Amsterdam, college van b&w van 12 november 2013

Transcriptie

1 Gemeenteraad Schriftelijke vragen Jaar 2013 Publicatiedatum 15 november 2013 Onderwerp Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het raadslid de heer M. Mulder van 21 augustus 2013 op de schriftelijke vragen van het raadslid mevrouw Alberts van 9 juli 2013 inzake de financiering van zelfbouw door collectieven. Amsterdam, college van b&w van 12 november 2013 Aan de gemeenteraad Inleiding door vragensteller: In Het Parool van 8 juli 2013 werd er melding van gemaakt dat alleen nog de Triodosbank projecten in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) zou willen financieren. De abobank trok zich recent terug als financier van Blok Nul op de Houthavens, maar trok zich recent terug. Eerder spraken vertegenwoordigers van Nautilus (Zeeburgereiland) en Ons Dorp Amsterdam (CPO in een oud schoolgebouw Elisabeth Wolfstraat) in in de raadscommissie voor uimtelijke Ordening, Bouwen en Wonen, Grondzaken c.a. om aandacht te vragen voor hun situatie, waar diverse omstandigheden ervoor zorgden dat financiering bij de bank op dit moment niet rond komt. Eerder heeft de PvdA de terughoudendheid van banken om hypotheken te verstrekken in algemene zin aangekaard en is met oplossingen gekomen voor de hypothecaire financiering in Amsterdam. Gezien het vorenstaande heeft vragensteller op 21 augustus 2013, namens de fractie van de PvdA, op grond van artikel 45 van het eglement van orde voor de raad van Amsterdam, de volgende aanvullende schriftelijke vragen op de schriftelijke vragen van het raadslid mevrouw Alberts van 9 juli 2013 ( afd. 1, nr. 712) tot het college van burgemeester en wethouders gericht: 1. Herkent het college zich in de analyse dat banken terughoudender zijn met financiering van collectieven die in particulier opdrachtgeverschap willen ontwikkelen dan voor andere particulieren? De financierbaarheid van bouwprojecten is in zijn algemeenheid lastiger geworden, zowel voor professionele ontwikkelaars als voor individuele zelfbouwers en collectieve bouwgroepprojecten. Team Zelfbouw heeft met verschillende banken diverse gesprekken gevoerd om inzage te krijgen in welke knelpunten banken zien als het om de financiering van zelfbouw (individueel en 1

2 bouwgroepen) gaat. Ook heeft Team Zelfbouw alle bouwgroepen die in Amsterdam op een locatie bezig zijn o.a. over de financiering van hun bouwgroepproject geïnterviewd. Hieruit is het volgende gebleken. Individuele zelfbouw is voor banken inmiddels een bekende vorm van bouwen, waarvan risico s zijn te overzien. Voor collectieve bouwgroepprojecten geldt dat financiering ingewikkelder en lastiger is. De financieringsopgave en risico s verschillen per groep en is voor een groot deel afhankelijk van de compleetheid van de groep, de financiering van de plankosten en een solide achtervang. Banken als de abobank en Triodos zijn onder bepaalde voorwaarden wel bereid bouwgroepen te financieren. 2. Wat is naar de mening van het college de reden hiervoor? Bij bouwgroepprojecten is de financiering voor een groot deel afhankelijk van de groepsvorming, is de groep compleet of niet. Een groep is compleet wanneer er voor alle woningen van het bouwgroepproject gegadigden zijn. Indien een groep niet compleet is zullen de al wel aangesloten leden ook de planontwikkelingskosten van de nog niet belegde woningen moeten bekostigen. Het gaat hierbij om kosten waarmee de zelfbouwer te maken krijgt voordat de bank een hypotheek verstrekt. Kosten die gemaakt worden voordat een bouwvergunning afgegeven is en de aannemer kan starten met de bouw zoals: inschrijfgeld kavel, kosten architect / constructeur, leges omgevingsvergunning etc. Deze kosten komen bij bouwgroepprojecten al snel uit op gemiddeld tot per woning en kunnen veelal niet uit eigen middelen worden gefinancierd. Wanneer de groep niet compleet is moeten deze kosten verdeeld worden over minder leden. Banken zijn niet bereid planontwikkelingskosten te financieren tegen hypothecaire voorwaarden. Uit gesprekken die Team Zelfbouw heeft gevoerd met Triodosbank en abobank is gebleken dat banken welwillend staan tegenover een borgstellingsfonds van de gemeente. Hiermee dekt de gemeente het risico voor de bank af dat een bouwgroep de lening niet terugbetaald aan de bank waardoor de bank bereidt is de bouwgroep tegen een gunstig rentepercentage de plankosten te financieren. Het betreft in principe een revolving fund. De gemeente ontvangt rente over het borgstellingsbedrag. Team Zelfbouw werkt deze oplossing momenteel uit. Hierover zal op korte termijn worden gerapporteerd. Voor een regeling die de problemen van voorinvestering van bouwgroepen oplost is al een bedrag vrij gemaakt bij de kadernota, ad 1 mln. Ook tijdens de bouwfase verwachten banken dat de risico s van bouwgroepleden onder controle zijn. Zij kunnen extra zekerheden vragen wat betreft achtervang bij uitval van groepsleden. De zelfbouwers moeten zelf aangeven welke vorm van achtervang bij hun project past en zonodig zelf op zoek gaan naar een partij die de achtervang en een deel van de planontwikkelingskosten op zich neemt. Dit omdat een investerende partij eisen aan de ontwikkeling zal stellen die de keuzevrijheid van de bouwgroepleden kan beïnvloeden. Partijen die in het verleden deze rol op zich namen (corporaties, aannemers) doen dit niet meer. 2

3 3. Verschilt de houding van banken tussen de verschillende CPO-projecten, met andere woorden, is er in de projecten sprake van een specifieke situatie die financiering bemoeilijkt of is er een overkoepelend probleem rond de financiering van CPO-projecten? Alleen ING heeft aangegeven alleen inidivduele zelfbouw projecten en geen bouwgroepprojecten te financieren, omdat de ING dergelijke projecten te risicovol acht. De overige banken passen in geval van zelfbouwprojecten maatwerk toe. De banken beoordelen in welke mate degene aan wie zij hypotheek zouden moeten verstrekken risico loopt en op welke wijze dat risico is afgedekt. Indien hiervoor voldoende zekerheid wordt geboden (bijvoorbeeld via een achtervangconstructie) zijn zij bereid te financieren. De wijze van financieren verschilt per groep aangezien ook de aanpak (wel of niet met een deels-risicodragende professional) en deelnemers (doorstromers woningmarkt, starters, zzp-ers) per project verschillen. Naast het risicoprofiel van de groep (hoe professioneel is deze georganiseerd, hoe compleet is de groep) wordt per bouwgroepproject gekeken naar de waarde van de toekomstige woning in relatie tot de hypotheekaire lening en de leencapaciteit van de huishoudens. 4. Is het volgens het college juist wat de abobank zegt in het artikel, namelijk: Het probleem is dat iedere koper een hypotheek bij een andere financier mag sluiten, terwijl zij in hun collectieve particuliere opdrachtgeverschap voor elkaar garant staan? Het klopt dat elk groepslid een hypotheek bij een andere financier kan afsluiten. Het klopt ook dat in het project dat wordt aangehaald in het artikel in het Parool, op het moment dat het op 8 juli ter perse ging, de leden van het betreffende CPO-project voor elkaar garant stonden. Vanuit de zorgplicht die de bank jegens haar cliënten meent te hebben vindt zij deze situatie ongewenst voor CPO-leden. Deze constructie is door de groep zelf opgezet andere bouwgroepen kiezen voor andere oplossingen door te werken met een achtervangconstructie via bijvoorbeeld een aannemer of mede-opdrachtgeverschap. 5. Is het college bereid de CPO-groep te helpen met het zoeken naar investeerders die de woningen af willen nemen die overblijven en bijvoorbeeld in de verhuur doen, zodat het risico dat er woningen over blijven in de ontwikkeling beperkt wordt? Zoeken van achtervang is in principe de primaire verantwoordelijkheid van de CPO-groep. Een investerende partij zal immers eisen stellen aan de ontwikkeling en deze eisen zouden de zeggenschap van de CPO-groepleden kunnen beperken. Daar waar de gemeente mogelijkheden ziet tracht zij partijen met elkaar in contact te brengen. 3

4 De Hoofden (begeleidend architect van Blok Nul), wil met de gemeente praten over een lagere erfpacht. Eerder gaf Ons Dorp Amsterdam aan dat financiering bemoeilijkt wordt door het feit dat de grondprijzen sinds de selectie van de bouwgroep gedaald zijn, zodat banken aangeven dat de groep de grond voor een te hoge marktprijs verwerkt. In de grondprijzenbrief 2013 schrijft het college: 'Zelfbouwers kunnen ervoor kiezen om bij het nemen van de optie de grondprijs nog niet vast te laten leggen. In plaats daarvan spreken ze met de gemeente een winsten verliesdeling af over een basisbedrag. Als in de periode tot de daadwerkelijke overdracht van de grond (het moment waarop wordt betaald) de prijzen dalen, dan profiteert de zelfbouwer daarvan mee.' In de notitie 'Elke woning welkom' breekt de PvdA een lans voor dergelijke risicodelingsregelingen in de grondprijzen. 6. Hoe kijkt het college in dit verband aan tegen de grondprijzen in de drie genoemde CPO-projecten, geldt deze systematiek niet voor deze gevallen? Is de vaste prijs van 20 maanden zoals beschreven in de grondprijzenbrief 2013 niet bedoeld als bescherming voor tussentijdse prijsstijgingen en ligt het niet mede met het oog op de financiering meer in de reden dat zelfbouwers de grondprijs in rekening gebracht krijgen die hoort bij het vigerende grondprijsbeleid op het moment van afname van de grond? Alle kavels die zijn aangeboden op de zelfbouwmarkt van juni 2013 zijn aangeboden conform het grondprijsbeleid Kavels die op een eerder moment op de markt zijn gebracht, zoals het geval is bij de genoemde CPOprojecten, zijn aangeboden conform het grondprijsbeleid van 2011 of De gemeente is niet bereid om het grondprijsbeleid van 2013 met terugwerkende kracht van toepassing te verklaren op deze bestaande gevallen van zelfbouw, omdat dit een precedent voor andere erfpachtovereenkomsten kan vormen en daardoor juridisch risicovol is. Bovendien hebben de CPO-groepen de erfpachtaanbieding geaccepteerd, hetgeen kan worden gezien als een acceptatie van de gehanteerde grondwaarde. Ook zouden de inschrijvers wiens plannen niet zijn geselecteerd, bij aanpassing van de in de selectie gestelde randvoorwaarden kunnen stellen dat, als de aanpassing vóór inschrijving/selectie zou hebben plaatsgevonden, zij in de gelegenheid waren geweest een voorstel in te dienen dat tenminste gelijkwaardig is aan het geselecteerde voorstel. Op grond daarvan zouden zij tegen aanpassing van het selectiekader na afloop van de selectie bezwaar kunnen maken en met succes kunnen eisen dat de gemeente schadeplichtig is. Aanpassing van de randvoorwaarden aan het nieuwe grondprijsbeleid is alleen mogelijk indien een nieuwe selectieprocedure doorlopen wordt. Het College heeft gemeend op basis van een maatwerkbenadering het contractvormings- en gronduitgifte proces van de bestaande gevallen te moeten analyseren. Dit om na te gaan of de door de gemeente voor deze zelfbouwprojecten vastgestelde regels en werkwijzen overeenkomen met het op die zelfbouwprojecten van toepassing zijnde gemeentelijk beleid. Uit deze analyse is 4

5 naar voren gekomen dat alle voor de zelfbouwkavels gevraagde grondprijzen vielen binnen de kaders van het grondprijsbeleid. Zie hierover de brief van het College aan de aad d.d. 3 juli 2013, kenmerk Burgemeester en wethouders van Amsterdam A.H.P. van Gils, secretaris E.E. van der Laan, burgemeester 5