Nota behoud eigendomsrecht en aanpak van onrechtmatig gebruik gemeentegrond en verhuur reststroken

Transcriptie

1 Onderwerp Nota behoud eigendomsrecht en aanpak van onrechtmatig gebruik gemeentegrond en verhuur reststroken Zaaknummer Teammanager Henk Loonen B & W datum 23 januari 2017 Team Groen en Vastgoed Naam steller Peter Hanen Portefeuillehouder Jan Loonen Openbaarheid Bevoegd orgaan Deze adviesnota is openbaar B & W Per direct. Ter kennisname Commissie Werken en Besturen; de voorzitter van de commissie i.o.m. de griffie in overweging geven om de beleidsregel op de agenda te plaatsen. ADVIES 1. Vaststellen van de Beleidsregel Behoud eigendomsrecht en aanpak van onrechtmatig gebruik gemeentegrond Venray 2017 en deze op de gebruikelijke wijze te publiceren. 2. Instemmen met het aangaan van huurovereenkomsten van reststroken grond die nu of in de toekomst in gebruik zijn bij inwoners en die de gemeente niet zelf nodig heeft. 3. De kosten ad ten laste brengen van de post onvoorzien en verantwoorden in de eerste Berap van 2017.

2 Aanleiding In uw vergadering van 6 oktober 2015 bent u akkoord gegaan met het verlenen van opdracht aan een extern bureau (BMC) ten behoeve van het verkopen van zogenaamd snippergroen. De grondprijs van deze stroken is daartoe ook tijdelijk in prijs verlaagd. Ten behoeve van deze verkoopactie heeft een inventarisatie plaatsgevonden van reststroken die voor verkoop in aanmerking komen. Veel van deze stroken waren reeds in gebruik bij de aanwonenden. iedereen op de lijst is aangeschreven; een aantal van hen heeft gekocht. Anderen hebben of niet gereageerd of hebben aangegeven niet te willen kopen of doen een beroep op verjaring. De verkoopactie loopt op zijn einde. Een evaluatie daarvan volgt en wordt u separaat voorgelegd. Uit bovenstaande inventarisatie is een nieuwe lijst samengesteld van adressen die niet willen kopen of niet hebben gereageerd, maar die wel gemeentegrond in gebruik hebben. Degene die een beroep op verjaring hebben gedaan, zijn even buiten die lijst gehouden totdat het beroep beoordeeld is. In bovengenoemde nota is aangegeven dat vervolgstappen, ten aanzien van degenen die niet willen kopen maar wel gemeentegrond in gebruik hebben, aan u worden voorgelegd. Dat doen we met deze nota. Ter uitvoering van deze vervolgstappen is gekozen voor een aanpak waarin 2 sporen zijn te onderscheiden, die in samenhang worden bezien. Spoor 1 betreft de mogelijkheid tot koop (de bewoner besluit alsnog te kopen) of huur van reststroken en strookjes openbaar snippergroen, beide aan te duiden als uitgeefbaar groen. Spoor 2 betreft de aanpak of terugvordering van geconstateerd oneigenlijk (onrechtmatig of illegaal) gebruik van gemeentegrond. Het gaat dan om grond die al dan niet voor uitgifte in aanmerking komt en die zonder toestemming van de gemeente in gebruik is genomen, waarvan de burger heeft aangegeven niet te willen kopen of te huren. Spoor 1 is al voor een groot deel doorlopen: alle adressen op de inventarisatie van het te verkopen uitgeefbaar groen zijn aangeschreven. Ten aanzien van spoor 2 is een beleidsregel opgesteld met betrekking tot het optreden tegen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond. Het gaat momenteel om ca. 90 situaties. Daarnaast zijn er nog tevens ca. 56 situaties die verdere bestudering vergen. Het betreft hier inwoners die een beroep op verjaring hebben gedaan of waarbij de situatie nog niet geheel duidelijk is. Voor alle duidelijkheid: er is (nog) geen inventarisatie van alle zonder toestemming van de gemeente in gebruik genomen gemeentegrond. De lijst die we nu hanteren is tot stand gekomen door het inventariseren van reststroken die voor verkoop in aanmerking komen. Een totaaloverzicht is één van de vervolgstappen conform bijgevoegde beleidsregel. Om degenen die de afgelopen maanden zijn aangeschreven ten behoeve van de verkoop van reststroken duidelijkheid te geven, hebben de vervolgstappen als eerste betrekking op hen. Beoogd resultaat Komen tot rechtmatig gebruik van uitgeefbaar groen d.m.v. huurovereenkomsten, dan wel komen tot terugvordering van onrechtmatig in gebruik genomen of te nemen grond, te realiseren door middel van het vaststellen van de beleidsregel. Uiteraard kunnen mensen er nog altijd voor kiezen om de gemeentegrond aan te kopen (tenzij deze niet in aanmerking komt voor uitgifte). De beleidsregel geldt niet alleen voor bestaande gevallen, maar zal ook ingezet worden bij nieuw geconstateerde illegale situaties. Argumenten 1a. Wettelijke plicht: In de Gemeentewet is in artikel 160, lid 4, bepaald dat het college verplicht is alle conservatoire maatregelen te nemen en te doen wat nodig is ter voorkoming van verjaring of verlies van recht of bezit. Tot de gemeentelijke kerntaken behoort dan ook het beheren van gemeentelijke eigendommen in het algemeen en van gemeentelijke gronden in het bijzonder.

3 1b. Consistent en transparant optreden: In bijgevoegde beleidsregel zijn de kaders en uitgangspunten bij de aanpak van onrechtmatig grondgebruik vastgelegd, zodat de gemeente (ook) richting de burger consistent en transparant optreedt. 1c. Rechtszekerheid: Consistent en transparant optreden van de gemeente komt de rechtszekerheid ten goede. 1d. Preventieve werking: De verwachting is dat, na het bekend worden van deze consistente lijn, er een preventieve werking van uit gaat. 2. Huurovereenkomsten: In de Structuurvisie Grondbeleid Gemeente Venray 2016, vastgesteld door de raad in haar vergadering van 5 april 2016, is aangegeven dat de gemeente in beginsel geen nieuwe huurcontracten aangaat voor gronden en gebouwen met uitzondering van verhuur van groen- en reststroken bij huurwoningen, verhuur van groen- en reststroken bij koopwoningen waar al een bestaande (huur- of oude ingebruikgevings)overeenkomsten voor is en verhuur van volkstuinen. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden in het kader van de verkoop van uitgeefbaar groen, kwamen er echter een aantal situaties aan het licht die met de structuurvisie niet opgelost kunnen worden en die verhuur bij koopwoningen alsnog rechtvaardigen. Het betreft in dat kader ca. 55 gevallen waarbij de feitelijke situatie (de scheidslijn tussen openbaar trottoir en de tuin van betrokkenen) niet strookt met de kadastrale eigendomsgrens. Het gaat hierbij vaak om meerdere aaneengesloten panden in een straat. In dergelijke gevallen dienen alle bewoners aan te geven dat zij willen huren. In overige gevallen waar geen sprake is van aaneengesloten panden, kan verhuur plaats vinden. Uiteraard blijft verkoop ook in dergelijke gevallen behoren tot de mogelijkheden. Voor verkoop (als gebruikers van onrechtmatig in gebruik genomen grond alsnog daarmee instemmen) is geen afzonderlijke instemming van het college nodig. 3. Financiële gevolgen opnemen in de eerste Berap van 2017: Hierbij kan verwezen worden naar de Financiële gevolgen. Risico s Indien niet wordt ingestemd met (beleid tot) het behoud van gemeentelijk eigendom en het voorkomen van verlies van gemeentelijk eigendom, zal dit in strijd zijn met de Gemeentewet. Het risico bij het niet vaststellen van het beleid is dat de overheid verjaring in de hand werkt. Ook is er sprake van ongelijkheid ten opzichte van de recent verlopen verkoopactie. De gemeente loopt het risico dat deze personen de koopovereenkomst willen ontbinden. Het risico bij het wel vaststellen van het beleid ligt met name in de tijd en de capaciteit (de kosten) die de werkzaamheden met zich meebrengen. Kanttekeningen Indien niet wordt ingestemd met (beleid tot) het behoud gemeentelijk eigendom en het voorkomen van verlies van gemeentelijk eigendom, zal dit in strijd zijn met de Gemeentewet. Communicatie De nota is integraal openbaar. De huurovereenkomsten worden aan de betrokken inwoners voorgelegd. De beleidsregel wordt bekend gemaakt conform de wettelijke regels. Financiële gevolgen Er zal tijd en geld gestoken moeten worden in het projectmatig aanpakken van de onrechtmatig in gebruik genomen gronden. Hierna zal een inschatting worden gemaakt van de uren die gemoeid zijn met de terugvorderingsacties, e.e.a. gebaseerd op de werkwijze die is opgenomen in de beleidsregel. Op basis van de reeds geïnventariseerde situaties (voor de verkoop van reststrookjes) kan een reële inschatting worden gemaakt in hoeveel gevallen moet worden opgetreden. Ook kan een reële inschatting worden gemaakt hoeveel uren zullen moeten worden besteed aan een terugvorderingsactie. Het gaat dan om de voorbereidende werkzaamheden, de feitelijke uitvoering en de stuitingsactie bij de rechtbank. Aan

4 de hand van deze grootheden kan een totaalbeeld worden gegeven van het aantal uren en de kosten die hier mee gemoeid zullen zijn. Een terugvorderingsactie zal per geval ca. 17 uur in beslag nemen. Er zijn 90 gevallen waar de gemeente een actie zal moeten instellen. Niet alle gevallen zullen leiden tot een gang naar de rechter. Er wordt rekening gehouden met 10% van de gevallen waarin de rechter zal moeten worden ingeschakeld. In totaal zullen ca. 800 uur gespendeerd moeten worden aan de werkzaamheden. Het juridische onderdeel van Team Groen en Vastgoed bestaat uit één jurist Grondzaken (36 uur) en een adviseur Openbare Ruimte 8 uur. Het is niet mogelijk om intern de werkzaamheden tot het behoud van gemeentegrond erbij te verrichten, ondanks dat de kennis op dit gebied wel aanwezig is bij de teams Groen & Vastgoed en RO (Grondbedrijf). De beschikbare en inzetbare capaciteit is hiervoor echter onvoldoende. Onderzocht is of er tijdelijke uitbreiding van personele capaciteit buiten de teams Groen en Vastgoed / RO beschikbaar is. Deze optie wordt niet voorgesteld, omdat het juridisch-technisch werk betreft waarvoor een specialistische opleiding op dat gebied benodigd is. Buiten de genoemde teams ontbreekt die kennis. Een dergelijke opleiding en het verkrijgen van de benodigde kennis is tijdrovend en is op korte termijn niet beschikbaar. Een andere variant kan zijn om de werkzaamheden zoveel mogelijk door een extern bureau te laten uitvoeren. De kosten zullen naar verwachting beduidend hoger uitvallen, omdat het uurtarief aanzienlijk hoger ligt. Deze optie wordt dan ook niet voorgesteld. Een derde optie betreft tijdelijke inhuur. Bij inhuur kan de benodigde expertise direct ingezet worden. Gelet op ervaringscijfers kan uitgegaan worden van een uurtarief van ca. 35 per uur (excl. BTW), hetgeen neerkomt op een totaalbedrag van (800 uur x 35 per uur). Bij het bovenstaande is nog geen rekening gehouden met de hiervoor vermelde 56 nog te onderzoeken situaties. Als deze situaties leiden tot eenzelfde handhavingsactie, dan zal dit neerkomen op een aanvullende tijdbesteding van 493 uur. Bij inhuur zullen de kosten ca bedragen. Voorgesteld wordt om dit bedrag eveneens te reserveren. In de begroting is geen rekening gehouden met deze kosten. Omdat de kosten voortvloeien uit een wettelijke plicht zijn ze daarmee onuitstelbaar en onontkoombaar. Voorgesteld wordt dan ook om bovenstaande financiële gevolgen te dekken uit de post onvoorzien en dit te verantwoorden in de eerste Berap van Voorgesteld wordt dan ook om ( ) ten laste te brengen van de post onvoorzien en te verantwoorden in de eerste Berap van De hiervoor benoemde kosten kunnen verminderd worden met de inkomsten uit verkoop (en verhuur), voor zover dit meer is dan de al in de begroting opgenomen opbrengst grondverkopen. Een concreet bedrag benoemen is niet mogelijk, omdat het verkooptraject van snippergroen door BMC al is afgerond. Bovendien is het niet in te schatten of en hoeveel grond wordt verkocht uit de integrale inventarisatie. In het geval de werkzaamheden in 2017 nog niet volledig zijn uitgevoerd wordt het eventuele restantbudget via de reserve overheveling restant exploitatiebudgetten overgeheveld naar De werkzaamheden die via inhuur zullen worden verricht, zullen met name gericht zijn op het behoud van het gemeentelijk eigendomsrecht. Het opstellen van de huurovereenkomsten valt onder de reguliere werkzaamheden van Team Groen en Vastgoed. De extra te spenderen tijd die hiermee gemoeid zal zijn, kan worden beperkt doordat gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde overeenkomsten. Personele/organisatorische gevolgen Zoals hiervoor aangegeven dient er ca. 800 uur (eventueel vermeerderd met 493 uur) gespendeerd te worden aan de werkzaamheden om het illegaal in bezit genomen grondgebruik tegen te gaan. Binnen de

5 huidige capaciteit van Team Vastgoed is de uitvoering van deze extra taken niet haalbaar. Er zal dan ook een keuze moeten worden gemaakt. Tijdelijke uitbreiding van intern personeel is daarbij een optie. Een andere optie is het extern inhuren van capaciteit. Een derde variant kan zijn om de werkzaamheden zoveel mogelijk door een extern bureau te laten uitvoeren. Juridische gevolgen De beleidsregel geeft de kaders aan hoe te handelen bij onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond. In de beleidsregel is een hardheidsclausule opgenomen, op grond waarvan het college van de beleidsregel kan afwijken. Er staat geen bezwaar of beroep open tegen de vaststelling ervan. Dit laatste is in de Algemene wet bestuursrecht bepaald. De huurovereenkomsten zijn privaatrechtelijke overeenkomsten. De overeenkomsten scheppen afdwingbare rechten en verplichtingen. Het aangaan van een huurovereenkomst voorkomt verjaring. Daarin komt ook vast te liggen onder welke voorwaarden de overeenkomsten worden aangegaan. Rechtmatigheid De beleidsregel geeft de kaders aan hoe te handelen bij onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond. Er staat geen bezwaar of beroep open tegen de vaststelling ervan. Dit laatste is in de Algemene wet bestuursrecht bepaald. De huurovereenkomsten zijn privaatrechtelijke overeenkomsten. De overeenkomsten scheppen afdwingbare rechten en verplichtingen. Het aangaan van een huurovereenkomst voorkomt verjaring. Daarin komt ook vast te liggen onder welke voorwaarden de overeenkomsten worden aangegaan. Fatale termijnen Vervolgtraject besluitvorming Evaluatie Bijlagen 1. Beleidsregel Behoud eigendomsrecht en aanpak van onrechtmatig gebruik gemeentegrond Venray Stroomschema. Naslagwerk