Papendrecht, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse Markt van Matena. Gemeente Papendrecht Concept

Transcriptie

1 Papendrecht, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse Markt van Matena Gemeente Papendrecht Concept

2

3 Papendrecht, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse Markt van Matena Gemeente Papendrecht Concept Rapportnummer: 203X _1 Datum: 13 november 2014 Contactpersoon opdrachtgever: Mevrouw M. Soeteman Projectteam BRO: Aiko Mein, Nadja Bressers Trefwoorden: Winkelcentrum, Markt van Matena, dagelijkse sector, niet-dagelijkse sector, structuur, supermarkt, distributieve mogelijkheden, effecten, Ladder voor Duurzame Verstedelijking Bron foto kaft: Hollandse Hoogte 13 Beknopte inhoud: De huidige situatie en de distributieve mogelijkheden voor een uitbreiding van het dagelijkse en nietdagelijkse artikelenaanbod in Papendrecht worden kernachtig in beeld gebracht. Daarnaast worden de effecten van het realiseren van het winkelcentrum Markt van Matena op de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur van Papendrecht aangegeven. BRO Hoofdvestiging Postbus AA Boxtel Bosscheweg WV Boxtel T +31 (0) F +31 (0) E info@bro.nl

4

5 Inhoudsopgave pagina 1. INLEIDING Achtergrond en probleemstelling Het initiatief 4 2. CONCLUSIES EN OVERWEGINGEN Conclusies Overwegingen Duurzame ontwrichting Ladder voor duurzame verstedelijking Slotoverweging ANALYSE Aanbodanalyse Gemeente Papendrecht Sliedrecht-West Primaire verzorgingsgebied: Oostpolder, Land van Matena & Baanhoek West Trends en ontwikkelingen Beleidskaders Plannen en initiatieven Draagvlak Huidig functioneren detailhandel gemeente Papendrecht Distributieve mogelijkheden Papendrecht & verzorgingsgebied 32 Inhoudsopgave 1

6 2 Inhoudsopgave

7 1. INLEIDING 1.1 Achtergrond en probleemstelling In de gemeente Papendrecht is de nieuwbouwlocatie Land van Matena volop in ontwikkeling. Het Land van Matena verbindt de nieuwbouwwijken Baanhoek (Sliedrecht) en Oostpolder (Papendrecht) met bestaande wijken langs de A15. Om optimaal in de verzorging van de inwoners van deze wijken te kunnen voorzien, is een voorzieningencentrum beoogd met de naam Markt van Matena. In principe is de ontwikkeling van het voorzieningencentrum reeds in 2009 vastgelegd in het bestemmingsplan Land van Matena. Echter, gezien het feit dat een deel van de beoogde bebouwing gesitueerd is over de onderliggende bestemming Waarde Ecologie, is deze strijdig met artikel van het bestemmingsplan. Hiertoe is een buitenplanse afwijking vereist. De Provincie heeft in navolging hiervan en in het kader van de Verordening Ruimte aangegeven dat de geplande voorzieningen (detailhandel in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector en horeca) een nadere onderbouwing verdienen. Voorliggende rapportage voorziet in een ruimtelijk-functionele effectenanalyse van het toekomstige winkelcentrum Markt van Matena en de onderbouwing hiervan in de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De centrale vraag is als volgt: Wat zijn de effecten van het realiseren van winkelcentrum Markt van Matena op de beoogde locatie in Papendrecht op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur en de leegstand in Papendrecht en omgeving? Enkele deelvragen hierbij zijn: Hoe is de vraag-aanbodstructuur op het gebied van detailhandel in Papendrecht en omgeving momenteel opgebouwd? Wat zijn zowel kwantitatief als kwalitatief, de ontwikkelingsmogelijkheden voor de detailhandel en horeca in het te verwachten verzorgingsgebied? Wat zijn de mogelijke effecten ten gevolge van de beoogde ontwikkeling op de consumentenverzorging in en detailhandelsstructuur van Papendrecht en omgeving? Wat is de huidige leegstandssituatie in Papendrecht en omgeving en wat is het mogelijke effect van de beoogde ontwikkeling op die situatie? Hoofdstuk 1 3

8 1.2 Het initiatief Bestemmingsplanmatig kan het voorzieningencentrum Markt van Matena een omvang krijgen van maximaal m² bvo. Het geplande voorzieningencentrum heeft een omvang van ca m² bvo, waaronder een supermarkt van ca m² bvo, ca m² bvo winkelruimte 1 (zowel dagelijks als niet-dagelijks) en ca. 150 m² bvo horeca. De supermarkt die hier plaats zal gaan nemen, betreft de nu in Oostpolder gevestigde noodsupermarkt MCD. De verplaatsing van deze supermarkt naar Markt van Matena gaat gepaard met een schaalvergroting. De noodsupermarkt wordt opgeheven. De beoogde locatie is gelegen aan de Noordkil in het buitengebied van Papendrecht op de grens met Sliedrecht. De planlocatie maakt onderdeel uit van een deels gepland en deels reeds bebouwd woongebied dat bestaat uit de Oostpolder, Land van Matena en Baanhoek West (Sliedrecht) en zal dan ook primair een verzorgingsfunctie hebben voor dit woongebied. De volgende afbeelding geeft de planlocatie weer. Figuur 1.1: Planlocatie Planlocatie 1 Rekenend met een bvo-/wvo-factor van 80%: m² wvo supermarkt en 880 m² wvo winkelruimte 4 Hoofdstuk 1

9 2. CONCLUSIES EN OVERWEGINGEN In navolgend hoofdstuk wordt het onderzoek beschreven naar de mogelijkheden voor en effecten van de vestiging van winkelcentrum Markt van Matena aan de Noordkil in Papendrecht. De eerste paragraaf gaat in op de belangrijkste conclusies op basis van de analyse, de tweede paragraaf gaat in op juridisch-planologische overwegingen waarvan de effecten van de beoogde ontwikkeling een belangrijk onderdeel zijn. 2.1 Conclusies De belangrijkste conclusies op basis van de analyse zijn: Papendrecht beschikt momenteel afgezet tegen het landelijk gemiddelde over een relatief beperkt winkelaanbod in zowel de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Ook de omvang van het horeca-aanbod blijft achter. De benadering van het toekomstig functioneren in de dagelijkse sector in Papendrecht geeft een uitbreidingsruimte van ca m² wvo. Dit is in principe voldoende voor de op handen zijnde plannen. De niet-dagelijkse sector functioneert theoretisch onder het gemiddelde. Meer specifiek in het primaire verzorgingsgebied van Markt van Matena (Oostpolder, Land van Matena, Baanhoek-West) is er in de toekomst theoretisch een distributieve ruimte aan te geven van ca m² wvo in de dagelijkse sector en ca. 600 m² wvo in de niet-dagelijkse sector. De beoogde ontwikkeling past in het provinciale beleid. Er is namelijk in de Verordening Ruimte een lid opgenomen waarin gronden aangegeven worden wanneer een bestemmingsplan in nieuwe detailhandel kan voorzien. Één daarvan is: binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentraties in een nieuwe woonwijk. Markt van Matena is een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in de nieuwe woonwijk Land van Matena. Markt van Matena kan in de provinciale hoofdstructuur (in de toekomst) gerekend worden tot de overige aankoopplaatsen. De ontwikkeling van Markt van Matena past in de regionale detailhandelsvisie. In de regiovisie is het voorzieningencentrum als planinitiatief opgenomen. Met betrekking tot de plannen in de regio, waaronder Markt van Matena, is geconcludeerd dat deze passen bij de regionale opgave en huidige marktsituatie. Het voorzieningencentrum in Land van Matena is opgenomen in het gemeentelijk beleid. Aangegeven is onder meer dat er nog voldoende marktruimte bestaat voor de realisatie hiervan. Hoofdstuk 2 5

10 2.2 Overwegingen Duurzame ontwrichting In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of nieuwe initiatieven resulteren in duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur. Hierbij gaat het om het directe consumentenbelang op lange termijn en niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Essentieel is dat de consument moet blijven beschikken over voldoende voorzieningenniveau op het gebied van de eerste levensbehoeften op aanvaardbare afstand van de eigen woning. Als door een nieuwe winkel in een verzorgingsgebied dus een andere winkel verdwijnt, dan is de variatie in het aanbod per saldo gelijk gebleven of misschien zelfs wel verbeterd, als modern aanbod verouderd aanbod vervangt. Eerste levensbehoefte De term eerste levensbehoefte is door de Afdeling Bestuursrecht van Raad van State gebezigd in de uitspraak over de winkelontwikkelingen in op de locatie. De Zeeland in Bergen op Zoom (Uitspraak /1/R1, 18 december 2013): Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 10 juni 2009, zaak nr R3) komt voor de vraag of er een duurzame ontwrichting zal ontstaan van het voorzieningenniveau geen doorslaggevende betekenis toe aan de vraag of overaanbod in het verzorgingsgebied en mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen zal ontstaan. In voornoemde uitspraak is doorslaggevend geacht of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse inkopen kunnen doen. In haar uitspraak van 2 december 2009 in zaak nr /1/R3 met betrekking tot de situatie waarin het niet ging om dagelijkse boodschappen die in een supermarkt worden gedaan, maar om nietdagelijkse inkopen, heeft de Afdeling beoordeeld of de inwoners van het verzorgingsgebied, na realisatie van de voorzieningen, op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. De afdeling ziet aanleiding om, anders dan in voornoemde uitspraken, voor de beoordeling van de vraag of gevreesd moet worden voor een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau vanaf heden doorslaggevend te achten of inwoners van een bepaald gebied niet langer op aanvaardbare afstand van hun woning kunnen voorzien in hun eerste levensbehoeften. Bij duurzame ontwrichting gaat het dus om het directe consumentenbelang op lange termijn en niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. In deze uitspraak komt niet helder naar voren wat onder eerste levensbehoeften (of ook wel primaire levensbehoeften genoemd) moet worden verstaan. BRO vertaalt het begrip in het kader van distributie-planologische vraagstukken daarom in de geest van de bovengenoemde uitspraak van de Afdeling naar dagelijkse benodigde artikelen en in het verlengde daarvan naar de sector dagelijkse artikelen (supermarkten, voedings- en genotsmiddelenspeciaalzaken en winkel op het gebied van 6 Hoofdstuk 2

11 persoonlijke verzorging). Uit de jurisprudentie komt ook niet naar voren wanneer een afstand acceptabel is. Die afstand wordt onder andere bepaald door de omstandigheden van de consument en de ruimtelijk-functionele context. Landelijk bedraagt de gemiddelde afstand tot een (grotere) supermarkt momenteel ca. 900 meter, maar dit verschilt per provincie, streek of plaats. Duurzame ontwrichting en de voorziene ontwikkeling Door het realiseren van de vestiging van het voorzieningencentrum met een supermarkt en aanvullende (dagelijkse) winkels, neemt het verzorgingsniveau op het gebied van boodschappen doen voor de consument toe. Er is zelfs sprake van een verbetering van de consumentenverzorging en het effect op de detailhandelsstructuur zal per saldo niet negatief zijn. Ook al zou door de vestiging van dit aanbod in Markt van Matena een andere supermarkt of dagelijkse winkels uit het aanbod verdwijnen, dan nog blijft de consument beschikken over voldoende keuzemogelijkheden om dagelijkse boodschappen op aanvaardbare afstand van de eigen woning te kunnen blijven doen. Op basis van voorgaand juridisch kader zijn wij dan ook van mening dat de voorziene ontwikkeling niet leidt tot duurzame ontwrichting Ladder voor duurzame verstedelijking Er wordt door de overheid steeds meer waarde gehecht aan het zorgvuldig omgaan met het ruimtegebruik. Dit is tevens een belangrijk uitgangspunt bij een in oktober 2012 doorgevoerde wijziging in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan/projectafwijking dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder omvat de volgende stappen: 1. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. 2. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. 3. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Enkele treden van de Ladder verdienen een nadere toelichting. Hoofdstuk 2 7

12 Actuele regionale behoefte Specifiek voor de eerste trede geldt dat deze slechts tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een functie in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening; het onderzoek mag geen betrekking hebben op economische ordening (economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen). Hoewel dit in het kader van de Europese regelgeving met betrekking tot vrije vestiging al lang vast ligt, is het toch nog eens expliciet verwoord in een vierde lid dat per 1 juli 2014 aan art van het Bro is toegevoegd. Uit de toelichting en de handreiking bij de Ladder komt naar voren dat de behoefte zowel kwantitatief als kwalitatief van aard kan zijn. Verder is aangegeven dat het begrip actueel niet letterlijk opgevat moet worden, het gaat in feite om de toekomstige vraag. Over de afbakening van de regio zijn de toelichting en handreiking bij de Ladder niet erg helder, wel kan hieruit opgemaakt worden dat de regio aan moet sluiten op het (te verwachten) verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Aandacht voor leegstand Relevant bij de toepassing van de Ladder voor detailhandelsprojecten is dat aandacht besteed wordt aan de winkelleegstand; kan het initiatief redelijkerwijs ook in bestaande lege winkelpanden gehuisvest worden en heeft het initiatief geen onaanvaardbare effecten op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving in het algemeen. Bij dit laatste gaat het in het bijzonder ook om de invloed van (structurele) leegstand. Uit de jurisprudentie komt naar voren dat hierbij met name de gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat centraal staan. Het belang van aandacht voor de leegstand wordt nog eens geïllustreerd door enkele recente uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State met betrekking tot de toepassing van de Ladder 2. Vernieuwing en marktruimte In de recente uitspraak over de vestiging van Ikea op de locatie Zuiderhout te Zaanstad (ABRS 7 mei 2014, nr /1) onderschrijft de Afdeling dat juist in een situatie waar weinig marktruimte is, vernieuwing en versterking nodig is om het aanbod aan de veranderende vraag aan te passen. Hiermee is het belang van vernieuwing als kwalitatief argument bij de toepassing van de Ladder nog eens bevestigd, want eerder kwam dit al in een uitspraak naar voren 3. Ladder voor duurzame verstedelijking toegepast Bij de vestiging van een voorzieningencentrum in Papendrecht aan de Noordkil gaat het om een stedelijke ontwikkeling omdat het een detailhandelsontwikkeling betreft (art Bro, definiëring begrippen). 2 3 Onder meer ABRS 26 maart 2014 (ECLI:RVS:2014:1101), BRS 18 september 2013 ( /1/R2) en ABRS 18 juni 2014 ( /1/A1) ABRS 17 februari 2014 ( /2/R6) 8 Hoofdstuk 2

13 Vanwege de aard 4 en omvang van de beoogde ontwikkeling hebben wij deze beoordeeld als een vooral lokale ontwikkeling voor Papendrecht en gezien de ligging ook gedeeltelijk voor Sliedrecht (west), waarvan verder geen effecten te verwachten zijn op de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur van de andere omringende gemeenten. Navolgend wordt dan ook vooral ingegaan op Papendrecht en deels ook Sliedrecht. Actuele regionale behoefte Voor wat betreft de eerste trede moet op basis van onderhavige rapportage geconstateerd worden dat er in de gemeente Papendrecht distributieve ruimte bestaat voor uitbreiding van het winkelaanbod in de dagelijkse artikelensector. In de nietdagelijkse sector is geen uitbreidingsruimte aan te geven. Zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector blijft de omvang van het aanbod in Papendrecht als geheel momenteel echter achter bij het landelijk gemiddelde. Kijken we nader naar het primaire verzorgingsgebied van Markt van Matena (Oostpolder, Land van Matena en Baanhoek-West) blijkt dat ook hier de omvang van het aanbod achterblijft wanneer we dit afzetten tegen het inwonertal. Uit een theoretische marktruimte benadering voor het verzorgingsgebied blijkt dat er theoretisch draagvlak bestaat voor dagelijks aanbod met een omvang van ca m² wvo en niet-dagelijks aanbod van ca. 600 m² wvo. Het mogelijk maken van het winkelcentrum voorziet daarmee in kwantitatieve zin in een (toekomstige) lokale behoefte van inwoners van Oostpolder, Land van Matena en Baanhoek-West. Wel wordt de theoretisch aangegeven distributieve ruimte in de dagelijkse sector bij het realiseren van Markt van Matena overschreden 5. Indien de totale overige winkelruimte van 880 m² wvo wordt ingevuld met de niet-dagelijkse sector, wordt de distributieve ruimte in deze sector eveneens overschreden. Gezien de marktomstandigheden achten wij deze kans echter klein. Kwalitatief gezien speelt het initiatief sterk in op actuele trends in vraag en aanbod op het gebied van boodschappen doen (o.a. behoefte aan voorzieningen in de wijk, gemak, keuzemogelijkheden). De ontwikkeling betekent voor de (toekomstige) inwoners van de Oostpolder, Land van Matena en Baanhoek-West dat zij met een compleet buurtwinkelcentrum bestaande uit een moderne supermarkt en aanvullend dagelijks en niet-dagelijks aanbod, in hun dagelijkse behoefte kunnen voorzien op een centrale locatie in het verzorgingsgebied. Voorgaande betekent een verbetering van de consumentenverzorging. Zo bezien is er sprake van een positief effect op het leef- en woonklimaat. 4 5 Boodschappen worden over het algemeen voornamelijk in de nabijheid van de woning aangeschaft. In totaal zal de omvang van de dagelijkse sector in Markt van Matena in ieder geval m² wvo beslaan en daarnaast zal ook een deel van de overige 880 m² wvo winkelruimte ingezet worden voor dagelijks aanbod. Hoofdstuk 2 9

14 Voorts is het van belang om op te merken dat de maat van de huidige noodsupermarkt MCD niet aansluit bij de moderne maatstaven. Deze supermarkt heeft een te beperkte omvang (namelijk 677 m² wvo) voor een rendabel functioneren naar de toekomst. Om de gewenste kwaliteit te bieden is een omvang van tot m² wvo voor service supermarkten tegenwoordig heel gebruikelijk. Een moderniseringsslag is noodzakelijk om de consument te (blijven) binden aan de supermarkt. Het bieden van ruimte voor schaalvergroting aan de supermarktonderneming in een nieuw winkelcentrum speelt hierop in en heeft bovendien een positief effect op het ondernemersklimaat. Voor wat betreft horeca is op te merken dat in ondersteunende winkelcentra zoals wijk- en buurtcentra doorgaans horeca-aanbod is gevestigd 6. Vaak gaat het om een fastfoodzaak of een lunchroom. De aanwezigheid van een horecazaak in een dergelijk winkelcentrum vergroot het aantal bezoekmotieven en kan de verblijfsduur van een bezoek verlengen en is daarom gewenst. Bovendien blijft de omvang van het horeca-aanbod in Papendrecht in de huidige situatie sterk achter, dus wordt voorzien in een zekere kwantitatieve behoefte. Tweede trede: benutting bestaande panden en leegstand Specifiek voor trede 2 is in de toelichting bij het Bro-artikel aangegeven dat het bij detailhandel moet gaan om het aangeven in hoeverre bestaande leegstaande winkelpanden via transformatie of herstructurering het initiatief zouden kunnen huisvesten. Er is slechts één leegstaand winkelpand groter dan m² wvo in Papendrecht aanwezig op bedrijventerrein Molenvliet (1.425 m² wvo). Dit winkelpand bevindt zich op een vanuit de verzorging bezien ongunstige locatie. Vestiging in Land van Matena is vanwege de ligging in het beoogde verzorgingsgebied, bereikbaarheid, het feit dat op de beoogde locatie parkeren ingepast kan worden en dat de winkels op deze locatie een vliegwielfunctie voor de verdere ontwikkeling van het verzorgingsgebied kan vervullen, een geschikte locatie. Het te verlaten pand betreft een noodgebouw waar vestiging van detailhandel na vertrek van de MCD supermarkt juridisch-planologisch niet (meer) mogelijk is, omdat hiervoor tijdelijk is afgeweken van het bestemmingsplan. Bovendien zal het betreffende noodgebouw ook gezien de (bouwkundige) staat geen geschikte of gewenste locatie zijn voor vestiging van detailhandel. Aangezien het voor wat betreft de supermarkt in Markt van Matena gaat om uitbreiding van een bestaande, goed functionerende winkel en het in Papendrecht gevestigde dagelijks aanbod bovengemiddeld functioneert, worden ondanks dat de theoretisch benaderde marktruimte in de dagelijkse sector in het verzorgingsgebied wordt overschreden slechts zeer beperkte effecten verwacht op het in de omgeving aanwezige aanbod. 6 In 25 bekeken ondersteunende winkelcentra met een vergelijkbare omvang en verzorgingsfunctie als Markt van Matena, is in elk winkelcentrum in ieder geval één horecazaak gevestigd. (Bron: Locatus) 10 Hoofdstuk 2

15 Mogelijkerwijs leidt de uitbreiding van de supermarkt hooguit tot een lichte omzetverschuiving bij het bestaande supermarktaanbod in Papendrecht en Sliedrecht. Vanwege het segment (service), zullen de eventuele geringe effecten zich naar verwachting voordoen bij de meest nabij gelegen andere service supermarkten. Dit is in Papendrecht de Albert Heijn in winkelcentrum Wilgendonk. Echter, ook gezien het feit dat er concrete plannen zijn ter versterking van deze supermarkt (uitbreiding met ca. 600 m² wvo), wordt zeker niet verwacht dat deze supermarkt ten gevolge van de uitbreiding en verplaatsing van MCD in zijn voortbestaan bedreigd wordt. In Sliedrecht is de Jumbo supermarkt aan het Populierenhof de meest nabij gelegen service supermarkt. De betreffende supermarkt is zeer recent (oktober 2014) omgebouwd van een C1000 supermarkt tot een moderne Jumbo supermarkt, waardoor het perspectief van deze supermarkt goed is. Het overige geplande dagelijkse en niet-dagelijkse aanbod van in totaal ca. 880 m² wvo zal gezien de omvang en de aard van het winkelcentrum vooral het eigen gebied bedienen (Oostpolder, Land van Matena, Baanhoek-West), waardoor dit het perspectief van elders in Papendrecht of Sliedrecht gevestigd op boodschappen gericht aanbod niet zal verslechteren. Effecten ten gevolge van het vestigen van een kleinschalige horecazaak in Markt van Matena (150 m² bvo) op elders gevestigd horeca-aanbod zijn vanwege het achterblijvende aantal horeca-zaken in Papendrecht, de kleinschaligheid, de specifieke vestigingslocatie en het daarmee samenhangende bezoekdoel niet te verwachten. Het is echter niet uit te sluiten dat er als gevolg van de veranderde concurrentieverhoudingen effecten voor bestaand aanbod kunnen zijn en dat er hierdoor elders enige leegstand zal ontstaan. Misschien verdwijnt er een enkele zaak, maar voor de detailhandelsstructuur en de consumentenverzorging zal dat geen onaanvaardbare effecten hebben. Dat wil zeggen dat van duurzame negatieve effecten op de woon-, leef en ondernemersklimaat naar verwachting geen sprake zal zijn Slotoverweging Er zijn in het primaire verzorgingsgebied (Oostpolder, Land van Matena, Baanhoek- West) in principe distributieve mogelijkheden voor vestiging van een winkelcentrum. Ondanks dat de distributieve ruimte in de dagelijkse sector overschreden wordt, zullen de effecten op het bestaande aanbod in Papendrecht en Sliedrecht zeer beperkt zijn en zeker niet van dien aard dat een aantasting van de verzorgingsstructuur te verwachten is. Het vestigen van winkelcentrum Markt van Matena met een moderne supermarkt en aanvullend dagelijks, niet-dagelijks en horeca-aanbod speelt in kwantitatieve en kwalitatieve zin in op de behoefte van de (toekomstige) inwoners van Oostpolder, Land van Matena, Baanhoek-West en omgeving. Hoofdstuk 2 11

16 12 Hoofdstuk 2

17 3. ANALYSE Dit hoofdstuk vormt de verantwoording voor de conclusies van de marktmogelijkheden en effecten zoals behandeld in hoofdstuk 2. Allereerst wordt er een aanbodanalyse gemaakt van het gevestigde aanbod in de branchegroep dagelijkse en nietdagelijkse artikelen in de gemeente Papendrecht en meer specifiek het te verwachten verzorgingsgebied (Oostpolder, Land van Matena en Baanhoek-West). Vervolgens wordt er stilgestaan bij de ontwikkelingskaders in vraag en aanbod: trends gericht op de dagelijkse en niet-dagelijkse artikelensector, beleidskaders, plannen en initiatieven in de omgeving en de ontwikkeling van het consumentendraagvlak. Deze aspecten worden vervolgens gebruikt voor het benaderen van de marktmogelijkheden en effecten. 3.1 Aanbodanalyse In deze paragraaf wordt een analyse van het aanbod in de dagelijkse en nietdagelijkse sector gemaakt. Ook wordt de leegstand in kaart gebracht. De analyse zal zich vooral richten op de gemeente Papendrecht en beknopt ook op Sliedrecht. Voor de aanbodanalyse is gebruik gemaakt van cijfers uit de Locatus Retail Verkenner Gemeente Papendrecht Omvang en samenstelling dagelijkse sector gemeente Papendrecht Het aanbod in de dagelijkse sector in de gemeente Papendrecht beslaat een winkelvloeroppervlak (wvo) van circa m², verdeeld over 39 verkooppunten. Hiervan behoort m² wvo tot de supermarktsector. Buiten de supermarkten wordt de levensmiddelenbranche ingevuld door speciaalzaken. In de gemeente Papendrecht zijn bijvoorbeeld 4 bakkers, 3 slagers, 4 slijters en diverse speciaalzaken in kaas, vis en zoetwaren gevestigd. In onderstaande tabel wordt de verdeling van het aanbod in de gemeente Papendrecht weergegeven. Tabel 3.1: Aanbod dagelijkse sector gemeente Papendrecht Papendrecht ( inwoners) Vergelijkbare plaatsen 8 Aantal m² wvo m² wvo per winkel Aantal m² wvo m² wvo per winkel Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Dagelijkse artikelen totaal Peildatum november 2013 Plaatsen met tot inwoners, gewogen naar het inwonertal van Papendrecht. Hoofdstuk 3 13

18 Vergelijken we het dagelijks aanbod in Papendrecht met dat van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal, blijkt dit in Papendrecht zowel in aantal verkooppunten als in aantal winkelmeters achter te blijven. Wel is de schaal van de winkels in Papendrecht bovengemiddeld. Dagelijks aanbod in landelijk perspectief Landelijk gezien bedraagt het aanbod in de dagelijkse sector 346 m² wvo per inwoners. In de gemeente Papendrecht 9 ligt dit met 331 m² wvo onder het landelijk gemiddelde. Bekijken we het supermarktaanbod, is dit landelijk 241 m² wvo ten opzichte van 221 m² per inwoners in de gemeente Papendrecht. Het aanbod aan supermarkten in Papendrecht is hiermee eveneens onder gemiddeld. Spreiding dagelijkse sector De dagelijkse sector van de gemeente Papendrecht is voor het overgrote deel verspreid over drie winkelgebieden, te weten het centrum, wijkwinkelcentrum de Wilgendonk en wijkwinkelcentrum Westpolder. Onderstaande afbeelding geeft de spreiding van de verkooppunten in de dagelijkse sector in de gemeente Papendrecht weer. Figuur 3.1: Spreiding aanbod dagelijkse sector gemeente Papendrecht Supermarktaanbod In Papendrecht zijn zes supermarkten gevestigd, met een gezamenlijke omvang van ca m² wvo. Op de volgende pagina is het supermarktaanbod weergegeven. 9 Inwonertal in 2014: (Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden) 14 Hoofdstuk 3

19 Tabel 3.2 Supermarktaanbod Papendrecht Naam Omvang (m² wvo) Winkelgebied Jumbo Centrum Papendrecht Meentpassage Dirk Centrum Papendrecht Meentpassage Lidl 798 Centrum Papendrecht - Overtoompassage C Wijkwinkelcentrum Westpolder Albert Heijn 957 Wijkwinkelcentrum Wilgendonk MCD 677 Verspreide bewinkeling - Kombuis Omvang supermarkten Circa de helft van de supermarkten in Papendrecht beschikt over een moderne maat (huidige maatstaven: service-supermarkten ca m² wvo, discounters ca m² wvo). Zo is service supermarkt Jumbo in het centrum van een moderne maat, evenals discounter Dirk in het centrum en de C1000 in Westpolder. De Lidl in het centrum, de Albert Heijn in Wilgendonk en met name de verspreid gevestigde MCD zijn aan de kleine kant. Laatste betreft overigens een noodsuper. Op navolgende afbeelding wordt de ligging van het supermarktaanbod weergegeven. Figuur 3.2: Supermarktaanbod Papendrecht Spreiding supermarkten Een belangrijk aspect bij de ruimtelijke situering van dagelijkse voorzieningen is dat deze voor inwoners binnen aanvaardbare afstand bereikbaar zijn. Over het gehele land bezien zijn supermarkten binnen een afstand van gemiddeld 900 meter voor alle inwoners van Nederland bereikbaar. In onderstaande afbeelding worden de supermarkten met een straal van circa 900 meter in Papendrecht weergegeven. Hoofdstuk 3 15

20 Uit figuur 3.3 blijkt dat de supermarkten in Papendrecht een goede spreiding hebben; nagenoeg alle inwoners hebben op relatief korte afstand van de woning de beschikking over een supermarkt. In delen van Papendrecht is een grote overlap van de cirkels te zien. Consumenten hebben hier de beschikking over meerdere supermarkten op korte afstand van de woning. Figuur 3.3: Theoretisch verzorgingsbereik supermarkten Papendrecht Segmentatie supermarkten De consument heeft in Papendrecht de beschikking over zes (reguliere) supermarktformules, te weten Albert Heijn, C1000, Dirk, Jumbo, Lidl en MCD. Het supermarktaanbod bestaat volgens de positionering zoals weergegeven in figuur 3.4 uit 2 discount/prijsvriendelijke supermarktformules, 1 supermarktformule in het middensegment en 3 supermarktformules in het midden/service-segment. De consument wordt hiermee verschillende keuzemogelijkheden geboden. Figuur 3.4: Supermarktpositionering naar service en prijs (Bron: Gfk Zomerrapport 2013) 16 Hoofdstuk 3

21 Omvang en samenstelling niet-dagelijkse sector gemeente Papendrecht Het niet-dagelijkse aanbod in de gemeente Papendrecht beslaat een winkelvloeroppervlak (wvo) van nagenoeg m², verdeeld over 99 verkooppunten. Navolgende tabel geeft een overzicht op brancheniveau. Tabel 3.3: Aanbod niet-dagelijkse artikelen Papendrecht Papendrecht ( inwoners) Vergelijkbare plaatsen Aantal m² wvo Schaal Aantal m² wvo Schaal Warenhuis Kleding en mode Schoenen en lederwaren Juwelier en optiek Huishoudelijke en luxe artikelen Antiek en kunst Sport en spel Hobby Media Dier en plant Bruin- en witgoed Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf Wonen Detailhandel overig Subtotaal Niet-dag. artikelen Uit de vergelijking valt op dat Papendrecht in totaliteit over minder verkooppunten en minder winkelmeters beschikt dan de referentie. De gemiddelde schaal van de in Papendrecht gevestigde winkels is wel vergelijkbaar met de referentie. Zoomen we nader in op de branches, blijken eigenlijk alle branches in Papendrecht achter te blijven op de referentie. Het modische aanbod (warenhuis, kleding en mode, schoenen en lederwaren, juwelier en optiek, huishoudelijke en luxe artikelen, antiek en kunst) blijft in winkelmeters ruim 15% achter op de referentie, de omvang van de overige branches gericht op vrije tijd (sport en spel, hobby en media) en in en om het huis (dier en plant, bruin- en witgoed, fietsen en autoaccessoires, doe-het-zelf en wonen) beslaat slechts circa de helft zoveel winkelmeters als de referentie. Niet-dagelijks aanbod in landelijk perspectief Landelijk gezien bedraagt het aanbod in de niet-dagelijkse sector m² wvo per inwoners. In de gemeente Papendrecht 10 ligt dit met 994 m² wvo ruim onder het landelijk gemiddelde. 10 Inwonertal in 2014: (Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden) Hoofdstuk 3 17

22 Omvang en samenstelling horeca-aanbod gemeente Papendrecht In de gemeente Papendrecht zijn in totaal 31 horecazaken gevestigd. Onderstaand is de verdeling naar branche weergegeven. Tabel 3.4: Horeca-aanbod Papendrecht Branche Aantal Café 3 Fastfood 7 Bezorg/halen 8 Grillroom 2 Hotel-Restaurant 1 Lunchroom 1 Pannenkoeken 1 Café-Restaurant 3 Restaurant 5 Totaal horeca 31 Van de horecazaken zijn er 12 in het centrum van Papendrecht gevestigd, twee in wijkwinkelcentrum Westpolder en één in wijkwinkelcentrum Wilgendonk. De overige zestien zaken bevinden zich verspreid over de gemeente. Ter vergelijking: in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal zijn 68 horecazaken gevestigd. Papendrecht beschikt daarmee over ruim de helft minder horecazaken. Zetten we de omvang van het horeca-aanbod af tegen het landelijk gemiddeld per inwoner aanwezige horeca-aanbod, blijft het aanbod in Papendrecht eveneens sterk achter. Landelijk is namelijk per inwoners gemiddelde ca. 2,3 horecazaak aanwezig, in Papendrecht is dit afgerond gemiddeld 1 horecazaak per inwoners. Leegstand In Papendrecht staan in totaal 11 verkooppunten leeg, met een totale omvang van ca m² wvo. Dit komt neer op circa 7,4% van het aantal verkooppunten en 4,5% van het totale winkelvloeroppervlak 11 in Papendrecht. Dit ligt ruim onder het landelijk gemiddelde (vkp: 13,1%, wvo 7,3%). De meeste leegstaande winkelmeters zijn te vinden in de verspreide bewinkeling met ca m² wvo. Het betreft hier drie panden. De overige leegstand is gevestigd in het centrum, met 8 verkooppunten en m² wvo. Er staat één pand groter dan m² leeg, deze bevindt zich op bedrijventerrein Molenvliet en heeft een omvang van m² wvo. 11 Berekend volgens Locatus-methode: binnen de leegstand is de verhouding tussen detailhandel en niet-detailhandel ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de niet-detailhandel. Om de leegstandsoppervlakte te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt. Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1. 18 Hoofdstuk 3

23 3.1.2 Sliedrecht-West Daar winkelcentrum Markt van Matena op de grens met Sliedrecht gerealiseerd zal worden, is het van belang ook het detailhandels- en horeca-aanbod aan deze zijde van Sliedrecht in kaart te brengen (west). In Sliedrecht-West zijn in totaal 6 winkels met een totale omvang van m² wvo gevestigd. Het aanbod bestaat uit een Jumbo supermarkt aan het Populierenhof (941 m² wvo) en 5 winkels in niet-dagelijkse artikelen (kantoorartikelen, aquariums, bloemenwinkel, electro en zonwering) die verspreid gevestigd zijn. Daarnaast zijn er vier horecazaken in Sliedrecht-West gevestigd, waaronder een café, fastfoodzaak en een restaurant aan het Populierenhof en daarnaast nog een fastfoodzaak die verspreid gevestigd is. Onderstaande afbeelding geeft het aanbod weer. Figuur 3.5: Detailhandels- en horeca-aanbod Sliedrecht-West In Sliedrecht-West staan twee (winkel)panden leeg. Beide panden, van 41 en 396 m² wvo, bevinden zich aan het Populierenhof Primaire verzorgingsgebied: Oostpolder, Land van Matena & Baanhoek West De beoogde locatie van het winkelcentrum Markt van Matena aan de Noordkil gaat onderdeel uitmaken van het woongebied dat bestaat uit de Oostpolder, Land van Matena en Baanhoek West (Sliedrecht). Laatste twee zijn nog in ontwikkeling. De navolgende tabel geeft het nu aanwezige aanbod in dit woongebied naar branche weer. Hoofdstuk 3 19

24 Tabel 3.5 Detailhandelsaanbod Oostpolder, Land van Matena en Baanhoek West Branche Verkooppunten m² wvo Dagelijkse sector: Supermarkt Niet-dagelijkse sector: Bloem/Plant 1 12 Niet-dagelijkse sector: Tuincentrum Niet-dagelijkse sector: Tweedehands Totaal detailhandel In Oostpolder is nu noodsupermarkt MCD gevestigd, met ca. 675 m² wvo. De afspraak is dat deze supermarkt verhuist naar het nog te ontwikkelen winkelcentrum in Land van Matena. De overige 3 winkels zijn verspreid gevestigd. De bloemenwinkel bevindt zich aan de Baanhoek in Baanhoek-West, de tweedehandswinkel bevindt zich op het bedrijventerrein aan de Ketelweg in Oostpolder en het tuincentrum is gevestigd aan de Hoepmaker in Oostpolder. Er is geen horeca in dit gebied gevestigd. Er staan hier verder geen (winkel)panden leeg. In de wijken tezamen wonen in de huidige situatie circa personen 12. Afgezet naar het inwonertal blijft de omvang van het aanbod in de dagelijkse sector achter op het landelijk gemiddelde (145 m² wvo per inwoners tegen 346 landelijk). Ondanks de aanwezigheid van het grote aantal winkelmeters van het tuincentrum, blijft ook de omvang van de niet-dagelijkse sector achter (1.018 m² wvo per inwoners, tegen landelijk). Uitgaande van de te verwachten bevolkingsgroei in Land van Matena en Baanhoek West zal de omvang van het aanbod afgezet tegen het inwonertal in de toekomst verder achterblijven op het landelijk gemiddelde. 3.2 Trends en ontwikkelingen Er is een aantal landelijke trends te benoemen die sterk bepalend zullen zijn voor de ontwikkeling van de detailhandelsstructuur en de sturing daarop. Navolgend worden de voor dit onderzoek meest relevante trends en ontwikkelingen opgesomd. Aanbodzijde Schaalvergroting en (super)specialisatie De trend tot schaalvergroting zet ook de komende jaren door. Voor een rendabel functioneren is een steeds groter vloeroppervlak nodig. Dit uit zich vooral onder supermarkten. In grote steden maken supermarkten een schaalsprong naar megasupermarkten, maar ook in kleinere plaatsen is een schaalsprong zichtbaar. Tegenover de schaalvergroting is tegelijk een trend van (super)specialisatie waar te nemen. Er duiken winkels op met een zeer specialistisch of bijzonder assortiment personen in Oostpolder, 913 personen in Baanhoek West (Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden) 20 Hoofdstuk 3

25 Opleving op boodschappen doen gerichte centra Er is een opleving van dorps-, wijk-, en stadsdeelcentra zichtbaar. Er is in de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het verbeteren van het verblijfsklimaat in dergelijke centra en het uitbreiden van de winkelruimte. Het aanbod concentreert zich steeds meer in de grotere winkelcentra. Vooral de supermarkten maken waar mogelijk een schaalsprong in deze sterk op boodschappen doen gerichte centra. Op wijk-, buurten dorpsniveau zijn supermarkten de belangrijkste publiekstrekkers. Overnames en fusies supermarktbranche In navolging van de prijzenoorlog in de supermarktbranche hebben verschillende overnames en fusies plaatsgevonden. Albert Heijn, Jumbo en Lidl zijn sterk uit de strijd gekomen, de formules Edah, Super de Boer en C1000 zijn het slachtoffer geworden. Kleinschalige supermarkten, versspeciaalzaken op minder goede locaties en winkelstrips zonder eigentijdse supermarkt hebben het moeilijker gekregen. Nieuwe (internet)winkelconcepten Internet is een belangrijk communicatiemiddel voor de consument. Voor de retailer vormt de opkomst van internetwinkelen enerzijds een bedreiging, anderzijds een kans. Naast de traditionele winkels verrijzen webwinkels, multi - of omnichannel aanbieders, pop-up stores en afhaalpunten. Meerdere supermarktorganisaties zijn momenteel bezig om een netwerk van afhaalpunten (pick up points) op te zetten. Deels gebeurt dat bij bestaande winkels, deels op goed bereikbare locaties zoals bij tankstations of op bedrijventerreinen. Daarnaast zijn pop-up stores erg in trek. Kortstondige (internet)winkels die letterlijk als paddenstoelen uit de grond schieten om tijdelijk een leegstaand pand te betrekken. Het voordeel is drieledig; de consument wordt verrast met nieuw aanbod, de uitstraling van het pand verbetert en de internetwinkel genereert meer naamsbekendheid. Toenemende leegstand Nederland kent circa 28 miljoen vierkante meters winkelvloeroppervlakte, verdeeld over zo n winkels. De gemiddelde winkelleegstand in verkooppunten bedraagt 14,1%, oftewel ruim winkels. Gemeten in winkelvloeroppervlakte was dit 7,7%, oftewel nagenoeg 3,5 miljoen m². Sinds 2006 is de winkelleegstand langzaam aan het oplopen. De meeste experts verwachten dat deze ontwikkeling voorlopig doorzet. Naast marktomstandigheden en veranderend consumentengedrag ligt hier tevens de vergrijzing van het ondernemersbestand aan ten grondslag. Immers, Vaak is er geen opvolging, waardoor veel winkels zullen gaan sluiten. Buurtstrips onder druk De ondernemers in kleine buurtstrips en in de verspreide bewinkeling hebben het moeilijk, mede veroorzaakt door het beperkte lokale draagvlak, de kleinschaligheid van het aanbod, het veelal ontbreken van trekkers en de positie van de zelfstandige die steeds meer onder druk staat. De consument pakt bovendien steeds vaker de Hoofdstuk 3 21

26 auto om boodschappen te doen in een compleet boodschappencentrum dat niet te ver van huis ligt. Het is geen automatische keuze meer om de meest nabije winkels te kiezen. De toekomstwaarde van buurtstrips staat hierdoor sterk onder druk. Vraagzijde algemeen Economisch herstel We kijken terug op jaren van economische tegenspoed waarvan de gevolgen zichtbaar zijn in de samenleving. Het consumentenvertrouwen (en daarmee de koopbereidheid) is in 2013 beland op een historisch dieptepunt. De eerste helft van 2014 laat een traag herstel van de economie zien en de eerste positieve signalen hebben ons inmiddels bereikt. Het vertrouwen in de woningmarkt is toegenomen en voorzichtig stijgt het uitgavenpatroon. Het herstel is echter broos en de vooruitzichten zijn nog onzeker. Veranderd consumentengedrag Ontwikkelingen aan de aanbodzijde hebben invloed op het koopgedrag van de consumenten, evenzo heeft het veranderende koopgedrag gevolgen voor de aanbodstructuur. Door ervaring en de overvloed aan informatie is de hedendaagse consument kritisch. In het koopgedrag wordt, naast de prijs, rekening gehouden met factoren als tijd, inspanning, gemak en plezier. Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen doen. De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra (het gemak van ruime keuze). Door een grotere mobiliteit en de beschikbare informatie voor de consument (o.a. internet) is het referentiekader van consumenten in de afgelopen jaren ruimer geworden. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm worden als gevolg hiervan belangrijker. De consument stelt steeds hogere eisen aan de keuzemogelijkheid in winkels (volledige assortimenten), maar de prijs heeft wel aan belang gewonnen. Deze prijsbewuste consument is sterk op discounters georiënteerd. De consument waardeert verruiming van de winkeltijden. Koopzondagen zijn in toenemende mate populair onder winkelend publiek. De opkomst van het nieuwe werken en wisselende tijdspatronen creëren een wens naar avond- en zondagsopenstellingen. Ondernemers zullen hierin mee moeten bewegen willen ze de concurrentie met het internet aan kunnen gaan. Behoefte aan voorzieningen in de wijk In de dagelijkse sector worden de aankopen door de consument nog steeds dicht bij huis gedaan. Dit aanbod blijft dan ook (mits het voldoet aan het verwachtingspatroon) in buurt, wijk en kern veel perspectief behouden. Bovendien worden winkelvoorzieningen in de wijk belangrijker door de toenemende vergrijzing. 22 Hoofdstuk 3

27 Omzetstijgingen via internet De detailhandelsomzet via internet besloeg in 2013 ruim 5 miljard, ofwel 6% van de totale detailhandelsomzet. De omzet van online detailhandel groeide de laatste jaren snel, met meer dan 10% per jaar tot en met 2010, en iets trager de laatste jaren. Zoals de volgende afbeelding weergeeft, stijgen de online verkopen het hardst in de branches speelgoed, muziek/downloads en computer hardware. Een verdere stijging van de online omzet wordt verwacht. Figuur 3.6: Online versus offline detailhandel 13 Demografische transitie Een structurele factor in de ontwikkeling van winkelgebieden vormen de demografische transities die in verschillende delen van Nederland plaatsvinden. Het gaat met name om vergrijzing, ontgroening en de toe- en afname van huishoudens- en bewonersaantallen. Deze demografische veranderingen hebben onder meer gevolgen voor de lokale werkgelegenheid en het draagvlak voor en betaalbaarheid van maatschappelijke voorzieningen. 13 Bron: Winkelgebied van de toekomst: bouwstenen voor publiek-private samenwerking. Platform 31, Afbeelding door Kate Snow Design Hoofdstuk 3 23

28 Figuur 3.7: Visuele weergave demografische transitie 14 Ruimtelijke hiërarchie Onder invloed van de vraag- en aanbodontwikkelingen is de traditionele winkelhiërarchie langzaam komen te veranderen. Het kaartbeeld verschuift steeds verder naar een functionele hiërarchie. Daarin zijn niet meer de ligging, omvang en verzorgingsgebied de centrale begrippen voor de typering van een winkelgebied, maar gaat het meer om de kwalitatieve en functionele invulling van een centrum en om ruimere openingstijden van de winkels ( s avonds, zondag). Globaal zijn in deze functionele hiërarchie de volgende centra te benoemen: Centra met basisvoorzieningen: de boodschappencentra. Hoge dichtheid, gericht op gemak, voornamelijk boodschappen, supermarkten als trekker. Gemak, efficiëntie, regelmatig bezoek en nabijheid zijn in verband met de vergrijzing van de bevolking steeds belangrijkere kernbegrippen. Stadsdeelcentra en grotere dorpscentra: boodschappen doen en recreatief winkelen op beperktere schaal (efficiënt recreatief winkelen) worden hier gecombineerd. Compactheid, compleetheid, overzichtelijkheid en bekendheid zijn kernbegrippen. Lokale ondernemingen kunnen hierbij voor de benodigde uniciteit zorgen. Klanten komen specifiek bij deze winkels voor kwaliteit, service persoonlijke benadering en specialisme. Maar de consument vraagt daarnaast tevens om de aanwezigheid van de bekende landelijke formules. Grootschalige clusters: gericht op laagfrequente aankopen, vervangingsaankopen, woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra, enz. Woonboulevards, GDV locaties zoals Retail Parken en themacentra (Factory Outlet Centra) behoren hiertoe. Gemak, helderheid, parkeren en bereikbaarheid zijn kernbegrippen. Binnensteden: hier staat het recreatieve winkelen centraal. De consument komt hier om zich te ontspannen en te vermaken. Voor het winkelen is de branchegroep mode & luxe daarbij de basis. Naast modewinkels zorgen andere luxe 14 Bron: Winkelgebied van de toekomst: bouwstenen voor publiek-private samenwerking. Platform 31, Afbeelding door Kate Snow Design 24 Hoofdstuk 3

29 producten, zoals juwelier, boeken, media, cosmetica voor een totaal pakket. Vermaak, sfeer, verrassing zijn kernbegrippen. Trafficlocaties worden een steeds belangrijkere aankoopplaats. Dit is begonnen met de komst van winkels op grote vliegvelden. Deze trend zet zich door op andere locaties, zoals trein-, tram- en busstations, ziekenhuizen, kantoorlocaties en universiteiten. De grotere NS-stations hebben al een ruim aanbod aan winkels. 3.3 Beleidskaders Provincie Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland heeft het ruimtelijke beleid vastgelegd in de Visie Ruimte en Mobiliteit, de Verordening ruimte 2014 en de Programma s ruimte en mobiliteit 15. Het provinciale detailhandelsbeleid is gericht op een gezonde detailhandelsstructuur, waarbij leegstand, afname van de ruimtelijke kwaliteit en aantasting woon- en leefklimaat worden voorkomen. De provincie zet in op versterking door vooral kwalitatief te verbeteren en de beschikbaarheid en bereikbaarheid van detailhandelsvoorzieningen te garanderen. De dynamiek in de detailhandel wordt bevorderd vanwege het grote economische belang van deze sector. Een optimaal functionerende detailhandelsstructuur draagt bij aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied. Voor alle winkelgebieden, zowel regulier als perifeer, geldt dat kwalitatieve verbetering leidend is ten opzichte van kwantitatieve versterking. Dit ter voorkoming van verdere leegstand en het disfunctioneren van de structuur. Toevoeging van winkelmeters kan slechts in enkele perspectiefrijke onderdelen van de bestaande provinciale detailhandelsstructuur aan de orde zijn. Uitgangspunt is dat nieuwe detailhandel gevestigd moet worden in de bestaande winkelgebieden. In de Verordening Ruimte is het volgende opgenomen: Lid 1 Detailhandel binnen de centra Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden: a. binnen of direct aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie. 15 Bron: Visie ruimte en mobiliteit - Verordening Ruimte 2014, Provincie Zuid-Holland, juli 2014 Hoofdstuk 3 25

30 Lid 2 Omvang van ontwikkelingen binnen de centra De nieuwe detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende eisen: a. de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma Ruimte beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te ontwikkelen centra, te optimaliseren centra en de overige aankoopplaatsen; b. Voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan m² bruto vloeroppervlak, voorziet het bestemmingsplan hier uitsluitend in als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat en mede met het oog hierop advies is gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg en zo nodig een distributieplanologisch onderzoek is uitgevoerd. Met betrekking tot de onder lid 2 benoemde eis a. is met betrekking tot de overige aankoopplaatsen (waar Markt van Matena in de toekomst onder valt) het volgende opgenomen: De overige aankoopplaatsen zullen veelal niet in omvang kunnen groeien omdat zij soms minder toekomstperspectief hebben. Zij komen dan in aanmerking voor herstructurering (facelift, herprofilering of functieverandering) met aandacht voor de leefbaarheid van kleine kernen en buurten. Voor deze categorie centra kan eventuele groei van het winkeloppervlak in de volgende drie situaties aan de orde zijn: 1. Mede uit het oogpunt van leefbaarheid, kan dynamiek in de dagelijkse sector binnen de bestaande structuur in principe de ruimte worden geboden. 2. Het voorzieningenniveau houdt logischerwijs niet altijd gelijke tred met de bevolkingsgroei. Een sterke bevolkingsgroei (die recent plaats heeft gevonden of aanstaande is) kan daarom een rechtvaardiging bieden voor een beperkte toename van het winkelvloeroppervlak. 3. Saldering als gevolg van herstructurering kan tot slot eveneens een reden zijn voor een beperkte toename van het winkelvloeroppervlak. Regionale detailhandelsvisie Drechtsteden Centraal uitgangspunt van de regiovisie 16 is dat de (groeiende) regiobevolking voorzien wordt van een zo compleet en gevarieerd mogelijk pakket aan winkels en aanverwante publieksgerichte voorzieningen passend bij het beoogde verzorgingsniveau, zo veel mogelijk geclusterd op goed bereikbare locaties en in voor de consument herkenbare centra, die ieder een eigen taak en functie hebben binnen de gehele detailhandelsstructuur. In z n algemeenheid betekent dit enerzijds het stimuleren van de dynamiek in de detailhandel door processen als schaalvergroting en clustering op de juiste plekken te faciliteren en anderzijds rekening te houden met de effecten hiervan op de bestaande winkelgebieden en de leefbaarheid in kernen en wijken (voorkomen onge- 16 BRO, Regionale detailhandelsvisie Drechtsteden (2013) 26 Hoofdstuk 3

31 wenste effecten op de verzorgingsstructuur). Detailhandelsvoorzieningen kunnen immers mede bepalend zijn voor de kwaliteit van de leefomgeving. Het is zaak om de winkelgebieden op de doelgroep en het draagvlak af te stemmen. In de regiovisie zijn de reeds bestaande detailhandelsplannen benoemd en beoordeeld. Ook het voorzieningencentrum Markt van Matena is hierin opgenomen. Met betrekking tot de plannen wordt geconcludeerd dat deze zich vooral richten op een kwalitatieve versterking van de winkelgebieden middels modernisering of gerichte toevoegingen/verplaatsingen in plaats van grootschalige uitbreidingen en dat dit past bij de regionale opgave en huidige marktsituatie. Gemeentelijk detailhandelsbeleid De gemeente Papendrecht heeft haar richtinggevend beleid voor de detailhandel vastgelegd in een notitie 17. De koers van het detailhandelsbeleid van de gemeente Papendrecht heeft als doelstelling de huidige detailhandelsstructuur te bewaken. Volgende afbeelding geeft de winkelconcentraties weer zoals deze zijn opgenomen in het beleid. Figuur 3.8: Winkelconcentraties en overig aanbod >1.000 m² Papendrecht De gemeente legt het primaat bij de doorontwikkeling van het hoofdwinkelcentrum de Meent. Verder onderschrijft de gemeente het belang van goed functionerende wijkwinkelcentra. Immers, wijkwinkelcentra hebben een centrale functie in de wijk en spelen een belangrijke rol ten aanzien van de leefbaarheid in de wijken. Verder 17 Gemeente Papendrecht, Koersnotitie detailhandel Papendrecht (2014) Hoofdstuk 3 27