Woningmarktontwikkelingen in Noord-Brabant stand van zaken anno 2013

Transcriptie

1 Woningmarktontwikkelingen in Noord-Brabant stand van zaken anno Analyses en achtergronden bij de Regionale Agenda voor Wonen Niek Bargeman, senior adviseur bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, oktober ===================================================================== Inleiding In dit document wordt een beeld geschetst van een aantal actuele ontwikkelingen op de regionale woningmarkt in Brabant. Hierbij wordt allereerst ingezoomd op de laatste stand van zaken omtrent de effecten van de financieel-economische crisis op de woningbouw. Vervolgens wordt ingegaan op de ontwikkelingen van de (gemeentelijke) plancapaciteiten voor woningbouw. Ten slotte wordt stilgestaan bij een aantal vraagstukken en opgaven rond de (onvoldoende) aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt. De woningmarktanalyses bouwen voort op de lijnen, zoals die in de achtergrondrapportage bij de Regionale Agenda s voor Wonen uit (december) zijn geschetst. De beelden en inzichten uit die rapportages zijn geactualiseerd, de opgaven waar nodig aangescherpt. De opgaven uit die -rapportage zijn vandaag de dag nog altijd uiterst actueel en zullen gelet op de sterk gewijzigde financieel-economische omstandigheden, het zich wijzigend demografisch perspectief en het verander(en)de wensenpatroon van de woonconsument ook de komende tijd de regionale agenda sterk blijven bepalen. In grote lijnen laten de demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen zich samenvatten in een viertal hoofdopgaven voor de regionale woningmarkt. Zo ligt er de opgave om de ingezette lijn van (meer) realisme en regionale samenhang in woningbouwplanning en -programmering ook de komende tijd voort te zetten. Van belang is voorts, dat het bestaande en nieuwe aanbod van woningen en woonmilieus voldoende blijven aansluiten op de vraag van woonconsumenten. Hierbij speelt ook een rol, dat tijdig zal moeten worden ingespeeld op toekomstige demografische ontwikkelingen (derde opgave), waarbij de sterke vergrijzing en de hieraan gelieerde opgaven op het vlak van wonen met zorg en welzijn tot de meest in het oog springende aspecten behoren. Nauw samenhangend met genoemde opgaven ligt er een (vierde) opgave om meer flexibiliteit te brengen in de woningbouwplanning, te zorgen voor voldoende differentiatie in het woningbouwprogramma en de ontwikkelschaal van woningbouwprojecten (verder) te verkleinen. De analyses in dit achtergronddocument spitsen zich vooral toe op de ontwikkelingen rond de eerste twee opgaven, waarbij zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten van de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en programmering centraal staan. Gelet op hun sterke onderlinge samenhang zullen hierbij ook verschillende aspecten vanuit de andere opgaven aan bod komen. 1

2 In deze achtergrondrapportage zijn de (belangrijkste) analyseresultaten voornamelijk weergegeven op provinciaal en (sub)regionaal niveau, waarbij uiteraard is aangesloten op de indeling in de vier RRO-gebieden 1. In de bijlagen is van een aantal ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ook een gemeentelijk beeld geschetst. 2

3 Effecten van de financieel-economische crisis de financieel-economische crisis laat nog altijd diepe sporen na op de woningmarkt aantal in aanbouw genomen woningen ligt in de eerste helft van op laagste niveau de groei van de Brabantse woningvoorraad bereikt in een nieuw naoorlogs dieptepunt naar verwachting ligt de groei in 2014 zelfs op een nog iets lager niveau De financieel-economische crisis heeft de woningmarkt ook in Brabant nog altijd stevig in haar greep. Een belangrijke exponent hiervan is de terugvallende nieuwbouwproductie 2 (figuur 1) en daarmee een (sterk) afnemende groei van de woningvoorraad. Lag deze groei in nog op bijna woningen, in groeide de voorraad nog slechts met woningen (figuur 2). Mede door stimuleringsmaatregelen van rijk, provincie en gemeenten zijn in de loop van wel weer meer woningen in aanbouw genomen. Hierdoor ligt ook de groei van de woningvoorraad wat hoger. Zowel in als in werden (netto) zo n woningen aan de voorraad in Brabant toegevoegd. Langgerekte dubbele dip Na de opleving in is het aantal in aanbouw genomen woningen vanaf het 1e kwartaal van echter weer (fors) teruggevallen, tot kwartaalniveaus die tot de laagste behoren sinds het begin van de kredietcrisis. Het markeert de inmiddels langgerekte 'dubbele dip' in de woningbouw in Brabant (figuur 3). Nemen we hierbij en in ogenschouw, dan werden er Brabant-breed gemiddeld genomen zo'n woningen per kwartaal in aanbouw genomen. Hierbij vormde het 4e kwartaal van met nog geen in aanbouw genomen woningen tot voor kort het dieptepunt van de crisis. Inmiddels ligt het nieuwste dieptepunt in de eerste helft van dit jaar met zo n in aanbouw genomen woningen per kwartaal (figuur 3). Het aantal nieuwe initiatieven voor woningbouwprojecten lijkt hiermee (opnieuw) verder te zijn opgedroogd. Bovendien zorgen de huidige financieel-economische situatie en de verwachtingen daaromtrent nog altijd voor de nodige terughoudendheid bij woonconsumenten. Daarnaast bestaat nog altijd de nodige onduidelijkheid over de aanpassing en (verdere) uitwerking van het corporatiebestel en daarmee ook over het investeringsvermogen van woningbouwcorporaties. Ook speelt een rol dat, als gevolg van de zich (sterk) verschuivende oriëntatie van de woonconsument meer richting huursector en de goedkopere koop de aansluiting van vraag en aanbod op de woningmarkt nog niet altijd voldoende is, al zijn er wel eerste (voorzichtige) tekenen dat de gemeentelijke plancapaciteit voor woningbouw hier wel wat meer op wordt aangepast. Verderop in deze rapportage gaan we hier nader op in. In lijn met de hier geschetste ontwikkelingen is de verwachting, dat het aantal in aanbouw te nemen woningen zich de eerstkomende tijd zal blijven bewegen rond de (lagere) kwartaalniveaus van de laatste twee jaren. Groei woningvoorraad op nieuw naoorlogs dieptepunt Op basis van de laatste (provinciale) inzichten mag in een op te leveren nieuwbouwproductie van zo'n woningen verwacht worden. Ten opzichte van eerdere jaren in werden nieuwbouwwoningen opgeleverd en in woningen betekent dit een sterke terugval van het aantal op te leveren woningen. De (netto) groei van de woningvoorraad zal in komen te liggen rond de woningen. Zoals figuur 2 laat zien wordt hiermee het (naoorlogse) diepterecord uit 2003, toen de voorraad met slechts 3

4 5.700 woningen toenam, gebroken. Mede op basis van de magere eerste twee kwartalen van ligt de inschatting voor 2014 zelfs op een nog iets lager niveau. In bijlage 1 zijn ook enkele regiospecifieke beelden (RRO s) met betrekking tot de (verwachte) groei van de woningvoorraad opgenomen. Een en ander betekent ook, dat de groei van de woningvoorraad duidelijk achterblijft bij de provinciale woningbehoefteprognose 3. Op grond van deze ramingen zouden er de eerstkomende tijd jaarlijks zo n à woningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd (figuur 2). Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en bestaande woningtekorten wat terug te dringen. Door de financieel-economische crisis en de effecten hiervan op de woningmarkt zullen deze aantallen de eerstkomende jaren echter niet worden gehaald. Illustratief voor de effecten van de financieel-economische crisis is ook de ontwikkeling van de bouw- en stagnatie-indicatoren. Voor Brabant als geheel staat de stagnatie-indicator 2015 op een score van 60 (tabel 1). Deze score geeft aan, dat in de periode t/m 2014 waarbij het startjaar is van de meest recente provinciale prognose 3 naar verwachting maar 60% van de vooruit berekende groei van de woningvoorraad zal worden gerealiseerd. Zoals figuur 4 laat zien, zijn vooral en 2014 magere bouwjaren. In beide jaren ligt de bouwindicator onder de 50%. Met andere woorden, in als 2014 zal de groei van de woningvoorraad in Brabant (naar alle waarschijnlijkheid) uitkomen op minder dan de helft van de geprognotiseerde groei. De gevolgen van de kredietcrisis weerspiegelen zich ook duidelijk in de lijn, die de ontwikkeling van de stagnatie-indicator over een wat langere termijn weergeeft (figuur 4). Voor Brabant als geheel bereikt deze stagnatie-indicator - lange termijn zijn hoogtepunt in met een score van 86. Na de top van laat de ontwikkeling van deze indicator van jaar op jaar een steeds minder rooskleurig beeld zien. Zoals figuur 4 toont, is de stagnatie-indicator - lange termijn inmiddels teruggelopen tot een score van 73. Concreet betekent dit, dat er tussen 2005 en 2015 tegenover een geprognotiseerde groei van woningen, naar verwachting een feitelijke groei zal staan van slechts woningen. Daarmee ligt het realisatiepercentage in de genoemde tienjaarsperiode op 73%. Zoals we hebben gezien, zal de groei van de woningvoorraad in de eerstkomende jaren ( en 2014) sterk terugvallen. Het gevolg van deze afname van het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen is, dat huishoudensvorming (verder) wordt uitgesteld 4. Bovendien zal hiermee de doelstelling om het bestaande woningtekort van jaar op jaar steeds wat verder terug te dringen 5, niet worden gerealiseerd; sterker nog, het woningtekort zal de komende tijd juist verder oplopen en daarmee ook de spanning op de woningmarkt. Hoewel er regionaal (tabel 1) en zeker ook gemeentelijk (bijlage 2a en 2b) behoorlijke verschillen bestaan, is wel duidelijk dat de kredietcrisis vandaag de dag diepe sporen nalaat op de woningmarkt. Tegelijkertijd betekent ze ook het nodige voor de opgaven van morgen. 4

5 Figuur 1. Ontwikkelingen nieuwbouw, NOORD-BRABANT, feitelijk aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen verwachte nieuwbouw o.b.v. het aantal in aanbouw genomen woningen** * Bronnen: 1998-: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor ' (ABFResearch) // : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen.. ** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2014 is geëxtrapoleerd o.b.v. gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. Figuur 2. Groei woningvoorraad, NOORD-BRABANT, Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant feitelijke groei * prognose ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** * Bronnen: 1998-: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor ' (ABFResearch) // : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering '. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2014 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. 5

6 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart Figuur 3. Aantal in aanbouw genomen woningen (per kwartaal), NOORD-BRABANT, - totaal huur koop eengezins meergezins Figuur 4. Ontwikkeling 'bouwindicator' en 'stagnatie-indicator - lange termijn', NOORD-BRABANT Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant bouwindicator (B.I.) 40 B.I / S.I. stagnatie-indicator - lange termijn (S.I.) B.I. / S.I. B.I. / S.I. B.I. / S.I. B.I. / S.I. B.I. / S.I. B.I. / S.I. B.I. / S.I. 48 B.I. / S.I B.I / S.I.2015 De 'stagnatie-indicator - lange termijn' (S.I.) geeft aan in welke mate - uitgedrukt in % en cumulatief gemeten vanaf de vooruit berekende groei van de woningvoorraad (naar verwachting) ook daadwerkelijk gerealiseerd is of wordt. Daarbij is de feitelijke/verwachte groei van de woningvoorraad vanaf 2005 afgezet tegen de geprognotiseerde groei (zie voor een meer uitgebreide toelichting ook bijlage 2b). De 'bouwindicator' (B.I.) geeft aan in welke mate in het betreffende jaar de (verwachte) groei van de woningvoorraad zich verhoudt tot de geprognotisee rde groei. De verwachte jaarlijkse groei van de woningvoorraad is steeds bepaald aan de hand van het aantal woningen, dat 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw is genomen. De nieuwbouw in 2014 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeve n bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen is in de gegevens verwerkt, evenals een inschatting van het aantal 'toevoegingen anderzins'. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. 6

7 Tabel 1. De 'stagnatie-indicator 2015' en de 'stagnatie-indicator lange termijn' 1) de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 50-tallen, hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen groei woningvoorraad in % groei woningvoorraad in % t/m 2014 stagnatie-indicator 2005 t/m 2014 stagnatie-indicator verwacht prognose 2015 verwacht prognose lange termijn NOORD-BRABANT STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED LANDELIJKE GEBIED RRO - WEST-BRABANT RRO - MIDDEN-BRABANT RRO - NOORDOOST-BRABANT RRO - ZUID-OOST-BRABANT >> RRO - WEST-BRABANT subregio West waarvan stedelijk concentratiegebied waarvan landelijk gebied subregio Breda e.o waarvan stedelijk concentratiegebied waarvan landelijk gebied subregio Land van Heusden en Altena >> RRO - MIDDEN-BRABANT subregio Midden-Brabant waarvan stedelijk concentratiegebied waarvan landelijk gebied >> RRO - NOORDOOST-BRABANT subregio 's-hertogenbosch e.o waarvan stedelijk concentratiegebied waarvan landelijk gebied subregio Uden-Veghel e.o waarvan stedelijk concentratiegebied waarvan landelijk gebied subregio Land van Cuijk >> RRO - ZUIDOOST-BRABANT subregio Eindhoven-Helmond subregio de Kempen subregio de Peel e.o De Provincie Noord-Brabant hanteert een indeling in een viertal 'RRO-gebieden'. RRO staat voor 'Regionaal Ruimtelijk Overleg'. Binnen deze 'RRO-gebieden' kunnen m.b.t. 'het wonen' subregio's worden onderscheiden. Daarnaast is er - gebaseerd op de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening - een onderscheid gemaakt tussen gemeenten (met de hoofdkern) in het stedelijk concentratiegebied en gemeenten (met de hoofdkern) in het landelijk gebied. 1) Zie bijlage 2a en 2b voor een nadere toelichting op de 'stagnatie-indicator 2015' en de 'stagnatie-indicator lange termijn'. 7

8 Realisme in woningbouwplanning en -programmering de plancapaciteit voor woningbouw wordt steeds verder teruggebracht vooral zachte plannen worden geschrapt of ge(her)faseerd lijn van meer realisme in woningbouwplanning en -programmering zet verder door toenemende realiteitszin komt benodigde flexibiliteit ten goede regionale afspraken zorgen voor samenhang en afstemming in planning en programmering Zoals in regionaal verband is afgesproken geven de Brabantse gemeenten jaarlijks inzicht in hun woningbouwplannen 6. Deze gegevens zijn een waardevolle bron voor regionale woningmarktanalyses en een belangrijke graadmeter voor de woningbouw(mogelijkheden). De plancapaciteiten weerspiegelen bovendien de gemeentelijke woningbouwambities. De ontwikkeling van de plancapaciteit is al langere tijd een belangrijk thema op de regionale agenda. Daarbij spelen zowel kwantitatieve (overprogrammering en overplanning) als kwalitatieve aspecten (aansluiting van vraag en aanbod) een rol. Afname plancapaciteit De omvangrijke gemeentelijke plancapaciteit voor woningbouw is de laatste jaren sterk teruggebracht. De capaciteit bereikte in haar hoogtepunt met een omvang van woningen en is sindsdien van jaar op jaar onafgebroken teruggelopen, naar woningen in (figuur 5). Hiermee is de plancapaciteit in vijf jaar tijd t/m met liefst 33% afgenomen. Kwantitatief gezien kan met de huidige omvang van de plancapaciteit ruimschoots worden voorzien in de Brabantse woningbehoefte tot Tussen en is de plancapaciteit dus met maar liefst een derde, oftewel zo n woningen, teruggebracht. In diezelfde periode zijn bijna nieuwbouwwoningen opgeleverd. Komen er aanvankelijk (per saldo) geen nieuwe plannen meer bij, de laatste jaren wordt ook plancapaciteit geschrapt en ge(her)faseerd. De analyses laten evenwel zien, dat schrappen en faseren vooral betrekking heeft op de zachte plancapaciteit 7 (figuur 6b). In de omvang en fasering van harde plannen 8 zit (logischerwijs) beduidend minder beweging (figuur 6a). Een en ander duidt er op, dat gemeenten de kwalitatieve vraaguitval van vandaag de dag grotendeels vertalen in een verdere kwantitatieve uitfasering en afbouw van met name de zachte plancapaciteit voor woningbouw; wellicht ook in de veronderstelling hiermee de realisatiekansen voor de bestaande harde plancapaciteit te vergroten. Binnen de totale plancapaciteit zien we het aandeel harde plannen de laatste jaren dan ook flink toenemen (figuur 7). Voor gemeenten kunnen er, ook wat de (kwalitatieve) samenstelling van die plannen betreft, soms goede redenen zijn om vast te houden aan bestaande (harde) woningbouwplannen. Bijvoorbeeld om een kernrand of (nieuw)bouwlocatie af te ronden, een herstructurerings- of transformatie-opgave te ondersteunen of vanuit financieel oogpunt (grondposities). Gelet op de vrij structureel ogende veranderingen in het wensenpatroon van de woonconsument, waarbij het sterk gewijzigde financieel-economische perspectief, maar bijvoorbeeld ook demografische ontwikkelingen een belangrijke rol spelen, betekent te zeer vasthouden aan (de samenstelling van) bestaande plannen echter ook, dat de gewenste woningbouwaantallen (voorlopig) niet 8

9 zullen worden gerealiseerd. Wil er weer meer vaart komen in de woningbouwproductie zal er dus ook gekeken moeten worden naar de kwalitatieve samenstelling van (harde) woningbouwplannen. In de volgende paragraaf wordt op deze kwalitatieve aspecten nader ingegaan. Toename realiteitszin Liggen er wat de kwaliteiten betreft dus nog de nodige opgaven, in kwantitatieve zin is de realiteitszin in de gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering de laatste jaren sterk toegenomen. In vrijwel alle gemeenten en de kredietcrisis heeft daar uiteraard het nodige toe bijgedragen zijn en worden het woningbouwprogramma en de daartoe benodigde plancapaciteiten tegen het licht gehouden, met de nodige (soms forse) financiële effecten op de gemeentelijke grondbedrijven 9. Met de toegenomen realiteitszin sluit de omvang van de plancapaciteit, in ieder geval dus in kwantitatieve zin, steeds beter aan op de benodigde capaciteit. Uit figuur 8 blijkt, dat voor Brabant als geheel de indicator totale plancapaciteit voor de eerstkomende tienjaarsperiode is teruggevallen tot een score van 95%. Met andere woorden, voor de periode t/m 2022 ligt de omvang van de totale plancapaciteit voor woningbouw inmiddels iets (5%) onder de benodigde capaciteit. In stond deze indicator nog op 152%!! Deze ontwikkelingen, waarbij de (soms forse) overcapaciteit aan woningbouwplannen de laatste jaren sterk is teruggebracht, vinden we overal in Brabant terug; in elk van de (vier) onderscheiden regio s en zowel in de stedelijke concentratiegebieden als in de landelijke gebieden (figuur 8). Wel lijken vooral in de landelijke gebieden de ambities voor de korte termijn (nog altijd) ietwat aan de hoge kant (tabel 2). Hoewel eveneens sterk teruggelopen, staat de indicator totale plancapaciteit hier voor de eerste vijfjaarsperiode ( t/m 2017) nog altijd ruim boven de 100% (1), al ligt deze capaciteit nog niet geheel vast in harde plannen. Laten de ontwikkelingen van de plancapaciteiten voor woningbouw op regionaal schaalniveau een vrij uniform beeld zien, op gemeentelijk niveau zijn de verschillen (aanmerkelijk) groter. In bijlage 3 zijn de gemeentelijke scores voor zowel de indicator totale plancapaciteit als de indicator harde plancapaciteit weergegeven voor de periode t/m Zeker ook gezien de afnemende woningbehoefte (en op termijn zelfs krimp) is het voor de komende jaren de opgave de ingezette lijn van (meer) realisme in woningbouwplanning en - programmering vast te houden. Dit komt de benodigde flexibiliteit eveneens ten goede. Omdat aan demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen de nodige marges en onzekerheden zijn verbonden, is het zaak de nodige flexibiliteit in (harde) woningbouwplannen in te bouwen. Dit kan bijvoorbeeld door de differentiatie van nieuwbouwprogramma s zo lang mogelijk open te houden en plannen niet al in een vroegtijdig stadium volledig programmatisch dicht te timmeren. Door te werken met globale plannen in fases uit te werken, steeds afhankelijk van de dan actuele vraag kan beter worden meebewogen met ontwikkelingen aan de vraagzijde. Dit komt de planrealisatie ten goede. Daarnaast is het van belang de nodige flexibiliteit in de ruimtelijke ontwikkeling van woningbouwplannen te houden, zodat er voldoende beleidsruimte blijft bestaan, bijvoorbeeld om in de (nabije) toekomst in te kunnen blijven spelen op nieuwe, onvoorziene inbreidingsmogelijkheden of binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgaven. De ontwikkeling van de indicator totale plancapaciteit, die zoals hiervoor is aangegeven de laatste jaren is teruggelopen tot een niveau van 95% (figuur 8), sluit prima aan bij deze lijn 9

10 om meer flexibiliteit en differentiatie aan te (kunnen) brengen in de plancapaciteiten voor woningbouw. Regionale afstemming en afspraken Van belang is eveneens, dat over de regionale woningbouwplanning en -programmering duidelijke bestuurlijke afspraken worden gemaakt. In Brabant is dit geborgd in de Verordening ruimte 10, op grond waarvan ieder jaar de regionale afspraken over de gemeentelijke woningbouwprogramma s voor de komende jaren worden herijkt en geactualiseerd. Het is vervolgens aan gemeenten om in lijn hiermee te sturen op de inzet van de eigen plannen, waarmee ook het teveel aan plannen en enige overcapaciteit is nodig, met name voor de kortere termijn uiteindelijk zal doorschuiven naar een volgende (vijfjaars)periode. Hierbij zullen naast kwantitatieve, vooral ook kwalitatieve aspecten een rol spelen. Gelet op de demografische ontwikkelingen en de daarmee samenhangende afname van de groei van de woningbehoefte, zal de ruimte om plannen door te schuiven de komende tijd overigens wel steeds minder worden. Doel van regionale afstemming en afspraken is, dat gemeentelijke ambities en plancapaciteiten worden ingekaderd in een realistisch woningbouwprogramma en dat er regionale samenhang in planning en programmering ontstaat. Regionale afstemming is van belang om onderlinge concurrentie tussen gemeenten te voorkomen, desinvesteringen (bijvoorbeeld in grondposities en planvorming) te vermijden en leegstand tegen te gaan. Én om te voorkomen dat gemeentelijke woningbouwplannen elkaar (onnodig) in de weg gaan zitten. Met als paradoxaal gevolg dat er, ondanks de vele plannen, juist niet of minder gebouwd wordt. Bij een te groot planaanbod wordt het immers moeilijker de kritische grenzen te halen (bijvoorbeeld 70% verkocht), voordat met de bouw gestart wordt Figuur 5. Ontwikkeling totale plancapaciteit woningbouw, NOORD-BRABANT, - (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar t/m 2024 (incl. sloop) prov. prognose, actual. 10

11 Figuur 6a. Ontwikkeling harde plancapaciteit woningbouw, NOORD-BRABANT, - (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar Figuur 6b. Ontwikkeling zachte plancapaciteit woningbouw, NOORD-BRABANT, - (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar

12 1 101% 94% 109% 98% 147% 140% 155% 150% 138% 137% 144% 143% 137% 139% 128% 134% 122% 108% 96% 104% 102% 106% 101% 130% 126% 134% 128% 119% 106% 100% 96% 86% 117% 116% 103% 95% 164% 152% 141% 136% 136% 167% 152% 154% 139% 144% 153% 143% 148% 144% 141% 152% 146% 138% 173% Figuur 7. Ontwikkeling aandeel harde/zachte plancapaciteit, NOORD-BRABANT, - (procentueel; stand per 1 januari van het betreffende jaar) harde plancapaciteit woningbouw zachte plancapaciteit woningbouw e 5-jaarsperiode 2e 5-jaarsperiode > 10 jaar Figuur 8. Ontwikkeling totale plancapaciteit, uitgedrukt als percentage van de benodigde woningbouwcapaciteit, steeds voor de 1e tienjaarsperiode, NOORD-BRABANT, - Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m 2015)... 1 jan. ( t/m 2022); bewerking Provincie Noord-Brabant 200% Zie bijlage 3 voor een nadere toelichting op de 'indicator totale plancapaciteit' 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED WEST- BRABANT MIDDEN- BRABANT NOORDOOST- BRABANT ZUIDOOST- BRABANT NOORD-BRABANT 12

13 Tabel 2. Woningbouwcapaciteiten en -opgaven, aantal woningen in plannen ten opzichte van de benodigde plancapaciteit, t/m 2022 de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = indicator indicator KORTE TERMIJN totale waarvan totale harde t/m 2017 prognose verwachte benodigde capaciteit harde plancapaciteit plancapaciteit 1) sloop 2) capaciteit in plannen 3) capaciteit 3) >100% 4) <100% 5) NOORD-BRABANT 6) % 69% STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED % 68% LANDELIJK GEBIED % 72% RRO - WEST-BRABANT % 88% RRO - MIDDEN-BRABANT % 60% RRO - NOORDOOST-BRABANT % 55% RRO - ZUID-OOST-BRABANT % 73% CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = indicator indicator MIDDELLANGE TERMIJN totale waarvan totale harde t/m 2022 prognose verwachte benodigde capaciteit harde plancapaciteit plancapaciteit 1) sloop 2) capaciteit in plannen 3) capaciteit 3) 100% <<100% 5) NOORD-BRABANT 6) % 54% STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED % 54% LANDELIJK GEBIED % 53% RRO - WEST-BRABANT % 66% RRO - MIDDEN-BRABANT % 43% RRO - NOORDOOST-BRABANT % 46% RRO - ZUID-OOST-BRABANT % 58% 1) De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering. 2) De te verwachten sloop is, tenzij anders is vermeld, berekend o.b.v. de gemiddelde sloop over de periode 2003 t/m. 3) Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1-1-; bewerking: Provincie Noord-Brabant.. Tot de harde plancapaciteit behoren de onherroepelijke of door gemeenteraden vastgestelde woningbouwplannen. 4) Omdat de ervaring leert dat van de (vele) plannen die een gemeente heeft er altijd wel een aantal niet of met vertraging wordt uitgevoerd, is het - met name voor de kortere termijn - van belang rekening te houden met (enige) overcapaciteit. Daarom wordt uitgegaan van een streefwaarde tussen de 100% en 130% (steeds voor de eerstkomende vijf jaar). 5) Voor de voortgang van de woningbouw, maar om tegelijkertijd ook voldoende flexibiliteit in de planontwikkeling te houden; gelet bovendien op de reguliere planningsmethodiek en de juridisch gehanteerde (voortschrijdende bestemmings)planperiode van 10 jaar, wordt voor de 'indicator harde plancapaciteit' voor de vijfjaars-, resp. de tienjaarsperiode uitgegaan van een waarde van maximaal 100%. Door de nodige flexibiliteit in te bouwen in (harde) woningbouwplannen kan beter worden ingespeeld op de marges en onzekerheden, die inherent zijn aan (toekomstige) demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen. Juist vanwege de sterke dynamiek op de woningmarkt is het van belang niet alles direct vast te leggen in (harde) plannen en ook binnen de plancapaciteit de nodige ruimte te houden voor nadere invulling. 6) De Provincie Noord-Brabant hanteert een indeling in een viertal 'RRO-gebieden'. RRO staat voor 'Regionaal Ruimtelijk Overleg'. Binnen deze 'RRO-gebieden' worden met betrekking tot 'het wonen' subregio's onderscheiden. Daarnaast is er - gebaseerd op de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening - een onderscheid gemaakt tussen gemeenten (met de hoofdkern) in het stedelijk concentratiegebied en gemeenten (met de hoofdkern) in het landelijk gebied. 13

14 De aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt structurele veranderingen bewegen de woningmarkt naar een nieuw evenwicht eerstkomende jaren richt de vraag zich meer op de huur- en op de minder dure koopsector het planaanbod kenmerkt zich nog altijd door een vrij grote mate van inelasticiteit wel zijn er (eerste) aanzetten voor aanpassing van woningbouwplannen zichtbaar het planaanbod aanpassen aan de nieuwe realiteit kost tijd en geld Belangrijke voorwaarde voor voortgang en continuïteit in de bouwproductie is, dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus voldoende aansluit bij de verander(en)de vraag van de woonconsument. Als vraag en aanbod op de regionale woningmarkt onvoldoende matchen bestaat het risico, dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd en dat in het huidige tijdsgewricht de effecten van de kredietcrisis worden versterkt. Het wel of niet halen van kwantitatieve doelstellingen hangt nauw samen met de kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Zorgen voor voldoende aansluiting van vraag en aanbod is zeker geen gemakkelijke opgave, gezien de veranderde financieel-economische situatie, de zich sterk wijzigende woningmarktomstandigheden, de (toekomstige) demografisch ontwikkelingen (sterke vergrijzing en toename van het aantal eenpersoonshuishoudens) en de voortdurende veranderingen in het wensenpatroon van de woonconsument. Het beeld dat in de afgelopen jaren uit de provinciale woningmarktanalyses en monitoringsactiviteiten naar voren komt, laat zien dat vraag en aanbod niet altijd even goed zijn afgestemd. Voor de bestaande woningvoorraad, waar het accent de komende decennia meer en meer op gericht zal (moeten) worden, is dat begrijpelijk. Hier liggen in veel gemeenten (omvangrijke) herstructurerings- en transformatieopgaven, waarbij via gerichte ingrepen en kwaliteitsverbeteringen van de bestaande voorraad ingespeeld kan worden op de veranderende (toekomstige) woonwensen. Het (energetisch) verduurzamen van de voorraad en thema s rond wonen met zorg en welzijn spelen hierbij een belangrijke rol. De bestaande voorraad biedt dus de nodige kansen, maar om een gedifferentieerd woningaanbod tot stand te brengen zal ook (vervangende) nieuwbouw een belangrijke, strategische rol blijven spelen. Voor nieuwbouwplannen geldt eveneens, dat ze niet altijd voldoende aansluiten op de (actuele) vraag. In dit verband en een en ander speelde ook al voordat de financieel-economische crisis goed en wel op gang kwam zijn de laatste jaren vooral de mismatches met betrekking tot de (te) grote aantallen (koop)appartementen en het te dure koopprogramma onderwerp van regionale discussies (geweest). Discussies die zich vandaag de dag vooral toespitsen op de (gewenste) samenstelling van het nieuwbouwaanbod naar koop/huur én prijs. Mismatches tussen vraag en aanbod Met betrekking tot de genoemde mismatches valt op, dat het percentage appartementen in de plannen voor nieuwbouw de laatste jaren sterk is teruggelopen. Van ruim 50% enkele jaren geleden naar iets minder dan 40% in (figuur 9). Deze afname doet zich over de gehele linie voor; in de stedelijke zowel als de landelijke gebieden en is in elk van de onderscheiden regio s (duidelijk) waarneembaar (bijlage 4a). De afname zien we overigens vooral bij de koopappartementen (figuur 10). Samenhangend met de lichte accentverschuiving in het planaanbod richting de huursector, is het percentage huurappartementen in de 14

15 nieuwbouwplannen de laatste tijd juist weer wat toegenomen. Zoals figuur 10 laat zien, sluit dit ook aan bij de feitelijke nieuwbouwontwikkelingen van de laatste jaren, waarin het aandeel huurappartementen (26%, gemeten over de periode t/m ) op het hoogste niveau in jaren ligt. Over het geheel genomen lijkt de plancapaciteit zeker waar het de koopappartementen betreft steeds beter aan te sluiten bij de feitelijke nieuwbouwontwikkelingen en de opnamecapaciteit van de markt in de eerstkomende jaren. Gelet op de financieel-economische en demografische ontwikkelingen lijkt de opnamecapaciteit voor de huursector in het algemeen en voor huurappartementen in het bijzonder de komende tijd juist weer toe te nemen. In tegenstelling tot de (sterke) veranderingen in de verhoudingen tussen grondgebonden woningen en appartementen is de samenstelling van de plancapaciteit naar eigendom (huur/koop) en prijs al geruime tijd vrij stabiel (figuur 11 en bijlage 4b), al dienen zich hier recentelijk wel enkele eerste aanzetten voor planaanpassingen aan. Zo ligt Brabant-breed het aandeel huurwoningen in de nieuwbouwplannen anno met 34% op het hoogste niveau sinds het begin van de provinciale metingen in. Deze lichte toename van het aandeel huur is in alle regio s terug te vinden (bijlage 4c), waarbij opvalt dat deze beweging zich (vooralsnog) vooral voordoet in de stedelijke concentratiegebieden (figuur 12). Al is het een belangrijke voorwaarde om (op korte termijn) de woningbouwproductie weer wat op te kunnen voeren, een omslag naar een groter aandeel huur wil niet zeggen, dat er ook direct meer huurwoningen zullen worden gerealiseerd. Het omkatten van plannen gaat immers vaak gepaard met tal van nieuwe (vooral ook financiële) vraagstukken, waarvan de beantwoording de nodige tijd zal vergen. In dit verband het is hiervoor al even aangestipt is ook de onduidelijkheid omtrent het (toekomstige) investeringsvermogen van woningbouwcorporaties van belang. Naast de lichte toename van het aandeel huurwoningen in het planaanbod, zien we binnen de koopsector eveneens de eerste, voorzichtige aanzetten tot planaanpassingen. Zoals figuur 11 laat zien, is op verschillende plekken in Brabant een lichte verschuiving zichtbaar in de richting van het wat goedkopere segment 11. Verander(en)de oriëntatie van de woonconsument Hoewel nog aan de geringe kant zijn de verschuivingen in de samenstelling van de gemeentelijke plancapaciteiten in lijn met de verander(en)de oriëntatie van de woonconsument. Een gebrek aan vertrouwen op de koopwoningmarkt, verscherpte kredieteisen, een verminderde leencapaciteit en dalende huizenprijzen 12 (figuur 13a en 13b) spelen bij deze (vrij structureel ogende) heroriëntatie een belangrijke rol. Een heroriëntatie die bovendien de betaalbaarheid van het wonen weer tot een van de meest centrale thema s op de regionale agenda heeft gemaakt. Met de heroriëntatie van de woonconsument zal de woningmarkt de komende tijd naar een nieuw evenwicht (moeten) bewegen. Een evenwicht waarbij de vraag zich de eerstkomende jaren (structureel) meer zal richten op de huursector 13 en ook meer op het minder dure koopsegment 14. Demografische ontwikkelingen, waarbij vooral de sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens in het oog springt, maar ook trends in de richting van een verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt zullen deze vraag naar meer huur en goedkopere koop de komende tijd verder stutten. Wat de huursector betreft, gaat het hierbij bijvoorbeeld om de bouw van kwalitatief goede woningen (op termijn mogelijk weer te verkopen), ook voor de middeninkomens. Hierbij zal er ook aandacht moeten zijn voor de (wat) duurdere huur, boven de zogenoemde 15

16 liberalisatiegrens ( 681,- per 1-1-). Zoals figuur 11 laat zien is deze dure huur (in het particuliere huursegment) nog maar zeer beperkt terug te vinden in het planaanbod. Goedkoper en vraaggerichter vormen bij dit alles belangrijke drijfveren voor essentiële innovaties in het hele plannings-, ontwikkel- en bouwproces 15. Innovaties en uitdagingen, vooral ook voor de bouwsector, die er op gericht moeten zijn om slim en flexibel in te kunnen spelen op de veranderde vraag van vandaag de dag met tegelijkertijd een scherp oog voor kwaliteitsbehoud en de toekomstbestendigheid van nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad. Op die manier kunnen de spanningen tussen de kortetermijnvraagstukken op de woningmarkt en het langetermijnstreven straks ook in te kunnen spelen op toekomstige (kwaliteits)eisen worden verminderd, al zal er altijd een zekere spanning blijven bestaan 16. Nieuwbouwprogramma kenmerkt zich door inelasticiteit Al met al laten de ontwikkelingen van de gemeentelijke plancapaciteiten zien, dat er nog altijd niet voldoende wordt ingespeeld op de heroriëntatie van de woonconsument. Zeker als het gaat om de koop-huur-verhouding en de prijsontwikkelingen in de koopsector vertoont het nieuwbouwprogramma nog steeds een vrij grote mate van inelasticiteit, al zijn er op tal van plaatsen wel degelijk eerste (voorzichtige) aanzetten zichtbaar om deze inelasticiteit (ietwat) te doorbreken. Hiermee blijft vooralsnog ook het beeld intact, dat woningbouwprogramma s goeddeels vastzitten in harde plannen en contractuele afspraken. Een beeld ook waarbij de nieuwbouw zo zijn eigen dynamiek lijkt te kennen en kwalitatieve spanningen op de woningmarkt nog altijd onvoldoende terugkomen in het planaanbod. Naarmate woningbouwplannen te zeer zijn dichtgeregeld en dichtgerekend is het lastiger om flexibel in te kunnen spelen op de verander(en)de marktvraag 16. De inelasticiteit in de plancapaciteit vergroot het risico op verdere woningbouwstagnatie. Immers, als we de kwalitatieve samenstelling van de totale Brabant-breed gemeten gemeentelijke plancapaciteit voor de eerstkomende vijf jaar analyseren (zo n woningen anno ), dan kan onder de huidige marktomstandigheden nog altijd zo n 40% van het planaanbod gerekend worden tot de categorieën, die als risicovol kunnen worden gezien (figuur 14) 17. Een (groot) deel van deze risicovolle plannen zal niet worden gerealiseerd, en zeker niet op korte termijn. Voor de eerstkomende tijd blijft het dan ook dé opgave het planaanbod meer in balans te brengen met de (veranderde) vraag; op weg naar het nieuwe evenwicht en omwille van de voortgang in de woningbouw. Een opgave waar veel gemeenten inmiddels volop mee bezig zijn. Een lastige klus, zo blijkt, waarbij er door alle betrokken partijen (meer) zal moeten worden bewogen om de inelasticiteit (verder) te doorbreken. Immers, gelet op de (structurele) demografische, financieel-economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen is een terugkeer naar die goede ouwe tijd zeer onwaarschijnlijk (en ook niet wenselijk). Al lijkt het meebewegen in de richting van het nieuwe evenwicht onvermijdelijk, de praktijk van alledag laat zien, dat het aanpassen aan de nieuwe realiteit met als een van de meest belangrijke kenmerken: lagere prijzen wel de nodige (acceptatie- en adaptatie)tijd kost en ook de nodige, soms forse financiële consequenties met zich mee zal brengen. Bovendien zullen veelal ook bestemmingsplannen moeten worden aangepast, wat op zich weer de nodige proceduretijd met zich mee zal brengen, voordat daadwerkelijk met de bouw kan worden gestart. De in dit achtergronddocument opgenomen analyses, die laten zien dat de nieuwbouwproductie vooralsnog eerder lijkt te worden getemporiseerd dan dat (harde) plannen worden aangepast, bevestigen het beeld dat aanpassing aan de nieuwe realiteit geen gemakkelijk opgave is. 16

17 Zoals hiervoor al is aangegeven, zijn gemeenten hoe lastig ook meer en meer bezig met het omkatten van hun woningbouwplannen. Hierbij wordt in samenspraak met verschillende (bouw)partijen de kwalitatieve samenstelling van het nieuwbouwprogramma voor de eerstkomende jaren herijkt en speelt ook het grondprijsbeleid (vaak) een rol. Daarnaast wordt vandaag de dag ook op de disbalans tussen vraag en aanbod ingespeeld door woningen die oorspronkelijk als koopwoningen in de plancapaciteit zijn ingeboekt, bij oplevering (voorlopig) als huurwoning in de markt te zetten. Illustratief in dit verband zijn de nieuwbouwgegevens over. Op basis van het aantal (eerder) in aanbouw genomen woningen werd in een huur-koop-verhouding verwacht van 34% vs. 66%. Het feitelijk aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen laat echter een verhouding zien van 40% huur- en 60% koopwoningen

18 46% 45% 48% 48% 51% 56% 57% 55% 54% 56% 48% 48% 57% 50% 51% 59% 55% 63% 67% 60% 61% 61% 69% 73% 54% 55% 52% 52% 49% 44% 43% 45% 46% 44% 52% 52% 43% 50% 49% 41% 45% 37% 33% 40% 39% 39% 31% 100% Figuur 9. Samenstelling nieuwbouwplannen naar type (grondgebonden/appartement), plancapaciteit woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode, Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit NOORD-BRABANT, - per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m )... 1 jan. ( t/m 2017); bewerking Provincie Noord-Brabant 90% 80% 70% 60% 50% appartement (meergezins) 40% grondgebonden (eengezins) 30% 20% 0% STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED NOORD-BRABANT Figuur 10. Samenstelling woningvoorraad en nieuwbouw(plannen) naar eigendom (koop/huur) en type (grondgebonden/appartement), NOORD-BRABANT, 1995 t/m % 90% 80% 70% 60% 50% 54% 9% 66% 16% 63% 59% 19% 51% 5% 59% 18% 44% 29% 26% 25% 22% 19% 20% 18% 40% 40% 42% 43% 46% 49% 50% 48% koop - appartement (meergezins) koop - grondgebonden (eengezins) huur - appartement 40% 13% huur - grondgebonden 30% 20% 0% 32% 15% 12% 9% 12% 26% 19% 12% 24% 26% 12% 24% 23% 24% 24% 23% 21% 19% 21% 9% 8% 8% 8% 9% 12% 13% TOTALE PLANCAP TOTALE PLANCAP TOTALE PLANCAP TOTALE PLANCAP TOTALE PLANCAP. - TOTALE PLANCAP. - TOTALE PLANCAP. - TOTALE PLANCAP. - - WONINGVOORRAAD WONINGVOORRAAD WONINGVOORRAAD NIEUWBOUW NIEUWBOUW FEITELIJK PLANCAPACITEIT WONINGBOUW, STEEDS VOOR DE 1e VIJFJAARSPERIODE Bronnen: - feitelijke ontwikkelingen: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor ' (ABFResearch) // : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. - plancapaciteit: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m )... 1 jan. ( t/m 2017; bewerking Provincie Noord-Brabant 18

19 34% 32% 32% 34% 34% 34% 32% 38% 31% 30% 29% 29% 30% 28% 26% 33% 31% 32% 33% 32% 32% 31% 34% 66% 68% 68% 66% 66% 66% 68% 62% 69% 70% 71% 71% 70% 72% 73% 74% 67% 69% 68% 67% 68% 68% 69% 66% 22% 21% 21% 20% 18% 21% 20% 22% 17% 17% 16% 15% 16% 14% 13% 12% 21% 20% 20% 18% 18% 18% 18% 19% 7% 9% 12% 12% 8% 7% 8% 9% 9% 13% 13% 13% 14% 9% 9% 12% 28% 29% 26% 28% 29% 28% 29% 25% 23% 23% 23% 25% 28% 29% 26% 26% 26% 25% 25% 28% 30% 33% 30% 29% 29% 29% 26% 31% 31% 33% 35% 34% 37% 37% 36% 29% 30% 33% 31% 31% 32% 31% 29% 100% Figuur 11. Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs, plancapaciteit woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode, NOORD-BRABANT, - Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m )... 1 jan. ( t/m 2017); bewerking Provincie Noord-Brabant koop-duur (> ,-) koop-middelduur koop-goedkoop (< ,-) huur-duur (> 681,-) huur-middelduur huur-goedkoop (< 536,-) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED NOORD-BRABANT 100% 90% Figuur 12. Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom (koop/huur), plancapaciteit woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode, Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit NOORD-BRABANT, - per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m )... 1 jan. ( t/m 2017); bewerking Provincie Noord-Brabant koop huur 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED NOORD-BRABANT 19

20 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal Figuur 13a. Prijsindex bestaande woningen, NOORD-BRABANT (de gemiddelde prijs over geheel = 100) de prijsontwikkeling in de periode is meer gedetaileerd uitgelicht in figuur 13b Bron: CBS-Statline, sept. 30 Figuur 13b. Prijsindex bestaande woningen, NOORD-BRABANT en NEDERLAND (de gemiddelde prijs over geheel = 100) 115 Noord-Brabant 110 Nederland Bron: CBS-Statline, sept

21 Figuur 14. Risico-analyse plancapaciteiten woningbouw, NOORD-BRABANT, t/m 2017 huur - appartementen - goedkoop; 11,3% koop - grondgebonden - goedkoop; 8,3% huur - appartementen - duur; 3,0% koop - duur (> ,-) koop - middelduur koop - goedkoop (< ,-) huur - duur (> 665,-) huur - middelduur huur - goedkoop (< 524,-) koop - grondgebonden - duur; 22,6% huur - grondgebonden - middelduur; 3,6% huur - grondgebonden - goedkoop; 7,5% koop - appartementen - middelduur; 7,8% koop - appartementen - duur; 6,4% Risicovol koop - appartementen - goedkoop; 3,7% huur - grondgebonden - duur; 1,5% Beperkt risico Kansrijk koop - grondgebonden - middelduur; 17,3% huur - appartementen - middelduur; 7,0% Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. (-2017); bewerking Provincie Noord-Brabant 21

22 Wonen met zorg en welzijn in tijden van verandering met de vergrijzing liggen er forse opgaven op het vlak van wonen met zorg en welzijn opgaven liggen er vooral bij het beschermd wonen en het verzorgd wonen verzorgd wonen zal meer en meer in de woning of de woonomgeving moeten worden geboden Door de veranderingen in de leeftijdssamenstelling van de Brabantse bevolking, waarbij de sterke vergrijzing zonder meer het meest in het oog springt, zal er de komende jaren veel aandacht moeten zijn voor de thematiek rond wonen met zorg en welzijn. Natuurlijk, er gebeurt al veel op dit vlak en in de verschillende regio s in Brabant wordt momenteel hard gewerkt om invulling te geven aan de opgaven die er liggen op het vlak van het beschermd, verzorgd en geschikt wonen. Er zal echter nog heel wat meer moeten gebeuren, waarbij ook de sterke dynamiek met betrekking tot dit dossier een belangrijke rol speelt. Mede door de financieel-economische crisis, ontwikkelingen in het nationaal beleid (denk bijvoorbeeld aan de extramuralisering van de lichtere zorgzwaartepakketten (ZZP)) en verander(en)de woonwensen van de gebruikers zelf, zullen andere, nieuwe wegen moeten worden ingeslagen. Kortom we leven in tijden van verandering, waarin we gezamenlijk op zoek zijn en (verder) moeten gaan naar nieuwe oplossingen. Oplossingen die op verschillende terreinen gezocht moeten worden: niet alleen op het vlak van wonen, zorg en welzijn, maar bijvoorbeeld ook in de sfeer van technologische ontwikkelingen. Kernpunt bij dit alles is, dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig (willen) blijven wonen 19. Dit betekent ook, dat (de lichtere vormen van) zorg en welzijn meer en meer in de woning of in de (directe) woonomgeving moet worden geboden. Uiteraard hangt een en ander nauw samen met het voorgestane overheidsbeleid, dat stoelt op een drietal motieven 20 : het verbeteren van de kwaliteit van ondersteuning en zorg, het vergroten van sociaal-maatschappelijke betrokkenheid en de financiële houdbaarheid van het zorgsysteem. Met de jongste provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose 3 is een indicatie gegeven van de (regionale) opgaven die er in Brabant liggen op het vlak van wonen met zorg en welzijn in de periode tot 2040 (tabel 3 en tabel 5). Hierbij is onderscheid gemaakt in het zogenoemde beschermd wonen, verzorgd wonen en geschikt wonen (zie bijlage 5 voor de definities). Tabel 3. Beschermd, verzorgd en geschikt wonen in Noord-Brabant, indicatie van de opgaven, aanbod vraagraming 2040 toename toename in % beschermd wonen verzorgd wonen geschikt wonen Gevolgen van de extramuralisering van verzorgingshuisplaatsen In de provinciale prognose is uitgegaan van de veronderstelling, dat het aantal plaatsen in instellingen en tehuizen de eerstkomende jaren ongeveer gelijk blijft en dat vanaf 2020, onder invloed van de vergrijzing, de instellings- en tehuisbevolking geleidelijk aan weer wat zal 22