WONINGBOUWONTWIKKELINGEN IN BRABANT stand van zaken anno analyses - achtergronden - opgaven

Transcriptie

1 WONINGBOUWONTWIKKELINGEN IN BRABANT stand van zaken anno analyses - achtergronden - opgaven Bouwend Nederland - regio Zuid techniekhuys - Veldhoven 6 november 2013 Niek Bargeman senior adviseur bevolking en wonen Provincie Noord-Brabant

2 WONINGBOUWONTWIKKELINGEN IN BRABANT - STAND VAN ZAKEN ANNO 2013 > VERHAALLIJN structurele veranderingen (trends en ontwikkelingen) effecten kredietcrisis opgaven voor de regionale woningmarkt de in deze presentatie gehanteerde matrix-databestanden zijn bijgewerkt t/m 21 okt (def.bestanden)

3 STRUCTURELE VERANDERINGEN EN DE WONINGMARKT > DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN (1) afnemende bevolkingsgroei krimp op termijn bevolkingssamenstelling verandert - vergrijzing - kleinere huishoudens

4 STRUCTURELE VERANDERINGEN EN DE WONINGMARKT > FINANCIEEL-ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN (2) verscherpte kredieteisen verminderde leencapaciteit lagere huizenprijzen van beleggen naar wonen

5 e kw arta al 2e kw arta al 3e kw arta al 4e kw arta al 1e kw arta al 2e kw arta al 3e kw arta al 4e kw arta al 1e kw arta al 2e kw arta al 3e kw arta al 4e kw arta al 1e kw arta al 2e kw arta al 3e kw arta al 4e kw arta al 1e kw arta al 2e kw arta al 3e kw arta al 4e kw arta al 1e kw arta al 2e kw arta al 3e kw arta al 4e kw arta al 1e kw arta al 2e kw arta al 3e kw arta al 4e kw arta al 1e kw arta al 2e kw arta al 3e kw arta al 4e kw arta al 1e kw arta al 2e kw arta al 3e kw arta al 4e kw arta al PRIJSINDEX BESTAANDE WONINGEN NOORD-BRABANT, (kleine figuur vanaf 1995) (2010 = 100) 115 N oo rd-br a ba nt N e de rla nd Bron: CBS-Statline, okt Bron: CBS-Statline, okt

6 STRUCTURELE VERANDERINGEN EN DE WONINGMARKT > SOCIAAL-MAATSCHAPPELIJKE ONTWIKKELINGEN (3) flexibilisering arbeidsmarkt zorgvraag: meer in de eigen woning of woonomgeving regionale verscheidenheid in groei en krimp ( op naar de stad )

7 STRUCTURELE VERANDERINGEN EN DE WONINGMARKT > ONTWIKKELINGEN IN HET WONEN (4) omslag in denken: van kwantiteit naar kwaliteit accentverschuiving: van nieuw naar bestaand van aanbodgerichte vraag naar vraaggericht aanbod (nieuwe woonvormen en woonproducten ) van koop naar huur ( van bezit naar gebruik ) - koop: van duur naar goedkoper - huur: van goedkoop naar duurder wonen met zorg en welzijn als grote opgave

8 EFFECTEN FINANCIEEL-ECONOMISCHE CRISIS kredietcrisis laat diepe sporen na aantal in aanbouw genomen woningen al geruime tijd op laag niveau (langgerekte dubbele dip ) groei Brabantse woningvoorraad naar verwachting in 2013 én 2014 op naoorlogs dieptepunt

9 1 e k w a rt. 2 e k w a rt. 3 e k w a rt. 4 e k w a rt. 1 e k w a rt. 2 e k w a rt. 3 e k w a rt. 4 e k w a rt. 1 e k w a rt. 2 e k w a rt. 3 e k w a rt. 4 e k w a rt. 1 e k w a rt. 2 e k w a rt. 3 e k w a rt. 4 e k w a rt. 1 e k w a rt. 2 e k w a rt. 3 e k w a rt. 4 e k w a rt. 1 e k w a rt. 2 e k w a rt. 3 e k w a rt. IN AANBOUW GENOMEN WONINGEN (per kwartaal) NOORD-BRABANT, tota a l huur k o op e enge zins me er ge zins Totaalbestand - in aanbouw genomen = kwartaal (061113)

10 GROEI WONINGVOORRAAD NOORD-BRABANT, Bron: 'M onitor bevolking en wonen' (nov. 2013), Provincie N oord-brabant fe itelijk e gr oe i pr ognose v er w a chte gr oe i o.b.v. in a a nbouw g eno men w o ningen

11 OPGAVEN VOOR DE REGIONALE WONINGMARKT realistisch en regionaal afgestemd woningbouwprogramma aansluiting van vraag en aanbod tijdig inspelen op demografische ontwikkelingen woningbouwplanning en -programmering: flexibel, gedifferentieerd, kleinschalig

12 REALISTISCH EN REGIONAAL AFGESTEMD WONINGBOUWPROGRAMMA Brabant-breed zet de lijn van meer realisme in woningbouwplanning en -programmering verder door... en de kredietcrisis heeft daar het nodige toe bijgedragen plancapaciteit is de laatste jaren sterk verminderd (-33%) vooral zachte plancapaciteit wordt geschrapt en gefaseerd meer realiteitszin komt flexibiliteit ten goede

13 ONTWIKKELING TOTALE PLANCAPACITEIT WONINGBOUW NOORD-BRABANT, tota le pla nca p a citeit w o ningbouw ca pa cite it te r ea lisere n b inne n 5 ja a r ca pa cite it te r ea lisere n b inne n ja a r ca pa cite it te r ea lisere n na 1 0 ja a r t/ m 2024 (incl. sloop ) pr ov. pr ognose, a ctua l

14 ONTWIKKELING HARDE EN ZACHTE PLANCAPACITEIT NOORD-BRABANT, O ntw ikkeling zachte plancapaciteit w oningbouw, N O O RD-BRABAN T, (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) tota le pla ncapaciteit w oningbouw ca pa cite it te r ea lisere n b inne n 5 ja a r capa citeit te rea liseren binnen 5-10 jaa r ca pa cite it te r ea lisere n na 1 0 ja a r O ntw ikkeling harde plancapaciteit w oningbouw, N O O RD-BRABAN T, (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) tota le pla ncapaciteit w oningbouw ca pa cite it te r ea lisere n b inne n 5 ja a r capa citeit te rea liseren binnen 5-10 jaa r ca pa cite it te r ea lisere n na 1 0 ja a r

15 ONTWIKKELING AANDEEL HARDE/ZACHTE PLANCAPACITEIT NOORD-BRABANT, ha rd e pla nca p a citeit w oningbo uw za chte pla nca p a cite it w o ning bouw e 5 -ja a rspe riod e 2 e 5 -ja a rspe riod e > 1 0 ja a r

16 WONINGBOUWPLANNEN EN DE BENODIGDE CAPACITEIT NOORD-BRABANT, 2013 t/m 2022 CAPACITEITSIN DICATIE opga ve plus = indica tor indica tor KO RTE TERM IJN tota le w a a rva n tota le ha rde 2013 t/ m 2017 prognose verw a chte benodigde ca pa citeit ha rde pla nca pa citeit pla nca pa citeit ) sloop 2) ca pa citeit in pla nnen 3) ca pa citeit 3) >1 0 0 % 4) <1 0 0 % 5) N O O RD-BRABAN T 6) % 69% STEDELIJK CO NCENTRATIEGEBIED % 68% LANDELIJK GEBIED % 72% RRO - W EST-BRABANT % 88% RRO - M IDDEN-BRABANT % 60% RRO - NO O RDO O ST-BRABANT % 55% RRO - ZUID-O O ST-BRABANT % 73% CAPACITEITSIN DICATIE opga ve plus = indica tor indica tor M IDDELLAN GE TERM IJN tota le w a a rva n tota le ha rde 2013 t/ m 2022 prognose verw a chte benodigde ca pa citeit ha rde pla nca pa citeit pla nca pa citeit ) sloop 2) ca pa citeit in pla nnen 3) ca pa citeit 3) 100% <<1 0 0 % 5) N O O RD-BRABAN T 6) % 54% STEDELIJK CO NCENTRATIEGEBIED % 54% LANDELIJK GEBIED % 53% RRO - W EST-BRABANT % 66% RRO - M IDDEN-BRABANT % 43% RRO - NO O RDO O ST-BRABANT % 46% RRO - ZUID-O O ST-BRABANT % 58%

17 REALISTISCH EN REGIONAAL AFGESTEMD WONINGBOUWPROGRAMMA het wonen = (sub)regionale opgave regionale afstemming en afspraken (Verordening ruimte) ambities en plannen inkaderen in een realistisch woningbouwprogramma... en meer kwalitatief ingestoken!! i.p.v. concurrentie, desinvesteringen (bijv. in grondposities), leegstand... relatie met bestaande voorraad!! i.p.v. ambities die elkaar in de weg zitten... woningmarktparadox : hoe meer plannen, hoe minder woningbouw

18 AANSLUITING VAN VRAAG EN AANBOD OP DE REGIONALE WONINGMARKT voorwaarde voor goed functionerende regionale woningmarkt > geen gemakkelijke opgave: - veranderende financieel-economische omstandigheden - veranderende woningmarktomstandigheden - veranderend demografisch tij - veranderend wensenpatroon woonconsument

19 MISMATCH VRAAG EN AANBOD > BESTAANDE WONINGVOORRAAD bestaande voorraad > herstructurerings- en transformatieopgaven > strategische rol vervangende nieuwbouw

20 MISMATCH VRAAG EN AANBOD > NIEUWBOUW (1) nieuwbouwplannen (provinciale analyses) > te groot aantal (koop)appartementen - inmiddels betere aansluiting bij opnamecapaciteit van de markt (koop) - opnamecapaciteit voor huur(appartementen) neemt juist weer toe

21 SAMENSTELLING WONINGVOORRAAD EN NIEUWBOUW(PLANNEN) NAAR EIGENDOM (koop/huur) EN TYPE (grondgebonden/appartement) NOORD-BRABANT, 1995 t/m % 90% 80% 70% 60% 50% 54% 9% 66% 16% 63% 59% 19% 51% 5% 59% 18% 44% 27% 29% 40% 40% 26% 25% 42% 43% 22% 19% 20% 18% 46% 49% 50% 48% k o op - a p pa r teme nt (me e rge zins) k o op - gr ondge bo nd en (e eng ezins) huur - a p pa r teme nt huur - gr ondge bo nd en 40% 13% 30% 20% 0% 32% 15% 12% 9% 12% 26% 19% 12% 24% 26% 12% 24% 23% 24% 24% 23% 21% 19% 21% 9% 8% 8% 8% 9% 12% 13% TO TALE PLAN CAP TO TALE PLAN CAP TO TALE PLAN CAP TO TALE PLAN CAP TO TALE PLAN CAP TO TALE PLAN CAP TO TALE PLAN CAP TO TALE PLAN CAP W O N IN G VO O RRAAD W O N IN G VO O RRAAD W O N IN G VO O RRAAD N IEUW BO UW N IEUW BO UW FEITELIJK PLAN CAPACITEIT W ON IN GBOUW, STEEDS V OOR DE 1 e V IJFJAARSPERIODE

22 % 45% 48% 48% 51% 56% 57% 55% 54% 48% 48% 56% 50% 57% 51% 59% 55% 63% 60% 67% 61% 61% 69% 73% 54% 55% 52% 52% 49% 44% 43% 45% 46% 52% 52% 44% 50% 43% 49% 41% 45% 37% 40% 33% 39% 39% 31% 27% SAMENSTELLING NIEUWBOUWPLANNEN NAAR TYPE (grondgebonden/appartement) NOORD-BRABANT, 2006 t/m % Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'O verzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan (2006 t/ m 2010)... 1 jan (2013 t/ m 2017); bewerking Provincie Noord-Brabant 90% 80% 70% 60% 50% 40% a p pa r teme nt (m ee rge zins) gr ondge bo nd en (e enge zins) 30% 20% 0% STEDELIJK CO N CEN TRATIE- G EBIED LAN DELIJK G EBIED N O O RD-BRABAN T

23 MISMATCH VRAAG EN AANBOD > NIEUWBOUW (3) nieuwbouwplannen (provinciale analyses) > huur-koop-verhouding, te duur koopprogramma - betaalbaarheid van het wonen - heroriëntatie woonconsument - woningmarkt beweegt naar een nieuw evenwicht (meer huur, goedkopere koop) - terugkeer naar goede ouwe tijd zeer onwaarschijnlijk (en ook niet wenselijk) - nieuwbouwplannen vertonen nog altijd vrij grote mate van inelasticiteit - wel aanzetten voor planaanpassingen (richting meer huur en goedkopere koop) - inelasticiteit vergroot risico op (verdere) stagnatie

24 % 21% 21% 20% 18% 21% 20% 22% 17% 17% 16% 15% 16% 14% 13% 12% 21% 20% 20% 18% 18% 18% 18% 19% 7% 9% 12% 12% 8% 7% 8% 9% 9% 13% 13% 13% 14% 9% 9% 12% 28% 29% 26% 28% 27% 27% 29% 28% 29% 27% 25% 23% 23% 23% 25% 28% 29% 26% 27% 26% 26% 27% 25% 25% 28% 30% 33% 30% 29% 29% 29% 26% 31% 31% 33% 35% 34% 37% 37% 36% 29% 30% 33% 31% 31% 32% 31% 29% SAMENSTELLING NIEUWBOUWPLANNEN NAAR EIGENDOM (koop/huur) EN PRIJS NOORD-BRABANT, 2006 t/m % Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'O verzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan (2006 t/ m 2010)... 1 jan (2013 t/ m 2017); bewerking Provincie Noord-Brabant k o op-duur (> ,-) k o op-mid de lduur k o op-go ed k oo p (< ,-) huur-duur (> 6 8 1,-) huur-midd eld uur huur-goe dk oop (< 5 3 6,-) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% STEDELIJK CO N CEN TRATIE- G EBIED LAN DELIJK G EBIED N O O RD -BRA BA N T

25 RISICO-ANALYSE PLANCAPACITEIT WONINGBOUW NOORD-BRABANT, 2013 t/m 2017 Risicov ol Beperk t risico Ka nsrijk huur - a ppa rtementen - goedk oop; 1 1,3 % k oop - grondgebonden - goedk oop; 8,3 % huur - a ppa rtementen - duur; 3,0 % k oop - duur (> ,-) k oop - middelduur k oop - goedk oop (< ,-) huur - duur (> 6 6 5,-) huur - middelduur huur - goedk oop (< 5 2 4,-) huur - grondgebonden - middelduur; 3,6 % k oop - grondgebonden - duur; 2 2,6 % huur - grondgebonden - goedk oop; 7,5 % k oop - a ppa rtementen - middelduur; 7,8 % k oop - a ppa rtementen - goedk oop; 3,7 % k oop - a ppa rtementen - duur; 6,4 % huur - grondgebonden - duur; 1,5 % k oop - grondgebonden - middelduur; 1 7,3 % huur - a ppa rtementen - middelduur; 7,0 % Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'O verzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan ( ); bewerking Provincie Noord-Brabant

26 OPGAVEN VOOR DE REGIONALE WONINGMARKT oftewel, hoe krijgen we weer (een beetje) vaart in de woningbouw (1) zet de lijn van realisme in planning en -programmering voort bouw in (harde) woningbouwplannen flexibiliteit in breng planaanbod meer in balans met verander(en)de vraag - om inelasticiteit (verder) te doorbreken moeten alle betrokken bouwpartijen (meer) bewegen!! - aanpassen aan nieuwe realiteit kost (acceptatie- en adaptatie)tijd, geld én... (politieke) moed!!

27 OPGAVEN VOOR DE REGIONALE WONINGMARKT oftewel, hoe krijgen we weer (een beetje) vaart in de woningbouw (2) breng planaanbod meer in balans met verander(en)de vraag - op weg naar nieuw evenwicht en omwille van voortgang in de woningbouw - komende jaren: meer accent op huur en goedkope(re) koop - stimuleer CPO (vraaggericht) - startersleningen (extra kredietverlening roept wel spanningsveld op) - reduceer grondprijzen - rol bouwsector (verbeter prijs-kwaliteitsverhouding, vergroot innovatiekracht) - hoe houden we de bouw van huurwoningen op peil, ook voor middengroepen? - wonen met zorg en welzijn