Ruimte voor zelfbouw. Ontwikkeling en evaluatie van het zelfbouwbeleid Provincie Noord- Holland Stec Groep aan provincie Noord-Holland

Transcriptie

1 Ruimte voor zelfbouw Ontwikkeling en evaluatie van het zelfbouwbeleid Provincie Noord- Holland Stec Groep aan provincie Noord-Holland Esther Geuting, Erik de Leve en Jan Paul Stouten 17 februari 2017

2 Ruimte voor zelfbouw 2 Inhoudsopgave Compact rapport 1 Inleiding Situatie Onderzoeksvragen en leeswijzer Aanpak en onderzoeksmethoden Zelfbouwbeleid in Noord-Holland Tijdlijn in het provinciale zelfbouwbeleid Van beleidstheorie naar instrumenten, aannamen en veronderstellingen Uitwerking van rollen van kennismakelaar-verbinder en aanjager en de instrumenten en activiteiten die hierbij zijn toegepast Resultaten van het zelfbouwbeleid Output van beleid Aandeel zelfbouw in de koop neemt flink toe, maar blijft in absolute zin beperkt Aandeel blijft achter bij het gewenste aandeel zelfbouw Collectieve zelfbouw in Noord-Holland is mede onder invloed van provinciaal beleid een stap verder gebracht Meerwaarde uitvoeringsregeling? Uitvoeringsregeling: kenmerken, input en output Aansluiting private financiering bij wensen collectieven Varianten of aanpassingen op de huidige uitvoeringsregeling Conclusies en aanbevelingen Overweeg in uw beleid individuele en collectieve zelfbouw te onderscheiden Verwacht geen kortetermijnresultaten Gebruik de monitoring van de zelfbouwproductie om een benchmark voor Noord-Holland te ontwikkelen Overweeg uw beleid te richten op doelgroepen met praktische belemmeringen Extra aandacht voor zelfbouw is juist onder de huidige marktomstandigheden nodig Houd de subsidie in stand, onderzoek andere constructies voor het leningdeel van de uitvoeringsregeling Bijlagen

3 Ruimte voor zelfbouw 3

4 Ruimte voor zelfbouw 4 Compact Rapport De provincie Noord-Holland stimuleert sinds 2008 collectieve zelfbouw en sinds 2010 zelfbouw in brede zin (individuele en collectieve zelfbouw). Het zelfbouwbeleid heeft tussen 2008 en 2016 verschillende gedaanten gehad en ook de argumenten om individuele of collectieve zelfbouw te stimuleren zijn in de loop van de tijd deels gewijzigd. Basis is wel steeds de notie bij de provincie dat zelfbouw optimaal vraaggericht is en daarmee de afstemming tussen vraag en aanbod in de woningmarkt verbetert. Dit is een reden om als Provincie Noord-Holland zelfbouw te stimuleren. De provincie Noord-Holland constateert dat bouwers en ontwikkelaars met hun producten niet altijd inspelen op de behoefte aan diversiteit van woningen en woonwensen die woonconsumenten in Noord-Holland hebben. In haar woonbeleid staat vraaggestuurd bouwen daarom centraal. Een van de oplossingen die de provincie ziet om te komen tot vraaggestuurd bouwen is te stimuleren dat er meer zelfbouw in de provincie komt. Dit is de achterliggende maatschappelijke opgave om als provincie zelfbouwbeleid als onderdeel van het wonenbeleid te voeren. Doel van het provinciale zelfbouwbeleid in Noord-Holland is het aanjagen van potentiële zelfbouwactiviteiten door het wegnemen van belemmeringen en eventuele marktimperfecties, om zo de afstemming tussen de (kwalitatieve) vraag en het aanbod van woningen te verbeteren. In dit onderzoek staat een inventarisatie en evaluatie van het provinciale zelfbouwbeleid in brede zin centraal. Heeft het provinciaal beleid bijgedragen aan de groei van zelfbouw in Noord-Holland? Of dit het geval is, en of dit bijdraagt aan het verbeteren van de vraag-aanbodverhouding in de woningmarkt is onderdeel van dit onderzoek. Onderzoeksvragen en leeswijzer De volgende vragen worden beantwoord: 1. Wat werd bij aanvang precies beoogd met het zelfbouwbeleid? (hoofdstuk 2). 2. In welke mate heeft het beleid en de instrumenten die de provincie Noord-Holland heeft ingezet bijgedragen aan de gestelde doelen? (hoofdstuk 3). 3. Hoe sluiten producten van private financiers aan bij de behoefte van collectieve zelfbouwers? Welke alternatieven zijn er en in hoeverre is het gerechtvaardigd dat de provincie het instrument subsidie in de vorm van een lening handhaaft dan wel uitbreidt? (hoofdstuk 4). In hoofdstuk 5 staan aanbevelingen en overwegingen voor het vervolg. In dit compacte rapport worden eerst per onderdeel in tabelvorm de belangrijkste conclusies en aanbevelingen weergegeven. Na de tabel staan de verschillende onderdelen verder uitgeschreven.

5 Ruimte voor zelfbouw 5 Samenvatting in tabelvorm Onderwerp in het zelfbouwbeleid Maatschappelijke opgave probleemanalyse Uitwerking die daar in het beleid aan is gegeven Markt bedient niet altijd behoefte aan diversiteit en woonwensen. Aanbod sluit niet voldoende aan op vraag. Daarom vraag centraal stellen, vraaggestuurd bouwen Uit: Woonvisie Doel zelfbouwbeleid Aanjagen van potentiele zelfbouwactiviteiten door het wegnemen van belemmeringen vanuit de bredere opgave tot het verbeteren van vraag en aanbod van woningen. Rollen aanjager en kennismakelaar. Na aanpassing evaluatie 2013 Instrumenten Evaluatievragen Bijdrage van de provincie aan de realisatie van zelfbouwwoningen in Noord-Holland (individuele en collectieve zelfbouw) Subsidieregeling collectieve zelfbouw als aanjager (de Uitvoeringsregeling UvR) Kennismakelaar zelfbouw breed Sturen op afspraken over locaties zelfbouw in RAP s Bijeenkomsten voor collectieven en professionals Website Etc. In welke mate heeft het beleid en de instrumenten die provincie Noord-Holland heeft ingezet bijgedragen aan de gestelde doelen? Zelfbouw in de koop in nieuwbouw bedraagt in Noord-Holland gemiddeld circa 500 woningen per jaar. Tussen 2009 en 2014 wisselt het aandeel binnen de koopwoningmarkt van 7% in 2010 tot ruim 17% in 2013 en 2016 (t/m 3e kwartaal). Bij aanvang van het beleid bedroeg het aandeel gemiddeld 5%. We schatten expertmatig en op basis van de interviews in dat de doelstelling uit het Initiatiefvoorstel (bijdragen aan collectieve zelfbouw in minstens 15 gebieden) is bereikt. In de periode 2012-november 2016 heeft de provincie financieel bijgedragen aan circa 71 projecten, verdeeld over 15 gemeenten, waarvan 9 landelijke gemeenten, 5 stedelijke gemeenten en de gemeente Amsterdam. De conclusie dat deze woningen/projecten niet zonder de inspanningen van de provincie tot stand gekomen zouden zijn, is echter op grond van de beschikbare bronnen niet te trekken. Bijdrage van de provincie aan de realisatie van collectieve zelfbouw (in de vorm van de Uitvoeringsregeling) Het doel van de Uitvoeringsregeling Collectieve Zelfbouw Noord-Holland is om de belemmering van de voorfinanciering weg te nemen. Dit doel is moeilijk meetbaar, omdat niet achterhaald kan worden of de collectieven ook zonder de subsidie en/of lening van de provincie gerealiseerd zouden zijn. Aannemelijk is dat de regeling realisatie heeft vergemakkelijkt. Aangezien het bij de subsidie voor de initiatieffase om een beperkt bedrag per woning gaat, verwachten wij dat de bijdrage niet beslissend is geweest voor de realisatie van collectieve zelfbouw. Zelfbouw is beschikbaar in de meeste Noord-Hollandse gemeenten. Het aantal woningen per jaar is hoger dan voor het opstarten van het zelfbouwbeleid. Ten opzichte van 2010 is ook in relatief opzicht een toename van zelfbouw (binnen de nieuwbouw van koopwoningen) waar te nemen, hoewel deze beperkt is. De hoeveelheid zelfbouw blijft echter achter bij het gewenste aandeel zelfbouw. De provincie heeft sinds 2012 tot heden verleend aan 52 projecten als subsidie in de initiatieffase en de planvormingsfase. Dit levert (voor zover ze inmiddels gebouwd zijn) bijna woningen op die exact voldoen aan de wensen van de bewoners. Tevens heeft de provincie sinds 2012 aan 16 collectieven een lening verstrekt in de planontwikkelingsfase. Dit helpt de collectieven bij het opzetten van de projecten. Een specifiek aspect waar met name collectieven tegenaan lopen, hangt samen met de omvang van de kosten die initiatiefnemers maken in de fase voordat zij een hypotheekfinanciering kunnen aangaan (de initiatieffase). De subsidieregeling voor de initiatieffase is waardevol. Er is geen solide alternatief in de markt beschikbaar, omdat private financiers nog niet instappen wanneer zekerheden zoals grondeigendom of een omgevingsvergunning ontbreken. De subsidie is in die zin complementair en voorziet in de behoefte. Voor de planvormingsubsidie in de vorm van een lening zijn er op het moment dat een initiatief grip op de grond heeft meer alternatieven in private sfeer beschikbaar. In de fase zonder grip op grond zijn deze alternatieven er nog niet en is een lening door de provincie gerechtvaardigd.

6 Ruimte voor zelfbouw 6 Hoe verder? Aanbeveling 1: Overweeg in uw beleid individuele en collectieve zelfbouw te onderscheiden Aanbeveling 2: Verwacht geen kortetermijnresultaten, maar zet kleine stappen Aanbeveling 3: Gebruik de monitoring van de zelfbouwproductie om een benchmark voor Noord-Holland te ontwikkelen Aanbeveling 4: Focus op zelfbouw in bestaand stedelijk gebied Aanbeveling 5: Focus op (kleine en middelgrote ) gemeenten met weinig ervaring Aannemelijk is dat de regeling realisatie van collectieve zelfbouw heeft vergemakkelijkt en de kwaliteit van de haalbaarheidsstudies heeft verbeterd. Aangezien het bij de subsidie voor de initiatieffase om een beperkt bedrag per woning gaat, verwachten wij dat de bijdrage niet beslissend is geweest voor de realisatie van collectieve zelfbouw. Belangrijkste aanbevelingen voor verdere beleidsuitwerking. Waar het gaat om individuele zelfbouw blijft het aanbod achter bij de vraag, en lijkt er in Noord- Holland een tekort te zijn aan geschikt locatieaanbod. Het beleidsprobleem dat de provincie met haar beleid kan verminderen, is zorgen voor voldoende aanbod van geschikte locaties. Collectieve zelfbouw is ingewikkelder, kan niet overal en is moeilijk te eisen van kleinere gemeenten omdat het een onevenredig beslag op de tijdsinzet legt. Het beleidsprobleem dat de provincie met haar zelfbouwbeleid gericht op collectieven kan verminderen, heeft naast het aanbod, betrekking op: hoe als kleine gemeente de collectieven te begeleiden, en hoe collectieven te ondersteunen in de voorbereidende fase (voordat de omgevingsvergunning is verleend). Door in het zelfbouwbeleid een specifiek onderscheid te maken tussen individuele en collectieve zelfbouw, kunnen instrumenten en activiteiten meer gericht ingezet worden op de problemen die zich voordoen in de praktijk. Overweeg: Zelfbouwbeleid te richten op kleine en middelgrote gemeenten omdat deze gemeenten vaak minder kennis en ervaringen hebben met zelfbouw en de belemmeringen groter zijn. Zelfbouw te stimuleren bij gemeenten waar sprake is van gemeentelijke grondposities en een voorraad waarin nog weinig individuele en collectieve zelfbouw plaatsvindt. Gemeentelijke projectleiders en grondbedrijven ook actief mee te nemen en niet primair te focussen vanuit het woonbeleid, de regionale woonvisie en het RAP. Initiatieven voor collectieve zelfbouw te ondersteunen bij hoe hun initiatief zo vormgegeven kan worden dat dit voor een gemeente licht en gericht gefaciliteerd kan worden. Het landelijke Expertteam Eigenbouw te benutten bij het ondersteunen met expertise en projectleiders. Daarnaast ook provinciale of regionale expert(s), die laagdrempeliger zijn, en de sturingsfilosofie van de gemeente beter kennen. Overweeg: In uw woningmarktmonitor de realisatie van het aandeel zelfbouw (collectief en individueel) expliciet te monitoren. Zo ontstaat een meer systematisch beeld van de zelfbouwproductie. Een benchmark Zelfbouw Noord-Holland te initiëren. We raden aan dit in te brengen bij het landelijke Expertteam Eigenbouw, om zo landelijk meer inzicht te krijgen in de zelfbouwmarkt. Uw rol als woningmarktregisseur in te zetten voor zelfbouw. Dit betekent concreet dat u uw rol als woningmarktregisseur in de RAP s uitbreidt en met gemeenten prestatieafspraken maakt over het aandeel zelfbouw in de totale woningbouwproductie binnen de gemeente en de regio. Zo komt het zelfbouwbeleid meer consequent terug in de RAP s. Overweeg: Uw provinciale zelfbouwbeleid te koppelen aan uw beleid gericht op binnenstedelijk bouwen en uw beleid gericht op verduurzaming van de bestaande voorraad. Gemeenten actief te ondersteunen bij bestemmingswijziging van panden en expertise aan te bieden bij transformatie en renovatie van bestaand vastgoed. Overweeg: Het accent te leggen op informatieontwikkeling die juist voor kleine en middelgrote gemeenten goed bruikbaar is en te recyclen is, om zo de druk op het ambtelijk apparaat van gemeenten zo beperkt mogelijk te houden. In uw communicatie het accent te leggen op de rol die gemeenten kunnen spelen in het verminderen van voorfinancieringsproblemen door hun beleid rond reserveringskosten en dergelijke aan te scherpen en hierdoor de slagingskansen van collectieve zelfbouwprojecten te verbeteren. Gemeenten procesmatig te ondersteunen voor aanpassen van beleid of ondersteuning bij een concreet (collectief) zelfbouwproject, zoals dit ook bijvoorbeeld in provincie Utrecht gebeurt. Het is vraaggestuurd en komt direct ook de ontwikkeling en slagingskansen van projecten ten goede. De rol van kennismakelaar-verbinder te continueren en deze sterk te richten op gemeenten die achterblijven. Eerste insteek is de wethouder, die een sleutelpositie heeft in het op de agenda en

7 Ruimte voor zelfbouw 7 kaart zetten van individuele en collectieve zelfbouw. Zoveel mogelijk vraaggericht (in plaats van aanbodgericht) kennis te leveren bij de bijeenkomsten en een-op-eengesprekken gericht op gemeenten. Meer gebruik te maken van digitale mogelijkheden om initiatiefnemers van informatie te voorzien en een platform te creëren waarin de provincie een rol heeft. Een leerwerktraject voor collectieve zelfbouw voor gemeentelijke projectleiders op te starten, om te komen tot een verdere verdieping van de kennis over zelfbouw. Aanbeveling 6: Focus op doelgroepen met praktische belemmeringen Aanbeveling 7: Extra aandacht voor zelfbouw juist onder de huidige marktomstandigheden nodig Aanbeveling 8: Houd de subsidie in stand, onderzoek andere constructie voor leningdeel Overweeg: Het zelfbouwbeleid op specifieke doelgroepen te richten, zoals collectieven en zelfbouw door groepen ouderen of ouders met kinderen met een lichamelijke beperking. Samenwerking met gemeenten is hierbij nodig en noodzakelijk. Incidenteel is ook behoefte aan locaties voor zelfbouwinitiatieven voor starters. Hoewel het aantal starters in grote delen van Noord-Holland afneemt, is het wel een doelgroep met een sterke verhuiswens, en soms een relatief grote voorkeur voor zelfbouw. Overweeg: Zelfbouw een prominente plek te geven in de Provinciale Omgevingsvisie gericht op wonen. Grote delen van Noord-Holland hebben te maken met een groeiende marktdruk op ontwikkellocaties voor nieuwbouw. Met gemeenten, bouwers en ontwikkelaars de voordelen van zelfbouw te belichten. In uw woonbeleid een minimaal vast aandeel zelfbouw in de productie te benoemen in dit te verankeren in de RAP s en hierop te toetsen vanuit uw rol als woningmarktregisseur. Meer aandacht voor de marketing kant van zelfbouw. Zo kunt u wijzen op de potentiële kostenvoordelen en veel meer met blogs en interactieve kaarten werken waar zelfbouw locaties worden aangeboden. Zaak is dan dat deze blogs ook door initiatiefnemers worden gevoed, en niet alleen top-down door provincie en gemeenten. Overweeg: Meer toetsen in de Uitvoeringsregeling te bouwen en achteraf een toets uit te voeren op de totale kosten van de groep en de hoogte van de subsidie hierin, om zoveel mogelijk het eigen financiële commitment van de groep te stimuleren. In de Uitvoeringsregeling te differentiëren tussen transformatie en nieuwbouw. Transformatie van bestaand vastgoed met een functiewijziging brengt naar schatting flink hogere onderzoekskosten met zich mee. Voor het leningdeel verder te onderzoeken welke varianten ook efficient zijn bij het stimuleren van zelfbouw, met een minimum aan provinciale middelen. Hierbij hoort ook de optie om te onderzoeken wat het stoppen van de lening doet voor zelfbouwers binnen de provincie. De alternatieven die verder onderzocht moeten worden, inclusief de effecten voor zelfbouwgroepen en provincie en voor- en nadelen, zijn: Huidige regeling doorzetten Stoppen met lening Garantstelling Gemeenten uitvoerders Samenwerking met marktpartijen in gezamenlijk plankostenfonds Samenwerking met SVN e/o Rijk

8 Ruimte voor zelfbouw 8 Zelfbouwbeleid in Noord-Holland De provincie heeft sinds 2013 jaarlijks zelf een ex-durante evaluatie uitgevoerd over haar zelfbouwbeleid, zoals afgesproken in de beantwoording van het initiatiefvoorstel van PS. Tussentijdse evaluaties leidden incrementeel tot aanscherping van het zelfbouwbeleid en verdieping op thema s die een rol spelen bij de doorwerking en effectiviteit van het zelfbouwbeleid (gericht op individuele zelfbouw en collectieve zelfbouw). Tijdlijn van het zelfbouwbeleid Al vanaf 2008 heeft de provincie Noord-Holland ervoor gekozen om collectieve zelfbouw te stimuleren, mede hiertoe aangezet door budget voor dit doel dat door het Rijk is verstrekt. Noord-Holland heeft in 2010 het beleid voor (collectieve) zelfbouw in de Provinciale Woonvisie verankerd en besloten collectieve zelfbouw verder te gaan subsidiëren, maar dan met eigen (provinciaal) geld. Naast collectieve zelfbouw is ook individuele zelfbouw in de Provinciale Woonvisie opgenomen. Een deel van de motieven uit de woonvisie is opgenomen in het initiatiefvoorstel van het CDA, gericht op collectieve zelfbouw, verwoord in het voorstel Ruimte voor CPO. Hierin wordt het collectieve zelfbouw beleid uitgewerkt door als kennismakelaar op te treden, een pilot te starten voor 3 jaar en daarin collectieve zelfbouw-projecten in minstens 15 dorpen verder te brengen. GS onderschrijven het initiatiefvoorstel van PS, met de toevoeging dat de pilot niet alleen kijkt naar dorpen, maar ook naar stedelijke gebieden. Argumenten die hierbij worden genoemd zijn dat er in steden relatief meer leegstaand vastgoed zou zijn, en dat in steden de vraag naar collectieve zelfbouw groter is. Het initiatiefvoorstel is vooral toegesneden op de subsidieregeling voor collectieve zelfbouw en kennisdeling. De Provincie geeft niet specifiek aan waarom zij haar beleid richt op collectieven. In 2013 bleek uit de evaluatie dat collectieve zelfbouw beperkt in omvang was en bleef ten opzichte van de gehele nieuwbouw in Noord-Holland. Daarom werd de doelstelling van het beleid bijgesteld naar het aanjagen van potentiële zelfbouwactiviteiten 1 door het wegnemen van belemmeringen vanuit de bredere opgave tot het verbeteren van de afstemming van vraag en aanbod van woningen. Daarnaast stond het aansturen op het beschikbaar stellen van voldoende voor zelfbouw geschikte locaties centraal en richtte de provincie zich op afspraken over zelfbouwlocaties bij de actualisatie van de regionale actieprogramma s wonen (RAP s). Dit kwam voort uit het evaluatieonderzoek uit Tevens werd geadviseerd de lening voor collectieven te handhaven. Uit de evaluatie vloeiden beleidsaanbevelingen voort die zich vertaalden in accentverschuivingen in de activiteiten die de provincie binnen de rol van kennismakelaar-verbinder en als aanjager ondernam. De invulling daarvan wisselde, al naar gelang vragen van gemeenten en initiatiefnemers, en marktomstandigheden. Het provinciale beleid verschoof langzaam ook richting zelfbouw in brede zin (individuele en collectieve zelfbouw). Subsidieverlening (inclusief lening) blijft alleen gericht op collectieven, terwijl het bevorderen van kennis en het vergroten van het aanbod aan locaties langzaamaan is verschoven naar zelfbouw in het algemeen. Een ander onderwerp dat de provincie nader onderzoekt, onder andere met het Expertteam Eigenbouw van het Ministerie van BZK en de gemeente Amsterdam, is hoe cruciaal de subsidieregeling van de provincie is voor de realisatie van collectieve zelfbouwprojecten. Provincie richt zich op twee rollen in het zelfbouwbeleid De provincie heeft ervoor gekozen dat het wegnemen van belemmeringen voor zelfbouw de primaire methode is om zelfbouw te stimuleren en geeft hier invulling aan in de vorm van de rol van kennismakelaar-verbinder en aanjager. De rol van kennismakelaar-verbinder richt zich op het wegnemen van belemmeringen voor zelfbouw vanuit het perspectief van het opvullen van leemten in de kennis rond individuele en collectieve zelfbouw bij gemeenten en corporaties. De provincie biedt kennis aan via platforms, wijst op het 1 collectieve en individuele zelfbouw

9 Ruimte voor zelfbouw 9 landelijk expertteam eigenbouw en brengt mensen in contact met elkaar om zo samen kennisleemten op te lossen. De rol van aanjager richt zich in de eerste plaats op gemeenten: zij worden gezien als de sleutelpartij om zelfbouw aan te bieden binnen de eigen gemeente. In de tweede plaats ziet ze corporaties als partij om zelfbouw te faciliteren voor geïnteresseerde huurders/kluspanden voor verkoop aan kopers. Activiteiten in deze rol zijn met name gericht op vergroten van geschikt aanbod op ontwikkellocaties en in bestaand vastgoed. Het wegnemen van belemmeringen binnen de rol van aanjager richt zich daarnaast ook op het aanjagen van collectieve zelfbouwinitiatieven met een subsidieregeling om bijkomende kosten te subsidiëren en leningen te verstrekken in de planontwikkelingsfase. Resultaten van het zelfbouwbeleid De belangrijkste gegevens en uitkomsten van het zelfbouwbeleid van provincie Noord-Holland op een rij. Zelfbouw in de koop in nieuwbouw bedraagt in Noord-Holland gemiddeld circa 500 woningen per jaar. Tussen 2009 en 2014 wisselt het aandeel binnen de koopwoningmarkt van 7% in 2010 tot ruim 20% in Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor (collectieve) zelfbouw kent gedurende de periode vanaf 2014 een grote toename. Als deze trend doorzet, zou er sinds 2010 een (ruime) verdubbeling zijn van het aandeel zelfbouw in de koopwoningproductie in Noord-Holland. Daarnaast heeft (overwegend collectieve) zelfbouw plaatsgevonden in bestaand vastgoed. Ten opzichte van Nederland als geheel blijft Noord-Holland achter met het aandeel zelfbouw in de koop. Figuur 1: Aandeel (collectieve en individuele) zelfbouw ten opzichte van de totale nieuwbouw en het aantal afgegeven bouwvergunningen voor (C)PO (zowel in huur als in koop) % % % % 200 5% t/m november Aantal in Noord-Holland Aandeel ten opzichte van totaal in Noord-Holland Aandeel ten opzichte van totaal in Nederland 0% Bron: CBS Uit de interviews blijkt dat het aannemelijk is dat het provinciale zelfbouwbeleid heeft bijgedragen aan een hoger aandeel van zelfbouw in de nieuwbouwproductie. Zelfbouw is beschikbaar in de 2 t/m november 2016

10 Ruimte voor zelfbouw 10 meeste Noord-Hollandse gemeenten. Het aantal woningen per jaar is hoger dan voor het opstarten van het zelfbouwbeleid. Daarnaast zijn ook de succesfactoren voor zelfbouw beter in beeld, en is een deel van de belemmeringen voor zelfbouw geslecht. De provinciale bijeenkomsten en ook de pilot in de regio West-Friesland uit 2014 gericht op (collectieve) zelfbouw laten zien dat er duidelijk voordelen zijn als de regeldruk voor zelfbouwinitiatieven afneemt: zelfbouwers houden niet van onduidelijkheid en onzekerheid. Het aandeel zelfbouw in Noord-Holland blijft achter bij het aandeel zelfbouw op basis van de onderzochte vraag onder consumenten. Dit komt door te weinig aanbod van voor zelfbouw geschikte locaties, te ingewikkelde procedures en bij collectieve zelfbouw soms onvoldoende consumenten om de gezamenlijke ontwikkeling vlot te trekken. Ook zijn er nog vooroordelen bij gemeenten, zoals dat zelfbouw meer tijd en gemeentelijke inzet kost en minder geld oplevert 3. De vraag naar zelfbouw wordt deels opgevangen door consumentgericht bouwen. Bouwers en ontwikkelaars hebben hun woonproducten onder invloed van de crisis aangepast. Zelfbouw en consumentgericht bouwen 4 gaan meer op elkaar lijken. Gemeenten vinden consumentgericht bouwen soms ook een aantrekkelijk alternatief voor zelfbouw. Dit past wel binnen provinciaal beleid van vraaggestuurd bouwen, maar blijft fundamenteel verschillend in opdrachtgeverschap. Naast aspecten waar de provincie invloed op heeft (of op zou kunnen hebben 5 ) spelen ook marktontwikkelingen een rol bij het realiseren van zelfbouw als aandeel van de totale nieuwbouwproductie. Onder de huidige krapper wordende vraag-aanbodverhouding in delen van Noord-Holland is dit een bijzonder aandachtspunt, omdat door de aantrekkende woningmarkt, de verkoop van locaties weer beter loopt en gemeenten meer kiezen voor de in Noord-Holland traditionele en als makkelijk ervaren weg: verkoop aan ontwikkelaars voor projectenbouw. We schatten op basis van de interviews en de enquêtes in dat de doelstelling uit het Initiatiefvoorstel (bijdragen aan collectieve zelfbouw in minstens 15 gebieden) is bereikt. In de periode 2012-november 2016 heeft de provincie financieel bijgedragen aan circa 71 projecten, verdeeld over 15 gemeenten, waarvan 9 landelijke gemeenten, 5 stedelijke gemeenten en de gemeente Amsterdam. De conclusie dat deze gebieden niet zonder de inspanningen van de provincie tot stand gekomen zouden zijn, is echter op grond van de beschikbare bronnen niet te trekken. Wanneer we kijken naar de RAP s dan concluderen we dat er op het regionale niveau wel afspraken gemaakt worden over de kwalitatieve programmering, of dat deze in ontwikkeling zijn. Harde afspraken over aantallen en locaties voor zelfbouw lijken in de RAP s te ontbreken. (De RAP s zijn echter nog niet vastgesteld). De belangrijkste bijdrage van de provincie zit er in onze optiek in dat het onderwerp zelfbouw sinds de introductie van het beleid in 2008 telkens hoog op de provinciale en regionale woonagenda heeft gestaan. De provincie heeft bijgedragen aan de kennis over (collectieve) zelfbouw en bestuurders in gesprekken mede warm gemaakt voor het segment. Wanneer een gemeente interesse heeft in zelfbouw kwam ze ook vrijwel altijd bij de provincie terecht om informatie op te halen. De meeste respondenten geven ook een waardering aan de input van de provincie op het vlak van kennis, en partijen met elkaar verbinden. Dit geldt ook voor de zelfbouwcafés. Respondenten geven echter ook aan dat gemeenten zonder interesse in (collectieve) zelfbouw, niet aan de slag zijn gegaan met (collectieve) zelfbouw. 3 Uit eerder door ons bureau uitgevoerd onderzoek (Eigenbouw, de moeite waard, Stec Groep 2016, in opdracht van ministerie BZK) blijkt dat dit niet het geval hoeft te zijn, en er juist, zeker bij enige ervaring, sprake is van een omgekeerde situatie. 4 Waarin bij seriebouw een grotere keuzevrijheid aan woonconsumenten wordt gegeven. 5 Zoals het verstrekken van kennis, het verminderen van belemmeringen, uit eisen van een bepaald aandeel zelfbouw in de totale productie, het als provincie uitgeven van gronden voor zelfbouwkavels.

11 Ruimte voor zelfbouw 11 We concluderen dat de provinciale rol van kennismakelaar-verbinder en als aanjager van zelfbouw via de UvR belangrijk is geweest voor gemeenten, terwijl de rol van aanjager in de RAP s tot nu toe minder uit de verf is gekomen. Dit heeft er mee te maken dat de provinciale inspanningen gericht zijn op het in beeld brengen van locaties en het promoten van collectieve zelfbouw. Er is echter geen eis dat gemeenten een vast aandeel van de totale nieuwbouwproductie voor (collectieve) zelfbouw reserveren. Verder heeft de provincie het onderwerp zelfbouw hoog op de regionale woonagenda gezet. Input en output Uitvoeringsregeling Collectieve Zelfbouw (subsidiëring van collectieve zelfbouw, UvR) Sinds 2010 zijn diverse projecten gesubsidieerd. Voor de gehele periode was er in de provinciale woonvisie jaarlijks gereserveerd voor het stimuleren van collectieve zelfbouw. Door grote belangstelling in de beginjaren, is er tussentijds budget naar voren gehaald en is het subsidieplafond enkele keren opgehoogd. De provincie heeft sinds 2012 tot heden verleend aan 52 projecten als subsidie bij de start. In totaal heeft de provincie aan (voor zover ze inmiddels gebouwd zijn) bijna woningen bijgedragen die gebouwd zijn volgens de wensen van de bewoners. Tevens heeft de provincie sinds 2012 aan 16 collectieven een lening verstrekt in de planontwikkelingsfase. Dit helpt de collectieven bij het opzetten van de projecten. De subsidie in de vorm van een lening in de planontwikkelingsfase revolveert. Door aflossing van leningen vloeien middelen terug in het provinciaal fonds collectieve zelfbouw. Tot op heden lossen de collectieven conform de overeenkomsten hun lening af 6. Circa 75% van de woningen die een subsidie hebben ontvangen vanuit de UvR, is Amsterdams. Het aandeel van Amsterdamse woningen waarvoor een lening is verstrekt, bedraagt circa 60% van het totaal aantal woningen waarvoor een lening is verstrekt. Ook heeft het merendeel van de projecten (en aantallen woningen) waarvoor subsidie en/of een lening is verstrekt betrekking op nieuwbouw (in plaats van transformatie). Exacte aantallen zijn hiervoor niet te geven, omdat niet van ieder initiatief bekend is of het om bestaande bouw of nieuwbouw gaat. De voorinvesteringen in zowel tijd als geld zijn bij collectieve zelfbouw naar rato aanzienlijk hoger dan bij individuele zelfbouw en er zijn weinig alternatieven voor in de markt. De subsidie is in die zin complementair en voorziet in deze behoefte. Verschillende banken benoemen een aantal alternatieven in de vorm van een doorlopend krediet of persoonlijke lening, maar dit is voor de klanten vaak erg duur en hiermee ook niet gewenst. Soms willen banken niet zelf investeren in deze fase, maar brengen zelfbouwinitiatieven in contact met vermogende partijen die meer op risico durven/kunnen financieren. Een alternatief geeft de Rabobank in de vorm van (lokale en regionale) plankostenfondsen, waar collectieven een lening kunnen aanvragen voor de planontwikkelingsfase. De voorwaarden die voor deelname worden gesteld zijn in lijn met de voorwaarden van de provincie. Grootste verschil is dat deelnemers een borgstelling geven en dat er zekerheid moet zijn over grondeigendom van het collectief. In de fase dat initiatieven dus nog geen eigenaar zijn van de grond of grip hebben hierop kunnen zij geen aanspraak maken op het fonds. Dat maakt dat plankostenfondsen te maken hebben met tegenvallende aantallen afnemers. Vooral in de fase dat een initiatief nog niet over de grond beschikt, is er geen goed, solide alternatief in de markt voor financiering behalve het voorfinancieren uit eigen middelen. Het doel van de Uitvoeringsregeling Collectieve Zelfbouw Noord-Holland is om de belemmering van de voorfinanciering weg te nemen. Dit doel is moeilijk meetbaar, omdat niet achterhaald kan worden of de collectieven ook zonder de subsidie en/of lening van de provincie gerealiseerd zouden zijn. Aannemelijk is dat de regeling realisatie heeft vergemakkelijkt. Aangezien het bij de subsidie voor de initiatieffase om een beperkt bedrag per woning gaat, verwachten wij dat de bijdrage niet beslissend is geweest voor de realisatie van collectieve zelfbouw. 6 Het verstrekken van leningen aan particulieren wijkt af van de provinciale Uitvoeringsrichtlijn Leningen en Garantstellingen. De provincie heeft voor de Uitvoeringsregeling een uitzondering op dit beleid gemaakt, omdat een goede marktwerking ontbreekt.

12 Ruimte voor zelfbouw 12 We concluderen dat er in de fase dat er nog geen grondeigendom of grip op grond is, er voor zelfbouwers geen structurele alternatieven zijn om de voorinvesteringen te financieren (anders dan met eigen geld), dan de huidige subsidie- en leenfaciliteiten van de Uitvoeringsregeling.

13 Ruimte voor zelfbouw 13 Conclusies en aanbevelingen Overweeg in uw beleid individuele en collectieve zelfbouw te onderscheiden Er zijn argumenten aan te dragen voor provinciaal beleid gericht op zowel individuele zelfbouw als collectieve zelfbouw. Deze argumenten zijn echter verschillend bij beide vormen van zelfbouw. Waar het gaat om individuele zelfbouw blijft het aanbod achter bij de vraag, en lijkt er in Noord- Holland een tekort te zijn aan geschikt locatieaanbod. Tot nu toe blijkt vrijwel op alle geschikte locaties dat de vraag het aanbod overtreft, ook al was de omvang en aard van de vraag niet op voorhand in beeld. Het beleidsprobleem dat de provincie met haar beleid kan verminderen, is zorgen voor voldoende aanbod van geschikte locaties, in de rol van woningmarktregisseur en/of door hierover prestatieafspraken te maken met gemeenten. Collectieve zelfbouw is ingewikkelder, kan niet overal (bijvoorbeeld losse kavels) en is moeilijk te eisen van kleinere gemeenten omdat het een onevenredig beslag op de tijdsinzet legt. Het beleidsprobleem dat de provincie met haar zelfbouwbeleid gericht op collectieven kan verminderen, heeft naast het stimuleren van aanbod, betrekking op hoe de collectieven als kleine gemeente te begeleiden, en hoe collectieven te ondersteunen in de voorbereidende fase (voordat de omgevingsvergunning is verleend). Door in het zelfbouwbeleid een specifiek onderscheid te maken tussen individuele en collectieve zelfbouw, kunnen instrumenten en activiteiten meer gericht ingezet worden op de problemen die zich voordoen in de praktijk. Verwacht geen kortetermijnresultaten Vanuit de doelstelling van betere aansluiting van het woningaanbod op de woningvraag waar individuele en collectieve zelfbouw een bijdrage aan leveren, is het een ongewenste situatie dat zelfbouw in grote delen van Noord-Holland achterblijft bij de vraag. We zien echter geen oplossingen of kansen voor beleidsingrepen met snel resultaat. Daarnaast is het krachtenveld van zelfbouw complex en constant onderhevig aan ontwikkelingen in de markt. We schatten in dat verandering in kleine, gerichte stappen komt. Overweeg: Zelfbouw te stimuleren bij gemeenten waar sprake is van gemeentelijke grondposities en een voorraad waarin nog weinig individuele en collectieve zelfbouw plaatsvindt. Corporaties gericht te ondersteunen bij het faciliteren van (collectieve) zelfbouw, bijvoorbeeld gericht op initiatiefnemers die passen binnen de doelgroepen van beleid en passend toewijzen. Actief mee te denken hoe binnen de bestaande afspraken met ontwikkelaars te komen tot meer zelfbouw (individueel en collectief). Gemeentelijke projectleiders en grondbedrijven ook actief mee te nemen als doelgroepen vanuit de rol van kennismakelaar-verbinder, en niet primair te focussen op het woonbeleid, de regionale woonvisie en het RAP. Initiatieven voor collectieve zelfbouw te ondersteunen bij hoe hun initiatief zo vormgegeven kan worden dat dit voor een gemeente licht en gericht gefaciliteerd kan worden. Bijvoorbeeld door aan te raden met een verbinder te werken en altijd te komen met een goede achtervanglijst met reservekandidaten. Het landelijke Expertteam Eigenbouw te benutten bij het ondersteunen van gemeenten met expertise en projectleiders. Daarnaast ook provinciale of regionale expert(s), die laagdrempeliger zijn, en de sturingsfilosofie van de gemeente beter kennen. Gebruik de monitoring van de zelfbouwproductie om een benchmark voor Noord-Holland te ontwikkelen Het is waardevol te achterhalen wat een wenselijk aandeel zelfbouw in de nieuwbouwprogrammering zou zijn, en daar het gerealiseerde aandeel zelfbouw tegen af te zetten. Dit zou samen met het expertteam vanuit het Rijk opgepakt kunnen worden. Overweeg:

14 Ruimte voor zelfbouw 14 In uw woningmarktmonitor de realisatie van het aandeel zelfbouw (collectief en individueel) expliciet te monitoren. Zo ontstaat een meer systematisch beeld van de zelfbouwproductie. Een benchmark Zelfbouw Noord-Holland te initiëren. Uit de interviews met gemeenten blijkt dat men zich niet altijd realiseert dat zelfbouw in Noord-Holland en/of de eigen gemeente onderontwikkeld is in vergelijking tot Nederland als gemiddeld. Vanuit het perspectief van bewustwording zien we meerwaarde in een benchmark waarin de gemeente kan zien hoe haar eigen zelfbouwprestaties zich verhouden tot die van andere gemeenten. We raden aan dit in te brengen bij het landelijke Expertteam Eigenbouw, om zo landelijk meer inzicht te krijgen in de zelfbouwmarkt. Uw rol als woningmarktregisseur in te zetten voor zelfbouw. Dit betekent concreet dat u uw rol als woningmarktregisseur in de RAP s uitbreidt en met gemeenten prestatieafspraken maakt over het aandeel zelfbouw in de totale woningbouwproductie binnen de gemeente en de regio. Zo komt het zelfbouwbeleid meer consequent terug in de RAP s. U werkt zo mee aan kwalitatief vraaggestuurd bouwen. Focus op zelfbouw in bestaand stedelijk gebied We zien toenemende kansen voor zelfbouw als ontwikkelmethode voor transformatie en transitie van bestaand vastgoed. Dit biedt kansen voor gemeenten die de komende jaren te maken krijgen met een naar verwachting bovengemiddelde leegstand in maatschappelijk vastgoed, zoals scholen, dorpshuizen en dergelijke. Dit soort locaties is gemiddeld genomen vaak in eigendom van gemeenten en is voor wat betreft locatiekenmerken relatief vaak geschikt of geschikt te maken voor bewoning. Daarnaast sluit dit goed aan bij het beleid rond de Ladder voor duurzame verstedelijking. Overweeg: Uw provinciale zelfbouwbeleid te koppelen aan uw beleid gericht op binnenstedelijk bouwen en uw beleid gericht op verduurzaming van de bestaande voorraad 7. Gemeenten actief te ondersteunen bij bestemmingswijziging van panden en expertise aan te bieden bij transformatie en renovatie van bestaand vastgoed. De kennisondersteuning die de provincie biedt aan gemeenten, kan ze ook aan corporaties in dezelfde positie bieden. Daarnaast raden we aan op dit punt een stevigere link te leggen met het Expertteam Transformatie van het Rijk. Focus op (kleine en middelgrote) gemeenten met weinig ervaring Binnen Noord-Holland zijn de verschillen tussen gemeenten voor wat betreft ervaring met (collectieve) zelfbouw groot. In de uitgaven van de uitvoeringsregeling ligt het zwaartepunt bij Amsterdam, we zien echter dat de gemeente zelf veel kennis en ervaring heeft en collectieve en individuele zelfbouw goed van de grond komen. Provinciaal doel is om aan te jagen daar waar belemmeringen zijn. Opvallend is dat voor veel kleine en middelgrote gemeenten zelfbouwinitiatieven pas recent tot ontwikkeling zijn gekomen, of nog tot ontwikkeling komen. We zien dan ook vooral daar meerwaarde in het voortzetten van het zelfbouwbeleid van de provincie. Overweeg: In het zelfbouwbeleid de focus te leggen op kleine en middelgrote gemeenten. Het accent te leggen op informatieontwikkeling die juist voor kleine gemeenten goed bruikbaar is en te recyclen is, om zo de druk op het ambtelijk apparaat van gemeenten zo beperkt mogelijk te houden. In uw communicatie het accent te leggen op de rol die gemeenten kunnen spelen in het verminderen van voorfinancieringsproblemen door de manier waarop men omgaat met reserveringskosten en andere voorinvesteringen en hierdoor de slagingskansen van collectieve zelfbouwprojecten te verbeteren. De rol van kennismakelaar-verbinder te continueren en deze sterk te richten op gemeenten die achterblijven. Eerste insteek is de wethouder, die een sleutel heeft in het op de agenda en kaart zetten van individuele en collectieve zelfbouw. 7 Voor beide sporen heeft de provincie 10 miljoen gereserveerd.

15 Ruimte voor zelfbouw 15 Zoveel mogelijk vraaggericht (in plaats van aanbodgericht) kennis te leveren bij de bijeenkomsten en een-op-eengesprekken gericht op gemeenten, over thema s zoals het opheffen van belemmeringen of reserveringsvergoedingen en aanbetalingen. Meer gebruik te maken van digitale mogelijkheden om initiatiefnemers van informatie te voorzien en een platform te creëren waarin de provincie een rol heeft. Dit betekent dat de kennis die nu sterk ligt bij medewerkers uit het expertteam, of de kennismakelaars binnen de provincie, soms wat meer uit de mensen en op het platform kan komen, om zo de effectiviteit van de rol van kennismakelaar te bevorderen. Een overzicht van alle zelfbouwlocaties in de provincie, op een digitale kaart te maken om (potentiële) bouwgroepen bij het vinden van goede locaties te helpen. Een leerwerktraject voor collectieve zelfbouw voor gemeentelijke projectleiders op te starten, om te komen tot een verdere verdieping van de kennis over zelfbouw. Gemeenten procesmatig te ondersteunen voor aanpassen van beleid of ondersteuning bij een concreet (collectief) zelfbouwproject, zoals dit ook bijvoorbeeld in provincie Utrecht gebeurt. Het is vraaggestuurd en komt direct ook de ontwikkeling en slagingskansen van projecten ten goede. Focus op doelgroepen met praktische belemmeringen Overweeg: Het zelfbouwbeleid op specifieke doelgroepen te richten, zoals collectieven en zelfbouw door groepen ouderen en met name voor groepen mensen die als gevolg van de scheiding van wonen en zorg zelf komen tot plannen voor collectieve zelfbouw voor ouderen, of ouders met kinderen met een lichamelijke beperking en dergelijke, of bouwgroepen die passief willen bouwen. Uiteraard is hier een goede samenwerking met de betrokken gemeenten nodig. Dit kan deel uit maken van een meer vraaggerichte invulling van de rol als kennismakelaar. Incidenteel is ook behoefte aan locaties voor zelfbouwinitiatieven voor starters. Hoewel het aantal starters in grote delen van Noord-Holland afneemt, is het wel een doelgroep met een sterke verhuiswens, en soms een relatief grote voorkeur voor zelfbouw. Extra aandacht voor zelfbouw juist onder de huidige marktomstandigheden nodig Overweeg: Zelfbouw een prominente plek te geven in de Provinciale Omgevingsvisie gericht op wonen. Grote delen van Noord-Holland hebben te maken met een groeiende marktdruk op ontwikkellocaties voor nieuwbouw. Dit betekent dat andere partijen dan de gemeente (zoals ontwikkelaars en bouwers) vanuit het oogpunt van het eigen verdienmodel de voorkeur zullen geven aan seriebouw boven zelfbouw. Overweeg te komen tot verankering van de aandacht voor zelfbouw in kaderstellend beleid, zoals de Provinciale Omgevingsvisie. Meer in te zetten op de marketingkant van zelfbouw; via blogs met succesverhalen en interactieve kaarten met locaties, zoveel mogelijk gevuld door inititatiefnemers. Houd de subsidie in stand, onderzoek andere constructie voor leningdeel De uitvoeringsregeling wordt door alle betrokken partijen als positief ervaren. Vanuit de markt, of individuele gemeenten worden in de initiatieffase geen soortgelijke producten aangeboden. De verwachting is ook niet dat dit zal veranderen. Daarom is voortzetting van de subsidie in deze fase logisch. Met de subsidie vervult u vanuit de financiële hoek een aanjaagrol voor projecten. De leningfaciliteit die u aanbiedt, financiert plankosten voordat er een hypotheek is. Hiervoor zijn alternatieven, maar pas echt indien zelfbouwers grip op grondbezit hebben. Tot die tijd is er geen structureel alternatief voor financiering, naast de provinciale regeling en eigen middelen van initiatiefnemers. Overweeg: Meer toetsen in de Uitvoeringsregeling in te bouwen en achteraf een toets uit te voeren op de totale kosten van de groep en de hoogte van de subsidie hierin, om zoveel mogelijk het eigen financiële commitment van de groep te stimuleren.

16 Ruimte voor zelfbouw 16 In de Uitvoeringsregeling te differentiëren tussen transformatie en nieuwbouw. Transformatie van bestaand vastgoed met een functiewijziging brengt naar schatting flink hogere onderzoekskosten met zich mee (naar schatting 50 tot 100% hogere kosten per huishouden). Voor het leningdeel verder te onderzoeken welke varianten ook efficient zijn bij het stimuleren van zelfbouw, met een minimum aan provinciale middelen. Hierbij hoort ook de optie om te onderzoeken wat het stoppen van de lening doet voor zelfbouwers binnen de provincie. De alternatieven die verder onderzocht moeten worden, inclusief de effecten voor zelfbouwgroepen en provincie en voor- en nadelen, zijn: o Huidige regeling doorzetten o Stoppen met lening o Garantstelling o Gemeenten uitvoerders o Samenwerking met marktpartijen in gezamenlijk plankostenfonds o Samenwerking met SVN e/o Rijk

17 Ruimte voor zelfbouw 17 1 Inleiding INHOUD 1.1 Situatie 1.2 Onderzoeksvragen en leeswijzer 1.3 Aanpak en onderzoeksmethoden 1.1 Situatie De provincie Noord-Holland stimuleert al sinds 2008 collectieve zelfbouw en in de woonvisie uit 2010 wordt gesproken van het stimuleren van zelfbouw (ook individuele). Dit beleid heeft echter in de loop van de tijd verschillende gedaanten gehad. Ook de argumenten om individuele of collectieve zelfbouw te stimuleren zijn in de loop van de tijd deels gewijzigd. Basis van het beleid is wel steeds dat zelfbouw optimaal vraaggericht is en daarmee de afstemming tussen vraag en aanbod in de woningmarkt verbetert. In dit onderzoek staat een inventarisatie en evaluatie van het provinciale zelfbouwbeleid centraal. Het gaat daarbij zowel om beleid om collectieve zelfbouw te stimuleren, als ook om beleid om zelfbouw (individuele en collectieve zelfbouw) in brede zin te stimuleren. Achtergrond bij het provinciaal zelfbouwbeleid Het aandeel zelfbouw in Noord-Holland is tot nu toe benedengemiddeld. Volgens de provinciale woningbouwmonitor uit 2016 (en cijfers van het CBS) ligt dit tussen 2005 en 2013 rond de 5% van het totaal aantal nieuwbouwwoningen. Onbekend is welk aandeel daarvan collectieve zelfbouw is. Het aandeel zelfbouw als geheel ligt lager dan in andere provincies, waar zelfbouw een aandeel van soms meer dan 20% heeft. In 2016 (tot en met november 2016) bedraagt het Noord-Hollandse aandeel circa 12%, tegenover 20% in Nederland als geheel. De provincie Noord-Holland constateert dat bouwers en ontwikkelaars met hun producten niet altijd inspelen op de behoefte aan diversiteit van woningen en woonwensen die woonconsumenten in Noord- Holland hebben. In haar woonbeleid staat vraaggestuurd bouwen daarom centraal. Een van de oplossingen die de provincie ziet om te komen tot vraaggestuurd bouwen is te stimuleren dat er meer zelfbouw in de provincie komt. Dit is de achterliggende maatschappelijke opgave om als provincie zelfbouwbeleid te voeren. Doel van het provinciale zelfbouwbeleid in Noord-Holland is het aanjagen van potentiële zelfbouwactiviteiten door het wegnemen van belemmeringen en eventuele marktimperfecties, om zo de afstemming tussen de (kwalitatieve) vraag en het aanbod van woningen te verbeteren. In het zelfbouwbeleid staan twee rollen centraal. De rol van aanjager. Deze rol vertaalt zich in het aanjagen van nieuwe initiatieven voor collectieve en individuele zelfbouw. De rol van aanjager van zelfbouw in brede zin vertaalde zich (naar aanleiding van het initiatiefvoorstel van PS) in het stimuleren van collectieve zelfbouw op minstens 15 locaties. Deze rol is met name gericht op gemeenten en regio s. Achterliggende veronderstelling is dat gemeenten knelpunten in kennis en regelgeving ervaren waardoor zelfbouw minder van de grond komt dan vanuit de provinciale woonvisie wenselijk is. Specifiek gericht op collectieve zelfbouw heeft de provincie haar rol als aanjager verder ingevuld. Ze richt zich op initiatiefnemers van collectieve zelfbouw met een subsidieregeling om knelpunten in voorfinanciering en hypotheekverlening te verminderen of op te lossen. Achterliggende veronderstelling bij het opstellen van de subsidieregeling is dat collectieve zelfbouwers financieringsproblemen hebben waarin bestaande financiers en financieringsvormen niet voorzien.

18 Ruimte voor zelfbouw 18 Omdat de uitvoeringsregeling een uitzondering vormt op het provinciale beleid ten aanzien van leningen en garantstellingen 8, omdat de subiside bijdraagt aan een doel dat zonder subsidie ook gerealiseerd kan worden en de ontvangers van de subsidie geen maatschappelijke organisaties of instellingen zijn. Verder wordt de subisidie gebruikt voor private aanwending en niet voor de financiering van een publieke taak, wat als één van de uitgangspunten in de provinciale richtlijnen wordt benoemd. De rol van kennismakelaar-verbinder. Het gaat daarbij om het verbinden van partijen om ervoor te zorgen dat zelfbouw en collectieve zelfbouw binnen Noord-Holland een grotere rol spelen op de woningmarkt. In de praktijk bleek deze rol gericht op gemeenten, initiatiefnemers, woningcorporaties, banken en regio s, met een zwaartepunt op de eerste twee actoren. De provincie heeft haar rol als kennismakelaar-verbinder ook ingevuld door te sturen op afspraken over locaties voor zelfbouw in de regionale actieprogramma s wonen (RAP s) voor de periode Ze organiseerde bijeenkomsten voor collectieven en professionals en onderhoudt een projectsite voor zelfbouw. Naast initiatiefnemers krijgen ook gemeenten en woningcorporaties aandacht vanuit deze rol. Dit hangt samen met de achterliggende veronderstelling dat gemeenten en corporaties onvoldoende beschikken over de benodigde informatie en achtergrond om zelfbouw op een goede manier aan te kunnen bieden. Ook wijst de provincie actief op het Expertteam Eigenbouw van het Ministerie van BZK, dat gemeenten ondersteunt bij hun vragen over onder andere zelfbouw en heeft de provincie Noord-Holland een link naar het Expertteam Eigenbouw op haar website geplaatst. Zie: Centraal in deze evaluatie staat de vraag of het provinciaal beleid heeft bijgedragen aan de groei van zelfbouw en collectieve zelfbouw in Noord-Holland. Of dit het geval is, en of dit bijdraagt aan het verbeteren van de vraag-aanbodverhouding in de woningmarkt is onderdeel van dit onderzoek. 1.2 Onderzoeksvragen en leeswijzer In de voorliggende evaluatie staan de volgende vragen centraal: Wat werd bij aanvang precies beoogd met het zelfbouwbeleid? Inclusief reconstructie van de beleidstheorie naar instrumenten, aannamen en veronderstellingen en de vraag naar de sturingsmogelijkheden die een provincie heeft om (collectieve) zelfbouw te bevorderen. Deze vraag staat centraal in hoofdstuk 2. In welke mate heeft het beleid en de instrumenten die provincie Noord-Holland heeft ingezet bijgedragen aan de gestelde doelen? Zijn de beoogde doelstellingen uit het initiatiefvoorstel van PS uit 2013 om CPO in 15 gebieden verder te brengen gehaald? Het antwoord op deze vragen leest u in hoofdstuk 3. In hoeverre is het gerechtvaardigd dat de provincie het instrument subsidie in de vorm van een lening handhaaft dan wel uitbreidt? Hoe sluiten producten van private financiers aan bij de behoefte van collectieve zelfbouwers? Met een scherpe focus op: welke aanbieders en welke producten zijn er en op wie richt men zich? Waar zit de eventuele mismatch in het financieringsaanbod ten opzichte van de vraag en hoe zit dat naar verwachting in de toekomst? 8 Uitvoeringsrichtlijn Leningen en Garantstellingen; Richtlijnen voor het verstrekken van geldleningen en garantstellingen, Provincie Noord-Holland, oktober 2015.

19 Ruimte voor zelfbouw 19 Welke alternatieven zijn er op de markt met betrekking tot een financiële regeling om knelpunten in voorfinanciering en hypotheekverlening te verminderen? Het antwoord op deze vragen staat centraal in hoofdstuk 4. Welke aanbevelingen kunnen we destilleren om de rol van de provincie te optimaliseren, ook in het licht van toekomstige (markt)ontwikkelingen en de resultaten van de provinciale inspanningen de laatste jaren. Deze vraag staat centraal in hoofdstuk Aanpak en onderzoeksmethoden Om tot de beantwoording van de vragen te komen is het onderwerp afgebakend tot evaluatie van zowel het beleid voor individuele zelfbouw als beleid voor collectieve zelfbouw. Centraal in de evaluatie staan de rol van aanjager en kennismakelaar-verbinder, de activiteiten die de provincie in dat kader heeft ondernomen (de output) en de resultaten die dit heeft opgeleverd (de outcome). Voor de beantwoording van de vragen zijn de volgende aanpak en onderzoeksmethoden gebruikt: Voor de analyse en evaluatie van het gevoerde zelfbouwbeleid van 2008 tot en met 2016 (gericht op individuele en collectieve zelfbouw) hebben we beleidsstukken gebruikt zoals initiatiefvoorstellen, jaarlijkse evaluaties en de pilot West-Friesland uit Daarnaast zijn zestien betrokken partijen zoals banken, gemeenten, intermediairs en andere provincies geïnterviewd over het provinciale beleid en hun eigen rollen en mogelijkheden bij zelfbouw. Verder zijn enquêtes afgenomen van collectieve zelfbouwgroepen (9 keer respons) die in de periode subsidie en/of een lening hebben ontvangen in de initiatief- of planontwikkelingsfase. Belangrijk in de evaluatie is de rol van aanjager en de rol van kennismakelaar gericht op collectieve zelfbouw die de provincie van 2013 tot en met 2016 heeft gevoerd. Voor de evaluatie van de rol van aanjager en kennismakelaar-verbinder is gebruik gemaakt van beschikbare verslagen van bijeenkomsten en evaluaties. Kortgezegd betreft dit een literatuurstudie. Voor de analyse en evaluatie van het collectieve zelfbouwbeleid, en met name de subsidieregeling collectieve zelfbouw hebben we gebruik gemaakt van de provinciale jaarlijkse evaluaties en de uitkomsten van de interviews en een enquête onder collectieven die ervaring hebben met de subsidieregeling.

20 Ruimte voor zelfbouw 20 2 Zelfbouwbeleid in Noord-Holland INHOUD 2.1 Tijdlijn in het provinciale zelfbouwbeleid 2.2 Van beleidstheorie naar instrumenten, aannamen en veronderstellingen 2.3 Uitwerking van rollen van kennismakelaar-verbinder en aanjager en de instrumenten en activiteiten die hierbij zijn toegepast In dit hoofdstuk staat het zelfbouwbeleid van de provincie Noord-Holland toegelicht. Wat werd bij aanvang precies beoogd met het zelfbouwbeleid? Ingegaan wordt onder andere op de reconstructie van de beleidstheorie naar instrumenten, aannamen en veronderstellingen en de vraag naar de sturingsmogelijkheden die een provincie heeft om (collectieve) zelfbouw te bevorderen. Daarnaast beschrijft dit hoofdstuk de ontwikkeling die het zelfbouwbeleid in Noord-Holland sinds de start in Tijdlijn in het provinciale zelfbouwbeleid Argumenten om zelfbouw te stimuleren, en onderliggende doelstellingen en accenten hebben in de loop van de tijd een ontwikkeling doorgemaakt. De provincie heeft sinds 2013 jaarlijks zelf een ex-durante evaluatie uitgevoerd over haar zelfbouwbeleid, zoals afgesproken in de beantwoording van het initiatiefvoorstel van PS. Tussentijdse evaluaties leidden incrementeel tot aanscherping van het zelfbouwbeleid en verdieping op thema s die een rol spelen bij de doorwerking en effectiviteit van het zelfbouwbeleid (gericht op individuele zelfbouw en collectieve zelfbouw). In deze paragraaf staan de belangrijkste beleidsmijlpalen in het provinciale zelfbouwbeleid benoemd samen met de doelen die het beleid beoogde. In de bijlage staan de beleidsdoelen en -taken van Provincie Noord-Holland gedurende de jaren weergegeven en de tijdslijn van het provinciale (collectieve) zelfbouwbeleid. 2008: start van het zelfbouwbeleid van provincie Noord-Holland Al vanaf 2008 heeft de provincie Noord-Holland ervoor gekozen om collectieve zelfbouw te stimuleren met subsidie, mede hiertoe aangezet door budget voor dit doel dat door het Rijk is verstrekt.

21 Ruimte voor zelfbouw 21 RIJKSSUBSIDIE VOOR COLLECTIEVE ZELFBOUW In de woningbouwafspraken van het kabinet voor de periode was geld beschikbaar gesteld voor de realisatie van woningen in eigenbouw. Doel hiervan was om het aanbod meer te laten aansluiten op de vraag. Het percentage bleef gedurende deze jaren voor Nederland gemiddeld echter steken op circa 10% (bron: CBS). Daarom heeft het Rijk in 2008 eenmalig geld beschikbaar gesteld voor stedelijke gebieden, gemeenten en provincies ter stimulering van (C)PO ((Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap). Alle provincies hebben toen een subsidieregeling voor met name collectief particulier opdrachtgeverschap opgesteld. Vanuit het Rijk wordt zelfbouw nog steeds gestimuleerd door inzet van het Expertteam Eigenbouw en de website Informatiecentrum Eigenbouw. Beide instrumenten vergroten de bekendheid van eigenbouw en helpen gemeenten in de opzet en uitwerking van beleid en projecten. De Rijksbijdrage kan daarmee gezien worden als de eerste aanzet voor de provincie Noord-Holland om zelfbouw te stimuleren. De Uitvoeringsregeling CPO Noord-Holland 2008 was een startsubsidie voor collectieven. Deze UvR 2008 is in 2010 nog verruimd met een subsidiemogelijkheid voor gemeenten voor het uitvoeren van haalbaarheidsonderzoeken voor collectieve zelfbouwprojecten en/of het opzetten van gemeentelijk zelfbouwbeleid. 2010: verankering van zelfbouwbeleid in de Provinciale Woonvisie Noord-Holland heeft het beleid voor (collectieve) zelfbouw in de Provinciale Woonvisie in 2010 verankerd en besloten collectieve zelfbouw verder te gaan subsidiëren, maar dan met eigen (provinciaal) geld. Daarnaast is individuele en collectieve zelfbouw opgenomen in de Provinciale Woonvisie. Zelfbouw wordt in de Woonvisie beschouwd als een oplossing voor een marktsituatie waarin het aanbod niet altijd aansluit bij de behoefte aan diversiteit en woonwensen van woonconsumenten. Door meer vraaggestuurd te bouwen, kan beter op de vraag worden ingespeeld. Zelfbouw wordt gezien als een vorm van vraaggestuurd bouwen die bijdraagt aan verbetering van de marktsituatie op de woningmarkt in Noord- Holland. INITIËLE DOELEN PROVINCIAAL WOONBELEID De provincie Noord-Holland heeft in de Provinciale Woonvisie de algemene doelstelling opgenomen: in 2020 beschikken de inwoners van Noord-Holland over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. Het eerste speerpunt uit de provinciale Woonvisie is: Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning. Hiervoor wil de provincie de woningvoorraad zo goed mogelijk laten aansluiten op de behoefte van de consument. In de woonvisie werd deze algemene doelstelling ingevuld door zowel individuele als collectieve zelfbouw te stimuleren. Zelfbouw (collectief en individueel) wordt gezien als een methode/instrument onder dit speerpunt. In de Woonvisie wordt het belang om de keten in de gebiedsontwikkeling om te keren genoemd. Belangrijk element bij dat laatste aspect is dat de toekomstige bewoner van de woning niet alleen de rol heeft van koper, maar ook van opdrachtgever.

22 Ruimte voor zelfbouw 22 Omdat de provincie constateert dat in de woningvoorraad weinig aan de behoeften van collectieven wordt tegemoetgekomen, met name bij kwetsbare groepen (die specifieke zorg nodig hebben), wil zij specifiek kleinschalige woonvormen voor kwetsbare groepen subsidiëren. Zij moeten mogelijkheid/toegang hebben tot huisvesting die aansluit bij hun behoeften en mogelijkheden, wat volgens de Woonvisie leidt tot integratie in de samenleving. Deze doelgroep omvat mensen met een behoefte aan zorg, ondersteuning en/of welzijn. De woonvisie noemt (in paragraaf 5.2) specifiek de betaalbaarheid (voor starters en jongeren) als motivering voor het inzetten op zelfbouw voor deze doelgroepen. Het zelfbouwbeleid had in de kern tot doel om meer woningen te realiseren met zelfbouw als ontwikkelmethode, dan zonder beleidsinzet het geval zou zijn geweest. Ook zou zelfbouw (en dus ook het zelfbouwbeleid) moeten bijdragen aan de betaalbaarheid en kwaliteit van woningen voor specifieke groepen. 2011: zelfbouw in het coalitieakkoord van GS In het coalitieakkoord uit 2011 stond benoemd dat Noord-Holland zelfbouw (collectief en individueel) als een belangrijke en kansrijke ontwikkelmethode zag voor onder andere bouwlocaties die als gevolg van de economische laagconjunctuur niet meer gerealiseerd werden. In het bijzonder werden kansen gezien in dorpen waar starters wilden blijven wonen en in achterstandswijken waar meer koopwoningen gewenst waren : Provinciale uitvoeringsregeling CPO 2012 De CPO uitvoeringsregeling 2012 maakte een onderscheid in de fase van initiatief en planontwikkeling (dit was niet het geval bij de regeling van 2008). Voor de initiatieffase werd het subsidiebedrag gehalveerd ten opzichte van eerdere jaren. Voor de planontwikkelingsfase werd een aparte financieringsmogelijkheid opgezet: een revolverende leningsfaciliteit. 2013: initiatiefvoorstel Ruimte voor CPO Een deel van de motieven uit de woonvisie zijn opgenomen in het initiatiefvoorstel van het CDA, met name gericht op collectieve zelfbouw, verwoord in het voorstel Ruimte voor CPO. Hierin staat dat de provincie Noord-Holland voor zichzelf een sturende en stimulerende rol in het woonbeleid ziet door het regisseren van de woningmarkt in kwantitatieve en kwalitatieve zin. Dit werd voor collectieve zelfbouw als volgt uitgewerkt. INITIATIEFVOORSTEL VAN PS: Provinciale Staten verzoeken Gedeputeerde Staten in het voorstel Ruimte voor CPO om: Als kennismakelaar op het gebied van CPO op te treden, door burgers actief te informeren over de mogelijkheden van CPO, kenniscafés te organiseren. Een CPO-pilot te starten voor 3 jaar (bijvoorbeeld door het stimuleren van CPO-projecten in 15 dorpen). De Pilot jaarlijks te evalueren. Gemeenten op te roepen om vergunningaanvragen voor CPO-projecten zeer welwillend en met voorrang te behandelen en dergelijke projecten die in hun gemeente bekend zijn te melden bij de provincie. BEANTWOORDING GS: 9 Bij dat laatste gaat het waarschijnlijk overwegend over collectieve zelfbouw, terwijl het vlottrekken van bouwlocaties ook betrekking heeft op individuele zelfbouw.

23 Ruimte voor zelfbouw 23 GS onderschrijven het initiatiefvoorstel van PS, met toevoeging dat de pilot niet alleen kijkt naar dorpen, maar ook naar stedelijke gebieden. Dit vanwege de kansrijkheid daar door relatief veel leegstand en de vraag van CPO-groepen. Daarnaast geeft GS uitvoering hieraan door: Een inventarisatie uit te voeren naar CPO-locaties voor één regio in Noord-Holland. Gemeenten actief te wijzen op experts. Stokkende CPO-projecten een stap verder te helpen. Vanuit de rol als kennismakelaar regionale zelfbouwcafés te gaan organiseren. Noord-Holland ziet naast de functie van CPO om het aanbod meer te laten aansluiten op de vraag ook CPO als een middel om een impuls te geven aan bouwlocaties waar niet meer gebouwd wordt, in dorpen waar starters willen blijven wonen en in achterstandswijken waar meer koopwoningen gewenst zijn (GS reactie op initiatiefvoorstel Ruimte voor CPO, 2013). De pilot werd aangegaan voor de duur van 3 jaar (en jaarlijks geëvalueerd). In 2016 is deze pilot ten einde en zijn de onderliggende acties afgerond. Het initiatiefvoorstel is vooral toegesneden op de subsidieregeling voor collectieve zelfbouw en kennisdeling. Daarnaast ligt het accent in het initiatiefvoorstel op uitwerking van de provinciale rollen in het zelfbouwbeleid. In 2012 is de provinciale subsidieregeling vastgesteld. Hiermee kunnen collectieve zelfbouwgroepen een subsidie en een lening aanvragen. In 2013 is de regeling verruimd voor de rechtsvormcoöperatieve verenigingen door middel van een wijzigingsbesluit 10. Deze regeling is per 2016 iets aangepast ten opzichte van de regeling uit In het kort komt dit erop neer dat de provincie Noord-Holland een subsidie van maximaal aan een collectief verstrekt in de initiatieffase (voor het opstellen van een projectplan en/of het inhuren van procesbegeleiding) en een renteloze lening verstrekt van maximaal per woning (tot per project) in de planontwikkelingsfase (voor het opstellen van een programma van eisen, voorlopige en definitief ontwerp en bestek). Met de lening is ingezet op het stimuleren van meer zelfbouw dan zonder deze beleidsinzet (naar verwachting) gerealiseerd zou worden. De beleidsinzet zou ook meer bijdragen aan de betaalbaarheid van de woningen, de renteloze lening helpt bij het verwezenlijken van beide doelen. De financierbaarheid van initiatieven in de beginfase, als er nog geen grondeigendom is, blijkt immers vaak een bottle-neck. In onderstaand tekstblok staan de belangrijkste elementen van de huidige regeling uitgewerkt. VOORWAARDEN BIJ DE SUBSIDIEVERLENING DOOR DE PROVINCIE (REGELING 2016): De subsidie en lening worden alleen verstrekt aan een stichting, coöperatieve vereniging of vereniging met volledige rechtsbevoegdheid. De deelnemers of leden zijn natuurlijke personen die voor eigen bewoning minimaal zes woningen 11 in Noord-Holland willen realiseren. Deelnemers bepalen het ontwerp en de bouw van de woningen. Een projectplan moet de haalbaarheid van de projecten aantonen om in aanmerking te komen voor een lening. De subsidie voor de initiatieffase bedraagt 75% van de subsidiabele kosten tot maximaal Daarvoor stond de regeling alleen open voor stichtingen. 11 Voorheen was de regeling toegankelijk voor initiatieven vanaf drie wonningen. Dit is opgehoogd om beter aan te sluiten bij de praktijk.

24 Ruimte voor zelfbouw 24 Het projectplan bevat tenminste de volgende informatie: Indicatie van het aantal en typen woningen, stichtingskosten woningen, grondkosten, juridische en planologische haalbaarheid, investeringsbegroting waaruit de economische haalbaarheid blijkt, projectorganisatie, planning, realisatietermijn, beheersing projectrisico en een conclusie over de haalbaarheid van de te realiseren woningen. VORM VAN DE LENING: De lening voor de planontwikkelingsfase bedraagt maximaal per woning (maximaal per project). De lening is voor 2 jaar. Bij de subsidieverstrekking sluit de provincie met de ontvangende vereniging of stichting een uitvoeringsovereenkomst waarin afspraken zijn gemaakt over looptijd, opeisbaarheid en de aflossing van de lening. De provincie heeft het fonds in eigen beheer. Bij de lening geldt de aanvullende voorwaarde: gemiddeld bedragen de stichtingskosten, exclusief grondkosten, maximaal De Provincie geeft niet specifiek aan waarom zij haar beleid richt op collectieven. Wel constateert zij bij collectieve zelfbouw verschillende belemmeringen: gebrek aan geschikte locaties (met een passende grondprijs); onvoldoende kennis bij gemeenten en collectieven; het ontbreken van voorfinanciering tot aan de hypotheek bij collectieven. Er wordt niet specifiek ingegaan op de belemmeringen voor individuele zelfbouwers. AANPASSING VAN DE UITVOERINGSREGELING OM NAAST STICHTINGEN COÖPERATIEVE VERENIGINGEN TOE TE LATEN GS stelde in april 2013 voor de CPO uitvoeringsregeling zo te wijzigen dat ook aan coöperatieve verenigingen die middels CPO hun woningen voor eigen gebruik willen ontwikkelen, subsidie (in de initiatieffase) en subsidie in de vorm van een lening (in de planontwikkelingsfase) konden ontvangen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn, de rechtsvorm coöperatieve vereniging: Heeft voordelen, o.a. een hoog democratisch gehalte en een hoge mate van legitimiteit. Voorziet in een verlangen naar zelfbeschikking. Past goed bij de kleinschaligheid van de opgave. Biedt kansen voor het realiseren van betaalbare woningen met zeggenschap van de bewoners. Kan andere financieringsconstructies mogelijk maken. Daarnaast is het beleid van de gemeente Amsterdam om het coöperatieve model te stimuleren mede gezien bovenstaande. Eind 2013: evaluatie met name focus op instrument lening uit de uitvoeringsregeling In 2013 bleek uit de evaluatie dat collectieve zelfbouw beperkt in omvang was en bleef ten opzichte van de gehele nieuwbouw in Noord-Holland. Geconcludeerd werd dat, ondanks de dalende huizenprijzen door de crisis op de woningmarkt en demografische ontwikkelingen, het Noord-Hollandse collectieve zelfbouwbeleid geen doorslaggevende bijdrage leverde aan betaalbare en meer vraaggerichte nieuwbouw. Daarom werd de doelstelling van het beleid bijgesteld van meer woningen te realiseren met CPO als ontwikkelmethode naar het aanjagen van potentiële zelfbouwactiviteiten door het wegnemen van belemmeringen vanuit de bredere opgave tot het verbeteren van de afstemming van vraag en aanbod van woningen. Twee grote belemmeringen voor (collectieve) zelfbouw werden gezien: het ontbreken van voldoende geschikte locaties en de voorfinanciering.

25 Ruimte voor zelfbouw 25 De provincie is voor realisatie van woningen met zelfbouw als ontwikkelmethode met name afhankelijk van gemeenten, corporaties en financiers. In de voorfinanciering kan de provincie zelf collectieven ondersteunen. De volgende (belangrijkste) beleidswijzigingen werden ingezet: De kennismakelaarsrol is verbreed van collectieve zelfbouw naar alle segmenten van zelfbouw. Aansturen op het beschikbaar stellen van voldoende voor zelfbouw geschikte locaties door: o Kennisoverdracht richting gemeenten en corporaties over mogelijkheden voor het beschikbaar stellen van geschikte locaties voor zelfbouw. o Afspraken over zelfbouwlocaties vastleggen met gemeenten bij de actualisatie van RAP s. o Voortgang van (collectieve) zelfbouwprojecten te agenderen in reguliere overleggen met de regio. De Uitvoeringsregeling CPO werd de herziene Uitvoeringsregeling Collectieve Zelfbouw Noord-Holland. De doelstelling van de CZNH-regeling werd het stimuleren van collectieve zelfbouwprojecten door bij te dragen aan de voorfinanciering in de initiatief- en planontwikkelingsfase. Hierin werd onder andere de subsidie in de vorm van een lening in de planontwikkelingsfase verhoogd (conform gemiddelde landelijke ontwikkeling van plankosten voor CPO). Afgesproken werd dat GS de subsidie en lening blijven aanbieden aan collectieven, zolang er geen passend aanbod/product beschikbaar is dat wordt aangeboden door marktpartijen. 2014: pilot inventarisatie zelfbouwlocaties en zelfbouwbeleid gericht op RAP s De pilot uitgevoerd in 2014 is gericht op één regio (West-Friesland) en heeft geleid tot een inventarisatie van zelfbouwlocaties (zowel bestemd voor collectieven als individuele zelfbouwers) en aanbevelingen voor gemeenten hoe zelfbouw op te zetten. Ook stuurt de provincie bij de RAP s (2.0) die rond 2016 vastgesteld moeten worden, op het opnemen van afspraken over zelfbouw (gericht op collectieve zelfbouw als individuele zelfbouw) : ex-durante evaluaties van het zelfbouwbeleid Vanaf 2013 heeft de provincie het beleid uit het initiatiefvoorstel jaarlijks geëvalueerd. Uit de evaluatie vloeiden beleidsaanbevelingen voort die zich vertaalden in accentverschuivingen in de activiteiten die de provincie binnen de rollen van kennismakelaar-verbinder en aanjager ondernam. Telkens stond centraal het vraaggestuurd bouwen in Noord-Holland te bevorderen. De invulling daarvan wisselde, al naar gelang vragen van gemeenten en initiatiefnemers, en marktomstandigheden. Redenen voor de accentverschuivingen in activiteiten zijn dat marktomstandigheden en context waarin de provincie met haar zelfbouwbeleid acteerde in de loop van de tijd veranderde. In de eerste jaren lag het accent meer op het wegnemen van belemmeringen en het bijdragen aan kennis over individuele zelfbouw en collectieve zelfbouw. Daarnaast verschoof geleidelijk het accent naar meer institutionele aspecten rond zelfbouw in gemeentelijke organisaties. Bijvoorbeeld gericht op draagvlak voor zelfbouw onder bestuurders, of gericht op informele werkwijzen binnen gemeentelijke organisaties bij de gronduitgifte aan individuele en collectieve zelfbouwinitiatieven. Verder groeide de aandacht voor collectieve zelfbouw in de evaluaties. Ook omdat de provincie uit de praktijk gevoed werd over de financiële belemmeringen waar collectieven bij zelfbouw tegenaan lopen. De aanbevelingen uit de ex-durante evaluaties hebben geleid tot verschuivingen in de activiteiten die in het kader van de rol als kennismakelaar-verbinder en de rol als aanjager zijn ondernomen. In eerste instantie was het beleid van de provincie gericht op het stimuleren van de collectieve zelfbouwmarkt. Dit om de keuzevrijheid voor groepen bewoners te vergroten om in hun zelf gewenste woning en woonomgeving te wonen, en dit tegen haalbare kosten. Het provinciale beleid verschoof langzaam richting zelfbouw in brede zin (individuele en collectieve zelfbouw). Dit was bijvoorbeeld het geval bij de inventarisatie van zelfbouwlocaties in West-Friesland als onderdeel van het RAP, een pilotproject om zelfbouw binnen de bestuurlijke regio s aan te wakkeren. Subsidieverlening (inclusief lening) blijft echter alleen gericht op collectieven, vanwege de belemmering van gebrek aan voorfinanciering.

26 Ruimte voor zelfbouw 26 We zien de volgende accentverschuivingen: Aandacht verschuift van nieuwbouw naar transformatie. In reactie op het initiatiefvoorstel Ruimte voor CPO (2013) geven PS aan ook aandacht te besteden aan CPO-locaties binnen de meer verstedelijkte gebieden. Dit vanwege de grotere leegstand en transformatieopgaven in regionaal en gemeentelijk beleid, en de kansen die CPO biedt bij herontwikkeling van bestaande bouw, zoals kluswoningen. Het accent verschuift van naast lokaal ook naar regionaal beleid. Het sturen van de provincie in het opnemen van zelfbouwbeleid in de RAP s is hiervan een voorbeeld. Het provinciale beleid focust zich sinds 2013 vooral op de beschikbaarheid van locaties, zoals het door de Staten omschreven voorstel van het verder brengen van collectieve zelfbouw in 15 gebieden. Er is een groeiende aandacht voor de rol van kennismakelaar-verbinder, in de vorm van het bevorderen van het beschikbaar stellen van locaties voor zelfbouw door gemeenten en corporaties, en hulp bij het ontwikkelen van een gemeentelijke werkwijze in het faciliteren van initiatieven. De provincie brengt vooral partijen met elkaar in contact, zoals gemeenten en corporaties met het Expertteam en maakt voor gemeenten inzichtelijk wat de succes- en faalfactoren zijn van (collectieve) zelfbouw. Binnen de rol van aanjager is meer aandacht gekomen voor de rol als subsidieverlener. Daarbij onderzoekt de provincie onder andere met het Expertteam en de gemeente Amsterdam wat de toegevoegde waarde is van de subsidieregeling. Gemeenten hebben in de loop der jaren steeds meer en specialistischer vragen gesteld over het opzetten en toepassen van zelfbouwbeleid (en zelfbouwprojecten), met name wanneer het gericht is op collectieven. De provincie heeft hierin vooral de taak op zich genomen om gemeenten te informeren over kennis bij het Expertteam Eigenbouw van BZK en ervaringen die andere gemeenten met zelfbouw hebben. De provincie vervult samen met gemeenten als Amsterdam en Edam-Volendam een voortrekkersrol. 2.2 Van beleidstheorie naar instrumenten, aannamen en veronderstellingen In 2013 is een inventarisatie gemaakt van de actoren en de instrumenten en/of rollen die de verschillende actoren spelen op de markt voor collectieve zelfbouw. In figuur 3 is het beleidsveld voor de collectieve zelfbouw grafisch weergegeven en de invloed die de verschillende partijen op elkaar hebben. Figuur 2: Beleidsveld zelfbouw Bron: Evaluatie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in provincie Noord-Holland, 2013.

27 Ruimte voor zelfbouw 27 In de evaluatie werd geconcludeerd dat de volgende factoren bepalend zijn voor het succes van een collectief zelfbouwproject: Duidelijkheid over de beschikbaarheid van locaties voor collectieve zelfbouw en de mogelijkheden op de locaties. Duidelijkheid over de grondprijzen (voor collectieve zelfbouw). Duidelijke bouwvoorschriften. De beschikbaarheid van financiering van de initiatief-, plan- en realisatiefase. De complexiteit van de financiering is hierbij ook van grote invloed. Beschikbaarheid van kennis over het bouwen als een collectief. Uit de analyse trekt de provincie de conclusie dat ze niet de enige partij is die van belang is op de markt en dat zij niet op alle factoren invloed heeft. Wel concludeert ze dat de provincie andere actoren kan stimuleren om de factoren die zij kunnen beïnvloeden aan te pakken om zo zelfbouw te stimuleren en/of belemmeringen weg te nemen. De provincie heeft binnen dit spectrum vooral verleidingsinvloed (nietafdwingbaar) en minder directe, afdwingbare invloed. Via de RAP s 2.0 (zie verderop) heeft zij nog wel een instrument waarmee zij gemeenten en regio s kan sturen om in te zetten op aantallen en/of aandelen (collectieve) zelfbouw. 2.3 Uitwerking van rollen van kennismakelaar-verbinder en aanjager en de instrumenten en activiteiten die hierbij zijn toegepast In zowel de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) als de Woonvisie van het Rijk wordt ingegaan op de rol van provincies op de woningmarkt. Noord-Holland heeft in de provinciale woonvisie en met de uitvoering hiervan in de RAP s deze rol omarmd en de regie voor de regionale woningbouwprogrammering in feite op zich genomen. Ook hebben GS zelf de nota Provincie als woningmarktregisseur vastgesteld. De rol van Noord-Holland is hiermee verdiept van alleen sturen op kwantiteit naar ook sturen op kwaliteit. De provincie heeft als woningmarktregisseur vier rollen 13, die van: Beleidsmaker Verbinder Kennismakelaar Aanjager De provincie heeft ervoor gekozen dat het wegnemen van belemmeringen voor zelfbouw de primaire invulling is om zelfbouwbeleid te stimuleren en geeft hier invulling aan in de vorm van de rol van kennismakelaar-verbinder en aanjager. De rol van aanjager bij het zelfbouwbeleid De rol van aanjager richt zich in de eerste plaats op gemeenten: zij worden gezien als de sleutelpartij om zelfbouw aan te bieden binnen de eigen gemeente. Daarnaast zijn ook corporaties als aanbieders van zelfbouwlocaties belangrijk. Activiteiten in deze rol zijn met name gericht op het vergroten van geschikt aanbod op ontwikkellocaties en in bestaand vastgoed. INSTRUMENTEN EN ACTIVITEITEN VANUIT DE ROL VAN AANJAGER VAN ZELFBOUW, GERICHT OP GEMEENTEN EN CORPORATIES: Het ontwikkelen van zelfbouwbeleid is benoemd in de leidraad met provinciale belangen voor RAP s die de provincie aan de regio s meegeeft. 13 In de GS nota Provincie als woningmarktregisseur wordt uitgebreider ingegaan op de rollen van Noord-Holland op de woningmarkt.

28 Ruimte voor zelfbouw 28 Provinciale regionale woningmarktregisseurs of RAP-coördinatoren wijzen op zelfbouw bij regionale programmering. In de nieuwe RAP s 2.0 sturen regiocoördinatoren van de provincie op afspraken over zelfbouwlocaties of een termijn voor braakliggende (projectenbouw)kavels, waarbij de regio s zelfbouwbeleid zelf vorm geven. In gesprekken met colleges en wethouders inventariseren coördinatoren vragen rond zelfbouw en wijzen ze op beschikbare informatie en ondersteunende organisaties als het Expertteam Eigenbouw van het Ministerie. In gesprekken wordt aan motieven van bestuurders van gemeenten en woningcorporaties aandacht gegeven, welke kansen en belemmeringen zien zij, en hoe kan de provincie daarbij ondersteunen? Beleidsmedewerkers belast met zelfbouw jagen zelfbouw aan in de vorm van bijeenkomsten voor collectieven en professionals als de kenniscafés en conferenties (ook kennisrol). Zelfbouw wordt aangedragen als oplossing in adviezen rond locaties, waarbij bij interesse vanuit gemeenten en corporaties werkbezoeken kunnen worden georganiseerd (ook kennisrol). De Provincie Noord-Holland heeft in samenwerking met het Expertteam Eigenbouw (Ministerie van BZK) twee zelfbouwateliers georganiseerd in 2016, waarvan één in Heerhugowaard en één in Wormerveer, deze zijn naast aanjagen natuurlijk ook gericht op kennisoverdracht 14. Het wegnemen van belemmeringen binnen de rol van aanjager richt zich daarnaast ook op het aanjagen van collectieve zelfbouwinitiatieven met een subsidieregeling om bijkomende kosten te subsidiëren en mogelijk leningen te verstrekken. INSTRUMENTEN EN ACTIVITEITEN VANUIT DE ROL VAN AANJAGER VAN ZELFBOUW GERICHT OP (COLLECTIEVE) ZELFBOUWINITIATIEVEN: SUBSIDIEREGELING COLLECTIEVE ZELFBOUW Sinds 2010 zijn diverse projecten gesubsidieerd. Voor de gehele periode was er in de provinciale woonvisie jaarlijks gereserveerd voor het stimuleren van collectieve zelfbouw. Door grote belangstelling in de beginjaren, is er budget naar voren gehaald en is het subsidieplafond enkele keren opgehoogd. Inmiddels heeft Noord-Holland sinds 2012 subsidie verleend aan projecten, waarmee bijna zelfbouwwoningen zijn beoogd. Daarnaast heeft Noord-Holland sinds 2012 aan 16 collectieven een lening verstrekt in de planontwikkelingsfase. Het subsidieplafond in de vorm van een lening is voor het jaar 2016 vastgesteld op Daarnaast is er circa aan subsidie in de beginfase beschikbaar, voldoende voor ondersteuning van nog ongeveer 20 projecten in Er is aan 14 collectieven subsidie verstrekt in De subsidie in de vorm van een lening in de planontwikkelingsfase revolveert. De verwachting is dat in 2016 zes collectieven hun lening zullen aflossen. Door aflossing van leningen vloeien middelen terug in het provinciaal fonds collectieve zelfbouw. Deze worden opnieuw ingezet om andere projecten te ondersteunen tot Na aflossing wordt het plafond verhoogd. De provincie heeft zelfbouwcafés georganiseerd gericht op zelfbouwers. De rol van kennismakelaar-verbinder De rol van kennismakelaar-verbinder richt zich ook op het wegnemen van belemmeringen voor zelfbouw door middel van het opvullen van leemten in de kennis rond individuele en collectieve zelfbouw bij gemeenten, en woningcorporaties. De provincie biedt kennis aan via bijeenkomsten en brengt mensen in contact met elkaar. 14 Gemeente Amsterdam organiseert zelf cafés voor de zelfbouwers in de stad.

29 Ruimte voor zelfbouw 29 INSTRUMENTEN EN ACTIVITEITEN DIE ZIJN GEBRUIKT VANUIT DE ROL VAN KENNISMAKELAAR- VERBINDER VAN INDIVIDUELE EN COLLECTIEVE ZELFBOUW, GERICHT OP GEMEENTEN EN CORPORATIES. Deze rol beperkt zich voornamelijk tot het verschaffen van informatie over projecten en het organiseren van bijeenkomsten voor (potentiële) zelfbouwers en professionals. Dit betekent het volgende: Gemeenten informeren over de mogelijkheden voor zelfbouw op geschikte locaties (inventarisaties van geschikte locaties), maar ook over de opzet en de aanpak om deze locaties goed aan te bieden (kavelregels, marketing). Provincie geeft aan de gemeenten aan dat een beroep gedaan kan worden op het Expertteam Eigenbouw van het Rijk. De provincie vraagt het Watertorenberaad 15 om speciaal aandacht te besteden aan stokkende collectieve zelfbouwinitiatieven en te adviseren hoe collectieve zelfbouwprojecten verder gebracht kunnen worden. De regionale woningmarktregisseurs en RAP-coördinatoren zetten zich in als verbinder tussen gemeenten met betrekking tot het kwalitatief en kwantitatief afstemmen van regionale vraag en aanbod op de woningmarkt, waaronder zelfbouw. Ook zorgt de provincie voor kennisuitwisseling, wanneer dat nodig blijkt. Het Expertteam Eigenbouw van het Ministerie van BZK beschikt over kennis over zelfbouw om gemeenten (verder) te helpen en biedt ondersteuning op maat aan in de vorm van experts. De experts hebben praktijkervaring in de voorbereiding en uitvoering van zelfbouwprojecten in opdracht van één of meerdere gemeenten 16. De provincie hield interviews met bestuurders en corporatiedirecteuren om zo meer inzicht te krijgen in beweegredenen rond zelfbouw en eventuele kennisvragen in beeld te krijgen. INSTRUMENTEN EN ACTIVITEITEN DIE ZIJN GEBRUIKT VANUIT DE ROL VAN KENNISMAKELAAR- VERBINDER VAN ZELFBOUW, GERICHT OP ZELFBOUWINITIATIEVEN. Potentiële zelfbouwers wil de provincie actief informeren over de mogelijkheden van collectieve zelfbouw. De provincie faciliteert kennisuitwisseling via regionale kenniscafés. Voor de kenniscafés worden burgers, bestaande initiatieven, overheden, woningcorporaties en instanties die collectieve zelfbouw begeleiden uitgenodigd. Deze kenniscafés zijn in nauwe samenwerking met de gemeenten en de corporaties vormgegeven en georganiseerd. De provincie stelt informatie over projecten beschikbaar op haar website, denk aan interviews met zelfbouwers. Zelfbouwers kunnen op deze manier tips uitwisselen en elkaar opzoeken. Op de provinciale projectenkaart staan de collectieve zelfbouwprojecten waar de provincie subsidie aan heeft verleend aangegeven. Op deze manier kunnen collectieven zien welke andere projecten er in Noord-Holland zijn. 15 Het Watertorenberaad is een netwerk van experts op het gebied van gebiedsontwikkeling, dat tijdens de crisis adviseerde over het vlottrekken van projecten. Dit heeft navolging gekregen in enkele bijeenkomsten van het Noord-Hollands Woningbouw Beraad dat enkele keren is georganiseerd met hetzelfde doel. 16 Provincie Noord-Holland ziet hierin geen rol voor zichzelf en wijst de gemeenten actief op het Expertteam. Wel blijft de provincie in gesprek met het Expertteam over de adviesvragen van Noord-Hollandse gemeenten en werkt ze samen met het Expertteam Eigenbouw om bijeenkomsten, werksessies en congressen te organiseren.

30 Ruimte voor zelfbouw 30 3 Resultaten van het zelfbouwbeleid INHOUD 3.1 Output van beleid 3.2 Aandeel zelfbouw neemt flink toe, maar blijft in absolute zin beperkt 3.3 Aandeel blijft mogelijk achter bij het vraag naar zelfbouw 3.4 Collectieve zelfbouw in Noord-Holland is mede onder invloed van provinciaal beleid een stap verder gebracht In welke mate hebben het beleid en de instrumenten die provincie Noord-Holland heeft ingezet bijgedragen aan de gestelde doelen, zowel in termen van activiteiten (output van beleid) als resultaat (outcome van beleid) Output van beleid In onderstaande tabel staat een overzicht per jaar van de daadwerkelijke uitkomsten van het zelfbouwbeleid van de provincie. Hierna gaan we in op de output van het beleid. Tabel 1: Output van beleid, verdeeld naar jaar Periode Uitgevoerde/ondernomen activiteit 2012 Werkbezoek met corporaties aan project Klussen op de Klarenstraat Zelfbouwcafés in Kop van Noord-Holland, West-Friesland en regio Alkmaar. Het Watertorenberaad heeft 2 collectieve zelfbouwprojecten beoordeeld en van advies voorzien. Projectsite zelfbouw opgezet Zelfbouwcafés Zuid Kennemerland-IJmond, Stadsregio Amsterdam en Gooi- en Vechtstreek. Oprichting van Noord-Hollands Woningbouwberaad (NHWB) met zelfbouw expertise. Pilot zelfbouwlocaties West-Friesland. Workshop over zelfbouw in de gemeentelijke organisatie voor beleidsmedewerkers en projectleiders wonen i.s.m. het Expertteam Eigenbouw Werkcongres Edam-Volendam en Amsterdam in samenwerking met Expertteam Eigenbouw. Workshop zelfbouw bij jaarlijkse netwerkconferentie Wonen. Verkenning voorfinanciering van collectieve zelfbouw met de gemeente Amsterdam en het Expertteam Eigenbouw. Diverse werkbezoeken aan projecten gebracht, onder andere aan Ons Dorp (transformatie bestaand pand). Interviews met zelfbouwers op de projectsite ter inspiratie en kennisdeling. Bijdrage aan symposium AQUAradius: succes en leerfactoren Interviews met bestuurders (gemeenten en corporaties) op projectsite geplaatst. Zie: Regionale zelfbouwtafels NH Noord & NH Zuid in samenwerking met het Expertteam Eigenbouw. Werkbezoek GS aan Zaanstad. Diverse openingen/slaan eerste paal collectieve zelfbouw projecten zoals o.a. AQUAradius, NAUTILUS en Ons Podium. Analyse over voorfinanciering bij collectieve zlefbouw in samenwerking met de gemeente Amsterdam en het Expertteam Eigenbouw en verder Werkbezoek met Minister Blok aan twee collectieve zelfbouwprojecten in NH (Klussen op de Klarenstraat en AQUAradius (doorgeschoven van 2016 naar 2017). 17 In de bijlage staat een gedetailleerd overzicht van de activiteiten die de provincie heeft ondernomen.

31 Ruimte voor zelfbouw 31 Zelfbouw opgenomen in afspraken in vastgestelde (concept) RAP s. De belangrijkste uitkomsten van het zelfbouwbeleid van provincie Noord-Holland hebben betrekking op de aantallen ondersteunde zelfbouwcollectieven (zie paragraaf 4.1). Naast de harde aantallen gerealiseerde woningen binnen projecten die subsidie en/of een lening voor de initiatief- of planontwikkelingsfase ontvingen, zijn er ook andere acties door de provincie uitgevoerd. In 2013 en 2014 zijn er vijf regionale zelfbouwcafés georganiseerd. Hierbij is kennis uitgewisseld tussen de verschillende betrokken partijen en zelfbouwers. Reacties op deze zelfbouwcafés waren positief. Provincie Noord-Holland organiseerde ook een workshop over zelfbouw binnen de gemeentelijke organisatie: informeren over het opzetten van een gemeentelijk apparaat om zelfbouw initiatieven beter te kunnen bedienen. De opkomst was goed. Het maakte inzichtelijk dat er een grote diversiteit aan vragen is die spelen bij gemeenten en dat kennisdeling wordt gewaardeerd. In 2014 is het Noord-Hollands Woningbouwberaad opgericht, waarin deskundigheid over zelfbouw is verankerd. Ook zijn in 2014 en 2015 verkenningen uitgevoerd naar de voorfinanciering van collectieve zelfbouw zowel intern als met het Expertteam Eigenbouw en de gemeente Amsterdam. Op basis van deze verkenning zag de provincie nog steeds noodzaak voor de provinciale financiele ondersteuning van collectieve zelfbouwinitiatieven. In 2014 werd in West-Friesland de inventarisatie van kritische succesfactoren voor zelfbouw en mogelijke zelfbouwlocaties verricht. Ook zijn er in 2015 verschillende werkbezoeken, -bijeenkomsten en -conferenties georganiseerd waarbij kennisdeling en inspiratie centraal stonden en meer bekendheid werd gegeven aan het provinciale zelfbouwbeleid. In 2015 en 2016 zette de provincie in op het vergroten en vastleggen van afspraken over zelfbouw(locaties) in de RAP s voor In 2016 heeft de provincie in samenwerking met het Expertteam Eigenbouw van het Ministerie van BZK twee regionale zelfbouwateliers georganiseerd, waar diverse thema s van zelfbouw aan de orde zijn gekomen in een vraaggerichte werkvorm (één-op-één-gesprekken). Hierin zijn diverse doelen behaald, zoals het in begweging krijgen van een aantal gemeenten die nog geen zelfbouw hadden, een aantal gemeenten verder geholpen en de bekendheid van de provinciale subsidieregeling is verder vergroot. De vooraf geformuleerde doelen zijn behaald. De corporaties namen echter maar beperkt deel aan deze zelfbouwateliers. ERVARINGEN VAN GEMEENTE VELSEN MET PROVINCIE ALS KENNISMAKELAAR EN HET EXPERTTEAM EIGENBOUW Gemeente Velsen koos voor een zelfbouwpilot met drie locaties, twee met gevarieerde zelfbouwmogelijkheden en één kluscomplex. Op elke locatie gelden andere welstandregels. Vanwege de maat van de gemeente en de projecten koos Velsen niet voor een aparte kavelwinkel, maar richtte ze een plek in de publiekshal van het gemeentehuis in met schriftelijke informatie, stelde een koperscoach aan die zelfbouwers helpt met de verschillende stappen. De gemeente stelt dat zelfbouw bijdraagt aan een interessante woningvoorraad en betrokken bewoners en een enorme impuls voor de eigen woningmarkt betekende. De interesse voor zelfbouw was (en is) groot: mensen kampeerden in de rij voor een kavel. Eén dag na start verkoop was 90% van de beschikbare grond vergeven. De belangrijkste lessen die Velsen opdeed waren: Gebruik beschikbare kennis, onder andere van het Expertteam. Stel een koperscoach aan. Creëer intern draagvlak, bestuurlijk maar ook bij de ambtenaren.

32 Ruimte voor zelfbouw 32 De gemeente heeft veel gehad aan de workshop zelfbouw bij de provincie en de input van het Expertteam Eigenbouw. Zie ook het interview met de wethouder: s/velsen_no_nonsense_aanpak_werkt ZELFBOUWBELEID IN DE RAP S IN NOORD-HOLLAND Regio Zuid Kennemerland-IJmond De regiogemeenten onderzoeken of aangesloten kan worden bij een bestaand internetportal voor alle zelfbouwlocaties in de regio. Dit om geïnteresseerden van informatie te voorzien over de verschillende vormen van zelfbouw en ze in contact te brengen met bouwers, architecten en adviseurs. Ook organiseert de regio de komende RAP-periode (2016 t/m 2020) minimaal twee regionale zelfbouwcafés in samenwerking met de provincie Noord-Holland. Regio West-Friesland (CONCEPT) In West-Friesland willen de gemeenten woonmilieus aanbieden die complementair zijn aan de reeds bestaande wijken en het nieuwbouwaanbod. In het RAP zijn echter geen harde aantallen benoemd of plekken aangewezen. Wel wil iedere gemeente één onderscheidend nieuwbouwproject aanbieden, wat ook een zelfbouwlocatie kan zijn. Ook staan de gemeenten open voor nieuwe vormen van zelfbouw, die een oplossing kunnen zijn voor bijvoorbeeld transformatievraagstukken of leegstand in bestaande bebouwing. De regio wil een zelfbouwmarkt organiseren om zelfbouwers, gemeenten en marktpartijen bij elkaar te brengen om informatie uit te wisselen en zelfbouwers te stimuleren. 3.2 Aandeel zelfbouw in de koop neemt flink toe, maar blijft in absolute zin beperkt De zelfbouwproductie bedraagt in Noord-Holland in de periode gemiddeld circa 580 woningen per jaar (nieuwbouw koopwoningen). Zelfbouw vormt echter slechts een beperkt aandeel van de totale productie van koopwoningen. Tussen 2009 en 2014 wisselt het aandeel binnen de koopwoningmarkt van 7% in 2010 tot ruim 17% in 2013 en 21% Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor (collectieve) zelfbouw kent gedurende de periode tot en met een grote toename ten opzichte van In 2016 is het aandeel zelfbouw in de koopwoningproductie in Noord-Holland verdrievoudigd ten opzichte van het aandeel in 2010 (CBS 2017). De verwachting is dat dit in de toekomst leidt tot meer zelfbouwwoningen dan in voorgaande jaren. Figuur 4 laat voor de afgelopen jaren zien welk aandeel van de nieuwbouw in de koop is gerealiseerd door zelfbouw en het aantal bouwvergunningen dat voor zelfbouwinitiatieven is afgegeven. Ook is het aandeel voor de nieuwbouw in de koop voor Nederland als geheel weergegeven. Ten opzichte van Nederland als geheel blijft Noord-Holland achter met het aandeel zelfbouw in de koop. 18 t/m november t/m november t/m 3e kwartaal.

33 Ruimte voor zelfbouw 33 Figuur 3: Aandeel (collectieve en individuele) zelfbouw ten opzichte van de totale nieuwbouw en het aantal afgegeven bouwvergunningen voor (C)PO (zowel in huur als in koop) % % % % 200 5% t/m november Aantal in Noord-Holland Aandeel ten opzichte van totaal in Noord-Holland Aandeel ten opzichte van totaal in Nederland 0% Bron: CBS Opvallend is overigens dat in maar liefst 29% van alle verstrekte bouwvergunningen in Nederland voor (collectieve) zelfbouwwoningen zijn 22. Het is aannemelijk dat provinciaal zelfbouwbeleid heeft bijgedragen aan een hoger aandeel zelfbouw, dit komt naar voren in de interviews met respondenten. Zelfbouw is beschikbaar in de meeste Noord-Hollandse gemeenten. Het aantal woningen per jaar is hoger dan voor het opstarten van het beleid (zie hiervoor figuur 3 en figuur 4 met daarin door Provincie Noord- Holland ondersteunde collectieve zelfbouw-projecten in de periode ). Ten opzichte van 2010 is ook in relatief opzicht een sterke toename van zelfbouw (binnen de nieuwbouw van koopwoningen) waar te nemen (zie figuur 3): het aandeel is zelfs verdrievoudigd in 2016 ten opzichte van t/m november Dit cijfer heeft echter alleen betrekking op nieuwbouw van koopwoningen. Als we de huurwoningmarkt ook meenemen, dan ligt het aandeel verstrekte bouwvergunningen voor zelfbouw nog steeds hoger dan voorgaande jaren, maar op circa 22% in 2016 (zie voorgaande figuur).

34 Ruimte voor zelfbouw 34 Figuur 4: Door provincie Noord-Holland gesubsidieerde collectieve zelfbouw-projecten in Noord- Holland Rood: collectieve zelfbouwprojecten Oranje: gemeentelijke haalbaarheidsonderzoeken en visies naar collectieve zelfbouw Gemeenten waar in 2012-november 2016 provincie Noord-Holland geleend heeft aan collectieve zelfbouw-projecten (L) of gesubsidieerd (R) Bron: Provincie Noord-Holland. Daarnaast zijn de succesfactoren voor zelfbouw beter in beeld en is een deel van de belemmeringen voor zelfbouw geslecht. De provinciale bijeenkomsten en de pilot collectieve zelfbouw laten zien dat er voordelen zijn als de regeldruk voor zelfbouwinitiatieven afneemt: initiatiefnemers houden niet van onduidelijkheid en onzekerheid. Eenvoudige kavelpaspoorten 23, duidelijke, vastgestelde bestemmingsplannen en één kavelloket (bijvoorbeeld voor de gehele regio) kunnen de regeldruk voor zelfbouwers verlichten. Het is overigens niet duidelijk of de regeldruk in Noord-Holland voor zelfbouwers (zowel individueel als collectieven) is afgenomen. Wel is dit een van de aanbevelingen van de provincie aan de gemeenten. De provincie kan alleen een indirecte rol in het verminderen hiervan. 3.3 Aandeel blijft achter bij het gewenste aandeel zelfbouw In relatie tot het gemeten aandeel zelfbouw (paragraaf 3.2), is het relevant dit af te zetten tegen een door woonconsumenten gewenst aandeel zelfbouw in Noord-Holland (deze paragraaf). Uit woonwensenonderzoek blijkt beperkt en fragmentarisch informatie beschikbaar. Zelfbouw beslaat slechts een beperkt deel van de bouwproductie in Nederland. Gemiddeld genomen ging het in de jaren negentig om ruim 15% van de bouwproductie. Dit aandeel daalde voor de crisis tot circa 10%. Het aandeel zelfbouw nam tijdens de crisis echter weer toe tot circa 20% en zelfs 25% in 2016 tot en met het 3 e kwartaal. Het aandeel verschilde echter sterk per regio. In Noord Brabant, Gelderland en Overijssel heeft zelfbouw traditioneel altijd een grote rol gespeeld in de totale nieuwbouwproductie: circa 30%. (bron: SEV: Zelfbouw in reflectie 2011, CBS 2016, Zelfbouw de Moeite Waard, Stec Groep in opdracht van het Rijk, 2016). 23 Met richtlijnen voor de inrichting van de kavel en voor het ontwerp van de woning die erop gebouwd mag worden.

35 Ruimte voor zelfbouw 35 In de Amsterdamse regio 24 bleek in 2015 dat één op de vijf verhuisgeneigden (22%) zeker interesse heeft in zelfbouw, 34% is misschien geïnteresseerd (bron: Wonen in de regio Amsterdam, 2015, Onderzoek Informatie en Statistiek Amsterdam). De interesse is toegenomen ten opzichte van eerdere metingen. Daarnaast bleek dat hogere inkomens vaker geïnteresseerd zijn in zelfbouw, maar de toename zit vooral bij de lage inkomens. De verschillen tussen de huishoudensgroepen zijn daarmee kleiner geworden. Er is ook een verschuiving in het gewenste segment: er is meer interesse in zelfbouw in het goedkopere koopsegment en de sociale huur. Binnen de groep geïnteresseerden bleek ruim de helft een voorkeur te hebben voor individuele zelfbouw. Collectieve zelfbouw is in opkomst, net als zelfbouw in (goedkope en middeldure) huur. De interesse in zelfbouw is daarmee breder geworden. Uit een recente tender voor zelfbouw in Amsterdam bleken ruim biedingen voor 65 kavels 25 Daarnaast geeft het woonwensenonderzoek WoON2015 de volgende resultaten aan voor Noord-Holland. Ruim 14% van alle verhuisgeneigde huishoudens heeft een eerste voorkeur voor bouwen op een eigen kavel (individueel of samen met anderen) of in transformatie van een bestaand pand, en nog bijna een vijfde geeft aan dit misschien te overwegen. Dit betekent echter nog niet dat deze voorkeur ook echt gerealiseerd wordt. Hieronder een differentiatie naar regio. Tabel 2: Voorkeur zelfbouw naar regio binnen Noord-Holland Regio Voorkeur individuele zelfbouw Voorkeur collectieve zelfbouw Voorkeur transformatie Misschien Nederland 8,7% 3,0% 2,4% 21,3% Noord-Holland 7,4% 3,2% 3,5% 22,7% Gooi en Vechtstreek 10,9% 3,2% 2,8% 16,2% Agglomeratie Amsterdam 6,1% 2,8% 3,8% 23,3% West-Friesland 11,1% 5,6% 3,2% 25,2% Kop van Noord-Holland 8,9% 5,5% 2,4% 19,8% Noord-Kennemerland 10,4% 4,0% 2,1% 23,1% West-Kennemerland 8,0% 2,9% 3,5% 23,5% Bron: WoON2015, We concluderen dat het aandeel zelfbouw achterblijft bij het gewenste aandeel zelfbouw van woonconsumenten in Noord-Holland. Dit wordt in Noord-Holland veroorzaakt door meerdere factoren, zoals te weinig aanbod van geschikte locaties, ingewikkelde procedures en houding van gemeenten, onvoldoende consumenten om bij collectieve initiatieven de gezamenlijke ontwikkeling vlot te trekken enzovoort. Ook zijn er soms vooroordelen bij gemeenten, zoals dat zelfbouw meer tijd en gemeentelijke inzet kost en minder geld oplevert. Uit eerder 26 door ons uitgevoerd onderzoek blijkt dat dit niet het geval is, en er juist, zeker bij enige ervaring, sprake is van een voor gemeenten efficiënter en goedkoper proces bij in potentie soms hogere grondopbrengsten. De vraag naar zelfbouw wordt deels opgevangen door consumentgericht bouwen Respondenten bij gemeenten stellen daarnaast ook dat de marktontwikkelingen het realiseren van projectmatige bouw aantrekkelijker maken dan tijdens de crisisperiode. De verwachting bij respondenten is dat hierdoor het aandeel zelfbouw mogelijk ook weer onder druk komt te staan. Bijvoorbeeld omdat vanuit grondbeleid de uitgifte van grond voor projectmatig ontwikkelde woningen soms als aantrekkelijker wordt ervaren. Uit de interviews komt verder naar voren dat bouwers en ontwikkelaars hun woonproducten onder invloed van de crisis hebben aangepast. De ontwikkeling van consumentgericht bouwen (zie box) maken dat woningbouwprojecten kleinschaliger kunnen zijn dan voorheen en initiatiefnemers meer keuze 24 Aan het onderzoek hebben alle gemeenten van de Stadsregio Amsterdam (Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad, Zeevang, Almere, en Haarlem) mee gedaan. 25 Dit onderzoek wordt in 2017 geactualiseerd voor de hele MRA-regio (32 gemeenten). 26 Eigenbouw, de moeite waard, Stec Groep, 2016 in opdracht van Experteam Eigenbouw van Ministerie van BZK.

36 Ruimte voor zelfbouw 36 hebben in uitvoeringsopties. Zelfbouw en consumentgericht bouwen gaan meer op elkaar lijken. Gemeenten vinden consumentgericht bouwen soms ook een aantrekkelijk alternatief voor zelfbouw. Gemeenten doen dan zaken met een professionele partner en er is toch sprake van enige mate van keuzevrijheid. Consumentgericht bouwen past ook binnen het provinciaal beleid van vraaggestuurd bouwen 27. CONSUMENTGERICHT BOUWEN SCHUIFT STEEDS MEER OP NAAR ZELFBOUW Nederland kent een lange traditie van seriebouw. De invloed van de consument op het eindproduct is beperkt. Individuele zelfbouw of particulier opdrachtgeverschap biedt maatwerk, maar was en is voorbehouden aan initiatiefnemers die over voldoende geld, tijd en kennis beschikken, en dat ervoor over hebben. Consumentgericht bouwen probeert de voordelen van seriebouw en zelfbouw te verenigen, denk aan een gescheiden systeem van casco en interieur, kleinere projecten, of meer keuzes op maat, of meer uitgebreide versies, in vrijheidsgraden oplopend tot Het aanbieden van een beperkt aantal standaardopties, zoals erkers, dakkapellen en uitbouwopties voor de toekomst. 2. Beperkt met het volume en de gevel te variëren (aanbouwopties, extra verdieping). 3. Invloed op kavelindeling, kavelgrootte, beukmaat, woninggrootte, verdiepingshoogte, gevel, dakvorm. 4. Vrijheid bij bepalen van de woning en inrichting van de kavel, de ontwikkelaar is dienstverlener. Een individueel gekozen architect kan tot de mogelijkheden behoren. 5. De consument beslist mee in het stedenbouwkundige ontwerp, de inrichting van de openbare ruimte of het aanleggen van gemeenschappelijke voorzieningen. Het verschil met de klassiekere vormen van zelfbouw is dat de toekomstige bewoner veel minder risico loopt. De marktpartij is de ontwikkelende partij, die in het bezit is van de grond en verantwoordelijk is voor de bouw. Andere (tussen)vormen hebben bijvoorbeeld betrekking op het aanpakken van kluswoningen. Het kan ook dat de ontwikkelaar op basis van een (door hem) verzamelde groep toekomstige bewoners een grondpositie krijgt toegewezen. Hiermee kan een flink deel van de drijfveren van zelfbouwers mogelijk praktisch worden vervuld, zonder dat sprake is van particulier opdrachtgeverschap. Hoe verder de stappen van consumentgericht gaan, hoe dichter dit bij zelfbouw komt. Critici van het provinciale zelfbouwbeleid zullen zeggen dat het aanjagen van zelfbouw hierdoor steeds minder relevant en belangrijk is, omdat de woonwensen steeds meer door marktpartijen worden ingevuld. Er zitten echter ook onderscheidende elementen tussen consumentgericht bouwen en zelfbouw: De opdrachtgeversrol zelf, en de wens om de keten in het bouwproces om te keren. Mogelijkheden hebben om zelf veel aan de uitvoering van de woning te doen, en deze gefaseerd te realiseren. Zeer particuliere woonwensen te realiseren, in bijvoorbeeld duurzaamheid, materiaalgebruik, bijzondere concepten zoals earthshipwoningen. Sociale cohesie is anders bij collectieve zelfbouw. Redenen waarom het aandeel zelfbouw achterblijft bij het gewenste aandeel zelfbouw Uit de interviews onder gemeenten komt naar voren dat zelfbouw vanuit het woonbeleid wordt ervaren als een aantrekkelijk marktsegment, en dat de afzet daarvan goed is, mits de locatie aantrekkelijk is. Geïnterviewden stellen daarnaast dat het aanbieden van zelfbouw soms belemmerd wordt door grondposities. Dit heeft verschillende aspecten: Gemeenten hebben soms nog maar beperkt grondposities in eigendom, of beschikken vooral over grondposities die zijn belegd met bouwclaims. 27 Er ontbreken harde cijfers in welke mate consumentgericht bouwen voorkomt binnen seriematige bouw.

37 Ruimte voor zelfbouw 37 Voor gemeenten die de plannen voor nieuwbouw naar beneden moeten aanpassen op basis van demografische gegevens is het lastig te kiezen voor zelfbouw, omdat men dan eerst de eigen grondposities schrapt. Zelfbouw vindt immers vooral plaats op gronden van gemeenten en zelden op grondposities van ontwikkelaars. In het geval gemeenten dus eerder de eigen posities schrappen, bijvoorbeeld omdat zij de risico s van het schrappen van private plannen te groot zien, is dit doorgaans nadelig voor het aantal zelfbouwwoningen dat kan worden gerealiseerd. Respondenten geven aan dat grondbedrijf-medewerkers in de eigen gemeente vaak de voorkeur hebben voor seriebouw boven zelfbouw, omdat men niet bekend is met de manier van werken of bij voorkeur met private professionals werkt, en/of vermoedt dat de opbrengsten uit grond lager zijn bij zelfbouw 28. Ook heeft het ontwikkelen van zelfbouw gewoon tijd nodig. Het is een andere werkwijze dan we in Nederland het meest gewend zijn en verandering vraagt tijd. ZELFBOUW KOMT IN NOORD-HOLLAND VAN OUDSHER BEPERKT VOOR Dat zelfbouw in Noord-Holland minder voorkomt dan elders in Nederland is verkend in de interviews. Zo heeft de bodemgesteldheid van West-Nederland van oudsher een grote invloed op de mate waarin men zelf bereid en in staat is om de eigen woning te realiseren (op zandgrond is bouw en dus ook zelfbouw eenvoudiger en goedkoper dan op veen- of kleigrond). Op veen- en kleigrond zoals in Noord-Holland vindt daarom van oudsher mogelijk meer seriebouw plaats, om zo schaalvoordelen te halen in bouw- en woonrijp maken in combinatie met een grote gewenste bouwproductie. Vanuit het oogpunt van de drijfveren die zelfbouwers hebben voor hun initiatief signaleren respondenten overigens ook nog een ander onderscheid. In grote delen van Nederland vond zelfbouw in het verleden en ook nu nog plaats uit kostenoverwegingen. In regio s met een hoog aandeel bouwers onder de arbeidzame bevolking is het stap voor stap realiseren of uitbouwen van een woning gebruikelijk. Het kopen van een kavel is de geëigende eerste stap. Dit verklaart mogelijk ook nu nog waarom buiten de Randstad zelfbouw ook in kleine kernen geliefd is. QUOTES UIT INTERVIEWS In Noord-Holland ten noorden van het IJ kent men traditioneel minder zelfbouw dan gemiddeld in Nederland. Ik verwacht dat dit deels samenhangt met de situatie dat zelfbouw op poldergrond met een hoge waterstand ingewikkeld is, en daardoor in de historie nagenoeg niet is voorgekomen. Zeker in vergelijking tot gebieden met zandgronden in Nederland zoals Gelderland, Overijssel, Brabant en Limburg. Dit zijn nu ook nog de gebieden waar zelfbouw meer voorkomt, dan in gebieden met een slappe ondergrond. Daar ligt het meer in de logica om dit projectmatig en daarmee ook seriematig op te pakken. In Noord-Holland Noord is in veel gemeenten een doe maar normaal -mentaliteit. Een normale woning, is dan vaak ook prima. De woning is in veel gemeenten een gebruiksgoed, en niet per se een goed om eigen identiteit aan te geven. Ik vermoed dat dat verklaart waarom zelfbouw in traditionele dorpen in West-Friesland en regio Alkmaar en de Kop mogelijk minder afgezet wordt, wanneer er kavels worden aangeboden. In Noord-Holland Noord zijn de banden tussen gemeenten en (regionale) ontwikkelaars traditioneel sterk. Dat betekent dat er nauwelijks locaties zijn waar geen bouwclaims op liggen. Er is dus nagenoeg geen mogelijkheid om zelfbouw als gemeente aan te bieden. We zagen dat het in de crisis als uitgifte-motor wel voorkwam, maar dat het nu weer lastiger is om zelfbouw te organiseren, gezien de bouwclaims op ontwikkelingsplekken. Ontwikkelaars geven de voorkeur aan seriematige ontwikkeling in plaats van verkoop van losse kavels (met vrijheid van bouwer). 28 Gemeente Hilversum heeft een woningbouwlocatie die in eigendom is van de provincie, en loopt tegen een vergelijkbaar verwachtingspatroon van de provincie aan, die grondverkoop wil tenderen.

38 Ruimte voor zelfbouw 38 Zeker in de Kop van Noord-Holland waar het aantal woningbouwplannen gezien de demografische transitie moet worden ingekrompen, is het moeilijk om je als gemeente hard te maken voor zelfbouw. ZELFBOUW KOMT IN NOORD-HOLLAND DE LAATSTE JAREN HET MEEST IN STEDEN VOOR Binnen de Randstad als geheel en in Noord-Holland in het bijzonder lijkt zelfbouw in grootstedelijke gebieden meer aftrek te vinden dan in landelijke gebieden. Respondenten van gemeenten geven hierover aan dat woonconsumenten met een stedelijke leefstijl vaker voorkeur hebben voor zelfbouw (individueel en collectief), vanuit de drijfveer de woning naar eigen leefstijl en identiteit vorm te willen geven. Het gaat dan ook vaker om herontwikkeling en transformatie van bestaande panden zoals kantoren en schoolgebouwen. Het argument van kostenoverweging is een belangrijke bijkomende drijfveer, maar niet de eerste. In Amsterdam is het aanbod van geïnteresseerde consumenten groter dan in andere gemeenten. Marketing speelt ook een belangrijke rol, dat blijkt uit Amsterdam, Almere en Den Haag maar ook uit Alkmaar en Velsen.

39 Ruimte voor zelfbouw 39 HOE ZET JE ZELFBOUW IN DE MARKT? Het is ook de vraag of een locatie goed in de markt wordt gezet. Het maakt uit hoe een locatie wordt aangeboden. Zo merkte bijvoorbeeld de gemeente Alkmaar aanvankelijk weinig van belangstelling voor een collectief zelfbouwproject. Het inzetten van media zoals kranten, facebook en flyers leverde weinig reacties op. Een informatiebijeenkomst was matig bezocht. Een aantal van deze belangstellenden was ondertussen ambassadeur voor het project geworden. Deze ambassadeurs adviseerden om in de campagneleus de prijs centraal te stellen. Met die boodschap zijn zij zelf gaan flyeren. Dat leverde veel meer belangstelling en voldoende aanmeldingen op Collectieve zelfbouw in Noord-Holland is mede onder invloed van provinciaal beleid een stap verder gebracht In deze paragraaf leest u meer over de effecten van het aanjagen van collectieve zelfbouw en de rol van kennismakelaar-verbinder en aanjager bij collectieve zelfbouw. Op basis van de interviews concluderen we dat het aannemelijk is dat het provinciale zelfbouwbeleid heeft bijgedragen aan een hoger aandeel van collectieve zelfbouw in de nieuwbouwproductie dan voor introductie van het provinciaal beleid. Meer gemeenten zijn bekend met de werking van collectieve zelfbouw en hebben locaties beschikbaar gesteld of eerder werk gemaakt van een zelfbouwproject dan als de provincie haar rol als kennismakelaar niet had opgepakt. Ook door haar rol als aanjager zijn meerdere collectieve zelfbouwprojecten gestart en professioneel begeleid. 30 We schatten expertmatig en op basis van de interviews in dat de provincie heeft bijgedragen aan collectieve zelfbouw in minstens 15 gebieden. Vanuit de rol van aanjager heeft de provincie in de periode 2012-november 2016 financieel bijgedragen aan circa 65 projecten, verdeeld over 15 gemeenten, waarvan 9 landelijke gemeenten, 5 stedelijke gemeenten en de gemeente Amsterdam. Zie hoofdstuk 4 voor meer informatie over de rol van subsidieverlener en de werking hiervan. DE PROVINCIE ALS KENNISMAKELAAR BIJ COLLECTIEVE ZELFBOUW De rol als kennismakelaar-verbinder wordt over het algemeen als positief betiteld. Voor grote gemeenten heeft een aanbodgerichte rol als kennismakelaar overigens praktisch geen meerwaarde meer, omdat men zelf voldoende kennis heeft, en meer specifieke vragen heeft. Voor kleine gemeenten geldt dat de meerwaarde nog wel als groot wordt ervaren. Daarnaast geven respondenten aan dat de provincie enigszins aanbodgestuurd opereert en een hoog zendend karakter heeft, daar waar men ook nut ziet in een meer vraaggestuurde benadering. Onderwerpen die nog onderbelicht worden en waar men meer informatie over wil, zijn bijvoorbeeld hoe om te gaan met reserveringsvergoedingen en aanbetalingen van gronden in geval van collectieve zelfbouw. Gemeenten willen praktijkvoorbeelden en hands-on handvatten om hiermee om te gaan, door bijvoorbeeld standaard contractbepalingen met elkaar te bespreken. Gemeenten spelen de sleutel bij collectieve zelfbouw: soms stimulerend, soms terughoudend We concluderen dat de rol van wethouders een sleutel vormt in de keuze om als gemeente actief aan de slag te gaan met collectieve zelfbouw. Meerdere gemeenten geven aan dat projecten worden aangeboden 29 Gemeenten als Amsterdam, Almere en Den Haag voeren ook marketing uit met een winkel of met markten et cetera, maar dit kan ook kleinschalig worden opgepakt, zo leert de aanpak van Velsen met pionieren in IJmuiden. Hiervoor is bijvoorbeeld geen winkel of markt ingericht, maar een loket. 30 Om hoeveel projecten of woningen dit exact gaat is echter niet te kwantificeren. Op basis van beschikbare kwantitatieve gegevens is deze conclusie overigens beperkt en fragmentarisch te onderbouwen. Daarnaast blijkt uit kwantitatieve bronnen niet welke rol het beleid van de provincie heeft gespeeld in het toenemen van zelfbouw.

40 Ruimte voor zelfbouw 40 vanuit de uitdrukkelijke wens van de wethouder, en dat er slechts beperkt animo vanuit initiatiefnemers zelf bleek. Uiteraard gebeurt het ook andersom, inititatiefnemers kloppen aan bij de wethouder. Ook hebben gemeenteraden een belangrijke rol. Zo zijn Haarlem en Velsen gestart met zelfbouw na vragen en moties vanuit de raad. In een enkel geval neemt ook een raadslid het initiatief, zoals in de gemeente Heiloo. Het omgekeerde is ook het geval: een deel van de Noord-Hollandse gemeenten is terughoudend met het aanbieden van collectieve zelfbouw. Opvallend is dat (met name kleinere) gemeenten met ervaring in collectieve zelfbouw soms ook aangeven terughoudend te zijn geworden met het promoten van collectieve zelfbouw. Als initiatiefnemers zich melden, proberen gemeenten deze initiatieven vooral onder voorwaarden te faciliteren. In gemeenten met beleid rond collectieve zelfbouw gaat het met name om: de verplichting een professionele begeleider in te huren, en een serieuze achtervanglijst. Sommige respondenten stellen dat er in de gemeente (nog) niet zo veel behoefte aan is, of dat met name collectieve zelfbouw door de gemeente als zeer bewerkelijk wordt ervaren en dat men woonbeleid voert met een beperkt team en vanuit die hoedanigheid focust op andere beleidsthema s.

41 Ruimte voor zelfbouw 41 ZELFBOUW De diversiteit aan zelfbouwprojecten is groot in Noord-Holland: gericht op oudbouw en nieuwbouw, in alle prijssegmenten en verschijningsvormen, en met interesse van brede doelgroepen in alle inkomenscategorieën. Variërend van een kleinschalig collectief zelfbouwproject voor jongeren in Den Burg (Texel), tot binnenstedelijke herontwikkeling van het Amundsenhofje (Amsterdam). IJburg, Amsterdam Den Burg, Texel Amundsenhofje, Amsterdam De interesse in individuele en collectieve zelfbouw en de beweegredenen van gemeenten en corporaties om zelfbouw aan te bieden verschillen, variërend van de intrinsieke wens om vraaggerichtheid in de woningmarkt te vergroten en keuzevrijheid te bevorderen tot vergroten van de doorstroming (het roltrapprincipe) in veel gemeenten. In sommige gemeenten en bij sommige woningcorporaties wordt individuele en collectieve zelfbouw gezien als kans om de transformatie van bestaand vastgoed te bevorderen. Tot slot is zelfbouw ook gebruikt om locaties een nieuw DNA te geven en te vermarkten zoals bij kluswoningen op veel locaties, maar denk ook aan herstructureringsgebieden. Dit is soms een bijkomend voordeel. Hier wordt niet in eerste instantie op ingezet. Beperkt resultaat van aanjagen van (collectieve) zelfbouw in RAP s Wanneer we kijken naar de RAP s dan concluderen we dat er op het regionale niveau afspraken gemaakt worden over de kwalitatieve programmering, of dat deze in ontwikkeling zijn. Hiernaast zien we dat zelfbouw in algemene zin in de RAP s wordt beschreven als onderwerp om meer aandacht aan te besteden en dat er regionaal meer onderscheidende locaties aangeboden moeten worden die geschikt zijn voor individuele en collectieve zelfbouw. Harde afspraken over aantallen en locaties voor collectieve zelfbouw lijken in de RAP s te ontbreken (de RAP s zijn echter merendeels nog niet vastgesteld). De regio Zuid Kennemerland-IJmond heeft in haar concept-rap opgenomen dat er ook kenniscafés worden georganiseerd door de regio. PILOT COLLECTIEVE ZELFBOUW WEST-FRIESLAND De provincie heeft in West-Friesland een pilot naar collectieve zelfbouwlocaties uitgevoerd. Een van de belangrijkste opbrengsten van deze pilot is dat er nu inzicht is in het potentiële aanbod van zelfbouwlocaties in de gemeenten in West-Friesland. Concreet betekende dit dat er 14 locaties naar voren kwamen als aantrekkelijk voor zelfbouw, waarvan 11 locaties in dorpen en 3 locaties in stedelijk gebied. Een ander belangrijk inzicht dat volgt uit deze pilot is dat het aanbod vraag creëert. Als er een voldoende groot en gedifferentieerd aanbod is van locaties en kavels, dan volgt de vraag vanzelf. Ook blijkt de vraag groter te zijn dan in eerste instantie gedacht. Door meer inzicht te verschaffen in het aantal locaties en de kwaliteit van de locaties, is de vraag vergroot en (mogelijk) het aantal zelfbouwactiviteiten toegenomen. Ook de aanbeveling om als regio gezamenlijk naar buiten te treden met het kavelaanbod voor (collectieve) zelfbouw kan leiden tot schaalvoordelen. Zowel bij de gemeenten als het eenvoudiger aanspreken van een grotere groep potentiële zelfbouwers en initiatiefnemers.

42 Ruimte voor zelfbouw 42 Zelfbouw in brede zin komt ook terug als actie in de uitwerking van de regionale woonvisie en het RAP (concept) van deze regio. Daarnaast wil de regio jaarlijks een gezamenlijke markt voor zelfbouw aanbieden. Specifiek collectieve zelfbouw komt in de woonvisie en het actieprogramma minder aan de orde. De aanbevelingen uit de pilot worden daarmee vooral in kwalitatieve zin overgenomen. Kwantitatief kunnen we niet concluderen dat er meer zelfbouw wordt aangeboden in West-Friesland dan zonder de pilot het geval was. We stellen voor om per gemeente te inventariseren hoeveel locaties en kavels er worden aangeboden. Dit ontbreekt nu. MEER INZICHT IN DOMINANTE FACTOREN VAN SUCCESVOLLE PROJECTEN: De pilot heeft meer inzicht gebracht in de redenen waarom sommige zelfbouwprojecten succesvoller zijn dan andere. Succesfactoren blijken: Overzicht van beschikbare panden en locaties (lokaal, regionaal). Diversiteit aan locaties is belangrijk, voor verschillende wensen. Aantrekkelijke aspecten van een locatie: centrale ligging, voorzieningen en een goede prijs. Goedgekeurd bestemmingsplan is belangrijk voor zelfbouwers. Zij willen zekerheid. Bij voorkeur gaan zelfbouwers in zee met een gemeente (die de grondpositie heeft). Bestuurlijke ambitie en enthousiasme binnen gemeente zijn belangrijk om zelfbouwlocaties aan te bieden. Ambtelijke organisatie moet leren loslaten en versimpelen. Beknopte kavelpaspoorten maken het overzichtelijk. Zelfbouwers hebben behoefte aan een eenduidig aanspreekpunt bij gemeenten. Bron: pilot Zelfbouwlocaties West-Friesland Ruimte aan Diversiteit, Creativiteit en Ondernemerschap, Provincie Noord-Holland Ook collectieve zelfbouw door het provinciale beleid meer aandacht gekregen De bijdrage van de provincie zit er in onze optiek in dat het onderwerp zelfbouw sinds de introductie van het beleid in 2008 telkens hoog op de provinciale en regionale woonagenda heeft gestaan. De provincie heeft bijgedragen aan de kennis over collectieve zelfbouw en bestuurders in gesprekken mede warm gemaakt voor het segment. Wanneer een gemeente interesse heeft in zelfbouw kwam ze ook vrijwel altijd bij de provincie terecht om informatie op te halen, zo blijkt ook uit de interviews. De meeste respondenten geven ook een waardering aan de input van de provincie op het vlak van kennis, en partijen met elkaar verbinden. Dit geldt ook voor de zelfbouwcafés. ZELFBOUWCAFÉS De zelfbouwcafés die door de provincie werden georganiseerd werden door bewoners vooral buiten de grote steden als succesvol omschreven. Hier werd de kennis bij woningzoekenden/potentiële zelfbouwers vergroot, evenals bij professionals en gemeenten. Zelfbouwen is in veel kleine en middelgrote gemeenten nog een nieuw vak voor de gemeente zelf. Daar levert provincie Noord-Holland een bijdrage aan met bruikbare informatie, die door respondenten wordt omschreven als secuur en praktisch bruikbaar. Een deel van de informatie kan leiden (en heeft geleid) tot procesversnelling. Hiermee is deze rol van de provincie als geslaagd te benoemen bij het bevorderen van zelfbouw. Noties van respondenten hierover: De zelfbouwcafés zijn ons goed bevallen: er was veel deskundige informatie en praktijkervaringen en we werden als gemeente ontlast en hoefden het wiel niet zelf uit te vinden. Met het zelfbouwcafé van de provincie werd de interesse van initiatiefnemers verder bevorderd, de subsidie voor collectieve zelfbouw die werd benoemd, bleek voor hen heel belangrijk om zo een professionele partij in te huren.

43 Ruimte voor zelfbouw 43 De zelfbouwcafés zijn prima als je als gemeente of als initiatiefnemers nog weinig kennis van zaken hebt. Het is overwegend aanbodgedreven en sloot wat minder aan bij het kennisniveau zoals dat bij onze gemeente al voorhanden was. De cafés zouden meer vraaggericht moeten zijn, om voor ons van toegevoegde waarde te zijn. We zouden graag zelf een café organiseren waarin de provincie op maat voor ons een onderdeel verzorgt, in plaats van het huidige aanbod. Gedachte bij de cafés was dat de gemeenten daarna zelf cafés zouden gaan organiseren, zonder actieve inzet van de provincie. Van gemeenten is niet vernomen dat zij zelf dit soort kennissessies zijn gestart. In de regio Zuid Kennemerland-IJmond is in het RAP opgenomen dat zij dit de komende RAP-periode gaan organiseren in samenwerking met de provincie. Respondenten geven overigens aan dat gemeenten zonder interesse in collectieve zelfbouw, niet aan de slag zijn gegaan met collectieve zelfbouw. We concluderen dat de provinciale rol van kennismakelaarverbinder belangrijk is geweest voor gemeenten, terwijl de rol van aanjager van gemeenten minder uit de verf is gekomen. Dit heeft ermee te maken dat de provinciale inspanningen gericht zijn op het in beeld brengen van locaties en het promoten van collectieve zelfbouw. Er is echter geen eis dat gemeenten een vast aandeel van de totale nieuwbouwproductie voor (collectieve) zelfbouw reserveren. De respondenten zijn overwegend ook geen voorstander van deze benadering, omdat men principieel van mening is dat de segmentatie van het woningbouwprogramma een zaak is van de gemeenten en de regio, en niet van de provincie. Daarnaast signaleren respondenten een zekere overmaat aan provinciaal beleid in het algemeen, waardoor men verzwaring van de beleidswensen en -eisen niet wenselijk acht. Wel kan de provincie als aanbeveling meer wijzen naar de cijfers rond de vraag naar zelfbouw. In hoeverre projecten wel of geen doorgang vinden dankzij de kennismakelaarsrol die de provincie Noord- Holland vervuld is niet duidelijk en moeilijk te meten. Breed scala aan zachte doelen van het zelfbouwbeleid, die niet consequent worden bevorderd Uit de gesprekken met respondenten blijkt dat een scala aan doelen die de provincie in haar beleid aan zelfbouw heeft gekoppeld niet consequent bevorderd wordt. De provincie wil met het zelfbouwbeleid de betaalbaarheid van woningen verbeteren door het zelfbouwsegment te vergroten. De betaalbaarheid van woningen is echter sterk beïnvloed door de marktontwikkelingen (lage rentestand, sterke prijsdalingen door de crisis op de woningmarkt). De invloed van zelfbouw op de kwaliteit en de mate waarin de woningen de betaalbaarheid vergroten, moet verder onderzocht worden. Zelfbouw is gemiddeld genomen voor de eigenaar iets beter betaalbaar dan seriebouw. Dit blijkt uit het recente BZK-onderzoek (Stec Groep, 2016 in opdracht van Ministerie van BZK). De verschillen zijn echter beperkt. In deze studie zaten echter wel opvallend veel starters-zelfbouwprojecten. Een ander doel van het zelfbouwbeleid is om met collectieve zelfbouw groepen bewoners in kleine kernen te behouden of aan te trekken en hierdoor een positief effect te hebben op de leefbaarheid (behouden of verbeteren) in deze kernen. Het effect van het zelfbouwbeleid van Noord-Holland op de leefbaarheid in kleinere kernen is onbekend. Dit is moeilijk te meten. Door collectieve zelfbouw te stimuleren, was het doel om de specifieke vraag van kwetsbare groepen (met name zorgvragers en/of ouderen) te bedienen. Hiervan is niet duidelijk of dit door het zelfbouwbeleid van Noord-Holland ook daadwerkelijk is gedaan. Al geven respondenten over de hele linie aan dat veel collectieve zelfbouw in opdracht van ouderen gebeurt. Gezien de bevolkingsontwikkeling kan dit een groei van de vraag betekenen. In relatie tot de omvang van deze speciale doelgroepen en het aandeel dat gebruik heeft gemaakt van zelfbouwmogelijkheden is de impact van het beleid tot nu toe beperkt. Wel laat het een nieuwe werkwijze zien, en biedt het een alternatief. Niet duidelijk is in hoeverre de algemene tendensen naar meer betaalbare geschikte woningen uitwerken voor speciale doelgroepen.

44 Ruimte voor zelfbouw 44 KOSTENVOORDELEN ZELFBOUWERS De essentie van zelfbouw is dat er weinig partijen tussen de ontwikkeling van de woningen en de eindgebruikers de woonconsumenten zitten. Het geld dat de woonconsument hiermee bespaart, komt hem zelf ten goede. Daar staat tegenover dat een flinke hoeveelheid doorzettingsvermogen van de toekomstige bewoners nodig is. De financiële aantrekkelijkheid voor zelfbouwers is in het verleden in opdracht van Platform31 (SEV) onderzocht 31 met een vergelijkend kostenonderzoek naar de bijkomende kosten van zelfbouw. Deze bijkomende kosten, die samen met de bouwkosten en grondkosten de totale kosten vormen, bleken bij collectieve zelfbouw á 20% van de bouwkosten te bedragen, terwijl dat bij seriebouw 25 á 30% is. Over de totale realisatiekosten (stichtingskosten) van de woning gaat het om een voordeel van ongeveer 10%. Woningcorporaties en zelfbouwprojecten Provincie Noord-Holland heeft binnen haar rollen van aanjager en kennismakelaar ook het doel om de kennis over het aanbieden van zelfbouwlocaties bij woningcorporaties te vergroten. Ook wil de provincie Noord-Holland met name de motieven van bestuurders van woningcorporaties achterhalen om wel of geen zelfbouw aan te bieden. We verwachten dat de invoering van de herziene Woningwet (2015) de kansen dat woningcorporaties collectieve zelfbouw gaan faciliteren heeft verminderd, vanwege de situatie dat de huurprijzen binnen projecten beperkt zijn tot de aftoppingsgrenzen en maximaal 710 per maand bedragen. Daarnaast maakt het beleid voor passend toewijzen dat woningcorporaties grotere risico s lopen bij doorstroming in het collectief. Verder speelt een rol dat de corporatie in de praktijk moeilijke keuzes moet maken in haar assetmanagement en nieuwbouwbeleid en zodoende lastig kan rechtvaardigen dat ze in vergelijking tot een gemiddelde corporatiewoning extra energie en vermogen steekt in collectieve zelfbouw. 31 Prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap, januari Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.

45 Ruimte voor zelfbouw 45 4 Meerwaarde uitvoeringsregeling? INHOUD 4.1 Uitvoeringsregeling: kenmerken, input en output 4.2 Aansluiting private financiering bij behoeften van initiatiefnemers collectieve zelfbouw 4.3 Varianten of aanpassingen op de huidige uitvoeringsregeling In dit hoofdstuk staat de beoordeling van de subsidie- en leningfaciliteit van de provincie centraal, ofwel de Uitvoeringsregeling (UvR) collectieve zelfbouw Noord-Holland. De volgende vragen komen aan de orde: Hoe sluiten producten van private financiers aan bij de behoefte van collectieve zelfbouw? Welke alternatieven zijn er op de markt beschikbaar met betrekking tot financiële regelingen om knelpunten die bij collectieve zelfbouw bestaan in voorfinanciering en hypotheekverlening te verminderen? In hoeverre is het gerechtvaardigd dat de provincie het instrument subsidie in de initiatieffase en subsidie in de vorm van een lening voor de planontwikkelingsfase handhaaft dan wel uitbreidt? Welke varianten of aanpassingen op de huidige uitvoeringsregeling zijn mogelijk? 4.1 Uitvoeringsregeling: kenmerken, input en output Hieronder staan eerst kort de huidige opzet en de voorwaarden van de huidige Uitvoeringsregeling (UvR) collectieve zelfbouw Noord-Holland 2016 en de belangrijkste financiële input en output van het beleid. BELANGRIJKSTE KENMERKEN UVR COLLECTIEVE ZELFBOUW NOORD-HOLLAND 2016 Subsidie in initiatieffase De subsidie is bedoeld voor het opstellen van een projectplan. Subsidie kan worden verstrekt aan een stichting, een coöperatieve vereniging of vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, waarvan de deelnemers of leden natuurlijke personen zijn die voor eigen bewoning minimaal 6 woningen in de provincie Noord-Holland realiseren. Bij de aanvraag moet blijken dat het college van burgemeesters en wethouders of de gemeenteraad bereid is om op de betreffende locatie de woningen mogelijk te maken. Een projectplan moet de haalbaarheid van de projecten aantonen om in aanmerking te komen voor een subsidie in de vorm van een lening in de volgende planontwikkelingsfase. Subsidiebedrag in initiatieffase is 75% van de subsidiabele kosten tot maximaal Subsidie in vorm van een lening in planontwikkelingsfase De subsidie in de vorm van een lening is bedoeld voor planontwikkeling voor de te realiseren woningen voor het opstellen van een voorlopig en definitief ontwerp en programma van eisen. De lening wordt alleen verstrekt als de gemiddelde stichtingskosten van de te realiseren woningen, exclusief de grondkosten, niet meer bedragen dan De subsidie bedraagt per te realiseren woning tot maximaal per collectief. De aflossing van de lening is op het moment dat wordt gestart met de bouw dan wel uiterlijk twee jaar na totstandkoming van de uitvoeringsovereenkomst.

46 Ruimte voor zelfbouw 46 Een projectplan moet de haalbaarheid van de projecten aantonen om in aanmerking te komen voor een subsidielening. De subsidie- en leningbedragen zijn in de afgelopen jaren aangepast om 1) het product beter af te stemmen op de marktvraag (de lening is verhoogd van naar omdat de moeite anders niet loonde) en 2) om met een gelijkblijvend budget meer initiatieven te kunnen ondersteunen (de subsidie is verlaagd van naar ). Input en output uitvoeringsregeling Sinds 2010 zijn diverse projecten gesubsidieerd. Voor de gehele periode was er in de provinciale woonvisie jaarlijks gereserveerd voor het stimuleren van collectieve zelfbouw. Door grote belangstelling in de beginjaren, is er tussentijds budget naar voren gehaald en is het subsidieplafond enkele keren opgehoogd. De provincie heeft sinds 2012 tot heden circa 0,9 miljoen verleend aan 52 projecten als subsidie bij de start van het initiatief. Dit levert (voor zover ze inmiddels gebouwd zijn) bijna woningen op die gebouwd zijn volgens de wensen van de bewoners. Tevens heeft de provincie sinds 2012 aan 16 collectieven een lening verstrekt in de planontwikkelingsfase. Dit helpt de collectieven bij het opzetten van de projecten. Het subsidieplafond voor de planontwikkelingsfase, is voor het jaar 2016 vastgesteld op Voor 2016 is er voor de subsidie in de initiatieffase circa beschikbaar, voldoende voor ondersteuning van nog ongeveer 20 projecten in De subsidie in de vorm van een lening in de planontwikkelingsfase revolveert. In 2016 hebben 6 collectieven hun lening helemaal afgelost ( ). Door aflossing van leningen vloeien middelen terug in het provinciaal fonds collectieve zelfbouw. Deze worden opnieuw ingezet om andere projecten te ondersteunen tot De aflossingen zijn begonnen in , in 2016 is tot nu toe terugbetaald. Uitgaand van de lening per woning betekent dit dat er in 2016 voor minimaal 100 zelfbouwwoningen is gestart met de bouw. In onderstaande tabel staat de input (budget) en output (verstrekte subsidies, leningen, aantal projecten en aantal woningen) per jaar weergegeven. Tabel 2: input en output uitvoeringsregeling Jaar Budget voor initiatieffase 2012 Voor initiatieffase een subsidieplafond van jaarlijks 2013 Subsidieplafond voor initiatieffase van jaarlijks Budget voor planontwikkelingsfase Verhoging subsidieplafond naar Verstrekte subsidie in initiatieffase Verstrekte leningen in planontwikkelingsfase Aantal (initiatief/planontw.) Projecten Woningen Voor planontwikkelingsfase tot en met 2020 is beschikbaar voor leningen (jaarlijks / / / / / / / / Toen is circa afgelost.

47 Ruimte voor zelfbouw /2 200/27 Totaal / , 2018, 2019 Voor initiatieffase een subsidieplafond van , jaarlijks *Sommige projecten en woningen hebben gebruikgemaakt van de uitvoeringsregeling voor zowel de initiatieffase als de planontwikkelingsfase. De aantallen woningen komen bij beide regelingen echter per project vaak niet geheel overeen. Bron: overzicht provincie Noord-Holland Circa 75% van de woningen die een subsidie heeft ontvangen vanuit de UvR, is Amsterdams. Het aandeel van Amsterdamse woningen waarvoor een lening is verstrekt, bedraagt circa 60% van het totaal aantal woningen waarvoor een lening is verstrekt. Ook heeft het merendeel van de projecten en aantallen woningen, waarvoor subsidie en/of een lening is verstrekt betrekking op nieuwbouw en niet op transformatie van bestaand vastgoed. Exacte aantallen zijn hiervoor niet te geven, omdat niet van ieder initiatief bekend is of het om bestaande bouw of nieuwbouw gaat. 4.2 Aansluiting private financiering bij wensen collectieven Problemen financiering in initiatief- en planontwikkelingsfase Een specifiek aspect in de financieringsproblemen waar met name collectieven tegen aanlopen, hangt samen met de omvang van de kosten die initiatiefnemers maken in de fase voordat zij een hypotheekfinanciering kunnen aangaan. Dit probleem wordt verminderd met de provinciale financieringsregeling. Gemeenten en initiatiefnemers noemen met name dit aspect als aanvullend op de financiering die een bank of andere financier kan leveren, omdat deze financiers pas instappen bij voldoende zekerheden over het doorgaan van het project. Concreet gaat het om een zekerheid in de vorm van een goedgekeurde omgevingsvergunning, of de beschikbaarheid van grond met een bouwbestemming. In de initiatieffase maken initiatiefnemers bij collectieve zelfbouw soms flinke kosten voor met name ontwerp, begeleiding bij het aanvragen van de omgevingsvergunning, informatiekosten, de voorinvesteringen om samen een groep te vormen en te worden, en samen te komen tot besluitvorming over het initiatief. De voorinvesteringen in zowel tijd als geld zijn bij collectieve zelfbouw naar rato gemiddeld hoger dan bij individuele zelfbouw. Bij individuele zelfbouw is men vaak al grondeigenaar waardoor banken eerder durven in te stappen. Ook kiest men bij individuele zelfbouw vaker voor een standaardwoning, zodat voorinvesteringen voor architecten en andere adviseurs lager liggen of in de aanneemsom van de woning zijn meegenomen (in geval van catalogusbouw). Daarnaast blijkt uit de analyse dat initiatiefnemers bij collectieve zelfbouw vaak een externe verbinder inhuren om het zelfbouwproces te begeleiden (soms verplicht gesteld door de gemeente). Deze investeringen zijn niet vooraf met een hypotheek te financieren. De subsidie is bedoeld om te voorzien in deze behoefte. Onderstaand kader beschrijft de mogelijke hoogte van de kosten en duur van de planontwikkelingsfase, zoals onderzocht door het Expertteam Eigenbouw. VOORBEREIDINGSKOSTEN BIJ COLLECTIEVE ZELFBOUW In veel gevallen bedragen de voorbereidingskosten tussen de en , maar er zijn ook projecten waar deze kosten oplopen tot Dit is het geval wanneer

48 Ruimte voor zelfbouw 48 adviseurs meer werk uit handen nemen van de groep of de leges bijvoorbeeld sterk oplopen. Uitgaande van een beschikbare locatie of pand, met de juiste bestemming en waarvan de randvoorwaarden met betrekking tot geld, tijd en bebouwing duidelijk zijn, gaat er gemiddeld genomen ruim een jaar in de planvorming zitten. Marktaanbod financiering initiatieffase- en planontwikkelingsfase ontbreekt grotendeels Banken en hypotheekverstrekkers Banken en hypotheekverstrekkers zijn helder over kredietverstrekking bij zelfbouw, de geïnterviewde banken geven aan dat zij alleen financieren als: Er een koop-/aanneemovereenkomst ligt, of een onderpand is. Als er ook eigen geld wordt ingelegd (partijen moeten ook zelf bereid zijn risico te nemen), dit strookt ook met de strengere regelgeving voor hypotheken waarbij steeds meer eigen inleg vereist is. 34 De bank zelf vertrouwen heeft in de ontwikkeling, op basis van eigen beoordeling (in het kader van zorgplicht). De verschillende banken benoemen een aantal alternatieven, die door initiatiefnemers worden herkend: Het afsluiten van een doorlopend krediet of persoonlijke lening, tegen een hoge rente (circa 9 tot 11 %). Kosten die tot 6 maanden voor ingang van de hypotheek zijn gemaakt, worden meegefinancierd in de hypotheek. Dit neemt echter niet weg dat deze kosten vooraf op een of andere manier gedekt moeten zijn. Daarnaast is de doorlooptijd van het initiatief vaak langer. Eén van de banken wil niet zelf investeren in deze fase, maar brengt wel collectieve zelfbouwinitiatieven in contact met vermogende partijen die meer op risico durven/kunnen financieren. Banken benoemen de rol van de gemeente als cruciaal; een gemeente kan middels één loket het proces voor initiatieven versoepelen, maar ook voorwaarden versoepelen door aanbetalingsregels voor collectieve zelfbouw af te schaffen. Deze voorwaarden zijn vaak nog afgestemd op ontwikkeling door ontwikkelaars (ontwikkeling deels op risico) en sluiten daarom niet goed aan op de mogelijkheden van collectieve zelfbouwinitiatieven. Plankostenfondsen De Rabobank heeft diverse plankostenfondsen door het land, vaak in combinatie met een gemeente en/of provincie. Met een plankostenfonds kunnen collectieven een lening aanvragen voor de planontwikkelingsfase tegen een lage rente, onder voorwaarde van een borgstelling of zekerheid van grondeigendom (eigendom of overeenkomst, ofwel grip op grond). Voor het overige sluiten de voorwaarden in het Plankostenfonds aan bij de voorwaarden die in de UvR van de provincie staan. Hoewel het plankostenfonds van de financieringsalternatieven van banken het best aansluit bij de behoefte van initiatiefnemers, lost het het voorfinancieringsprobleem in het geval van nog geen grondeigendom niet op. Dit is waarschijnlijk de reden waarom er landelijk nog niet veel projecten zijn ondersteund door dit type plankostenfondsen. De Rabobank werkt graag 35 samen met gemeenten en provincies in collectieve zelfbouw, om zo het financieringsproces te stroomlijnen met de hypotheekvoorwaarden. Voordeel voor initiatiefnemers en gemeenten is mogelijk dat initiatieven vanaf het eerste moment zakelijk worden beoordeeld, wat de slaagkans op realisatie vergroot Eigen inbreng van 40% van de financieringsbehoefte werd genoemd. 35 De Rabobank heeft interesse in verkenning van een Noord-Hollands plankostenfonds. 36 Vanuit de initiatieven in Noord-Holland wordt aangegeven dat gesproken is met de Rabobank. Er is echter geen actief plankostenfonds in de betreffende gemeente. Dan hanteert de Rabobank de richtlijnen voor een normale hypothecaire lening.

49 Ruimte voor zelfbouw 49 Overige financiers/betrokken stakeholders Collectieve zelfbouwinitiatieven melden dat er verschillende aannemers zijn die een deel van de voorinvesteringen op zich nemen en dit met een (soms hoge) rentevergoeding verwerken in de aanneemsom. Ook zijn betrokken adviseurs zoals architecten welwillend door uitstel van betaling te verlenen, en wordt op risico geïnvesteerd in inzet van uren. Deze mogelijkheden zijn voor projecten in Amsterdam ruimer dan voor projecten elders. De risicotaxatie voor collectieve zelfbouwprojecten wordt door marktpartijen als laag ingeschat. De zelfbouwmarkt in Amsterdam is groot, zodat ook bij het afhaken van deelnemers er altijd nieuwe deelnemers worden gevonden. Dit kan ook de risicoperceptie van deelnemers beïnvloeden; als zij zien dat er veel animo is voor het project, blijkt men eerder bereid te investeren in de initiatieffase. Conclusie: er is geen solide marktalternatief voor de UvR voor de initiatieffase van het project (anders dan voorfinancieren uit eigen middelen) Geconcludeerd is dat er in de fase dat er nog geen grondeigendom is, er voor zelfbouwers geen alternatieven zijn om de voorinvesteringen te financieren, anders dan met eigen geld. Aannemelijk is dat de uitvoeringsregeling de belemmering van volledige voorfinanciering heeft verminderd, omdat de eerste financiële drempel deels wordt weggenomen. Geen vergelijkbaar alternatief in initiatieffase In de initiatieffase is doorgaans nog geen grond in eigendom. Hierdoor is het in deze fase niet mogelijk via een hypotheek of via een plankostenfonds financiering te krijgen voor het opstellen van het projectplan en aanverwante zaken. De alternatieven die er zijn, zijn niet te vergelijken met de subisidie die de provincie nu verstrekt (ofwel niet altijd mogelijk, of tegen hoge rentes e.d.). Er kan sprake zijn van voorfinanciering door betrokken adviseurs of bouwers, maar dit is niet altijd het geval en zelfbouwers hebben hier aan het begin van een project geen zicht op. Verder worden hiervoor rentevergoedingen in rekening gebracht. Een persoonlijke lening of doorlopend krediet is mogelijk, maar banken zijn hierin terughoudend en de kosten zijn ook erg hoog (fors hogere rentes dan bij hypothecaire financiering). Het enige alternatief dat zelfbouwers in de initiatieffase hebben, is de inleg van eigen middelen. Dit gebeurt ook altijd (en steeds meer, zie onderstaand kader). De subsidie bedraagt immers maximaal 75% van de subsidiabele kosten met een maximum van Of er ook initiatieven zijn doorgezet zonder subsidie is niet bekend. Dit neemt niet weg dat het subsidiedeel nu een grote drempel wegneemt voor de zelfbouwers in een fase waarin het doorgaan van het project vaak nog onzeker is. De subsidie is erg nuttig om de kwaliteit van de haalbaarheidsstudies en de professionaliteit van de groepen te verbeteren, wat tot hogere slagingskansen van de projecten leidt. Dit is verstandig in een tijd waarin zeker nog niet alle gemeenten overtuigd zijn van de potentiële voordelen van collectieve zelfbouw voor haar burgers en haar eigen woningportefeuille. HYPOTHEEK IN 2028 MAXIMAAL 90% VAN DE WONINGWAARDE Vanuit landelijke regelgeving wordt sinds een aantal jaren het percentage dat je maximaal mag lenen van een bank voor de financiering van je woning, ook wel loan to value genoemd, verlaagd. In 2016 ligt dit percentage nog op 102% en deze gaat naar 100% in 2018.

50 Ruimte voor zelfbouw 50 Als het aan het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) ligt, gaat de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde uiteindelijk verder omlaag. Het comité pleit ervoor om de maximale hypotheek na 2018 verder af te bouwen tot maximaal 90% van de marktwaarde van de woning. Inclusief kosten koper van circa 5% moeten huizenkopers dan bij aanschaf van een woning 15% van de koopsom aan spaargeld meenemen. Deze aanpassingen leiden ertoe dat iedereen die een woning koopt of realiseert voor de financiering steeds meer gedwongen wordt eigen middelen in te brengen. In dit opzicht wordt de inbreng van eigen middelen meer de norm. De noodzakelijkheid van subsidies zal hiermee af nemen, omdat het speelveld tussen kopen van een ontwikkelaar en zelfbouw meer gelijk wordt waar het de financieringsmogelijkheden betreft, want de inbreng van eigen middelen wordt sowieso gevraagd. Welke financieringen zijn nu mogelijk op welk tijdstip in de ontwikkeling van een zelfbouw woning? Onderstaande figuur maakt de financieringbehoefte en mogelijkheden per fase inzichtelijk. Figuur 5: Tijdlijn financiering zelfbouw Subsidie provincie Lening provincie initiatieffase planontwikkeling realisatie (bouw) Voorfinanciering adviseurs en bouwers Eigen middelen deelnemers Persoonlijke lening bank Plankostenfonds Kosten tot 6 maanden voor afsluiten kunnen opgenomen worden in hypotheek Eigen middelen Hypotheek bij hypotheekverstrekker Koop-/aanneem overeenkomst Transport Grondeigendom Hypotheek bij koop-/aanneemovereenkomst Bovenstaande figuur toont dat de hypotheek normaliter pas beschikbaar is als iemand een koop- /aanneemovereenkomst heeft (en grondeigendom). In de fase hiervoor, als de plannen voor de woning al worden gemaakt, kunnen kosten die in deze fase worden gemaakt onder voorwaarden ook meegefinancierd worden in de hypotheek. Deze moeten dan alleen wel op een andere wijze voorgefinancierd worden. In deze fase, de fase van de planontwikkeling, hebben de collectieven op een zeker moment de grond in eigendom. Grondeigendom vereiste voor plankostenfonds, niet voor lening provincie

51 Ruimte voor zelfbouw 51 Grondeigendom (of contract hiervoor) is een vereiste voor een lening via het plankostenfonds. De lening van de provincie is mogelijk als (één van meerdere voorwaarden) een document waaruit blijkt dat het college van burgemeester en wethouders of de gemeenteraad bereid is om het project op de betreffende locatie mogelijk te maken. Grondeigendom (of grip hierop) is dus voor de provincie geen vereiste voor het verstrekken van de lening in deze fase. De lening van de provincie is hiermee soepeler dan de voorwaarden die gelden voor het plankostenfonds. In deze fase blijkt het echter wel mogelijk om, als de grond in eigendom is en er snel een koop-/aanneemovereenkomst wordt getekend, alle kosten via een hypotheek te financieren. Conclusies: Doel van Uitvoeringsregeling wordt bereikt voor initiatieffase Het doel van de Uitvoeringsregeling Collectieve zelfbouw Noord-Holland, de belemmering van de voorfinanciering in de initiatieffase weg te nemen, wordt bereikt. Ook lijkt het bedrag dat beschikbaar wordt gesteld te passen bij de financieringsbehoefte. Lastig meetbaar is of de initiatiefnemers die gebruik hebben gemaakt van de uitvoeringsregeling ook zonder de subsidie en/of lening woningen gerealiseerd zouden hebben. Aangezien het bij de subsidie in de initiatieffase om een beperkt bedrag per woning gaat, verwachten wij dat de bijdrage niet beslissend is geweest voor collectieve zelfbouwrealisatie. Wel geven respondenten aan dat de subsidie de uitvoering van een haalbaarheidsonderzoek heeft bevorderd en heeft bijgedragen aan de kwaliteit hiervan, en dat de bijdrage op een belangrijk moment kwam. Noties uit de interviews met gemeenten over dit thema: De subsidie was voor het collectieve zelfbouwinitiatief heel belangrijk om het op te tillen tot een serieus initiatief. Zonder dat geld had men geen professional ingehuurd. Als gemeente stellen we als eis dat initiatiefnemers in een collectief een professional inhuren, anders gaan we niet met hen in zee, omdat het ons te veel tijd kost. Dit is een belangrijke meerwaarde van de provinciale subsidieregeling. De drijfveren van initiatiefnemers van collectieve zelfbouw zijn gemiddeld genomen minder zakelijk dan van individuele zelfbouw. Dat, in combinatie met minder financiële draagkracht en de groepsdynamica maakt dat we zonder ingehuurde professional liever niet met een collectief aan de slag gaan. In dat opzicht draagt de subsidieregeling van de provincie zeker bij aan de totstandkoming van het initiatief. Gemeenten zijn overwegend zeer enthousiast over de subsidie van de provincie. Zo hebben bijvoorbeeld gemeente Hoorn, Hilversum en Bergen hun eigen subsidieregeling voor collectieve initiatieven ingetrokken toen de provinciale regeling is geïntroduceerd. Daarmee heeft de ene regeling de andere vervangen en heeft de facto vooral de gemeente geprofiteerd van de provinciale subsidieregeling. Vanuit de kant van financiers wordt aangegeven dat de subsidie als neveneffect kan hebben dat collectieve initiatieven met de haalbaarheidsfase aan de slag kunnen zonder zakelijk plan. Men beschouwt dit als een nadeel, omdat initiatiefnemers hierdoor pas later ook vanuit een zakelijk perspectief naar het collectieve initiatief gaan kijken, waardoor de faalkansen van een project mogelijk hoger zijn, omdat de eerste kosten nog niet uit eigen middelen betaald hoeven worden (doordat de subsidie is verlaagd van 100 naar 75%), wordt feitelijk nu al meer commitment van de leden zelf gevraagd, dus dit punt is al deels weggenomen). Deze opmerkingen nemen niet weg dat dezelfde respondenten de uitvoeringsregeling van de provincie een adequaat middel vinden om zelfbouw aan te jagen. De hoogte van de subsidie en lening wordt door betrokken partijen goed bevonden. Als de lening lager zou zijn, loont het de moeite van het aanvragen nauwelijks. 37 Een hogere subsidie is voor ontvangers uiteraard prettig, alleen hiermee kan de provincie minder projecten vooruithelpen en rijst ook de vraag hoeveel vooronderzoek er in deze haalbaarheidsfase nodig is. 37 Zoals ook al door de provincie zelf geconstateerd.

52 Ruimte voor zelfbouw 52 LESSEN VAN FINANCIERINGSREGELINGEN UIT ANDERE PROVINCIES: GELDERLAND EN UTRECHT In de provincies Gelderland en Utrecht werd een deel van het budget ingezet voor de subsidiering van gemeenten bij vragen over actuele collectieve zelfbouwprojecten. 38 In Utrecht wordt nu niet meer de gemeente direct, maar een door de provincie aangestelde aanjager ingezet om het project verder te brengen of de gemeente up to date te krijgen in haar kennis over (collectieve) zelfbouw, op kosten van de provincie. De provincie Gelderland maakt onderscheid tussen plannen voor bestaande bouw en nieuwbouw. De plankosten voor het omvormen van bestaand vastgoed naar woningen zijn in de regel hoger door een hogere complexiteit, de subsidie voor deze projecten is daarom ook hoger. Conclusie: In de planontwikkelingsfase is de uitvoeringsregeling gerechtvaardigd, totdat grond in eigendom is Hoe verder een collectief zelfbouwproject vordert, hoe lager de faalkansen zijn. In de fase van planontwikkeling zijn er zeker bij grondeigendom, meer marktmogelijkheden voor de financiering van kosten, al zijn sommige arrangementen kostbaar. Tot de grip op de grond er is, zijn er echter doorgaans nog geen alternatieven behalve eigen middelen. Nadat er grip is op de grond, kunnen zelfbouwers, als er een plankostenfonds of een soortgelijk arrangement beschikbaar is, hiervoor een lening aanvragen, en anders kunnen ze tijdelijk voorfinancieren tot het moment van de hypotheek. Ook kunnen betrokken architecten en andere adviseurs nog een deel van deze kosten voorfinancieren, wat ook geregeld gebeurt. Omdat het project nu al vergevorderd is, zijn de faalkansen kleiner. De bereidheid van zelfbouwers om nu te (voor-)financieren zal in deze fase ook groter zijn dan in de initiatieffase. Het is dan ook lastiger de provinciale leningverstrekking op de planontwikkeling te rechtvaardigen, omdat er marktalternatieven zijn, zeker in Amsterdam. 38 Tot 2013 besteedde de provincie Noord-Holland ook veel aandacht aan het wegnemen van belemmeringen bij gemeenten. Hierna veranderde dit meer in een aanpak om de houding van gemeenten te veranderen en is sterker ingezet op het aanjagen van zelfbouwers zelf.

53 Ruimte voor zelfbouw 53 UITVOERINGSREGELING IS UITZONDERING OP UITVOERINGSRICHTLIJN LENINGEN EN GARANTSTELLINGEN UITZONDERING IN INITIATIEFFASE GOED TE ARGUMENTEREN In de Uitvoeringsrichtlijn Leningen en Garantstellingen Provincie Noord-Holland worden de voorwaarden voor het verstrekken van geldleningen en garantstellingen beschreven. Een van de onderdelen betreft dat het beoogde doel zonder de provinciale garantstelling of lening niet is te realiseren. De uitvoeringsregeling vormt hierop dus een uitzondering, omdat ook via andere vormen van (met name eigen) financiering projecten doorgang kunnen hebben. De uitzondering in de inititiatieffase wordt gerechtvaardigd omdat de subsidie een grote drempel wegneemt voor de zelfbouwers in een fase waarin het doorgaan van het project vaak nog onzeker is. De subsidie is erg nuttig om de kwaliteit van de haalbaarheidsstudies en de professionaliteit van de groepen te verbeteren, wat tot hogere slagingskansen van de projecten leidt. Dit is verstandig in een tijd waarin zeker nog niet alle gemeenten overtuigd zijn van de potentiële voordelen van collectieve zelfbouw voor haar burgers en haar eigen woningportefeuille. VOOR PLANONTWIKKELINGSFASE IS UITZONDERING OP BELEID GENUANCEERDER In de fase van planontwikkeling zijn er 2 fasen te onderscheiden. In de eerste fase is er nog geen grip op de grond, dat wil zeggen geen koopovereenkomst of eigendom. Nu kunnen zelfbouwers nog geen beroep doen op een plankostenfonds, hypotheek of andere middelen van externe financiering. Wel zijn betrokken architecten en andere adviseurs soms bereid een deel van de kosten voor te financieren. Dit gebeurt geregeld, maar is geen zekerheid. Ook de bereidheid van zelfbouwers om nu te (voor-)financieren zal in deze fase ook groter zijn dan in de initiatieffase. Maar een standaard mogelijkheid voor externe financiering vanuit de markt ontbreekt hier dus. Hiermee valt de provinciale lening voor planontwikkeling hier te rechtvaardigen. Nadat er grip op de grond is, door middel van een overeenkomst of daadwerkelijk eigendom, kunnen zelfbouwers bij een plankostenfonds, of een soortgelijk arrangement indien aanwezig, een lening aanvragen. Vanuit de markt worden nu dus wel alternatieven aangeboden voor de financiering van de kosten, naast de optie van de lening van de provincie. Eén van de hoofdvragen in dit onderzoek luidt: in hoeverre is het gerechtvaardigd dat de provincie het instrument subsidie in de vorm van een lening handhaaft dan wel uitbreidt? Het antwoord voor het leningdeel is hierboven gegeven. Zonder grip op grond zijn er geen alternatieven. Bij grip op de grond zijn er alternatieven in de markt beschikbaar voor de financiering in de planontwikkelingsfase. Op het moment dat er grip op de grond is, is alternatieve financiering mogelijk. Is dit nog niet het geval, dan is er naast de leenfaciliteit van de provincie geen alternatief. 4.3 Varianten of aanpassingen op de huidige uitvoeringsregeling Is de lening in de uitvoeringsregeling wel de meest efficiënte manier om zelfbouw te stimuleren, of kan dit door het aanpassen van onderdelen of uitvoerder van de regeling efficiënter? Of is stoppen met de leenfaciliteit, omdat op een zeker moment hiervoor ook alternatieve financiering beschikbaar is, een optie? In de volgende tabel zetten we een aantal alternatieven op een rij, waarbij we de voor- en nadelen per aanpassing of variant beknopt toelichten. Onder de tabel staat de optie van samenwerking met de markt als voorbeeld verder uitgewerkt. We adviseren voor elke variant een dergelijke uitwerking te maken met wat de effecten kunnen zijn voor zelfbouwgroepen en provincie, inclusief voor- en nadelen.

54 Ruimte voor zelfbouw 54 Bij een beoordeling van deze alternatieven moet ook worden betrokken dat de landelijke regelgeving zich in een richting ontwikkelt, waarbij het voor alle woningeigenaren standaard wordt om steeds meer eigen middelen in te brengen naast een hypotheek. Een stimulans in de vorm van een renteloze lening aan zelfbouwers zou hiermee het speelveld tussen zelfbouwers en kopers van door de markt ontwikkelde woningen beïnvloeden. Tabel 3: Varianten en alternatieven leningdeel uitvoeringsregeling Variant Omschrijving Voordelen Nadelen Huidige regeling Geen wijzigingen t.o.v. doorzetten huidige regeling Stoppen met lening Garantstelling Gemeenten uitvoerders Stoppen met het leningdeel, omdat door strengere hypotheekregels iedereen al meer geld moet steken in woning en er op zeker moment ook alternatieven zijn Meer met garantstellingen werken in plaats van directe subsidies Gemeenten gaan leningen verstrekken Regeling is bekend bij zelfbouwers en er wordt goed gebruik van gemaakt Organisatie bij provincie loopt goed Meer gelijkwaardige benadering tussen zelfbouwers en kopers van woningen Financieel aantrekkelijk voor provincie Minder directe druk op provinciale financiën (bij een lening geef je direct uit, bij garantstelling niet) Voordeel voor zelfbouwers is dat er sowieso een relatie is met gemeente, de afstand is kleiner wat project ten goede kan komen Financieel aantrekkelijk voor provincie Provincie kan zich meer richten op beleidsmatige aanjagersrol Huidige vorm is erg gunstig voor zelfbouwers, niet gelijkwaardig met woningkopers Is in essentie strijdig met beleid (Uitvoeringsrichtlij n Leningen en Garantstellingen) Voor zelfbouwers verdwijnt een gunstige leenfaciliteit Zeker voor groepen die zelf moeilijk kunnen voorfinancieren, belemmert dit de zelfbouw Vraagt samenwerking met andere partijen Dit kost tijd voor afstemming en overleg Complexe afsraken tussen parijen nodig over risico verdeling Gemeenten die niet enthousiast zijn, zullen niet graag meedoen met zo n regeling De provincie kan gemeenten niet dwingen een lening op te zetten Samenwerking kost tijd voor afstemming en overleg, en mogelijk aanpassing van de voorwaarden

55 Ruimte voor zelfbouw 55 Samenwerking met marktpartijen Samenwerking met SVN e/o Rijk Samen met marktpartijen (banken) in een financieringsfonds zoals plankostenfonds Opschalen van regeling naar landelijk niveau Financiering zit meer waar deze via de markt ook hoort te zitten, bij de hyptheekverstrek kers (banken) Financieel aantrekkelijk voor provincie, doordat marktpartijen financieren en provincie minder budget hoeft te reserveren De herkenbaarheid van alternatieve financiering wordt voor zelfbouwers beter Betere spreiding van risico s voor deelnemende partijen (provincies) Als u gaat samenwerken kost dit afstemming en overleg, en mogelijk aanpassing van de voorwaarden Nadeel voor de provincie is dat zij meer op afstand staat van de zelfbouwgroepen, hierdoor wordt binding en monitoring lastiger Nadeel voor de provincie is dat zij meer op afstand staat van de zelfbouwgroepen, hierdoor wordt binding en monitoring lastiger Voorbeeld uitwerking van variant samenwerking met marktpartijen Door samen te werken met de markt kan de provincie in grote lijnen hetzelfde bereiken om zelfbouw te stimuleren als met de huidige provinciale regeling, met als voordeel dat de financiering meer bij de markt ligt, de provincie hoeft hier geen direct budget voor te reserveren en werkt meer via garantstellingen. Hiernaast worden initiatieven eerder en professioneler op haalbaarheid en risico getoetst met hogere slagingskansen tot gevolg. Ook zal de communicatie tussen gemeenten en initiatieven naar verwachting soepeler verlopen als het project niet alleen door de provincie, maar ook door een marktfonds wordt gefinancierd. Gemeenten zullen zo immers meer op de professionaliteit en financiele zekerheid van het initiatief vertrouwen. Nadeel van meer publiek-private samenwerking is dat dit uiteraard meer afstemming vergt, wat kosten met zich meebrengt. Ook zullen de eisen voor initiatieven wellicht zwaarder worden, omdat in bijvoorbeeld het plankostenfonds van de Rabobank nu al een eigen inleg van 40% wordt geëist. Dit komt de slagingskans van initiatieven ten goede, maar het totaal aantal initiatieven dat aanspraak maakt op deze nieuwe regeling zal naar verwachting kleiner zijn, iets dat de provincie vanuit haar beleid wellicht niet wenst. Voordelen moeten dus worden afgewogen tegen de nadelen. EERSTE VERKENNING VAN GARANTSTELLINGEN EN SAMENWERKING MET MARKTPARTIJEN Een idee om de uitvoeringsregeling voor de provincie te verlichten, dat wil zeggen, met een lagere druk op de financiën, is om meer samenwerking met private partijen zoals banken te zoeken. Zoals eerder beschreven ontbreekt het bij banken en andere private mogelijke financiers op dit moment aan vergelijkbare financieringsvormen voor zelfbouwers, totdat de grond in eigendom komt. Indien de provincie gezamenlijk met bijvoorbeeld banken een constructie start waarbij de provincie gedurende de fase dat er nog geen grondeigendom is garant staat voor het subsidie-/lening bedrag, wordt het grootste bezwaar van private financiers ondervangen. Wij raden aan te overwegen dit alternatief te verkennen met een aantal banken/financiers.

56 Ruimte voor zelfbouw 56 In de Uitvoeringsrichtlijn Leningen en Garantstellingen Provincie Noord-Holland worden de voorwaarden voor het verstrekken van geldleningen en garantstellingen beschreven. Een van de voorwaarden is dat het beoogde doel zonder de provinciale lening niet is te realiseren. Dit is bij het ontbreken van grondbezit of grip op de grond het geval, want in deze situatie zullen andere financiers niet financieren. De voorwaarden voor het verstrekken van garanties zijn bijna identiek aan het verstrekken van geldleningen, met als verschil dat er bij garanties bij voorkeur slechts een gedeeltelijke garantie wordt verleend, om de eigen verantwoordelijkheid van de aanvrager in stand te houden. Daarnaast maken garantstellingen leningen goedkoper, omdat de risico s op de financiering flink lager zijn. Binnen de randvoorwaarden van de Uitvoeringsrichtlijn Leningen en Garantstellingen Provincie Noord- Holland zien we mogelijkheden om een arrangement te verkennen met private partijen, in de vorm van een (privaat) plankostenfonds dat goedkopere leningen aanbiedt voor zelfbouwers, met een garantstelling van de provincie voor de fase tot aan grondeigendom. Dit houdt in dat de provincie hiermee voldoet aan de beleidsdoelstelling om de knelpunten te verminderen. Dit arrangement zou grofweg op de volgende wijze kunnen werken: Een initiatief vraagt financiering bij het nieuwe plankostenfonds en als het voldoet aan de voorwaarden, verkrijgt het een lening (conform de huidige plankostenfondsen). Deze lening kan bij de nieuwe constructie ook aangevraagd worden als de zelfbouwgroep nog geen grond in bezit heeft. In dit geval staat de provincie garant voor de eerste van de verstrekte lening. Voor een volgende deel van de financiering wordt een tweede lening verstrekt, hier kan de provincie totdat de grond in eigendom is ook garant voor staan. De lening zal dan ook getrapt verleend worden. Bij het in eigendom verkrijgen van de grond, vervalt de garantstelling van de provincie en is de rol van de provincie beëindigd, omdat de lening via de betrokken bank(en) verloopt. In het geval de groep niet verder ontwikkelt en stopt, zal de provincie haar garantie van maximaal aan het plankostenfonds voldoen. Dit betreft dan het eerste leningdeel. Voor het tweede leningdeel kan de provincie ook garant staan. In de verdeling van risico s tussen de provincie en bank(en) moet de exacte zekerheidsverdeling nog worden bepaald. De constructie betekent een minimale inzet van de budgetten van de provincie. Immers, als de groep doorgaat met het project, maakt de onderdeel uit van de renteloze lening van het nieuwe plankostenfonds. De totale lening zal hoger liggen, maar de maakt hier onderdeel van uit. Anders gezegd, de provincie subsidieert via de garantstelling alleen de projecten die het niet gered hebben. Projecten die wel doorgaan, betalen het geleende bedrag terug nadat zij voor hun woning een hypothecaire lening hebben verkregen. Uiteraard zijn er ook andere vormen denkbaar, waarbij de provincie nog steeds garant staat voor de eerste verstrekte en een tweede lening, maar bij doorgang van het project de eerste niet terugvordert, dus nog steeds in de vorm van een subsidie heeft verstrekt. De hierboven beschreven werkwijze in het mogelijke arrangement is nog niet verder uitgewerkt en de werking zal met derden besproken en getoetst moeten worden. Er zijn hierbij nog vele vragen zoals: Hoe verloopt de samenwerking tussen partijen? Welke toetsingscriteria hanteert het fonds? Bijvoorbeeld qua groepsvorming, achtervanglijst e.d. Hoe hoog is het maximale leenbedrag? De uitwerking van zo n nieuwe arrangement daarnaast afhankelijk van een aantal zaken: Bereidheid banken om samen te werken met provincie. Bereidheid van provincie om samen te werken met banken, dit ligt politiek vaak gevoelig. Provinciaal beleid om zelfbouw zoveel mogelijk aan te jagen. Provinciale wens om budget uitvoeringsregeling te beperken. Provinciaal beleid om zo min mogelijk in te grijpen in markt als markt dit zelf kan oppakken.

57 Ruimte voor zelfbouw 57 Met name de laatste twee onderdelen zijn relevant voordat eventuele gesprekken met banken en private financiers worden gestart. Is het een provinciale wens om het budget voor de uitvoeringsregeling te beperken? Een constructie van samenwerking en garantstellingen zoals die in sommige andere provincies worden gehanteerd als basis voor de financiering van beleid, heeft immers tot gevolg dat het budget in principe omlaag kan of dat het vliegwieleffect van het budget wordt vergroot. Als het provinciaal beleid sterk stuurt op zo min mogelijk inmenging in de markt, dan past het voorbeeld van de beschreven arrangement mogelijk beter in het beleid dan de huidige uitvoeringsregeling. Door het arrangement kan de provincie in grote lijnen hetzelfde bereiken om zelfbouw te stimuleren als met de huidige provinciale regeling, met als bijkomend kenmerk dat de financiering meer bij de markt ligt en initiatieven eerder en professioneler op haalbaarheid en risico worden getoetst met hogere slagingskansen als gevolg. Ook zal de communicatie tussen gemeenten en initiatieven naar verwachting soepeler verlopen als het project niet alleen door de provincie maar ook door een marktfonds wordt gefinancierd.

58 Ruimte voor zelfbouw 58 5 Conclusies en aanbevelingen INHOUD 5.1 Overweeg in uw beleid individuele en collectieve zelfbouw te onderscheiden 5.2 Verwacht geen kortetermijnresultaten 5.3 Zet in op betere monitoring van de zelfbouwproductie 5.4 Overweeg uw beleid te richten op doelgroepen met praktische belemmeringen 5.5 Extra aandacht voor zelfbouw is juist onder de huidige marktomstandigheden nodig 5.6 Houd de subsidie in stand, onderzoek andere constructies voor het leningdeel van de uitvoeringsregeling In dit hoofdstuk staan op basis van de inventarisatie en de beleidsanalyse de aanbevelingen ten aanzien van het provinciaal zelfbouwbeleid. We brengen aanknopingspunten en, afhankelijk van de resultaten, mogelijke oplossingsrichtingen in beeld als input voor het aanpassen van het zelfbouwbeleid. We doen dit telkens op basis van conclusies die we op basis van de inventarisatie en evaluatie trekken. 5.1 Overweeg in uw beleid individuele en collectieve zelfbouw te onderscheiden CONCLUSIE: Het zelfbouwbeleid van provincie Noord-Holland is gericht op zelfbouw van individuele initiatieven en zelfbouw van collectieven. In de beleidsontwikkeling vanaf 2008 lopen beide beleidslijnen door elkaar. In de praktijk lijkt het zelfbouwbeleid sterker georiënteerd geweest op collectieve zelfbouw, maar de keuze het beleid op collectieve zelfbouw te richten, wordt niet beleidsmatig onderbouwd. Dit maakt de evaluatie van het beleid zowel in termen van activiteiten als resultaten complex, omdat in activiteiten het zelfbouwbeleid minder focus had. Vanuit de provinciale doelstelling om de vraag-aanbodverhouding in de woningmarkt te verbeteren, is er geen beleidsmatige reden om beleid te focussen op collectieve zelfbouw boven individuele zelfbouw. Wel signaleren we dat het zinvol is beleidsmatig in te grijpen in segmenten van de woningmarkt waarin sprake is van een gebrekkige vraag-aanbodverhouding die onder gemiddelde marktomstandigheden niet automatisch van de grond komen. Vanuit dat perspectief zijn er argumenten voor provinciaal beleid gericht op zowel individuele zelfbouw als collectieve zelfbouw. Deze argumenten zijn echter verschillend in beide vormen van zelfbouw. Bij individuele zelfbouw blijft het aanbod achter bij de vraag. Daarnaast blijkt mede uit ervaringen met de zelfbouwpilot in West-Friesland en uit ervaringen van onder andere gemeenten die zelfbouw aanbieden dat wanneer er voldoende groot en gedifferentieerd aanbod is van locaties en kavels de vraag vaak vanzelf volgt. Zeker als deze via een goede marketing goed in de markt wordt gezet. Tot nu toe blijkt vrijwel op alle geschikte locaties dat de vraag het aanbod overtreft, ook al was omvang en aard van de vraag niet op voorhand in beeld. Het beleidsprobleem dat de provincie met haar beleid kan verminderen, is zorgen voor voldoende aanbod van geschikte locaties. Overweeg dit te verbinden aan de provinciale rol van woningmarktregisseur en te komen tot prestatieafspraken rond een aandeel zelfbouw in de nieuwbouwproductie of transformatieopgave.

59 Ruimte voor zelfbouw 59 Bij collectieve zelfbouw spelen nog andere belemmeringen een rol, waardoor er sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod. Collectieve zelfbouw is ingewikkelder, kan niet overal (niet op individuele kavels) en is moeilijk te eisen van kleinere gemeenten, omdat het een onevenredig beslag op de tijdsinzet kan leggen. Naar verwachting nemen deze belemmeringen af naarmate een gemeente meer ervaring heeft met collectieve projecten. Toch zal de tijdsbesteding per wooneenheid voor de gemeente vaak hoger liggen dan bij individuele zelfbouw. Ook blijkt dat de samenstelling van de groep van belang is en soms kwetsbaar blijkt (een collectief initiatief heeft een hogere faalkans dan een individueel initiatief). Het beleidsprobleem dat de provincie met haar zelfbouwbeleid gericht op collectieven kan verminderen, heeft betrekking op: hoe als kleine gemeente de collectieven licht en gericht te begeleiden, en hoe collectieven te ondersteunen in de voorbereidende fase (voordat de omgevingsvergunning is verleend). Door in het zelfbouwbeleid een specifiek onderscheid te maken tussen individuele en collectieve zelfbouw, kunnen instrumenten en activiteiten meer gericht ingezet worden op de problemen die zich voordoen in de praktijk. VOORBEELDEN VAN INSTRUMENTEN PASSEND BIJ COLLECTIEVE ZELFBOUW: Overweeg een provinciale collectieve zelfbouwexpert die samen met de gemeente optrekt en die namens de gemeenten of de regio initiatiefnemers faciliteert. Faciliteren kan door een deel van het werk van de gemeenten uit handen te nemen om zo de efficiëntie te bevorderen. Dit heeft als voordeel dat de beleidsafdelingen van kleine gemeenten niet onevenredig zwaar worden belast met collectieve zelfbouwinitiatieven (het wijkt immers af van het bekende ontwikkelproces met bouwers/ontwikkelaars). Voor een kleine gemeente zal dat zwaarder wegen dan het nadeel dat de gemeente zelf minder kennis van collectieve zelfbouw opdoet. Dit constateren we op basis van de interviews. 5.2 Verwacht geen kortetermijnresultaten CONCLUSIE: We zien dat zelfbouw in Noord-Holland achterblijft bij Nederland als gemiddeld. Uit de analyse komt naar voren dat het zelfbouwbeleid overwegend kwalitatief maar naar verwachting ook kwantitatief bijdraagt aan de totstandkoming van meer individuele en collectieve zelfbouw in Noord-Holland. Uit de inventarisatie blijkt ook dat de doorwerking van het beleid tijd vraagt en dat er in sommige gemeenten een cultuuromslag nodig is om meer zelfbouw op de agenda en vooral in de uitvoering te krijgen. Vanuit de doelstelling van betere aansluiting van het woningaanbod op de woningvraag, zoals dat in de provinciale Woonvisie staat geformuleerd, is het ongewenst dat zelfbouw in grote delen van Noord- Holland achterblijft bij de vraag. We zien echter geen snelle oplossingen of kansen voor beleidsingrepen met snel resultaat. De verandering komt in kleine stappen. Overweeg daarom als provincie in het zelfbouwbeleid: Zelfbouw te stimuleren bij gemeenten waar sprake is van gemeentelijke grondposities en een voorraad waarin nog relatief weinig individuele en collectieve zelfbouw plaatsvindt. Dit geldt zowel voor middelgrote als kleine gemeenten. Corporaties gericht te ondersteunen bij het faciliteren van (collectieve) zelfbouw, bijvoorbeeld gericht op initiatiefnemers die passen binnen de doelgroepen van beleid en passend toewijzen We verwachten dat de invoering van de herziene woningwet de kansen dat woningcorporaties zelfbouw gaan faciliteren zeer heeft beperkt. We schatten daarnaast in dat ook het faciliteren van collectieve zelfbouw sterk zal verminderen, vanwege de situatie dat de

60 Ruimte voor zelfbouw 60 Actief mee te denken hoe binnen de bestaande afspraken met ontwikkelaars te komen tot meer zelfbouw (individueel en collectief). Soms zijn deze partijen bereid kavels uit te geven aan zelfbouwers. Projectleiders en grondbedrijven ook actief mee te nemen als doelgroepen vanuit de rol van kennismakelaar en verbinder, naast de medewerkers en afdelingshoofden van woonbeleid, de regionale woonvisie en het regionale actieprogramma. Via meer aandacht voor individueel opdrachtgeverschap in gemeenten de stap te zetten naar draagvlak voor collectieve zelfbouw. Initiatieven voor collectieve zelfbouw te ondersteunen bij het vormgeven van hun initiatief zodat dit voor een gemeente licht en gericht gefaciliteerd kan worden. Bijvoorbeeld door aan te raden met een verbinder te werken en een goede achtervanglijst met reservekandidaten te vragen aan het collectief. Een aantal geïnterviewde gemeenten suggereert dat de provincie zelfbouw kan stimuleren door extra planologische ruimte te bieden aan zelfbouwinitiatieven, ook wanneer de gemeente in principe meer plannen heeft dan vraag. We raden aan hier als provincie kritisch op te zijn, ook omdat dit strijdig kan zijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking. 40 Wel zien we kansen om gemeenten die te maken hebben met een eenzijdige (seriematige) programmering bij de herprogrammering van woningen te overwegen meer in te zetten op zelfbouw. Men kan zo nieuwe kwalitatieve niches aanboren. ZELFBOUW ZET LOCATIES OP DE KAART Uit verschillende cases komt naar voren dat de toevoeging van zelfbouw een positieve uitwerking lijkt te hebben op de aantrekkelijkheid en het imago van ontwikkellocaties. Het combineren van zelfbouw en seriebouw kan goed benut worden in een meer vraaggericht imago van ontwikkellocaties, en blijkt een bruikbaar handvat voor de branding van gebieden. Na imagoverbetering volgt vaak ook waardevermeerdering. Gemeenten kunnen zo door hogere grondwaarden (van zowel nieuwe zelfbouwkavels als seriematige kavels) profiteren van de vroege inzet van eigenbouw op projectlocaties, zoals te zien bij de locaties Houthaven en Buiksloterham in Amsterdam. Bron: Eigenbouw, de moeite waard, Stec Groep in opdracht van het Rijk, juni Het landelijke Expertteam Eigenbouw kan gemeenten gericht ondersteunen met expertise en projectleiders, zet ook in op provinciale expert(s) Kleine gemeenten geven aan te worstelen met gebrek aan menskracht om (met name collectieve) zelfbouw te ondersteunen. Gemeenten in Noord-Holland maken daarbij beperkt gebruik van de experts vanuit het landelijke expertteam. Dit heeft deels te maken met budgetoverwegingen. Daarnaast vermoeden we dat de statuur van de experts niet altijd matcht met het kaliber projectleider of expert waar de gemeente behoefte aan heeft. Een laagdrempelijke specialist vanuit de provincie, of wellicht vanuit de regio kan het gat tussen vraag en aanbod in zelfbouwexperts wellicht overbruggen. Daarbij speelt ook de letterlijke nabijheid van de provincie of de regio een rol en het ingevoerd zijn in de gemeentelijke en regionale vraagstukken. 5.3 Gebruik de monitoring van de zelfbouwproductie om een benchmark voor Noord- Holland te ontwikkelen CONCLUSIE: huurprijzen binnen projecten beperkt zijn tot de aftoppingsgrenzen en maximaal 710 per maand bedragen. Wanneer sprake is van een bijzondere doelgroep bijvoorbeeld gekoppeld aan beschut wonen, of het combineren van wonen en zorg, zien we betere kansen voor collectieve zelfbouw. Daarnaast maakt het beleid voor passend toewijzen dat woningcorporaties grotere risico s lopen bij doorstroming in het collectief. Verder speelt een rol dat de corporatie in de praktijk moeilijke keuzes moet maken in haar assetmanagement en nieuwbouwbeleid en zodoende lastig kan rechtvaardigen dat ze in vergelijking tot een gemiddelde corporatiewoning extra energie en vermogen steekt in collectieve zelfbouw. 40 Tenzij het zelfbouwinitiatief een grotere reikwijdte heeft dan de natuurlijke reikwijdte van woningen in de betreffende gemeente.

61 Ruimte voor zelfbouw 61 Uit de inventarisatie blijkt dat er beperkt en enigszins fragmentarisch harde gegevens over aantallen zelfbouw in de bestaande voorraad, in nieuwbouw en in transformatieprojecten beschikbaar is. Ook is het onderscheid tussen individuele en collectieve zelfbouw niet altijd met voldoende diepgang te maken. Dit blijkt overal in Nederland een aandachtspunt. Overweeg daarom: Te achterhalen wat een wenselijk aandeel zelfbouw in de nieuwbouwprogrammering zou zijn, en om daar het gerealiseerde aandeel zelfbouw tegen af te zetten. Het gaat dan om de vraag hoeveel verhuisgeneigde mensen een nieuwbouwwoning zelf, of met anderen, zouden willen realiseren. Dit kan samen met het Expertteam Eigenbouw vanuit het Rijk opgepakt worden, met aandacht voor kwalitatief vraaggerichte programmering. De realisatie van het aandeel zelfbouw (collectief en individueel) expliciet te monitoren in de provinciale woningmarktmonitor. Zo ontstaat een meer systematisch beeld van de zelfbouwproductie. Meten is weten, en de situatie dat een gemeente in zelfbouwproductie achterblijft is een aangrijpingspunt voor de provinciale rol als aanjager en kennismakelaar/verbinder. Een Benchmark Zelfbouw Noord-Holland te initiëren. Uit de interviews met gemeenten blijkt dat men zich niet altijd realiseert dat zelfbouw in Noord-Holland en/of de eigen gemeente onderontwikkeld is. We zien meerwaarde in een benchmark waarin de gemeente kan zien hoe haar eigen zelfbouwprestaties zich verhouden tot deze van andere gemeenten: gemiddeld in Noord-Holland, in de regio, maar ook ten opzichte van Nederland als geheel. We raden aan in de benchmark een onderscheid te maken naar G32-gemeenten, gemeenten tot inwoners en kleinere gemeenten om zo een goede vergelijking tussen vergelijkbare gemeenten tot stand te brengen. We raden aan dit in te brengen bij het landelijke Expertteam Eigenbouw, om zo ook landelijk meer inzicht te krijgen in de zelfbouwmarkt. We pleiten voor een licht en gericht instrument met een aantrekkelijke uitstraling op één A4 om zo ook bruikbaar te zijn voor gemeenteraden en gemeenten in positie te brengen meer beleidsinzet hierop te plegen. Als provincie de rol als woningmarktregisseur in te zetten voor zelfbouw. Dit betekent concreet dat u in de RAP s met gemeenten afspraken maakt over het aandeel zelfbouw in de totale woningbouwproductie binnen de gemeente en de regio. Zo komt het zelfbouwbeleid meer consequent terug in de RAP s.

62 Ruimte voor zelfbouw 62 Focus op zelfbouw in bestaand stedelijk gebied CONCLUSIE: We zien kansen voor zelfbouw als ontwikkelmethode voor transformatie van bestaand vastgoed. 41 Gemeenten krijgen de komende jaren vaker te maken met bovengemiddelde leegstand in maatschappelijk vastgoed, zoals scholen, dorpshuizen en dergelijke. Dit soort locaties is vaak in eigendom van gemeenten en qua locatiekenmerken relatief geschikt of geschikt te maken voor bewoning. Dit creëert een nieuwe toekomst voor leegstaand vastgoed en sluit goed aan bij Ladder voor duurzame verstedelijking en provinciaal ruimtelijk beleid. Omdat de provincie gemeenten bij de regionale programmering vraagt om een expliciete afweging te maken rond de geschiktheid van inbreidingslocaties als woningbouwlocatie, ligt het voor de hand gemeenten gericht te ondersteunen bij individuele en vooral collectieve zelfbouwinitiatieven in deze panden. Overweeg daarom: Uw provinciale zelfbouwbeleid te koppelen aan uw beleid gericht op binnenstedelijk bouwen en uw beleid gericht op verduurzaming van de bestaande voorraad. 42 Gemeenten actief te ondersteunen bij bestemmingswijziging van panden en expertise aan te bieden bij transformatie en renovatie van bestaand vastgoed. Voor met name kleine gemeenten is herbestemmen en bestaand vastgoed een nieuw vak en beleidsambtenaren kampen vaak met een breed scala aan activiteiten en weinig tijd. De kennisondersteuning die de provincie biedt aan gemeenten, ook aan corporaties in dezelfde positie te bieden. Een stevigere link te leggen met het Expertteam Transformatie van het Rijk. We verwachten dat de vragen waar beide expertteams tegen aanlopen steeds meer overlap zullen vertonen, omdat zelfbouw kansrijk is in bestaande panden en kennis op dit vlak minder ontwikkeld is dan kennis over zelfbouw op nieuwbouwkavels. Integratie van een deel van de kennis uit beide teams is daarom waardevol. Focus op gemeenten met weinig ervaring CONCLUSIE: Binnen Noord-Holland zijn de verschillen tussen gemeenten voor wat betreft ervaring met (collectieve) zelfbouw groot. Grote gemeenten hebben gemiddeld genomen meer expertise in zelfbouw dan kleine en middelgrote gemeenten (en veel meer projecten en daarmee subsidies zoals in Amsterdam). Bij grote gemeenten is de behoefte aan provinciale ondersteuning minder groot dan in gemeenten met een klein ambtelijk apparaat. Zelfbouw is in veel kleine en middelgrote gemeenten pas recent tot ontwikkeling gekomen. De doorlooptijd van initiatieven is relatief lang in gemeenten waar de ervaring met zelfbouw nog beperkt is. Dit geldt zeker voor collectieve zelfbouw. We zien dan ook meerwaarde in het voortzetten van het zelfbouwbeleid van de provincie. Inmiddels zijn er veel bruikbare ervaringen opgedaan, en goede voorbeelden, zodat het zelfbouwbeleid naar verwachting met een kleinere personele inzet, net zo veel of meer resultaat zou kunnen bereiken. Overweeg daarom: 41 Nota Bene: we zien meerwaarde in collectieve zelfbouw vanuit oogpunt van diversiteit en vraaggestuurdheid. We zien hierin echter geen grootschalige productiemachine voor (betaalbare) nieuwbouw. Dit kan overigens wel het geval zijn bij individuele zelfbouw, mits gemeenten dit sterk projectmatig organiseren, zoals bijvoorbeeld Almere en Amsterdam doen. 42 Voor beide sporen is elk 10 miljoen beschikbaar.

63 Ruimte voor zelfbouw 63 In het zelfbouwbeleid focus te leggen op kleine en middelgrote gemeenten. Het accent te leggen op informatieontwikkeling die juist voor kleine gemeenten goed bruikbaar is om zo de druk op het ambtelijk apparaat van gemeenten zo beperkt mogelijk te houden. Gemeenten in uw communicatie ook meer bewust te maken van het probleem van de financiering van de voorbereidingskosten en de rol die zij hierin kunnen spelen door het verminderen van eisen over reserveringsvergoedingen en aanbetalingen op grond. 43 In de rol van kennismakelaar-verbinder verantwoordelijk bestuurders als primaire insteek te kiezen. Wethouders hebben een sleutel in het op de agenda en kaart zetten van individuele en collectieve zelfbouw. Hiernaast is ook aandacht nodig van betrokken afdelingshoofden, naast de individuele betrokken ambtenaren. Meer vraaggericht kennis te leveren over thema s zoals het opheffen van belemmeringen of reserveringsvergoedingen en aanbetalingen. Hier is momenteel meer behoefte aan dan de meer algemene en aanbodgeoriënteerde zelfbouwcafés. 44 Meer gebruik te maken van digitale mogelijkheden om initiatiefnemers van informatie te voorzien en een platform te creëren waarin de provincie een rol heeft. Dit betekent dat de kennis die nu sterk ligt bij medewerkers uit het expertteam, of de kennismakelaars binnen de provincie, soms wat meer uit de mensen en op het platform kan komen, om zo de effectiviteit van de rol van kennismakelaar te bevorderen. We zien dit als aanvullend op de huidige bemensing, en schatten in dat dit voor meerdere thema s binnen het provinciale woonbeleid een interessante aanvullende benadering kan zijn. Een interactieve kaart met een overzicht van alle zelfbouwlocaties in de provincie te bieden, om zo (potentiële) bouwgroepen bij het vinden van goede locaties. Dit werkt voor groepen gerichter dan individueel bij verschillende gemeenten te inventariseren of en zo ja, waar de gemeente medewerking wil verlenen aan een collectief zelfbouw project. Een leerwerktraject voor collectieve zelfbouw aan te bieden aan gemeentelijke projectleiders. Uit de gesprekken met gemeenten komt de behoefte naar voren te komen tot een verdere verdieping van de kennis over zelfbouw, bijvoorbeeld in een groep van mensen die elkaar tweemaandelijks treffen en verdiepen op een specifiek onderwerp, zoals (collectieve) zelfbouw en contracten, (collectieve) zelfbouw en financiering, zelfbouw en procesondersteuning. Voordeel van deze aanpak is dat gemeenten een gezamenlijk netwerk ontwikkelen van projectleiders met dezelfde vragen en dat men oplossingen makkelijk kan delen. 43 Zie ook hoofdstuk Overigens zet de provincie Noord-Holland met de zelfbouwtafels in 2016 al wel specifiek in op vragen van de gemeenten die van tevoren worden opgehaald. De switch naar een meer vraaggerichte aanpak lijkt al gemaakt te worden. Dit blijkt ook uit de inzet met meer één-op-één-gesprekken.

64 Ruimte voor zelfbouw 64 INSPIRATIE: BLOGGEN OVER ZELFBOUW, ALS INITIATIEFNEMER, MAAR OOK ALS GEMEENTE Inspirerend voor zelfbouwers is wanneer een initiatiefnemer een blog bijhoudt over alles wat nodig is rond het zelfbouwinitiatief. Zowel over de kansen, de voordelen, maar ook de uitdagingen. Zie bijvoorbeeld: over het bouwen (individuele en collectieve zelfbouw in Oosterwold, Almere. 5.4 Overweeg uw beleid te richten op doelgroepen met praktische belemmeringen CONCLUSIE: De laatste jaren zijn er allerlei trends die maken dat zelfbouw aansluit bij de leefstijlen van een deel van de woonconsumenten. Het gaat dan met name om culturele trends die samenhangen met de behoefte aan meer keuzevrijheid om de eigen leefstijl vorm te geven. Soms gaat dit samen met de wens om de zorg voor ouders en/of kinderen alleen of samen met anderen vorm te geven. Een grotere keuzevrijheid brengt vaak de wens voor collectieve zelfbouw met zich mee. Dit biedt aanknopingspunten voor het provinciaal beleid. Zowel vanuit gemeenten als vanuit collectieve initiatiefnemers zelf. Gemeenten ervaren collectieve zelfbouwinitiatieven over het algemeen als ingewikkeld: arbeidsintensief en met faalfactoren, waardoor initiatieven na een lang traject soms toch niet van de grond komen. Inmiddels zijn ervaringen in Noord- Holland opgedaan over hoe collectieve initiatiefnemers met minder tijdsinzet en meer succes te faciliteren. Deze ervaringen kunnen gedeeld en uitgevent worden. De opkomst van wooncoöperatieven is tot nu toe sterk groeiende in Amsterdam, terwijl overal in Noord-Holland sprake is van initiatiefnemers met plannen in deze richting. Tegelijkertijd is de informatie over hoe, wat, waar en met wie, in dit segment nog onontgonnen. We zien meerwaarde van een provinciale rol, als gemeenteoverstijgende overheid met toch een sterke lokale kennis en een lokaal netwerk. Samenwerking met de gemeenten is uiteraard wel nodig en noodzakelijk. Overweeg: Het zelfbouwbeleid op specifieke doelgroepen te richten. Uit de resultaten van het zelfbouwbeleid blijkt dat zelfbouw van collectieven in de praktijk minder eenvoudig van de grond komt dan zelfbouw door individuele initiatiefnemers. Aandacht te schenken aan de groeiende behoefte aan zelfbouw door groepen ouderen. Hier komen in de praktijk nog regelmatig belemmeringen voor die door provinciaal zelfbouwbeleid geslecht kunnen worden (faciliteren van collectieve zelfbouw, borgen van voorfinancieringsproblemen door een garantstelling of een subsidie voor plankosten). We schatten in dat de behoefte aan zelfbouwinitiatieven toeneemt, voor groepen mensen die als gevolg van de scheiding van wonen en zorg zelf initiatief nemen om de gewenste leefstijl en zorgvraag vorm te geven (denk aan collectieve zelfbouw voor ouderen of gezinnen met kinderen met een lichamelijke beperkingen). Incidenteel is ook behoefte aan locaties voor zelfbouwinitiatieven voor starters. Hoewel het aantal starters in grote delen van Noord-Holland afneemt, is het wel een doelgroep met een sterke verhuiswens en soms een relatief grote voorkeur voor zelfbouw, geven respondenten aan. In te zetten op groeiende niches binnen de zelfbouwmarkt, zoals wooncoöperatieven van ouderen of mensen die prijs stellen op een grotere vrijheid om hun eigen leefstijl rond bijvoorbeeld duurzaamheid