W onen. Regionale Agenda Wonen Deel A. Regionaal Ruimtelijk Overleg Noordoost-Brabant 4 december 2013

Transcriptie

1 W onen Regionale Agenda Wonen Deel A Regionaal Ruimtelijk Overleg Noordoost-Brabant 4 december Bernheze Boxtel Haaren 's-hertogenbosch Heusden Maasdonk Oss Sint-Michielsgestel Vught Boekel Landerd Schijndel Sint-Oedenrode Uden Veghel Boxmeer Cuijk Grave Mill en Sint Hubert Sint Anthonis

2 BIJLAGE 5 Inhoudsopgave 0. Inleiding 1 1. Actuele ontwikkelingen op de woningmarkt van Noordoost Brabant Ontwikkeling van de woningvoorraad 2 Ontwikkeling van de plancapaciteit Kwaliteit van het programma 2. Kwalitatieve opgaven regio Noordoost Brabant Wonen welzijn en zorg Bestaande voorraad 11 Arbeidsmigranten 3.(Kwantitatieve) Regionale woningbouwafspra ken Regionale woningbouwafspraken 14 Lopende zaken CPO en Startersfonds

3 0. Inleiding Voor u ligt deel A van de Regionale Agenda Wonen van de regio Noordoost-Brabant. In dit deel A is het regiospecifieke gedeelte opgenomen, in deel B is een algemeen Brabants beeld geschetst van de woningmarkt en de opgaven die daar de komende jaren liggen. Voorstellen Deze Regionale Agenda Wonen bevat voorstellen omtrent de jaarlijks te maken regionale (kwantitatieve) woningbouwafspraken, zoals deze op grond van de Verordening ruimte benodigd zijn. Voorstel 1 De stuurgroep stemt in met de regionale (netto) woningbouwopgave voor de periode -2023, zoals aangegeven in tabel 4 (op blz. 16). Communicatie In het RRO van juni is gesproken over de communicatiestrategie voor het RRO waarin als kernboodschap is afgesproken: In het RRO maken provincie, gemeenten en waterschappen afspraken over een duurzame ontwikkeling van de regio Noordoost-Brabant. Onderdeel van de strategie is per thema na te denken hoe te communiceren over de gemaakte afspraken en genomen besluiten in het RRO. Voor de communicatie over het thema wonen wordt het volgende voorgesteld: PM (volgt in nazending op 27 november a.s.) Regionale Agenda Wonen deel A, november 1

4 1. Actuele ontwikkelingen op de woningmarkt van Noordoost-Brabant 1.1. Ontwikkeling van de woningvoorraad De verwachting is dat in 2014 de regio Noordoost een laag aanhoudende ontwikkeling van de woningvoorraad kent, vergelijkbaar met. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een aanhoudend laag aantal in aanbouw genomen woningen. In 2003 werd een naoorlogs dieptepunt bereikt met ca woningen. Dit niveau werd in doorbroken, en, afhankelijk van de feitelijke ontwikkeling zal 2014 lichtelijk een nog lagere woningbouwproductie opleveren. Per subregio zijn daarbij verschillen zichtbaar. In de regio Uden-Veghel e.o. blijft de groei van de woningvoorraad boven het naoorlogse dieptepunt van Niettemin vindt in naar verwachting ruim een halvering plaats van het aantal aan de woningvoorraad toegevoegde woningen: van ca 700 woningen in naar een ruime 400 woningen in. In de regio s-hertogenbosch-oss e.o. ligt de groei van de woningvoorraad voor ongeveer op het niveau van 2003 met ca woningen. Het Land van Cuijk heeft in nog een behoorlijke groei meegemaakt met ca 300 woningen. Voor wordt echter een afname verwacht tot ca 225 woningen. De terugval die in alle subregio s wordt verwacht voor 2014 laat ook zien, dat het gat tussen de werkelijke groei van de woningvoorraad en de benodigde groei op basis van de provinciale bevolkingsen woningbehoefteprognose onverminderd groot blijft. Dit is eveneens terug te zien in de ontwikkeling van de stagnatie-indicator lange termijn. De stagnatie-indicator 2015 geeft in een percentage aan wat naar verwachting de gerealiseerde groei van de woningvoorraad zal zijn in de periode 2005 tot en met 2014 in relatie tot de vooruit berekende groei. Voor Brabant staat deze op 73%: naar verwachting zal 73% van de vooruit berekende groei gerealiseerd worden. Naar verwachting zal een aantal gemeenten in Noordoost onder dit Brabants gemiddelde groeien. Met name in Heusden, Boxmeer, Haaren, Vught, Mill en St. Hubert en Bernheze, Sint Anthonis en Grave met een stagnatie-indicator van minder dan 60%, blijft de groei achter. Een aantal gemeenten heeft overigens een stagnatie-indicator hoger dan 100%: Maasdonk, Sint- Oedenrode, Landerd en Boekel. Regionale Agenda Wonen deel A, november 2

5 Figuur 1 Figuur 2 Regionale Agenda Wonen deel A, november 3

6 Figuur 3 Figuur 4 Regionale Agenda Wonen deel A, november 4

7 De 'stagnatie-indicator lange termijn', RRO - NOORDOOST-BRABANT Heusden Boxmeer Haaren Vught Mill en Sint Hubert Bernheze SUBREGIO LAND VAN CUIJK Sint Anthonis Grave Sint-Michielsgestel Uden Oss Schijndel Cuijk RRO - NOORDOOST-BRABANT SUBREGIO 'S-HERTOGENB. E.O. NOORD-BRABANT Veghel Boxtel SUBREGIO UDEN-VEGHEL E.O. 's-hertogenbosch Maasdonk Sint-Oedenrode Landerd Boekel Figuur 5 De 'stagnatie-indicator lange termijn' geeft aan in welke mate - cumulatief gemeten vanaf de vooruit berekende groei van de woningvoorraad naar verwachting ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Voor de vooruitberekende groei is voor de jaren 2005, 2006 en gebruik gemaakt van de uitkomsten van de prognose-actualisering uit 2005, voor de jaren t/m van de prognose-actualisering uit en voor de jaren t/m 2014 van de jongste prognose-actualisering (uit ). Een waarde (uitgedrukt in %) >100 geeft aan dat de (feitelijk) verwachte groei van de woningvoorraad boven de vooruitberekende groei ligt. Een waarde <100 geeft aan dat de verwachte groei juist onder de vooruit berekende groei ligt. De verwachte groei is bepaald door bij de feitelijke groei van de woningvoorraad in de periode 2005 t/m, het in en 2014 verwachte aantal op te leveren nieuwbouwwoningen op te tellen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen is in de gegevens verwerkt, evenals een inschatting van het aantal 'toevoegingen anderszins'. Het verwachte aantal op te leveren nieuwbouwwoningen is bepaald aan de hand van het aantal woningen, dat 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw is genomen. De nieuwbouw in 2014 is een eerste inschatting, geëxtrapoleerd op- basis van gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Regionale Agenda Wonen deel A, november 5

8 1.2. Ontwikkeling van de plancapaciteit In onderstaande tabellen is per subregio voor de eerst komende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave. WONINGBOUWCAPACITEIT EN -OPGAVEN AANTAL WONINGEN IN PLANNEN TEN OPZICHTE VAN DE BENODIGDE PLANCAPACITEIT t/m 2022 de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = indicator indicator MIDDELLANGE TERMIJN totale waarvan totale harde t/m 2022 prognose verwachte benodigde capaciteit harde plancapaciteit plancapaciteit 1) sloop 2) capaciteit in plannen 3) capaciteit 3) 100% <<100% 5) 'S-HERTOGENBOSCH E.O % 43% - waarvan gemeenten in sted. conc. gebied % 41% - waarvan gemeenten in landelijk gebied % 53% GEMEENTEN BERNHEZE % 31% BOXTEL % 21% HAAREN % 74% 'S-HERTOGENBOSCH % 30% HEUSDEN % 44% MAASDONK % 67% OSS % 52% SINT-MICHIELSGESTEL % 79% VUGHT % 81% 1) De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering. 2) De te verwachten sloop is, tenzij anders is vermeld, berekend o.b.v. de gemiddelde sloop over de periode 2003 t/m. 3) Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1-1-; bewerking: Provincie Noord-Brabant.. Tot de harde plancapaciteit behoren de onherroepelijke of door gemeenteraden vastgestelde woningbouwplannen. 4) Omdat de ervaring leert dat van de (vele) plannen die een gemeente heeft er altijd wel een aantal niet of met vertraging wordt uitgevoerd, is het - met name voor de kortere termijn - van belang rekening te houden met (enige) overcapaciteit. Daarom wordt uitgegaan van een streefwaarde tussen de 100% en 130% (steeds voor de eerstkomende vijf jaar). 5) Voor de voortgang van de woningbouw, maar om tegelijkertijd ook voldoende flexibiliteit in de planontwikkeling te houden; gelet bovendien op de reguliere planningsmethodiek en de juridisch gehanteerde (voortschrijdende bestemmings)planperiode van 10 jaar, wordt voor de 'indicator harde plancapaciteit' voor de vijfjaars-, resp. de tienjaarsperiode uitgegaan van een waarde van maximaal 100%. Door de nodige flexibiliteit in te bouwen in (harde) woningbouwplannen kan beter worden ingespeeld op de marges en onzekerheden, die inherent zijn aan (toekomstige) demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen. Juist vanwege de sterke dynamiek op de woningmarkt is het van belang niet alles direct vast te leggen in (harde) plannen en ook binnen de plancapaciteit de nodige ruimte te houden voor nadere invulling. Voetnoot: De bestuursovereenkomst uit tussen provincie en gemeente Haaren biedt ruimte om meer plannen planologisch hard te maken. Tabel 1 Regionale Agenda Wonen deel A, november 6

9 WONINGBOUWCAPACITEIT EN -OPGAVEN AANTAL WONINGEN IN PLANNEN TEN OPZICHTE VAN DE BENODIGDE PLANCAPACITEIT t/m 2022 de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen SUBREGIO UDEN-VEGHEL E.O. CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = indicator indicator MIDDELLANGE TERMIJN totale waarvan totale harde t/m 2022 prognose verwachte benodigde capaciteit harde plancapaciteit plancapaciteit 1) sloop 2) capaciteit in plannen 3) capaciteit 3) 100% <<100% 5) UDEN-VEGHEL E.O % 44% - waarvan gemeenten in sted. conc. gebied % 41% - waarvan gemeenten in landelijk gebied % 49% GEMEENTEN BOEKEL % 102% LANDERD % 100% SCHIJNDEL % 38% SINT-OEDENRODE % 22% UDEN % 37% VEGHEL % 45% Tabel 2 WONINGBOUWCAPACITEIT EN -OPGAVEN AANTAL WONINGEN IN PLANNEN TEN OPZICHTE VAN DE BENODIGDE PLANCAPACITEIT t/m 2022 de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen SUBREGIO LAND VAN CUIJK CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = indicator indicator MIDDELLANGE TERMIJN totale waarvan totale harde t/m 2022 prognose verwachte benodigde capaciteit harde plancapaciteit plancapaciteit 1) sloop 2) capaciteit in plannen 3) capaciteit 3) 100% <<100% 5) LAND VAN CUIJK % 61% GEMEENTEN BOXMEER % 50% CUIJK % 66% GRAVE % 150% MILL EN SINT HUBERT % 31% SINT ANTHONIS % 25% Tabel 3 Kijkend naar het gemiddelde van de harde plancapaciteit van ca. 46% voor de gehele regio Noordoost lijkt er, in ieder geval kwantitatief, ruimte te bestaan om niet alleen harde plancapaciteit nog toe te voegen, maar dit tevens op een wijze te kunnen doen die tegemoet komt aan de wensen van flexibiliteit in de planning. De harde plancapaciteit zegt echter niet alles over de hardheid van de plannen. Wanneer bijvoorbeeld een gemeente een intentieovereenkomst aangaat met een ontwikkelaar, is er al sprake van een vorm van bestuurlijke of contractuele hardheid van het plan. De provinciale sturing vindt alleen plaats op de planologisch harde plancapaciteit zijnde het vastgestelde Regionale Agenda Wonen deel A, november 7

10 en onherroepelijke bestemmingsplan. De notitie 100% harde plancapaciteit bij stagnerende woningbouwrealisatie, die in het RRO van ter kennisname is voorgelegd, vormt daarbij de leidraad. Opgemerkt wordt, dat in bovenstaande tabellen voor de sloopopgave gebruik is gemaakt van een gemiddelde sloop in de betreffende gemeente over de afgelopen tienjaarsperiode. Er is niet gerekend met de werkelijke sloopopgave, zoals deze door gemeenten in de matrices is opgegeven. Dit kan betekenen dat er of te optimistisch of te pessimistisch is geraamd op de sloopopgave en daarmee de benodigde capaciteit. In de werkgroep is gesproken over het uitgaan van de werkelijke sloop. Daarvoor zijn echter gegevens nodig die niet in alle gemeenten voorhanden zijn. Voor Brabant in zijn geheel wordt daarom (vooralsnog) uitgegaan van de gemiddelde sloop. Overigens worden de regionale afspraken gemaakt op basis van het netto aan de woningvoorraad toe te voegen woningen; om te kunnen bepalen wat als maximale restcapaciteit nodig is, is een aanname voor de te verwachten sloop gedaan, gebaseerd op het afgevlakt voortschrijdend gemiddelde van de afgelopen 10 jaar. Afgerekend wordt uiteindelijk op het saldo van feitelijk toegevoegde en onttrokken woningen aan de voorraad. Een aantal (zelfde) gemeenten valt op wat betreft een hoge harde plancapaciteit, rond of over de 100%. Dit geldt voor de gemeenten Grave, Landerd en Sint Michielsgestel. Met deze gemeenten vinden actief gesprekken plaats met de provincie over het op orde krijgen van het woningbouwprogramma. In paragraaf 3.2 is de stand van zaken per gemeente opgenomen. Opvallend is dat nu ook de gemeente Boekel een harde plancapaciteit groter dan 100% tot haar beschikking heeft. Met deze gemeente hebben nog geen gesprekken plaatsgevonden. Een aantal gemeenten heeft een hoge capaciteitsindicator; de totale plancapaciteit uitgedrukt als percentage van de woningbouwopgave. Voor Haaren is deze (deels) te verklaren uit de bestuursovereenkomst die in het verleden gesloten is, maar is er wel een daling te zien van 210% in naar ca 190 % in. Voor Grave is de deelname aan de pilot Bouwen binnen strakke contouren de verklaring. In Oss, Boekel, Landerd en Boxmeer is de capaciteitsindicator ca 130% of hoger. Voor deze gemeenten is de verwachting, dat keuzes in de prioriteiten in het programma en de fasering, dan wel het schrappen van plancapaciteit, benodigd zijn. Een aantal gemeenten heeft juist een lage capaciteitsindicator, kleiner dan 60%. Dit geldt voor de gemeenten Bernheze en Boxtel. Regionale Agenda Wonen deel A, november 8

11 Ontwikkeling totale plancapaciteit woningbouw, NOORDOOST-BRABANT, (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar Figuur t/m 2024 (incl. sloop) prov. prognose, actual. Vanaf is geleidelijk een terugname in de (kwantitatieve) plancapaciteit te zien. Deze ontwikkeling zet zich verder door. De totale plancapaciteit is in de regio Noordoost afgenomen van woningen in naar ca woningen in en ca woningen in voor de eerste tienjaarsperiode. Daarentegen is de harde plancapaciteit toegenomen. Van ca woningen in naar woningen in. De indicator harde plancapaciteit bedraagt in ca 56% voor de eerste tienjaarsperiode. De afname in de plancapaciteit is met name te zien in de afname van de zachte plancapaciteit (schrappen) en deels in het in de tijd naar achteren schuiven van de plancapaciteit (faseren). De harde plancapaciteit is veelal een gegeven waar (nog) weinig in geschoven wordt: hard is hard. Wel opvallend is, dat harde plancapaciteit wordt doorgeschoven over de tienjaarsperiode. Voor de regio Noordoost gaat het hier om totaal ca 790 woningen in. Dit uitfaseren van harde plannen kan alleen als daar afspraken en raadsbesluiten aan ten grondslag liggen, anders telt deze harde plancapaciteit mee in de eerste tienjaarsperiode. Om in de woningbehoefte voor de eerst komende tien jaar te kunnen voorzien, is een plancapaciteit van ca woningen benodigd. De totale beschikbare plancapaciteit en de benodigde capaciteit zijn in nagenoeg gelijk geworden, beide ca woningen. Dit betekent dat er kwantitatief steeds meer sprake is van een meer realistische woningbouwplanning en programmering in de regio. Dit betekent echter niet dat dit voor alle gemeenten het geval is, zie bovenstaand. Ook het kwalitatief op orde zijn van de woningbouwplanning en -programmering is belangrijk, waarover in paragraaf 1.3 meer. Regionale Agenda Wonen deel A, november 9

12 1.3. Kwaliteit van het programma Een goede afstemming van vraag en aanbod is, zeker in de huidige tijd, van blijvend groot belang. Naar verwachting zal de vraag zich de komende jaren voornamelijk richten op betaalbare goedkope koop- en huurwoningen. Dit betekent overigens niet dat uitsluitend dergelijke woningen gebouwd zouden moeten worden; een gevarieerd bouwprogramma in lijn met de behoefte op lange termijn blijft het uitgangspunt. De kwalitatieve aspecten wezen de afgelopen jaren op een kwalitatieve mismatch tussen de vraag en de woningbouwprogramma s, zoals de regiogemeenten die de komende vijf jaar voor ogen hebben. Hierin zijn, zoals in deel B de Regionale Agenda Wonen voor heel Brabant ook naar voren komt, positieve ontwikkelingen te zien. Appartementen Wanneer we naar de appartementen in de planning kijken, is te zien dat het aandeel appartementen ca 37 % bedraagt in de eerst komende vijfjaarsperiode. Van de harde plancapaciteit is 41% een appartement, waarbij met name de subregio s-hertogenbosch e.o. met 48% van de harde plancapaciteit zijnde een appartement, een hoog aandeel heeft. De inschatting is dat met een gemiddeld aandeel van ca 30-35% appartementen de markt dit zal kunnen opnemen. Per gemeente kan het beeld overigens verschillen. Een aantal gemeenten heeft nog een fors aandeel (> 40%) appartementen in de plannen voor de eerst komende vijfjaarsperiode opgenomen. Dit zijn de gemeenten Boxtel, s-hertogenbosch, Vught, Schijndel, Boxmeer en Grave. De mate waarin appartementen door de markt kunnen worden opgenomen, hangt samen met verschillende factoren. De omvang en het tempo, de locatie en de kwaliteit van het appartement (huur/koop prijsklassen) zijn (mede) van belang in het kunnen afzetten van de appartementen. Dure koopwoningen In tegenstelling tot voorgaande jaren lijkt het aandeel dure koopwoningen in de totale plancapaciteit voor de eerste vijfjaarsperiode af te nemen. Was in nog ca 60% van de plancapaciteit een dure koopwoning, in is het aandeel gedaald naar ca 40%. Het aandeel middeldure koop is nagenoeg gelijk gebleven met 25%. De verschuiving is met name zichtbaar in de toename van de goedkope koop (13%) en goedkope huur (13%). Dit is kwalitatief een positieve ontwikkeling in de woningbouwcapaciteit. Een aantal gemeenten, met name in het landelijk gebied van de subregio s-hertogenbosch, heeft een hoog aandeel dure koopwoningen in de harde plancapaciteit (>50%) opgenomen: Sint Michielsgestel, Vught, Boxtel, Sint Oedenrode, Veghel, Grave en Sint Anthonis. Dit blijft een aandachtspunt. Regionale Agenda Wonen deel A, november 10

13 2. De kwalitatieve opgaven In het RRO van juni heeft de stuurgroep zich erover uitgesproken, drie prioriteiten te leggen in de kwalitatieve opgaven. Dit betreft de opgaven: wonen, welzijn en zorg, de bestaande voorraad en arbeidsmigranten. Voor de drie opgaven zijn plannen van aanpak opgesteld. In deze paragraaf wordt per opgave de vordering beschreven en vervolgopgaven voor Regionale Woningmarktstrategie Land van Cuijk Daarnaast is in het Land van Cuijk in en gewerkt aan het opstellen van een Regionale Woningmarkt Strategie. De Strategie is inmiddels gereed en de komende periode wordt gewerkt aan uitvoering van het Uitvoeringsprogramma. In het RRO van juni is een toelichting gegeven op het proces en leerpunten in de samenwerking in het Land van Cuijk Wonen, welzijn en zorg In het RRO-overleg van juni is bestuurlijk prioriteit gegeven aan de opgave van wonen met zorg en welzijn. De opdracht is helder te krijgen wat we als (sub)regio kunnen doen om de opgave op het gebied van wonen, zorg en welzijn te realiseren. In het RRO-overleg van juni zijn de conclusies besproken van de werkgroep die de opdracht uitvoert. Daarbij is geschetst hoe de opgave er op hoofdlijnen uitziet en wat de belangrijke vraagstukken zijn waar partijen de komende tijd voorstaan. Instemming is er vanuit het RRO op het verbeteren van het netwerk en de samenwerking tussen partijen. Nadruk wordt gelegd op het concreet nemen van stappen. Hierbij ziet het RRO de opgave als zowel een zorg- als een woonopgave. Ook is het niet uitsluitend een lokale opgave. Als regionale componenten noemt men de afstemming van de afbouwplicht tussen zorginstellingen en gemeenten, het delen van best practices en de geschiktheid van de bestaande woningvoorraad. In de tweede helft van heeft een aantal aanvullende gesprekken plaatsgevonden met wethouders in de regio, om daarmee enerzijds meer gevoel te krijgen bij de visie en de behoefte van bestuurders en anderzijds de betrokkenheid op het thema te peilen. Ook heeft een gesprek plaatsgevonden met de Werkgroep transitie AWBZ. Deze werkgroep is regionaal aan de slag met de organisatie van de zorg/welzijn in de wijken en dorpen als gevolg van de extramuraliseringsopgave. De werkgroep wonen-zorg-welzijn concludeert daarbij dat aansluiting bij de werkgroep transitie AWBZ niet direct zinvol is. De werkgroep transitie AWBZ is weinig of niet aan de slag met woning en woonomgeving. Wel is het van belang om op de hoogte te zijn van elkaars werkzaamheden. Tevens wordt dit najaar een start gemaakt met het opstellen van een voorbeeldboek met best practices. In hoofdcategorieën wordt globaal gedacht aan best practices die gericht zijn op: verbeteren van de samenwerking tussen partijen, strategie op de (geschiktheid) van de bestaande woningvoorraad, (in Regionale Agenda Wonen deel A, november 11

14 samenhang met bewustwording van particuliere eigenaren op aanpassing van de eigen woning) en strategie op zorgvastgoed. Een ander vraagstuk, waar niet één-twee-drie een antwoord op te geven is, is hoe de regionale afstemming te organiseren op de afbouwplicht van zorginstellingen. De uitstroom die als gevolg van de extramuralisering van met name GGZ-clienten en verstandelijk gehandicapten uit de grote regionale zorginstellingen ontstaat, is onduidelijk. Daarom ziet de werkgroep hier een opgave liggen om de afbouwplicht naar instellingen en gemeenten inzichtelijk te krijgen. Voor 2014 is voorgesteld om de regiodag van oktober te benutten voor het thema wonen-zorg-welzijn. Naast de presentatie van het voorbeeldboek kan daarbij gedacht worden aan (bezoek aan) 'best practices' Bestaande voorraad Het RRO onderschrijft het steeds groter wordende belang van de bestaande woningvoorraad en geeft bestuurlijke prioriteit aan het thema bestaande voorraad. In januari heeft het RRO aangegeven een verdiepingsslag op het thema bestaande voorraad te maken. Hierbij heeft het RRO aangegeven dat de focus ligt op (hoe) de kwaliteit van de bestaande voorraad in beeld te brengen en het verkennen van de strategieën. De werkgroep bestaande voorraad is tot de conclusie gekomen, dat over een deel van de woningvoorraad een heel goed beeld bestaat van de kwaliteit van de woningen. Dit betreft de (sociale) huurwoningvoorraad dat in bezit is van lokaal opererende woningcorporaties. Echter over de kwaliteit van het overgrote deel van de woningvoorraad, dat in particulier bezit is, is slechts heel beperkt informatie beschikbaar. Met name de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad is daarmee slecht in beeld te brengen. Om een compleet beeld te verkrijgen zou je woning, voor woning een inschatting van de kwaliteit moeten maken. Een erg omvangrijke opgave. De werkgroep bestaande voorraad wil spijkers met koppen slaan en zet daarmee niet langer in op het volledig inzichtelijk krijgen van de kwaliteit van de woningvoorraad, maar wil bij burgers en bestuurders het belang van deze kwaliteit meer en beter onder de aandacht brengen. De werkgroep bestaande voorraad doet daartoe de volgende voorstellen voor de opgave voor 2014: 1. We positioneren de bestaande voorraad steviger op de (bestuurlijke) agenda (zowel lokaal als regionaal). a. In aanvang daartoe ziet de werkgroep een belangrijk platform in de eerstvolgende actualisatie van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, middels een overzicht van de samenstelling van de bestaande totale Brabantse woningvoorraad (verdeling sociale huur, huur en koop, verdeling naar type appartement en grondgebonden woning, verdeling naar prijs). b. Op subregionaal niveau maken we van de bestaande voorraad een vast agendapunt. 2. We brengen goede praktijkvoorbeelden van kwaliteitsverbeteringen in de bestaande voorraad in beeld. Delen en dragen deze via de werkgroep wonen op subregionaal niveau uit en richten Regionale Agenda Wonen deel A, november 12

15 ons hierbij voornamelijk op goede voorbeelden waar particuliere woningbezitters betrokken zijn/worden. 3. We stemmen af met de 5*NOB-werkgroep duurzaamheid Arbeidsmigranten Ondanks de economische crisis is de toestroom van tijdelijke buitenlandse arbeidsmigranten ook in de regio Noordoost Brabant onverminderd gebleven. Het blijft echter lastig om precies inzichtelijk te maken hoe groot de omvang van de groep tijdelijke buitenlandse arbeidsmigranten is. De tijdelijke buitenlandse arbeidsmigranten schrijven zich niet allemaal vanzelfsprekend in, in de gemeente waar zij verblijven. Toch is het op basis van de inschrijvingen in het GBA mogelijk om een vergelijkbare inschatting te maken van de omvang van de in de betreffende gemeente kortdurend of langduriger verblijvende buitenlandse arbeidsmigranten. De ambtelijke werkgroep arbeidsmigranten bepleit om deze systematiek te hanteren in plaats van een uitgebreid onderzoek en stelt voor om middels een hiervoor op te stellen format de omvang van de tijdelijke arbeidsmigranten voor de gehele regio Noordoost Brabant in beeld te brengen. Verschillende gemeenten in de regio hebben de afgelopen jaren ruimtelijk beleid ontwikkeld om het tijdelijk verblijf van arbeidsmigranten te faciliteren en te reguleren. Hier en daar wordt duidelijk, dat wanneer dit beleid en de uitvoering sterkt afwijkt van het beleid en uitvoering van naastgelegen gemeenten dit effect heeft op de aantallen tijdelijke arbeidsmigranten die in de ene en anderen gemeenten verblijven, het zogenaamde waterbedeffect. Dit pleit ervoor om een overzicht te maken van het ruimtelijk beleid van de verschillende gemeenten in de regio Noordoost-Brabant om de gemeenten hierdoor de mogelijkheid te geven om hun ruimtelijke beleid beter op elkaar af te kunnen stemmen. Hiervoor zal een matrix worden opgesteld. In is de doelstelling geformuleerd om een integrale regionale visie op te stellen met betrekking tot tijdelijke arbeidsmigranten (registratie, huisvesting, integratie, participatie, onderwijs en zorg, etc) Daarbij is tegelijkertijd aangegeven dat het vanwege de complexiteit van een integrale aanpak de voorkeur heeft om zich in eerste instantie te beperken tot het aspect huisvesting. Waarbij de concrete doelstelling is om regionaal afgestemde kaders te scheppen om voldoende geschikte huisvesting voor met name tijdelijke arbeidsmigranten te realiseren en daarbij misstanden, uitbuiting en onveiligheid tegen te gaan en te voorkomen. De vraag kan gesteld worden of dat de doelstelling om een integrale regionale visie op te stellen de meest adequate en efficiënte invulling is voor de aanpak van het thema arbeidsmigranten. Het verdient de aanbeveling om dit nader te onderzoeken en op dit moment in te zetten op een goede regionale ambtelijke en bestuurlijke afstemming. De werkgroep arbeidsmigranten ziet voor 2014 de volgende opgaven: 1. Op basis van GBA inschrijvingen de regionale omvang van de groep arbeidsmigranten en arbeidspassanten in beeld brengen. 2. Opstellen van een matrix, waarin opgenomen het ruimtelijk beleid van de gemeenten in de regio Noordoost Brabant. 3. Organiseren van regionale bestuurlijke afstemming op het thema arbeidsmigranten in brede zin. Regionale Agenda Wonen deel A, november 13

16 3. Kwantitatieve regionale woningbouwafspraken 3.1. Kwantitatieve woningbouwafspraken De provinciale Verordening Ruimte geeft aan dat jaarlijks afspraken gemaakt dienen te worden in het RRO over het woningbouwprogramma voor de eerste tienjaarsperiode. Bij deze kwantitatieve afspraken, is een aantal uitgangspunten gehanteerd. Deze uitgangspunten komen rechtstreeks uit de Verordening Ruimte (aangegeven met VR) of vloeien voort uit beleidsuitgangspunten en ambities. De uitgangspunten zijn niet gewijzigd ten opzichte van de uitgangspunten voor, uitgezonderd twee punten. De aanvullende woningbouwafspraken met de gemeente Vught zijn in het RRO van januari komen te vervallen, punt 10 ten aanzien van de Sturing op de realisatie van de woningbouwopgave is ingevuld met de notitie 100% harde plancapaciteit bij stagnerende woningbouwrealisatie, die eveneens in het RRO van januari ter kennisname is voorgelegd. De uitgangspunten 1. Realistische planning en programmering (VR) De meest actuele provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose () vormt de richtlijn voor de gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering. 2. Programma termijn (VR) Gemeenten gaan voor hun woningbouwprogramma en -planning uit van de woningbehoefte voor de komende 10-jaarsperiode van 1 januari tot 1 januari Zelfstandige woningen (VR) De woningbehoefte betreft de maximale toename van de netto woningvoorraad met zelfstandige woningen op 1 januari 2023 voor de regio, uitgesplitst per gemeente. 4. Jaarlijks herijking (VR) Tenminste jaarlijks vindt herijking van de regionale (kwantitatieve) woningbouwafspraken plaats en deze worden ieder jaar uiterlijk op 31 december gemaakt. 5. Pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren Provincie en gemeente Grave zijn in gesprek over de Pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren. Het voorstel van provincie is de pilot af te bouwen en de woningen op te nemen in de reguliere regionale woningbouwafspraken. Hierover zijn intussen afspraken gemaakt, zie paragraaf Aanvullende woningbouwafspraken Met de gemeenten Haaren en Sint-Oedenrode zijn in het verleden aanvullende Regionale Agenda Wonen deel A, november 14

17 woningbouwafspraken gemaakt. De extra woningen in Sint-Oedenrode (extramuralisering Odendael) zijn intussen gerealiseerd. De bestuursovereenkomst met Haaren wordt gerespecteerd. In tabel 1 zijn de bestaande afspraken in de kolom aanvullende woningbouwafspraken opgenomen. Op een later moment kan er aanleiding zijn om de regionale woningbouwafspraken in het RRO Noordoost aan te passen. 7. Ruimte-voor-Ruimte-woningen De woningen die worden gerealiseerd in kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling vallen buiten het programma. 8. Arbeidsmigranten In de actuele provinciale prognose wordt rekening gehouden met de structurele vraag naar huisvesting van arbeidsmigranten. Maatwerk is mogelijk wanneer gemeenten in subregionaal overleg kunnen aantonen dat daadwerkelijk woningen beschikbaar worden gesteld voor de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten. 9. Extramuralisering Het regionale woningbouwprogramma wordt vooraf niet verhoogd met voorgenomen extramuralisering. Als een gemeente kan aantonen dat er binnen een plan woningen en/of nietzelfstandige woningen (intramuraal) worden omgezet in zelfstandige woningen (extramuraal), wordt hier rekening mee gehouden. In tabel 1 is per gemeente in de laatste kolom aangegeven welke woningbouwopgave er voor de komende tienjaarsperiode afgesproken wordt. Deze gaat uit van de bouw van circa woningen in de periode Dit aantal betreft de netto toename van de woningvoorraad, exclusief vervangende woningbouw door sloop. De opgave is berekend door de prognose woningvoorraad op 1 januari 2023 (kolom 2) van de feitelijke woningvoorraad zoals deze op 1 januari aanwezig was (kolom 1) af te trekken. In kolom 3 is de som hiervan opgenomen. In kolom 4 staan de gemaakte afspraken zoals die zijn vastgelegd in de bestuursovereenkomst met Haaren. Regionale Agenda Wonen deel A, november 15

18 Kwantitatieve regionale woningbouwafspraken Regionaal Ruimtelijk Overleg Noordoost-Brabant, december gemeente / (sub)regio feitelijke woningvoorraad op 1-1- prognose woningvoorraad op prognose netto toename woningvoorraad bilateraal Afspraak: gemaakte netto toe te woningbouw voegen aan de afspraken uit woningvoorraad het verleden *) in de periode Bernheze Boxtel Haaren / 's-hertogenbosch Heusden Maasdonk Oss Sint-Michielsgestel Vught Oss-Den Bosch Boekel Landerd Schijndel Sint-Oedenrode Uden Veghel Uden-Veghel Boxmeer Cuijk Grave Mill en Sint Hubert Sint Anthonis Land van Cuijk Noordoost-Brabant Bronnen: opgave gemeenten, gemeentelijke woningbouwmatrices, provinciale progrnose, regionale woningbouwafspraken. Aantallen afgerond op 5-tallen. *) BOVK Haaren : Netto toevoeging tussen en maximaal 650+ woningen aan de voorraad. Tot en met 2015 mag Haaren voor maximaal 850+ woningen harde plancapaciteit aanmaken (incl. sloopcompensatie). Opmerking: De afspraak betreft de netto toename van de woningvoorraad; de toetsing aan de afspraken geschiedt conform de 'notitie 100% harde plancapaciteit' aan de hand van de bruto harde plancapaciteit. Tabel 4: Regionale woningbouwafspraken Regionale Agenda Wonen deel A, november 16

19 Voorstel 1 De stuurgroep stemt in met de regionale (netto) woningbouwopgave voor de periode -2023, zoals aangegeven in tabel 4 (op blz. 16) Lopende zaken Gesprekken Grave, Landerd, Sint-Michielsgestel en Boekel Deze drie gemeenten hebben een vraagstuk gezien, dat zij voor meer dan 100% aan harde plancapaciteit in de plannen hebben opgenomen of hier tegenaan zitten en meer plannen aan de harde plancapaciteit willen toevoegen. In deze paragraaf geven we de actuele stand van zaken weer voor de drie gemeenten. Voor het RRO van december leidt dit niet tot specifieke beslispunten. Grave Grave heeft in het verleden deelgenomen aan de pilot Bouwen binnen strakke contouren. Als gevolg daarvan heeft de gemeente veel plannen in harde plancapaciteit (150%) kunnen ontwikkelen, waaronder het omvangrijke plan Koninginnedijk/Wisseveld. Nu de pilot geëindigd is worden uitbreidingsplannen voor de kleinere kernen en andere inbreidingsplannen zoals op het Visioterrein hierdoor geblokkeerd, waar de gemeente wel graag me aan de slag zou gaan. Provincie en gemeente hebben meerdere keren overlegd om dit vraagstuk te bespreken. Dit overleg heeft geleid tot een aangepast woningbouwprogramma, dat door de gemeenteraad op 25 april is vastgesteld, waarbij geleidelijk de harde plancapaciteit van niet op de markt aansluitende plannen wordt teruggebracht om binnen de kaders van prognose en regionale woningbouwafspraken ruimte te creëren voor plannen waar wel vraag naar is. Binnen de planperiode daalt door deze afspraken de harde plancapaciteit onder de 100%. Landerd De gemeente is aan de slag gegaan om te bekijken welke mogelijkheden er zijn om te faseren dan wel te schrappen in de harde en zachte plannen. In het raadsbesluit van juni is per plan een afweging gemaakt. Daarnaast wordt ingezet op de flexibilisering van het programma door de mogelijkheden van fasering van de grote plannen Repelakker en Akkerwinde. Landerd heeft met de buurgemeenten gesprekken gevoerd om woningbouwcapaciteit over te nemen. Dit heeft vooralsnog niet geleid tot een herverdeling van het (sub)regionale woningbouwprogramma. Sint-Michielsgestel De gemeente Sint-Michielsgestel heeft een harde plancapaciteit die dicht in de buurt komt van de 100%. In het afgelopen jaar heeft er ambtelijk overleg plaatsgevonden tussen gemeente en provincie. Dat overleg heeft geleid tot een herprogrammering en fasering van woningbouwlocaties, zodat binnen de maximaal toegestane plancapaciteit toch (in beperkte mate) nieuwe plannen ontwikkeld kunnen worden. De gemeente Sint-Michielsgestel kan daarmee binnen het eigen programma het vraagstuk oplossen. Boekel Met Boekel heeft een eerste ambtelijk gesprek plaatsgevonden, omdat zij met de nieuwe regionale afspraken boven de 100% harde plancapaciteit komt. De gemeente ziet mogelijkheden om een Regionale Agenda Wonen deel A, november 17

20 gedeelte van de harde plancapaciteit in de tijd te faseren (cq de eerste tienjaarsperiode niet tot ontwikkeling te brengen) op de locatie de Run en hierover een raadsbesluit te nemen. Hiermee wil de gemeente ruimte creëren om in 2014 twee nieuwe plannen aan de harde plancapaciteit toe te voegen: Centrum oost en Buskensstraat CPO en Startersfonds Stimuleringsregeling CPO, tweede tranche Voor de periode heeft de provincie opnieuw 4 miljoen euro ter beschikking gesteld om het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) te stimuleren. In deze tweede tranche van de regeling is inmiddels aan 11 projecten in Noordoost Brabant een provinciale subsidie toegekend (stand van zaken september ). In totaal zijn 34 projecten in geheel Brabant toegekend, zoals in onderstaand kaartbeeld met gele en rode bolletjes is aangegeven. In het kaartbeeld is in donker- en lichtblauwe kleuren aangegeven welke projecten in de eerste tranche met de CPO-regeling zijn ondersteund. Figuur 7 Regionale Agenda Wonen deel A, november 18

21 Brabants Startersfonds Per 1 juli is het Brabants Startersfonds van kracht geworden. Alle Brabantse gemeenten hebben hierover een brief ontvangen van de provincie (brief Starterlening, d.d. 24 juni, ons kenmerk ). Het fonds geeft een bijdrage bij starterleningen en heeft een omvang van 6 miljoen euro. De looptijd van het fonds is maximaal 3 jaar, of eerder als de middelen volledig benut zijn. Tot nu toe was de verdeling van de bijdrage aan de starterlening 50% Rijk en 50% gemeente. Gemeenten hebben de starterslening daarbij ondergebracht bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Met het Brabants Startersfonds is de verdeling 50% Rijk, 25% Brabants startersfonds en 25% gemeente geworden. Daarmee kunnen gemeenten meer starterleningen verstrekken voor hetzelfde budget. Uitgangspunt voor aanvragen is de gemeentelijke starterlening: als de aanvraag tot lening voldoet aan de voorwaarden van de starterlening, dan wordt voldaan aan de voorwaarden voor een uitkering uit het Brabants Startersfonds. De regeling wordt uitgevoerd door de SVn. Inmiddels neemt het merendeel van de gemeenten in Noordoost Brabant deel aan de starterslening. Dit zijn: s-hertogenbosch, Oss, Vught, Boxtel, Boxmeer, Landerd, Bernheze, Sint Oedenrode, Boekel, Mill en St. Hubert, Uden en Veghel, Schijndel, Maasdonk en Heusden. Gemeenten die nu nog niet meedoen, maar dat binnenkort of later gaan doen, kunnen ook gebruik maken van het Brabants Startersfonds. De laatste stand van zaken (september ) laat zien dat er behoorlijk gebruik wordt gemaakt van het Startersfonds. Er zijn inmiddels ca 250 aanvragen ingediend voor heel Noord-Brabant. Regionale Agenda Wonen deel A, november 19

22

23 Woningmarktontwikkelingen in Noord-Brabant stand van zaken anno Analyses en achtergronden bij de Regionale Agenda voor Wonen Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 2 van 40

24 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Effecten van de financieel-economische crisis de financieel-economische crisis laat nog altijd diepe sporen na op de woningmarkt aantal in aanbouw genomen woningen ligt in de eerste helft van op laagste niveau groei van de Brabantse woningvoorraad bereikt in een nieuw naoorlogs dieptepunt naar verwachting ligt de groei in 2014 zelfs op een nog iets lager niveau 3. Realisme in woningbouwplanning en -programmering de plancapaciteit voor woningbouw wordt steeds verder teruggebracht vooral zachte plannen worden geschrapt of ge(her)faseerd lijn van meer realisme in woningbouwplanning en -programmering zet verder door toenemende realiteitszin komt benodigde flexibiliteit ten goede regionale afspraken zorgen voor samenhang en afstemming in planning en programmering 4. De aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt structurele veranderingen bewegen de woningmarkt naar een nieuw evenwicht eerstkomende jaren richt de vraag zich meer op de huur- en op de minder dure koopsector Regionale woninghet planaanbod kenmerkt zich nog altijd door een vrij grote mate van inelasticiteit bouwafspraken wel zijn er (eerste) aanzetten voor aanpassing van woningbouwplannen zichtbaar het planaanbod aanpassen aan de nieuwe realiteit kost tijd en geld 5. Wonen met zorg en welzijn in tijden van verandering met de vergrijzing liggen er forse opgaven op het vlak van wonen met zorg en welzijn opgaven liggen er vooral bij het beschermd wonen en het verzorgd wonen verzorgd wonen zal meer en meer in de woning of de woonomgeving moeten worden geboden Bijlagen 1) Groei woningvoorraad, regionaal (RRO-gebieden) 2) Stagnatie-indicatoren woningbouw per gemeente 3) Indicatoren totale en harde plancapaciteit per gemeente 4) Samenstelling nieuwbouwplannen, regionaal (RRO-gebieden) 5) Beschermd, verzorgd en geschikt wonen; opgaven, plannen en realisatie, t/m 2022 Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 3 van 40

25 1. Inleiding In dit document wordt een beeld geschetst van een aantal actuele ontwikkelingen op de regionale woningmarkt in Brabant. Hierbij wordt allereerst ingezoomd op de laatste stand van zaken omtrent de effecten van de financieel-economische crisis op de woningbouw. Vervolgens wordt ingegaan op de ontwikkelingen van de (gemeentelijke) plancapaciteiten voor woningbouw. Ten slotte wordt stilgestaan bij een aantal vraagstukken en opgaven rond de (onvoldoende) aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt. De woningmarktanalyses bouwen voort op de lijnen, zoals die in de achtergrondrapportage bij de Regionale Agenda s voor Wonen uit (december) zijn geschetst. De beelden en inzichten uit die rapportages zijn geactualiseerd, de opgaven waar nodig aangescherpt. De opgaven uit die -rapportage zijn vandaag de dag nog altijd uiterst actueel en zullen gelet op de sterk gewijzigde financieel-economische omstandigheden, het zich wijzigend demografisch perspectief en het verander(en)de wensenpatroon van de woonconsument ook de komende tijd de regionale agenda sterk blijven bepalen. In grote lijnen laten de demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen zich samenvatten in een viertal hoofdopgaven voor de regionale woningmarkt. Zo ligt er de opgave om de ingezette lijn van (meer) realisme en regionale samenhang in woningbouwplanning en -programmering ook de komende tijd voort te zetten. Van belang is voorts, dat het bestaande en nieuwe aanbod van woningen en woonmilieus voldoende blijven aansluiten op de vraag van woonconsumenten. Hierbij speelt ook een rol, dat tijdig zal moeten worden ingespeeld op toekomstige demografische ontwikkelingen (derde opgave), waarbij de sterke vergrijzing en de hieraan gelieerde opgaven op het vlak van wonen met zorg en welzijn tot de meest in het oog springende aspecten behoren. Nauw samenhangend met genoemde opgaven ligt er een (vierde) opgave om meer flexibiliteit te brengen in de woningbouwplanning, te zorgen voor voldoende differentiatie in het woningbouwprogramma en de ontwikkelschaal van woningbouwprojecten (verder) te verkleinen. De analyses in dit achtergronddocument spitsen zich vooral toe op de ontwikkelingen rond de eerste twee opgaven, waarbij zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten van de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en programmering centraal staan. Gelet op hun sterke onderlinge samenhang zullen hierbij ook verschillende aspecten vanuit de andere opgaven aan bod komen. In deze achtergrondrapportage zijn de (belangrijkste) analyseresultaten voornamelijk weergegeven op provinciaal en (sub)regionaal niveau, waarbij uiteraard is aangesloten op de indeling in de vier RRO-gebieden 1. In de bijlagen is van een aantal ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ook een gemeentelijk beeld geschetst. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 4 van 40

26 2. Effecten van de financieel-economische crisis de financieel-economische crisis laat nog altijd diepe sporen na op de woningmarkt aantal in aanbouw genomen woningen ligt in de eerste helft van op laagste niveau de groei van de Brabantse woningvoorraad bereikt in een nieuw naoorlogs dieptepunt naar verwachting ligt de groei in 2014 zelfs op een nog iets lager niveau De financieel-economische crisis heeft de woningmarkt ook in Brabant nog altijd stevig in haar greep. Een belangrijke exponent hiervan is de terugvallende nieuwbouwproductie 2 (figuur 1) en daarmee een (sterk) afnemende groei van de woningvoorraad. Lag deze groei in nog op bijna woningen, in groeide de voorraad nog slechts met woningen (figuur 2). Mede door stimuleringsmaatregelen van rijk, provincie en gemeenten zijn in de loop van wel weer meer woningen in aanbouw genomen. Hierdoor ligt ook de groei van de woningvoorraad wat hoger. Zowel in als in werden (netto) zo n woningen aan de voorraad in Brabant toegevoegd. Langgerekte dubbele dip Na de opleving in is het aantal in aanbouw genomen woningen vanaf het 1e kwartaal van echter weer (fors) teruggevallen, tot kwartaalniveaus die tot de laagste behoren sinds het begin van de kredietcrisis. Het markeert de inmiddels langgerekte 'dubbele dip' in de woningbouw in Brabant (figuur 3). Nemen we hierbij en in ogenschouw, dan werden er Brabant-breed gemiddeld genomen zo'n woningen per kwartaal in aanbouw genomen. Hierbij vormde het 4e kwartaal van met nog geen in aanbouw genomen woningen tot voor kort het dieptepunt van de crisis. Inmiddels ligt het nieuwste dieptepunt in de eerste helft van dit jaar met zo n in aanbouw genomen woningen per kwartaal (figuur 3). Het aantal nieuwe initiatieven voor woningbouwprojecten lijkt hiermee (opnieuw) verder te zijn opgedroogd. Bovendien zorgen de huidige financieel-economische situatie en de verwachtingen daaromtrent nog altijd voor de nodige terughoudendheid bij woonconsumenten. Daarnaast bestaat nog altijd de nodige onduidelijkheid over de aanpassing en (verdere) uitwerking van het corporatiebestel en daarmee ook over het investeringsvermogen van woningbouwcorporaties. Ook speelt een rol dat, als gevolg van de zich (sterk) verschuivende oriëntatie van de woonconsument meer richting huursector en de goedkopere koop de aansluiting van vraag en aanbod op de woningmarkt nog niet altijd voldoende is, al zijn er wel eerste (voorzichtige) tekenen dat de gemeentelijke plancapaciteit voor woningbouw hier wel wat meer op wordt aangepast. Verderop in deze rapportage gaan we hier nader op in. In lijn met de hier geschetste ontwikkelingen is de verwachting, dat het aantal in aanbouw te nemen woningen zich de eerstkomende tijd zal blijven bewegen rond de (lagere) kwartaalniveaus van de laatste twee jaren. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 5 van 40

27 Groei woningvoorraad op nieuw naoorlogs dieptepunt Op basis van de laatste (provinciale) inzichten mag in een op te leveren nieuwbouwproductie van zo'n woningen verwacht worden. Ten opzichte van eerdere jaren in werden nieuwbouwwoningen opgeleverd en in woningen betekent dit een sterke terugval van het aantal op te leveren woningen. De (netto) groei van de woningvoorraad zal in komen te liggen rond de woningen. Zoals figuur 2 laat zien wordt hiermee het (naoorlogse) diepterecord uit 2003, toen de voorraad met slechts woningen toenam, gebroken. Mede op basis van de magere eerste twee kwartalen van ligt de inschatting voor 2014 zelfs op een nog iets lager niveau. In bijlage 1 zijn ook enkele regiospecifieke beelden (RRO s) met betrekking tot de (verwachte) groei van de woningvoorraad opgenomen. Een en ander betekent ook, dat de groei van de woningvoorraad duidelijk achterblijft bij de provinciale woningbehoefteprognose 3. Op grond van deze ramingen zouden er de eerstkomende tijd jaarlijks zo n à woningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd (figuur 2). Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en bestaande woningtekorten wat terug te dringen. Door de financieel-economische crisis en de effecten hiervan op de woningmarkt zullen deze aantallen de eerstkomende jaren echter niet worden gehaald. Illustratief voor de effecten van de financieel-economische crisis is ook de ontwikkeling van de bouw- en stagnatie-indicatoren. Voor Brabant als geheel staat de stagnatie-indicator 2015 op een score van 60 (tabel 1). Deze score geeft aan, dat in de periode t/m 2014 waarbij het startjaar is van de meest recente provinciale prognose 3 naar verwachting maar 60% van de vooruit berekende groei van de woningvoorraad zal worden gerealiseerd. Zoals figuur 4 laat zien, zijn vooral en 2014 magere bouwjaren. In beide jaren ligt de bouwindicator onder de 50%. Met andere woorden, in als 2014 zal de groei van de woningvoorraad in Brabant (naar alle waarschijnlijkheid) uitkomen op minder dan de helft van de geprognotiseerde groei. De gevolgen van de kredietcrisis weerspiegelen zich ook duidelijk in de lijn, die de ontwikkeling van de stagnatie-indicator over een wat langere termijn weergeeft (figuur 4). Voor Brabant als geheel bereikt deze stagnatie-indicator - lange termijn zijn hoogtepunt in met een score van 86. Na de top van laat de ontwikkeling van deze indicator van jaar op jaar een steeds minder rooskleurig beeld zien. Zoals figuur 4 toont, is de stagnatie-indicator - lange termijn inmiddels teruggelopen tot een score van 73. Concreet betekent dit, dat er tussen 2005 en 2015 tegenover een geprognotiseerde groei van woningen, naar verwachting een feitelijke groei zal staan van slechts woningen. Daarmee ligt het realisatiepercentage in de genoemde tienjaarsperiode op 73%. Zoals we hebben gezien, zal de groei van de woningvoorraad in de eerstkomende jaren ( en 2014) sterk terugvallen. Het gevolg van deze afname van het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen is, dat huishoudensvorming (verder) wordt uitgesteld 4. Bovendien zal hiermee de doelstelling om het bestaande woningtekort van jaar op jaar steeds wat verder terug te dringen 5, niet worden gerealiseerd; sterker nog, het woningtekort zal de komende tijd juist verder oplopen en daarmee ook de spanning op de woningmarkt. Hoewel er regionaal (tabel 1) en zeker ook gemeentelijk (bijlage 2a en 2b) behoorlijke verschillen bestaan, is wel duidelijk dat de kredietcrisis vandaag de dag diepe sporen nalaat op de woningmarkt. Tegelijkertijd betekent ze ook het nodige voor de opgaven van morgen. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 6 van 40

28 Figuur 1. Ontwikkelingen nieuwbouw, NOORD-BRABANT, feitelijk aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen verwachte nieuwbouw o.b.v. het aantal in aanbouw genomen woningen** * Bronnen: 1998-: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor ' (ABFResearch) // : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen.. ** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2014 is geëxtrapoleerd o.b.v. gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. Figuur 2. Groei woningvoorraad, NOORD-BRABANT, Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant feitelijke groei * prognose ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** * Bronnen: 1998-: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor ' (ABFResearch) // : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering '. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2014 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 7 van 40

29 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart Figuur 3. Aantal in aanbouw genomen woningen (per kwartaal), NOORD-BRABANT, - totaal huur koop eengezins meergezins Figuur 4. Ontwikkeling 'bouwindicator' en 'stagnatie-indicator - lange termijn', NOORD-BRABANT Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant bouwindicator (B.I.) 40 B.I / S.I.2006 stagnatie-indicator - lange termijn (S.I.) B.I / S.I. B.I. / S.I. B.I. / S.I. B.I. / S.I. B.I. / S.I. B.I. / S.I. B.I. / S.I. 48 B.I. / S.I B.I / S.I.2015 De 'stagnatie-indicator - lange termijn' (S.I.) geeft aan in welke mate - uitgedrukt in % en cumulatief gemeten vanaf de vooruit berekende groei van de woningvoorraad (naar verwachting) ook daadwerkelijk gerealiseerd is of wordt. Daarbij is de feitelijke/verwachte groei van de woningvoorraad vanaf 2005 afgezet tegen de geprognotiseerde groei (zie voor een meer uitgebreide toelichting ook bijlage 2b). De 'bouwindicator' (B.I.) geeft aan in welke mate in het betreffende jaar de (verwachte) groei van de woningvoorraad zich verhoudt tot de geprognotisee rde groei. De verwachte jaarlijkse groei van de woningvoorraad is steeds bepaald aan de hand van het aantal woningen, dat 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw is genomen. De nieuwbouw in 2014 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeve n bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen is in de gegevens verwerkt, evenals een inschatting van het aantal 'toevoegingen anderzins'. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 8 van 40

30 Tabel 1. De 'stagnatie-indicator 2015' en de 'stagnatie-indicator lange termijn' 1) de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 50-tallen, hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen groei woningvoorraad in % groei woningvoorraad in % t/m 2014 stagnatie-indicator 2005 t/m 2014 stagnatie-indicator verwacht prognose 2015 verwacht prognose lange termijn NOORD-BRABANT STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED LANDELIJKE GEBIED RRO - WEST-BRABANT RRO - MIDDEN-BRABANT RRO - NOORDOOST-BRABANT RRO - ZUID-OOST-BRABANT >> RRO - WEST-BRABANT subregio West waarvan stedelijk concentratiegebied waarvan landelijk gebied subregio Breda e.o waarvan stedelijk concentratiegebied waarvan landelijk gebied subregio Land van Heusden en Altena >> RRO - MIDDEN-BRABANT subregio Midden-Brabant waarvan stedelijk concentratiegebied waarvan landelijk gebied >> RRO - NOORDOOST-BRABANT subregio 's-hertogenbosch e.o waarvan stedelijk concentratiegebied waarvan landelijk gebied subregio Uden-Veghel e.o waarvan stedelijk concentratiegebied waarvan landelijk gebied subregio Land van Cuijk >> RRO - ZUIDOOST-BRABANT subregio Eindhoven-Helmond subregio de Kempen subregio de Peel e.o De Provincie Noord-Brabant hanteert een indeling in een viertal 'RRO-gebieden'. RRO staat voor 'Regionaal Ruimtelijk Overleg'. Binnen deze 'RRO-gebieden' kunnen m.b.t. 'het wonen' subregio's worden onderscheiden. Daarnaast is er - gebaseerd op de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening - een onderscheid gemaakt tussen gemeenten (met de hoofdkern) in het stedelijk concentratiegebied en gemeenten (met de hoofdkern) in het landelijk gebied. 1) Zie bijlage 2a en 2b voor een nadere toelichting op de 'stagnatie-indicator 2015' en de 'stagnatie-indicator lange termijn'. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 9 van 40

31 3. Realisme in woningbouwplanning en -programmering de plancapaciteit voor woningbouw wordt steeds verder teruggebracht vooral zachte plannen worden geschrapt of ge(her)faseerd lijn van meer realisme in woningbouwplanning en -programmering zet verder door toenemende realiteitszin komt benodigde flexibiliteit ten goede regionale afspraken zorgen voor samenhang en afstemming in planning en programmering Zoals in regionaal verband is afgesproken geven de Brabantse gemeenten jaarlijks inzicht in hun woningbouwplannen 6. Deze gegevens zijn een waardevolle bron voor regionale woningmarktanalyses en een belangrijke graadmeter voor de woningbouw(mogelijkheden). De plancapaciteiten weerspiegelen bovendien de gemeentelijke woningbouwambities. De ontwikkeling van de plancapaciteit is al langere tijd een belangrijk thema op de regionale agenda. Daarbij spelen zowel kwantitatieve (overprogrammering en overplanning) als kwalitatieve aspecten (aansluiting van vraag en aanbod) een rol. Afname plancapaciteit De omvangrijke gemeentelijke plancapaciteit voor woningbouw is de laatste jaren sterk teruggebracht. De capaciteit bereikte in haar hoogtepunt met een omvang van woningen en is sindsdien van jaar op jaar onafgebroken teruggelopen, naar woningen in (figuur 5). Hiermee is de plancapaciteit in vijf jaar tijd t/m met liefst 33% afgenomen. Kwantitatief gezien kan met de huidige omvang van de plancapaciteit ruimschoots worden voorzien in de Brabantse woningbehoefte tot Tussen en is de plancapaciteit dus met maar liefst een derde, oftewel zo n woningen, teruggebracht. In diezelfde periode zijn bijna nieuwbouwwoningen opgeleverd. Komen er aanvankelijk (per saldo) geen nieuwe plannen meer bij, de laatste jaren wordt ook plancapaciteit geschrapt en ge(her)faseerd. De analyses laten evenwel zien, dat schrappen en faseren vooral betrekking heeft op de zachte plancapaciteit 7 (figuur 6b). In de omvang en fasering van harde plannen 8 zit (logischerwijs) beduidend minder beweging (figuur 6a). Een en ander duidt er op, dat gemeenten de kwalitatieve vraaguitval van vandaag de dag grotendeels vertalen in een verdere kwantitatieve uitfasering en afbouw van met name de zachte plancapaciteit voor woningbouw; wellicht ook in de veronderstelling hiermee de realisatiekansen voor de bestaande harde plancapaciteit te vergroten. Binnen de totale plancapaciteit zien we het aandeel harde plannen de laatste jaren dan ook flink toenemen (figuur 7). Voor gemeenten kunnen er, ook wat de (kwalitatieve) samenstelling van die plannen betreft, soms goede redenen zijn om vast te houden aan bestaande (harde) woningbouwplannen. Bijvoorbeeld om een kernrand of (nieuw)bouwlocatie af te ronden, een herstructurerings- of transformatie-opgave te ondersteunen of vanuit financieel oogpunt (grondposities). Gelet op de vrij structureel ogende veranderingen in het wensenpatroon van de woonconsument, waarbij het sterk gewijzigde financieel-economische perspectief, maar bijvoorbeeld ook demografische Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 10 van 40

32 ontwikkelingen een belangrijke rol spelen, betekent te zeer vasthouden aan (de samenstelling van) bestaande plannen echter ook, dat de gewenste woningbouwaantallen (voorlopig) niet zullen worden gerealiseerd. Wil er weer meer vaart komen in de woningbouwproductie zal er dus ook gekeken moeten worden naar de kwalitatieve samenstelling van (harde) woningbouwplannen. In de volgende paragraaf wordt op deze kwalitatieve aspecten nader op ingegaan. Toename realiteitszin Liggen er wat de kwaliteiten betreft dus nog de nodige opgaven, in kwantitatieve zin is de realiteitszin in de gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering de laatste jaren sterk toegenomen. In vrijwel alle gemeenten en de kredietcrisis heeft daar uiteraard het nodige toe bijgedragen zijn en worden het woningbouwprogramma en de daartoe benodigde plancapaciteiten tegen het licht gehouden, met de nodige (soms forse) financiële effecten op de gemeentelijke grondbedrijven 9. Met de toegenomen realiteitszin sluit de omvang van de plancapaciteit, in ieder geval dus in kwantitatieve zin, steeds beter aan op de benodigde capaciteit. Uit figuur 8 blijkt, dat voor Brabant als geheel de indicator totale plancapaciteit voor de eerstkomende tienjaarsperiode is teruggevallen tot een score van 95%. Met andere woorden, voor de periode t/m 2022 ligt de omvang van de totale plancapaciteit voor woningbouw inmiddels iets (5%) onder de benodigde capaciteit. In stond deze indicator nog op 152%!! Deze ontwikkelingen, waarbij de (soms forse) overcapaciteit aan woningbouwplannen de laatste jaren sterk is teruggebracht, vinden we overal in Brabant terug; in elk van de (vier) onderscheiden regio s en zowel in de stedelijke concentratiegebieden als in de landelijke gebieden (figuur 8). Wel lijken vooral in de landelijke gebieden de ambities voor de korte termijn (nog altijd) ietwat aan de hoge kant (tabel 2). Hoewel eveneens sterk teruggelopen, staat de indicator totale plancapaciteit hier voor de eerste vijfjaarsperiode ( t/m 2017) nog altijd ruim boven de 100% (111%), al ligt deze capaciteit nog niet geheel vast in harde plannen. Laten de ontwikkelingen van de plancapaciteiten voor woningbouw op regionaal schaalniveau een vrij uniform beeld zien, op gemeentelijk niveau zijn de verschillen (aanmerkelijk) groter. In bijlage 3 zijn de gemeentelijke scores voor zowel de indicator totale plancapaciteit als de indicator harde plancapaciteit weergegeven voor de periode t/m Zeker ook gezien de afnemende woningbehoefte (en op termijn zelfs krimp) is het voor de komende jaren de opgave de ingezette lijn van (meer) realisme in woningbouwplanning en - programmering vast te houden. Dit komt de benodigde flexibiliteit eveneens ten goede. Omdat aan demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen de nodige marges en onzekerheden zijn verbonden, is het zaak de nodige flexibiliteit in (harde) woningbouwplannen in te bouwen. Dit kan bijvoorbeeld door de differentiatie van nieuwbouwprogramma s zo lang mogelijk open te houden en plannen niet al in een vroegtijdig stadium volledig programmatisch dicht te timmeren. Door te werken met globale plannen in fases uit te werken, steeds afhankelijk van de dan actuele vraag kan beter worden meebewogen met ontwikkelingen aan de vraagzijde. Dit komt de planrealisatie ten goede. Daarnaast is het van belang de nodige flexibiliteit in de ruimtelijke ontwikkeling van woningbouwplannen te houden, zodat er voldoende beleidsruimte blijft bestaan, bijvoorbeeld om in de (nabije) toekomst in te kunnen blijven spelen op nieuwe, onvoorziene inbreidingsmogelijkheden of binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgaven. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 11 van 40

33 De ontwikkeling van de indicator totale plancapaciteit, die zoals hiervoor is aangegeven de laatste jaren is teruggelopen tot een niveau van 95% (figuur 8), sluit prima aan bij deze lijn om meer flexibiliteit en differentiatie aan te (kunnen) brengen in de plancapaciteiten voor woningbouw. Regionale afstemming en afspraken Van belang is eveneens, dat over de regionale woningbouwplanning en -programmering duidelijke bestuurlijke afspraken worden gemaakt. In Brabant is dit geborgd in de Verordening ruimte 10, op grond waarvan ieder jaar de regionale afspraken over de gemeentelijke woningbouwprogramma s voor de komende jaren worden herijkt en geactualiseerd. Het is vervolgens aan gemeenten om in lijn hiermee te sturen op de inzet van de eigen plannen, waarmee ook het teveel aan plannen en enige overcapaciteit is nodig, met name voor de kortere termijn uiteindelijk zal doorschuiven naar een volgende (vijfjaars)periode. Hierbij zullen naast kwantitatieve, vooral ook kwalitatieve aspecten een rol spelen. Gelet op de demografische ontwikkelingen en de daarmee samenhangende afname van de groei van de woningbehoefte, zal de ruimte om plannen door te schuiven de komende tijd overigens wel steeds minder worden. Doel van regionale afstemming en afspraken is, dat gemeentelijke ambities en plancapaciteiten worden ingekaderd in een realistisch woningbouwprogramma en dat er regionale samenhang in planning en programmering ontstaat. Regionale afstemming is van belang om onderlinge concurrentie tussen gemeenten te voorkomen, desinvesteringen (bijvoorbeeld in grondposities en planvorming) te vermijden en leegstand tegen te gaan. Én om te voorkomen dat gemeentelijke woningbouwplannen elkaar (onnodig) in de weg gaan zitten. Met als paradoxaal gevolg dat er, ondanks de vele plannen, juist niet of minder gebouwd wordt. Bij een te groot planaanbod wordt het immers moeilijker de kritische grenzen te halen (bijvoorbeeld 70% verkocht), voordat met de bouw gestart wordt. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 12 van 40

34 Figuur 5. Ontwikkeling totale plancapaciteit woningbouw, NOORD-BRABANT, (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar t/m 2024 (incl. sloop) prov. prognose, actual. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 13 van 40

35 Figuur 6a. Ontwikkeling harde plancapaciteit woningbouw, NOORD-BRABANT, (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar Figuur 6b. Ontwikkeling zachte plancapaciteit woningbouw, NOORD-BRABANT, (absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar) totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 14 van 40

36 % 101% 94% 109% 98% 147% 140% 155% 150% 138% 137% 144% 143% 137% 139% 128% 134% 122% 108% 96% 104% 102% 106% 101% 130% 126% 134% 128% 119% 106% 100% 96% 86% 117% 116% 103% 95% 164% 152% 141% 136% 136% 167% 152% 154% 139% 144% 153% 143% 148% 144% 141% 152% 146% 138% 173% Figuur 7. Ontwikkeling aandeel harde/zachte plancapaciteit, NOORD-BRABANT, (procentueel; stand per 1 januari van het betreffende jaar) harde plancapaciteit woningbouw zachte plancapaciteit woningbouw e 5-jaarsperiode 2e 5-jaarsperiode > 10 jaar Figuur 8. Ontwikkeling totale plancapaciteit, uitgedrukt als percentage van de benodigde woningbouwcapaciteit, steeds voor de 1e tienjaarsperiode, NOORD-BRABANT, Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan (2006 t/m 2015)... 1 jan. ( t/m 2022); bewerking Provincie Noord-Brabant 200% Zie bijlage 3 voor een nadere toelichting op de 'indicator totale plancapaciteit' 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED WEST- BRABANT MIDDEN- BRABANT NOORDOOST- BRABANT ZUIDOOST- BRABANT NOORD-BRABANT Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 15 van 40

37 Tabel 2. Woningbouwcapaciteiten en -opgaven, aantal woningen in plannen ten opzichte van de benodigde plancapaciteit, t/m 2022 de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = indicator indicator KORTE TERMIJN totale waarvan totale harde t/m 2017 prognose verwachte benodigde capaciteit harde plancapaciteit plancapaciteit 1) sloop 2) capaciteit in plannen 3) capaciteit 3) >100% 4) <100% 5) NOORD-BRABANT 6) % 69% STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED % 68% LANDELIJK GEBIED % 72% RRO - WEST-BRABANT % 88% RRO - MIDDEN-BRABANT % 60% RRO - NOORDOOST-BRABANT % 55% RRO - ZUID-OOST-BRABANT % 73% CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = indicator indicator MIDDELLANGE TERMIJN totale waarvan totale harde t/m 2022 prognose verwachte benodigde capaciteit harde plancapaciteit plancapaciteit 1) sloop 2) capaciteit in plannen 3) capaciteit 3) 100% <<100% 5) NOORD-BRABANT 6) % 54% STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED % 54% LANDELIJK GEBIED % 53% RRO - WEST-BRABANT % 66% RRO - MIDDEN-BRABANT % 43% RRO - NOORDOOST-BRABANT % 46% RRO - ZUID-OOST-BRABANT % 58% 1) De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering. 2) De te verwachten sloop is, tenzij anders is vermeld, berekend o.b.v. de gemiddelde sloop over de periode 2003 t/m. 3) Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1-1-; bewerking: Provincie Noord-Brabant.. Tot de harde plancapaciteit behoren de onherroepelijke of door gemeenteraden vastgestelde woningbouwplannen. 4) Omdat de ervaring leert dat van de (vele) plannen die een gemeente heeft er altijd wel een aantal niet of met vertraging wordt uitgevoerd, is het - met name voor de kortere termijn - van belang rekening te houden met (enige) overcapaciteit. Daarom wordt uitgegaan van een streefwaarde tussen de 100% en 130% (steeds voor de eerstkomende vijf jaar). 5) Voor de voortgang van de woningbouw, maar om tegelijkertijd ook voldoende flexibiliteit in de planontwikkeling te houden; gelet bovendien op de reguliere planningsmethodiek en de juridisch gehanteerde (voortschrijdende bestemmings)planperiode van 10 jaar, wordt voor de 'indicator harde plancapaciteit' voor de vijfjaars-, resp. de tienjaarsperiode uitgegaan van een waarde van maximaal 100%. Door de nodige flexibiliteit in te bouwen in (harde) woningbouwplannen kan beter worden ingespeeld op de marges en onzekerheden, die inherent zijn aan (toekomstige) demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen. Juist vanwege de sterke dynamiek op de woningmarkt is het van belang niet alles direct vast te leggen in (harde) plannen en ook binnen de plancapaciteit de nodige ruimte te houden voor nadere invulling. 6) De Provincie Noord-Brabant hanteert een indeling in een viertal 'RRO-gebieden'. RRO staat voor 'Regionaal Ruimtelijk Overleg'. Binnen deze 'RRO-gebieden' worden met betrekking tot 'het wonen' subregio's onderscheiden. Daarnaast is er - gebaseerd op de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening - een onderscheid gemaakt tussen gemeenten (met de hoofdkern) in het stedelijk concentratiegebied en gemeenten (met de hoofdkern) in het landelijk gebied. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 16 van 40

38 4. De aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt structurele veranderingen bewegen de woningmarkt naar een nieuw evenwicht eerstkomende jaren richt de vraag zich meer op de huur- en op de minder dure koopsector het planaanbod kenmerkt zich nog altijd door een vrij grote mate van inelasticiteit wel zijn er (eerste) aanzetten voor aanpassing van woningbouwplannen zichtbaar het planaanbod aanpassen aan de nieuwe realiteit kost tijd en geld Belangrijke voorwaarde voor voortgang en continuïteit in de bouwproductie is, dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus voldoende aansluit bij de verander(en)de vraag van de woonconsument. Als vraag en aanbod op de regionale woningmarkt onvoldoende matchen bestaat het risico, dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd en dat in het huidige tijdsgewricht de effecten van de kredietcrisis worden versterkt. Het wel of niet halen van kwantitatieve doelstellingen hangt nauw samen met de kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Zorgen voor voldoende aansluiting van vraag en aanbod is zeker geen gemakkelijke opgave, gezien de veranderde financieel-economische situatie, de zich sterk wijzigende woningmarktomstandigheden, de (toekomstige) demografisch ontwikkelingen (sterke vergrijzing en toename van het aantal eenpersoonshuishoudens) en de voortdurende veranderingen in het wensenpatroon van de woonconsument. Het beeld dat in de afgelopen jaren uit de provinciale woningmarktanalyses en monitoringsactiviteiten naar voren komt, laat zien dat vraag en aanbod niet altijd even goed zijn afgestemd. Voor de bestaande woningvoorraad, waar het accent de komende decennia meer en meer op gericht zal (moeten) worden, is dat begrijpelijk. Hier liggen in veel gemeenten (omvangrijke) herstructurerings- en transformatieopgaven, waarbij via gerichte ingrepen en kwaliteitsverbeteringen van de bestaande voorraad ingespeeld kan worden op de veranderende (toekomstige) woonwensen. Het (energetisch) verduurzamen van de voorraad en thema s rond wonen met zorg en welzijn spelen hierbij een belangrijke rol. De bestaande voorraad biedt dus de nodige kansen, maar om een gedifferentieerd woningaanbod tot stand te brengen zal ook (vervangende) nieuwbouw een belangrijke, strategische rol blijven spelen. Voor nieuwbouwplannen geldt eveneens, dat ze niet altijd voldoende aansluiten op de (actuele) vraag. In dit verband en een en ander speelde ook al voordat de financieel-economische crisis goed en wel op gang kwam zijn de laatste jaren vooral de mismatches met betrekking tot de (te) grote aantallen (koop)appartementen en het te dure koopprogramma onderwerp van regionale discussies (geweest). Discussies die zich vandaag de dag vooral toespitsen op de (gewenste) samenstelling van het nieuwbouwaanbod naar koop/huur én prijs. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 17 van 40

39 Mismatches tussen vraag en aanbod Met betrekking tot de genoemde mismatches valt op, dat het percentage appartementen in de plannen voor nieuwbouw de laatste jaren sterk is teruggelopen. Van ruim 50% enkele jaren geleden naar iets minder dan 40% in (figuur 9). Deze afname doet zich over de gehele linie voor; in de stedelijke zowel als de landelijke gebieden en is in elk van de onderscheiden regio s (duidelijk) waarneembaar (bijlage 4a). De afname zien we overigens vooral bij de koopappartementen (figuur 10). Samenhangend met de lichte accentverschuiving in het planaanbod richting de huursector, is het percentage huurappartementen in de nieuwbouwplannen de laatste tijd juist weer wat toegenomen. Zoals figuur 10 laat zien, sluit dit ook aan bij de feitelijke nieuwbouwontwikkelingen van de laatste jaren, waarin het aandeel huurappartementen (26%, gemeten over de periode t/m ) op het hoogste niveau in jaren ligt. Over het geheel genomen lijkt de plancapaciteit zeker waar het de koopappartementen betreft steeds beter aan te sluiten bij de feitelijke nieuwbouwontwikkelingen en de opnamecapaciteit van de markt in de eerstkomende jaren. Gelet op de financieel-economische en demografische ontwikkelingen lijkt de opnamecapaciteit voor de huursector in het algemeen en voor huurappartementen in het bijzonder de komende tijd juist weer toe te nemen. In tegenstelling tot de (sterke) veranderingen in de verhoudingen tussen grondgebonden woningen en appartementen is de samenstelling van de plancapaciteit naar eigendom (huur/koop) en prijs al geruime tijd vrij stabiel (figuur 11 en bijlage 4b), al dienen zich hier recentelijk wel enkele eerste aanzetten voor planaanpassingen aan. Zo ligt Brabant-breed het aandeel huurwoningen in de nieuwbouwplannen anno met 34% op het hoogste niveau sinds het begin van de provinciale metingen in Deze lichte toename van het aandeel huur is in alle regio s terug te vinden (bijlage 4c), waarbij opvalt dat deze beweging zich (vooralsnog) vooral voordoet in de stedelijke concentratiegebieden (figuur 12). Al is het een belangrijke voorwaarde om (op korte termijn) de woningbouwproductie weer wat op te kunnen voeren, een omslag naar een groter aandeel huur wil niet zeggen, dat er ook direct meer huurwoningen zullen worden gerealiseerd. Het omkatten van plannen gaat immers vaak gepaard met tal van nieuwe (vooral ook financiële) vraagstukken, waarvan de beantwoording de nodige tijd zal vergen. In dit verband het is hiervoor al even aangestipt is ook de onduidelijkheid omtrent het (toekomstige) investeringsvermogen van woningbouwcorporaties van belang. Naast de lichte toename van het aandeel huurwoningen in het planaanbod, zien we binnen de koopsector eveneens de eerste, voorzichtige aanzetten tot planaanpassingen. Zoals figuur 11 laat zien, is op verschillende plekken in Brabant een lichte verschuiving zichtbaar in de richting van het wat goedkopere segment 11. Verander(en)de oriëntatie van de woonconsument Hoewel nog aan de geringe kant zijn de verschuivingen in de samenstelling van de gemeentelijke plancapaciteiten in lijn met de verander(en)de oriëntatie van de woonconsument. Een gebrek aan vertrouwen op de koopwoningmarkt, verscherpte kredieteisen, een verminderde leencapaciteit en dalende huizenprijzen 12 (figuur 13a en 13b) spelen bij deze (vrij structureel ogende) heroriëntatie een belangrijke rol. Een heroriëntatie die bovendien de betaalbaarheid van het wonen weer tot een van de meest centrale thema s op de regionale agenda heeft gemaakt. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 18 van 40

40 Met de heroriëntatie van de woonconsument zal de woningmarkt de komende tijd naar een nieuw evenwicht (moeten) bewegen. Een evenwicht waarbij de vraag zich de eerstkomende jaren (structureel) meer zal richten op de huursector 13 en ook meer op het minder dure koopsegment 14. Demografische ontwikkelingen, waarbij vooral de sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens in het oog springt, maar ook trends in de richting van een verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt zullen deze vraag naar meer huur en goedkopere koop de komende tijd verder stutten. Wat de huursector betreft, gaat het hierbij bijvoorbeeld om de bouw van kwalitatief goede woningen (op termijn mogelijk weer te verkopen), ook voor de middeninkomens. Hierbij zal er ook aandacht moeten zijn voor de (wat) duurdere huur, boven de zogenoemde liberalisatiegrens ( 681,- per 1-1-). Zoals figuur 11 laat zien is deze dure huur (in het particuliere huursegment) nog maar zeer beperkt terug te vinden in het planaanbod. Goedkoper en vraaggerichter vormen bij dit alles belangrijke drijfveren voor essentiële innovaties in het hele plannings-, ontwikkel- en bouwproces 15. Innovaties en uitdagingen, vooral ook voor de bouwsector, die er op gericht moeten zijn om slim en flexibel in te kunnen spelen op de veranderde vraag van vandaag de dag met tegelijkertijd een scherp oog voor kwaliteitsbehoud en de toekomstbestendigheid van nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad. Op die manier kunnen de spanningen tussen de kortetermijnvraagstukken op de woningmarkt en het langetermijnstreven straks ook in te kunnen spelen op toekomstige (kwaliteits)eisen worden verminderd, al zal er altijd een zekere spanning blijven bestaan 16. Nieuwbouwprogramma kenmerkt zich door inelasticiteit Al met al laten de ontwikkelingen van de gemeentelijke plancapaciteiten zien, dat er nog altijd niet voldoende wordt ingespeeld op de heroriëntatie van de woonconsument. Zeker als het gaat om de koop-huur-verhouding en de prijsontwikkelingen in de koopsector vertoont het nieuwbouwprogramma nog steeds een vrij grote mate van inelasticiteit, al zijn er op tal van plaatsen wel degelijk eerste (voorzichtige) aanzetten zichtbaar om deze inelasticiteit (ietwat) te doorbreken. Hiermee blijft vooralsnog ook het beeld intact, dat woningbouwprogramma s goeddeels vastzitten in harde plannen en contractuele afspraken. Een beeld ook waarbij de nieuwbouw zo zijn eigen dynamiek lijkt te kennen en kwalitatieve spanningen op de woningmarkt nog altijd onvoldoende terugkomen in het planaanbod. Naarmate woningbouwplannen te zeer zijn dichtgeregeld en dichtgerekend is het lastiger om flexibel in te kunnen spelen op de verander(en)de marktvraag 16. De inelasticiteit in de plancapaciteit vergroot het risico op verdere woningbouwstagnatie. Immers, als we de kwalitatieve samenstelling van de totale Brabant-breed gemeten gemeentelijke plancapaciteit voor de eerstkomende vijf jaar analyseren (zo n woningen anno ), dan kan onder de huidige marktomstandigheden nog altijd zo n 40% van het planaanbod gerekend worden tot de categorieën, die als risicovol kunnen worden gezien (figuur 14) 17. Een (groot) deel van deze risicovolle plannen zal niet worden gerealiseerd, en zeker niet op korte termijn. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 19 van 40

41 Voor de eerstkomende tijd blijft het dan ook dé opgave het planaanbod meer in balans te brengen met de (veranderde) vraag; op weg naar het nieuwe evenwicht en omwille van de voortgang in de woningbouw. Een opgave waar veel gemeenten inmiddels volop mee bezig zijn. Een lastige klus, zo blijkt, waarbij er door alle betrokken partijen (meer) zal moeten worden bewogen om de inelasticiteit (verder) te doorbreken. Immers, gelet op de (structurele) demografische, financieel-economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen is een terugkeer naar die goede ouwe tijd zeer onwaarschijnlijk (en ook niet wenselijk). Al lijkt het meebewegen in de richting van het nieuwe evenwicht onvermijdelijk, de praktijk van alledag laat zien, dat het aanpassen aan de nieuwe realiteit met als een van de meest belangrijke kenmerken: lagere prijzen wel de nodige (acceptatie- en adaptatie)tijd kost en ook de nodige, soms forse financiële consequenties met zich mee zal brengen. Bovendien zullen veelal ook bestemmingsplannen moeten worden aangepast, wat op zich weer de nodige proceduretijd met zich mee zal brengen, voordat daadwerkelijk met de bouw kan worden gestart. De in dit achtergronddocument opgenomen analyses, die laten zien dat de nieuwbouwproductie vooralsnog eerder lijkt te worden getemporiseerd dan dat (harde) plannen worden aangepast, bevestigen het beeld dat aanpassing aan de nieuwe realiteit geen gemakkelijk opgave is. Zoals hiervoor al is aangegeven, zijn gemeenten hoe lastig ook meer en meer bezig met het omkatten van hun woningbouwplannen. Hierbij wordt in samenspraak met verschillende (bouw)partijen de kwalitatieve samenstelling van het nieuwbouwprogramma voor de eerstkomende jaren herijkt en speelt ook het grondprijsbeleid (vaak) een rol. Daarnaast wordt vandaag de dag ook op de disbalans tussen vraag en aanbod ingespeeld door woningen die oorspronkelijk als koopwoningen in de plancapaciteit zijn ingeboekt, bij oplevering (voorlopig) als huurwoning in de markt te zetten. Illustratief in dit verband zijn de nieuwbouwgegevens over. Op basis van het aantal (eerder) in aanbouw genomen woningen werd in een huur-koop-verhouding verwacht van 34% vs. 66%. Het feitelijk aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen laat echter een verhouding zien van 40% huur- en 60% koopwoningen 18. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 20 van 40

42 % 45% 48% 48% 51% 56% 57% 55% 54% 56% 48% 48% 57% 50% 51% 59% 55% 63% 67% 60% 61% 61% 69% 73% 54% 55% 52% 52% 49% 44% 43% 45% 46% 44% 52% 52% 43% 50% 49% 41% 45% 37% 33% 40% 39% 39% 31% 27% 100% Figuur 9. Samenstelling nieuwbouwplannen naar type (grondgebonden/appartement), plancapaciteit woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode, Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit NOORD-BRABANT, per gemeente', stand per 1 jan (2006 t/m )... 1 jan. ( t/m 2017); bewerking Provincie Noord-Brabant 90% 80% 70% 60% 50% appartement (meergezins) 40% grondgebonden (eengezins) 30% 20% 10% 0% STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED NOORD-BRABANT Figuur 10. Samenstelling woningvoorraad en nieuwbouw(plannen) naar eigendom (koop/huur) en type (grondgebonden/appartement), NOORD-BRABANT, 1995 t/m % 90% 80% 70% 60% 50% 54% 9% 66% 16% 63% 59% 19% 51% 5% 59% 18% 44% 27% 29% 26% 25% 22% 19% 20% 18% 40% 40% 42% 43% 46% 49% 50% 48% koop - appartement (meergezins) koop - grondgebonden (eengezins) huur - appartement 40% 13% huur - grondgebonden 30% 20% 10% 0% 32% 15% 12% 11% 9% 12% 26% 19% 10% 12% 24% 26% 12% 24% 23% 24% 24% 23% 21% 19% 21% 9% 8% 8% 8% 9% 11% 12% 13% TOTALE PLANCAP TOTALE PLANCAP TOTALE PLANCAP TOTALE PLANCAP TOTALE PLANCAP. - TOTALE PLANCAP. - TOTALE PLANCAP. - TOTALE PLANCAP WONINGVOORRAAD WONINGVOORRAAD WONINGVOORRAAD NIEUWBOUW NIEUWBOUW FEITELIJK PLANCAPACITEIT WONINGBOUW, STEEDS VOOR DE 1e VIJFJAARSPERIODE Bronnen: - feitelijke ontwikkelingen: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor ' (ABFResearch) // : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. - plancapaciteit: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan (2006 t/m )... 1 jan. ( t/m 2017; bewerking Provincie Noord-Brabant Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 21 van 40

43 % 32% 32% 34% 34% 34% 32% 38% 31% 30% 29% 29% 30% 28% 27% 26% 33% 31% 32% 33% 32% 32% 31% 34% 66% 68% 68% 66% 66% 66% 68% 62% 69% 70% 71% 71% 70% 72% 73% 74% 67% 69% 68% 67% 68% 68% 69% 66% % 21% 21% 20% 18% 21% 20% 22% 17% 17% 16% 15% 16% 14% 13% 12% 21% 20% 20% 18% 18% 18% 18% 19% 7% 10% 11% 10% 9% 11% 10% 10% 12% 11% 12% 11% 11% 11% 8% 7% 8% 11% 11% 10% 10% 11% 10% 10% 9% 9% 10% 10% 10% 10% 10% 11% 11% 13% 13% 13% 14% 10% 10% 9% 9% 11% 11% 11% 11% 12% 28% 29% 26% 28% 27% 27% 29% 28% 29% 27% 25% 23% 23% 23% 25% 28% 29% 26% 27% 26% 26% 27% 25% 25% 28% 30% 33% 30% 29% 29% 29% 26% 31% 31% 33% 35% 34% 37% 37% 36% 29% 30% 33% 31% 31% 32% 31% 29% 100% Figuur 11. Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs, plancapaciteit woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode, NOORD-BRABANT, Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan (2006 t/m )... 1 jan. ( t/m 2017); bewerking Provincie Noord-Brabant koop-duur (> ,-) koop-middelduur koop-goedkoop (< ,-) huur-duur (> 681,-) huur-middelduur huur-goedkoop (< 536,-) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED NOORD-BRABANT 100% 90% Figuur 12. Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom (koop/huur), plancapaciteit woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode, Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit NOORD-BRABANT, per gemeente', stand per 1 jan (2006 t/m )... 1 jan. ( t/m 2017); bewerking Provincie Noord-Brabant koop huur 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED NOORD-BRABANT Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 22 van 40

44 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal Figuur 13a. Prijsindex bestaande woningen, NOORD-BRABANT (de gemiddelde prijs over geheel = 100) de prijsontwikkeling in de periode is meer gedetaileerd uitgelicht in figuur 13b Bron: CBS-Statline, sept. 30 Figuur 13b. Prijsindex bestaande woningen, NOORD-BRABANT en NEDERLAND (de gemiddelde prijs over geheel = 100) 115 Noord-Brabant 110 Nederland Bron: CBS-Statline, sept Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 23 van 40

45 Figuur 14. Risico-analyse plancapaciteiten woningbouw, NOORD-BRABANT, t/m 2017 huur - appartementen - goedkoop; 11,3% koop - grondgebonden - goedkoop; 8,3% huur - appartementen - duur; 3,0% koop - duur (> ,-) koop - middelduur koop - goedkoop (< ,-) huur - duur (> 665,-) huur - middelduur huur - goedkoop (< 524,-) koop - grondgebonden - duur; 22,6% huur - grondgebonden - middelduur; 3,6% huur - grondgebonden - goedkoop; 7,5% koop - appartementen - middelduur; 7,8% koop - appartementen - duur; 6,4% Risicovol koop - appartementen - goedkoop; 3,7% huur - grondgebonden - duur; 1,5% Beperkt risico Kansrijk koop - grondgebonden - middelduur; 17,3% huur - appartementen - middelduur; 7,0% Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. (-2017); bewerking Provincie Noord-Brabant Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 24 van 40

46 5. Wonen met zorg en welzijn in tijden van verandering met de vergrijzing liggen er forse opgaven op het vlak van wonen met zorg en welzijn opgaven liggen er vooral bij het beschermd wonen en het verzorgd wonen verzorgd wonen zal meer en meer in de woning of de woonomgeving moeten worden geboden Door de veranderingen in de leeftijdssamenstelling van de Brabantse bevolking, waarbij de sterke vergrijzing zonder meer het meest in het oog springt, zal er de komende jaren veel aandacht moeten zijn voor de thematiek rond wonen met zorg en welzijn. Natuurlijk, er gebeurt al veel op dit vlak en in de verschillende regio s in Brabant wordt momenteel hard gewerkt om invulling te geven aan de opgaven die er liggen op het vlak van het beschermd, verzorgd en geschikt wonen. Er zal echter nog heel wat meer moeten gebeuren, waarbij ook de sterke dynamiek met betrekking tot dit dossier een belangrijke rol speelt. Mede door de financieel-economische crisis, ontwikkelingen in het nationaal beleid (denk bijvoorbeeld aan de extramuralisering van de lichtere zorgzwaartepakketten (ZZP)) en verander(en)de woonwensen van de gebruikers zelf, zullen andere, nieuwe wegen moeten worden ingeslagen. Kortom we leven in tijden van verandering, waarin we gezamenlijk op zoek zijn en (verder) moeten gaan naar nieuwe oplossingen. Oplossingen die op verschillende terreinen gezocht moeten worden: niet alleen op het vlak van wonen, zorg en welzijn, maar bijvoorbeeld ook in de sfeer van technologische ontwikkelingen. Kernpunt bij dit alles is, dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig (willen) blijven wonen 19. Dit betekent ook, dat (de lichtere vormen van) zorg en welzijn meer en meer in de woning of in de (directe) woonomgeving moet worden geboden. Uiteraard hangt een en ander nauw samen met het voorgestane overheidsbeleid, dat stoelt op een drietal motieven 20 : het verbeteren van de kwaliteit van ondersteuning en zorg, het vergroten van sociaal-maatschappelijke betrokkenheid en de financiële houdbaarheid van het zorgsysteem. Met de jongste provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose 3 is een indicatie gegeven van de (regionale) opgaven die er in Brabant liggen op het vlak van wonen met zorg en welzijn in de periode tot 2040 (tabel 3 en tabel 5). Hierbij is onderscheid gemaakt in het zogenoemde beschermd wonen, verzorgd wonen en geschikt wonen (zie bijlage 5 voor de definities). Tabel 3. Beschermd, verzorgd en geschikt wonen in Noord-Brabant, indicatie van de opgaven, aanbod vraagraming 2040 toename toename in % beschermd wonen verzorgd wonen geschikt wonen Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 25 van 40

47 Gevolgen van de extramuralisering van verzorgingshuisplaatsen In de provinciale prognose is uitgegaan van de veronderstelling, dat het aantal plaatsen in instellingen en tehuizen de eerstkomende jaren ongeveer gelijk blijft en dat vanaf 2020, onder invloed van de vergrijzing, de instellings- en tehuisbevolking geleidelijk aan weer wat zal toenemen. Deze toename op termijn is naar verwachting geheel toe te schrijven aan het beschermd wonen. De praktijk laat echter zien, dat door de wijzigingen in het rijksbeleid het aantal verzorgingshuisplaatsen (ZZP 1-4) de komende 8 à 10 jaar waarschijnlijk grotendeels, zo niet volledig zal worden afgebouwd. Per 1-1- worden geen nieuwe indicaties voor ZZP 1 en 2 meer afgegeven. Wanneer dit gaat gebeuren voor ZZP 3 (2015?) en ZZP 4 (2016?), en of ZZP 4 helemaal verdwijnt, is op dit moment nog niet met zekerheid te zeggen. Deze (aanstaande) extramuralisering heeft tot gevolg, dat de vrijkomende instellingsplaatsen voor het verzorgd wonen niet meer opgevuld worden. De zorginstellingen en woningcorporaties die eigenaar zijn van deze verzorgingshuizen maken gebruik van een vijftal strategieën om met de vrijkomende plaatsen om te gaan 21 : 1. omzetten naar verpleeghuisplaatsen (ZZP 5-10); 2. opzeggen van de huurovereenkomst; 3. omzetten naar zelfstandige (extramurale) woningen (met zorg, dus het blijft verzorgd wonen); 4. verhuren aan andere doelgroepen; 5. slopen (en herontwikkelen). De keuze voor een bepaalde strategie hangt onder meer samen met de leeftijd van het vastgoed, de geschiktheid het om te zetten naar verpleeghuisplaatsen of naar zelfstandig wonen en met de financiële mogelijkheden. Indien wordt gekozen voor de derde strategie, dan blijft het verzorgd wonen. Wanneer voor een van de andere strategieën wordt gekozen, zal de beschikbare capaciteit voor verzorgd wonen afnemen. Afname van het aantal verzorgingshuisplaatsen betekent wel een extra opgave om het verzorgd wonen op een andere manier in de eigen woning en/of directe woonomgeving te organiseren. De (vooruitberekende) behoefte aan verzorgd wonen verandert immers niet. Verwacht mag worden dat vele zorginstellingen zullen inzetten op de strategieën 1 en 3. Strategie 5 is vooral een optie bij ouder vastgoed. Omzetten naar verpleeghuisplaatsen kan echter alleen voor zover daar door de zorgkantoren ruimte voor wordt geboden. Deze ruimte wordt begrensd door de groei van de vraag naar beschermd wonen. Aangezien er ook nog (beperkt) op nieuwe locaties plaatsen voor beschermd wonen worden gerealiseerd (o.a. kleinschalige woonvormen), zal de ruimte voor de ombouw van verzorging naar verpleging in de praktijk lager liggen. Daar staat tegenover dat bij deze omzetting vaak wel extra ruimte nodig is voor gemeenschappelijke voorzieningen, zoals gezamenlijke huiskamers. Als wordt gekeken naar de groei van de vraag naar beschermd wonen in de eerstkomende 10 jaar (bijlage 5), dan zouden er (in theorie) zo n tot verzorgingshuisplaatsen kunnen worden omgezet naar verpleeghuisplaatsen. Tegelijkertijd zal de opgave voor verzorgd wonen hierdoor met zo n 25% tot 30% toenemen. En de opgave wordt waarschijnlijk nog groter, omdat niet alle resterende, vrijkomende verzorgingshuisplaatsen kunnen worden omgezet in zelfstandig verzorgd wonen. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 26 van 40

48 Verzorgd wonen in de plancapaciteiten voor woningbouw De komende tien jaar ligt er een grote opgave op het vlak van het verzorgd wonen. In Brabant gaat het daarbij om zo n tot woningen, oftewel ruim woningen per jaar. In de gemeentelijke overzichten met de plancapaciteiten voor woningbouw ( de matrices ) zijn echter nog maar weinig plannen voor het verzorgd wonen opgenomen (netto zo n woningen per 1-1-, zie bijlage 5). Een jaar eerder waren er netto nog woningen/plaatsen verzorgd wonen in de matrices terug te vinden, waarvan er in 375 zijn gerealiseerd. In en is het verzorgd wonen met gemiddeld 650 per jaar toegenomen. Afgelopen jaar zijn dus zowel de realisatie als de plancapaciteit voor verzorgd wonen afgenomen. De bezuinigingen en beleidswijzigingen in het rijksbeleid spelen bij dit alles een belangrijke rol. Deze ontwikkelingen hebben grote gevolgen voor zowel de zorginstellingen als de woningbouwcorporaties. Beide zijn zich aan het heroriënteren op hun rol en hun financiële mogelijkheden. Zowel bij de zorginstellingen als bij de corporaties is de financiële ruimte voor investeringen afgenomen of onzeker, waardoor vele plannen (voorlopig) niet kunnen worden gerealiseerd. De komende jaren zullen inventieve financiële oplossingen gezocht moeten worden om toch rendabel te kunnen investeren en de nieuwbouw weer op gang te krijgen. Naast nieuwbouw kan ook de om- en verbouw van gewone woningen tot nultredenwoningen een substantiële bijdrage leveren aan deze opgave. Door gerichte ingrepen en aanpassingen kan een deel van de bestaande woningvoorraad geschikt gemaakt worden voor ouderen en mensen met een beperking. Voor het label verzorgd wonen is het hierbij wel noodzakelijk, dat er een zorgsteunpunt in de buurt is, van waaruit aan zelfstandig wonende ouderen zorg op afroep of niet-planbare zorg kan worden geleverd. Het faciliteren van een samenhangende zorg- en welzijnsinfrastructuur in de wijken en dorpen is de komende jaren een belangrijke taak van gemeenten. Daarmee kunnen veel geschikte woningen (of nog geschikt te maken woningen) gaan behoren tot het verzorgd wonen. Een vraag die veel gemeenten bezighoudt is, hoe ouderen en andere zorgvragers zullen reageren op al deze veranderingen. Willen ze zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen en gaan ze het huis daarop aanpassen? Of is er een groep die liever verhuist naar een meer geschikte woning (met zorg) en hoe groot is die groep dan? Moet de gemeente inzetten op het realiseren van woon-zorgcomplexen of juist op voorlichting aan particulieren hoe zij hun woning kunnen aanpassen? De antwoorden op deze vragen zullen per wijk en dorp verschillen, afhankelijk van wat er al is aan zorgvastgoed, geschikte woningen en (zorg- en welzijns-)voorzieningen. Dit vraagt om maatwerk waarbij verschillende oplossingen gecombineerd zullen worden. Onder andere door in te spelen op concrete wensen, vragen en problemen van bewoners (vraaggericht werken) kan hier invulling aan worden gegeven. Hiervoor is vaak nog wel een omslag in denken nodig bij verschillende partijen, die tot nu toe gewend zijn om vooral aanbodgericht te werken. Strategieën voor vrijkomend zorgvastgoed De extramuralisering van ZZP 1-4 leidt er toe, dat er een overschot ontstaat aan instellingsplaatsen. Omdat zorginstellingen alleen financiering krijgen voor de gehuisveste cliënten, leidt leegstand dus direct tot financiële problemen in de exploitatie. De vijf strategieën die zorginstellingen (kunnen) inzetten voor het vrijkomende zorgvastgoed worden hieronder nader verkend. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 27 van 40

49 In zijn er instellingsplaatsen voor Tabel 4. Plaatsen in verzorgingshuizen, verzorgd wonen in Noord-Brabant (tabel 4). Daarnaast zijn er ruim zelfstandige woningen waar verzorgd wonen wordt geboden (o.a. aanleunwoningen, serviceflats en woon-zorgcomplexen). De verhouding tussen instellingsplaatsen en zelfstandige woningen bij het verzorgd wonen verschilt per regio. Daardoor kan de komende tien jaar NOORD-BRABANT STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED LANDELIJK GEBIED RRO - WEST-BRABANT RRO - MIDDEN-BRABANT maximaal tussen de 20% (Midden-Brabant) en RRO - NOORDOOST-BRABANT % (Zuidoost-Brabant) van de verzorgingshuisplaatsen worden omgezet naar verpleeg- RRO - ZUID-OOST-BRABANT huisplaatsen (beschermd wonen). In de regio s Noordoost- en West-Brabant ligt dit op 30%. De overige 60-80% van de verzorgingshuisplaatsen zullen de zorginstellingen waarschijnlijk zoveel mogelijk trachten om te zetten in zelfstandig verzorgd wonen. Op die manier kunnen zij hun zorgfunctie voor deze doelgroep behouden. Of het omzetten naar zelfstandig verzorgd wonen mogelijk is, hangt af van een aantal factoren. Hierbij gaat het om de geschiktheid van het zorgvastgoed, waarbij het bijvoorbeeld gaat om de grootte van de kamers, de sanitaire voorzieningen en de aanwezigheid van een keuken een rol spelen. Daarnaast is de leeftijd van het vastgoed van belang; oude gebouwen sluiten vaak minder aan op de eisen en woonwensen van deze tijd. Daar staat tegenover dat deze eerder afgeschreven kunnen worden, wat ruimte biedt voor verbouwing of voor sloop en nieuwbouw. En natuurlijk wegen ook financiële aspecten zwaar mee: in de AWBZ zit een bijdrage voor huisvesting die hoger is dan de huursubsidiegrens. Zelfs met extra servicekosten (vanwege de aanwezige gezamenlijke voorzieningen) zullen de huuropbrengsten veelal lager zijn, dan waarmee rekening is gehouden voor de exploitatie van het gebouw. Bovendien is het nog maar de vraag of de maximale huur kan worden gevraagd, gelet op de grootte en kwaliteit van de kamers. Bovendien zien zorginstellingen vooral een rol voor zichzelf als zorgverlener en willen ze het beheer van het zelfstandige vastgoed liever aan andere partijen overlaten, zoals woningbouwcorporaties en particuliere investeerders. Het is echter de vraag of het overnemen van zorgvastgoed voor deze partijen een aantrekkelijke investering is, zeker in een tijd waarin de investeringsruimte van corporaties afneemt en er keuzes gemaakt moeten worden. Een eerste beeld is dat nieuwere complexen waarschijnlijk het meest geschikt zijn voor ombouw naar zelfstandig verzorgd wonen. Hierbij speelt wel het probleem dat de kapitaallasten hoog zijn, waardoor er flink afgeboekt zal moeten worden op de waarde van het vastgoed. Of de eigenaar daartoe bereid is, hangt af van de inzetbaarheid van andere strategieën. Voor oude complexen waarvan het vastgoed (grotendeels) is afgeschreven zal een strategie van sloop en nieuwbouw eerder haalbaar zijn, al zijn ook hier niet zomaar financiële middelen beschikbaar als gevolg van de recent (2005) gewijzigde manier van bekostigen via de ZZP s. Veel vastgoed zit tussen de hiervoor geschetste lijnen in; de te kiezen strategie is afhankelijk van de kwaliteit. Daarbij bestaat ook de mogelijkheid (een deel van) het vastgoed te verhuren aan andere doelgroepen, zoals verstandelijk gehandicapten, GGZ-cliënten, arbeidsmigranten of studenten. Het kan zijn dat de kwaliteit beter aansluit bij de wensen van deze doelgroepen. Het kan echter ook een tijdelijke oplossing bieden, bijvoorbeeld als het nog een aantal jaren duurt voordat tot sloop en nieuwbouw kan worden overgegaan. Financieel het meest aantrekkelijk is verhuren aan een andere AWBZ-doelgroep. Voor zorginstellingen (en woningbouwcorporaties die zorgvastgoed in eigendom hebben) is nietsdoen in ieder geval geen optie. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 28 van 40

50 Een belangrijke vraag bij de ombouw naar zelfstandig verzorgd wonen is, voor wie deze woningen aantrekkelijk zijn. Blijven ouderen niet liever in hun eigen huis wonen, waarvan de woonlasten wellicht (veel) lager zijn, dan dat zij naar een woon-zorgcomplex verhuizen? Aangenomen wordt dat ouderen met ZZP 1 en 2 in staat zijn om zelfstandig een huishouden te kunnen voeren, mits de zorg en ondersteuning aan huis goed geregeld zijn. Als er geen indicaties meer worden afgegeven zal een groot deel van deze mensen in hun eigen huis (willen) blijven wonen. Veel van de cliënten met ZZP 3 en 4 hebben echter meer toezicht en begeleiding nodig. Als ook deze groepen meer en meer te maken krijgen met extramuralisering zal er een grotere vraag ontstaan naar geclusterde woonvormen. Actualisering van de opgaven op het vlak van wonen met zorg en welzijn Zoals hiervoor is aangegeven, is met de jongste provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose ook een indicatie gegeven van de (regionale) opgaven die er liggen op het vlak van wonen met zorg en welzijn. Gelet op de sterke (beleids)wijzigingen met betrekking tot deze thematiek wordt de provinciale prognose de komende maanden geactualiseerd. Hierbij zal expliciet aandacht worden besteed aan de vraag, wat de effecten zijn van de veranderingen in indicatiestelling en de daarmee samenhangende extramuralisering (van de lichtere ZZP s) voor de opgaven op het vlak van beschermd, verzorgd en geschikt wonen. Naar verwachting zullen de resultaten van deze prognose-actualisering in de eerste helft van 2014 beschikbaar komen. Tabel 5. Beschermd, verzorgd en geschikt wonen in Noord-Brabant; aanbod, vraag en opgaven, zie bijlage 5 voor een nadere toelichting op de in de tabel opgenomen gegevens en gehanteerde definities de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 25-tallen aanbod vraag vraag 2040 beschermd verzorgd geschikt beschermd verzorgd geschikt beschermd verzorgd geschikt wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen NOORD-BRABANT STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED LANDELIJKE GEBIED RRO - WEST-BRABANT RRO - MIDDEN-BRABANT RRO - NOORDOOST-BRABANT RRO - ZUID-OOST-BRABANT opgaven opgaven opgaven (=100) (o.b.v. de ontwikkeling van de vraag) (incl. inloop tekorten) (incl. inloop tekorten) beschermd verzorgd geschikt beschermd verzorgd geschikt beschermd verzorgd geschikt wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen NOORD-BRABANT STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED LANDELIJKE GEBIED RRO - WEST-BRABANT RRO - MIDDEN-BRABANT RRO - NOORDOOST-BRABANT RRO - ZUID-OOST-BRABANT Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 29 van 40

51 BIJLAGE 1. BIJLAGE 1a. Groei woningvoorraad, RRO - WEST-BRABANT, feitelijke groei * prognose ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant * Bronnen: 1998-: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor ' (ABFResearch) // : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering '. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2014 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. BIJLAGE 1b. Groei woningvoorraad, RRO - MIDDEN-BRABANT, feitelijke groei * prognose ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant * Bronnen: 1998-: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor ' (ABFResearch) // : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering '. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2014 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 30 van 40

52 BIJLAGE 1c. Groei woningvoorraad, RRO - NOORDOOST-BRABANT, Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant feitelijke groei * prognose ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** * Bronnen: 1998-: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor ' (ABFResearch) // : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering '. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2014 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant BIJLAGE 1d. Groei woningvoorraad, RRO - ZUIDOOST-BRABANT, Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. ), Provincie Noord-Brabant feitelijke groei * prognose ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** * Bronnen: 1998-: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor ' (ABFResearch) // : provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering '. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2014 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 31 van 40

53 BIJLAGE 2. BIJLAGE 2a. De 'stagnatie-indicator 2015' per gemeente Rucphen Sint-Oedenrode Eersel Roosendaal Veldhoven Bernheze Tilburg Valkenswaard Sint Anthonis Asten Vught Oosterhout Baarle-Nassau Heusden Loon op Zand Helmond Cranendonck Geldrop-Mierlo Oirschot Werkendam Deurne Reusel-De Mierden Steenbergen Mill c.a. Haaren Cuijk Halderberge Goirle Zundert Boxtel Veghel Bergen op Zoom Boxmeer 's-hertogenbosch Uden Grave NOORD-BRABANT Waalwijk Heeze-Leende Bladel Best Dongen Sint-Michielsgestel Laarbeek Hilvarenbeek Woensdrecht Geertruidenberg Eindhoven Breda Oss Etten-Leur Drimmelen Gemert-Bakel Nuenen c.a. Moerdijk Bergeijk Boekel Gilze en Rijen Aalburg Someren Schijndel Woudrichem Oisterwijk Maasdonk Alphen-Chaam Landerd Son en Breugel Waalre % De 'stagnatie-indicator 2015' geeft aan in welke mate - cumulatief gemeten vanaf het startjaar () van de meest recente provinciale prognose - de tot 2015 vooruit berekende groei van de woningvoorraad naar verwachting ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Een waarde (uitgedrukt in %) >100 geeft aan dat de (feitelijk) verwachte groei van de woningvoorraad boven de vooruitberekende groei ligt. Een waarde <100 geeft aan dat de verwachte groei juist onder de vooruit berekende groei ligt. De verwachte groei is bepaald door bij de feitelijke groei van de woningvooraad in en, het in en 2014 verwachte aantal op te leveren nieuwbouwwoningen op te tellen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen is in de gegevens verwerkt, evenals een inschatting van het aantal 'toevoegingen anderszins'. Het verwachte aantal op te leveren nieuwbouwwoningen is bepaald aan de hand van het aantal woningen, dat 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw is genomen. De nieuwbouw in 2014 is een inschatting, geëxtrapoleerd op- basis van gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 32 van 40

54 De 'stagnatie-indicator lange termijn' geeft aan in welke mate - cumulatief gemeten vanaf de vooruit berekende groei van de woningvoorraad naar verwachting ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Voor de vooruitberekende groei is voor de jaren 2005, 2006 en gebruik gemaakt van de uitkomsten van de prognose-actualisering uit 2005, voor de jaren t/m van de prognose-actualisering uit en voor de jaren t/m 2014 van de jongste prognose-actualisering (uit ). Een waarde (uitgedrukt in %) >100 geeft aan dat de (feitelijk) verwachte groei van de woningvoorraad boven de vooruitberekende groei ligt. Een waarde <100 geeft aan dat de verwachte groei juist onder de vooruit berekende groei ligt. De verwachte groei is bepaald door bij de feitelijke groei van de woningvoorraad in de periode 2005 t/m, het in en 2014 verwachte aantal op te leveren nieuwbouwwoningen op te tellen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen is in de gegevens verwerkt, evenals een inschatting van het aantal 'toevoegingen anderszins'. Het verwachte aantal op te leveren nieuwbouwwoningen is bepaald aan de hand van het aantal woningen, dat 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw is genomen. De nieuwbouw in 2014 is een eerste inschatting, geëxtrapoleerd op- basis van gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. % Regionale Agenda Wonen deel B Pagina 33 van 40