Onderzoek uitbreidingsmogelijkheden De Schoof en onderbouwing van Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht

Transcriptie

1 Onderzoek uitbreidingsmogelijkheden De Schoof en onderbouwing van Ladder voor Duurzame Verstedelijking Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht

2 Onderzoek uitbreidingsmogelijkheden De Schoof en onderbouwing van Ladder voor Duurzame Verstedelijking Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht Rapportnummer: 203X _2 Datum: 6 april 2017 Contactpersoon opdrachtgever: De heer P. van der Velpen Projectteam BRO: Nienke van Gerwen, Aiko Mein Trefwoorden: Uitbreidingsmogelijkheden De Schoof, Ladder Bron foto kaft: Hollandse Hoogte 13 BRO Hoofdvestiging Bosscheweg WV Boxtel T +31 (0) E info@bro.nl

3 Inhoudsopgave pagina SAMENVATTING 3 1. INLEIDING Achtergrond en vraagstelling Het planinitiatief 6 2. CONCLUSIES EN JURIDISCH-PLANOLOGISCHE TOETSING Conclusies analyses Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking Slotoverwegingen UITGANGSSITUATIE AANBOD Detailhandel Hendrik-Ido-Ambacht Winkelcentrum De Schoof Overige winkelcentra en supermarkten Winkelleegstand Horeca en dienstverlening RELEVANTE ONTWIKKELINGEN EN BELEID Algemene trends Detailhandel Horeca en dienstverlening Woningbouw- en bevolkingsontwikkeling Detailhandelsontwikkelingen Beleid FUNCTIONEREN, DISTRIBUTIEVE RUIMTE EN EFFECTEN Inleiding Hendrik-Ido-Ambacht totaal Winkelcentrum De Schoof Horeca en dienstverlening Effecten 34 Inhoudsopgave 1

4 Inhoudsopgave (vervolg) pagina BIJLAGEN Bijlage 1: Begrippen 1 Bijlage 2: Gehanteerde uitgangspunten berekeningen 7 Inhoudsopgave 2

5 SAMENVATTING Inleiding In het kader van de uitvoering van de gemeentelijke structuurvisie Waar de Waal stroomt is de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht bezig met de voorbereiding en/of uitvoering van de in die visie genoemde 14 structuurversterkende projecten. Eén daarvan is de strip Schoof-Cascade die ziet op de versterking en uitbreiding van het hoofdwinkelcentrum De Schoof. Op basis van tal van ontwikkelingen in de afgelopen jaren (niet in de laatste plaats de kredietcrisis) heeft de gemeente de ambitie van dit project op een aantal punten moeten aanpassen. Zo heeft de gemeente in de periode gewerkt aan een nieuwe Detailhandelsstructuurvisie aangezien de gegevens omtrent de detailhandel in het Distributie Planologisch Onderzoek uit 2008 (als onderlegger van genoemde structuurvisie) verouderd waren. Vervolgens is ook de aandacht van de provincie op het gebied van de provinciale én lokale detailhandelsstructuur aangescherpt en heeft de provincie randvoorwaarden aangegeven waar lokale initiatieven aan getoetst zullen worden. Voor Hendrik-Ido-Ambacht en het hoofdwinkelcentrum De Schoof geldt dat dit centrum in het provinciale beleid is aangemerkt als een te optimaliseren winkelcentrum waarvoor een restrictief ruimtelijk beleid wordt gevoerd volgens het nee, tenzij-principe. Dit impliceert dat een uitbreiding van winkelmeters in het teken moet staan van structuurverbetering. Het initiatief Door Vastgoedontwikkelaar Ten Brinke Poortier Romein en de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht zijn inmiddels concrete plannen ontwikkeld om het winkelcentrum De Schoof te optimaliseren waarbij De Schoof aan de zuidwestzijde wordt uitgebreid met circa m 2 bruto vloeroppervlak (bvo) en met een parkeerterrein op maaiveldniveau. Een groot deel van de uitbreiding wordt ingevuld met verplaatsingen (vestiging van Action, Jumbo en Fietsen van Ambacht), waarvoor op andere (solitaire) locaties circa m 2 bvo aan detailhandel uit de markt is/wordt genomen. Tevens wordt een oud leegstaand pand, waar voorheen ABN AMRO gevestigd was, meegenomen in de ontwikkeling. Circa 90% van de nieuwbouw is reeds verhuurd. Ontwikkelingsmogelijkheden De Schoof Tot 2025 is in De Schoof een distributieve uitbreidingsruimte aanwezig voor de dagelijkse artikelensector van circa m² wvo. De uitbreiding van de dagelijkse artikelensector zal circa m² wvo bedragen. Kwantitatief gezien is een uitbreiding van de dagelijkse artikelensector hiermee haalbaar. In de niet-dagelijkse artikelensector is er een uitbreidingsruimte aan te wijzen van circa m² wvo (afhankelijk van de berekeningsmethode). Dit is voldoende voor de beoogde netto-uitbreiding van het winkelvloeroppervlak van ca m² wvo én voor het invullen van (het grootste deel) van de lege winkelunits (circa m² wvo). Tevens is er kwalitatieve marktruimte voor horeca en dienstverlening, gezien het huidige geringe aanbod in deze sectoren. De marktruimte ontstaat met name vanwege de positieve bevolkingsontwikkeling (van circa inwoners in 2016 naar circa inwo- Samenvatting 3

6 ners in 2025) en de vergroting van de aantrekkingskracht van het winkelcentrum (o.a. vanwege uitbreiding van de supermarkten en de vestiging van Action). Kwalitatieve versterking In kwalitatieve zin is er een duidelijke behoefte aan een versterking van De Schoof omdat dit winkelcentrum momenteel kampt met een onevenwichtige ruimtelijke opbouw, relatief weinig winkelaanbod en te kleine supermarkten. Versterking en modernisering van de dagelijkse sector binnen winkelcentrum De Schoof heeft een positief effect op de binding van de inwoners van Hendrik-Ido-Ambacht aan het hoofdwinkelcentrum. De versterking van het dagelijkse aanbod is noodzakelijk voor het winkelcentrum om haar positie als centrumgebied van de gemeente te behouden. De verplaatsing van één van de supermarkten naar de andere zijde van het winkelcentrum heeft een positief effect op de doorbloeding en bezoekersstromen in het centrum. Hiervan kunnen ook de andere winkels binnen het centrum profiteren en wordt de kans van herinvulling van de aanwezige leegstand vergroot. De verplaatsing van Action en de Fietsen van Ambacht naar winkelcentrum De Schoof draagt bij aan de versterking van het winkelcentrum en het oplossen van problemen (verspreid gelegen detailhandel) op andere locaties. De vestiging van Action, de Fietsen van Ambacht en de modernisering van Jumbo en mogelijk ook Lidl hebben een positief effect op de versterking van het bestaande winkelcentrum. Dit sluit aan bij de doelstellingen zoals geformuleerd in het provinciaal en gemeentelijke beleid. Het versterken van het winkelcentrum zal de trekkracht richting het centrum vergroten, waardoor het voor de overige ondernemers (detailhandel, horeca of dienstverlening) aantrekkelijker wordt om zich te vestigen in De Schoof. Conclusie Door het planinitiatief nemen de keuzemogelijkheden voor de consument toe (meer aanbod, meer variatie) en verbetert de ruimtelijk-functionele structuur. Hierdoor zal het centrum meer bezoekers trekken en zal het aantal passanten in het centrale deel toenemen. Met de realisatie van het planinitiatief wordt per saldo een relatief bescheiden metrage aan detailhandel en overige voorzieningen toegevoegd aan De Schoof (o.a. vanwege sanering winkelmeters en herstructurering), maar het effect op de uitstraling, de positionering en het functioneren van dit winkelcentrum zal relatief groot zijn. Tevens zal de detailhandelsstructuur als gevolg van het plan niet verstoord worden, waardoor er geen onaanvaardbare effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat optreden. Samenvatting 4

7 1. INLEIDING 1.1 Achtergrond en vraagstelling Winkelcentrum De Schoof vormt het hoofdwinkelcentrum van Hendrik-Ido-Ambacht en heeft een belangrijke verzorgingsfunctie voor de inwoners van deze gemeente. Het accent ligt op het volledige aanbod aan dagelijkse artikelen, aangevuld met niet-dagelijks winkelaanbod gericht op efficiënt recreatief winkelen. De Schoof kent in de huidige situatie een omvang van circa m 2 wvo waarvan ca m² ingevuld is met detailhandel en circa m 2 leeg staat (zie tabel 3.2.). Voor een gemeente met ca inwoners kent het hoofdwinkelcentrum een beperkte omvang, terwijl er ook in de rest van de gemeente relatief weinig winkelaanbod aanwezig is. Door de aanwezigheid van wijkwinkelcentrum Hoog Ambacht en de nabijheid van winkelgebied Walburg in Zwijndrecht, maar ook de Rotterdamse en Ridderkerkse winkelcentra, staat de concurrentiepositie van De Schoof onder druk. Een versterking van het winkelgebied is noodzakelijk, wat al langere tijd erkend wordt door de gemeente en de provincie. Door Vastgoedontwikkelaar Ten Brinke Poortier Romein en de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht zijn inmiddels concrete plannen ontwikkeld om het winkelcentrum De Schoof te versterken en uit te breiden. Het plan voorziet in een programma van m 2 bvo (circa m 2 wvo), waarvoor er op andere locaties circa m 2 bvo aan detailhandel uit de markt is/wordt genomen. De uitbreiding is bedoeld om de concurrentiepositie van De Schoof te versterken en zo haar verzorgende functie voor de inwoners uit Hendrik-Ido-Ambacht ook op termijn te behouden. De uitbreiding heeft betrekking op het gebied ten zuidwesten van het huidige winkelcentrum. Deze locatie heeft nu geen detailhandelsbestemming, waardoor een wijziging van het bestemmingsplan benodigd is. In het kader van de bestemmingsplanonderbouwing is het noodzakelijk om te bezien of het initiatief invulling geeft aan een actuele regionale behoefte. Dit betreft de eerste trede van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In artikel lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) namelijk vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan/projectafwijking die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt met het oog op het zorgvuldig omgaan met het ruimtegebruik moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie par. 2.3). Het beoogde initiatief betreft vanwege de omvang en het feit dat het om detailhandel gaat, een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De centrale vraag van het benodigde onderzoek is als volgt geformuleerd: Is het initiatief uitbreiding van winkelcentrum De Schoof passend binnen de huidige marktomstandigheden en voorziet het in een actuele regionale behoefte? Hoofdstuk 1 5

8 Voor de beantwoording hiervan zijn de volgende deelvragen van belang: In hoeverre is er in Hendrik-Ido-Ambacht sprake van distributieve ruimte voor een uitbreiding van het detailhandelsaanbod op het gebied van dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen 1 in De Schoof, mede gelet op de uitgangssituatie, de regionale positionering en de lokale, regionale en algemene trends en ontwikkelingen in vraag en aanbod? In hoeverre sluit het initiatief aan bij het beleid van de lokale en provinciale overheid met betrekking tot de detailhandelsontwikkelingen? Wat zijn de effecten van het beoogde plan op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur en de leegstand in Hendrik-Ido-Ambacht en relevante omgeving? Bij de leegstand gaat het in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking specifiek om de effecten op het woon-, leef-. en ondernemersklimaat. 1.2 Het planinitiatief Ruimtelijk opzet Navolgende schets geeft een beeld van de ruimtelijke inpassing van het nieuwe gedeelte. Het rechter gedeelte van de tekening geeft het bestaande winkelcentrum weer. Rechtsboven (noordoostzijde) is een grote parkeervoorziening gesitueerd, met aansluitend twee supermarkten in het winkelcentrum (Lidl en Jumbo). Het centrum bestaat verder uit een centraal winkelcircuit met een bescheiden pleintje aan de zuidwestzijde. Aan deze zijde van het centrum zijn momenteel slechts een bescheiden aantal parkeerplaatsen aanwezig. De nieuwe bebouwing sluit direct aan aan de huidige zuidwestelijke entree van De Schoof. Daartoe zal de doorgaande weg die hier nu nog aanwezig is, de Graaf Willemlaan, worden opgeheven zodat er een aaneensluitend winkelgebied met parkeerterrein ontstaat. Ten behoeve van het project is de ABN AMRO bank gesloopt en zal de Willem de Zwijgerschool verplaatst worden en vervolgens ook gesloopt. Functioneel programma Met de beoogde uitbreiding wordt ca m 2 bvo toegevoegd aan De Schoof. In tabel 1.1 is het programma weergegeven. 1 De sector dagelijkse artikelen omvat de supermarkten, levensmiddelenspeciaalzaken en winkels op het gebeid van persoonlijke verzorging (excl. apotheken). De sector niet-dagelijkse artikelen omvat alle overige branches. Hoofdstuk 1 6

9 Tabel 1.1: Programma De Schoof (vastgelegde partijen en overig) Formule Omvang in m 2 bvo Omvang in m 2 wvo Verplaatser/nieuwvestiging (75% bvo, afgerond) Jumbo verplaatser Trekpleister nieuwvestiging Totaal dagelijks Action verplaatser Fietsen van Ambacht verplaatser Totaal niet-dagelijks Kwalitaria nieuwvestiging Overige (nog niet bekend. Kan 675 Circa 500 nieuwvestiging zowel detailhandel, horeca als dienstverlening worden) Totaal detailhandel Ten behoeve van het plan zijn/worden de volgende detailhandelsvolumes uit de markt genomen door herbestemming van de betreffende locatie: Het 123-koopcentrum in het oude dorp ; onttrekking van m 2 bvo detailhandelsbestemming en herbestemd voor woningbouw (inmiddels in uitvoering). Hier was voorheen o.a. Action gevestigd. Locatie Margrietstraat waar Fietsen van Ambacht nu gevestigd is; onttrekking van m 2 bvo detailhandelsbestemming en herbestemming in voorbereiding (mogelijk woningbouw). In onderhavig rapport valt deze winkel conform de indeling van Locatus onder winkelcentrum De Schoof en daarmee betreft het dus een verplaatsing binnen dit winkelgebied. Daarnaast geldt voor Jumbo dat dit weliswaar een verplaatser is (Jumbo is nu gevestigd in De Schoof zelf) maar in het plan een grotere omvang krijgt, namelijk m 2 wvo in plaats van de huidige m 2 wvo. Dat betekent dat als gevolg van de verplaatsing én vergroting van de Jumbo er extra m 2 voor de markt vrij komen waarvoor nog huurders gevonden moeten worden. Het huidige pand van Jumbo wordt mogelijk ingevuld door Lidl (die momenteel ook al in het centrum gevestigd is). Als de Lidl verhuist naar het voormalige Jumbo-pand, wordt het voormalige Lidl-pand mogelijk opgesplitst in kleinere winkelunits. Resumerend betekent dit dat van de uitbreiding circa m 2 bvo uit de markt is/wordt genomen en de toevoeging per saldo uitkomt op m 2 bvo exclusief de nog te vullen m 2 die in De Schoof zelf vrijvallen (circa m 2 bvo = m 2 wvo). Interesse in vestiging Uit bovenstaand overzicht blijkt dat inmiddels al 88% van de ruimte verhuurd is. Vanuit de ontwikkelaar is aangegeven dat men momenteel in gesprek is met meerdere partijen over de verhuur van de overige ruimte. Het gaat hierbij om nieuwe zaken op het gebied van zowel detailhandel als ambacht. Daarnaast is door de ontwikkelaar aangegeven dat men diverse kandidaten voor grotere (winkel)units Hoofdstuk 1 7

10 van ca m² bvo heeft doorverwezen naar de eigenaar van het huidige winkelcentrum 2. Tot op heden heeft dat om onbekende redenen echter nog niet tot verhuur van leegstaande panden geleid. Wel geeft dit aan dat er vanuit de markt wel degelijk belangstelling bestaat voor vestiging in De Schoof. Uitbreiding winkelaanbod door planinitiatief Van de m² bvo nieuwe commerciële ruimte zal vermoedelijk ca. 10% bestaan uit horeca en/of dienstverlening (= ca. 550 m² bvo) en 90% uit detailhandel (= ca m² bvo oftewel ca m² wvo). Door de verplaatsing van de rijwielzaak verdwijnt er 830 m² wvo uit De Schoof, waardoor de netto uitbreiding aan detailhandel ca m² wvo bedraagt. Maximale plancapaciteit en realistisch maximale invulling Voor de onderbouwing van de ladder is het van belang dat uitgegaan wordt van de maximale plancapaciteit per sector. Dit wordt in een later stadium definitief vastgelegd in het bestemmingsplan, maar op basis van de invulling met de vastgelegde partijen kan al wel een indruk verkregen worden van de theoretische maximale plancapaciteit per sector en de realistische, maximaal mogelijke toevoeging per sector als gevolg van realisatie van het plan. Dagelijkse artikelen In deze sector komt er m² wvo bij, hetgeen per saldo een toevoeging is van 650 m² wvo (+ 450 m² Jumbo en m² Trekpleister). Daarnaast biedt het door Jumbo te verlaten pand (1.350 m² wvo) de mogelijkheid om heringevuld te worden met dagelijkse artikelen, evenals de nog niet ingevulde nieuwe ruimte (500 m² wvo). De totale maximaal planologisch mogelijke toevoeging bedraagt daarmee m² wvo. Het is echter onwaarschijnlijk dat een dergelijk metrage in de praktijk ook daadwerkelijk volledig ingevuld wordt met dagelijkse artikelenwinkels. Als Lidl naar het oude Jumbo-pand gaat verplaatsen, dan neemt de verkoopruimte van deze winkel met 450 m² wvo toe. Een volledige herinvulling met dagelijkse artikelen van het oude Lidl-pand en de nog niet ingevulde ruimte ligt niet voor de hand. Deze ruimten omvatten samen m² wvo. Stel ongeveer 40% hiervan wordt ingevuld met dagelijkse artikelen, dan komt er nog ca. 625 m² wvo bij. De realistisch ingeschatte toevoeging bedraagt daarmee m² = m² wvo. Niet-dagelijkse artikelen Hoewel het bij Action in feite om een verplaatsing gaat (de winkel is immers eerder met het oog op een terugkeer in De Schoof al gesloten op een andere locatie in Hendrik-Ido-Ambacht) moet de winkel puur rekentechnisch toch als een toevoeging beschouwd worden. Dit omdat de winkel niet meer als bestaande winkel in het huidige aanbod is opgenomen. Voor de fietsenwinkel geldt dit niet: de winkel bestaat nog, maar de betreffende ruimte wordt na verplaatsing uit de markt genomen. De nieuwe winkel zal ook kleiner worden dan de huidige vestiging (ca m² wvo). Dit houdt in dat het winkelaanbod door deze beide zaken per saldo met ca. 700 m² wvo zal toenemen. Daarnaast kan ook het huidige Jumbo pand theoretisch met niet-dagelijkse artikelenwinkels ingevuld worden (= m² wvo), 2 Namen van de geïnteresseerde en doorverwezen partijen zijn bij BRO bekend, evenals oppervlakte van de gevraagde ruimtes. De ontwikkelaar geeft aan de interesse aan te kunnen tonen. Hoofdstuk 1 8

11 evenals de nog niet ingevulde ruimte van het plan (= 500 m² wvo). De maximale planologisch mogelijke uitbreiding aan niet-dagelijkse artikelenwinkels bedraagt daarmee m² wvo. Ook voor deze sector geldt weer dat dit niet realistisch is, met name gezien de waarschijnlijkheid van een verplaatsing van de Lidl naar het Jumbo pand. Als het door Lidl in dat geval te verlaten pand en de nog niet ingevulde nieuwe ruimte voor ca. 40% ingevuld wordt met niet-dagelijkse artikelenwinkels, dan komt de realistische ingeschatte toevoeging uit op = m² wvo. Horeca en dienstverlening Voor deze sectoren wordt uitgegaan van de bruto vloeroppervlakte (bvo) omdat omrekening winkelruimte (wvo) niet van toepassing is. De vastgelegde horecazaak omvat 170 m² bvo. Een herinvulling van het Jumbo pand (ca m² bvo) met horeca en/of dienstverlening behoort theoretisch tot de mogelijkheden, evenals een invulling van de resterende 675 m² bvo in het plan. De maximale planologische uitbreidingscapaciteit in het plan is daarmee m² bvo. Dit is eveneens weinig realistisch, met name omdat een invulling van het Jumbo-pand met dit soort bedrijven vanwege de vorm van het pand maar ook om prijstechnische niet waarschijnlijk is. Uitgangspunt is daarom dat ca. 550 m² bvo (= 10% van de plancapaciteit) voor deze sectoren een realistische inschatting is. Samenvattend gaat het om: Sector Maximale planologische uitbreidingsmogelijkheden o.b.v. huidige stand van Realistische raming netto-uitbreiding aanbod bij realisering planinitiatief zaken planvorming Dagelijkse artikelen Ca m² wvo Ca m² wvo Niet-dagelijkse artikelen Ca m² wvo Ca m² wvo Horeca/dienstverlening Ca m² bvo Ca. 550 m² bvo Uiteraard kan er binnen het programma nog enigszins geschoven worden in de realistische metrages die voor de onderscheiden sectoren zijn benoemd. De aangegeven realistische uitbreiding is daarom indicatief. Hoofdstuk 1 9

12 2. CONCLUSIES EN JURIDISCH-PLANOLOGISCHE TOETSING 2.1 Conclusies analyses De belangrijkste conclusies uit de in de volgende hoofdstukken gepresenteerde analyses zijn: Aanbod Het huidige aanbod dagelijkse artikelen blijft qua aantal en omvang (m 2 wvo) binnen Hendrik-Ido- Ambacht achter op vergelijkbare plaatsen. In vergelijkbare plaatsen is er ruim m 2 wvo meer aanwezig, in zowel de branche levensmiddelen als persoonlijke verzorging. Het aanbod aan dagelijkse artikelen is ook in het winkelcentrum De Schoof beperkt in vergelijking met centrumgebieden in vergelijkbare plaatsen. Een aantal supermarkten binnen de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft een beperkte omvang naar de huidige maatstaven (o.a. Lidl in winkelcentrum De Schoof: 900 m 2 wvo). Deze beperkte omvang sluit niet aan bij de huidige trend van schaalvergroting binnen de supermarktbranche, waarbij door veranderend consumentengedrag de vraag naar comfort en beleving toeneemt en supermarkten een grootschaligere opzet nodig hebben om aan de wensen van de consument te kunnen blijven voldoen. Het huidige aanbod aan niet-dagelijkse artikelen blijft qua aantal en omvang (m 2 wvo) binnen Hendrik-Ido-Ambacht sterk achter bij vergelijkbare plaatsen met inwoners. Dit geldt ook wanneer Hendrik-Ido-Ambacht wordt afgezet tegen een aantal benchmarkplaatsen 3. Met name de branches Kleding & Mode, Schoenen & lederwaren, Huishoudelijke- & luxe artikelen, Sport & spel en Wonen zijn in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht ondervertegenwoordigd. De branches Juwelier & optiek, Plant & dier en Doe-het-zelf zijn daarentegen wel ruim aanwezig. Hendrik-Ido-Ambacht kent een relatief beperkte winkelleegstand, maar die leegstand concentreert zich wel sterk in De Schoof. Het grootste leegstaande pand is 460 m² wvo, de overige panden zijn kleiner. Trends, ontwikkelingen en beleid Het aantal inwoners van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht neemt de komende jaren nog toe, en daarmee ook het consumentendraagvlak voor winkelvoorzieningen. Het economisch herstel en de opleving van de woningmarkt gaan gepaard met een toenemend consumentenvertrouwen en een groeiende aankoopbereidheid. De bestedingen in veel branches zijn daardoor de laatste twee jaren aanzienlijk toegenomen. Wel groeien de internetbestedingen veel sneller dan de bestedingen in winkels. Met name in de supermarktbranche is schaalvergroting een belangrijke trend. Daarnaast zijn vooral winkelketens die opereren in het prijsvriendelijke/discount-segment momenteel expansief. 3 Vergelijkbare plaatsen (qua inwoneraantal en ligging): Nieuw-Vennep, Houten, Papendrecht, Pijnacker, Spijkenisse, Hellevoetsluis en Leusden. Hoofdstuk 2 10

13 Functioneren en distributieve uitbreidingsruimte De dagelijkse sector in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht functioneert op dit moment rond het landelijke gemiddelde. Het dagelijkse aanbod in De Schoof realiseert een omzet per m² wvo die ruimschoots boven het landelijke gemiddelde ligt. Door de modernisering van het dagelijkse aanbod binnen De Schoof en de groei van het aantal inwoners, zal de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector toenemen, waardoor de vloerproductiviteit zal stijgen. Hierdoor ontstaat er op de langere termijn (2025) distributieve ruimte voor uitbreiding van de dagelijkse sector in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht (circa m 2 wvo) en op het niveau van De Schoof (circa m 2 wvo). Het verschil wordt verklaard door het feit dat het aanbod in De Schoof momenteel al bovengemiddeld functioneert (en het overige aanbod in Hendrik-Ido-Ambacht ondergemiddeld, maar daarmee nog niet slecht). De uitbreiding van de dagelijkse artikelensector zal circa m 2 wvo bedragen en omvat onder meer de modernisering van in ieder geval één en waarschijnlijk beide aanwezige supermarkten. Door de uitbreiding zal de huidige hoge omzet per m² wvo in De Schoof dalen naar een meer gemiddeld niveau. Dit is een logisch gevolg van de omzetverdunning door de schaalvergroting van de supermarkten (ruimere paden resulteren in een lagere omzet per m²wvo). De niet-dagelijkse artikelensector in Hendrik-Ido-Ambacht realiseert gemiddeld een omzet per m² wvo die, afgezet tegen de aard en branchesamenstelling van het aanwezige aanbod, vrijwel overeenkomt met het landelijke gemiddelde. Ook in deze sector ligt de vloerproductiviteit in De Schoof op een bovengemiddeld niveau, hetgeen een indicatie is voor ruimte in de markt voor uitbreiding van het aanbod. Uit de berekeningen komt naar voren dat er tot 2025 in Hendrik-Ido-Ambacht een distributieve uitbreidingsruimte voor de sector niet-dagelijkse artikelen is van ca m² wvo en van ca m² wvo in De Schoof (afhankelijk van de berekeningsmethode). Dit is voldoende voor de beoogde netto-uitbreiding van het winkelvloeroppervlak van ca m² wvo én voor het invullen van (het grootste deel) van de lege winkelunits. Effecten Omdat de beoogde uitbreiding zichzelf vooral terug verdient doordat er minder koopkracht vanuit Hendrik-Ido-Ambacht afvloeit naar elders en er iets meer koopkracht toe zal vloeien, zijn er geen structurele effecten op het overige winkelaanbod in Hendrik-Ido-Ambacht of daar buiten te verwachten. De omzetverschuivingen zijn relatief beperkt en spreiden zich over veel aanbieders, waardoor het onwaarschijnlijk is dat de beoogde uitbreiding sluiting van bestaande winkels tot gevolg heeft. De uitbreiding van de bestaande supermarkt(en) binnen het winkelcentrum De Schoof is gewenst om te kunnen blijven voldoen aan de veranderende wensen van de consument. De uitbreiding is bedoeld om de bestaande klanten beter te bedienen. Hierdoor zal de consumentenverzorging in Hendrik-Ido-Ambacht versterkt worden. De uitbreiding van het aanbod resulteert tevens in meer keuzemogelijkheden voor de inwoners en draagt ook zo bij aan een verbetering van de consumentenverzorging. Met de vestiging van de overige winkels, waaronder Action, en andere voorzieningen zal De Schoof meer onderscheidend worden ten opzichte van de wijk- en buurtcentra in Hendrik-Ido- Hoofdstuk 2 11

14 Ambacht. Er ontstaat een meer heldere detailhandelsstructuur, waarbij De Schoof veel meer dan nu als hoofdwinkelcentrum en huiskamer kan functioneren. De dagelijkse sector, waarbij voornamelijk de supermarkten Jumbo en Lidl belangrijke trekkers vormen, is in de huidige situatie aan de noordoostzijde van De Schoof geclusterd (nabij een groot parkeerveld). Hierdoor, en door het ontbreken van een sterke publiekstrekker aan de zuidwestzijde, kent het winkelcentrum De Schoof een matige doorbloeding. De geplande ontwikkeling zal niet alleen tot meer bezoekers leiden, maar door de betere spreiding van de trekkers en de parkeervoorzieningen, ook tot meer passanten in het centrale deel. Daar kunnen de hier aanwezige winkels en andere zaken van profiteren, en dit verhoogt de kans op een snelle invulling van de leegstaande panden. Door het versterken van het winkelcentrum wordt het voor ondernemingen aantrekkelijker om zich te vestigen in De Schoof. De uitbreiding van het winkelaanbod behelst een kwalitatieve versterking van de detailhandel, aansluitend aan het bestaande winkelgebied, waardoor het passend is binnen de lokale en provinciale beleidskaders waarin De Schoof bestempeld is als te optimaliseren winkelcentrum. Positief in dit verband is ook dat de invulling voor een belangrijk deel gepaard gaat met het onttrekken van winkelruimte elders in Hendrik-Ido-Ambacht. 2.2 Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking omvat de volgende treden: 1. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. 2. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. 3. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. De derde trede is in het kader van de uitbreiding van De Schoof niet van toepassing is omdat de planlocatie in stedelijk gebied gelegen is. Trede 1: Actuele regionale behoefte In kwalitatieve zin is er een duidelijke behoefte aan een versterking van De Schoof omdat dit winkelcentrum momenteel kampt met een onevenwichtige ruimtelijke opbouw, relatief weinig winkelaanbod en te kleine supermarkten. Door het planinitiatief nemen de keuzemogelijkheden voor de consument toe (meer aanbod, meer variatie) en verbetert de ruimtelijk-functionele structuur. Hierdoor zal het centrum meer bezoekers trekken en zal het aantal passanten in het centrale deel toenemen. Dit kan er in belangrijke mate toe bijdragen dat de huidige leegstand ook af gaat nemen. Hoofdstuk 2 12

15 Uit de berekening van het huidige functioneren en de distributieve uitbreidingsruimte komt naar voren dat er ook in kwantitatieve zin sprake is van een behoefte. Dit geldt zeker voor het aanbod aan nietdagelijkse artikelen. In de dagelijkse sector is de berekende uitbreidingsruimte op het niveau van geheel Hendrik-Ido-Ambacht niet geheel voldoende om de voorziene uitbreiding van dit aanbod in De Schoof geheel te dekken. Maar omdat die ruimte er in De Schoof zelf wel is en de effecten van de uitbreiding zich hier ook voor het overgrote deel zullen manifesteren in de vorm van omzetverdunning bij de bestaande supermarkten, is er toch sprake van afdoende kwantitatieve behoefte. Het overgrote deel van de door de winkels in De Schoof gerealiseerde omzet is afkomstig van de inwoners van Hendrik-Ido-Ambacht. De eigen gemeente vormt daarmee ook het primaire verzorgingsgebied, oftewel de relevante regio voor De Schoof. De beoogde versterking zal er vooral in resulteren dat er minder koopkracht vanuit Hendrik-Ido-Ambacht naar de omringende, veelal grotere winkelcentra vloeit, en er iets meer omzet van buiten getrokken wordt dan nu. De effecten hiervan zullen zich spreiden over een groot aantal aanbieders in de omgeving van Hendrik-Ido-Ambacht, en daardoor is de kans dat daar bestaand aanbod door de versterking van De Schoof verdwijnt, uiterst gering. Dit laatste geldt ook voor het winkelaanbod in Hendrik-Ido-Ambacht zelf. De concurrentieverhoudingen tussen de buurt- en wijkcentra en De Schoof zullen veranderen, want met name de boodschappenfunctie van De Schoof wordt versterkt. De drie buurt- en wijkcentra hebben echter ieder een duidelijk eigen primair verzorgingsgebied en daarnaast verschillen de aanwezige supermarktformules van de in De Schoof aanwezige formules, waardoor er sprake is van een zekere complementariteit. Specifiek voor Hoog Ambacht geldt daarbij dat dit wijkwinkelcentrum ook kan profiteren van de bevolkingsgroei in het eigen primaire verzorgingsgebied (Volgerlanden). De conclusie is dan ook dat de lokale detailhandelsstructuur als gevolg van het plan niet verstoord zal worden. Dat wil zeggen dat van onaanvaardbare effecten op het woon-, leef-, en ondernemersklimaat in Hendrik-Ido-Ambacht of omgeving door het planinitiatief geen sprake zal zijn. In de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht in het algemeen en winkelcentrum De Schoof in het bijzonder is behoefte aangetoond voor zowel aanvullend horeca als dienstverlenend aanbod. Hierbij wordt genuanceerd dat de groeipotentie voor horeca en dienstverlening niet puur kwantitatief kan worden bepaald. Kwalitatief hoogwaardig en onderscheidend horeca-aanbod creëert zijn eigen markt. In kwantitatieve zin is het aanbod aan horeca en dienstverlening in zowel de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht als het winkelcentrum De Schoof beperkt. Het aanbod blijft sterk achter bij soortgelijke kernen en winkelgebieden. In kwalitatieve zin wordt horeca en dienstverlening steeds vaker ingepast in kernverzorgende winkelcentra zoals De Schoof. Gelet op de relatief kleinschalige omvang van het programma aan horeca en dienstverlening en de kwalitatieve marktruimte worden er in beginsel geen onaanvaardbare effecten op de retailstructuur en consumentenverzorging verwacht. Trede 2: benutting beschikbare gronden en leegstaande winkelpanden Specifiek voor trede 2 is in de toelichting bij het Bro-artikel aangegeven dat het bij detailhandel moet gaan om het aangeven in hoeverre bestaande leegstaande winkelpanden via transformatie of herstructurering het initiatief zouden kunnen huisvesten. In Hendrik-Ido-Ambacht staan meerdere winkelpanden leeg, maar geen van deze panden zijn groot genoeg om de schaalvergroting van de supermarkten in De Schoof, danwel de vestiging van Action te accommoderen. Hoofdstuk 2 13

16 Belangrijker is echter dat het planinitiatief bedoeld is om specifiek De Schoof te versterken en daarmee aantrekkelijker te maken en dat kan dus alleen maar direct aansluitend aan het bestaande winkelcentrum. Met andere woorden: ook al zou elders een solitair pand geschikt zijn voor een supermarkt dan zou dat niet relevant zijn voor de beoogde versterking van De Schoof. Het beoogde programma aan horeca en dienstverlening is ondersteunend aan de detailhandel in winkelcentrum De Schoof, dat gelet op de gewenste retailstructuur en consumentenverzorging wenselijk is op deze locatie. Het planinitiatief omvat tevens de sloop en vervanging van twee bestaande gebouwen, namelijk het ABN AMRO-pand en een school, en draagt daarmee bij aan in deze trede bedoelde transformatie/herstructurering. Zoals eerder is aangegeven is door het opheffen van het 123- koopcentrum (met o.a. de Action) winkelruimte verdwenen, ook planologisch, terwijl ook bij de verplaatsing van de rijwielzaak het achterblijvende pand getransformeerd zal worden in een niet-detailhandelsbestemming. 2.3 Slotoverwegingen Met de realisatie van het planinitiatief wordt per saldo een relatief bescheiden metrage aan detailhandel en overige voorzieningen toegevoegd aan De Schoof, maar het effect op de uitstraling en positionering van dit winkelcentrum zal relatief groot zin. Zowel het winkel- en voorzieningenaanbod als het verblijfsklimaat worden verbeterd en dat zal het centrum aanzienlijk aantrekkelijker maken voor de consument dan nu het geval is. Daar kunnen de inwoners van Hendrik-Ido-Ambacht van profiteren maar ook de nu in De Schoof gevestigde ondernemers. De belangstelling vanuit de markt voor vestiging in De Schoof bevestigt ook de marktmogelijkheden voor versterking, iets dat ook in de berekeningen in onderhavig rapport naar voren komt. Het planinitiatief kan, zoals hiervoor is aangegeven, zeer goed kwalitatief onderbouwd worden en dat geldt ook voor de kwantitatieve onderbouwing op basis van de verwachte netto-uitbreiding van het aanbod per sector. De berekende distributieve ruimte is weliswaar vooralsnog niet geheel voldoende om de op dit moment gesignaleerde maximale plancapaciteit per sector te dekken, maar bij een verdere concretisering van het functionele programma en bij een op dit programma toegesneden bestemmingsplanregeling kan dit goed ondervangen worden. Hoofdstuk 2 14

17 3. UITGANGSSITUATIE AANBOD In dit hoofdstuk wordt een kernachtige analyse gegeven van de vraag- en aanbodsituatie met betrekking tot de retail in Hendrik-Ido-Ambacht en meer specifiek De Schoof. 3.1 Detailhandel Hendrik-Ido-Ambacht De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht beschikt verhoudingsgewijs over weinig winkels en weinig winkelruimte. Wel is sinds 2011 is het aantal winkels en de winkelruimte in de dagelijkse artikelensector toegenomen, maar de omvang van het aanbod blijft nog altijd achter bij het gemiddelde voor vergelijkbare kernen zoals uit navolgende tabel blijkt. Tabel 3.1: Aanbod per hoofdbranche, Hendrik-Ido-Ambacht Vergelijkbare plaatsen inwoners Benchmark (Nieuw-Vennep, Houten, Papendrecht, Pijnacker, Spijkenisse, Hellevoetsluis Hendrik-Ido-Ambacht en Leusden) Aantal winkels m² wvo gem. wvo per winkel Aantal winkels m² wvo Aantal winkels m² wvo Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Dagelijkse artikelen Warenhuis Kleding en Mode Schoenen en lederwaren Juwelier en Optiek Huishoudelijke- en Luxe Art Antiek en kunst Sport & Spel Hobby Media Plant en Dier Bruin en Witgoed Auto en Fiets Doe-Het-Zelf Wonen Detailhandel Overig Totaal Niet-dagelijks Totaal Leegstand Bron: Locatus Verkenner, Inventarisatiedatum grotendeels oktober 2016 Hoofdstuk 3 15

18 In de niet-dagelijkse sector is sinds 2011 sprake van schaalvergroting: het aantal winkels is afgenomen, maar de verkoopruimte is toegenomen. In deze sector beschikt Hendrik-Ido-Ambacht over relatief heel weinig aanbod, ondanks het feit dat er wel een redelijk ruim aanbod qua m² wvo aanwezig is in de meeste doelgerichte branches (tuin, doe-het-zelf). Vooral de omvang van de recreatieve branches blijft ver achter bij hetgeen in referentiekernen aanwezig is Winkelcentrum De Schoof Omvang en samenstelling aanbod De Schoof kent zowel naar aantal winkels als naar omvang van de winkelruimte een relatief beperkte omvang voor een hoofdwinkelcentrum in van een kern met bijna inwoners. Navolgende tabel illustreert dit. Tabel 3.2: Aanbod per hoofdbranche, De Schoof De Schoof Vergelijkbare plaatsen Aantal m² wvo gem. wvo per winkel Aantal m² wvo gem. wvo per winkel Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Dagelijkse artikelen Warenhuis Kleding en Mode Schoenen en lederwaren Juwelier en Optiek Huishoudelijke en luxe artikelen Antiek en kunst Sport en Spel Hobby Media Plant en Dier Bruin en Witgoed Auto en Fiets* Doe-het-zelf Wonen Detailhandel Overig Totaal Niet-dagelijks Totaal Leegstand Bron: Locatus Verkenner, Inventarisatiedatum oktober 2016 Betreft de fietsenzaak aan de graaf Willemstraat Binnen De Schoof neemt de dagelijkse sector een sterke positie in met ruim een derde van de winkels en de winkelruimte. Hoewel er een redelijk aantal op recreatief winkelen gerichte winkels aanwezig is, is het ontbreken van aanbod op het gebied van schoeisel en huishoudelijke en luxe artikelen opmerkelijk. Hoofdstuk 3 16

19 Ontwikkeling positionering in de detailhandelsstructuur Het in 2016 gehouden Koopstromenonderzoek Randstad (KSO) laat voor geheel Hendrik-Ido- Ambacht een toename van de koopkrachbinding sinds 2011 in zowel de dagelijkse als de nietdagelijkse sector zien, terwijl het aandeel omzet van buiten de gemeente min of meer gelijk is gebleven. Bij De Schoof is echter sprake van een daling van het marktaandeel in beide sectoren, en in de niet-dagelijkse sector ook van een daling van het aandeel omzet van buiten. De Schoof heeft dus de afgelopen jaren haar positie binnen Hendrik-Ido-Ambacht zien afnemen. De leegstand vormt hier een mogelijke verklaring voor maar ook het feit dat elders in de gemeente het aanbod is toegenomen (in m² wvo) Overige winkelcentra en supermarkten De detailhandelsstructuur van Hendrik-Ido-Ambacht bestaat naast het hoofdwinkelcentrum De Schoof en het verspreid en op perifere locaties aanwezige winkelaanbod uit een drietal reguliere winkelcentra, te weten: wijkwinkelcentrum Hoogambacht (14 winkels, m² wvo), buurtwinkelcentrum Krommeweg (10 winkels, m² wvo) buurtsteunpunt Reeweg (4 winkels 896 m² wvo). De supermarkten in het relatief nieuwe wijkwinkelcentrum Hoogambacht kennen een moderne maatvoering. Weliswaar is ook de Jumbo in De Schoof niet klein te noemen, maar voor een centrumsupermarkt is de winkel ook weer niet groot. De Lidl in De Schoof is naar de huidige maatstaven zeker te klein. Tabel 3.3: Supermarkten in Hendrik-Ido-Ambacht Naam Straat m² wvo Dirk Sophiapromenade 78 (Hoogambacht) Albert Heijn Reeweg Plus Louwersplein 27(Krommerweg) 885 Jumbo De Schoof Lidl De Schoof Plus Sophiapromenade 14 (Hoogambacht) Winkelleegstand In Hendrik-Ido-Ambacht staan relatief weinig winkelpanden leeg, zoals uit tabel 3.1 blijkt. De leegstand concentreert zich wel vrij sterk in De Schoof (6 panden, ca m² wvo). Deze leegstand kan z n oorzaak vinden in de economische crisis die achter ons ligt, maar het is zeker niet uit te sluiten dat ook de huidige onzekerheid over de uitbreiding van het centrum een rol speelt (geïnteresseerde partijen maar ook de eigenaar van het winkelcentrum wachten af wat er gaat gebeuren). Hoofdstuk 3 17

20 Van de aanwezige leegstaande panden zijn er drie kleiner dan 100 m² wvo en drie vallen er in de categorie m² wvo. Daarmee is geen van de aanwezige lege winkelpanden qua omvang geschikt voor de vestiging van een supermarkt van moderne omvang of een andere grootschalige winkel. 3.2 Horeca en dienstverlening Hendrik-Ido-Ambacht In de volgende tabel is het aanbod aan horeca en dienstverlening in de gemeente Hendrik-Ido- Ambacht vergeleken met het gemiddeld aanbod in kernen met een soortgelijk inwonertal. Opgemerkt wordt dat het totale aanbod in Hendrik-Ido-Ambacht beperkt is, maar dit wordt ten dele verklaard door het ruime regionaal verzorgende aanbod in Dordrecht en Rotterdam. Uit de aanbodvergelijking worden de volgende conclusies getrokken: Het totale horeca-aanbod in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht is met 26 zaken relatief beperkt. Ter vergelijking: in kernen met een vergelijkbaar inwonertal zijn gemiddeld 53 horecazaken gevestigd. Per inwoners blijft het horeca-aanbod eveneens achter. In Hendrik-Ido-Ambacht is het aanbod 0,88 per inwoners, tegenover 1,82 in de referentiekernen. Het relatief kleine horeca-aanbod is een indicatie voor marktruimte. De groeipotentie voor horeca kan echter niet puur kwantitatief worden bepaald. De haalbaarheid is afhankelijk van diverse factoren als vestigingslocatie, concurrentiepositie, kwaliteit, bevolkingssamenstelling, etc. Ook het dienstverlenend aanbod in Hendrik-Ido-Ambacht blijft achter. 67 zaken tegenover 144 in de referentiekernen. Ook het aantal fitnesscentra blijft met 1 centrum achter op de referentie 3. Per inwoners is het aanbod eveneens beperkt (2,28 tegenover 4,49). Dit is een indicatie voor marktruimte in de dienstensector. Hoofdstuk 3 18

21 Tabel 3.4: Aanbod horeca en dienstverlening 4 Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht ( inwoners) Referentiekernen ( inwoners) Hoofdbranche Aantal zaken Aantal zaken per inwoners Aantal zaken Aantal zaken per inwoners Horeca 26 0, ,82 Cultuur 2 0,07 5 0,17 Ontspanning 5 0,17 9 0,31 Fitness 1 0,03 3 0,11 Dienstverlening Ambacht (persoonlijke verzorging) 20 0, ,14 Financiële dienstverlening 6 0, ,41 Particuliere dienstverlening 8 0, ,64 Totaal 67 2, ,49 De Schoof In navolgende tabel is het aanbod aan horeca en dienstverlening van winkelcentrum De Schoof vergeleken met het gemiddelde aanbod van de benchmarkcentra. Hieruit worden de navolgende conclusies getrokken: Het aanbod aan horeca en dienstverlening in winkelcentrum De Schoof is relatief beperkt in vergelijking met de benchmarkcentra (11 ondernemingen tegenover 41 gemiddeld in de referentie. Het horeca-aanbod blijft met 3 zaken achter op de referentie (16 zaken). Met name het aantal fastfood-zaken en restaurants blijft achter. Ook is er in de benchmarkcentra een fitnesscentrum gevestigd, terwijl deze voorziening ontbreekt in het winkelcentrum De Schoof. Voor wat betreft het dienstverlenend aanbod blijft het aantal kappers, banken en uitzendbureaus achter bij de referentie. 4 Volgens de definitie van Locatus behoren cultuur en ontspanning niet tot de dienstverleners. Aangezien deze mogelijk wel geschikt zijn voor inpassing in het beoogd planinitiatief zijn deze wel opgenomen de tabel. Bron Locatus retailverkenner, peildatum oktober 2016 Hoofdstuk 3 19

22 Tabel 3.5: Aanbodvergelijking horeca en dienstverlening De Schoof met benchmarkcentra De Schoof Gemiddelde benchmark-centra Horeca 3 16 Fastfood 1 3 Bezorg/Halen - 1 Grillroom/Sh - 1 IJssalon - 1 Lunchroom 1 3 Pannenkoeken - 0 Café-Restaurant - 2 Restaurant 1 5 Ontspanning - 2 Fitness - 1 Zonnebank - 1 Dienstverlening Ambacht 4 11 Schoenrep/sleutels 1 1 Kapper 2 8 Schoonheidsspecialiste 1 1 Kledingreparateur - 1 Dienstverlening Financiële Instelling 2 7 Finan Intermediair 1 2 Bank 1 3 Postkantoor - 1 Dienstverlening Particuliere Dienstverlening 2 5 Makelaardij 2 3 Uitzendbureau - 2 Eindtotaal Hoofdstuk 3 20

23 4. RELEVANTE ONTWIKKELINGEN EN BELEID 4.1 Algemene trends Detailhandel Er zijn enkele landelijke, meer algemene trends in vraag en aanbod met betrekking tot de detailhandel die mede van invloed zijn op de ontwikkelingsmogelijkheden van een winkelcentrum als De Schoof. Het gaat onder meer om het volgende; Met het economisch herstel en de toename van het consumentenvertrouwen en de aankoopbereidheid, zijn de perspectieven voor de detailhandel een stuk gunstiger dan enkele jaren geleden. Wel blijft met name het middensegment het moeilijk hebben en biedt vooral het prijsvriendelijke/discount-segment groeimogelijkheden, met name in winkelcentra als De Schoof. Dit geldt ook voor (dag)horeca en dienstverlening. De verwachting is dat het aandeel van e-commerce in de bestedingen aan dagelijkse en nietdagelijkse artikelen de komen de jaren zal blijven groeien, maar vooral in de niet-dagelijkse sector is dit een factor van belang. Aspecten zoals snelheid, bereikbaarheid, gemak en comfort worden voor centrumgebieden van dorpen of grotere kernen steeds belangrijker. Vrij parkeren speelt hierin een rol, omdat de consument voor de boodschappen vaak ook keuze heeft uit buurtcentra. Bovendien is de consument steeds beter geïnformeerd dankzij (mobiel) internet en heeft tegelijkertijd steeds minder tijd. Het resultaat is dat de consument kritisch is bij aankopen en hierbij spelen de volgende aspecten een rol: offline, online, gemak, snelheid, genieten en beleven. Om consumenten toch richting het centrumgebied te trekken, is het van belang dat deze gebieden goed inspelen op de wensen van de consumenten. De afgelopen jaren is het aantal winkels binnen de centrumgebieden van dorpen of grotere kernen afgenomen. De totale omvang van het winkelaanbod is daarentegen wel toegenomen. Deze ontwikkeling kan verklaard worden door de schaalvergroting van het bestaande aanbod. De schaalvergroting in de dagelijkse sector wordt met name verklaard door de schaalvergroting in de supermarktsector. De consument stelt hogere eisen aan zowel het product als de winkelbeleving. Ontwikkelingen als bredere gangpaden, meer ruimte voor presentatie, het aanbieden van ready to eat producten en het bereiden van verse gerechten in de zaken zijn hiervan enkele voorbeelden. Voor een rendabel functioneren is een steeds groter verkoopvloeroppervlak nodig. De branchegroep mode en luxe is qua omvang enigszins gegroeid in de periode 2010 tot Dit komt vooral door de groei van het aanbod aan huishoudelijke artikelen (wat hier in de indeling van Locatus onder valt), waaronder de opkomst van nieuwe spelers zoals Action en Big Bazar. Het modische aanbod (kleding, schoeisel) is daarentegen afgenomen. De centrumgebieden van dorpen en grotere kernen staan daarbij onder grotere druk dan de zogenoemde A1-gebieden in grote steden. De grote formules vertrekken steeds vaker uit de kleinere kernen en ondersteunende centra en focussen zich met name op de A-1 locaties. Hoofdstuk 4 21

24 Het aanbod van de winkelsectoren vrije tijd en in-en-om-het-huis neemt af. Deze detailhandel staat onder druk door enerzijds de concurrentie met internet en anderzijds de concurrentie met het ruimere aanbod in grotere winkelgebieden en/of perifere detailhandelslocaties. Het aantal aanvullende voorzieningen in leisure en diensten neemt toe. Binnen de groep leisure neemt het aantal lunchrooms, restaurants, ijssalons en fitnesscentra toe. Deze zaken hebben een positieve invloed op de totaalbeleving van centra en vergroten de verblijfsduur van de bezoekers De groei van deze voorzieningen kan daardoor verbonden worden aan de trend waarbij er een toenemende aandacht is voor beleving. De toenemende druk, veroorzaakt door veranderingen in consumentengedrag en ontwikkelingen in de detailhandel, drukt zich uit in leegstand en zorgt er voor dat winkelgebieden meer concurreren met elkaar om dezelfde consument. Over het algemeen is de leegstand in de centrumgebieden van dorpen of grotere kernen toegenomen. In 2010 bedroeg de leegstand in verkooppunten 5,5% en in wvo 6,7%. In 2016 bedragen deze percentages 8,1% en 9,9% 5. Conclusie Het toekomstperspectief van de centrumgebieden van dorpen of grotere kernen kent sterke lokale verschillen. Wel is de verwachting dat het recreatieve winkelaanbod in deze centra verder zal afnemen. Toch staan deze gebieden minder onder druk dan van de grotere typen winkelgebieden omdat het niet-dagelijkse winkelaanbod hier relatief klein is en meer functioneel van aard is. Voor deze winkelgebieden worden de functionaliteit en het dagelijks aanbod steeds belangrijker en zal er een breed scala aan winkels, voorzieningen en diensten geclusterd moeten worden om de leegstand een halt toe te roepen. Met name de centrumsupermarkten moderniseren en vaak gaat dat gepaard met schaalvergroting. Zij bepalen daarmee in sterke mate de aantrekkingstrekkracht van overwegend lokaalverzorgende winkelcentra zoals De Schoof. Daarnaast zijn verschillende winkelketens in het prijsvriendelijke en discountsegment expansief en zij richten zich ook op de kleinere en middelgrote plaatsen. Denk aan formules als Action, Big Bazar, Kik, Takko, Tedi of Op=Op Horeca en dienstverlening Transitie kernverzorgende winkelgebieden Landelijk zijn kernverzorgende winkelgebieden zoals De Schoof sterk in beweging. De voorbije crisis, het gewijzigd consumentengedrag en de concurrentie met het internet als verkoopkanaal en de concurrentie met de grotere winkelgebieden heeft zijn sporen achtergelaten in het economisch functioneren van deze centra. Sinds een aantal jaar neemt het recreatieve en aanvullende winkelaanbod in deze gebieden af. Voor deze winkelgebieden wordt functionaliteit, in de vorm van bereikbaarheid en gemak en comfort steeds belangrijker. Dit betekent ook dat er een breder voorzieningenaanbod geclusterd dient te worden om voldoende kritische massa te behouden. 5 Berekend volgens Locatus-methode: binnen de leegstand is de verhouding tussen detailhandel en niet-detailhandel ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de niet-detailhandel. Om de leegstandsoppervlakte te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt. Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1 Hoofdstuk 4 22

25 Voor kernverzorgende winkelgebieden biedt de inpassing van meer horeca en dienstverlening een aantal navolgende ruimtelijk-functionele voordelen: Voor de consument of afnemer betekent de clustering van een breed aanbod meer gemak en minder reistijd. Aan de aanbodzijde treedt synergie op (mede door passantenstromen) waardoor zowel commerciële en (semi) maatschappelijke functies elkaar versterken, omdat zij profiteren van elkaars aantrekkingskracht en toekomstbestendig worden. Het behoud van deze voorzieningen betekent het behoud van de leefbaarheid en de aantrekkelijkheid van de wijk. Leegstand wordt voorkomen hetgeen de omgevingskwaliteit en de belevingswaarde van het centrum verbetert. Door clustering kunnen er interessante mengvormen (cross-overs) en nieuwe verdienmodellen ontstaan tussen functies. Bijvoorbeeld de bibliotheek die tevens flexwerkplekken en vergaderruimten verhuurt. Tot slot wordt een breed voorzieningencentrum voor meerdere bezoekdoelen bezocht, ook buiten de winkeluren, waardoor de levendigheid in de avonduren wordt vergroot. Aanbodontwikkelingen in de horeca en dienstverlening Na de voorbije crisisjaren durft de consument weer geld uit te geven en neemt de totale omzet in de horeca toe. 6 Vooral de totale omzet van restaurants en de fastservice (afhaal) groeit relatief snel en dan vooral op traffic-locaties (waaronder winkelcentra). Het aantal fastservice zaken (snackbars, grillrooms etc.), koffiehuizen, lunchrooms, restaurants en bistro s neemt toe in soortgelijke winkelgebieden als De Schoof. Voor wat betreft de dienstverleners neemt landelijk het aantal kappers, schoonheidsspecialisten, zonnebankstudio s en kledingreparateurs toe. Ook het aantal fitnesscentra en vooral de omvang hiervan neemt nog toe, maar de explosieve groei van de afgelopen 10 jaar is er wel uit. Dienstverlenende bedrijven worden steeds meer in kernverzorgende winkelgebieden ingepast. Navolgende tabel geeft inzicht in de categorisering van dienstverlenende bedrijven Tabel 4.1: Typen dienstverlenende voorzieningen Hoofdgroep Subgroep Voorbeelden Cultuur Bibliotheek, musea Ontspanning Fitness of welness centrum Ambachten Persoonlijke verzorging Kapsalon, schoonheidssalon, apotheek, nagelstudio Reparatie/Ambacht Schoen/kledingreparatie, edelsmid Financiële instelling Bank (servicepunt), financieel advies, notaris Particuliere dienstverlening Uitzendbureau, juridisch advies, reisbureau Medisch Verhuur (werk)ruimte Huisartsenpost, fysio, gezondheidscentrum Flexwerkplekken en vernieuwende concepten 6 CBS, Statline, Horeca omzetontwikkeling in waarde, peildatum 31 mei 2016 Hoofdstuk 4 23

26 4.2 Woningbouw- en bevolkingsontwikkeling Woningbouw Nu het herstel van de woningmarkt zich doorzet, zal ook het eerder vertraagde woningbouwprogramma in Hendrik-Ido-Ambacht versneld gerealiseerd worden. Het betreft vooral de bouw van nieuwe woningen in de wijk Volgerlanden. Tabel 4.2: Woningbouwplannen Locatie Hoog Ambacht Fase Watervogels Volgerlanden Fase 1: 83 woningen Fase 2: 14 twee-onder-een-kapwoningen en 25 rij- Start bouw fase 1 In voorontwikkeling fase 2 en koopwoningen Fase 3: onbekend Barbeel Volgerlanden 10 woningen (o.a. waterwoningen) In ontwikkeling Onder de perenboom Tussen de Bliek en Twee- en drie-onder-één-kap-woningen (8) en 1 In ontwikkeling Vrouwgelenweg vrije kavel Waterhof Volgerlanden 310 rijwoningen, vrijstaande woningen, twee-onderéén-kapwoningen, Start verkoop patiowoningen (huur en koop) Palissade Volgerlanden 55 appartementen In ontwikkeling MyOwnHome Volgerlanden 20 eengezinswoningen en 12 twee-onder-eenkap/vrijstaande woningen In ontwikkeling Onder de Linden Volgerlanden Herontwikkeling van vrije kavels naar 6 twee-ondereen-kapwoningen. In ontwikkeling Bevolkingsontwikkeling Hendrik-Ido-Ambacht telde in inwoners. De geplande woningbouw zal volgens de prognoses resulteren in een toename van het aantal inwoners van de gemeente. De prognoses verschillen onderling niet sterk, zoals navolgende tabel aangeeft. BRO gaat in de berekeningen voorzichtigheidshalve uit van de Primosprognose van Tabel 4.3 Bevolkingsprognoses Hendrik-Ido-Ambacht Bron Primos Online CBS/PBL Provincie Zuid-Holland Conclusie Door de geplande woningbouwproductie en de daar aan gekoppelde verwachte bevolkingsgroei neemt het consumentendraagvlak in Hendrik-Ido-Ambacht de komende jaren nog toe hetgeen een positieve invloed heeft op de ontwikkelingsmogelijkheden voor de detailhandel in deze gemeente Primos online, bevolkingsprognose, ABF Research, 2016 CBS/PBL regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016 Provincie Zuid-Holland, Bevolkingsprognose 2016, februari 2017 Hoofdstuk 4 24

27 4.3 Detailhandelsontwikkelingen Buiten het planinitiatief voor De Schoof zijn geen relevante andere detailhandelsontwikkelingen in Hendrik-Ido-Ambacht bekend. De meest relevante ontwikkelingen in de directe omgeving zijn: Tabel 4.4: Ontwikkelingen regio Gemeente Ontwikkeling Barendrecht In 2016 is een actieplan opgesteld om het winkelcentrum te upgraden ( ,- voor uitstraling en promotie) Alblasserdam In 2016 is de bouw van winkels (o.a. supermarkt) en woningen gestart op het Bochanenterrein in Alblasserdam. De uitbreiding van het winkelcentrum Sterrenburg is in 2016 uitgesteld. Zwijndrecht Met ingang van 1 juli 2016 is het betaald parkeren rond het winkelcentrum Walburg afgeschaft. Geconcludeerd wordt dat er geen concrete detailhandelsplannen of initiatieven in Hendrik-Ido- Ambacht of directe omgeving zijn die een beperkende invloed hebben op de ontwikkelingsmogelijkheden voor De Schoof 4.4 Beleid De volgende beleidskaders zijn relevant voor het planinitiatief voor De Schoof: Structuurvisie Waar de Waal stroomt, 2009 De structuurvisie Waar de Waal stroomt beschrijft de integrale gebiedsvisie voor Hendrik-Ido- Ambacht. In relatie tot detailhandel kiest de gemeente primair voor de volgende winkelstructuur: Het hoofdwinkelcentrum De Schoof voor de gehele gemeente, het wijkwinkelcentrum Hoog Ambacht voor de wijk De Volgerlanden en twee buurtcentra, te weten Louwersplein (wijk Krommeweg/De Sandeling) en Reeweg (buurten Dorp en De Sandeling). Voor invulling van de beschikbare distributieve ruimte wordt met name ingezet op uitbreiding van winkelcentrum De Schoof in westelijke richting met winkels en parkeergelegenheid. Detailhandelsstructuurvisie Hendrik-Ido-Ambacht, 2014 De hoofddoelstelling van de visie is het bieden van een goede consumentenverzorging. Het aan de inwoners van Hendrik-Ido-Ambacht bieden van een zo uitgebreid en gevarieerd mogelijk pakket van consumentgerichte voorzieningen op de daarvoor meest geschikte locaties binnen de ruimtelijke en functionele aanbodstructuur, waarmee ook ondernemers en andere marktpartijen goede toekomstperspectieven worden geboden. ruimte bieden aan vernieuwing en dynamiek; inzetten op clustering van winkelaanbod / nieuwe ontwikkelingen dienen zoveel mogelijk plaats te vinden binnen de aangewezen winkelconcentraties; focus op bestaande perspectiefrijke winkelgebieden: De Schoof, Hoog Ambacht en Krommeweg. Hoofdstuk 4 25

28 Voor hoofdwinkelcentrum De Schoof zijn de volgende aanbevelingen geformuleerd: versterkingsmogelijkheden van het aanbod en investeringen in sfeer, verblijfsklimaat en activiteiten; in de uitbreiding dient een 'trekker' te worden gepositioneerd waardoor het zogenaamde 'haltermodel' kan worden gerealiseerd; toevoegen van tweede fullservice supermarkt; versterking niet-dagelijkse sector (o.a. uitbreiding gevestigd warenhuis, speelgoedwinkel, dierenzaak en toevoegen kleding & mode, schoenen & lederwaren, prijsgerichte juwelier, huishoudelijke artikelen, sportzaak, bloemist, tijdschrift en/of tabakszaken). Visie ruimte en mobiliteit (vastgesteld augustus 2014). De Visie ruimte en mobiliteit (VRM) is de provinciale Structuurvisie zoals in de wet RO is voorgeschreven. De VRM biedt geen vast omlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. De visie kent vier rode draden die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie: beter benutten en opwaarderen van wat er is; vergroten van de agglomeratiekracht; verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving. De provincie heeft in 2016 de Visie ruimte en mobiliteit en het bijbehorende Programma ruimte en de Verordening ruimte 2014 geactualiseerd. De actualisering van de VRM moet worden gezien als een reguliere onderhoudsbeurt, zodat de VRM weer helemaal bij de tijd is. Programma Ruimte (2014, geconsolideerd in juli 2015) Het provinciale Programma Ruimte is parallel aan de Visie ruimte en mobiliteit, het Programma mobiliteit en de Verordening ruimte opgesteld. De VRM bevat het strategische beleid. Het ruimtelijkrelevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma ruimte en is daarmee een uitwerking van de meer algemene visie. Het provinciale detailhandelsbeleid is erop gericht om de detailhandelsstructuur zoveel mogelijk te versterken door deze vooral kwalitatief te verbeteren en de beschikbaarheid en bereikbaarheid van detailhandelsvoorzieningen te garanderen. De dynamiek in de detailhandel wordt bevorderd vanwege het grote economische belang van deze sector. Een optimaal functionerende detailhandelsstructuur draagt bij aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied. Voor alle winkelgebieden, zowel regulier als perifeer, geldt dat kwalitatieve verbetering leidend is ten opzichte van kwantitatieve versterking. Dit ter voorkoming van verdere leegstand en het disfunctioneren van de structuur. Provinciale Verordening Ruimte 2014 (herijkt 2015) Per 1 juli 2015 worden nieuwe detailhandelsinitiatieven in Zuid-Holland onafhankelijk getoetst door de provincie. De Provinciale Verordening Ruimte 2014 is daarvoor gewijzigd en er is een speciale Adviescommissie Detailhandel ingesteld. De Verordening is op 1 juli 2015 in werking getreden. De Ad- Hoofdstuk 4 26

29 viescommissie Detailhandel neemt de taak van de verschillende opgeheven REO s over. De voorwaarden zijn in principe ongewijzigd gebleven. Gemeenten moeten de commissie raadplegen bij detailhandelsontwikkelingen met een omvang van meer dan m² bvo binnen de centra en m² bvo buiten de centra. In de Verordening Ruimte zijn de volgende twee relevante artikelen opgenomen: Lid 1. Detailhandel binnen de centra Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden: a. binnen of direct aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie. Lid 2. Omvang van ontwikkelingen binnen de centra De nieuwe detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende eisen: d. de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma ruimte beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te ontwikkelen centra, te optimaliseren centra en de overige aankoopkernen; e. voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan m² bruto vloeroppervlak, voorziet het bestemmingsplan hier uitsluitend in als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat en mede met het oog hierop advies is gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland. Nota Detailhandel Zuid-Holland (2012) De Nota Detailhandel van de provincie Zuid-Holland heeft als doel om dynamiek en vernieuwing in de detailhandelsstructuur te stimuleren en de structuur te versterken. Daarbij worden de volgende koerswijzigingen aangebracht: 1. Reductie winkelvloeroppervlak in een versterkte hoofdstructuur. Het is noodzakelijk het winkelvloeroppervlak en de planvoorraad in omvang terug te brengen, maar daarbij zoveel mogelijk de provinciale hoofdstructuur te versterken. Daarvoor maken we onderscheid tussen: a. ruimtelijk faciliteren van een beperkt aantal te ontwikkelen centra (volume-uitbreiding volgens het ja-tenzij-principe). b. ruimtelijk restrictief beleid ten aanzien van te optimaliseren centra (volume-uitbreiding volgens het nee-tenzij-principe). Een eventuele beperkte uitbreiding van winkelmeters moet in het teken staan van structuurverbetering van het centrum. De Schoof is ondergebracht in deze categorie. a. beleid gericht op herstructurering van overige aankoopkernen (buiten de hoofdstructuur). 2. Perifere detailhandel. Wij willen het aantal PDV-locaties terugbrengen en geen nieuwe ruimte bieden voor deze vorm van detailhandel. 3. Toepassen SER-ladder. De ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder) is van toepassing op detailhandel. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen alleen mogelijk zijn als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Hoofdstuk 4 27

30 Conclusie Een versterking van De Schoof is reeds verankerd in het gemeentelijke beleid, en het planinitiatief past daarmee in dit beleid. Het provinciale beleid is met name gericht op de kwalitatieve versterking van het detailhandelslandschap binnen de provincie. Voor alle winkelgebieden, zowel regulier als perifeer, geldt dat kwalitatieve verbetering leidend is ten opzichte van kwantitatieve versterking. Dit ter voorkoming van verdere leegstand en het disfunctioneren van de structuur. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen worden alleen toegestaan als deze binnen of aansluitend op bestaande winkelgebieden gepland zijn. Dit is het geval bij de plannen voor De Schoof. Omdat de beoogde ontwikkeling een omvang heeft van meer dan m² bruto vloeroppervlak, dient wel aangetoond te worden dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Bovendien moet uitbreiding van winkelmeters in het teken staan van structuurverbetering van het centrum. Onderhavige rapportage biedt hier inzicht in. Hoofdstuk 4 28

31 5. FUNCTIONEREN, DISTRIBUTIEVE RUIMTE EN EFFECTEN 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een benadering gemaakt van de omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) van het winkelaanbod op het gebied van dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen in Hendrik-Ido-Ambacht en winkelcentrum De Schoof. Daarnaast wordt een raming gemaakt van de distributieve ruimte voor een uitbreiding van het winkelaanbod, uitgaande van een versterking van De Schoof, zoals beoogd met het voorliggende plan. Die versterking zal er in resulteren dat er meer lokale koopkracht gebonden gaat worden door het vernieuwde winkelcentrum en daarnaast ook iets meer koopkracht van buiten getrokken zal worden. De uitgangspunten en aannames die aan de berekeningen ten grondslag liggen, zijn in bijlage 2 kernachtig weergegeven. Op voorhand zij vermeld dat waar mogelijk aangesloten is bij de resultaten van het Koopstromenonderzoek (KSO) Randstad 2016, maar voor de berekeningen is vooral uitgegaan van de gangbare methodiek en de afspraken die hiervoor tussen de onderzoeks- en adviesbureaus zijn gemaakt. Dit houdt in dat uitgegaan wordt van de netto omzet per m² wvo en netto omzet per hoofd (beide exclusief BTW), zoals weergegeven in de publicatie Omzetkengetallen 2015 ten behoeve van ruimtelijkeconomisch onderzoek van Panteia/Detailhandel.info i.s.m. diverse adviesbureaus. Voor het KSO Randstad zijn andere kengetallen gebruikt, waarbij geen rekening is gehouden met de omzet in winkels door bedrijven en instellingen en bovendien zijn de gebruikte cijfers inclusief BTW weergegeven. Daarnaast bestaat er onduidelijkheid over hoe in het KSO omgegaan wordt met de bestedingen via internet in de koopstromen. BRO heeft tenslotte grote twijfels over de uitkomsten van het KSO met betrekking tot de koopstroompercentages voor de niet-dagelijkse artikelensector in winkelcentrum De Schoof. Er is namelijk een hele lage koopkrachtbinding gemeten, en een heel hoog aandeel omzet van buiten Hendrik-Ido-Ambacht. Gezien de positie van De Schoof als hoofwinkelcentrum van Hendrik-Ido-Ambacht en de aanwezigheid van divers grotere winkelcentra in omringende gemeenten, acht BRO deze uitkomst niet erg waarschijnlijk. Wel is een aparte berekening voor de niet-dagelijkse sector op basis van de KSO Randstad koopstroomcijfers opgenomen. 5.2 Hendrik-Ido-Ambacht totaal Huidig functioneren Navolgende tabel geeft een indicatie van het huidig functioneren van de detailhandel in Hendrik-Ido- Ambacht. Naar voren komt dat het winkelaanbod in beide sectoren theoretisch een omzet per m² wvo behaalt dat verwacht mag worden gezien de aard en samenstelling van het aanbod. Anders gezegd: het aanbod functioneert normaal. Hoofdstuk 5 29

32 Tabel 5.1: Benadering functioneren detailhandel Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 2016 Dagelijkse artikelen Niet dagelijkse artikelen Aantal inwoners verzorgingsgebied Bestedingen per hoofd Totaal bestedingspotentieel (in mln. ) 74,7 73,4 Koopkrachtbinding 81% 36% Gebonden bestedingen (in mln. ) 60,5 26,4 Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 14% 33% Omzet door toevloeiing (in mln. ) 9,8 13,0 Totale omzet 70,3 39,4 Huidig aanbod (in m² wvo) Gerealiseerde omzet per m² wvo Vergelijkbaar gemiddelde omzet per m² wvo Distributieve uitbreidingsruimte Door de verwachte bevolkingsgroei en de beoogde versterking van De Schoof ontstaat op het niveau van de gemeente distributieve ruimte. Navolgende tabellen geven dit aan. Hierbij moet opgemerkt worden dat voor het berekenen van die ruimte uitgegaan wordt van de voor De Schoof benodigde omzet per m² wvo. Tabel 5.2: Benadering distributieve uitbreidingsruimte detailhandel Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht Dagelijkse artikelen Niet-dagelijkse artikelen Aantal inwoners verzorgingsgebied Bestedingen per hoofd Totaal bestedingspotentieel (in mln. ) 81,0 75,5 Koopkrachtbinding 83% 39% Gebonden bestedingen (in mln. ) 67,2 29,4 Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 14% 33% Omzet door toevloeiing (in mln. ) 10,9 14,6 Totale omzet 78,1 44,0 Huidige omzet (in mln. ) 70,3 39,4 Verschil (in mln. ) 7,8 4,6 Vergelijkbaar gemiddelde omzet per m² wvo Uitbreidingsruimte (afgerond) Winkelcentrum De Schoof Uit de beschikbare gegevens komt naar voren dat het winkelaanbod in beide sectoren in De Schoof momenteel theoretisch een hogere omzet per m² wvo realiseert dan het gemiddelde voor de gemeente. Enerzijds betekent dit dat er momenteel al theoretisch sprake is van enige distributieve ruimte, anderzijds dat het overige aanbod in de kern een relatief lage omzet per m² wvo realiseert, ook als Hoofdstuk 5 30

33 rekening gehouden wordt met de aard en samenstelling van dat aanbod. Voor de sector dagelijkse artikelen is de vloerproductiviteit 6.760,- en voor de niet-dagelijkse sector 1.150,-. Dat betekent niet direct dat dat overige aanbod slecht functioneert, want als er bijvoorbeeld sprake is van een relatief laag kostenniveau, bijvoorbeeld omdat de huisvestingslasten laag zijn, kunnen winkels ook bij een relatief lage omzet per m² wvo toch goed renderen. Het feit dat het winkelaanbod buiten De Schoof sinds 2011 qua omvang van de verkoopruimte is toegenomen, terwijl de leegstand juist is afgenomen, bevestigt het beeld dat dit aanbod gemiddeld niet slecht functioneert. Tabel 5.3: Benadering functioneren en uitbreidingsruimte dagelijkse sector, De Schoof Aantal inwoners verzorgingsgebied Bestedingen per hoofd Totaal bestedingspotentieel (in mln. ) 74,7 81,0 Koopkrachtbinding 35% 40% Gebonden bestedingen (in mln. ) 26,1 32,4 Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 17,5% 17,5% Omzet door toevloeiing (in mln. ) 5,6 6,9 Totale omzet 31,7 39,3 Huidig aanbod (in m² wvo) Gerealiseerde omzet per m² wvo Vergelijkbaar gemiddelde omzet per m² wvo Uitbreidingsruimte (afgerond) Tabel 5.4: Benadering functioneren niet-dagelijkse sector, De Schoof Aantal inwoners verzorgingsgebied Bestedingen per hoofd Totaal bestedingspotentieel (in mln. ) 73,4 75,5 Koopkrachtbinding 17,5% 21% Gebonden bestedingen (in mln. ) 12,8 15,9 Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 10% 15% Omzet door toevloeiing (in mln. ) 1,4 2,8 Totale omzet 14,2 18,7 Huidig aanbod (in m² wvo) Gerealiseerde omzet per m² wvo Vergelijkbaar gemiddelde omzet per m² wvo Uitbreidingsruimte (afgerond) De uitkomsten van de berekeningen in beide bovenstaande tabellen geven aan dat er bij de gehanteerde uitgangspunten voldoende distributieve ruimte is aan te geven voor de beoogde uitbreiding van het aanbod in beide sectoren. Hoofdstuk 5 31

34 Navolgend is specifiek voor de niet-dagelijkse artikelensector de berekening ook nog eens uitgevoerd met de koopstroompercentages zoals ze uit het KSO Randstad zijn te destilleren (zie Bijlage 1). Ook hierbij wordt verondersteld dat de beoogde versterking zal resulteren in een hogere koopkrachtbinding en meer koopkrachttoevloeiing. Tabel 5.5: Benadering functioneren en uitbreidingsruimte niet-dagelijkse sector De Schoof, o.b.v. de koopstroomgegevens uit het KSO Randstad Aantal inwoners verzorgingsgebied Bestedingen per hoofd Totaal bestedingspotentieel (in mln. ) 73,4 75,5 Koopkrachtbinding 13% 16% Gebonden bestedingen (in mln. ) 9,5 12,1 Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 26% % Omzet door toevloeiing (in mln. ) 3,3 5,2 Totale omzet 12,8 17,3 Huidig aanbod (in m² wvo) Gerealiseerde omzet per m² wvo Vergelijkbaar gemiddelde omzet per m² wvo Uitbreidingsruimte Nuancering berekeningen: kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor aangegeven berekeningen zijn gebaseerd op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De bestedingen kunnen bijvoorbeeld sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als een indicatie van de uitbreidingsruimte. In dit verband is het ook van belang aan te geven dat aan kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen vaak meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk de meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn. Hoofdstuk 5 32

35 5.4 Horeca en dienstverlening Potentieel kansrijke horeca en dienstverlening winkelcentrum De Schoof Op basis van de trends en ontwikkelingen en de aanbodanalyse worden een aantal vormen van horeca en dienstverlening kansrijk geacht voor inpassing in winkelcentrum De Schoof. In de horecasector moet vooral gedacht worden aan zaken in fastservice of een café-restaurant. Voor wat betreft dienstverlening lijkt een uitbreiding van het aanbod aan ambachten (bijv. kappers) reëel. Nieuwvestiging en/of verplaatsing Uit de voorgaande aanbodanalyse blijkt dat er in beginsel enige marktruimte te verwachten is voor aanvullend aanbod aan horeca en dienstverlening in winkelcentrum De Schoof. Opgemerkt wordt dat ook verplaatsing van verspreid liggend aanbod tot de mogelijkheden behoort. Navolgende figuur geeft hier inzicht in. Figuur 5.1: Verspreid liggend aanbod horeca en dienstverlening Hoofdstuk 5 33