Kavelservice Oosterwold; nuttige informatie voordat je een kavel reserveert

Transcriptie

1 Kavelservice Oosterwold; nuttige informatie voordat je een kavel reserveert Almere, Beste lezer, Oosterwold is een spannend nieuw gebied in Almere. Wil je daar gaan bouwen en wonen, dan kan deze informatie je helpen om alle relevante zaken op een rij te zetten. Je kunt zelf de kavel ontwikkelen, of de kosten en het werk van het bouwrijp maken uit handen geven aan Kavelservice Oosterwold. Deze informatie beschrijft wat je van Kavelservice kunt verwachten. In principe verkrijg je als je Kavelservice inschakelt dan een bouwrijpe kavel. MEER LEZEN is de website van de gemeente Almere en een belangrijke informatiebron. Hier vind je uitleg over de opzet van het gebied. Onder publicaties staat onder meer de volledige tekst van het bestemmingsplan, en verder alle mailings die vanuit de gemeente worden verstuurd over actuele zaken. Onder initiatieven (bij basisinformatie) staat een actuele kaart met het verloop van de invulling van het gebied. is een particulier initiatief dat veel achtergrondinformatie geeft en interviews met allerlei betrokkenen. DEEL I ALGEMEEN LIGGING EN LOCATIE Het gebied Oosterwold Is in totaal hectare groot en ligt deels in Almere en deels in Zeewolde. De gronden zijn in eigendom van het Rijk, een aantal ontwikkelende partijen en een paar boeren. Het is nu een vruchtbaar landbouwgebied. Almere en Zeewolde hebben samen met de provincie Flevoland en de rijksoverheid plannen gemaakt voor de ontwikkeling. Voorlopig worden alleen de gronden in het Almeerse deel te koop aangeboden. Het gebied ligt grofweg tussen de Waterlandse weg, de A27 en de A6. Zie voor de overzichtskaart van het Almere gebied de website BESTEMMINGSPLAN OOSTERWOLD Voor het Almeerse deel is in December 2016 is het bestemmingsplan Oosterwold in werking getreden. Dit is het toetsingskader voor alle initiatieven. Het bestemmingsplan formuleert in hoofdstuk 3 de regels voor nieuwe initiatieven die landbouwgrond willen omzetten naar een nieuwe functie. In Oosterwold zijn 3 type kavels te koop: landbouwkavel, landschapskavel en standaardkavel. Landbouwkavels (voornamelijk landbouw) en landschapskavels (grotendeels publiek toegankelijk) zijn in het Almeerse deel niet meer beschikbaar. Je koopt dus altijd een standaardkavel. DE INVULLING VAN OOSTERWOLD Kenmerk van het gebied is dat niet op voorhand vastligt wie wat waar zal gaan bouwen. Het gebied krijgt zijn invulling tot en met de wegenstructuur aan toe op basis van plannen van initiatiefnemers. De verbindende factor zijn de Ontwikkelregels die voor alle initiatiefnemers gelden, en die een open opzet en groene omgeving zullen

2 garanderen. Het gebied kleurt langzaam in. Er wonen al mensen, en er zijn veel plannen in ontwikkeling. Je vindt een actueel overzicht van initiatieven in het gebied op de site kijk dan onder initiatieven voor de meest actuele plankaart. Verder kom je met zoeken op trefwoorden ook veel initiatieven tegen. Er is geen algemeen overzicht, dat zou ook lastig zijn omdat er nog veel verandert. VERKOOP VAN GROND De rijksgronden in Oosterwold zijn in afwachting van de stedelijke ontwikkeling in gebruik als landbouwgrond. Deze grond wordt via de gemeente Almere te koop aangeboden. Er is nog meer grond in het gebied, particulier eigendom of van ontwikkelaars, dan doe je rechtstreeks met hen zaken. De meeste mensen kopen hun kavel van de gemeente. ERF: PACHTER VAN DE LANDBOUWGROND De gronden die in eigendom zijn van het Rijksvastgoedbedrijf worden aan Erf BV verpacht., dit is een biologisch landbouwbedrijf. De producten mogen het SKAL keurmerk voeren. De grond in Oosterwold is buitengewoon vruchtbaar. Erf hecht er aan dat ook toekomstige bewoners zorgvuldig met de grond omgaan en geen kunstmest of chemische bestrijdingsmiddelen zullen gebruiken. Toekomstige bewoners kunnen zich bij SKAL aanmelden voor voortzetting van het keurmerk. BELANGRIJKSTE REGELS VOOR DE STANDAARD KAVEL UIT HET BESTEMMINGSPLAN De gemeente wil eigenlijk niet dat ontwikkelaars grote stukken grond kopen. Voor iedere kavel moet de toekomstige bewoner / eindgebruiker bekend zijn. Het bestemmingsplan formuleert in hoofdstuk 3 een set met ontwikkelregels en laat de invulling van het gebied daarmee over aan (particulier) initiatief. De overheid regelt geen wegen, voorzieningen of speelplaatsen. Het ontstaan hiervan is ondervangen in de ontwikkelregels. 1. Percentages Op iedere kavel moeten een aantal functies worden gerealiseerd: infrastructuur, een deel publiek groen, water, erf / bebouwing en stadslandbouw. Voor deze functies zijn minimum en maximum percentages voorgeschreven. Kavelservice Oosterwold werkt voor iedere kavel een kaveltekening uit waarop de functies exact staan ingetekend met een verantwoording van het percentage. 2. Buitenranden publiek toegankelijk Voor iedere kavel geldt dat aan drie zijden een strook van 2 meter vrij gehouden moet worden voor publieke doorgang. Er zijn geen stoepen of fietspaden in het gebied en zo wordt gegarandeerd dat wandelaars overal kunnen komen. 3. Erf 25 % van de kavel mag worden bestemd als erf of roodkavel. Dit is het gebied waar je vrije invulling aan mag geven. Alle bebouwing die je realiseert moet op het roodkavel komen te liggen. Verder moet het roodkavel aaneengesloten zijn: twee stukken roodkavel zijn dus niet toegestaan. 4. Max bvo De helft van het aantal m2 roodkavel bepaalt het maximale aantal m2 bebouwing. Voor de eenvoudige rekensom: dit is 1 op 8 meter grond of andersom 12.5 % van de

3 kavelgrootte. Dit maximum geldt voor alle bebouwing gezamenlijk. Er wordt gerekend met bruto vloeroppervlak volgens de NEN norm: buitenmuren tellen mee. Het gaat om vloeroppervlak, dus de meters op een verdieping, of kelder, of zolder worden ook meegerekend. Hier zal bij de toetsing streng de hand aan worden gehouden. Wil je meer bouwen, dan moet je meer grond kopen, zo is de filosofie. Een architect kan exact uitrekening hoeveel BVO een bouwwerk is. Bij twijfel neem altijd eerst contact op met de afdeling vergunningen. 5. Stadslandbouw Minimaal 50 % van de kavel moet worden ingevuld met stadslandbouw. De invulling is vrij: vruchtdragende bomen, een boomgaard, moestuin, kruidentuin, eetbare bloemen / bijen, druiven, hop, kippen, een geitje of eetbare vissen zijn allemaal mooie invulling. 6 Ontsluiting Er is geen overheid die een wegenplan maakt of wegen aanlegt: dat moet onderling worden geregeld. Want het moet natuurlijk wel mogelijk zijn om alle kavels te kunnen bereiken. Daarom moet minimaal 1 zijde van de kavel ingevuld worden met een half wegdeel, het andere deel komt op de buurkavel te liggen. De gronden voor dit wegdeel worden door de kavelkoper betaald. Bij levering wordt dit overgedragen aan de Vereniging van Eigenaren voor gezamenlijk gebruik en beheer. Verderop wordt hier dieper op ingegaan. Parkeren moet ook op eigen erf worden opgelost, op het roodkavel of op het deel van de infrastructuur. EEN VOORBEELD Op een kavel van m2 is een erf mogeljk van 300 m2. Dit leidt tot een max bouwrecht van 150 m2 bvo. 600 m2 moet een invulling krijgen met stadslandbouw. De overige delen van de kavel worden ingevuld met wegdeel, water, publiek toegankelijke randen en openbaar groen. Met Kavelservice kost deze kavel inclusief de aankoop van de grond. ALLES ZELF DOEN De grond wordt verkocht als landbouwgrond, in de staat zoals het er nu in het veld bij ligt. Kopers moeten alles regelen om te kunnen bouwen: voor het verkrijgen van de vergunning moet worden aangetoond dat de plannen passen binnen de regels van het bestemmingsplan, inclusief een verantwoording op het gebied van archeologie, ecologie, water en bodem. Een koper regelt en financiert zelf de noodzakelijke onderzoeken hiervoor. De resultaten worden vastgelegd in een Ontwikkelplan, die samen met de Kaveltekening onderdeel is van de bouwaanvraag. Kavelservice regelt dit allemaal voor kopers. Verder moet de grond ook feitelijk bouwrijp worden gemaakt: de ontsluiting van de openbare weg naar de kavel, het wegdeel, het graven van greppels, drainage, ophogen erf, het regelen van kabels en leidingen voor elektra en water en glasvezel, aanleg van een afvalwatersysteem. Kavelservice Oosterwold regelt al het werk dat leidt tot een bouwrijpe kavel, waarna de aannemer het land op kan om te starten met de bouw. ONDERZOEKEN: ARCHEOLOGIE Er zijn twee belangrijke onderzoeken noodzakelijk: archeologie en ecologie. Voor iedere kavel moet dit apart worden georganiseerd. Het archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd door een gespecialiseerd bedrijf. Daarvoor moet eerst een Programma van Eisen worden opgesteld dat moet worden goedgekeurd door de gemeente. Het begint altijd met verkennend onderzoek. Wordt er niets gevonden dan wordt de grond vrijgegeven voor bebouwing. Zijn er wel

4 indicatoren, dan is vervolgonderzoek nodig (eerst karterend en indien noodzakelijk waarderend). ERF is nog de pachter is van het land. Als er producten op het land staan moet een afkoopsom worden betaald als de archeoloog toch het land op gaat (vergoeding beschadigingen aan het gewas hiervoor gelden vaste prijzen per product). Als er vervolgonderzoek nodig is kan dit langere tijd in beslag nemen, omdat dan weer eerst een PVE moet worden opgesteld, onderzoek in het veld gedaan, analyse van de monsters en dan beoordeling van de resulaten nodig is. De uitkomsten kunnen leiden tot beperkingen op de kavel. Dit is al op verscheidende plekken in Oosterwold gebeurd. Het risico voor archeologische vondsten wordt geheel bij de koper gelegd. Indien waarderend onderzoek nodig is wordt dit door Kavelservice altijd afgestemd met de koper, want dit is niet bij de standaardprijs inbegrepen. ONDERZOEKEN: ECOLOGIE Voor het ecologisch onderzoek wordt een rapportage opgesteld waarin de gevolgen van de door koper gewenste nieuwe functies voor flora en fauna worden beschreven. Het gebied heeft nu een monocultuur met een intensieve bebouwing. Met de nieuwe functies van de gevarieerde stadslandbouw gaat de ecologische kwaliteit (diversiteit) vooruit. STAPPEN IN AANKOOP Je kunt niet zomaar grond kopen in Oosterwold, dat loopt in verschillende stappen. Reserveren; groene stip: om een kavel te reserveren moet een formulier worden ingevuld waarop globaal de plannen staan aangegeven. Op basis daarvan ontvang je een uitnodiging van de gemeente voor een informatieve bijeenkomst. Na afloop mag je de gewenste kavel aanwijzen. Deze wordt voor je gereserveerd. Er komt een groene stip op de initiatievenkaart te staan. Kavelservice kan helpen een plek te vinden. Je tekent dus al in vroeg stadium de overeenkomst met Kavelservice. initiatiefplan; Intentieoveeenkomst: als je een goede plek hebt gevonden maak je een document waarin je in hoofdlijnen de invulling beschrijft van je kavel plus een eerste kaveltekening (dit wordt door Kavelservice verzorgd). Als de gemeente akkoord is teken je de Intentie overeenkomst. Hier zijn richting de gemeente nog geen kosten aan verbonden. onderzoeken; Ontwikkelplan. Nu kun je opdracht geven tot de onderzoeken, je ontwikkeling afstemmen met toekomstige buren en je plan helemaal uitwerken. Alle aspecten moeten worden beschreven in het Ontwikkelplan. Dit moet worden goedgekeurd door (de werkgroep van) de gemeente. Kavelservice stelt dit plan voor je op, uiteraard in samenspraak. Anterieure overeenkomst. Als het Ontwikkelplan is goedgekeurd mag je de Anterieure Overeenkomst (AO) tekenen met de gemeente. Nu wordt de kavel officieel voor je ingetekend met een kadastrale kaart. Je betaalt 10 % van de AO kosten aan de gemeente als borg. Omgevingsvergunning; Als de AO getekend is kun je de Omgevingsvergunning

5 indienen. Kavelservice verzorgt de stukken voor de algemene delen, de koper voor het onderdeel bouwen. Je betaalt nogmaals 10 % van de AO kosten aan de gemeente. Omgevingsvergunning verleend; koopovereenkomst tekenen: Als de vergunning is verleend gaat de gemeente de koopovereenkomst voor aankoop van de grond voorbereiden. Er komt een overdracht van Rijk naar gemeente en van gemeente naar koper. De kosten van deze overdrachten zijn voor koper. Omgevingsvergunning onherroepelijk; grondoverdracht Als de beroepstermijn van 6 weken is verlopen en er is geen bezwaar is aangetekend is de vergunning onherroepelijk. Nu kan de kavel worden overgedragen aan koper. Dit gebeurt bij de notaris. Dit is het moment waarop een hypotheek gevestigd worden (de grond en de daarop te bouwen woning zijn het onderpand). Er zijn een paar notarissen die goed bekend zijn met Oosterwold (Trip Notarissen, Heldoorn Eggels). Bouwrijp maken Kavelservice verzorgt het bouwrijp maken van de kavel; bereikbaarheid, grond en graafwerk. Start bouw Als deze werkzaamheden zijn afgerond kan er worden gestart met de bouw. De doorlooptijd van de hele procedure is rond de 10 maanden als alles zonder problemen verloopt. De ervaring in Oosterwold leert dat je er geen hele betrouwbare planning voor kunt maken. Er zijn veel momenten waarop de gemeente of andere partijen het tijdpad bepalen: afstemming met de gemeente, goedkeuringen van instanties, overleg met buren, onverwachte ontwikkelingen kunnen allemaal de nodige tijd kosten. KOSTEN De grond in Oosterwold is goedkoop: iets meer dan 40 per m2. Deze prijs is verklaarbaar vanwege twee belangrijke redenen. Allereerst is de grond niet bouwrijp, de volledige kosten (en risico s en tijdbeslag) voor het bouwrijp maken worden bij de koper gelegd. Daarnaast gelden er voorschriften (verplichting tot 50 % stadslandbouw) en beperkingen (max aantal m2 bvo in relatie tot aantal meters grond). De aankoopsom van de grond valt uiteen in twee bedragen: kosten voor de AO en kosten voor de grond zelf. De m2 prijs voor de AO is Hiervan betaalt de gemeente haar eigen uitvoeringsorganisatie en de noodzakelijke publieke werkzaamheden in het gebied (bijvoorbeeld verbeteren / verbreden van de openbare wegen). De m2 prijs voor aankoop van de grond is 27,89. Daar komen de kosten van overdracht bij de notaris en kadaster bij (gemiddeld 2.500). Voor het bouwrijp maken rekent Kaverservice een opslag, zodat voor de grond gerekend kan worden met 100 per m2 voor bouwrijpe grond. BIJKOMENDE KOSTEN Naast de kosten voor de (bouwrijpe) kavel en de ontwerp- en bouwkosten voor de woning, moet je ook rekening houden met de volgende uitgaven. Deze staan los van Oosterwold en zijn altijd aan de orde als je in Almere een kavel koopt. - sonderen en paaladvies (berekenen draagkracht grond) zeg 1.250; - noodzaak tot heien en funderen, lengte palen wisselt van 9 tot 24 meter;

6 - aansluitkosten elektra en water ( zie Tarievenblad 2016); de aansluiting op de glasvezelkabel is gratis; - legeskosten voor behandeling bouwaanvraag, afhankelijk van de inhoud van de woning, zie Tarievenblad 2017, te vinden op reken op zo n 5.000; - aanleg tuin, terras en stadslandbouw; - kosten overdracht kavel bij notaris, rond de financieringskosten. Een eenvoudige vuistregel is een opslag van op de kavelprijs. Bouw je een groot huis, dan is het bedrag iets hoger. Daarnaast is het zeker verstandig om rekening te houden met een flink bedrag onvoorzien. Zie verder het aparte word document met een overzicht van alle kosten, zodat je zelf de berekening van de stichtingskosten kunt opstellen. Dit kun je overleggen aan de financieel adviseur en / of de bank. TERUGKERENDE KOSTEN In Oosterwold heb je ook terugkerende kosten, die samenhangen met het gegeven dat je mede eigenaar bent van een stuk ontsluitingsweg en zelf eigenaar bent van het vervangend rioleringssysteem. Er is dus altijd sprake van onderhoudskosten vergelijkbaar met servicekosten in een appartementengebouw. WERKZAAMHEDEN KAVELSERVICE OOSTERWOLD Dit is wat Kavelservice Oosterwold voor je gaat betekenen - advisering over locatiekeuze - uitwerking van de opzet van de kavel - opstellen Kaveltekening inclusief juiste invulling van de percentages - archeologisch onderzoek (verkennend en indien nodig karteren) - ecologsich onderzoek - opstellen waterplan, afstemmings waterschap, indienen watervergunning - opstellen Ontwikkelplan tbv vergunningaanvraag - regelen ontsluiting(sweg) van de kavel - civieltechnische tekeningen tbv opdrachtverlening - doen uitvoeren van aanleg van kabels en leidingen, en brandhydranten - doen uitvoeren werkzaamheden van de Kaveltekening: ontsluiting, verharding op de kavel, parkeerplaats op de kavel, ophogen erf met grond en/of zand (afhankelijk van de maaiveldhoogte), aanleg greppels, sloten of waterpartij, aanleggen duiker indien noodzakelijk, drainage of maatregelen voor voldoende afwatering van de kavel - aanleg individueel IBAIII helofytenfiltersysteem (ter vervanging van de riolering) - overleg met betrokken externe partijen: gemeente, toekomstige buren, waterschap, dienstverlenende bedrijven. Kortom alle werkzaamheden die de gemeente normaal uitvoert voor oplevering van een bouwrijpe kavel. Aanleg tuin, stadslandbouw, bestrating of terrassen zijn voor eigen rekening. En natuurlijk de kosten voor de bouw van je huis. DIENSTEN EN BETALING KAVELSERVICE OOSTERWOLD Voor alle werkzaamheden voor het bouwrijp maken rekent Kaverservice een opslag, zodat voor de bouwrijpe grond gerekend kan worden met 100 per m2. Kavelservice rekent een vast bedrag om zekerheid te kunnen bieden aan kopers. Het risico voor de kosten van deze werkzaamheden wordt overgenomen door

7 Kavelservice. Deze zijn voor haar beheersbaar vanwege ervaring en ook omdat er soms groter kan worden ingekocht of samengewerkt. Er gelden voor het vaste bedrag twee voorbehouden: archeologie. Wanneer waarderend onderzoek nodig blijkt, is dit voor rekening van de koper. Kavelservice Oosterwold zal wel de coordinatie blijven verzorgen. Ook een eventuele vergoeding te betalen voor gewasschade die ontstaat door het onderzoek valt buiten de vaste prijs. Je kunt hier voor kiezen indien je niet wilt of kunt wachten tot het winterseizoen en de gronden uit pacht zijn. Volgend jaar is dit overigens niet meer nodig. De gemeente gaat het gehele gebied alvast archeologisch onderzoeken. Dit zal naar verwachting rond juni 2018 afgerond zijn. Ontsluiting. De vergoeding aan Kavelservice Oosterwold is gebaseerd op het maximum aantal m2 weg dat volgens de basisregels is toegestaan. Indien door omstandigheden (kavelvorm ontsluiting van de buren) meer infrastructuur aangelegd moet worden, worden de meerkosten daarvan apart in rekening gebracht. Dit is mede een overweging bij de keuze van de vorm en locatie van de kavel en zal dus vrijwel meteen duidelijk zijn. Er kan ook sprake zijn van een korting. diensten delen. Bijvoorbeeld indien 2 kavels naast elkaar ontwikkeld worden en besloten wordt om een gezamenlijk IBA systeem tbv vuilwaterafvoer te realiseren. Indien sprake is van dergelijke situaties worden de voordelen verrekend. Het is handig om Kavelservice al in een vroeg stadium in te schakelen, bij voorkeur voordat de kavel is gereserveerd bij de gemeente. Indien Kavelservice aan het werk gaat wordt een ontwikkelovereenkomst getekend. Als je daar nog even mee wacht betaal je 500 opstartkosten. Dit bedrag wordt niet vergoed als je je alsnog terugtrekt. Als de intentie overeenkomst bij de gemeente is getekend gaat Kavelservice echt aan het werk en ook kosten maken. Er volgt een eerste betaling van Het restant bedrag wordt in rekening gebracht bij overdracht van de grond. Het betaalde bedrag van in totaal wordt niet geretourneerd indien je uiteindelijk niet tot aankoop en overdracht van de kavel overgaat. Dat geldt overigens ook voor de reeds betaalde AO kosten aan de gemeente. BETAALMOMENTEN In Almere wordt de grond pas in eigendom overgedragen als je beschikt over een onherroepelijke Omgevingsvergunning. Dan is er al heel wat werk gezet. In andere gebieden wordt door de gemeente 10 % van de koopsom van de kavel als borg gerekend, in Oostewold is dat anders geregeld. Hieronder een overzicht van de verschillende betaalmomenten in die horen bij grond kopen in Oosterwold, gebaseerd op een kavel van m inschrijfgeld Kavelservice, vastleggen locatie aan Kavelservice Oosterwold bij het tekenen van de Intentieovereenkomst % van de AO kosten bij het tekenen van de AO, direct te betalen aan de gemeente sonderen noodzakelijk voor voorbereiding bouwaanvraag % van de AO kosten bij het indienen vergunning, direct te betalen aan de gemeente

8 restant bedrag aan gemeente en Kavelservice, bij overdacht van de kavel via de notaris. De bedragen die vooruit zijn betaald kunnen daarna bij de overdracht wel meegenomen worden in de hypotheek. DEEL II: PRAKTISCHE ZAKEN Dan volgen nu een heleboel praktische punten die relevant zijn voor Oosterwold. DE WEGEN Het is al gezegd: de overheid legt geen wegen aan. Dat betekent dat bewoners onderling de wegstructuur moeten afspreken en ook verantwoordelijk zijn voor de aanleg daarvan. Inmiddels heeft de gemeente hier wel richtlijnen voor geformuleerd (qua afmetingen). Alle wegen die noodzakelijk zijn voor de onderlinge bereikbaarheid moeten worden ondergebracht in een Kavelvereniging. Deze is verantwoordelijk voor aanleg en beheer van de wegen. Als koper moet je verplicht lid worden of zelf een vereniging oprichten als deze nog niet bestaat in jouw deelgebied waar je gaat bouwen. Er zijn inmiddels meerdere Kavelverenigingen actief. Zij hebben de organisatie van de ontsluiting en de doorrekening van de kosten hiervan allemaal op verschillende wijze geregeld. Naast de kosten voor eerste aanleg (eerst van een bouwweg, die zal worden vervangen door een meer permanente oplossing) rekent iedere vereniging beheerkosten. Kavelservice kan je hierover informeren en adviseren. NUTSVOORZIENINGEN: AANSLUITING OP ELEKTRA EN WATER In Oosterwold is aansluiting op elektra (NUON) en water (VITENS) mogelijk. Er zal door de nutsbedrijven een hoofdtrace van kabels en leidingen worden aangelegd. Deze komt naast de ontsluitingsweg te liggen; er zijn inmiddels regels geformuleerd voor de randvoorwaarden. Je betaalt zelf de aansluiting op de voorzieningen tzt aan te vragen via Reken op een bedrag van ongeveer 1.500,- voor de aansluitingen op water en elektra, af te rekenen met uw leverancier. NUTSVOORZIENINGEN:GEEN GAS OF STADSVERWARMING IN OOSTERWOLD In Oosterwold komt geen leidingsystem voor aardgas noch stadswarmte. Je moet dus een autonome oplossing gebruiken voor de warmte. De goedkoopste optie is een cv ketel in combinatie met een tank met propgaangas; dit wordt in veel buitengebieden gedaan. Meer duurzame alternatieven zijn all-electric, gebruik van een palletkachel of een warmtepomp. Het type aard warmtepomp is in Oosterwold niet toegestaan, want Oosterwold is aangewezen als boringvrije zone tot 30 meter. Warmtekoudeopslag / luchtwarmtepomp is in elk geval wel mogelijk, zowel horizontaal als verticaal, ook gekoppeld aan heipalen. Ook horizontale systemen zijn toegestaan, mits niet dieper dan de toegestane 30 meter. Verticale systemen zijn uitgesloten, ook als het een gesloten systeem betreft. Afhankelijk van het soort systeem geldt een melding- of een vergunningplicht. Meer informatie vindt u op Dit wordt geregeld via de leverancier van het systeem. NUTSVOORZIENINGEN: GLASVEZEL Oosterwold gaat met zijn tijd mee: er komt een glasvezelkabel (Reggefiber) voor snel internet. Kavelservice regelt de kabel: aansluiting is zonder kosten. Je kiest vervolgens zelf je provider.

9 NUTSVOORZIENINGEN: GEEN RIOLERING IN OOSTERWOLD: INDIVIDUEEL SYSTEEM MET HELOFYTEN FILTER. De gemeente Almere heeft besloten dat er in Oosterwold geen (gemeentelijke of collectieve) riolering mag worden aangelegd. Daarom moet iedere woning zijn eigen oplossing regelen voor afvoer en zuivering van afvalwater. In Oosterwold wordt door bijna iedereen gekozen voor een IBAIII systeem. Dit bestaat uit ondergrondse tanks en een filterstrook (een helofytenfilter) met riet of wilgen die uiteindelijk afwatert naar een greppel of sloot. De locatie van tanks en het filter wordt samen met de koper en aannemer bepaald. De aanleg van een dergelijk systeem is bij Kavelservice inbegrepen in de prijs. Zie voor meer informatie GEEN WELSTAND In Oosterwold bepaal je zelf hoe je gaat wonen. De bouw van je woning regel je als kavelkoper zelf. Je bent vrij om te bouwen wat je wilt: er is geen Welstandstoetsing. Natuurlijk moet het ontwerp wel voldoen aan de voorwaarden van het Bouwbesluit (en mag niet groter worden dan toegestaan volgens het bestemmingsplan). In Almere is het zogenaamde Bouwbesluit Light van toepassing: enkele gebruiksnormen worden minder strak toegepast om meer vrijheid in ontwerp te kunnen bieden. BOUWEN VAN DE WONING - OMGEVINGSVERGUNNING Voor de bouw van de woning vraag je een Omgevingsvergunning (bouwvergunning) aan. In de praktijk wordt dit verzorgd door de aannemer of ontwerper / architect van het huis. De behandeling van de Omgevingsvergunning voor de individuele woning loopt gelijk op met de toetsing van overige aspecten (waarvoor kavelservice de stukken aanlevert). Voor de behandeling van de vergunningaanvraag betaal je leges aan de gemeente: hoe groter het huis hoe hoger het bedrag. De procedure voor de afgifte van de bouwvergunning duurt maximaal 8 weken met een beroepstermijn van 6 weken. De gemeente kan deze termijn eenmaal verlengen met 6 weken. Indien niet binnen de wettelijke termijn is besloten is de vergunning van rechtswege verleend. Als de aanvraag (nog) niet compleet is wordt aanvullende informatie opgevraagd; dan ligt de behandeling even stil en stopt de teller. De doorlooptijd tot een onherroepelijke vergunning kan dus verschillen tussen ongeveer 3,5 maand (geen vertraging) en 5,5 maand (extra info gevraagd en 6 weken verlenging). De bouwvergunning moet onherroepelijk zijn om de grond over te kunnen dragen bij de notaris. Na het verlenen van de bouwvergunning moet je binnen 26 weken starten met de bouw. Er geldt in Oosterwold geen eindtijd wanneer de woning moet zijn afgebouwd. VERGUNNINGVRIJ BOUWEN Je hebt het recht om vergunningvrij aan- of bij te bouwen. Het woord zegt het al: vergunningvrij betekent dat er geen Omgevingsvergunning (bouwvergunning) benodigd is en dat er dus ook niet wordt getoetst aan het bestemmingsplan. Wel zijn er regels van toepassing die moeten worden gerespecteerd. Bij de makelaar is de brochure Vergunningvrij bouwen van de overheid beschikbaar waarin deze staan uitgelegd. Daarin valt te lezen dat de hoeveelheid m2 die zijn toegestaan verschilt per kavel. Het is dus altijd zaak om dit per situatie uit te rekenen.

10 Als je vergunningvrij hebt bijgebouwd en je wilt later met vergunning nog bijbouwen, dan tellen de inmiddels gerealiseerde m2 wel mee in de berekening van het maximum m2. Wil je extra bijbouwen dan is het zaak om dit van te voren goed uit te zoeken en af te stemmen met de gemeentelijke vergunningverlener. PARKEREN Parkeren los je op op je eigen kavel. Je moet per woning zorgen voor minimaal 2 parkeerplaatsen. Verder zijn er voorwaarden vanuit de hulpverleningsdiensten voor de uitvoering van de parkeerplaats / inrit. Een woning moet immers goed bereikbaar zijn in geval van nood. HEIEN IS NOODZAKELIJK IN OOSTERWOLD In heel Oosterwold moet er worden geheid om te kunnen bouwen. De draagkracht van de grond wordt per kavel bepaald, dat gebeurt door sonderen gevolgd door een palenadvies. Sonderen wordt zo mogelijk collectief georganiseerd. De situatie van de bodem is sterk wisselend: er zijn plekken waar palen van 9 meter voldoende zijn, maar ook waar deze 24 lang moeten zijn. Er wordt, in verband met de grondwaterdruk, geadviseerd om zonder kruipruimte te bouwen, maar dit is wel toegestaan. HET BOUWEN VAN EEN KELDER Het is mogelijk om een kelder te maken. Houd er wel rekening mee dat er sterke grondwaterdruk is, dus het wordt niet aanbevolen. De oppervlakte telt mee in de berekening van de bvo. ERFAFSCHEIDINGEN Aan de buitenranden van de kavel loopt de strook van 2 meter. Daarlangs is een afscheiding toegestaan. Deze mag maximaal 1.20 hoog zijn, transparant en groen. Dat kan bijvoorbeeld een gaashek zijn, of gebruik struiken als afscheiding. Het erf (roodkavel) mag worden afgeschermd tot een hoogte van maximaal 2 meter. Hier is dus wel een schutting toegestaan. VOORZIENINGEN Winkelen doe je in Almere Haven, het Gooi, Almere Stad of in Nobelhorst. In dit stadsdorp zitten al een paar kleine zaakjes en op zaterdagmorgen een markt. Binnenkort opent een buurtsuper. In Nobelhorst is een basisschool en een huisartsenpraktijk plus. Een andere markt op de zaterdagmorgen is de boerenmarkt op de Kemphaan. Stadslandgoed de Kemphaan heeft verschillende restaurants en in Nobelhorst is een (pannenkoeken speel)restaurant Smullen. In het Kathedralenbos ligt het landschapskunstwerk van Marinus Boezem De Groene Kathedraal. Richting Nobelhorst heeft Golfclub Almeerderhout een prachtig terrein. OPENBAAR VERVOER Aan de Vogelweg liggen twee bushaltes voor streekvervoer (twee keer per uur). Binnenkort komt er een busverbinding met Nobelhorst. Er is niets bekend van uitbreiding van een busverbinding met het gebied Oosterwold. UITBREIDING VAN VLIEGVELD LELYSTAD Vliegveld Lelystad is eigendom van Schiphol en wordt binnenkort uitgebreid om veel meer vluchten mogelijk te maken. Voor de toekomstige vliegroutes is routevariant B+ vastgesteld. Er komt geen vliegverkeer rechtstreeks over het bouwgebied heen. Wel ligt het gedeelte van Oosterwold ten oosten van de A27 (grondgebied Zeewolde) onder

11 een naderingsroute. De makelaar heeft een Factsheet over de toekomstige vliegroutes beschikbaar. WINDMOLENS LANGS DE A6 De huidige windmolens die langs de A6 staan worden vervangen door minder, maar grotere molens. Deze geven in zones lawaai of schaduw. Als je binnen zo n zone gaat bouwen moet je hier rekening mee houden in je bouwplan, en daarover advies vragen. Op maakoosterwold staat een kaart waar de zones staan ingetekend. Nb ook deze advieskosten vallen buiten de werkzaamheden van Kavelservice. Er wordt geadviseerd om buiten deze zone te blijven. Deel III EEN KAVEL KIEZEN GA KIJKEN OP LOCATIE Nadat je deze informatie hebt gelezen is het aan te raden om ter plekke de omgeving te gaan verkennen. Als je dit op zaterdagochtend doet kun je het leuk combineren met een bezoek aan de boerenmarkt op de Kemphaan of de markt in Nobelhorst. Draai de initiatievenkaart uit en maak je het gebied eigen. Realiseer je uitdrukkelijk wat het betekent om in een buitengebied te gaan wonen. OVERWEGINGEN BIJ DE KEUZE VAN EEN KAVEL Het mooie is dat je zelf je plek kunt uitzoeken. Jij alleen kunt bepalen waar in het gebied je je thuis zult voelen. Wil je dichterbij voorzieningen, dan is een plek aan de Kievitweg richting Nobelhorst een goede keuze. Hier is nog veel ruimte beschikbaar. Je hebt kunnen uitrekenen hoe groot de kavel ongeveer zal kunnen worden. Bij je keuze kun je rekening houden met de vorm. Hoe langer de ontsluitingsweg naar andere kavels, hoe meer grond je hiervoor moet inleveren. Soms kun je meteen al zien dat je aan twee kanten een weg zult krijgen. Het is praktisch om aan te sluiten bij andere initiatieven waarvan de kaders al duidelijk zijn. Vaak zal het nodig zijn om met toekomstige buren over de invulling van een deelgebied te overleggen. SAMEN BOUWEN OP EEN KAVEL Als je familie, vrienden, kennissen of onbekenden hebt met wie je samen wilt bouwen, en wilt voorkomen dat er tussen iedere kavel de 2 meter brede publiek toegankelijke strook moet worden aangelegd, kun je samen een kavel kopen en die bij de grondoverdracht splitsen in appartementsrechten. Appartementsrechten zijn zelfstandig overdraagbaar. De verdeling van deze appartementsrechten staat vrij dit hoeft niet in gelijke delen of met hetzelfde bouwrecht. Zoek je nog buren om plannen mee te verwezenlijken dan kan Leukehuizen.nl daar een rol in spelen. EN, ENTHOUSIAST GEWORDEN? - je weet zeker dat je in het buitengebied Oosterwold wilt gaan wonen - je kent de spelregels die leiden tot een groene, vruchtbare woonomgeving - je weet zeker dat je je plannen kunt financieren en hebt middelen beschikbaar om alvast te investeren - je wilt je inspanningen beperken tot ontwerp en bouw van je huis en vraagt Kavelservice Oosterwold de ontwikkeling van de bouwrijpe kavel te organiseren LEUK! We willen je graag helpen.

12 Voor het eerste gesprek neem je contact op met Jorien van Santen, of Disclaimer. Deze informatie is bedoeld om achtergrond informatie te geven die kan helpen bij de beslissing of je wilt bouwen en wonen in Oosterwold. Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend.