HANDLEIDING ONTWIKKELPLAN OOSTERWOLD

Transcriptie

1 HANDLEIDING ONTWIKKELPLAN OOSTERWOLD INHOUD In dit document lees je stap voor stap hoe je een ontwikkelplan maakt. Probeer zo veel mogelijk de volgorde aan te houden en zorg ervoor dat je ieder onderdeel goed doorgenomen hebt voordat je aan een nieuw onderdeel begint. Let op: dit document is een samenvatting. Lees ook de verschillende documenten en websites waar deze handleiding naar verwijst. 1. MAAK EEN PLAN 2. STADSLANDBOUW 3. GROEN 4. WATER 5. VERHARDING 6. ROODKAVEL 7. ENERGIE, NUTS, BODEM, ONDERZOEKEN 8. TEKENING 9. FUNCTIES RUILEN 10. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 11. PLANNING 1. MAAK EEN PLAN In het ontwikkelplan beschrijf je hoe je je kavel gaat inrichten en gebruiken. Oosterwold is een wijk met een ideaal. Initiatiefnemers krijgen veel vrijheid en er zijn ook regels. Een van die regels is de manier waarop je je kavel inricht. Het ontwikkelplan is bedoeld om te beoordelen of het plan de regels volgt. Lees voor de volledige informatie het Bestemmingsplan Oosterwold (2016). In de artikelen 13.6 tot en met 13.9 vind je de regels over hoe je kavels samenstelt en indeelt. Lees meer» 1

2 Het modelerf Een belangrijk onderdeel is een goed leesbare tekening. In deze handleiding gebruiken we een voorbeeld van een modelerf. Een denkbeeldig plan dat als voorbeeld dient. In de legenda zie je de functies die ieder erf heeft: stadslandbouw groen en verspreid (publiek) groen water verharding en infrastructuur roodkavel Let op: Drie belangrijke punten 1. Er zijn regels Ieder onderdeel heeft zijn eigen regels 2. Let op de verdeling Voor ieder onderdeel geldt een verplicht minimum of maximum percentage 3. Stadslandbouw vraagt aandacht Bepaal vooraf goed hoe je de stadslandbouw in wilt vullen 2

3 2. STADSLANDBOUW Minimaal de helft (50%) van je kavel gebruik je om voedsel te verbouwen, voor jezelf of voor anderen. Denk daarbij aan een boomgaard, moestuin of viskwekerij. Reserveer minstens 80% van het oppervlak om echt voedsel te gaan produceren. Geef in je ontwikkelplan aan op welke manier je invulling wilt geven aan de stadslandbouw. Het houden van dieren voor voedselproductie past prima bij stadslandbouw. Let erop dat hokken en kassen voor stadslandbouw altijd op het roodkavel moeten staan. Let op: paarden houden is geen stadslandbouw Stadslandbouw gaat over voedselvoorziening. Voor jezelf of voor anderen. Paarden houden of fokken valt daar dus niet onder. Je mag natuurlijk in je plan opnemen dat je ruimte wilt hebben voor paarden, maar dan valt het niet onder stadslandbouw. 3. GROEN Een andere belangrijke functie van het gebied is publiek groen. Publiek groen is bedoeld voor iedereen, alle bewoners en bezoekers van Oosterwold. Het ligt aan een of meer buitenranden van je kavel. Dit kan het stuk zijn dat valt onder publieke doorwaadbaarheid of ander openbaar toegankelijk groen zoals een parkje, bos, speelweide of sportveldje. Dat is een gedeelte van je kavel waar iedereen mag wandelen of fietsen. Reserveer minimaal 7% van je kavel voor publiek groen. Publiek groen neem je in je plan op onder Groen Verspreid. 3

4 Definitie: Publieke doorwaadbaarheid Aan de kanten van de kavel waar geen weg ligt, is een gebied van ten minste twee meter breed met publieke doorwaadbaarheid. Dit betekent dat iedereen hier mag wandelen: buren én bezoekers. Houd er dus rekening mee dat in het gebied dat publiek doorwaadbaar is ook echt mensen zullen komen. De strook is openbaar toegankelijk voor wandelaars en fietsers, moet onderhouden worden en vrij blijven van obstakels. Markeer op de kaveltekening een strook van ten minste twee meter breed aan de kanten van je kavel waar geen weg ligt. De publieke doorwaadbaarheid neem je in je plan op onder Groen verspreid (min. 7%) of Stadslandbouw (max. 50%). De kavelweg vormt de publieke doorwaadbaarheid aan de andere zijde(s) van je kavel. De publieke doorwaadbaarheid maak je per kavel. Ontwikkel je samen meerdere woningen op een kavel, reserveer dan de ruimte voor publieke doorwaadbaarheid aan de buitenrand van het totale kavel. Beplanting Je mag overal op het kavel beplanting plaatsen als erfafscheiding, zolang de beplanting maar 2 meter van de erfgrens afligt. Daar is immers de doorwaadbare zone, waar je vrij doorheen moet kunnen lopen. Er zijn initiatiefnemers die plukstruiken in deze zone plaatsen. Dat mag zolang de doorgang vrij blijft. Afrasteringen Je mag op het kavel afrasteringen plaatsen, bijvoorbeeld voor (klein) vee. Let op dat de afrasteringen de doorwaadbare zone vrijhouden en tenminste 2 meter van de erfgrens staan. De afrasteringen moeten transparant zijn. Je moet er dus doorheen kunnen kijken en ze moeten tenminste 90% open zijn. De hoogte is maximaal 1.20 m. De afrastering moet onderdeel uitmaken van een natuurlijke (groene) afscheiding. Op roodkavel mogen ook schuttingen of hekken geplaatst worden van maximaal 2 meter hoog. 4

5 4. WATER Het water in Oosterwold, de sloten en plassen en het grondwater, is onderdeel van een groter watersysteem. Het watersysteem zorgt ervoor dat er altijd genoeg schoon water is. Als bewoner van Oosterwold zorg je er voor dat het watersysteem van je eigen kavel past binnen het grote systeem. Lees meer over de spelregels voor watersystemen. In 'Water op uw kavel in Oosterwold van Waterschap Zuiderzeeland lees je hoe ze plannen beoordelen en waar je op moet letten. Lees meer» Teken op je kaveltekening in hoeveel oppervlaktewater je hebt. Schrijf ook het aantal vierkante meters op en het percentage van de totale kavel. Beschrijf in de tekst welke berekening en keuzes (kavelsloot, wadi, vijver etc.) je hebt gemaakt. Maak ook een tekening met de doorsnede van de waterberging. Kavelsloot Om de kavel te kunnen ontwateren kun je een kavelsloot maken. Een kavelsloot leg je binnen op het kavel. Langs de rand is immers 2 meter publieke doorwaadbaarheid. Ligt er een al bestaande sloot aan de rand van je kavel, leg dan (na verbreding van de sloot) de publieke zone langs de rand van het water. Indien nodig kan je met een duiker of een bruggetje zorgen dat de openbare toegankelijkheid is geborgd. Dat doe je ook wanneer je water tussen kavels met elkaar verbindt. 5

6 Lees meer over het inplannen van water wanneer je kavels samen met je buren ontwikkelt. Je kunt dan watergebieden met elkaar combineren of verbinden. Lees meer > Definitie: Wadi Een wadi is een ondiepe sloot of rivierbedding die meestal droog staat. Alleen bij heftige regenval komt de wadi vol met water te staan en helpt bij het opvangen en afvoeren van water. Je mag in de publiek doorwaardbare zone een wadi aanleggen. Voorwaarde is dat deze maximaal 30 cm diep is. Begrippen Waterberging Op je eigen erf moet een waterberging komen. Met die waterberging vang je water op als het (hard) heeft geregend. Zo voorkom je overstromingen. Het grotere watersysteem van het gebied kan namelijk niet al het water in één keer verwerken. Omdat iedereen een waterberging heeft vang je daar eerst het water op voordat het via de sloten wordt afgevoerd. Afvalwater Huishoudelijk afvalwater is het vieze water dat uit de wc, douche, gootsteen of wasmachine komt. In Oosterwold komt er geen riolering waarmee het afvalwater kan worden afgevoerd naar een afvalwaterzuiveringsinstallatie. Je zuivert je eigen afvalwater op je eigen kavel. Het waterschap schrijft voor waar de zuivering aan moet voldoen. Zo voorkom je gevaar voor milieu of volksgezondheid door het lozen van vies afvalwater. Je moet bij Waterschap Zuiderzeeland een watervergunning aanvragen om gezuiverd afvalwater te lozen. Grondwater Wil je op je kavel een put slaan of grondwater oppompen, bijvoorbeeld voor bluswater, dan moet je daar ook een vergunning voor aanvragen. 6

7 5. VERHARDING Geef op de kaveltekening aan waar verharding/infra komt. Geef daarbij het totale oppervlak en het percentage ruimtebeslag aan. Reserveer een mogelijke kavelweg langs de zijkant van je kavel wanneer je kunt verwachten dat daar nieuwe initiatieven komen. Voor kavelwegen gelden eisen rond de maatvoering en de belasting. Houd rekening met de volgende belangrijke punten: Ieder kavel bereikbaar De kavelweg volgt de ontwikkeling van de kavels. Ieder kavel is vanaf de kavelweg bereikbaar. De nood- en hulpdiensten stellen ook eisen rond de bereikbaarheid. Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor de goedkeuring door nutsbedrijven. Zorg voor aansluiting Leg aan minimaal één volledige zijde van je kavel een kavelweg aan waar anderen op kunnen aansluiten. Maximaal 11% Zorg ervoor dat je niet meer dan 11% van je kavel gebruikt voor verharding, of 16% wanneer je twee of meer kavelwegen hebt. Wanneer je afwijkt van de 11% regel geef dit dan goed aan in het ontwikkelplan. Kom je er niet uit met het toegestane percentage verharding, zoek dan een oplossing door bijvoorbeeld de berm te bestemmen als verspreid groen of door de oprit en parkeerplaatsen te bestemmen als roodkavel (zie hieronder). 7

8 Opbouw wegprofiel Bouw het wegprofiel op uit: één zijde nuts 1 m, 2 zijden berm 1,5m en wegbreedte 5,5 meter verharding. Het profiel per kavel is 2,75 m helft van de weg + berm 1,5m + aan één zijde 1 meter nuts. Berm is verharding of groen verspreid Je berm valt onder de bestemming verharding/infra of groen verspreid. Je reservering voor de nutsstrook valt onder de bestemming verharding/infra, groen verspreid of stadslandbouw. Regels voor opritten Geef op de kaveltekening de oprit aan. Zorg dat deze niet meer dan 40 meter ligt van de opstelplaats voor nood-en hulpdiensten. Zie handreiking bereikbaarheid hulpdiensten. De oprit naar de woning valt in de bestemming onder verharding/infra of roodkavel. Als je de oprit in de bestemming verharding/infra maakt dan is het een openbaar toegankelijke weg. Die weg mag je niet afsluiten. Als je voordeur op meer dan 10 meter van de kavelweg ligt, dan is de oprit een verbindingsweg die moet voldoen aan de inrichtingseisen van een kavelweg én de bereikbaarheidseisen van de nood-en hulpdiensten. Regels rond parkeerplaatsen Teken voor iedere vrijstaande woning op een individuele kavel drie parkeerplaatsen in van 2,5 x 5 meter. Bij collectieven zijn er 2,2 parkeerplaatsen per woning nodig. Voor het totale plan moet het aantal parkeerplaatsen naar boven worden afgerond. Parkeren valt onder de bestemming Verharding/infra of roodkavel. Parkeren kan nooit een bestemming groen hebben, ook al worden de plaatsen uitgevoerd in groentegels of ander groen materiaal. Parkeren mag niet in de berm. Kavelwegvereniging Geef aan bij welke kavelwegvereniging je bent aangesloten of gaat aansluiten. Is er nog geen kavelwegvereniging, richt deze dan op. Regels voor doodlopende weg Uitgangspunt is dat er alleen doorlopende wegen gemaakt worden. Ga er daarom van uit dat je een doorgaande weg aanlegt zolang er nog een kavel kan gaan aansluiten of het fysiek mogelijk is om een doorgaande weg te realiseren. Als een doorgaande weg fysiek niet mogelijk is, is een doodlopende weg onder voorwaarden mogelijk. Let daarbij op de eisen voor maatvoering en belasting en de nood- en hulpdiensten voor het maken van een keermogelijkheid. 8

9 Kijk voor meer informatie over de keermogelijkheid online. Lees meer» Paadjes Verharde paadjes en half verharde paadjes vallen onder het roodkavel en geef je aan op de tekening. Niet verharde paadjes (bijv. houtsnippers etc.) vallen onder verspreid groen of stadslandbouw. Deze hoef je niet apart te benoemen op de tekening. 9

10 6. ROODKAVEL Het roodkavel of erf is het deel van het kavel dat je mag gebruiken voor bebouwing, tuin, verharding en parkeerplaatsen. Het roodkavel is een aaneengesloten vlak met overal een minimale breedte van 3 meter. Je mag dus niet meerdere vlakken maken met verbindingspaadjes. Op het roodkavel plaats je al je gebouwen bij elkaar. Ook alle bijgebouwen en vergunningsvrije bouwwerken plaats je op het roodkavel. Gebouwen en bouwwerken staan minimaal twee meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens. Indien het kavel naast je of achterliggende kavels nog niet zijn ingetekend, moeten de gebouwen en bouwwerken minimaal 5 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens staan. Je mag maximaal 50% van het bruto vloeroppervlak (BVO) van het roodkavel bebouwen. Het vloeroppervlak van iedere bouwlaag telt daarbij mee. Ook het vloeroppervlak van een zolder (vanaf een stahoogte van 1,50 meter) telt mee. Het BVO voor een standaardkavel wonen is maximaal 50% van het roodkavel dat je tekent en daadwerkelijk realiseert. Niet van het percentage roodkavel dat je maximaal mag realiseren! Bereken de FAR (floor area ratio) volgens NEN2580 en zorg dat deze beneden de 0,5 blijft. 10

11 Voorbeeld 200 m2 BVO Bepaal je achtererf Let bij het maken van de indeling van je kavel goed op het bepalen van je achtererf. Alleen op het achtererf mag je vergunningsvrij bouwen. Het achtererf begint 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw en loopt parallel met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied. Bouwen zonder vergunning op je achtererf Het is mogelijk om later vergunningsvrij bij te bouwen of uit te breiden. Heb je nog vragen dan kun je terecht tijdens het inloopspreekuur bij de afdeling Vergunningen Lees meer» 11

12 Roodkavel (bouwrecht) ruilen Je kunt roodkavel (bouwrecht) ruilen met je direct aangrenzende buren, zolang beide plannen samen voldoen aan de ontwikkelregels. Bouwen in fases In fases bouwen kan. Bouw in de eerste fase minstens 50% van je maximaal te realiseren BVO. Speciale regels voor projecten Vergunningsvrij bouwen is in de praktijk niet of zeer beperkt mogelijk bij een Collectief. Dit komt omdat er één hoofdgebouw is met meerdere bijgebouwen op één roodkavel. 7. ENERGIE, NUTS, BODEM, ONDERZOEKEN Beschrijf in je ontwikkelplan hoe je om gaat met: Zelf zorgen voor warmte Oosterwold groeit stap voor stap. Bewoners bepalen zelf waar ze gaan wonen en regelen zo veel mogelijk zelf. Dit betekent dat de overheid wel voor elektriciteit en water zorgt maar dat bewoners samen de infrastructuur verzorgen voor warmte. Beperkt bodemenergie mogelijk Omdat Oosterwold in een drinkwaterwinningsgebied ligt zijn er strenge voorschriften voor het aanleggen van een bodemenergiesysteem voor verwarming. Lees ook dit onderzoek van TNO en Over Morgen over aardgasloze, energiezuinige en duurzame energieconcepten Onderzoek Energieconcepten Oosterwold Warmtepompen Veel bewoners kiezen voor een warmtepomp. Lees meer over de warmtepompen in deze publicaties van TNO Presentatie TNO Duurzame energie Presentatie TNO warmtepomp Nutsvoorzieningen Oosterwold wordt een wijk zonder aardgas. Lees het rapport Onderzoek Energieconcepten Oosterwold voor een goede kijk op de verschillende mogelijkheden Onderzoek Energieconcepten Oosterwold Bewoners van Oosterwold werken samen met Liander (Electranet), Vitens (drinkwaternet) en Reggefiber (Glasvezelnet) voor voorzieningen. Je kunt je op deze voorzieningen aansluiten als je dat wilt, door in de aan te leggen kavelweg ruimte te bieden voor deze nutsvoorzieningen en aansluiting op deze tijdig aan te vragen en te betalen. Bodem Zodra het verkennend rapport (water)bodemonderzoek beschikbaar is ontvang je dit rapport na de ondertekening van de intentieovereenkomst van Team Oosterwold. 12

13 Slagschaduw en geluidscontouren windpark Zeewolde Raadpleeg de beslisbomen in het Rijksinpassingsplan om vast te stellen of jouw kavel binnen de slagschaduw- en geluidscontouren valt. Ligt je kavel binnen de slagschaduwcontouren, dan moet je met een slagschaduwhinderonderzoek aantonen dat je de overlast door maatregelen terug kunt brengen tot de wettelijke norm. Beschrijf in het ontwikkelplan dat je je hiervan bewust bent, dat je een akoestisch onderzoek laat uitvoeren en aan welke maatregelen je denkt. Geluid Raadpleeg op de website bij toetsengeluid en de beslisbomen in het Bestemmingsplan om vast te stellen of jouw kavel binnen de geluidscontouren van de weg valt. Beschrijf of je kavel in een geluidszone ligt, dit kan van de A6, de A27 zijn, maar ook van de polderwegen. Geef aan dat je een akoestisch onderzoek gaat laten uitvoeren. Archeologie Oosterwold ligt in een gebied dat jaar geleden al bewoond was. Het is niet nodig om alle archeologische vindplaatsen op te graven vóórdat de bouw begint. Archeologische vondsten worden in de grond bewaard. Houd goed rekening met archeologische vindplaatsen bij het maken van je plan. Raadpleeg op de website bij archeologie of jouw kavel op een archeologische vindplaats ligt. 8. TEKENING Neem in je ontwikkelplan de volgende onderdelen op: een kaart met de locatie van je initiatief de uitgiftetekening die bij de intentieovereenkomst hoort de bijbehorende kavelweg reservering voor het doortrekken van de kavelweg in de toekomst. In je ontwikkelplan maak je een goed leesbare tekening met kloppende maten op een A4, met een legenda die de toegestane percentages (ook vertaald in vierkante meters) weergeeft. In de kaart staan alleen de volgende bestemmingen roodkavel (rood) verharding/infra (grijs) groen verspreid (groen) water (blauw) stadslandbouw (geel) Gebruik geen andere aanduidingen. Zet de verdere inrichting van je kavel (zoals bomen, moestuin etc) niet op deze tekening. Gebruik daarvoor een aparte afbeelding. 13

14 Op de kaveltekening moet ook ingetekend staan: In het roodkavel de plaats en omtrek van de te realiseren BVO s (bouwwerken). De te realiseren parkeerplaatsen (in de bestemming verharding/infra of roodkavel). De doorwaadbare zone van 2 meter (in de bestemming groen verspreid of stadslandbouw). De locatie van je helofytenfilter. De archeologische vindplaats met de kern- en bufferzone als die op je kavel ligt. Water. Geef per functie de percentages en het aantal vierkante meters aan dat je werkelijk gaat realiseren in een aparte tabel. Uiteraard komen de aantallen in tekst, tekening en tabel overeen en is het totaal 100%. Standaardkavel min/max Toegestane % Toegestane aantal m2 Gerealiseerde aantal m2 Gerealiseerde % Roodkavel max 25% Verharding/infra max 11% Groen-verspreid min 7% Water min 2% Stadslandbouw min 50% 14

15 9. FUNCTIES RUILEN Onder bepaalde voorwaarden kun je de kavel anders inrichten dan de voorschriften van het bestemmingsplan. Dat kan alleen als je samen met je direct aangrenzende buren functies uitruilt. Je berekent hoeveel vierkante meters en welk percentage van een bepaalde functie je op beide kavels hebt. Geef in je ontwikkelplan in een tabel aan welke functies wederzijds geruild worden (in vierkante meters) en hoeveel vierkante meters en welk percentage de kavels samen hebben. Zet op de kaveltekening welke functie(s) is of zijn uitgeruild met de m2 en %. Je moet dan ook in je plan de tekening bijvoegen van de kavel van de buren waar je mee ruilt. Het saldo van jullie kavels moet weer aan de eisen voldoen. 10. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Beschrijf in je ontwikkelplan ook de economische uitvoerbaarheid van het plan. Hiervoor bied je inzicht in de verwachte investeringen en de financiering. Hieronder een voorbeeld van een beknopte begroting. 15

16 11. PLANNING In je ontwikkelplan geef je in de onderstaande tabel aan hoe je planning eruitziet. Planning maand / jaar Indienen ontwikkelplan /20.. Ondertekening AO /20.. Max 2 maanden na IO Indienen aanvraag omgevingsvergunning /20.. Standaard behandeltermijn weken Indienen aanvraag watervergunning Afname grond /20.. Max 12 maanden na AO Start bouw /20.. Max 6 maanden na verleende omgevingsvergunning Oplevering /20.. Max 24 maanden na start bouw Werkgroep beoordeelt initiatieven Je mailt je ontwikkelplan binnen een maand nadat je een goedgekeurde intentieovereenkomst hebt. Het plan wordt beoordeeld en getoetst door de Werkgroep Initiatieven in Uitvoering. Deze toets helpt als voorbereiding op de aanvraag omgevingsvergunning. Wanneer je ontwikkelplan goedgekeurd is betekent dit dat de gebiedsregisseur onder voorwaarden door wil en kan gaan met de ontwikkeling van het initiatief. Het goedgekeurde ontwikkelplan is een bijlage van de anterieure overeenkomst. De Werkgroep Initiatieven in Uitvoering bestaat uit medewerkers uit het gebiedsteam, vergunningverlening gemeente Almere, Waterschap Zuiderzeeland, gemeente Zeewolde en de provincie Flevoland. Binnen circa twee weken nadat de werkgroep bijeen is geweest, ontvang je schriftelijk bericht over je ontwikkelplan. Plan aanpassen Is het plan de eerste keer nog niet goedgekeurd, dan pas je het aan met de gemaakte opmerkingen. Geef een reactie op de gemaakte opmerkingen en markeer in rode tekst de wijzigingen die je maakt in je ontwikkelplan. Het wordt opnieuw getoetst in de eerstvolgende werkgroep. Het kan ook zijn dat de werkgroep alleen een aangepaste tekening en tabel vraagt. 16