Geachte leden van de gemeenteraad,

Transcriptie

1 Ruimte en Economie Vastgoed Gemeente Delft bezoekadres: Stationsplein BV Delft IBAN NL21 BNGH t.n.v. gemeente Delft Retouradres : Postbus 78, 2600 ME Delft Aan de leden van de gemeenteraad Behandeld door Chantal van de Graaf Telefoon cvdgraaf@delft.n1 Internet Telefoon Datum Ons kenmerk uw brief van Onderwerp Onrechtmatig grondgebruik Uw kenmerk Bijlage Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij sturen wij u ter kennisname de opleg- en beleidsnotitie onrechtmatig grondgebruik. lnleiding Ook in Delft hebben particulieren zonder toestemming gemeentegrond in gebruik. Over het algemeen gaat het om gemeentelijk groen, dat door particulieren bij hun tuin wordt getrokken. Het is van belang dat door de gemeente wordt opgetreden tegen het onrechtmatig gebruik van haar grond. Doet zij dit niet, dan kan zij na verloop van tijd geen gebruik meer maken van haar recht om de grond terug te vorderen. We hebben dan te maken met verjaring. De gemeente kent nog geen beleid op het gebied van onrechtmatig grondgebruik. In bijgevoegde notities wordt het beleid ten aanzien van onrechtmatig grondgebruik en de te doorlopen procedure met bijbehorende communicatiemomenten uiteengezet. Het doel van het opstellen van dit beleid is om onrechtmatig grondgebruik tegen te gaan en waar mogelijk het gebruik juridisch te regelen. Hoogachtend, het college va me ter en wethouders van Delft, ns T Ls.

2 Ruimte en Economie Vastgoed Doorkiesnummers: Aan het college van B&W Afschrift aan Nota Datum One kenmerk Opsteller Theo Eekhout Bulage Onderwerp Oplegnotitie bij beleidsnotitie "Onrechtmatig grondgebruik" Inleiding Ook in Delft hebben particulieren zonder toestemming gemeentegrond in gebruik. Over het algemeen gaat het om gemeentelijk groen, dat door particulieren bij hun tuin wordt getrokken. Het is van belang dat door de gemeente wordt opgetreden tegen het onrechtmatig gebruik van haar grond. Doet zij dit niet, dan kan zij na verloop van tijd geen gebruik meer maken van haar recht om de grond terug te vorderen. We hebben dan te maken met verjaring. De gemeente kent nog geen beleid op het gebied van onrechtmatig grondgebruik. Vandaar bijgaande beleidsnotitie. Waarom nu 1. Het gemeentelijk grondgebied van Delft is vrijwel volledig volgebouwd, waardoor nieuwe ontwikkelingen en moderniseringen in de stad vooral met herstructurering gepaard gaat. Grip op het gemeentelijk grondbezit wordt van steeds groter belang, zeker als binnen een gebied op middellange termijn bepaalde ontwikkelingen worden verwacht. 2. De gemeente Delft wil at van de rechtsongelijkheid. Het is niet eerlijk wanneer een ander zich meer rechten toe-eigent door zonder toestemming gemeentegrond in gebruik te nemen. Plan van aanpak Stap 1: Inventarisatie Een belangrijk stap om verjaring tegen te gaan is het inventariseren van het onrechtmatig grondgebruik. De inventarisatie zal op twee manieren plaatsvinden: 1. door het vrijwillig melden van het grondgebruik 2. door het uitvoeren van een inventarisatie op basis van kadastrale gegevens en luchtfoto's

3 Na afloop van de meldingstermijn van zes weken waarbinnen particulieren vrijwillig melding kunnen maken van het eigen onrechtmatige grondgebruik, gaat de gemeente actief over tot het opsporen en inventariseren van overig onrechtmatig grondgebruik in het betreffende deelgebied. Onrechtmatige situaties die er op het moment van de nulmeting (per deelgebied) nog niet waren, worden als nieuwe situaties aangemerkt. Stap 2: Bepalen prioriteiten De volgende stap is om prioriteiten vast te stellen. Bij het stellen van de prioriteit in de volgorde van aanpak zullen de volgende criteria een rol spelen: er is sprake van een onveilige situatie; de grondstrook staat op het punt te verjaren; de grondstrook is gelegen binnen een gebied dat op korte termijn nodig is voor de realisering van gemeentelijke plannen; de grondstrook ligt binnen een ecologische zone of maakt deel uit van een gemeentelijke hoofdgroenstructuur; er maken meerdere eigenaren van aan elkaar grenzende percelen gebruik van een gemeentelijke grondstrook. Stap 3: Lecialiseren De volgende stap in het proces is het beoordelen of het onrechtmatig grondgebruik al dan niet kan worden gelegaliseerd. De verschillende vormen van legaliseren: 1. verkoop: hieronder wordt verstaan het tegen betaling van een koopsom en onder bepaalde voorwaarden in eigendom overdragen van de grond; 2. verhuur: hieronder wordt verstaan het tegen een jaarlijkse vergoeding (huursom), gedurende een bepaalde termijn en onder bepaalde voorwaarden, in gebruik geven van de grond; De gemeente heeft, bij legalisering van het onrechtmatig grondgebruik, de voorkeur voor verkoop. Stap 4: Handhaven lndien legalisatie op voorhand of na het doorlopen van het aanbiedingstraject niet mogelijk blijkt of de gebruiker geen medewerking aan legalisatie wenst te verlenen, zal de gemeente (privaatrechtelijk) handhavend optreden. Aandachtsgebieden De uitvoering van het beleid vangt aan in het deelgebied Tanthof, en specifiek voor de woningen die vanaf de bouw het eerst zijn opgeleverd, namelijk 1977 en zo verder. Vervolgens komen de wij ken Buitenhof en Voorhof aan de beurt. Op basis van een inschatting wordt verondersteld dat het zal gaan om 250 tot 500 adressen. Omdat uitvoering van het beleid voorbereid moeten worden, wordt thans verondersteld dat de feitelijke uitvoering begin 2e kwartaal 2017 zal starten. 2/4

4 Communicatie De communicatiestrategie bij de aanpak van onrechtmatig grondgebruik is om per deelgebied rechtstreeks en op maat te communiceren met de doelgroep, daarbij ondersteund door goed vindbare en leesbare informatie op wwvv.delft.n1 en algemene berichtgeving over de start van het project via de media. Doel is om particulieren die bewust of onbewust zonder toestemming gemeentegrond in gebruik hebben een voorstel te doen waardoor het onrechtmatige gebruik van de grond wordt beeindigd of omgezet in legaal gebruik. Hiervoor worden particulieren per deelgebied individueel of groepsgewijs in kleine aantallen benaderd door middel van brieven, gevolgd door individueel contact. Bij deze communicatie wordt gebruik gemaakt van een algemeen adres en wordt voor nadere informatie verwezen naar een apart webdossier op met achtergrondinformatie, meldingsformulier en antwoorden op veel gestelde vragen. Om adequaat te kunnen omgaan met publieks- en persvragen worden KCC en persvoorlichting vanuit het project op de hoogte gehouden van de voortgang. De start van het project rond de jaarwisseling van 2016/17- zal worden aangekondigd via de (concern)media. De besluitvorming over de nota door het college is een eerste gelegenheid om actief over het project te communiceren door middel van een persbericht. Financiele consequenties Bij aanvang van de uitvoering van het beleid om het onrechtmatig grondgebruik terug te dringen en doelmatig en gestructureerd aan te pakken wordt aangenomen dat door afronding van werkzaamheden en herprioritering van projecten de met de uitvoering van dit beleid gemoeide kosten binnen de staande organisatie, personele formatie en beschikbare structurele middelen kunnen worden opgevangen. Vanwege een gebrek aan specifiek Delftse ervaringscijfers en het felt dat de kosten per dossier in soort en hoogte kunnen verschillen, heeft de opstelling van een begrotingsraming voor bijkomende en vaak incidentele kosten en opbrengsten, anders dan die van de staande organisatie, voor het eerste uitvoeringsjaar weinig realiteitswaarde. Wel wordt aangenomen dat het resultaat van de totale financiele gevolgen van het uitvoeren van het beleid met betrekking tot onterecht grondgebruik minstens budgetneutraal zal zijn. Mede aan de hand van de evaluatieresultaten beschikbaar begin 2018 kan een meerjarenbegroting worden opgesteld. 3/4

5 De baten en lasten van het onrechtmatig grondgebruik zullen verantwoord worden binnen de doelstelling Bereikbare en Gastvrije Stad'. Verantwoording van het financieel resultaat vindt plaats middels de jaarrekening. Samenvatting en besluitvorming Ambtelijke rolverdeling: Opdrachtgever Stap 1: Inventarisatie Stap 2: Bepalen prioriteiten Stap 3: Legaliseren Stap 4: Handhaven Programmamanager Vastgoed Vastgoed & Facilitair doen de inventarisatie op basis van kadastrale gegevens en luchtfoto's Beheer Openbare Ruimte spoort actief op en inventariseert het niet vrijwillig aangemeld onrechtmatig grondgebruik Beheer Openbare Ruimte bepaalt de prioriteiten Vastgoed & Facilitair legaliseren het onrechtmatig grondgebruik Beheer Openbare Ruimte met juridisch administratieve ondersteuning van Vastgoed & Facilitair Met name omdat de start van de uitvoering en hand having van dit beleid nog met veel aannames en onzekerheden gepaard gaat zal begin 2018 het beleid geevalueerd worden en met name bezien op: doelbereiking: terugdringen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond en voorkoming van verjaring - werkwijze en belasting van de ambtelijke organisatie in de uitvoering en handhaving van het beleid de financiele consequenties De evaluatieresultaten zullen aan het college worden voorgelegd, vergezeld van een voorstel over het al dan niet voortzetten van dit beleid of de aanpassing ervan. Voorstel: Wij stellen u voor om: 1. Bijgaande beleidsnotitie "Onrechtmatig Grondgebruik" vast te stellen als beleidsregel; 2. Akkoord te gaan met bijgaande paragraaf voor communicatie met de media direct na het college besluit; 3. Alle besluitdocumenten ter informatie aan de raad toe te zenden. 4/4

6 Gemeente Delft Onrechtmatig grondgebruik Beleidsnotitie Onrechtmatig grondgebruik

7 Inhoud 1. Inleiding Wettelijk kader Eigendomsrecht vs verjaring Inventariseren Deelgebieden Vrijwillige melding door een particulier Inventarisatie bestaande situaties Nieuwe situaties Controle-inventarisatie Prioriteren Legaliseren Vormen van legaliseren Verkoop Verhuur Algemene uitgangspunten bij verkoop en verhuur Bij verkoop en verhuur wordt per aangewezen deelgebied op straatniveau beoordeeld: Gedogen Legalisatieprocedure Handhaven Publiekrechtelijk handhaven vs privaatrechtelijk handhaven Opzet handhavingsproces Legalisatie is op voorhand niet mogelijk Geen medewerking bij uitvoering legalisatie traject Aanmaning Controle Ontruiming Methodiek in de toekomst Financiële paragraaf Samenvatting en besluitvorming BIJLAGEN Bijlage 1. Verjaring Bijlage 2. Uitvoeringstrategie Bijlage 3. Visualisatie doorlooptijd uitvoering

8 1. Inleiding Overeenkomstig het landelijk beeld ontkomt ook de gemeente Delft niet aan het gegeven, dat particulieren zonder toestemming gemeentegrond in gebruik hebben. Als daarbij de regels van het eigendomsrecht zijn overtreden spreken we van onrechtmatig grondgebruik. Over het algemeen gaat het om gemeentelijk groen, dat door particulieren bij hun tuin wordt getrokken. Die annexatie van gemeentegrond geschiedt vaak bewust. Er is echter ook voldoende aanleiding om te veronderstellen, dat particulieren evenzo vaak niet bewust het eigendomsrecht overtreden. Dat is meestal het geval wanneer een woning wordt verkocht en de nieuwe eigenaar het gebruik van de gemeentegrond van de vorige eigenaar overneemt. Dit gebeurt dan vaak in de veronderstelling dat het zijn eigendom betreft. Het is van belang dat door de gemeente wordt opgetreden tegen het onrechtmatige gebruik van haar grond. Doet zij dit niet, dan kan zij na verloop van tijd geen gebruik meer maken van haar recht om de grond terug te vorderen. We hebben dan te maken met verjaring. De verjaring heeft tot gevolg dat degene die de grond gebruikt (formeel: de bezitter) de grond ook in eigendom krijgt. De gemeente verliest dan haar eigendom. Waarom nu 1. Het gemeentelijk grondgebied van Delft is vrijwel volledig volgebouwd, waardoor nieuwe ontwikkelingen en moderniseringen in de stad vooral met herstructurering gepaard gaat. Grip op het gemeentelijk grondbezit wordt van steeds groter belang, zeker als binnen een gebied op middellange termijn bepaalde ontwikkelingen worden verwacht. 2. De gemeente Delft wil af van de rechtsongelijkheid. Het is niet eerlijk wanneer een ander zich meer rechten toe-eigent door zonder toestemming gemeentegrond in gebruik te nemen. De gemeente kent nog geen beleid op het gebied van onrechtmatig grondgebruik. Teneinde te kunnen komen tot de gewenste gecontroleerde aanpak dienen eerst de beleidskaders waarbinnen wordt gehandeld te worden geformuleerd en vastgesteld. Een vastgesteld beleid biedt enerzijds een duidelijk kader voor de manier waarop de gemeente met het onrechtmatig grondgebruik omgaat en biedt anderzijds een handvat om in de praktijk mee te werken. Hierdoor wordt het mogelijk om met de huidige personele bezetting tot een effectiever en doelmatiger optreden te komen. Verder zijn er, om de uitvoering van het beleid zoveel mogelijk te standaardiseren, een groot aantal modelbrieven vervaardigd. Het vorenstaande is uitgewerkt in de voorliggende beleidsnotitie. Het beleid wordt vastgesteld als een beleidsregel conform titel 4:3 van de Algemene Wet Bestuursrecht (Awb) en wordt gepubliceerd volgens artikel 3:42 Awb. 2

9 2. Wettelijk kader De regels over het eigendomsrecht zijn te vinden in het Burgerlijk Wetboek. Ook de gemeente heeft te maken met het eigendomsrecht als eigenaar van diverse gronden binnen de gemeente. De gemeente handelt hierbij als rechtspersoon in de zin van artikel 2:1 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Als eigenaar van grond kan de gemeente optreden tegen onrechtmatig in gebruik genomen grond. Zij kan daarbij overwegen de grond te verkopen of te verhuren, of kan acties ondernemen om haar eigendomsrecht te effectueren en ontruiming van de onrechtmatig in gebruik genomen grond te vorderen. Verkoop of verhuur van onrechtmatig in gebruik genomen grond moet worden aangemerkt als een privaatrechtelijke handeling waartoe het college van burgemeester en wethouders bevoegd is op grond van artikel 160 lid 1 onder e Gemeentewet. De beslissingen over het toe- of afwijzen van een verzoek tot verkoop van onrechtmatig in gebruik genomen grond zijn om deze reden niet vatbaar voor bezwaar en beroep in de zin van de Algemene Wet Bestuursrecht. De situatie is vergelijkbaar met de verkoop van grond tussen particulieren. Een particulier is vrij om een gedeelte van zijn perceel wel of niet te verkopen aan een derde. Het beoordelen van een verzoek tot verkoop van onrechtmatig in gebruik genomen grond is een taak van de opdrachtgever, de programmamanager Vastgoed. De opdrachtnemer, de afdeling Vastgoed & Facilitair, zal bij een positief besluit de uitgifte van de grond verzorgen of een eventueel handhavingsproces uitvoeren (zie bijlage 2, Uitvoeringsstrategie). 2.1 Eigendomsrecht versus verjaring De regels over het eigendomsrecht zijn te vinden in het Burgerlijk Wetboek. De eigendomsgrenzen van percelen grond zijn vastgelegd in de openbare registers van het Kadaster. Over de gegevens van het Kadaster bestaat nagenoeg geen discussie. Indien de kadastrale grenzen niet overeenkomen met de feitelijke perceelgrenzen en daarover ook geen regeling is getroffen tussen de gemeente en de particulier, dan is er meestal sprake van onrechtmatig grondgebruik. Particulieren die worden aangesproken op het feit dat zij onrechtmatig gemeentegrond in gebruik hebben, doen vaak een beroep op verjaring. Zij beweren dan dat zij door verjaring eigenaar van de grond zijn geworden. Meestal stellen zij dan dat de grond al een groot aantal jaren bij hen in gebruik is zonder dat de gemeente daartegen actie heeft ondernomen. Er zijn twee vormen van verjaring: verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring. Beide vormen leiden tot hetzelfde resultaat, namelijk tot eigendomsovergang van de grond. De vereisten om door verjaring eigenaar te worden verschillen echter van elkaar. De belangrijkste verschillen zijn dat de gebruiker bij verkrijgende verjaring te goeder trouw dient te zijn en dat de verjaringstermijn 10 jaar bedraagt. Bij bevrijdende verjaring is het vereiste van te goeder trouw niet aanwezig en bedraagt de verjaringstermijn 20 jaar. In bijlage 1 van deze notitie wordt verder op het begrip verjaring ingegaan. Daarbij komen de volgende aspecten aan de orde: - wat is verkrijgende verjaring? - wat is bevrijdende verjaring? - hoe gaan we om met een beroep op verjaring? - hoe wordt een lopende verjaringstermijn gestuit? De regels ten aanzien van verjaring van eigendom zijn te vinden in Boek 3 afdeling 3 (art , 112, 306, 314, ) van het Burgerlijk Wetboek. 3

10 3. Inventariseren Om te voorkomen dat gemeentegronden als gevolg van verjaring verloren gaan, zal op een constructieve en doelmatige manier tegen het onrechtmatige grondgebruik opgetreden moeten worden. In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze de onrechtmatige situaties worden geïnventariseerd. Er wordt gekozen om de onrechtmatige situaties op de volgende twee manieren te inventariseren, te weten: 1. het vrijwillig melden van het grondgebruik, zie paragraaf het uitvoeren van een inventarisatie op basis van kadastrale gegevens en luchtfoto s, zie paragraaf Deelgebieden De inventarisatie vindt plaats per deelgebied. Dit kan zijn een bepaalde straat, wijk of een groter gebied. Gelet op het feit dat het met de huidige personele bezetting niet haalbaar is om alle onrechtmatige ingebruiknemingen die worden ontdekt gelijktijdig aan te pakken, is ervoor gekozen om het onrechtmatige grondgebruik per deelgebied 1 aan te pakken. De programmamanager Vastgoed bepaalt, in overleg met de afdeling Vastgoed & Facilitair, welk deelgebied op welk moment zal worden aangepakt (zie ook bijlage 2, Uitvoeringstrategie). Nadat een deelgebied is onderzocht op, en is opgetreden tegen het onrechtmatige grondgebruik, zal een nieuw deelgebied onder de loep worden genomen. Wanneer met een inventarisatie van een (nieuw) deelgebied wordt begonnen, zal hierover worden gecommuniceerd middels publicaties in de Delftse Post en de Delft op Zondag, als ook op de internetsite. Belangrijk voor de aanpak is een systematiek die zich richt op het structureel opsporen en inventariseren van onrechtmatig gebruik. Zonder structuur blijft er immers sprake van het ad hoc reageren op situaties en is beleid maken op dit punt onmogelijk. 3.2 Vrijwillige melding door een particulier Een eerste stap die wordt genomen bij het in kaart brengen van onrechtmatig grondgebruik per deelgebied, is vrijwillige melding van het grondgebruik door de particuliere gebruiker. Dit houdt in dat alle particulieren die zonder toestemming gemeentegrond in gebruik hebben éénmalig, binnen een vastgestelde periode, in de gelegenheid worden gesteld dit grondgebruik bij de gemeente te melden. Vrijwillige melding betekent niet automatisch dat de gemeente verplicht is te verkopen of te verhuren. Er moet sowieso aan de gemeentelijke randvoorwaarden worden voldaan. De randvoorwaarden worden besproken in paragraaf De voordelen van een vrijwillige melding zijn: er worden op een snelle en relatief goedkope manier onrechtmatige situaties aan het daglicht gebracht; er worden mogelijk situaties gemeld die met de in paragraaf 3.3 beschreven methode niet worden opgespoord; verwacht mag worden dat degenen die het grondgebruik vrijwillig melden ook bereidwilliger zijn in het meewerken aan een oplossing in de vorm van legalisering / ontruiming. Aan de vrijwillige melding zijn een drietal voorwaarden verbonden: 1. De melding is bedoeld voor de gebruikers zelf c.q. voor eigenaren die hun eigendom verhuren en waarvan de huurders gemeentegrond onrechtmatig in gebruik hebben. De melding is niet bedoeld als kliklijn voor derden; 2. Melding dient plaats te vinden binnen een termijn van zes weken, gerekend vanaf de datum van publicatie; 3. Een melding wordt alleen in behandeling genomen indien gebruik wordt gemaakt van het daarvoor bestemde meldingsformulier, welke digitaal beschikbaar wordt gesteld via de website van de gemeente. 1 Waar in deze beleidsnotitie wordt gesproken over deelgebied, wordt eveneens bedoeld een bepaalde straat, wijk of gedeelte hiervan. 4

11 NB. Meldingen die binnenkomen gedurende de meldingsperiode voor het ene deelgebied, maar betrekking hebben op een ander deelgebied worden niet direct in behandeling genomen. Wel worden zij bijgehouden en bij inventarisatie van het betreffende deelgebied in behandeling genomen. Indiener krijgt wel direct een ontvangstbevestiging, waarin dit wordt aangegeven. De particulieren worden middels publicaties in de Delftse Post en de Delft op Zondag, als ook op de internetsite van de gemeente over de mogelijkheid van de melding op de hoogte gebracht. In de publicatie wordt in ieder geval aangegeven: - om welk deelgebied het gaat en dat na afronding van dit deelgebied een volgend deelgebied zal worden bekendgemaakt; - welk termijn wordt gehanteerd om de vrijwillige melding te doen en welke voordelen dit biedt; - kort en bondige uitgelegd wat de bedoeling van de gemeente is en wordt kort ingegaan op de mogelijkheden koop, verhuur en verjaring; - en korte passage over de consequenties van onrechtmatig grondgebied (en de handhaving). 3.3 Inventarisatie bestaande situaties Na afloop van de meldingstermijn van zes weken waarbinnen particulieren vrijwillig melding kunnen maken van het eigen onrechtmatige grondgebruik, gaat de gemeente actief over tot het opsporen en inventariseren van overig onrechtmatig grondgebruik in het betreffende deelgebied. De inventarisatie per deelgebied gaat als volgt in zijn werk: 1. Er wordt een nulmeting van het betreffende deelgebied gemaakt; 2. De gemeentelijke eigendommenadministratie wordt nagekeken op eventuele afspraken ten aanzien van het opgespoorde onrechtmatige grondgebruik; 3. Indien er, voor zover kan worden nagegaan, géén afspraken zijn vastgelegd in de gemeentelijke eigendommenadministratie, vindt er van de betreffende situatie een controle in het veld plaats; 4. Het onrechtmatig grondgebruik wordt op een overzichtskaart aangegeven; 5. Alle relevante gegevens met betrekking tot het onrechtmatig grondgebruik worden geïnventariseerd en vastgelegd. Ad 1, 2 en 3: nulmeting, inventarisatie en controle Per deelgebied wordt een controle uitgevoerd, waarbij het niet gemelde gebruik in kaart wordt gebracht, de zogenaamde nulmeting. Voor het uitvoeren van de nulmeting wordt gebruik gemaakt van de kadastrale gegevens, luchtfoto s, en de gemeentelijk eigendommenadministratie. Bij afwijkende situaties wordt in de gemeentelijke eigendommenadministratie nagekeken of er een regeling is getroffen ten aanzien van dat gebruik. Dat kan zijn in de vorm van een huur- of gebruiksovereenkomst. Het op deze wijze ontdekte onrechtmatige grondgebruik wordt vervolgens in het veld gecontroleerd. Ad 4 en 5: Het op kaart aangeven, inventariseren en vastleggen gegevens Nadat het onrechtmatig grondgebruik in het veld is gecontroleerd, worden alle opgespoorde situaties binnen een deelgebied op een definitieve overzichtskaart aangegeven. Vervolgens vindt een verdere inventarisatie van gegevens plaats. Daarbij wordt onder andere nagegaan wie de gebruiker is en wat de oppervlakte, bestemming en feitelijk gebruik van de grond is. 3.4 Nieuwe situaties Onrechtmatige situaties die er op het moment van de nulmeting (per deelgebied) nog niet waren, worden als nieuwe situaties aangemerkt. Nieuwe situaties kunnen aan de gemeente kenbaar worden gemaakt door een incidentele melding danwel op basis van een gemeentelijke controle-inventarisatie per deelgebied (structureel om de vijf jaar; zie paragraaf 3.5). Het streven is om het onrechtmatig grondgebied doelmatig en gestructureerd aan te pakken. Het is niet wenselijk om ad hoc op iedere melding van onrechtmatig grondgebruik te reageren. Een directe actie kan noodzakelijk zijn indien: 5

12 a) er sprake is van een onveilige situatie; b) de grondstrook is gelegen binnen een gebied, dat op korte termijn nodig is voor de realisering van gemeentelijke plannen; c) de grondstrook binnen een ecologische zone ligt of deel uit maakt van een gemeentelijke hoofdgroenstructuur; d) de grondstrook op het punt staat te verjaren. Het is de taak van het uitvoeringsteam om te beoordelen óf en op welke wijze een nieuwe situatie in behandeling moet worden genomen en of onmiddellijk reageren noodzakelijk is Indien er geen dringende reden is om de nieuwe situatie(s) aan te pakken, zullen zij worden meegenomen bij de eerstvolgende controle-inventarisatie per deelgebied (zie paragraaf 3.5). 3.5 Controle-inventarisatie De afdeling Vastgoed & Facilitair initieert na het vaststellen van onderhavige beleidsnotitie een periodieke controle-inventarisatie per deelgebied en afhandeling van het hierbij geconstateerde onrechtmatige grondgebruik. Met deze periodieke aanpak is de structurele aanpak van het onrechtmatige grondgebruik gewaarborgd. 6

13 4. Prioriteren In het vorige hoofdstuk is aangegeven op welke manieren onrechtmatige situaties per deelgebied worden opgespoord en geïnventariseerd. Dat resulteert per deelgebied in een overzichtskaart met lijst van situaties die voor legalisering of handhaving in aanmerking komen. De volgende stap is om prioriteiten vast te stellen. Bij het stellen van de prioriteit in de volgorde van aanpak zullen de volgende criteria een rol spelen: - er is sprake van een onveilige situatie; - de grondstrook staat op het punt te verjaren; - de grondstrook is gelegen binnen een gebied dat op korte termijn nodig is voor de realisering van gemeentelijke plannen; - de grondstrook ligt binnen een ecologische zone of maakt deel uit van een gemeentelijke hoofdgroenstructuur; - er maken meerdere eigenaren van aan elkaar grenzende percelen gebruik van een gemeentelijke grondstrook; Uitgangspunt is dat onveilige situaties en situaties die op het punt staan te verjaren de hoogste prioriteit hebben en daarom zo snel mogelijk moeten worden aangepakt. Daarna geldt: hoe meer criteria van toepassing zijn hoe hoger de prioriteit. Tegen al het in kaart gebrachte onrechtmatige gebruik zal worden opgetreden zoals in de hierna volgende hoofdstukken wordt beschreven. Afhankelijk van capaciteit en planning, kan worden bepaald dat tegen een situatie met een lagere prioriteit op een later tijdstip wordt opgetreden. 7

14 Voordelen Nadelen 5. Legaliseren De volgende stap in het proces is het beoordelen of het onrechtmatig grondgebruik al dan niet kan worden gelegaliseerd. Legaliseren middels verkoop is, indien mogelijk, voor zowel de gemeente als voor de gebruiker de meest gunstige oplossing. Op voorhand is het van belang te beseffen, dat het gedogen van onrechtmatig grondgebruik geen optie is. In paragraaf 5.2 wordt hier nader op ingegaan. Indien legaliseren niet mogelijk is of de gebruiker niet mee wilt werken aan legaliseren, zal de gemeente handhavend optreden, zoals beschreven in hoofdstuk Vormen van legaliseren De verschillende vormen van legaliseren: 1. verkoop: hieronder wordt verstaan het tegen betaling van een koopsom en onder bepaalde voorwaarden in eigendom overdragen van de grond; 2. verhuur: hieronder wordt verstaan het tegen een jaarlijkse vergoeding (huursom), gedurende een bepaalde termijn en onder bepaalde voorwaarden, in gebruik geven van de grond; In onderstaande tabel worden de belangrijkste voor- en nadelen van de vormen van legaliseren genoemd. Hieruit blijkt dat verkoop van de gronden voor de gemeente de meeste voordelen oplevert. Per concrete situatie moet worden bezien welke wijze van legaliseren het meest geschikt is. Als uit onderzoek blijkt dat verkoop van grond mogelijk is, zal daar de voorkeur naar uitgaan. Voor- en nadelen van de verschillende vormen van legaliseren. 1. Verkoop 2. Verhuur verkoopopbrengsten kostendekkende éénmalige administratieve verhuuropbrengsten werkzaamheden overeenkomst is van géén herinrichtings- en tijdelijke aard en kan onderhoudskosten worden beëindigd grondverhouding particulier grondverhouding particulier / gemeente formeel / gemeente formeel geregeld geregeld verkoop heeft een definitief karakter terugkerende adm. werkzaamheden (inning huur, bijhouden en verwerken mutaties) bij beëindiging en niet kunnen doorverhuren: - evt. herinrichtingskosten - evt. onderhoudskosten 8

15 5.1.1 Verkoop Verkoop van grond vindt plaats op basis van de prijzen zoals opgenomen in Herijking nut en noodzaak tuinuitgiftes, door het college vastgesteld op 19 april De verkoopprijzen zijn in onderstaande grondprijzenstaffel aangegeven. In afwijking 2 van bovengenoemde beleidsstuk, zal bij de verkoop van onrechtmatig in gebruik genomen grond groter dan 40 m2 een taxatie plaatsvinden. Perceel grootte Prijs per vierkante meter 0 m² > 10 m2 25,- 10 m² > 20 m2 50,- 20m² > 30 m2 100,- 30 m² > 40 m2 200,- > 40 m2 Taxatie Bij de overwegingen over verkoop gelden onder andere de volgende uitgangspunten: het onrechtmatig in gebruik genomen gemeente grond wordt alleen verkocht aan de gebruiker van de grond tevens eigenaar van het aangrenzende particuliere perceel; indien er in de ondergrond kabels- en/of leidingen aanwezig zijn zal per zaak worden bekeken of de nutsbedrijven moeten instemmen met de vestiging van een zakelijk recht van opstal, of dat slechts wordt volstaan met een mededeling aan de koper; Algemene uitgangspunten verkoop en verhuur, zoals aangegeven in paragraaf Taxatie Bij oppervlaktes groter dan 40 m2, zal een taxatie plaatsvinden. Uitgangspunt is dat de waardepotentie in de grond voor de gemeente niet verloren gaat. In gevallen waarbij de gemeente Delft binnen een periode van tien jaar een reële waardestijgende potentie vermoed, zal in de verkoopovereenkomst een anti-speculatiebeding worden opgenomen Verhuur Verhuur van grond vindt plaats op basis van de prijzen zoals opgenomen in Herijking nut en noodzaak tuinuitgiftes, door het college vastgesteld op 19 april De huurprijs wordt gebaseerd op een percentage van de grondwaarde. Dit percentage is gelijk aan het door de Bank voor Nederlandse Gemeenten in rekening te brengen rentepercentage voor vijfentwintigjarige leningen, zoals dat geldt aan het begin van het kwartaal, waarin de Gemeente de huurovereenkomst heeft aangeboden of, bij gebreke daarvan, een percentage dat de Gemeente vaststelt op zoveel mogelijk overeenkomstige wijze, met een minimum van vier procent (4%). Dit percentage wordt vervolgens vermeerderd met een opslag voor kosten, berekend tegen vijfentwintig/honderdste procentpunt (0,25%), dan wel een zodanig ander percentage als de Gemeente met de huurder zal overeenkomen. Daarnaast dient de huurprijs minstens kostendekkend te zijn. Indien de kostprijs dekkende huur hoger is dan de huurprijs die is vastgesteld op basis van een percentage van de grondprijs, prevaleert de kostprijs dekkende huur. Zoals al gezegd heeft verkoop bij legalisering van onrechtmatig grondgebruik de voorkeur boven verhuur. Alleen wanneer verkoop niet mogelijk is, vindt legalisering plaats door middel van verhuur. Gegronde redenen voor een legalisering door middel van verhuur kunnen onder andere zijn: - de grond is in de toekomst nodig voor stedenbouwkundige ontwikkelingen; - er sprake is van een langdurige gedoogsituatie en er kan geen overeenstemming kan worden bereikt over verkoop; - onredelijk hoge kosten voor het notariële transport in verhouding tot het aan te kopen strookje grond 2 Bij de uitvoering van de nota herijking nut en noodzaak tuinuitgiftes is gebleken dat de opgenomen grondprijs van 40 m2 tot 50m2 niet marktconform is. Dit is op basis van een recente taxatie geconstateerd. De nu voorgestelde grondprijzenstaffel gaat derhalve uit van taxatie vanaf groter dan 40 m2. 9

16 (bijvoorbeeld bij strookjes grond kleiner of gelijk aan 20 m²). Bij legalisering middels verhuur gelden de algemene uitgangspunten zoals aangegeven in paragraaf Legalisering door middel van verhuur kan vanuit onderhoud-technisch en ruimtelijk oogpunt ongewenst zijn. Dat is het geval indien verhuur vertanding van openbaar groen tot gevolg heeft (zie bijlage 2). Indien een huurder van gemeentegrond zijn woning verkoopt zal de opvolgende eigenaar meestal de huur van de grond willen overnemen. De nieuwe eigenaar zal dan een verzoek tot overname van de huur moeten indienen. Dit verzoek zal dan als een nieuw verzoek tot verhuur worden behandeld. Daarbij geldt wederom de hoofdregel dat verkoop de voorkeur verdient boven verhuur. Bij honorering van het verzoek gelden de op dat moment geldende verkoop- en verhuurprijzen. Met ingang van het najaar 2016 worden de hiervoor geldende verkoop- en huurprijzen middels de gemeentelijke grondprijzenbrief geactualiseerd en bekendgemaakt. Zoals al gemeld onder 3.2 behoudt de gemeente Delft zich het recht voor om haar moverende redenen niet tot verkoop of verhuur van een stuk grond over te gaan, ook al wordt voldaan aan alle daartoe gestelde voorwaarden Algemene uitgangspunten bij verkoop en verhuur Bij verkoop en verhuur wordt per aangewezen deelgebied op straatniveau beoordeeld: - of perceelsgewijs een getande verkoop/verhuur aan de orde is (zie bijlage 2); - of perceelsgewijs bepaalde aaneengesloten gedeeltes wel of niet kunnen worden verkocht/verhuurd; - of perceelsgewijs de gehele groenstrook aaneengesloten dient te worden verkocht/verhuurd. Overwegingen die hieraan onder meer ten grondslag liggen zijn: - veiligheid; - mogelijk onacceptabele extra kosten gemeentelijk onderhoud i.v.m. versnippering; - uit ruimtelijk oogpunt is versnippering onacceptabel; - beheersbaarheid; - aantasting groenstructuur; - ecologische zone. 5.2 Gedogen Wanneer onrechtmatig gebruik van gemeentegrond wordt gedoogd heeft dit na verloop van tijd verjaring tot gevolg. Het gedogen van onrechtmatig grondgebruik gaat daarmee voorbij aan een van de doelstellingen van deze beleidsnotitie, te weten het voorkomen van verlies van gemeentegronden door verjaring. Het gedogen van onrechtmatig grondgebruik is derhalve geen optie. 5.3 Legalisatieprocedure 1. Onderzoek naar mogelijkheden van legalisatie Naar aanleiding van een vrijwillige melding of een constatering naar aanleiding van de inventarisatie zoals beschreven in paragraaf 3.3, vindt onderzoek plaats naar de mogelijkheden van legaliseren. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door het uitvoeringsteam. Op grond van dit onderzoek wordt bepaald of legaliseren mogelijk is en zo ja, welke manier van legalisatie de voorkeur verdient. In het onderzoek wordt onder andere gekeken naar getande verkoop, wordt een klik-melding gedaan inzake eventuele aanwezige kabels- en leidingen en wordt een globale milieucheck gedaan middels de bodemkwaliteitskaart. Ook wordt nagegaan of er in het verleden eventuele afspraken zijn gemaakt. Bij het onderzoek naar legalisatie wordt direct een standpunt ingenomen over de vorm van legalisatie, indien hiervan sprake is. 2. Kennisgeving gebruiker Na het onderzoek wordt de gebruiker van de grond schriftelijk in kennis gesteld van de mogelijkheden tot legalisatie, waarbij wordt aangegeven óf de gemeente wil legaliseren en op welke wijze. In de brief zal worden aangegeven welke voorwaarden en consequenties er aan de legalisatie verbonden zijn. Strekking van de brief is 10

17 louter informatief. Gebruiker wordt eventueel uitgenodigd om in een gesprek toelichting te krijgen op zijn situatie. 3. Aanbieding tot legalisering. Als de gebruiker wil meewerken aan legalisatie ontvangt hij, na onderzoek van legalisatie mogelijkheden, een aanbieding tot het kopen of huren, afhankelijk van de betreffende situatie. Nadat overeenstemming is bereikt over de verkoop of verhuur en de formaliteiten zijn afgerond (overeenkomst en/of akte van levering) is de onrechtmatige situatie gelegaliseerd. Beroept een gebruiker zich op afspraken die in het verleden zijn gemaakt, dan zal hij éénmalig in de gelegenheid worden gesteld om dit binnen een termijn van 6 weken aan te tonen. Vervolgens zal beoordeeld worden of de afspraken het gebruik rechtvaardigen. Wanneer het de gebruiker niet lukt om dit aan te tonen ontvangt hij alsnog een aanbieding, tenzij hij duidelijk te kennen heeft gegeven dat hij niet wil meewerken aan legalisatie. In dat geval ontvangt hij een schriftelijke bevestiging daarvan samen met een verzoek tot ontruiming van de grond; een en ander zoals beschreven in paragraaf 6.2. In de Uitvoeringstrategie (toegevoegd als bijlage 2) is een samenvatting gegeven over de uit te voeren stappen, wordt de samenstelling van het uitvoeringsteam aangegeven en de rol van opdrachtgeverschap en opdrachtnemerschap binnen de gemeentelijke organisatie. Deze bijlage is een dynamisch product. Indien blijkt dat in de uitvoering aanpassingen gedaan moeten worden, zal de afdeling Vastgoed & Facilitair een nieuwe uitvoeringsparagraaf opstellen, een en ander binnen de kaders van deze beleidsnotitie. 11

18 6. Handhaven Indien legalisatie op voorhand of na het doorlopen van het aanbiedingstraject niet mogelijk blijkt of de gebruiker geen medewerking aan legalisatie wenst te verlenen, zal de gemeente (privaatrechtelijk) handhavend optreden. Het doel van dit handhavend optreden is de terugvordering van het gemeentelijk eigendom. In paragraaf 6.1 komt aan de orde waarom er privaatrechtelijk gehandhaafd wordt. De wijze waarop gehandhaafd wordt, is uitgewerkt in paragrafen 2 t/m Publiekrechtelijk handhaven vs privaatrechtelijk handhaven Wanneer het eigendomsrecht wordt geschonden en het na te streven doel is voorkoming van verlies van dit eigendom, dan is de privaatrechtelijke weg de meest geëigende om te handhaven. Het publiekrechtelijk handhaven beweegt zich voornamelijk via de APV en/of het bestemmingsplan. Beide bieden onvoldoende handvatten voor een effectief handhavingsproces. Bovendien voorkomt publiekrechtelijk handhaven niet perse het verlies van gemeentelijk eigendom. In tegenstelling tot publiekrechtelijke handhaving, waarbij het bestuursorgaan partij is, is de gemeente als rechtspersoon partij als het gaat om privaatrechtelijk handhaven. Voorts geldt het verbod op tweeledigheid. De rechter accepteert niet, dat de gemeente na het aanbieden van de grond in verkoop of verhuur (uitgesproken privaatrechtelijke handelingen) vervolgens haar handhaving inzet middels de publiekrechtelijke methode. 6.2 Opzet handhavingsproces Het handhavingsproces zal aanvangen op het moment dat blijkt dat: 1. Legalisatie op voorhand niet mogelijk is, of; 2. Geen medewerking van gebruiker is bij uitvoering van het legalisatietraject Legalisatie is op voorhand niet mogelijk Legalisatie kan op voorhand niet mogelijk zijn vanwege: - veiligheidsaspecten; - de aanwezigheid van hoofd gas- en elektrische leidingen; - dat er een ongewenste getande situatie ontstaat; - aanwezigheid ernstig vervuilde grond; - het feit, dat het bestemmingsplan uitgifte niet toelaat; - de onrechtmatig in gebruik genomen grond maakt onderdeel uit van gemeentelijke ontwikkelingsplannen. Gebruiker ontvangt bij brief het verzoek om binnen acht weken op eigen initiatief de ongewenst situatie te beëindigen en de grond te ontruimen. In de brief wordt hij in de gelegenheid gesteld een afspraak te maken met de gemeente, een en ander ten behoeve van een wederzijdse toelichting. Van het gesprek wordt een samenvattend verslag gemaakt. In het geval aangeschreven gebruiker niet reageert en na controle blijkt, dat aan de ontruimingsvoorwaarden niet is voldaan ontvangt gebruiker een herinneringsbrief en krijgt opnieuw acht weken de tijd de ongewenste situatie te beëindigen. In het geval opnieuw niet wordt gereageerd en na controle blijkt, dat de ongewenste situatie niet is beëindigd en de ontruiming niet heeft plaatsgevonden, wordt het dossier in handen gesteld van de jurist en zal een aanmaning worden gestuurd (paragraaf 6.3). Per dossier wordt beoordeeld of dit de gemeentelijk vastgoedjurist is of een externe jurist. 12

19 6.2.2 Geen medewerking bij uitvoering legalisatie traject In het geval bij geconstateerd onrechtmatig grondgebruik geen gebruik wordt gemaakt van de aangeboden mogelijkheid om de betreffende grond te kopen of te huren, de verjaring niet kan worden aangetoond en de gemeente van oordeel is dat handhaving aan de orde is, start de handhavingsprocedure. Gebruiker ontvangt een schriftelijke uitnodiging en krijgt de gelegenheid om nog één maal ten kantore van de gemeente uitleg te geven. Van ambtelijke zijde wordt uitgelegd wat een handhavingsprocedure inhoudt en wat de uiterste consequentie is. Indien van toepassing wordt betrokkene nog één maal in de gelegenheid gesteld de grond te kopen, te huren of verjaring aan te tonen. Van het gesprek wordt een samenvattend verslag gemaakt. Voldoet gebruiker binnen de gestelde termijn van acht weken niet aan de gestelde voorwaarden en heeft ontruiming niet plaatsgevonden, dan wordt het dossier in handen gesteld van de jurist en zal een aanmaning worden verstuurd (paragraaf 6.3). Per dossier wordt beoordeeld of dit de gemeentelijk vastgoedjurist is of dat een externe jurist. 6.3 Aanmaning De gemeente kan als eigenaar en rechthebbende overgaan tot het opeisen van de grond, mits het eigendom niet is verjaard. Nadat de gebruiker door het uitvoeringsteam is verzocht om de grond te ontruimen en hij hieraan binnen de afgesproken termijn geen dan wel niet volledig gevolg heeft gegeven, ontvangt hij via de jurist een verzoek tot ontruiming: de aanmaning. Deze aanmaning is een formeel verzoek aan de gebruiker, dat per aangetekende brief wordt verzonden en dat de volgende elementen bevat: een beroep op het gemeentelijke eigendomsrecht; termijn (uitgangspunt 4 weken) waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden; stappen die de gemeente onderneemt wanneer de aangeschrevene niet of niet volledig gevolg geeft aan de aanmaning; kostenverhaal. De aanmaning is tevens een instrument om de lopende verjaring af te breken, mits deze binnen zes maanden wordt gevolgd door een daad van rechtsvervolging (het uitbrengen van een dagvaarding) tot het terug in bezit verkrijgen van de grond. Het afbreken van de lopende verjaring wordt stuiting genoemd. In de aanmaning wordt expliciet opgenomen dat het een stuitingsbrief betreft in de zin van art. 3:317 BW. In Bijlage 1 wordt nadere uitleg gegeven over het begrip stuiting. 6.4 Controle Na afloop van de in de aanmaning gestelde termijn wordt gecontroleerd of ontruiming van de grond heeft plaatsgevonden. Als dat het geval is dan is er sprake van vrijwillig bezitsverlies en is de verjaring definitief afgebroken. Na vrijwillige ontruiming zal de grond opnieuw worden heringericht als openbaar groen. Indien mogelijk zullen deze inrichtingskosten bij de gebruiker worden verhaald. 6.5 Ontruiming Gaat de gebruiker niet vrijwillig tot ontruiming over dan dient de gemeente verdere stappen te ondernemen. Daarbij heeft zij de keuze uit twee mogelijkheden: 1. de gemeente gaat zelf over tot ontruiming van de grond; 2. de gemeente dient een vordering in tot ontruiming van de grond bij de burgerlijke rechter. In de aanmaning wordt aangegeven welke stappen de gemeente onderneemt in het geval een gebruiker niet zelf tot ontruiming overgaat. Uitgangspositie is het ontruimen van de grond na een vonnis van de rechter. De gemeente kan een eis tot ontruiming indienen bij de burgerlijke rechter. 13

20 De gemeente zal slechts in uitzonderlijke situaties zelf overgaan tot ontruiming van de grond. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als niet bekend is wie de grond in gebruik heeft genomen en zich na het aanschrijven van omwonenden niemand heeft gemeld. Ook de gebruiker heeft de mogelijkheid om een procedure op te starten bij de burgerlijke rechter, bijvoorbeeld om de rechter een verklaring voor recht te vragen dat er sprake is van verjaring. Het starten van een procedure door de gebruiker heeft geen opschortende werking tot gevolg, de handhavingsprocedure kan gewoon worden voortgezet. 6.6 Methodiek in de toekomst Zolang de gemeente niet volledig is gecontroleerd en aangeschreven op het bestaande onrechtmatig grondgebruik zullen nieuwe situaties alleen worden aangepakt indien daarvoor dringende (veiligheids)redenen zijn. Nadat het project onrechtmatig grondgebruik op alle daartoe aangewezen deelgebieden is afgerond kan de gemeente op nieuw situaties van onrechtmatig grondgebruik als volgt reageren: er wordt direct ingegrepen om redenen zoals beschreven in paragraaf 3.4. Indien de mogelijke verjaringstermijn het toelaat wordt het geconstateerde onrechtmatig grondgebruik geadministreerd en zal onderdeel gaan uitmaken van de eerstvolgende grootschalige aanpak onrechtmatig grondgebruik. Elke vijf jaar vindt een grootschalige aanpak onrechtmatig grondgebruik plaats, waarbij deze beleidsnotitie als basis dient voor de uitvoering. 14

21 7. Financiële paragraaf Bij aanvang van de uitvoering van het beleid om het onrechtmatig grondgebruik terug te dringen en doelmatig en gestructureerd aan te pakken wordt aangenomen dat door afronding van werkzaamheden en herprioritering van projecten de met de uitvoering van dit beleid gemoeide kosten binnen de staande organisatie, personele formatie en beschikbare structurele middelen kunnen worden opgevangen. Middels legalisering van onrechtmatig grondgebruik genereert de gemeente extra, niet eerder geraamde opbrengsten uit verkoop of verhuur. Thans wordt verondersteld dat uit deze opbrengsten de reguliere verkoopkosten en de incidentele kosten, te denken valt aan juridische voorbereidingsprocedure, juridische procedure zelf, ontruimingsprocedure en herinrichtingskosten maar ook bijvoorbeeld kosten van opslag van goederen en materialen die vrijkomen bij de ontruiming, gedekt kunnen worden. Vanwege een gebrek aan specifiek Delftse ervaringscijfers en het feit dat de hierboven genoemde kosten per dossier in soort en hoogte kunnen verschillen, heeft de opstelling van een begrotingsraming voor het eerste uitvoeringsjaar weinig realiteitswaarde. Wel wordt aangenomen dat het resultaat van de totale financiële gevolgen van het uitvoeren van het beleid met betrekking tot onterecht grondgebruik minstens budgetneutraal zal zijn. Mede aan de hand van de evaluatieresultaten beschikbaar begin 2018 kan een meerjarenbegroting worden opgesteld. De baten en lasten van het onrechtmatig grondgebruik zullen verantwoord worden binnen de doelstelling Bereikbare en Gastvrije Stad. Verantwoording van het financieel resultaat vindt plaats middels de jaarrekening. 15

22 8. Samenvatting en besluitvorming In deze nota is het belang geschetst van het optreden tegen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond. Wanneer niet of onvoldoende wordt opgetreden tegen dit gebruik verliest de gemeente na verloop van tijd door verjaring haar eigendom. Het beschreven beleid biedt een kader voor de manier waarop de gemeente Delft in de toekomst met onrechtmatig grondgebruik omgaat. Er zijn procedures uitgewerkt die een handvat bieden om in de praktijk mee te werken. Met de huidige personele bezetting kan daardoor effectiever en doelmatiger worden gereageerd op onrechtmatig grondgebruik. Ambtelijke rolverdeling: Opdrachtgever Stap 1: Inventarisatie Stap 2: Bepalen prioriteiten Stap 3: Legaliseren Stap 4: Handhaven Programmamanager Vastgoed Vastgoed & Facilitair doen de inventarisatie op basis van kadastrale gegevens en luchtfoto s Beheer Openbare Ruimte spoort actief op en inventariseert het niet vrijwillig aangemeld onrechtmatig grondgebruik Beheer Openbare Ruimte bepaalt de prioriteiten Vastgoed & Facilitair legaliseren het onrechtmatig grondgebruik Beheer Openbare Ruimte met juridisch administratieve ondersteuning van Vastgoed & Facilitair Omdat uitvoering van het beleid voorbereid moeten worden, wordt thans verondersteld dat de feitelijke uitvoering begin 2e kwartaal 2017 zal starten. Evaluatie Met name omdat de start van de uitvoering en handhaving van dit beleid nog met veel aannames en onzekerheden gepaard gaat zal begin 2018 het beleid geëvalueerd worden en met name bezien op: - doelbereiking: terugdringen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond en voorkoming van verjaring - werkwijze en belasting van de ambtelijke organisatie in de uitvoering en handhaving van het beleid - de financiële consequenties De evaluatieresultaten zullen aan het college worden voorgelegd, vergezeld van een voorstel over het al dan niet voortzetten van dit beleid of de aanpassing ervan. Voorstel: Wij stellen u voor om deze beleidsnotitie Onrechtmatig Grondgebruik vast te stellen als beleidsregel. Vaststelling vindt plaats conform artikel 4:3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en wordt gepubliceerd volgens artikel 3:42 Awb. 16

23 9. BIJLAGEN Bijlage 1. Verjaring Er zijn twee vormen van verjaring: verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring. Beide vormen van verjaring leiden tot hetzelfde resultaat, namelijk tot eigendomsovergang van de grond. De vereisten om door verjaring eigenaar te worden verschillen echter van elkaar. In onderstaande paragrafen wordt in het kort ingegaan op de volgende aspecten van verjaring: wat is verkrijgende verjaring? Wat is bevrijdende verjaring? Hoe om te gaan met een beroep op verjaring? Hoe een lopende verjaringstermijn te stuiten? Verkrijgende verjaring Een gebruiker verkrijgt de eigendom van de grond indien hij de grond te goeder trouw gedurende een onafgebroken termijn van 10 jaar ongestoord in bezit heeft. De verjaringstermijn begint te lopen op het moment dat hij de grond in bezit neemt. Onder bezit wordt verstaan: het kenbaar of zichtbaar houden van een onroerende zaak voor zich zelf. In de praktijk krijgt de gemeente weinig met deze vorm van verjaring te maken, omdat de bezitter (gebruiker) niet snel als te goeder trouw wordt aangemerkt. Bevrijdende verjaring In het Burgerlijk Wetboek is daarover opgenomen: Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering strekkende tot de beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt de grond, ook al is zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaringstermijn bedraagt in dat geval 20 jaar en begint te lopen op het moment dat de grond door een ander dan de gemeente in bezit is genomen. Na verloop van 20 jaar kan de gemeente de grond niet meer opeisen en gaat het eigendom automatisch over op de gebruiker. Deze vorm van verjaring komt het meest voor. Beroep op verjaring Wanneer een gebruiker van mening is, dat hij door verjaring eigenaar is geworden van een perceel grond, kan een hij zich beroepen op verjaring van eigendom. Welke procedures kan de gemeente volgen in het geval een dergelijk beroep wordt ingediend? 1. Aantonen van de verjaring Om te kunnen beoordelen of terecht een beroep op verjaring wordt gedaan zal de gebruiker worden verzocht om de verjaring aan te tonen. De aangedragen gegevens moeten genoegzaam aantonen, dat de grond gedurende de verjaringstermijn onafgebroken in bezit is geweest bij betrokkene of zijn rechtsvoorganger(s). Van belang is onder andere, dat aangeleverde ter zake doende documenten (bijvoorbeeld een door een bedrijf opgesteld inrichtingsplan van de tuin) aantoonbaar op datum zijn gesteld; (lucht)foto s daadwerkelijk de geclaimde verjaring ondersteunen, etc. De richttermijn om verjaring aan te tonen bedraagt 8 weken. Hiervan kan worden afgeweken ter beoordeling door de afdeling Vastgoed & Facilitair. 2. Besluitvorming Na afloop van de termijn van 8 weken wordt als volgt gehandeld: Indien het de gebruiker niet lukt om de verjaring aan te tonen, wijst de afdeling Vastgoed & Facilitair het verzoek gemotiveerd af en stelt hiertoe een afwijzingsbrief op. De afwijzing impliceert, dat de ingebruikname als onrechtmatig wordt aangemerkt. Afhankelijk van de situatie ter plekke krijgt de verzoeker (alsnog) 8 weken de gelegenheid de betreffende grond de kopen c.q. te huren. Is legalisatie niet mogelijk dan eist de gemeente ontruiming en oplevering binnen een termijn van 8 weken. Wordt aan deze eis niet voldaan c.q. betrokkene is niet bereid mee te werken aan legalisatie, dan wordt handhavend opgetreden, een en ander zoals beschreven in Hoofdstuk 6 van deze beleidsnotitie. 17

24 3. Verzoek om opmaken notariële akte en inschrijving in openbare registers Wanneer de verjaring genoegzaam is aangetoond legt de Afdeling Vastgoed & Facilitair aan het college van burgemeester en wethouders een onderbouwd besluitvormingsformulier voor met het verzoek in te stemmen met het verjaringsvoorstel. Zodra het college met het voorstel heeft ingestemd wordt betrokkene middels een brief ingelicht. Aan hem wordt tevens verzocht om op zijn kosten een notariële akte op te laten maken, zodat de eigendomsverkrijging kan worden ingeschreven in de openbare registers. Het opmaken van een notariële akte is geen wettelijke verplichting, want verjaring werkt van rechtswege. Het wordt betrokkene echter wel aangeraden, omdat alleen met een inschrijving de rechten aan derden formeel kenbaar kan worden gemaakt. 4. Het maken van een aantekening in gemeentelijke eigendommenadministratie Indien de gebruiker géén notariële akte laat opmaken van de eigendomsverkrijging en deze niet laat inschrijven in de openbare registers zal toch van de verkrijging aantekening worden gemaakt in de gemeentelijke eigendommenadministratie. Stuiting In de vorige paragrafen is al aangegeven dat een verjaringstermijn begint te lopen op het moment, dat grond zonder zijn toestemming door een ander dan de eigenaar in bezit is genomen. In het Burgerlijk Wetboek is geregeld op welke manieren de lopende verjaring kan worden afgebroken. Dit wordt stuiting genoemd. Stuiting vindt plaats door: - bezitsverlies Geeft de particulier de grond vrijwillig terug dan is er sprake van vrijwillig bezitsverlies en wordt de lopend verjaring definitief beëindigd. Gaat de gemeente zonder instemming van de particulier over tot ontruiming van de grond dan is er sprake van onvrijwillig bezitsverlies. Wanneer de particulier de grond binnen het jaar na het onvrijwillig bezitsverlies terug in bezit neemt ofwel binnen het jaar een rechtsvordering tot terugverkrijging van het bezit instelt, dan wordt de lopende verjaringstermijn niet afgebroken (3:103 BW). Derhalve zal er het 1 e jaar na ontruiming extra gecontroleerd moeten worden op hernieuwde ingebruikname. - het instellen van een eis of een andere daad van rechtsvervolging Een daad van rechtsvervolging kan bijvoorbeeld zijn het uitbrengen van een dagvaarding. - een schriftelijke aanmaning aan de gebruiker sturen De aanmaning brengt een tijdelijke stuiting teweeg wanneer deze binnen 6 maanden wordt gevolgd door een daad van rechtsvervolging. - erkenning van het gemeentelijk eigendomsrecht door de gebruiker Elke handeling waaruit blijkt dat de gebruiker het recht van de gemeente erkent kan voldoende zijn voor erkenning. Vanzelfsprekend is het van belang dat de erkenning door de gebruiker door de gemeente kan worden bewezen. Zoals hierboven gemeld brengt vrijwillig bezitsverlies een definitieve stuiting teweeg. Bij de andere vormen van stuiting is dat niet het geval. In die gevallen begint na de stuiting weer een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Voor zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring is deze termijn 5 jaar. 18

25 Bijlage 2. Uitvoeringstrategie Rolverdeling De afdeling Vastgoed & Facilitair is in haar rol als opdrachtnemer verantwoordelijk voor de uitvoering van het project aanpak onrechtmatig grondgebruik, een en ander in nauw overleg met de opdrachtgever, de programmamanager Vastgoed. De afdeling Vastgoed & Facilitair stelt gezamenlijk met de Beheer Openbare Ruimte een uitvoeringsteam samen. Het basis uitvoeringsteam bestaat uit een medewerker van de afdeling Vastgoed & Facilitair en een medewerker van de Beheer Openbare Ruimte. Kenmerk van de uitvoering is, dat het de gemeentelijke organisatie optimaal slagvaardig en concreet wordt ingezet met een zo klein mogelijk team. Standaardisatie Uitvoering vindt zo veel mogelijk gestandaardiseerd plaats. In dit kader heeft de afdeling Vastgoed & Facilitair standaarden ontwikkeld zoals brieven, de koopovereenkomst en de huurovereenkomst. De door de afdeling Vastgoed & Facilitair aangewezen projectnotaris Westvest Netwerk Notarissen te Delft, formuleert voor een gestandaardiseerde uitvoering een leveringsakte en volmacht, welke onderdeel maken van de koopovereenkomst. De standaardisatie laat onverlet, dat per dossier op bijzondere situaties kan worden gereageerd, zodat maatwerk altijd mogelijk is. Hoofdpunten uitvoering vrijwillige melding (zie paragraaf 3.2 van deze beleidsnotitie): - communicatie per aangewezen deelgebied (zie paragraaf 3.1 van deze beleidsnotitie); - vrijwillig melden via meldingsformulier, bij voorkeur digitaal; inventarisatie en afhandeling bestaande situaties (zie paragraaf 3.3 van deze beleidsnotitie); - per aangewezen deelgebied stelt het uitvoeringsteam betrokkenen middels een gestandaardiseerde informatiebrief op de hoogte van hetgeen aan onrechtmatig grondgebruik is geconstateerd en informeert over de mogelijkheden van legalisatie; beoordelen of er sprake kan zijn van verkoop/verhuur of in uitzonderlijke situaties ingebruikgeving; - nagaan of er in het verleden afspraken over het gebruik zijn gemaakt; - beoordelen van juridische implicaties; - klikmelding uit laten voeren; - globale milieucheck via bodemkwaliteitskaart, eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging kan in de koopsom worden verdisconteerd; - toetsen aan overige randvoorwaarden, (zie paragraaf 5.1.3). afhandelen verkoop, verhuur of ingebruikgeving: - opstellen en ondertekenen overeenkomst; - bij verkoop laten passeren van de akte bij de notaris; - bij verhuur factuur laten versturen; afhandeling beroepen op verjaring indien gebruiker zich hierop heeft beroepen (zie bijlage 1 van deze beleidsnotitie); afhandeling handhavingstraject indien niet overgegaan kan worden tot verkoop/verhuur en/of gebruiker hier geen medewerking aan wil verlenen (zie hoofdstuk 6 van deze beleidsnotitie). 19

26 Aanvang uitvoering De uitvoering vangt aan in het deelgebied Tanthof, en specifiek voor de woningen die vanaf de bouw het eerst zijn opgeleverd, namelijk 1977 en zo verder. Het aanbieden concentreert zich op de particuliere eigenaar. De reden om met deelgebied Tanthof (specifiek de woningen die het eerst zijn opgeleverd) te starten is tweeledig: Tanthof kent naar verwachting het grootst aantal aan vierkante meters onrechtmatig in gebruik genomen grond (ca m2 onrechtmatig gebruik door particulier woningeigenaren); Daarnaast is het bij deze woningen noodzaak om eventuele verjaring zo spoedig mogelijk te stuiten. Vervolgens komen de wijken Buitenhof en Voorhof aan de beurt. In de oudere stadsdelen Buitenhof en Voorhof is de kans groot dat de gemeente te maken krijgt met verjaringsverzoeken, gezien het bouwjaar van de woningen. Omdat in deze gevallen de verjaring (bijna) niet meer te stuiten valt, is daarom de keuze om met uitvoering in Tanthof te beginnen gemaakt; in dit deelgebied bestaat een grote kans op het stuiten van verjaring. Getande verkoop Onrechtmatig in gebruik genomen grond wordt alleen verkocht, als het aansluit bij eerder verkochte grond, of gelijktijdig met directe buren. Uitgangspunt is het streven naar een rechte, logische kadastrale grens (achter een blok woningen). Dat wordt per blok woningen bekeken en afgewogen. De Beheer Openbare Ruimte beoordeelt of een (gedeeltelijke) getande verkoop is toegestaan. Uitgangspunten bij die beoordeling zijn o.a.: is een getande verkoop onderhoud-technisch verantwoord (m.a.w. is het openbaar groen bereikbaar); is het uiteindelijke straatbeeld bij een getande verkoop stedenbouwkundig toelaatbaar. In het geval een getande verkoop toelaatbaar is krijgt de aangeschreven woningeigenaar ook de keuze het onrechtmatig grondgebruik te formaliseren middels een huurovereenkomst. Een huurovereenkomst betekent voor de toekomst immers een latent risico tot verdere vertanding van het openbaar groen. Anderzijds staat het de huurder vrij om in een later stadium alsnog over te gaan tot koop. Verder is het denkbaar, dat bij verkoop van de woning de opvolgde eigenaar wel besluit tot aankoop van de grond. Indien voor een straat het getand verkopen negatief is beoordeeld, dan wordt voor die betreffende straat het gemeentelijk aanbod afhankelijk gesteld van de instemming van alle betrokken aangeschreven eigenaren. Komt die gezamenlijke instemming er binnen een vastgestelde termijn er niet, dan zal de gehele straat de onrechtmatig in gebruik genomen grond aan de gemeente moeten terug leveren. 20

27 Bijlage 3. Visualisatie doorlooptijd uitvoering Doorlooptijd uitvoering Weken Legalisatie Aanbieding + Kopen/verhuren = afronden bedenktijd gebruiker is Ontruimd = afronden mogelijk Niet meewerken = brief verzoek ontruimen grond, termijn 8 weken Niet ontruimd = Aanmaning, termijn 4 weken Ontruimd = afronden Niet ontruimd = burgerlijke rechter, vordering tot ontruiming Weken Legalisatie Brief ontruimen grond, termijn Wel ontruimd = afronden 8 weken niet Ontruimd = afronden mogelijk Niet ontruimd = herinneringsbrief, termijn 8 weken Niet ontruimd = aanmaning, termijn 4 weken Ontruimd = afronden Niet ontruimd = burgerlijke rechter, vordering tot ontruiming