt tot de zelfevaluatie van de Raad van Toezicht, die uiteindelijk op 3 februari 2016 heeft plaatsgevonden. 32

33 8.12 Beoordeling bestuur De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. Naam R. E. Waarsing R. Kuik Functie(s) directeur directeur Duur dienstverband in /1-31/12 1/1-28/2 Omvang dienstverband (in fte) 1 0,67 (Gewezen) Topfunctionaris nee nee (Fictieve) dienstbetrekking ja ja Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? n.v.t. n.v.t. Bezoldiging Bruto-inkomen Winstdelingen bonusbetalingen 0 0 Totaal beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging in het kader van de WNT Bezoldigingsmaximum instelling Parttimefactor 100% 60% Duur dienstverband 100% 16,67% Persoonlijk bezoldigingsmaximum Motivering indien overschrijding: zie toelichting n.v.t. Gegevens 2014 Functie(s) in 2014 directeur Duur dienstverband in /7-31/12 Omvang dienstverband (in fte) 0,67 Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Bezoldigingsklasse woningcorporatie C Eind 2014 zijn er beloningsafspraken gemaakt met de nieuwe directeur-bestuurder (R. Waarsing) die per 1 januari 2015 in dienst is getreden. Bij het maken van de beloningsafspraken werd ervan uitgegaan dat werd voldaan aan de WNT. Bij de controle van de jaarcijfers 2015, begin 2016, gaf de accountant aan dat er niet volledig aan de WNT werd voldaan. De WNT is in 2015 door VechtHorst verkeerd toegepast. Dit is direct, in overleg met de accountant, gecorrigeerd. De beloning 2016 is in overeenstemming gebracht met de WNT. De teveel ontvangen bezoldiging over 2015 is in 2016 verrekend. 33

34 8.13 Honorering Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht geschiedt overeenkomstig de nationale regelgeving. Bezoldiging leden Raad van Toezicht (gewezen) topfunctionaris ja/nee vacatie onkosten BTW totaal Duur en omvang van het dienstverband in het jaar Maximum Maximum Naam Functie WNT VTW B. Groenhuis Voorzitter Ja 7.000,00 450, , ,52 1-1/ , ,00 K. Pit Lid Ja 4.900,00 250, , ,52 1-1/ , ,00 A. Mosterman - Ekkelenkamp Lid ja 4.900,00 250, , ,52 1-1/31/ , ,00 E.R. Veenstra Lid Ja 4.900,00 250, , ,52 1-1/ , ,00 W. Koopman Lid Ja 4.900,00 250, , ,50 1-1/ , , , , , ,58 34

35 Hoofdstuk 9 Bestuursverslag 2015 Inleiding Dit is het eerste bestuursverslag van woonstichting VechtHorst. Daar waar voorheen jaarrekening en jaarverslag tezamen de jaarstukken werden genoemd, hoort daar nu als extra verplichting vanuit de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, meer specifiek de RJ400 het bestuursverslag bij. De naam zegt het al: het is een reflectie van het bestuur, terugkijkend op de prestaties van de organisatie enerzijds en vooruitkijkend naar strategie, risico s en onzekerheden anderzijds. Het jaar 2015 was voor VechtHorst een jaar vol dynamiek. Dat was niet alleen bij ons het geval, ook onze directe omgeving is flink in beweging. Per 1 juli 2015 werd de nieuwe Woningwet vastgesteld. Ook wij hebben een start gemaakt met het doorvoeren van wijzigingen die deze nieuwe wet met zich meebracht. De belangrijkste wijziging de wijziging waar de huurder het meest van merkt in de toekomst is het passend toewijzen. Met de invoering van de nieuwe Woningwet krijgen huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag een woning toegewezen waarvan de huur gemaximaliseerd is op normbedragen. Maar behalve deze wijziging is er meer veranderd. Zo worden er op het gebied van Governance en in het werkveld van woningcorporaties zaken aangescherpt. Voor wat betreft Governance krijgen we te maken met een verdieping op het vlak van intern en extern toezicht en gaan we als we kijken naar onze werkzaamheden terug naar onze kerntaken. VechtHorst is een corporatie die zich nooit eerder op een terrein buiten de volkshuisvesting heeft begeven. Dit maakt dat de impact van dit aspect van de Woningwet op VechtHorst niet zo groot is. Ook in 2015 bleef de crisis voelbaar. Onze huurders merken de gevolgen van de economische tegenwind. We besteden daarom veel aandacht aan het preventief tegengaan van huurachterstanden. Ondanks de crisis blijven we investeren in de kwaliteit van ons bezit. We zijn er dan ook trots op dat de huurders onze dienstverlening en de kwaliteit van onze woningen met gemiddeld een 7,3 beoordelen! Visitatie In de zomer van 2015 heeft VechtHorst zich laten visiteren. In november 2015 is het eindrapport van deze visitatie beschikbaar gekomen. Hoewel ik per 1 januari 2015 ben aangetreden als directeurbestuurder heb ik de visitatie als zeer zinvol ervaren. De visitatie is uitgevoerd onder het regime van de Methodiek Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties 5.0. Binnen dit regime geldt een 6 als een voldoende. VechtHorst scoorde de volgende cijfers: Presteren volgens ambitie en opgave: 6,3, Presteren volgens belanghouders: 7,2, Presteren naar vermogen: 5,6 en Governance: 5,7. De scores op Presteren naar Vermogen en Governance zijn net niet voldoende. De score op Presteren naar Vermogen wordt vooral veroorzaakt doordat veel nieuwbouw werd gefinancierd door relatief hoge opbrengsten van verkopen. Er is flink geïnvesteerd in het bezit maar dit heeft niet geleid tot een zware aanslag op het vermogen. De score op Governance wordt vooral beïnvloed door het ontbreken van een goed werkende planning- en controlcyclus in de laatste twee jaren van de visitatieperiode. Er werd de laatste jaren vooral op financiën gerapporteerd. De financiële en beleidsmatige rapportages worden verder zowel 35

36 op inhoud als proces uitgebouwd zodat er onderscheid komt tussen de financiële sturing en de sturing op beleidsdoelen. Samenwerking We zijn in 2015 van verder gegaan met het investeren in de contacten met onze partners. Vooral de intensieve contacten met de gemeenten Dalfsen en Staphorst werpen hun vruchten af. We weten elkaar steeds beter te vinden en de kennis van elkaar is over een weer verbeterd. Dit maakt dat we met begrip voor elkaar ons optimaal kunnen inzetten voor de volkshuisvesting. Ook het feit dat we met beide gemeenten samen optrekken in het opstellen van de woonvisies getuigt van een goede samenwerking. Goed overleg met de huurders is belangrijk. In 2015 hebben we diverse onderwerpen met het bestuur van de huurdersvereniging Twee Onder Een Kap (TOEK) besproken. Onder meer het strategisch voorraadbeleid, voorbereiding van het ondernemingsplan en de voorbereiding van de werving van het nieuwe lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de huurders. Uiteraard bespreken we jaarlijks de door te voeren huurverhogingen. In 2015 hebben we diverse gesprekken gehad met collega-corporaties in de omgeving. Dit heeft al geleid tot uitruil van collega s onderling. Zo profiteren we maximaal van elkaars kwaliteiten. Vastgoedstrategie De woningmarkt in Dalfsen en Staphorst ontwikkelt zich volgens een groeiscenario. Het aantal huishoudens neemt in die gemeenten tot 2030 toe met respectievelijk 17% en 23% 2. De groei in huishoudens wordt veroorzaakt door de bevolkingsgroei en de gezinsverdunning. In deze cijfers zijn de ontwikkelingen van de te huisvesten statushouders niet meegenomen. We hebben in 2015 onze vastgoedstrategie voor de periode tot en met 2030 vastgesteld. De verwachting is dat VechtHorst de komende jaren diverse nieuwbouwprojecten zal opstarten en dat er geïnvesteerd gaat worden in duurzaamheidmaatregelen. Dit vooral om in de toekomst de woonlasten te beperken voor onze huurders. Het Strategisch Voorraadbeleid vormt een belangrijk fundament voor het voeren van de besprekingen met de gemeenten over de woonvisies en de daaruit voorvloeiende prestatieafspraken. Een belangrijke ontwikkeling in 2015 is de afrondende besluitvorming rondom het project Triangel geweest. Dit project behelst de bouw van 24 appartementen die worden gehuurd door zorgaanbieder De Stouwe uit Meppel. In samenwerking met de gemeente Staphorst is eind december 2015 het besluit definitief geworden om de bouw te starten. Een belangrijke ontwikkeling in de samenwerking met de gemeente Staphorst en de samenleving in Rouveen. In IJhorst zijn in nieuwbouwwoningen opgeleverd. In 2015 is eveneens de planvorming voor 18 appartementen op de Pniëllocatie in Dalfsen verder opgepakt. De verwachting is dat medio 2016 met de bouw kan worden gestart. De ontwikkelingen in de omgeving van VechtHorst en binnen de organisatie zorgen voor dynamiek en vergen veel van de organisatie en de medewerkers van VechtHorst. Ook mijn komst als nieuwe bestuurder brengt veranderingen met zich mee. De veranderingen in de organisatie en het invullen van strategische posities hebben de gemoederen in 2015 flink beziggehouden. Ik heb bewondering voor het doorzettingsvermogen en de onverstoorbaarheid waarmee onze medewerkers in 2015 gewerkt hebben in deze turbulente omgeving. Zonder hen zouden de geleverde prestaties niet mogelijk zijn! Tot slot ben ik blij en trots dat we ook dit jaar kunnen concluderen dat VechtHorst een financieel gezonde en solide organisatie is en blijft als gevolg van een gedegen financieel beleid. Nu we zicht hebben op de investeringen die in de toekomst moeten plaatsvinden biedt dit een goed perspectief! Robert Waarsing, april (bron: Socratesrapport van ABF research2 (september 2013)). 36

37 9.1 Algemene informatie Doelstelling VechtHorst biedt mensen in haar werkgebied die niet zelf voldoende in staat zijn in hun woningbehoefte te voorzien, voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen aan. VechtHorst is een ondernemende, fitte, slagvaardige en financieel gezonde organisatie die optimaal anticipeert op veranderingen in de volkshuisvesting en in de maatschappij Activiteiten Primair werkt VechtHorst aan het beschikbaar hebben en houden van voldoende betaalbare woningen voor de sociale doelgroep. Het beheren, onderhouden, renoveren, slopen, nieuw bouwen en verkopen van woningen zijn de voornaamste activiteiten. Door deze activiteiten kan VechtHorst kwalitatief goede en betaalbare woningen nu en op termijn blijven aanbieden. De beheeractiviteiten zijn vooral gericht op: - het afhandelen van klantcontacten - leefbaarheids- en buurtbeheeractiviteiten organiseren om het woon- en leefklimaat niet alleen schoon, heel en veilig maar ook aangenaam te houden - administratief beheer, dusdanig dat de huur- en servicekostenadministratie correct en tijdig verloopt. Om zoveel mogelijk middelen beschikbaar te stellen voor onze maatschappelijke speerpunten (betaalbaarheid en beschikbaarheid, duurzaamheid, participatie en wonen en zorg), werken we aan het verbeteren van onze interne organisatie. Door effectief en efficiënt te werken willen we onze bedrijfskosten naar beneden brengen. Daarnaast zijn we steeds op zoek naar manieren om efficiënter te werken. Eind 2015 zijn we daarom gestart met een onderzoek naar het uitbesteden van ons klachtenonderhoud. In 2016 gaan we deze optie verder uitwerken. Ook in de vastgoedtransformatie zoeken we naar innovatie en samenwerking met onze partners; de gemeenten, huurdersvereniging TOEK en onze stakeholders. Met deze partners willen we onze woningen nu en in de toekomst kwalitatief goed en betaalbaar houden Juridische structuur VechtHorst is een toegelaten instelling Volkshuisvesting en staat aan het hoofd van de VechtHorst Ontwikkel B.V. Deze B.V. is echter leeg en niet actief. VechtHorst kent een eenhoofdig bestuur dat ook de directie vormt. De Raad van Toezicht houdt toezicht Interne organisatiestructuur VechtHorst wordt geleid door een directeur-bestuurder. Deze staat aan het hoofd van het managementteam dat in de nieuwe structuur wordt gevormd door de manager Wonen, de manager Asset- en Vastgoedmanagement, de manager Finance en Control en stafdienst. VechtHorst kent een platte organisatiestructuur, naast het management zijn het vooral medewerkers die de operationele werkzaamheden bij VechtHorst uitvoeren. Ultimo 2015 heeft VechtHorst 18,31 fte in dienst. Daarnaast heeft VechtHorst het afgelopen jaar gebruik gemaakt van een aantal inhuurkrachten in verband met niet ingevulde vacatures en vervanging bij ziekte Belangrijke elementen in het gevoerde beleid In 2015 heeft VechtHorst een aantal belangrijke stappen gezet op weg naar verdere beheersing van organisatie en processen en verdergaande verbinding met belanghouders. De belangrijkste elementen zijn: - Het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan VechtHorst ondernemend in de kern. In het ondernemingsplan zijn de missie, de visie en de strategische 37

38 doelen expliciet toegelicht. In het ondernemingsplan staan de kernwaarden van VechtHorst centraal: samenwerken, klant- en marktgericht werken, kostenbewust zijn en ondernemend en professioneel werken. VechtHorst richt zich met deze onderwerpen op de drie afdelingen: Wonen, Finance en Control en Asset en Vastgoed. - Ook bij VechtHorst wordt externe verantwoording afleggen steeds belangrijker. Dat verantwoording afleggen deden we al richting de Raad van Toezicht, maar we zijn in 2015 ook meer verantwoording naar buiten toe aan het afleggen. Dat doen we onder andere door actief media te gebruiken wanneer er nieuws te vertellen is. Daarnaast hebben we in verschillende interviews met regiokranten onze missie voor de toekomst verteld. - In 2015 is besloten om de oorspronkelijke organisatiestructuur (bestaande uit de drie afdelingen Wonen, Finance en Control en Asset en Vastgoed) te handhaven. In 2015 is begonnen met een wervingstraject voor een manager Finance en Control en een manager Asset en Vastgoedmanagement. In het voorjaar van 2016 zijn deze twee nieuwe medewerkers met hun werkzaamheden gestart, waardoor het managementteam weer volledig is geworden. - In 2015 is het Strategisch Voorraad Beleidsplan afgerond. Met dit plan hebben we inzichtelijk gekregen welke complexen we in de toekomst willen behouden, welke complexen we willen slopen en op welke plekken we nieuwe woningen willen bouwen. Met dit plan kunnen we onderhoud aan onze complexen beter beheersen, kunnen we lagere kosten bewerkstelligen, een betere kwaliteit bieden en hoger scoren op klantwaardering. De daadwerkelijke productie van nieuwbouwwoningen is in 2015 wat achtergebleven, maar vanaf 2016 verwachten we vol op stoom te geraken. - VechtHorst heeft kwaliteit hoog in het vaandel staan: niet alleen het bieden van kwalitatief goede huisvesting, maar ook de kwaliteit van dienstverlening staat bij VechtHorst hoog in het vaandel. In 2015 hebben we onze klanttevredenheid getoetst, waarbij we gemiddeld genomen een 7,5 hebben gescoord. Daar zijn we tevreden over, maar we blijven ook in de toekomst de klanttevredenheid meten en monitoren. - In 2015 zijn enkele renovatieprojecten opgestart waarin duurzaamheidsmaatregelen zijn getroffen ten behoeven van betere energieprestaties en lagere energienota s voor huurders. Vanaf 2016 gaan we ons verder verdiepen in het aanbieden van zonnepanelen op woningen waar deze van toegevoegde waarde zouden kunnen zijn. - In 2016 is het integrale huurbeleid van VechtHorst herijkt en aangepast aan de nieuwe WWSmethodiek en regels omtrent het passend toewijzen. - VechtHorst heeft zich in 2015 ingezet voor een stevigere positie en inbreng van huurdersorganisatie TOEK. De nieuwe koers in de Woningwet onderstreept deze koers. In 2015 heeft VechtHorst veel extra aandacht gegeven aan de relatie met huurders en gemeenten met het oog op de regionale meerjaren prestatieafspraken. Met onze belanghouders hebben we op 7 oktober 2015 intensief overleg gevoerd over de toekomstige koers van VechtHorst. Naast dit overleg hebben we herhaaldelijk overlegd met gemeenten en met TOEK om onze koers in het ondernemingsplan te bespreken. - We streven naar leefbare wijken en buurten. Dat doen we niet alleen maar met behulp van onze partners als de politie, Humanitas Oost en Stichting De Kern. - Wonen en Zorg heeft onze aandacht. In 2015 hebben we in ons Strategisch Voorraad Beleidsplan bepaald dat we in de gemeente Dalfsen en in de gemeente Staphorst woningen zorggeschikt willen gaan maken. In 2016 gaan we hiervoor aantallen bepalen. Wel is in 2015 groen licht gegeven voor het nieuwbouwproject Triangel in Rouveen om 24 zorggeschikte woningen te gaan bouwen. 38

39 9.2 Financiële informatie Behaalde financiële resultaten In financieel opzicht heeft VechtHorst een goed jaar achter de rug. De huuropbrengsten zijn iets lager uitgekomen dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt door het in exploitatie genomen nieuwbouwcomplex aan de Bakkerslaan. De werkelijke verhuur heeft later plaatsgevonden dan de planning waarmee in de begroting rekening is gehouden. De verkoopopbrengsten zijn fors achtergebleven op de begroting. De verklaring hiervoor is dat na het 1 e kwartaal 2015 het verkoopprogramma stopgezet is. Aan de lastenkant zien we dat de werkelijke onderhoudsuitgaven fors beneden de begroting liggen. Deze afwijking wordt vooral veroorzaakt door de planmatig onderhoud. Enerzijds zijn als gevolg van marktomstandigheden aanbestedingsvoordelen behaald waardoor geplande werkzaamheden uiteindelijk goedkoper uitgevoerd zijn. Anderzijds is een groot planmatig onderhoudsproject doorgeschoven naar 2016 vanwege een noodzakelijk onderzoek in het kader van de Fauna- en Florawet. Verder kunnen we constateren dat de overige bedrijfslasten lager zijn dan de begroting. De verklaring is dat de zogenaamde 10% bijdrage aan de gemeente Staphorst is komen te vervallen. Daartegenover staat een toename van de kosten van inhuur derden als gevolg van het vertrek van een tweetal medewerkers, begeleiding bij het SVB traject, invoering nieuwe woningwet en de implementatie van het conditie gestuurd onderhoud Financiële informatie De financiële positie van VechtHorst is goed. De kengetallen zoals die zijn opgenomen in het jaarverslag laten een positief beeld zien ten opzichte van de interne en externe normen. Vermogen Door de daling van de bedrijfswaarde van ons vastgoed is de overige reserves afgenomen met een bedrag van 15 miljoen. De overige reserves ultimo 2015 bedraagt 92 miljoen. De overige reserves bestaan enerzijds voor een bedrag van 71 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen en anderzijds voor 21 miljoen aan gerealiseerd eigen vermogen. De eigen vermogenspositie is solide, waardoor VechtHorst in staat is eventuele tegenvallers, (noodzakelijke) koerswijzigingen als gevolg van overheidsbeleid en/of interne bijstelling op te vangen. Liquiditeit De liquiditeitspositie ultimo van het jaar bedraagt 4,6 miljoen. VechtHorst heeft een stevige en stabiele operationele kasstroom. Deze positieve kasstroom zorgt ervoor dat de netto financieringsbehoefte relatief laag blijft. Voorgaande heeft in 2015 geleid tot een verdere afbouw van de leningenportefeuille. Dit verklaart tevens de gunstige Loan to Value van 36 % ten opzichte van het maximum van 75 % dat het Waarborgfonds hanteert. In hoeverre deze trend zich in de toekomst voortzet is mede afhankelijk van de uitkomsten van het SVB programma Financiële instrumenten VechtHorst heeft een Treasurystatuut, waarin het gebruik van financiële instrumenten beperkt is toegestaan. VechtHorst heeft een tweetal extentible leningen afgesloten en een basisrentelening. Bij het eerste leningtype betaalt VechtHorst gedurende het eerste rentetijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente op moment van afsluiten van de lening. In ruil daarvoor heeft de 39

40 geldgever het recht om bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of een vaste dan wel een variabele rente betaald gaat worden door de geldnemer. Bij het tweede leningtype wordt tot het moment van renteherziening een vaste rente (met spread) betaald. Als op het moment van spreadherziening geen overstemming met de geldgever wordt bereikt is de lening direct opeisbaar en dient een zogenaamde breakcost betaald te worden. Onder het huidige regime dit type leningen mogen dit type leningen niet meer worden afgesloten. Bovengenoemde leningen zijn voor 1 december 2012 afgesloten en zijn als zodanig volgens het toen geldende regime rechtmatig afgesloten Voornaamste financiële risico s en onzekerheden Vanuit financiële optiek kunnen we een aantal risico s onderkennen welke we hieronder nader zullen beschrijven. Prijs/marktrisico VechtHorst probeert dit risico te beheersen door spreiding aan te brengen in de leningenportefeuille en limieten te stellen. Ondanks de lage Loan to Value blijven we dit sturingsprincipe aanhangen. Renterisico Vechthorst loopt renterisico over zowel de bestaande leningenportefeuille als over de er saldo nieuw aan te trekken leningen. Dit risico wordt in principe beheerst door: - Zoveel mogelijk inzetten van eigen middelen bij het invullen van de financieringsbehoefte. Primair worden géén overtollige middelen aangehouden. Overtollige liquide middelen worden pas uitgezet wanneer deze niet kunnen worden aangewend voor interne financiering. Voor het uitzetten van deze middelen geldt dat zij met een laag risico worden uitgezet met een voldoende spreiding. - Tijdig renteafspraken maken met financiers - Een gelimiteerd deel van de financieringsbehoefte invullen met een kort geld faciliteit (bv rolloverleningen) - Te handelen binnen het vastgestelde Treasurystatuut, dat jaarlijks wordt aangevuld met een treasuryjaarplan waarin de belangrijkste activiteiten worden benoemd. Dit jaarplan wordt periodiek op voortgang tegen het licht gehouden. - Inzet van rentemanagement om renterisico's verder te spreiden in de toekomst, en conversievolumes en afloop van contracten verder te verdelen over de jaren. Krediet en liquiditeitsrisico s Om eventuele korte termijn financieringsbehoeftes op te vangen heeft VechtHorst een kredietfaciliteit bij de bank van Overheidsmaatregelen Door het vigerende en mogelijk toekomstige overheidsbeleid kunnen de lasten van VechtHorst fors toenemen waardoor deze impact kunnen hebben op de programmering en investeringscapaciteit. Vraaguitval Het risico van vraaguitval of van een mismatch tussen vraag en aanbod is beperkt. In Staphorst tekenden zich de eerste signalen van een mismatch tussen aanbod van grote grondgebonden (duurdere) huurwoningen en de vraag naar kleinere (goedkopere) woningen af. Door een pro-actief huurbeleid zijn vraag en aanbod weer beter op elkaar afgestemd. 40

41 9.3 Terugblik op vorige bestuursverslag Ontwikkeling belangrijkste aangelegenheden vorig verslag Aangezien dit het eerste separate bestuursverslag is van woonstichting VechtHorst kan hier nog niet worden teruggeblikt op het verslag van vorig jaar Ontwikkeling onzekerheden vorig verslag Aangezien dit het eerste separate bestuursverslag is van VechtHorst, kan nog niet worden teruggeblikt op het verslag van vorig jaar. 9.4 Voornaamste risico s en onzekerheden Risico- en procesmanagement VechtHorst voert een actief risicomanagement in haar bedrijfsvoering uit, dat vooral bestaat uit het voeren van een interne controle op de meest risicovolle processen en op de compliance op wet- en regelgeving. VechtHorst voert met de organisatieontwikkeling een systeem van procesmatig werken door waarin de aandacht voor interne controle risicobeheersing verder wordt versterkt. Een vernieuwd intern controleplan maakt daar deel van uit. Ook heeft de organisatieontwikkeling tot doel om bedrijfsvoeringsrisico s te beperken. VechtHorst heeft in haar financieel beleid randvoorwaarden verwoord waaraan de meerjarenbegroting dient te voldoen, zodat ook wordt voldaan aan de voorwaarden van het WSW zonder beklemming van de kasstromen. Daarnaast hanteert VechtHorst een treasurystatuut, dat invulling geeft aan de beheersing van de financieringsstructuur van VechtHorst conform het financieel beleid. Jaarlijks worden de begroting en het treasuryjaarplan getoetst aan het financieel beleid. Ontwikkelingen ten aanzien van financiering, renteniveaus en de beschikbaarheid van geld worden periodiek in de treasurycommissie besproken. Per 4 maanden en/of jaar worden rapportages opgesteld betreffende de realisatie begroting, kasstroom, liquiditeit en diverse ratio s. VechtHorst participeert in geen enkele vorm van (speculatieve) beleggingen. De sturing en beheersing van VechtHorst heeft in 2015 verder vorm gekregen door een verbeterde inrichting van de planning en controlcyclus. Ook de inhoud van de sturings- en verantwoordingsdocumenten is verbeterd. Door het opstellen van een strategisch voorraadbeleid wordt op een verantwoorde wijze gestuurd op de vastgoedopgave. In 2016 wordt het ondernemingsplan voor 2016 tot en met 2020 opgesteld. Ook hierin zal aandacht besteed aan de risico s die samenhangen met de uitvoering van de strategische doelen Strategie De top 4 risico s die samenhangen met de realisatie van de strategische doelen kunnen als volgt nader weergegeven worden: 1. Transformatie/groeiopgave Risico: hoog 2. Overcompensatie Risico: gemiddeld 3. Kwetsbaarheid interne organisatie Risico: gemiddeld 4. Planning- en controlcyclus Risico: gemiddeld Risico: Transformatie/groeiopgave VechtHorst kent een aanzienlijke transformatie- en groeiopgave. Het aandeel woningen voor 1-2 persoon huishoudens dient de komende jaren fors toe te nemen. Het aandeel woningen voor gezinnen dient daarentegen af te nemen. 41

42 Daarnaast dient het bezit in aantallen woningen vanwege de verwachte groei van de bevolking en gezinsverdunning toe te nemen. Deze transformatie/groei zal bereikt moeten worden door: 1. Woning afstoten/slopen die niet aan het portefeuilleplan voldoen en woningen daarvoor terugbouwen die wel aan het portefeuilleplan voldoen. 2. Woningen transformeren van geschikt voor gezinnen naar geschikt voor 1-2 persoon huishoudens. 3. Overnemen van bestaand bezit van andere corporaties. Het risico bestaat dat, vanwege de omvang van de transformatieopgave en rekening houdend met de beperkte ontwikkellocaties in het werkgebied en de technische (on)mogelijkheden van transformatie, deze transformatie niet voldoende gerealiseerd kan worden. Overname van bezit van andere corporaties is sterk afhankelijk van de strategie van die bewuste corporaties. Dit is niet of nauwelijks stuurbaar voor VechtHorst. Beheersmaatregel VechtHorst zal nog nadrukkelijker dan nu al gebeurt inventief moeten zijn in het bereiken van haar opgave. Dit doen we door: 1. Afstemming blijven zoeken met gemeenten en andere relevante partijen. 2. Kansen in de markt voor nieuwbouw te onderzoeken op haalbaarheid. 3. Gebruik maken van marktkennis en innovatiekracht van de markt ten aanzien van transformatie van bestaand bezit. 4. Voortdurend te overleggen met andere corporaties met bezit in ons werkgebied over mogelijke overnamen of andere vormen van samenwerking Risico: overcompensatie VechtHorst heeft een erg goede solvabiliteit. Gezien de transformatie/groeiopgave zoals hiervoor benoemd, is dat in financieel opzicht een goed uitgangspunt. Het risico bestaat echter dat zelfs als de transformatie/groei opgave gehaald wordt, er op enig moment sprake van zogenaamde overcompensatie zal zijn. Het risico bestaat dat het vermogen van VechtHorst door de Rijksoverheid afgeroomd zal worden, wat ten koste gaat van de investeringskracht van VechtHorst. Beheersmaatregel Naast de beheersmaatregelen zoals al genoemd bij de transformatieopgave zullen de regels voor overcompensatie intensief gevolgd en gemonitord worden. In het kader van de vaststelling van het Strategisch Voorraad Beleidsplan is afgesproken dat naar alternatieve scenario s zal worden gekeken om ons vermogen meer in te zetten Risico: kwetsbaarheid interne organisatie Als gevolg van de beperkte omvang van de interne organisatie van VechtHorst zijn een 2-tal risico s te onderkennen: 1. De kwantiteit van het aantal medewerkers/rollen is ontoereikend. 2. De kwaliteit/competenties van de medewerkers is ontoereikend. Met name de hoge eisen die aan de compliance worden gesteld maakt dat deze risico s een rol spelen. 42

43 Beheersmaatregel Ten aanzien van de kwantiteit wordt nu al gewerkt met een flexibele schil rondom de vaste medewerkers. Deze flexibele schil dient enerzijds om tijdelijke tekorten op te vullen en anderzijds om specifieke kennis en kunde aan de organisatie toe te voegen. Ten aanzien van de kwaliteit van medewerkers zal nadrukkelijker op competentieontwikkeling gestuurd worden Risico: planning- en controlcyclus De planning- en controlcyclus is een belangrijk managementinstrument. Het geeft richting en inhoud aan het bepalen van de strategische doelstellingen en de daarvan afgeleide tactische/operationele uitwerking. Belangrijk onderdeel van de planning- en controlcyclus zijn de checks and balances en de manier waarop deze in de organisatie zijn georganiseerd. Teneinde een kwalitatief hoogwaardige planning- en controlcyclus te krijgen dienen de volgende zaken op orde te zijn: 1. Organisatiedoelen zijn helder. 2. Processen zijn gedefinieerd. 3. Rollen en verantwoordelijkheden in processen zijn belegd. 4. Data zijn op orde. 5. Informatievoorziening is ingericht en betrouwbaar. 6. PDCA cyclus is volledig. Het risico bestaat dat als een van bovenstaande onderdelen onvoldoende uitgewerkt is, dat de gehele planning- en controlcyclus hierdoor kwalitatief onder de maat is met alle gevolgen van dien. Beheersmaatregel Het in kwalitatief opzicht verbeteren van de planning- en controlcyclus is een belangrijk speerpunt in dit ondernemingsplan en is ook benoemd als verbeterplan in het visitatierapport. Er zijn in het ondernemingsplan, alsmede in de daarvan afgeleide afdelingsplannen, concrete acties benoemd teneinde de cyclus te verbeteren. Periodiek zal ondermeer de externe accountant een oordeel geven over de ontwikkeling van de kwaliteit van de planning- en controlcyclus. 9.5 Financiële positie en gevoeligheidsanalyse VechtHorst monitort haar financiële positie permanent, naast de vaste ijkmomenten in de planningen control cyclus ten tijde van begroting en jaarrekening waarbij expliciet wordt stilgestaan bij de waardebepaling, de daaruit voortvloeiende vermogenspositie, de schuld/waardeverhouding en de kasstroomverwachtingen. Buiten die ijkmomenten om wordt permanent, op basis van de laatst bekende begrotingsprognoses een doorrekening actueel gehouden, bijvoorbeeld indien er sprake is van afwijkingen ten opzichte van de begroting. Wijzigingen kunnen bijvoorbeeld voortvloeien uit interne besluitvorming, afwijkend (des)investeringstempo dan ten tijde van de begroting voorzien of door wijziging van externe factoren (met name wet- en regelgeving). De vastgestelde financiële begroting voor is de resultante van het intern vastgestelde beleid van Woonstichting VechtHorst, rekening houdend met de minimale vereisten die de toezichthoudende autoriteiten hanteren. 43

44 Op basis van doorrekeningen, waarbij rekening is gehouden met investeringen, onderhoud, verbetering en verkoop van woningen zien de kengetallen er als volgt uit: Norm Waarborgf onds Jaarrekening 2015 Begroting : Solvabiliteit > 20 % 57% 60% 60% 60% 60% 62% Loan to Value < 75% 36% 38% 38% 38% 38% 36% Interest Coverrage ratio >1,4 2,47 2,22 3,33 3,01 3,2 2,85 Debt Service Coverage Ratio > 1 2,02 1,61 2,16 1,91 2,13 1,89 Dekkingsgraad <50 % 15% Uit dit verloop blijkt dat de financiële positie van VechtHorst stevig is. 9.6 Financiële verslaglegging VechtHorst is zich bewust van de relevantie van deugdelijke financiële verslaglegging. In het externe verantwoorden hebben we het (jaarrekening)proces kunnen verbeteren en versnellen, waardoor we over verslagjaar 2015 in staat zijn om een kwalitatief goede jaarrekening te produceren. De volgende slag is om met een (nog) betere kwaliteit te voldoen aan de vervroegde deadlines die met ingang van verslagjaar 2016 gelden. 9.7 Wet- en regelgeving De wet- en regelgeving voor woningcorporaties is afgelopen jaar sterk aan verandering onderhevig. Met de komst van de nieuwe Woningwet, de daaruit voortvloeiende BTIV en RTIV, een breder (via onder andere beoordeling van de business risks) toezicht van het WSW en de vorming van de nieuwe Autoriteit woningcorporaties (Aw) vraagt veel van ons. Op diverse fronten moet immers worden geschakeld: regels rondom het passend toewijzen, een nieuwe WWS-methodiek en de huursombenadering zijn van invloed op ons huurprijs- en toewijzingsbeleid. Het waarderen op marktwaarde wordt vanaf verslagjaar 2016 verplicht en vraagt veel voorbereiding. De opgelegde versnelling in de externe verantwoording vergt veel van ons organisatievermogen en stelt verdergaande eisen aan onze interne controle mechanismen. Ook wordt van ons verwacht maximaal transparant te zijn; wij zijn daartoe veelvuldig in overleg met onze stakeholders over het ondernemingsplan, het bod, visitatierapport en dergelijke. We betrekken onze huurders in een vroeg stadium bij onze besluitvorming. Al deze zaken vergden in 2015 maar vragen zeker ook nog in 2016 veel extra inspanning van ons. Het is niet vanzelfsprekend om de extra werkzaamheden met de bestaande bezetting volledig te kunnen bolwerken. Toch gaan wij de uitdaging aan om zoveel mogelijk op eigen kracht genoemde ontwikkelingen en vereisten in te bedden in onze organisatie. Op onderdelen kunnen wij terugvallen op externe expertise van advies- en interim bureaus indien dit noodzakelijk mocht blijken. 9.8 Maatschappelijke aspecten van ondernemen Legitimatie en transparantie VechtHorst streeft naar maximale legitimatie en transparantie over haar activiteiten. In 2015 zijn voorbereidingen getroffen op weg naar sturen en verantwoorden in de geest van het Driekamermodel. Met deze indeling is het mogelijk om inzicht te verschaffen in de resultaten die VechtHorst behaalt vergeleken met commerciële vastgoedbeleggers en andere woningcorporaties. Ook kunnen aan de hand van deze organisatie indeling de maatschappelijke prestaties explicieter worden geduid. 44

45 9.8.2 Participatie VechtHorst werkt met haar huurders en partners in de wijk aan leefbare wijken. We vinden het belangrijk om huurders te betrekken bij ons beleid. Ook ondersteunen wij bewonersinitiatieven. In 2015 hebben we op alle vlakken versterkt ingezet op het betrekken van bewoners en belanghouders. Op welke wijze we ze hebben betrokken is verder uitgewerkt in het jaarverslag. 9.9 Verklaring van het bestuur Het bestuur van Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2015 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Toezicht. In de vergadering van 31 mei 2016 van de Raad van Toezicht zijn de jaarstukken besproken in aanwezigheid van BDO accountants. Daarnaast is kennis genomen van de bevindingen van de accountant en de daarop door hem afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond daarvan heeft de Raad van Toezicht dit bestuursbesluit goedgekeurd. In het kader van artikel 26.2 g van het BBSH verklaart het bestuur dat de middelen van Woonstichting VechtHorst uitsluitend zijn besteed in het belang van volkshuisvesting. Nieuwleusen, 31 mei 2016 Woonstichting VechtHorst Directie Raad van Toezicht R. E. Waarsing B. Groenhuis * * K. Pit * W. Koopman * E. Veenstra * *het originele jaarverslag is in de vergadering van de Raad van Toezicht op 31 mei 2016 ondertekend. 45

46 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 10 KENGETALLEN Woningbezit Aantal verhuureenheden (VHE) Woning/woongebouwen Garages Bedrijfsruimten Standplaatsen in eigendom Mutaties in woningbezit Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal uit exploitatie door sloop Aantal herbestemming Kengetal bedrijfswaarde Gemiddelde bedrijfswaarde per woning Prijs-kwaliteit Gemiddeld huurprijs per woning per maand 529,00 511,00 487,00 468,00 Het verhuren van woningen Huurachterstand in % jaarhuur 0,90 0,71 0,71 1,24 Huurderving in % jaarhuur 0,15 0,66 1,01 0,60 Financiële continuïteit Solvabiliteit (%) 57,00 59,00 56,00 60,00 Liquiditeit (current ratio) 0,55 0,77 0,86 1,02 Rentedekkingsratio (ICR) 2,47 3,06 2,57 3,99 Loan to value (%) 36,00 32,00 39,00 35,00 Debt service coverage ratio 2,02 1,96 1,88 2,

47 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 11 BALANS PER 31 DECEMBER 2015 (na voorgestelde resultaatbestemming) 31 december december 2014 ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa (1) Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen (2) Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Financiële vaste activa (3) Latente belastingvordering(en) Starterslening Optiepremie Vlottende activa Voorraden (4) Vorderingen (5) Huurdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen (6)

48 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 31 december december 2014 PASSIVA Eigen vermogen (7) Overige reserves Voorzieningen (8) Langlopende schulden (9) Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Derivaten (negatieve marktwaarde) Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Kortlopende schulden (10) Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden aan leveranciers Vennootschapsbelasting Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva

49 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 12 WINST-EN-VERLIESREKENING OVER Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten (11) Opbrengsten servicecontracten (12) Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (13) Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (14) Overige waardeveranderingen van vaste activa (15) Lonen en salarissen (16) Sociale lasten (17) Pensioenlasten (18) Onderhoudslasten (19) Leefbaarheid (20) Lasten servicecontracten (21) Overige bedrijfskosten (22) Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (23) Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering (24) Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en derivaten (25) Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (26) Rentelasten en soortgelijke kosten (27) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (28) Resultaat

50 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 13 KASSTROOMOVERZICHT 2015 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Kasstroom uit operationele activiteiten 2015 Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Mutatie voorzieningen Veranderingen in het werkkapitaal: Mutatie voorraden Mutatie materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden (excl. kortlopend deel van de langlopende schulden) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Rentelasten Vennootschapsbelasting Waardeveranderingen van financiële vaste activa en derivaten Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie financiële vaste activa Mutatie langlopende schulden (niet zijnde leningen overheid of kredietinstellingen) Aflossing schulden aan kredietinstellingen Aflossing schulden overheid Kasstroom uit financieringsactiviteiten

51 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 1 januari Mutatie liquide middelen Geldmiddelen per 31 december

52 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 14 ALGEMENE TOELICHTING ALGEMEEN Algemeen Woonstichting VechtHorst is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". De statutaire vestigingsplaats is Nieuwleusen is, de feitelijke vestigingsplaats is Nieuwleusen, Raiffeisenstraat 2. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Dalfsen en Staphorst en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van VechtHorst zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 14 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 15 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst-en-verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking Met Voorgaand Jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking Verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden

53 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Materiële Vaste Activa Algemene Uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- Of Vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking Van Groot Onderhoud VechtHorst verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa direct ten laste van het resultaat. Sociaal Vastgoed In Exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van VechtHorst is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. VechtHorst kwalificeert zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag VechtHorst waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord

54 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. VechtHorst heeft vastgesteld dat de afzonderlijke componenten (met uitzondering van de grond) minder dan 10% van de waarde bedragen. Complexindeling De complexen zijn ingedeeld op basis van de verschillende typen woningen en worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Bepaling Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De aan de bedrijfswaarde toegerekende exploitatielasten betreffen de direct aan het verhuurproces toe te wijzen kosten. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Huurverhoging 0-4% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0% Prijsindex 1,1% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0% Loonindex 1,0% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0% Onderhoudindex 1,1% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 2,0% Disconteringsvoet 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Verhuurderheffing (% van WOZ) 0,491% 0,536% 0,536% 0,536% 0,536% 0,536% Huurderving 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd

55 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als 'herwaarderingsreserve') toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties In Bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingverlies. Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als 'Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille'. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2015 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed In Ontwikkeling Bestemd Voor Eigen Exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen. Bijzondere Waardevermindering Woonstichting VechtHorst beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen

56 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende En Roerende Zaken Ten Dienste Van De Exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Vastgoedbeleggingen Algemene Uitgangspunten Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als 'vastgoedbeleggingen in exploitatie' indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Commercieel Vastgoed In Exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag VechtHorst waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie tegen actuele waarde. Overige Uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf "Sociaal vastgoed in exploitatie " zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële Waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. VechtHorst houdt voor 2016 rekening voor de woongelegenheden opgenomen in het commercieel vastgoed met een huurstijging conform inflatie. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Volgens het wetsvoorstel voor de verhuurderheffing is deze heffing alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurderheffing

57 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Mutatie Reële Waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Als basis voor de bepaling van de herwaardering wordt de oorspronkelijke verkrijgingsprijs gehateerd. Onroerende Zaken Verkocht Onder Voorwaarden VechtHorst verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. VechtHorst onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij VechtHorst het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij VechtHorst een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij VechtHorst een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie te kwalificeren zijn, zijn verkooptransacties. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als 'Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Vastgoed In Ontwikkeling Bestemd Voor Eigen Exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie

58 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Waardering En Verwerking Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen. Vervolgwaardering vindt plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Voorraden Aangekocht vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide Middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening Onrendabele Investeringen Nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten

59 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Voorziening Latente Belastingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Langlopende Schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen nominale waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf "Voorzieningen". Afgeleide Financiële Instrumenten (Derivaten) VechtHorst maakt geen gebruik van rentederivaten. Wel heeft VechtHorst een drietal extendible leningen afgesloten waaronder door de bank zogenaamde embedded derivaten zijn afgesloten

60 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 16 GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording Algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico's met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Opbrengsten Servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto Verkoopresultaat Vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Bedrijfslasten Afschrijvingen (Im)materiële Vaste Activa En Vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven

61 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige Waardeveranderingen (Im)materiële Vaste Activa En Vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen En Salarissen En Sociale Lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten VechtHorst heeft één pensioenregeling, dit betreft de pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Voor deze pensioenregeling in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). VechtHorst betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo februari 2016 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 108%. Het pensioenfonds dient een dekkingsgraad van ten minste 126% te hebben. Het pensioenfonds voldoet hier niet aan. VechtHorst heeft echter geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. De dekkingsgraad van de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties bedroeg ultimo %. Lasten Onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief

62 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van VechtHorst, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige Bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde Waardeveranderingen Vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa (vastgoedbeleggingen). Waardeveranderingen Van Financiële Vaste Activa En Derivaten Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Rentebaten En Rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is VechtHorst integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief

63 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 17 FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING Woonstichting VechtHorst heeft geen derivatenportefeuille. Wel heeft woonstichting VechtHorst in 2006, 2007 en 2011 drie zogenaamde extendible leningen afgesloten. Kenmerk van deze leningsvorm is een rentekorting in de eerste periode waarbij de bank het recht heeft om na afloop van de eerste periode de lening om te zetten naar een reeds afgesproken vaste (basis)rente of variabele rente. Op het moment van variabele rente kan woonstichting VechtHorst de lening nominaal boetevrij aflossen. Op het moment dat woonstichting VechtHorst de vaste rente is verschuldigd en vervroegd wil aflossen wordt een boeterente in rekening gebracht op basis van de marktwaarde van de lening. De marktwaarde van de lening is het verschil tussen de contractueel afgesproken rente en de huidige rentecurve bepaald op basis van de resterende looptijd van de lening. De marktwaarde van de lening wordt op dat moment bepaald op basis van de door de bank afgesloten derivaten, de zogenaamde embedded (ingesloten) derivaten. In het treasurystatuut van VechtHorst is ten aanzien van het inzetten van rente-instrumenten het volgende opgenomen: "VechtHorst vindt het gebruik van rente-instrumenten uitsluitend toelaatbaar om het rentetype van de leningenportefeuille te veranderen en om renterisico's te reduceren. Er dient steeds een verband te bestaan tussen de opbouw van de leningenportefeuille, beleggingen en/of nieuw aan te trekken middelen en de inzet van renteinstrumenten. Deze instrumenten dienen een fixerend c.q. afschermend karakter te hebben. Het tegenpartijrisico wordt beperkt door uitsluitend onderhandse contracten af te sluiten met partijen die minimaal in het bezit zijn van een AArating. De contractvolumen en de aard van de instrumenten dienen effectief te zijn, dat wil zeggen: zij moeten aansluiten bij de gesignaleerde risico's. Het effect van de diverse mogelijke maatregelen dient te worden voorzien van een kostenbatenanalyse alvorens een voorstel in overweging zal worden genomen. VechtHorst maakt geen gebruik van financiële instrumenten met een open-eindkarakter". Valutarisico VechtHorst is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Beschikbaarheidsrisico VechtHorst is voor haar financieringen en toegang tot de kapitaalmarkt afhankelijk van de borgingsfaciliteit van het WSW. De maatregelen rondom de Verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. VechtHorst heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. VechtHorst voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat VechtHorst minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is VechtHorst doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert VechtHorst het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw

64 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat VechtHorst loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief): 31 december 2015 Aanwezige liquiditeit op balansdatum Kredietlimiet Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g Aanwezige liquide middelen Nog niet benutte borgingsruimte WSW - Lopende liquide verplichtingen op balansdatum Lopende investeringsverplichtingen Aflossingsverplichting aankomend jaar Bankschuld - Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien VechtHorst zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt VechtHorst gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitored. Reële Waarde Van Financiële Instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige 'at arm's length'-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden. 18 BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Waardering Vaste Activa Materiële Vaste Activa, Bedrijfswaarde VechtHorst waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid

65 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De verhuurderheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde tot einde exploitatie. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 56 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over ,8 miljoen lager uitvallen. Huurverhogingen Bij de vaststelling van de bedrijfswaarde is voor 2016 uitgegaan van een huurverhoging met 0,36%. Vanaf 2021 zijn de sectorparameters gebruikt. Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbelegging zijn gebruikt is een gemiddelde huurkapitalisatiefactor, mede gebaseerd op jaarlijks uit te voeren taxaties door een beëdigd taxateur. Timing En Verwerking Van Onrendabele Investeringen Nieuwbouw En Herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking Fiscaliteit Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft VechtHorst een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2013 en 2014 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingresultaten; Het treffen van een onderhoudsvoorziening; VechtHorst volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn

66 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 19 GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito's met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).de investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten

67 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 20 TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2015 ACTIVA VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal Boekwaarde per 1 januari 2015 Aanschaffingswaarde Herwaardering Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Mutaties Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeveranderingen Herclassificatie en overboekingen Overige mutaties Boekwaarde per 31 december 2015 Aanschaffingswaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Woonstichting VechtHorst onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: - Grond : geen afschrijvingen - Opstal : lineair 50 jaar

68 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn (2014: 2.211) verhuurbare eenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt (peildatum ) ( (peildatum )). Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: - Grond : geen afschrijvingen - Opstal : lineair 50 jaar - Installaties (zonnepanelen) : lineair 20 jaar - Inventaris : lineair 20 jaar - Bedrijfsauto's : lineair 7 jaar - Hardware : lineair 3 jaar Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. De waarde van het kantoorpand wordt één keer per drie jaar getaxeerd door een beëdigd taxateur. In de tussenliggende jaren wordt de waardemutatie gebaseerd op de ontwikkeling van de WOZ waarde van het pand. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt: Het onroerend goed is in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie voor een bedrag van ongeveer Streven is om ingebruikname eind volgend boekjaar te laten plaatsvinden. 2. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal Boekwaarde per 1 januari 2015 Aanschaffingswaarde Herwaardering Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Mutaties Herwaardering Afschrijvingen Herclassificatie en overboekingen

69 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal Boekwaarde per 31 december 2015 Aanschaffingswaarde Herwaardering Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 195 (2014: 200) verhuurbare eenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt (peildatum ). De actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt In vergelijking met het jaarverslag 2014 is het aantal woningen dat onderdeel uitmaakt van het commercieel vastgoed per saldo met 5 afgenomen. De reden van deze mutatie is een mutatie in de huurprijs onder de liberalisatiegrens. Slimmer Kopen In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 52 woningen opgenomen. Alle 52 woningen zijn verkocht met een terugkooprecht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Alle contracten zijn gebaseerd op het "Slimmer Kopen" principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 30% voor het verkopen in 2008 en 25% voor de verkopen in de jaren 2009, 2010 en Met ingang van 2012 is "Slimmer Kopen" niet meer aangeboden. 3. Financiële vaste activa Latente belastingvordering(en) Starterslening Totaal Stand per 31 december Onttrekking Stand per 31 december De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt:

70 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Opgenomen onder financiële vaste activa 31 december december 2014 Opgenomen onder vlottende activa Niet verwerkt Opgenomen onder financiële vaste activa Opgenomen onder vlottende activa Niet verwerkt Verrekenbare tijdelijke verschillen De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De post heeft met name betrekking op derivaten. Naar verwachting zal de latentie over de derivaten niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn Optiepremie Stand per 1 januari Correctie beginstand ivm waarderen embedded derivaten Waardeverminderingen Stand per 31 december De optiepremie is het verschil tussen de contractueel overeengekomen rente en de marktrente op het moment van het afsluiten van de extendible- en basisrenteleningen tot aan het renteherzieningsmoment voor het tweede tijdvak. Omdat op het moment van afsluiten van de leningen de contractuele rente lager lag dan de marktrente heeft Vechthorst een (tijdelijk) voordeel behaald. Dit voordeel over het eerste rentetijdvak is gekapitaliseerd en als optiepremie in de balans opgenomen. Jaarlijks valt een gedeelte vrij, naar rato van de looptijd van het eerste tijdvak, ten laste van het resultaat VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Voorraad Een voorziening voor incourantheid wordt niet noodzakelijk geacht. Vechthorst heeft in 2015 een woning teruggekocht die in 2008 is verkocht onder het regime van Slimmer Kopen. Na aankoop is deze woning te koop aangeboden. De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs dan wel lagere marktwaarde voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor incourantheid

71 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 5. Vorderingen Huurdebiteuren Huurdebiteuren Voorziening wegens oninbaarheid Overzicht ouderdom huurdebiteuren 0-3 maanden maanden maanden ouder dan 9 maanden Overige vorderingen en overlopende activa Vooruitbetaalde kosten Diverse overige overlopende activa Alle overige vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. 6. Liquide middelen Rabobank ING Bank N.V Kas In bovenstaand saldo liquide middelen per 31 december 2015 is opgenomen de liquide middelen van VechtHorst Ontwikkeling BV ad

72 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen PASSIVA 7. Eigen vermogen Overige reserves Stand per 1 januari Resultaatbestemming boekjaar Correcte beginstand ivm derivaten Overige mutaties overige reserve Stand per 31 december Overeenkomstig de statuten van VechtHorst dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Ultimo 2015 is in totaal aan ongerealiseerde herwaarderingen op sociaal en commercieel vastgoed in de overige reserves begrepen. Het verloop hiervan is als volgt: Sociaal Commercieel vastgoed vastgoed Totaal Stand per 31 december Mutaties Herwaardering Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Stand per 31 december Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw Latente belastingverplichtingen Onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Latente belasting verplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering met betrekking tot de optiepremie en de verkoopvijver

73 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari Correctie beginstand ivm waarderen embedded derivaten Onttrekking Vrijval Dotatie Stand per 31 december Langlopende schulden Waarvan langer dan vijf jaar Waarvan langer dan vijf jaar Schulden/leningen overheid Schulden aan kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Aflossingsverplichting 2016 Resterende looptijd > 1 jaar Resterende looptijd > 5 jaar Schulden/leningen overheid Leningen kredietinstellingen Financieringen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ad zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn

74 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Schulden/leningen overheid Lening Gemeente Dalfsen Lening Gemeente Dalfsen Stand per 1 januari Aflossing huidig boekjaar Aflossingsverplichting komend boekjaar Langlopend deel per 31 december Het oorspronkelijk bedrag van de schulden is Het deel van de leningen met een looptijd langer dan vijf jaar bedraagt Het gemiddelde rentepercentage van deze lening bedraagt 6,0%. De gemiddelde looptijd is 9 jaar. De reële waarde bedraagt Schulden aan kredietinstellingen De gewogen duration van de gehele portefeuille (incl. lening overheid) bedraagt 17,9 jaar ( ,3 jaar). Voor het in de post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Aflossing huidig boekjaar Aflossingsverplichting komend boekjaar Langlopend deel per 31 december Van het restant van de leningen per 31 december 2015 heeft een bedrag van een looptijd meer dan 5 jaar. Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: Het gemiddelde rentepercentage van deze leningen bedraagt 3,67%. De gemiddelde looptijd is 18,6 jaar. De reële waarde bedraagt De leningen kredietinstellingen zijn per 31 december 2015 voor een bedrag van geborgd door het WSW, waarbij reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g betreft

75 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Derivaten (negatieve marktwaarde) Embedded derivaten Embedded derivaten Stand per 31 december Waardeverandering Langlopend deel per 31 december Onder de leningen is voor een bedrag van aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze lening wordt tot de datum waarop de renteherziening plaatsvindt (3 mei 2021) een rente betaald van 2,37%.Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven: Datum aantrekken : 12 juli 2011 Geldgever : Nederlandse Waterschapsbank Type lening : extendible fixe-lening (basisrentestructuur) Hoofdsom : 5,0 miljoen Stortingsdatum : 3 mei 2012 Spreadherzieningsdatum : 3 mei 2021 Einddatum 3 mei 2062 Borgstelling : WSW en gemeente Dalfsen Reële waarde derivaten : Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. Onder de leningen is voor een bedrag van ( ) aan zogenaamde extendibles opgenomen. Bij deze leningen betaalt VechtHorst gedurende het eerste tijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente zoals die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft de tegenpartij het recht om bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald. VechtHorst kiest er voor om conform artikel 1014 het effect van de richtlijn 290 Financiële instrumenten toe te lichten

76 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen De belangrijkste kenmerken van deze leningen alsmede de reële waardes zijn hieronder weergegeven: Datum aantrekken : 6 november 2006 Geldgever : Bank Nederlandse Gemeenten Type lening : extendible fixe-lening Hoofdsom : 7,5 miljoen Stortingsdatum : 1 december 2006 Spreadherzieningsdatum : 1 december 2022 Einddatum : 1 december 2037 Borgstelling : WSW en gemeente Dalfsen Reële waarde derivaten : Vaste rente 1e tijdvak : 3,7% Datum aantrekken : 2 juli 2007 Geldgever : Bank Nederlandse Gemeenten Type lening : extendible fixe-lening Totale hoofdsom : 7,5 miljoen Stortingsdatum : 30 augustus 2007 Spreadherzieningsdatum : 30 augustus 2017 Einddatum : 30 augustus 2027 Borgstelling : WSW en gemeente Dalfsen Reële waarde derivaten : Vaste rente 1e tijdvak : 4,34% Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Overheidsleningen Leningen kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Crediteuren

77 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting dit jaar Vennootschapsbelasting vorig jaar Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva Overlopende passiva Vakantiedagen Rente- en bankkosten Vooruit ontvangen huren Overige overlopende passiva NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Niet uit de balans blijkende rechten. VechtHorst heeft 13 woningen verkocht aan zittende huurders in het kader van de Wet bevordering eigen woningbezit waarbij korting is verleend met de bepaling dat wanneer binnen een termijn van 5 jaar wordt doorverkocht een tijdsevenredig deel van deze korting dient te worden terugbetaald. Dit betreft verkopen welke niet te kwalificeren zijn als verkoop onder voorwaarden. Het totaal van de per balansdatum bij doorverkoop terug te ontvangen kortingen bedraagt Voorts heeft VechtHorst bij de Rabobank een kredietfaciliteit tot een maximum van , waar een positieve/ negatieve hypotheekverklaring en verpanding van huurpenningen als zekerheid tegenover staan. Op balansdatum werd hier geen gebruik van gemaakt. Investeringsregelingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 2 jaar na balansdatum. Onderhoudsverplichtingen Ultimo boekjaar is VechtHorst onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaalbedrag van 2.800, waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden

78 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Heffing saneringsfonds en Verhuurderheffing VechtHorst zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Daarnaast zal naar verwachting VechtHorst de komende 5 jaar naar verwachting in totaal moeten afdragen aan verhuurderheffing. Uit berekeningen van VechtHorst blijkt dat de verwachting bestaat dat aan deze verplichtingen kan worden voldaan. Voorwaardelijke verplichtingen WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft VechtHorst een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door VechtHorst opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2015 bedraagt dit obligo Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient VechtHorst het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. VechtHorst verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Als zekerheid voor de borging van financiering heeft het WSW op basis van het reglement van deelneming recht van eerste hypotheek, In 2014 is het WSW een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht verleend om het uitsluiting van de deelenemer rechten van hypotheek en pandrechten te vestigen tot een maximum bedrag dat gelijk staat aan het saldo waarvoor het WSW borg staat tot een maximum van Verplichtingen voortvloeiend uit de Wet Ketenaansprakelijkheid voor afdracht van sociale premies en belasting door onderaannemers: als er aanwijzingen zijn dat de corporatie aangesproken zal worden, dient voor dit risico een voorziening getroffen te worden

79 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 21 TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid De huuropbrengsten zijn gewijzigd als gevolg van : - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen voor een bedrag van ; - verlaging huur door verkoop van woningen voor een bedrag van 5.000; - verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, wegens woningverbetering en door het toepassen van huurharmonisatie bij mutatie. De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Dalfsen Gemeente Staphorst Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Boekwaarde Verkoopkosten Afschrijvingen Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Overige waardeveranderingen van vaste activa Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering activa in ontwikkeling Overige mutaties

80 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 16. Lonen en salarissen Bruto lonen Inhuur derden Loonheffing spaarloonregeling Ontvangen ziekengelduitkeringen Sociale lasten Premies sociale verzekeringswetten Pensioenlasten Pensioenlasten Personeelsleden Bij de stichting waren in 2015 gemiddeld 21 personeelsleden werkzaam, berekend op fulltimebasis (2014: 23). In 2015 zijn 2 medewerkers uit dienst gegaan met een afkoopregeling. 19. Onderhoudslasten Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Contractonderhoud Onderhoud inzake opknappen te verkopen woningen Af: vergoeding uren gemaakt door de technische dienst Leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Lasten servicecontracten Lasten servicecontracten

81 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 22. Overige bedrijfskosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Huisvestingskosten Overige personeelskosten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Verhuurdersheffing Saneringssteun en heffing Autoriteit Woningcorporaties Diverse bedrijfslasten Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij VechtHorst zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). De controle van de jaarrekening 2015 is volledig uitgevoerd door BDO (vanaf 2015 de accountant van VechtHorst), de andere controlewerkzaamheden betreffen met name kosten van afronding van de jaarrekening 2014 door Pricewaterhouse Coopers. De fiscale advisering is uitgevoerd door EY en had betrekking op de Vennootschapsbelasting en de BTW. 23. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige waardeveranderingen Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Realisatie door afschrijving (bedrijfswaarde versus historische kostprijs) Realisatie door verkoop Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en derivaten Waardemutatie optiepremie Waardemutatie derivaten (negatieve marktwaarde)

82 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 26. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op liquide middelen Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Overige rentelasten Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen Tijdelijke en permanente verschillen Belastbaar resultaat Per saldo is de verschuldigde vennootschapsbelasting (2014: ): 20% over % over restant van Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijk belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar. De onderverdeling van de vennootschapsbelasting is als volgt: Acute belastinglast Mutatie latente belastingvordering Mutatie latente belastingverplichting

83 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 22 OVERIGE INFORMATIE Personeelsleden Gedurende het jaar 2015 had de corporatie gemiddeld 21 werknemers in dienst (2014: 23). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam Onderverdeeld naar: Directie / secretariaat 2 2 Woonservice Vastgoed 4 4 Financiën BESTUURDERS EN RAAD VAN TOEZICHT Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - bestuurders en voormalige bestuurders (voorgaand jaar ); - commissarissen en voormalige commissarissen (voorgaand jaar ). De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen)

84 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Bezoldiging bestuurders en Raad van Toezicht Bestuurders Naam R.E. R. Kuik Waarsing Functie(s) directeur directeur Duur dienstverband in /1-31/12 1/1-28/2 Omvang dienstverband (in fte) 1 0,67 (Gewezen) Topfunctionaris? nee nee (Fictieve) dienstbetrekking? ja ja Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? n.v.t. n.v.t. Bezoldiging Bruto-inkomen Winst-delingen bonusbetalingen 0 0 Totaal beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging in het kader van de WNT Bezoldigingsmaximum instelling Parttimefactor 100% 60% Duur dienstverband 100% 16,67% Persoonlijk bezoldigingsmaximum Motivering indien overschrijding: Gegevens 2014 Functie(s) in 2014 Zie toelichting n.v.t. directeur Duur dienstverband in /7-31/12 Omvang dienstverband (in fte) 0,67 Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Bezoldigingsklasse woningcorporatie C Eind 2014 zijn er beloningsafspraken gemaakt met de nieuwe directeur-bestuurder (R. Waarsing) die per 1 januari 2015 in dienst is getreden. Bij het maken van de beloningsafspraken werd ervan uitgegaan dat werd voldaan aan de WNT. Bij de controle van de jaarcijfers 2015, begin 2016, gaf de accountant aan dat er niet volledig aan de WNT werd voldaan. De WNT is in 2015 door VechtHorst verkeerd toegepast. Dit is direct, in overleg met de accountant, gecorrigeerd. De beloning 2016 is in overeenstemming gebracht met de WNT

85 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen Raad van Toezicht Naam Functie (gewezen) topfunctionaris ja/nee vacatie onkosten BTW totaal Duur en omvang van het dienstverband in het jaar Maximum WNT Maximum VTW B. Groenhuis Voorzitter Ja 7.000,00 450, , ,52 1-1/ , ,00 K. Pit Lid Ja 4.900,00 250, , ,52 1-1/ , ,00 A. Mosterman - Ekkelenkamp Lid ja 4.900,00 250, , ,52 1-1/31/ , ,00 E.R. Veenstra Lid Ja 4.900,00 250, , ,52 1-1/ , ,00 W. Koopman Lid Ja 4.900,00 250, , ,50 1-1/ , , , , , ,58 Bezoldiging m.i.v WNT VTW Voorzitter Lid Voorzitter Lid Klasse C , , , , ,30 Percentage 15% 10% 11,55% 7,70% Ondertekening van de jaarrekening Nieuwleusen, 10 mei 2016 Woonstichting VechtHorst Namens deze, Dhr. R.E. Waarsing

86 Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen 24 OVERIGE GEGEVENS Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2015 De jaarrekening 2015 is vastgesteld in de algemene vergadering gehouden op 31 mei De algemene vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Verwerking van het verlies 2015 Overeenkomstig de wettelijke bepalingen is het verlies ad over 2015 in mindering gebracht op de overige reserves. Dit is reeds in de jaarrekening verwerkt. Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Ten tijde van het opmaken en vaststellen van de jaarrekening hebben er geen gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden die invloed hebben op de waarderingen en resultaatbepalingen over het gepresenteerde boekjaar

87

88