Ontwikkeling van de woningvoorraad. Actualisering bevolkings- en woningbehoefteprognose Bestaande voorraad

Transcriptie

1

2 3 Inhoudsopgave 0. Inleiding 3 1. Actuele ontwikkelingen op de woningmarkt van Noord Brabant Ontwikkeling van de woningvoorraad 4 Actualisering bevolkings- en woningbehoefteprognose Kwalitatieve opgaven regio Noordoost Brabant Bestaande voorraad 9 3.(Kwantitatieve) Regionale woningbouwafspra ken Uitgangspunten regionale woningbouwafspraken 11 2

3 0. Inleiding Voor u ligt de Regionale Agenda Wonen van de regio Noordoost-Brabant. Voorstellen Deze Regionale Agenda Wonen bevat twee voorstellen: Voorstel 1 De stuurgroep stemt in met de voorstellen ten aanzien van de bestaande woningvoorraad. (blz. 9) Voorstel 2 De stuurgroep stemt in met het hanteren van bovenstaande geactualiseerde uitgangspunten bij het maken van de regionale woningbouwafspraken in het RRO van december (blz. 12)

4 1. Actuele ontwikkelingen op de woningmarkt van Noord- Brabant De (na-ijl)effecten van de financieel-economische crisis op de woningmarkt zijn - ook in Brabant - nog altijd duidelijk merkbaar. Zo zal de op te leveren nieuwbouwproductie, die de afgelopen (3) jaren nog altijd tussen de en de woningen lag, de eerstkomende jaren sterk terugvallen (figuur 1). Hiermee zal ook de groei van woningvoorraad flink afnemen en naar verwachting in 2014 en 2015 uitkomen op een nieuw naoorlogs dieptepunt Figuur 1. Ontwikkelingen nieuwbouw NOORD-BRABANT, feitelijk aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen verwachte nieuwbouw o.b.v. het aantal in aanbouw genomen woningen** * Bronnen: : CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor 2013' (ABFResearch) / 2012 en 2013: provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen.. ** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2015 is geëxtrapoleerd o.b.v. gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. Woningvoorraad groeit in 2013 met bijna woningen Werden er in 2011 en 2012 (netto) zo n woningen aan de voorraad toegevoegd, in 2013 groeide de woningvoorraad in Brabant met maar liefst woningen (figuur 2). Dat is het hoogste niveau sinds 2009, toen de voorraad met bijna woningen toenam. Deze groei komt voor het grootste deel (55%) op het conto van de vijf grote steden in Brabant (de B5). In de B5 groeide de woningvoorraad in totaal met iets meer dan woningen. Vooral Tilburg - waar vorig jaar bijna woningen aan de voorraad werden toegevoegd (een groei van 2,2%) - kende een beduidend boven het Brabants gemiddelde (0,9%) gelegen groei. Dit kan voor een belangrijk deel worden verklaard, doordat er in Tilburg in 2013 enkele woningbouwcomplexen ten behoeve van de huisvesting van studenten zijn opgeleverd, die eind 2011/begin 2012 in aanbouw zijn genomen. Ook Eindhoven, met een groei van bijna woningen (+1,4%) en Breda, die er zo'n woningen bij kreeg (eveneens +1,4%) kenden een relatief sterke groei. Anders dan door nieuwbouw groeide de woningvoorraad in 2013 ook bovengemiddeld sterk door zogenoemde 'toevoegingen anderszins' (+1.250). Ook hier domineert de B5 het beeld; zo werden alleen al in Eindhoven 700 woningen 'anderszins' aan de voorraad toegevoegd, onder andere door 'het omkatten' van kantoren in woningen. 4

5 Ten slotte speelt ook de geringe sloop van woningen een rol in de verklaring van de sterke groei in Lag de sloop de laatste jaren gemiddeld genomen zo tussen de en woningen, in 2013 zijn nog geen woningen aan de voorraad onttrokken. Aantal in aanbouw genomen woningen in 2013 op dieptepunt Na de opleving in 2010 (o.a. door stimuleringsmaatregelen van diverse overheden) en - in iets mindere mate - eind 2011/begin 2012 is het aantal in aanbouw genomen woningen in het afgelopen jaar teruggevallen tot kwartaalniveaus, die tot de laagste behoren sinds het begin van de kredietcrisis. Werden er in Brabant in 2011 en 2012 gemiddeld genomen nog zo'n woningen per kwartaal in aanbouw genomen, in 2013 is dat aantal (verder) teruggelopen tot zo'n in aanbouw genomen woningen per kwartaal. Dit duidt erop, dat het aantal nieuwe initiatieven voor woningbouwprojecten in 2013 verder is teruggelopen. Bovendien zorgen de huidige financieel-economische situatie en de verwachtingen daaromtrent nog altijd voor terughoudendheid op de woningmarkt, al zijn er - afgaande bijvoorbeeld op de ontwikkelingen van de verkoopprijs van bestaande koopwoningen - wel signalen dat 'de bodem' is bereikt. Zeker in de bestaande woningvoorraad lijkt de woonconsument de schroom wat van zich af te schudden. Daarnaast bestaat er nog altijd de nodige onduidelijkheid over de gevolgen van de aanpassingen in het corporatiebestel en daarmee ook over het investeringsvermogen van woningbouwcorporaties. Ook speelt een rol dat, als gevolg van de zich (sterk) verschuivende oriëntatie van de woonconsument meer richting huur en goedkopere koop de aansluiting van vraag en aanbod op de woningmarkt nog niet altijd voldoende is, al zijn er wel tekenen dat woningbouwplannen hier in de feitelijke bouwpraktijk van alledag wel meer op worden aangepast. In lijn met de geschetste ontwikkelingen is de verwachting, dat het aantal in aanbouw te nemen woningen zich de eerstkomende tijd nog wel even zal blijven bewegen rond de (lagere) kwartaalniveaus van de laatste anderhalf jaar. Groei woningvoorraad eerstkomende jaren op nieuw dieptepunt Op basis van de laatste (provinciale) inzichten mag in 2014 een op te leveren nieuwbouwproductie van zo'n woningen verwacht worden. Ten opzichte van de afgelopen jaren betekent dit een sterke terugval van het aantal op te leveren woningen. Naar verwachting zal hiermee de (netto) groei van de woningvoorraad in 2014 rond de woningen komen te liggen. Zoals figuur 2 laat zien, zou hiermee het eerdere (naoorlogse) diepterecord uit 2003, toen de voorraad met slechts woningen toenam, worden gebroken. Eerste inschattingen van de woningvoorraadgroei in 2015 komen uit op een met 2014 vergelijkbaar (laag) niveau. Daarmee blijft de groei duidelijk achter bij de provinciale behoefteramingen, op grond waarvan er de eerstkomende tijd jaarlijks ruim woningen aan de voorraad zouden moeten worden toegevoegd (figuur 2). Voor de regio Noordoost Brabant (figuur 3) is het beeld vergelijkbaar met het bovengeschetste Brabantse beeld. Voor 2015 wordt een (naoorlogs) dieptepunt verwacht met een productie van ca woningen. 5

6 Figuur 2. Groei woningvoorraad NOORD-BRABANT, Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (april 2014), Provincie Noord-Brabant feitelijke groei * prognose 2011 ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** * Bronnen: : CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor 2013' (ABFResearch) / 2012 en 2013: provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011'. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2015 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. Groei woningvoorraad RRO - NOORDOOST-BRABANT, Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (april 2014), Provincie Noord-Brabant feitelijke groei * prognose 2011 ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** * Bronnen: : CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor 2013' (ABFResearch) / 2012 en 2013: provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011'. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1¼ - 1¾ jaar (15-21 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2015 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant. Figuur 3 Groei Woningvoorraad Noordoost-Brabant Actualisering bevolkings- en woningbehoefteprognose 2014 Voor een actueel beeld van toekomstige bevolkingsontwikkelingen, veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling en de hiermee samenhangende woningbehoefte, wordt de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose overeenkomstig de Verordening ruimte regelmatig geactualiseerd. Zo kan steeds tijdig worden ingespeeld op nieuwe trends en ontwikkelingen, die van invloed zijn op de omvang en 6

7 samenstelling van de bevolking en kunnen de kwantitatieve en kwalitatieve effecten hiervan op de woningmarkt worden aangegeven. Eerste uitkomsten De eerste inzichten uit de nieuwe prognose laten zien, dat het inwonertal van Noord-Brabant toeneemt van in 2014 tot een maximum van zo n mensen aan het einde van de jaren 30. Dit betekent dat de Brabantse bevolking de komende vijfentwintig jaar naar verwachting nog met ongeveer personen zal groeien. Vergeleken met de vorige provinciale prognose uit 2011 ligt de bevolkingsgroei wel wat hoger, wordt dus ook een hoger bevolkingsmaximum bereikt en ligt het omslagpunt van groei naar krimp wat later in de tijd (figuur 1). Een (opnieuw) naar boven toe bijgestelde levensverwachting en hogere buitenlandse migratiesaldi vormen hiervoor de belangrijkste verklaringen Figuur 1. Bevolkingsomvang NOORD-BRABANT, feitelijk prognose 2011 prognose Ook de woningvoorraad bereikt een hoger maximum vergeleken met de vorige prognose (figuur 2). Hier speelt onder invloed van de vergrijzing en de voortgaande individualisering vooral de sterke huishoudensgroei een rol. Verwacht wordt dat er in Brabant rond 2050 zo n woningen staan, meer dan aan het begin van In tegenstelling tot de vorige prognose blijft de Brabantse woningvoorraad tot aan het einde van de prognoseperiode groeien, al neemt de groei in de loop der (prognose)jaren wel sterk af. Al met al wacht Brabant de komende tijd nog een behoorlijke woningbouwopgave. Alleen al de eerstkomende tien jaar zal de woningvoorraad nog met zo n woningen moeten toenemen, oftewel zo n woningen (netto) per jaar. Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en bestaande woningtekorten terug te dringen Figuur 2. Woningvoorraad NOORD-BRABANT, feitelijk prognose 2011 prognose

8 Prognosemodel Evenals eerdere prognoses wordt de actualisering van de bevolkings- en woningbehoefteprognose uitgevoerd met het IPB-Primos-model. In dit prognosemodel vormen de gemeentelijke bevolking en de specifieke kenmerken van die bevolking de basis voor de vooruitberekeningen. Het model rekent met de gemeente als basiseenheid ( bottom-up-benadering ). Een ander belangrijk kenmerk van prognosemodel is de sterke koppeling met toekomstige, nationale ontwikkelingen, die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) verwacht. Aangesloten is op de meest recente nationale bevolkings- en huishoudensprognoses van het CBS. Zo worden bijvoorbeeld voor de vruchtbaarheids-, sterfte- en buitenlandse migratieontwikkelingen de parameters afgeleid van de CBSprognoses. Voor de huishoudensontwikkelingen is ook gebruik gemaakt van parameterwaarden uit het Primosmodel. Daarnaast is een aantal beleidsmatige aspecten omtrent de (ruimtelijke verdeling van de) binnen- en buitenlandse migratiesaldi in de prognose verwerkt. Uiteraard wordt bij dit alles, zowel voor de analyseperiode (de afgelopen jaren) als voor de prognoseperiode ( ), rekening gehouden met regionale en gemeentespecifieke verschillen. Regionale woningbouwafspraken De komende tijd worden de provinciale prognose en de prognoseresultaten verder uitgewerkt. Naar verwachting wordt de prognose in oktober van dit jaar door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Uiteraard worden de resultaten gedeeld en besproken in (sub)regionaal verband. Zo zijn in de afgelopen maanden de prognosemethodiek, de uitgangspunten en aannames en de eerste uitkomsten al in een aantal regionale bijeenkomsten aan de orde geweest. De komende tijd is de vertaling van de prognose-uitkomsten naar nieuwe regionale woningbouwafspraken een belangrijk onderwerp voor de regionale agenda. Hierbij zal ook de overgang naar de nieuwe (CBS-)systematiek van de BAG de basisregistratie adressen en gebouwen aan de orde moeten komen. Een gezamenlijke (eerste) verkenning van de mogelijkheden om de Ladder voor duurzame verstedelijking bij de totstandkoming van de woningbouwafspraken te betrekken, kan eveneens deel uitmaken van de agenda. Demografische ontwikkelingen en de regionale agenda voor wonen Demografische ontwikkelingen zijn voor alle beleidsterreinen relevant en zo ook van grote invloed op de vraagstukken en opgaven op de regionale woningmarkt, zoals deze zijn vastgelegd in de Regionale Agenda s voor Wonen. De nieuwste inzichten vanuit de prognose-actualisering en de actuele prognosegegevens zullen de komende tijd worden gebruikt om de regionale agenda s (op onderdelen) te actualiseren en waar nodig aan te scherpen. Zo zullen bijvoorbeeld de effecten op de regionale woningbouwplanning en -programmering in beeld worden gebracht. Met het oog op de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt spelen naast de verander(en)de financieel-economische situatie, de gewijzigde woningmarktomstandigheden en tal van sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen demografische ontwikkelingen eveneens een belangrijke rol. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan thema s rond groei en krimp van de bevolking, de sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, de voortgaande vergrijzing en de hiermee samenhangende vraagstukken rond wonen met zorg en welzijn en het toenemend belang van de bestaande woningvoorraad. Symposium Wonen en Werken in Brabant De prognoseresultaten en de effecten van het sterk veranderend demografisch perspectief zullen ook aan bod komen tijdens de symposia, die de provincie onder de (werk)titel Wonen en Werken in Brabant op 5 november (Noord- en Zuidoost-Brabant) en 3 december (West- en Midden-Brabant) organiseert. De symposia zijn vooral bedoeld om nieuwe gemeentebestuurders en nieuw gekozen raadsleden te informeren over de laatste trends en ontwikkelingen op de woningmarkt en met betrekking tot bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel en met elkaar in discussie te gaan over actuele vraagstukken en opgaven. Doel is het gezamenlijke beeld te scherpen van wat er speelt op het vlak van wonen en werken, welke opgaven er liggen en welke strategieën kunnen worden ingezet om adequaat in te kunnen spelen op de sterke dynamiek op deze beleidsterreinen. 8

9 2. Kwalitatieve opgaven regio Noordoost Brabant: bestaande voorraad We stellen vast dat als gevolg van de mindere toename van de bevolking en het aantal huishoudens, de veranderingen in de huishoudensamenstelling, én het beschikbaar komen van allerlei soorten vastgoed in bestaand stedelijk gebied dat om hergebruik of herontwikkeling vraagt, de aandacht meer en meer verschuift van nieuwbouw in uitleggebieden naar beheer en ontwikkeling van de bestaande voorraad. Actiepunten In 2013 is het RRO ermee akkoord gegaan om de aandacht te vestigen op het thema bestaande voorraad. De actiepunten in dat verband zijn: 1. We positioneren de bestaande voorraad steviger op de (bestuurlijke) agenda (zowel lokaal als regionaal). a. Bij gelegenheid van de eerstvolgende actualisatie van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, wordt om te beginnen een overzicht gemaakt van de samenstelling van de bestaande totale Brabantse woningvoorraad (verdeling sociale huur, huur en koop, verdeling naar type appartement en grondgebonden woning, verdeling naar prijs). b. Op subregionaal niveau maken we van de bestaande voorraad een vast agendapunt. 2. We brengen goede praktijkvoorbeelden van kwaliteitsverbeteringen in de bestaande voorraad in beeld. Delen en dragen deze via de werkgroep wonen op subregionaal niveau uit en richten ons hierbij voornamelijk op goede voorbeelden, waarbij particuliere woningbezitters betrokken zijn/worden. 3. We stemmen af met de 5*NOB-werkgroep duurzaamheid. Stand van Zaken De tussentijdse stand van zaken is als volgt. Ad 1) Blijvende aandacht voor de bestaande voorraad : a) De provincie is verzocht deze mee te nemen in de eerstvolgende actualisatie van de prognose. a. Kan per gemeente een overzicht verdeling bestaande voorraad op basis van de BAG toegevoegd worden? b. De bijgestelde prognose die in 2014 is gepresenteerd op basis van CBS gegevens met betrekking tot. de woningvoorraad, wordt in 2015 omgezet naar de BAG. b) In de sub-werkgroepen Wonen staat dit onderwerp de komende jaren vast op de agenda. Ad 2) Praktijkvoorbeelden kwaliteitsverbeteringen in de bestaande voorraad: a) Kwaliteitsverbetering in relatie tot de Ladder voor Duurzame Verstedelijking: in het kader van duurzaamheid zouden woningen vooral in bestaand vastgoed en bestaand stedelijk gebied gerealiseerd moeten worden. Te denken valt daarbij aan herbestemming van gebouwen die leeg staan dan wel leeg komen en woningsplitsing (komt tegemoet aan wensen tot bijvoorbeeld zelfstandig wonen, meer vraag naar kleinere betaalbare woningen door de toename van kleine huishoudens en leefbaarheid platteland); 9

10 b) Energiebesparende maatregelen: we hebben geconstateerd dat meerdere partijen (rijksoverheid, plaatselijke energiecoöperaties, woningcorporaties, bedrijven e.d.) daar inmiddels al zoveel aandacht aan geven dat wij hier geen regionale opgave in zien voor de werkgroep wonen; c) Bouwtechnische kwaliteit bestaande woningen: door prijsdalingen in de bestaande woningvoorraad, de stagnatie in nieuwbouwplannen en de tijdelijke lagere BTW op onderhoud worden meer oudere woningen gerenoveerd dan wel gesloopt en herbouwd. Met de plaatselijke woningbouwprogrammering kan deze ontwikkeling gestimuleerd dan wel afgeremd worden; d) Kwaliteitsverbetering in relatie tot demografische ontwikkelingen: de huisvesting van ouderen is vooral een lokale aangelegenheid. Ouderen willen het liefst in hun eigen omgeving blijven wonen. Op intramurale huisvesting van ouderen hebben zorginstellingen en zorgverzekeraars meer invloed. Gemeentelijke invloed richt zich vooral op: a. stimulering van aanpassingen van bestaande woningen (ook van belang voor uitgaven op het gebied van WMO e.d.), b. afspraken met corporaties over specifieke toewijzing en onderzoeken mogelijkheden van doorstroming, c. toevoeging van voor ouderen geschikte woningen waar ook zorg aan huis geleverd kan worden. Ad 3) Afstemming met werkgroep duurzaamheid (5* regio): a) Verder onderzocht wordt hoe gemeenten lokale partijen als energiecoöperatie, bouwsociëteit, makelaars, hypotheekverstrekkers, woonplatforms, huurdersvereniging en etc. bij elkaar kan brengen om samen naar mogelijkheden en oplossingen te zoeken; b) Informatieverstrekking (bijvoorbeeld over het omzetten van energiekosten in investeringsruimte) kan via de in wording zijnde Greentechcampus. De mogelijkheden hiervoor worden onderzocht. Voorstel Gemeenten worden opgeroepen om: - Binnen hun eigen gemeente vóór te inventariseren waar leegstand is of te verwachten is en welk vastgoed voor herontwikkeling tot woningen in aanmerking komt. De werkgroep bestaande voorraad reikt hiervoor voor de zomer een format aan; - Binnen hun woningbouwprogramma ruimte te reserveren voor het realiseren van extra woningen in bestaand en/of te herontwikkelen vastgoed; - Voor hun eigen gemeente na te gaan of het uitgangspunt van de provincie ten aanzien van het migratiesaldo, realistisch is voor hun eigen gemeente of dat deze bijstelling behoeft ten behoeve van hun eigen programmering. Voorstel 1 De stuurgroep stemt in met bovengenoemde voorstellen ten aanzien van de bestaande woningvoorraad. Met dit voorstel is in de stuurgroep van 11 juni niet ingestemd. De opdracht is aan de werkgroep bestaande voorraad terug gegeven en wordt in het RRO van december opnieuw behandeld. 10

11 3. De uitgangspunten bij de regionale woningbouwafspraken RRO Noordoost De provinciale Verordening Ruimte geeft aan dat jaarlijks afspraken gemaakt dienen te worden in het RRO over het woningbouwprogramma voor de eerste tienjaarsperiode. Bij deze kwantitatieve afspraken, is een aantal uitgangspunten gehanteerd. Deze uitgangspunten komen rechtstreeks uit de Verordening Ruimte (aangegeven met VR) of vloeien voort uit beleidsuitgangspunten en ambities. De uitgangspunten zijn geactualiseerd als gevolg van een aantal ontwikkelingen die te verwachten zijn in 2014 en Dit betreft de actualisering van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, die naar verwachting in het najaar door Gedeputeerde Staten wordt vastgesteld. De nieuwe prognoseresultaten worden gehanteerd in het maken van de regionale woningbouwafspraken in het RRO van december Daarnaast is er aandacht voor de overgang op de BAG als basissysteem voor de registratie van verblijfsobjecten met ten minste een woonfunctie. Per 1 januari 2015 worden de BAG-gegevens gehanteerd voor het maken van de regionale woningbouwafspraken. Een goede overgang op de BAG, vraagt om een kwalitatief goed ingevulde registratie door gemeenten. Realistische planning en programmering (VR) De actuele provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) vormt de richtlijn voor de gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering. Programma termijn (VR) Gemeenten gaan voor hun woningbouwprogramma en -planning uit van de woningbehoefte voor de komende 10-jaarsperiode van 1 januari 2014 tot en met 31 december Zelfstandige woningen (VR)* De woningbehoefte betreft de maximale toename van de netto woningvoorraad met zelfstandige woningen op 1 januari 2024 voor de regio, uitgesplitst per gemeente. * Wanneer overgegaan wordt op de BAG per 1 januari 2015 wijzigt dit uitgangspunt in: verblijfsobjecten met ten minste een woonfunctie. De woningbehoefte betreft de maximale toename van de netto voorraad verblijfsobjecten met tenminste een woonfunctie op 1 januari 2024 voor de regio, uitgesplitst per gemeente. Wanneer bij individuele gemeenten grote verschillen ontstaan tussen CBS en BAG gegevens, dan wordt bekeken hoe deze verschillen te verklaren zijn en wordt naar een maatwerkoplossing gezocht die aansluit bij de reële woningbehoefte. Jaarlijkse herijking (VR) Tenminste jaarlijks vindt herijking van de regionale (kwantitatieve) woningbouwafspraken plaats en de afspraken worden ieder jaar uiterlijk op 31 december gemaakt. Flexibiliteit plancapaciteit Gemeenten richten zich op een gemeentelijk woningbouwprogramma van maximaal 100% harde plancapaciteit in relatie tot de woningbehoefte voor de komende 10-jaarsperiode. Een lagere harde plancapaciteit is wenselijk om meer flexibiliteit in de planontwikkeling te houden. 11

12 Uitwisselbaarheid programma s Gemeenten in hetzelfde woningmarktgebied kunnen onderling programma s uitwisselen door kwantitatieve herverdeling. Uitwisseling van programma s dient regionaal vastgesteld te worden in het RRO. Pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren* De provincie en de gemeente Grave hebben overeenstemming over de beëindiging van de Pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren. De gemeente Grave brengt vóór de woningbouwafspraken die in het kader van de pilot zijn gemaakt, geleidelijk terug tot de reguliere regionale woningbouwafspraken. *Grave heeft in het verleden deelgenomen aan de pilot Bouwen binnen strakke contouren. Als gevolg daarvan heeft de gemeente veel plannen in harde plancapaciteit (150%) kunnen ontwikkelen, waaronder het omvangrijke plan Koninginnedijk/Wisseveld. Nu de pilot geëindigd is, worden uitbreidingsplannen voor de kleinere kernen en andere inbreidingsplannen zoals op het Visioterrein hierdoor geblokkeerd, waar de gemeente wel graag mee aan de slag zou gaan. Provincie en gemeente hebben meerdere keren overlegd om dit vraagstuk te bespreken. Dit overleg heeft geleid tot een aangepast woningbouwprogramma, dat door de gemeenteraad op 25 april 2013 is vastgesteld, waarbij geleidelijk de harde plancapaciteit van niet op de markt aansluitende plannen wordt teruggebracht om binnen de kaders van prognose en regionale woningbouwafspraken ruimte te creëren voor plannen waar wel vraag naar is. Binnen de planperiode daalt door deze afspraken de harde plancapaciteit onder de 100%. Aanvullende woningbouwafspraken Met de gemeente Haaren zijn in het verleden aanvullende woningbouwafspraken gemaakt. De bestuursovereenkomst met Haaren die nog loopt tot wordt gerespecteerd. Nieuwe bilaterale woningbouwafspraken tussen provincie en individuele gemeenten worden niet meer gemaakt. Op een later moment kan er aanleiding zijn om de regionale woningbouwafspraken in het RRO Noordoost aan te passen. Ruimte-voor-Ruimte-woningen De woningen die worden gerealiseerd in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling vallen buiten het programma. Dat laat onverlet dat ze, volkshuisvestelijk gezien wel effect op de woningvoorraad hebben. BIO-woningen, landgoederen en cultuurhistorische gebouwen Woningen in deze categorieën worden beschouwd als reguliere woningen en dus niet als extra woningen bovenop het woningbouwprogramma. Arbeidsmigranten In de actuele provinciale prognose wordt rekening gehouden met de vraag naar huisvesting van arbeidsmigranten, die zich permanent (willen) vestigen. Maatwerk is mogelijk wanneer gemeenten in subregionaal overleg kunnen aantonen dat daadwerkelijk woningen beschikbaar worden gesteld voor de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten (en die woningen dus feitelijk een pensionfunctie vervullen). Extramuralisering* Het regionale woningbouwprogramma wordt vooraf niet verhoogd met voorgenomen extramuralisering. Als een gemeente kan aantonen dat er binnen een plan woningen en/of nietzelfstandige woningen (intramuraal) worden omgezet in zelfstandige woningen (extramuraal), wordt hier rekening mee gehouden. 12

13 * Wanneer overgegaan wordt op de BAG (per 1 januari 2015) kan dit uitgangspunt worden geschrapt. Voorstel 2 De stuurgroep stemt in met het hanteren van bovenstaande geactualiseerde uitgangspunten bij het maken van de regionale woningbouwafspraken in het RRO van december