REGIONALE CORPORATIE MONITOR 2017

Transcriptie

1 REGIONALE CORPORATIE MONITOR 2017 Ontwikkelingen in het corporatiebezit en aanbod van sociale huurwoningen in 2016 Regioplatform Woningcorporaties Utrecht

2 REGIONALE CORPORATIE MONITOR 2017 Ontwikkelingen in het corporatiebezit en aanbod van sociale huurwoningen in 2016 Regioplatform Woningcorporaties Utrecht Omslagfoto: Place2B is een project van de corporaties Mitros en Portaal met 510 tijdelijke woonunits en 8 Skaeve Huse. Het is gesitueerd in Utrecht, Leidsche Rijn, deelgebied Overtuin en is bedoeld voor jongeren, vergunninghouders en mensen die de maatschappelijke opvang verlaten. Het project is gerealiseerd in 2017.

3 2 INHOUDSOPGAVE 3 1 Inleiding 4 2 Woningvoorraad van corporaties Corporatiebezit naar omvang Corporatiebezit naar huurklasse Corporatiebezit naar woningtype Corporatiebezit naar aantal kamers Corporatiebezit naar oppervlakte Corporatiebezit naar energielabel Corporatiebezit naar WOZ waarde Huurprijs ten opzichte van de maximale huurprijs 17 3 Dynamiek in de corporatie voorraad Mutaties in de voorraad Nieuwbouw Sloop Verkoop Liberalisatie Verwachtingen voor de komende jaren 21 4 Verhuringen corporatiewoningen Druk op de woningmarkt Toewijzingen in Betaalbaarheid, passendheid en doelgroepen Spreiding van de verhuringen Toewijzing aan urgenten en vergunninghouders 30 5 Zoekgedrag van woningzoekenden Actief woningzoekenden Verhuringen sociale huurwoningen Aantal reacties aanbodmodel Weigeringen aanbodmodel Inschrijfduur aanbodmodel Lotingmodule Zoektijd van woningzoekenden Verhuisbewegingen tussen gemeenten 40 INHOUDSOPGAVE

4 4 1 INLEIDING 5 Het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht Daarvoor zijn andere bronnen beschikbaar, Dat betreft de U10: de gemeente Utrecht en Maarn, Woningstichting Kamerik, Woningstichting (RWU) brengt voor de derde keer de Regionale zoals het CBS of de woningmarktmonitor van negen omliggende gemeenten, te weten de Bilt, Kockengen, Wbv Goed Wonen, WUTA. Corporatiemonitor uit. In deze monitor zijn de de provincie Utrecht. Bovendien is het geen Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Oudewater, Over de deelnemers zijn nog de volgende kantteke- belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad woonmonitor. Wij beschikken niet over gegevens Stichtse Vecht, Vianen, Woerden en Zeist. Deze ningen te maken: van de aangesloten corporaties opgenomen en zijn over de ontwikkelingen aan de vraagkant, gemeenten werken op deze schaal met elkaar Woongoed Zeist is per 1 januari 2017 de fusiecor- ook de meest in het oog springende ontwikkelingen woonwensen huurders, woningzoekenden en samen op het gebied van wonen en ruimtelijke poratie van Seyster Veste en de Kombinatie. Soms beschreven zoals nieuwbouw, verkoop, sloop en kopers en hun inkomenssituatie. ontwikkeling. worden ze als fusiecorporatie genoemd (zoals in huurontwikkeling. Ook wordt uitvoerig aandacht hoofdstuk 2), maar in latere hoofdstukken worden besteed aan de woningtoewijzing en het zoekgedrag Deze monitor geeft wel actuele informatie over de Daarnaast onderscheiden we de U16: deze omvat beide organisaties nog vermeld, omdat het gaat van woningzoekenden. volgende onderwerpen: naast de U10 De Ronde Venen, Lopik, Montfoort, om gegevens over het jaar Inzicht in de belangrijkste kenmerken van de voor- Utrechtse Heuvelrug en Wijk bij Duurstede. De U16 Rhenam Wonen doet ook mee aan de Corporatie- In deze tijd van schaarste op de woningmarkt in de raad van de corporaties en de ontwikkeling daarin over is in 2016 door minister Blok aangewezen als offici- monitor Zij zijn in de loop van 2017 toegetre- Utrechtse regio bestaat bij corporaties, gemeen- het jaar Om dat te kunnen doen heeft RWU ële woningmarktregio. Bovendien werken de cor- den tot RWU. ten en huurdersorganisaties dringend behoefte aan samen met bureau Explica een digitale regionale poraties op dit niveau al langer samen op het terrein De Stichting Studentenhuisvesting Utrecht 1 is goede informatie en betrouwbare gegevens. Zonder Databank opgezet, waarin de belangrijkste ken- van de woonruimteverdeling (WoningNet). geen deelnemer aan RWU, maar gegevens van een kwalitatief goede feitenbasis is het immers las- merken van het corporatiebezit op woningniveau In deze rapportage wordt gerapporteerd op de deze stichting zijn deels wel opgenomen. tig met elkaar de discussie aan te gaan en bijvoor- zijn opgenomen. Peildatum is 1 januari schaal van individuele gemeenten en zoals gezegd beeld prestatieafspraken te maken. Een overzicht van de woningtoewijzing in het de U10 en U16. jaar Daartoe heeft RWU gebruik gemaakt Deze monitor voorziet dan ook in een behoefte. van gegevens van WoningNet die zijn bewerkt Bij het Platform waren begin corporaties Vandaar dat wij dit jaar de Regionale Corpora- door de Stichting Woonruimteverdeling Regio aangesloten: Mitros, Portaal, GroenWest, Bo-Ex, tiemonitor 2017 uitbrengen, met de belangrijkste Utrecht (SWRU). Daarin werken 22 corporaties in Woningstichting SSW, Viveste, Woongoed Zeist, ontwikkelingen in de voorraad en het aanbod van de Utrechtse regio samen op het gebied van de Provides, LekstedeWonen, Heuvelrug Wonen, corporatiewoningen in de Utrechtse regio in woonruimteverdeling. Daarnaast heeft RWU een Wbv Vecht en Omstreken, Volksbelang Wijk bij Wij hebben bewust gekozen voor de term Corpora- aparte uitvraag gedaan bij de corporaties. Duurstede, Jutphaas Wonen, Wbv Oudewater, tiemonitor. Gegevens over de particuliere huursec- De corporaties die zijn aangesloten bij het Platform RK Woningbouwvereniging Zeist, Wbv Lopik, tor en de koop zijn niet opgenomen. zijn alle werkzaam in de regio Utrecht. Woningstichting Cothen, Woningbouwvereniging 1 De rapportage bevat behalve van de SSH geen gegevens van corporaties die niet bij het Regioplatform zijn aangesloten. Woonzorg Nederland en Habion hebben samen zo n woningen in de regio. Daarnaast zijn er nog een aantal kleinere corporaties met een bezit van circa woningen. INLEIDING

5 6 2 WONINGVOORRAAD VAN CORPORATIES Corporatiebezit naar omvang Het grootste deel daarvan betreft huurwoningen van corporaties (zelfstandig en onzelfstandig). Het Volgens het onderzoek WoOn 2015 stonden er in 2015 bijna 7,3 miljoen bewoonde woningen in Nederland, waarvan 60% in de koopsector. Het overgrote deel van de huurwoningen zijn sociale huurwoningen die corporaties beheren: zo n 2,2 miljoen in Dat is 30% van alle woningen. Dit aandeel daalt langzaam maar zeker. In 2009 waren er nog sociale huurwoningen méér dan in Het aandeel bedroeg toen circa 34%. gaat per 1 januari 2017 om woningen en eenheden. Dat is bijna 30 % van de woningvoorraad in de U16. Van die woningen zijn onzelfstandige (studenten)eenheden. De resterende huurwoningen in de regio, circa , zijn van particuliere eigenaren, zoals beleggers en enkele corporaties die niet zijn aangesloten bij RWU. In onderstaande tabel is aangegeven hoe de huurwoningvoorraad van de corporaties (zelfstandig en onzelfstandig) per gemeente is samengesteld. In de gemeenten van de U16 staan volgens het CBS begin 2017 circa woningen. Ruim woningen daarvan zijn koopwoning. Dat is ruim 65% van alle woningen, meer dan landelijk gemiddeld. De overige woningen zijn huurwoningen. Verreweg de meeste sociale huurwoningen staan in de stad Utrecht, woningen, waarvan onzelfstandig. Op gepaste afstand volgen Zeist, Nieuwegein en Stichtse Vecht. Tabel 1 Huurwoningvoorraad van corporaties per gemeente, U10/U16 per 1 januari 2017, zelfstandig en onzelfstandig GEMEENTE zelfstandig onzelfstandig totaal De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U In tabel 2 is aangegeven hoe de huurwoningvoorraad van corporaties eruit ziet, uitgesplitst naar zelfstandige en onzelfstandige woningen. Mitros is de grootste corporatie, gevolgd door Portaal, GroenWest en Bo-Ex. Tabel 2 Huurwoningvoorraad van corporaties per 1 januari 2017, zelfstandig en onzelfstandig CORPORATIE zelfstandig onzelfstandig totaal Bo-Ex GroenWest Heuvelrug Wonen Jutphaas Wonen LEKSTEDEwonen Mitros Portaal Provides R.K. Wbv Zeist Rhenam Wonen SSH Utrecht Viveste Volksbelang Wbs Cothen Wbs Kamerik Wbv Goed Wonen Wbv Lopik Wbv Maarn Wbv Oudewater Wbv Vecht en Omstreken Woongoed Zeist Ws SSW Wst Kockengen Wst Wuta totaal WONINGVOORRAAD VAN CORPORATIES

6 8 9 Tabel 3 Spreiding bezit per corporatie per 1 januari 2017 over de gemeenten in de U16, zelfstandige woningen Tabel 4 Spreiding bezit per corporatie per 1 januari 2017 over de gemeenten in de U16, onzelfstandige woningen Corporatie De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U16 Corporatie De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U16 Bo-Ex GroenWest Heuvelrug Wonen Jutphaas Wonen LEKSTEDEwonen Mitros Portaal Provides R.K. Wbv Zeist Rhenam Wonen SSH Utrecht* Viveste Volksbelang Wbs Cothen Wbs Kamerik Wbv Goed Wonen Wbv Lopik Wbv Maarn Wbv Oudewater Wbv Vecht en Omstreken Woongoed Zeist Ws SSW Wst Kockengen Wst Wuta totaal *De SSH heeft nog beperkt bezit in Bunnik en Zeist In bovenstaande tabel staat aangegeven hoe het bezit van de corporaties is gespreid over de gemeenten. Groen West is in vier gemeenten werkzaam (Woerden, Utrecht, Montfoort, De Ronde Nieuwegein en Bunnik) en LEKSTEDE Wonen (Vianen, Houten, Bunnik en Utrecht). Er zijn ook tamelijk veel één op één situaties: één corporatie die werkzaam is in één gemeente. Venen), evenals Portaal (Utrecht, Stichtse Vecht, Bo-Ex GroenWest Heuvelrug Wonen Jutphaas Wonen LEKSTEDEwonen Mitros Portaal Provides R.K. Wbv Zeist SSH Utrecht* Viveste Wbs Cothen Woongoed Zeist totaal *De SSH heeft nog beperkt bezit in Bunnik en Zeist Hierboven zijn ook de onzelfstandige eenheden van de corporaties per gemeente weergegeven. bedraagt 592,55 (afgerond 593) per maand. Tot die grens kunnen 1 en 2 persoons huishoudens 2.2 Corporatiebezit naar huurklasse beroep doen op huurtoeslag, als hun inkomen daarvoor aanleiding geeft (noot handhaven). De Woningen met een kale huur onder 710,68 (afgerond 711, peildatum 1 januari 2017) zijn sociale huurwoningen 1. Daarbinnen worden drie segmenten onderscheiden: Woningen met een rekenhuur onder de kwaliteitskortingsgrens van 414,02 (afgerond 414). hoge grens bedraagt 635,05 (afgerond 635), tot waar gezinnen van 3 of meer personen huurtoeslag kunnen aanvragen. 2 Het wat duurdere segment vanaf de aftoppingsgrenzen tot de maximale huurgrens van de sociale huur ( 711), ook wel liberalisatiegrens genoemd. Dat zijn de goedkoopste woningen. Vanaf die grens gaan huurders een (toenemend) deel van de huur zelf betalen. Dat wordt dus niet meer geheel vergoed via de huurtoeslag. Boven 414 wordt een segment onderscheiden tot twee aftoppingsgrenzen. De lage grens Huurwoningen boven de 711 worden in principe in de vrije sector verhuurd. Maar het kan ook gaan om woningen die nog steeds sociaal zijn maar die boven de 711 uitkomen door de inkomensafhankelijke huurverhogingen. 1 Voor sociale woningen met een rekenhuur tot 710,68 kan in beginsel huurtoeslag worden aangevraagd. 2 Eenpersoons huishoudens kunnen, weliswaar beperkt, ook boven die grens huurtoeslag aanvragen. WONINGVOORRAAD VAN CORPORATIES

7 10 11 Tabel 5 Zelfstandige huurwoningen naar huurprijsklasse, per gemeente, U10/U16, Figuur 1 Zelfstandige huurwoningen naar huurprijsklasse, per gemeente, U10/U16, 1 januari 2017, aantallen 1 januari 2017, relatief GEMEENTE tot 414,02 414,02-592,55-635,05 - vanaf onbekend totaal 592,55 635,05 710,68 710,68 De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U GEMEENTE 0% De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U10 totaal U16 tot 414,02 van 414,02-592,55 van 592,55-635,05 van 635,05-710,68 onbekend In tabel 5 wordt een beeld gegeven van de opbouw ter vooral veroorzaakt doordat de huur van sociale dat de huurinkomsten van de corporaties op jaar- ruimte om te investeren en voor een gematigde van het corporatiebezit in huurklassen per huurwoningen door de maximale huurgrens van basis voor zowel de zittende huurders als nieuwe ontwikkeling van de huren. Gebrek aan locaties is gemeente, U10 en U is geschoten vanwege de inkomensafhan- huurders met niet meer dan 1% boven inflatie nu het grote probleem. kelijke huurverhogingen. Dat zijn dus nog steeds mogen stijgen. Bovendien is in 2016 het passend Bijna 78% van alle zelfstandige huurwoningen van sociale huurwoningen die bij mutatie meestal ook toewijzen ingevoerd. Dat houdt in dat corporaties corporaties heeft een huur onder de hoge aftop- weer als sociale huurwoning worden verhuurd. bij toewijzing tenminste 95% van de woningzoe- pingsgrens van 635 ( woningen). Wordt kenden met huurtoeslag een huur moeten bieden gekeken naar de lage aftoppingsgrens, dan is dat In figuur 1 zijn de relatieve aandelen per huurcatego- onder de geldende aftoppingsgrenzen. aandeel bijna 64%. Dat is marginaal lager dan in rie per gemeente weergegeven. eerdere jaren. Het aandeel sociale huurwoningen Daarmee is een eind gekomen aan een periode met een huurprijs tussen de tweede aftoppings- Vanaf 2015 is een trend ingezet om de huurontwik- van huurstijgingen die het gevolg waren van de grens en de maximale sociale huurgrens bedraagt keling, waaronder de jaarlijkse huurverhogingen verhuurderheffing, de onzekerheid van het kabi- bijna 16%. per 1 juli te matigen en die trend is in 2016 en 2017 netsbeleid en de nieuwe Woningwet. Corporaties doorgezet. Dat komt doordat corporaties prio- moesten naast huurverhoging maatregelen tref- Het aantal woningen met een huurprijs boven 711 riteit geven aan de opdracht om woningen voor fen om het hoofd boven water te houden, zoals is gegroeid naar woningen en bedraagt nu huurders met een lager inkomen betaalbaar te bezuiniging op de bedrijfslasten en uitstel en 6,5% van de voorraad (was 4,9% in 2015). Voor een houden. Van invloed is ook de huursombenade- afstel van investeringen. Inmiddels is de financiële deel zijn het vrije sectorwoningen. De groei is ech- ring die in 2017 is ingevoerd. Die komt er op neer situatie van de corporaties verbeterd. Er is er weer WONINGVOORRAAD VAN CORPORATIES

8 Corporatiebezit naar woningtype 2.4 Corporatiebezit naar aantal kamers De samenstelling van het corporatiebezit verschilt sterk per gemeente. Landelijk bestaat het corporatiebezit voor 40% uit eengezinswoningen en de rest uit gestapelde bouw. Van de zelfstandige corporatiewoningen in de U16 is ruim 38% een eengezinswoning, het overige deel bestaat uit appartementen. Dat is dus conform het landelijke beeld. De meeste appartementen zijn, absoluut en verhoudingsgewijs, te vinden in de stad Utrecht: ruim De woningvoorraad van corporaties kent een grote verscheidenheid als het gaat om het aantal kamers per woning. Dat aantal is voor huurders en woningzoekenden van groot belang. Het aantal kamers is immers in hoge mate bepalend of sprake is van bijvoorbeeld een starterswoning voor alleenstaanden, een geschikte woning voor net samenwonende stellen of ouderen of dat een woning juist passend is voor gezinnen met kinderen. 70%. Dat aandeel wordt 75% als de onzelfstandige (studenten)eenheden worden meegenomen. In de regio zijn er relatief meer eengezinswoningen: circa 50%. Als we kijken naar de zelfstandige woningen, dan bestaat 18% van de corporatievoorraad in de U16 uit kleine woningen met maximaal twee kamers. Relatief de meeste van deze woningen staan in Tabel 6 Corporatievoorraad per 1 januari 2017 naar woningtype, naar eengezins en appartement, per gemeente, U10/U16, zelfstandige woningen gemeente eengezinswoning etagebouw onbekend totaal De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U Tabel 7 Corporatiebezit per 1 januari 2017 naar aantal kamers per gemeente, U10/U16, zelfstandige woningen GEMEENTE 1 kamer 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 of meer onbekend totaal kamers De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U Oudewater (27%), Utrechtse Heuvelrug, Woerden, het geval in de gemeenten Lopik (70%), Vianen en Houten (ruim 20%), Nieuwegein en Montfoort Montfoort (64%), Wijk bij Duurstede (59%), en de (circa 20%). Als rekening wordt gehouden met Bilt (58%). In deze gemeenten bestaat het merendeel de onzelfstandige eenheden, dan steekt de stad van de voorraad uit grote woningen. Utrecht er met kop en schouders bovenuit, met in totaal 33% woningen met maximaal twee kamers. De echt grote woningen van vijf kamers en meer staan relatief het meest in Lopik (32% van alle In de U16 bestaat bijna 50% van alle woningen uit huurwoningen), Montfoort (30%) en De Ronde woningen met vier kamers of meer. Dat is vooral Venen (23%). WONINGVOORRAAD VAN CORPORATIES

9 14 15 Tabel 8 Corporatiebezit per 1 januari 2017 naar oppervlakte, per gemeente, U10/U16, zelfst. woningen GEMEENTE tot 50m m 2 vanaf 75m 2 onbekend totaal De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U Figuur 2 Corporatiebezit per 1 januari 2017 naar oppervlakte, per gemeente, zelfstandige woningen in % 2.5 Corporatiebezit naar oppervlakte Grote variatie is er ook binnen het woningbezit van de corporaties als het gaat om de oppervlakte van de woning. In de U16 bestaat bijna 15% van alle zelfstandige huurwoningen van corporaties uit kleine woningen tot 50 m 2. Deze staan relatief het meest in Woerden (24%). Worden ook hier de onzelfstandige eenheden meegeteld, dan staan verreweg de meeste kleine woningen in de stad Utrecht (circa 33%). In de U10 en U16 bestaat circa 42% van de corporatie voorraad uit woningen groter dan 75m 2. Deze staan vooral in Wijk bij Duurstede (71%), Bunnik (57%), Lopik (56%), Woerden (53%), Nieuwegein en Vianen (52%) en Houten (51%). In tabel 8 zijn de aantallen per gemeente weergegeven, in figuur 2 de relatieve aandelen. 2.6 Corporatiebezit naar energielabel Duurzaamheid staat hoog op de agenda. Met investeringen in energiebesparing willen corporaties de woonlasten van huurders zo veel mogelijk beperken, het wooncomfort verbeteren en een bijdrage leveren aan een beter klimaat. Sinds een aantal jaren zijn corporaties verplicht tot een energielabel voor hun voorraad. Overigens is de regelgeving per 1 januari 2015 gewijzigd. De energielabels worden geleidelijk vervangen door een Energie-index. In 2015 had landelijk 27,5% van alle corporatiewoningen een energielabel A of B. Landelijk komt energielabel C komt nog het meest voor, circa 30% van de woningen heeft dit label. Zo n 20% heeft een slechter label (E t/m G). GEMEENTE 0% De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U10 totaal U16 tot 50m m 2 vanaf 75m 2 onbekend Tabel 9 Zelfstandig corporatiebezit per 1 januari 2017 naar energielabel per gemeente, U10/U16 GEMEENTE A, B C D E, F, G onbekend totaal De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U WONINGVOORRAAD VAN CORPORATIES

10 16 17 Figuur 3 Zelfstandig corporatiebezit per 1 januari 2017 naar energielabel per gemeente, U10/U16 GEMEENTE 0% De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U10 totaal U16 A B C D E F G onbekend Begin 2017 heeft ruim 28% van het corporatiebezit in de U10 een energielabel A of B. De energieprestatie is flink verbeterd ten opzichte van In dat jaar had nog maar 25% een A of B label. Het beeld voor de U16 is vergelijkbaar. Nog 19% heeft een huur per woning. Daarnaast is de hoogte van de WOZ waarde de grondslag voor de aanslag OZB en de verhuurderheffing. Bij sommige gemeenten wordt de WOZ waarde ook als grondslag gebruikt bij de vaststelling van de rioolheffing. slechter label (E t/m G). De WOZ waarde is voor het Waarborgfonds Sociale Uit figuur 3 blijkt dat relatief de meeste woningen met een A of B label in de gemeente Montfoort (55%), IJsselstein (39%), Woerden (38%) en Houten (37%) staan. Dat houdt vooral verband met het feit dat daar over het algemeen jongere en daarmee duurzamer woningen staan. Woningbouw (WSW) ook mede bepalend voor de mate waarin corporaties kunnen lenen. Naast deze financiële gevolgen heeft de hoogte van de WOZ waarde ook fiscale gevolgen voor de vennootschapsbelasting. Tot slot kan de WOZ waarde voor corporaties een instrument zijn om de ontwikkeling van hun vastgoed te volgen. In de gemeente Utrecht heeft ruim 30% van de zelfstandige corporatiewoningen een A of B label. Het aantal woningen met een slechter label (E t/m G) bedraagt nog circa woningen, zo n 25%. In 2016 lag in de U16 de gemiddelde WOZ waarde van huurwoningen van corporaties op circa Dat was gemiddeld hoger dan in 2015, maar lager dan in De economische 2.7 Corporatiebezit naar WOZ waarde De WOZ waarde speelt een steeds grotere rol bij corporaties. Zo is deze met de wijziging van het woningwaarderingsstelsel in 2015 meer bepalend geworden voor het berekenen van de maximale crisis heeft ervoor gezorgd dat de gemid- delde WOZ waarden tot en met 2015 zijn gedaald. Nu doet zich een voorzichtig herstel voor. Corporaties in de gemeente de Ronde Venen hebben gemiddeld de hoogste WOZ waarde, Tabel 10 Gemiddelde WOZ waarde 2016 van zelfstandige corporatiewoningen, per gemeente, U10/U16 GEMEENTE WOZ waarde De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U , gevolgd door Oudewater met en Bunnik met De gemiddeld laagste WOZ waarde heeft het corporatiebezit in Utrecht met , Nieuwegein en Zeist met en Vianen met In de U16 heeft 22% van de huurwoningen van corporaties een WOZ waarde onder Relatief de meeste corporatie huurwoningen met een WOZ waarde onder deze grens zijn te vinden in Zeist (37%) en Utrecht (29%). De minste van deze woningen met een lage WOZ waarde staan in Houten en Oudewater (circa 3%). In de U16 heeft bijna 32% van de huurwoningen van corporaties een WOZ waarde boven Het hoogste percentage corporatie huurwoningen boven deze grens staat in de gemeenten De Ronde Venen (65%), Bunnik (55%) en Oudewater (53%). In de stad Utrecht heeft 25% van het zelfstandige corporatiebezit een WOZ waarde boven De relatief hoge WOZ-waarde in de regio kent twee belangrijke gevolgen: de WOZ-gerelateerde afdrachten, vooral de verhuurderheffing, zijn hoger dan landelijk. De maximale huren liggen eveneens hoger. Het innen van deze hogere huur ter compensatie van de verhuurderheffing staat echter op gespannen voet met de betaalbaarheidsdoelstellingen. 2.8 Huurprijs ten opzichte van de maximale huurprijs Het woningwaarderingsstelsel bepaalt de hoogte van de maximale huur. Dat gebeurt op basis van een puntenstelsel. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn. De huur kan alleen worden aangepast bij mutatie. Per 1 oktober 2015 is het puntenstelsel gewijzigd, waardoor de WOZ waarde een grotere rol speelt. Maar er zijn ook enkele corrigerende maatregelen getroffen waardoor per saldo de gemiddelde maximale huur in de Utrechtse met enkele procenten daalt. In onderstaande tabel zijn de gemiddelde maximale huren per gemeente voor het corporatiebezit weergegeven (inclusief de vrije sectorwoningen). Uiteraard gaat het om gemiddelden. Per woning, buurt en wijk kan er een grote spreiding zijn, afhankelijk van de kwaliteit van de woning, het bouwjaar, dan wel de WOZ waarde. De gemiddelde kale huur is in 2016 in de U16 gestegen van 538 tot 547, een stijging met 1,6%. Dat is het gevolg van sloop, nieuwbouw, huurprijsaanpassing na verbetering, huurharmonisatie en de jaarlijkse huurverhoging. De stijging is minder dan in 2015, toen de huren gemiddeld nog met 2,9% omhoog gingen. De trend is vooral getemperd door de lagere jaarlijkse huurverhogingen die corporaties hebben doorgevoerd, teneinde de betaalbaarheid voor de huurders te waarborgen. Ook na de stelselwijziging is er nog redelijk wat (potentiële) ruimte tot aan de maximale huur. Maar zoals gezegd willen corporaties dat woningen ook betaalbaar blijven en is in 2017 de huursombenadering ingevoerd die een verder drukkend effect zal hebben op de huren, in combinatie met passend toewijzen. De afstand tot maximaal is het grootst in De Ronde Venen (66% van de maximale prijs), Vianen (67%), Montfoort en Lopik (68%) en Woerden (69%). Het hoogst is het in IJsselstein (78%), Nieuwegein (77%), Zeist (77%) en Utrecht (74%). WONINGVOORRAAD VAN CORPORATIES

11 18 Tabel 11 WOZ waarde (2016) van zelfstandige corporatiewoningen, per prijscategorie, per gemeente, U10, U16, zelfstandige woningen GEMEENTE tot vanaf onbekend totaal De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U DYNAMIEK IN DE CORPORATIEVOORRAAD 2016 De corporatievoorraad is continu in ontwikkeling. Er vindt onderhoud plaats, er wordt gerenoveerd, de energieprestaties van woningen worden verbeterd. Maar de voorraad neemt ook toe of af door nieuwbouw, sloop, verkoop, samenvoeging en splitsing. 3.1 Mutaties in de voorraad In onderstaande tabel zijn de verschuivingen aangegeven in de huurwoningvoorraad van de corporaties gedurende het jaar We hebben daarbij de stand per 1 januari 2016 weggelaten. Daarmee vergelijken is niet zo zinvol, doordat er in deze publicatie drie corporaties zijn bijgekomen die nog niet waren opgenomen in de vorige monitor. Het is dus zuiverder alleen de mutaties over 2016 weer te geven zoals de corporaties die hebben aangeleverd. Per saldo is de voorraad zelfstandige huurwoningen (sociale huur plus vrije sector) per 1 januari 2017 iets Tabel 12 Kale huur, maximale huur en percentage van maximaal redelijk, per gemeente, U10 en U16, per 1 januari 2017 Tabel 13 Mutaties in de zelfstandige huurvoorraad van corporaties in 2016, per gemeente, U10/U16 GEMEENTE gem. kale huur gem. max. huur percentage van max. De Bilt % Bunnik % Houten % IJsselstein % Nieuwegein % Stichtse Vecht % Utrecht % Vianen % Woerden % Zeist % totaal U % De Ronde Venen % Lopik % Montfoort % Oudewater % Utrechtse Heuvelrug % Wijk bij Duurstede % totaal U % GEMEENTE af: verkoop af: sloop bij: nieuwbouw stand De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U DYNAMIEK IN DE CORPORATIEVOORRAAD 2016

12 20 21 Tabel 14 Mutaties in de zelfstandige huurvoorraad van corporaties in 2016 in de U16 Voorraadontwikkeling sociaal totaal af: verkoop af: sloop bij: nieuwbouw huurverandering zittend huurverandering mutatie 50 0 huurverandering onbekend -7 0 overige mutaties (saldo) opgegeven mutaties totaal stand gegroeid naar woningen. De nieuwbouw (905 woningen) is wat hoger dan de verkoop en sloop (tezamen 815 woningen). Daarmee is de 598 huurwoningen. Als tweede kan genoemd worden Zeist met 104 huurwoningen en daarna komt Vianen met 69 huurwoningen. trend gekeerd dat de voorraad huurwoningen van corporaties langzaam maar zeker afneemt. Gelet op de grote behoefte is dit zonder meer een positieve ontwikkeling. 3.3 Sloop Sloop van corporatiewoningen neemt de laatste jaren af. Dat heeft mede te maken met een andere aanpak van de stedelijke vernieuwing en de beperktere Kijken we alleen naar de sociale woningvoorraad tot 711, dan lijkt deze enigszins afgenomen, met woningen. De daling wordt echter geheel verklaard door de effecten van de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Daardoor is de huur van ruim woningen door de maximale huurgrens van 711 heen geschoten. Het zijn daardoor echter, zoals eerder gemeld, niet opeens vrije sector beschikbaarheid van financiële middelen bij corporaties. Sloop/nieuwbouw van complexen is verminderd. In plaats daarvan wordt vaker gekozen voor renovatie, in combinatie met energiebesparende ingrepen. De corporaties in de U16 sloopten in 2014 nog 346 zelfstandige sociale huurwoningen, in 2015 daalde dat naar 223 zelfstandige woningen en in 2016 zijn dat nog 175 woningen. woningen geworden. Deze woningen blijven sociaal en vallen onder de daarvoor geldende regels. Bij mutatie worden deze woningen in de regel ook weer sociaal verhuurd. 3.4 Verkoop In 2016 hebben de corporaties in de U16 in totaal 640 huurwoningen verkocht. Dat waren er nog 771 in Het ging om 448 sociale huurwoningen, 3.2 Nieuwbouw De corporaties in de U16 hebben naast een beperkt aantal koopwoningen in 2016 volgens eigen opgave 905 huurwoningen aan de voorraad toegevoegd, waarvan 756 sociaal (dus onder de maximale huurgrens van 711). In 2015 werden 865 huurwoningen gebouwd. en 192 vrije sector woningen. In Utrecht werden de meeste huurwoningen verkocht: 328. In 2015 waren dat er nog 371. Er is dus een dalende tendens. Een aantal corporaties haalde ook dit jaar woningen uit de verkoop om deze extra beschikbaar te krijgen voor de urgente huisvesting van onder meer vergunninghouders. 3.5 Liberalisatie Corporaties verhuren vooral sociale huurwoningen aan mensen met een lager inkomen. De nieuwe Woningwet legt daarop ook de nadruk. Op zeer beperkte schaal worden woningen bij mutatie geliberaliseerd, dat wil zeggen naar de vrije sector gebracht. Dat gebeurt meestal vanuit financiële overwegingen, om de financiële continuïteit van de corporaties te ondersteunen. Soms ook gebeurt het vanuit marktoverwegingen: er is ook een grote vraag van lagere middeninkomens naar woningen boven de liberalisatiegrens van 711. Er zijn echter per saldo 50 woningen bij mutatie weer onder de liberalisatiegrens gebracht. Dat kunnen vrije sector woningen zijn, maar ook woningen waarvan de huur door de inkomensafhankelijke huurverhoging boven de vrije sectorgrens was gekomen en bij mutatie daar weer onder is gebracht. Het hele sommetje is niet goed te maken, omdat er woningen zijn die nieuw zijn in het bestand van 2017 of verdwenen zijn in het bestand van 2017 zonder dat dit door de corporatie als mutatie is opgegeven. Maar het is duidelijk dat een eind is gekomen aan de afname van het sociale woningbezit in de regio. 3.6 Verwachtingen voor de komende jaren Voor de komende jaren wordt een groei voorzien van de sociale voorraad. De behoefte aan sociale huurwoningen is nog altijd groot. De corporaties zijn met de regio in gesprek of het haalbaar is om de komende vijf jaar de voorraad te laten groeien met 3% per gemeente in de U16. Volgens opgave van de corporaties worden in de U16 gemeenten de komende jaren minder woningen gesloopt, verkocht en geliberaliseerd: tot en met 2021 ongeveer woningen. Daar staat tegenover dat de corporaties van plan zijn ruim sociale huurwoningen toe te voegen in de U16, althans als alle harde en zachte plannen kunnen worden gerealiseerd. Per saldo zou de voorraad dan met woningen groeien, een toename van bijna 6%. Als alleen de harde plannen gerealiseerd worden, dan komen er slechts zo n sociale huurwoningen bij. Per saldo betekent dat ook in dit meer behoudende scenario de sociale voorraad nog altijd met circa woningen zal groeien. Er moeten echter meer locaties bijkomen om de beoogde 3% groei te kunnen realiseren. In de stad Utrecht hebben de corporaties het meest aan de zelfstandige voorraad toegevoegd, te weten Er is echter een nijpend gebrek aan locaties, dus veel plannen worden later of helemaal niet uitgevoerd. DYNAMIEK IN DE CORPORATIEVOORRAAD 2016

13 22 4 VERHURINGEN CORPORATIEWONINGEN Druk op de woningmarkt De woningmarkt in de regio Utrecht staat onder hoogspanning. Dat geldt voor alle segmenten en vrijwel alle prijsklassen: sociale huurwoningen, middensegment huurwoningen en koopwoningen. De regio blijkt erg in trek, velen willen met name naar de stad Utrecht, maar toch ook naar de regio verhuizen. Er is dus meer behoefte aan woningen dan dat er aanbod is, ook als het om sociale huurwoningen gaat. Dit heeft vele oorzaken. De aantrekkende economie, maar paradoxaal genoeg ook de groei van de groep lagere inkomens, de instroom van asielzoekers enzovoorts. De verwachting is dat de druk op de sociale huurmarkt groot blijft, ook nu de instroom van asielzoekers afneemt. Voor de middengroepen is de situatie ook nijpend. In de categorie tussen 711 en is volstrekt ontoereikend aanbod. Vooral beleggers moeten in dat segment voorzien. De roep om hernieuwde inzet van de corporaties in dit segment vrijwel onmogelijk gemaakt door de nieuwe Woningwet - wordt steeds vaker gehoord. De doorstroming en ook de nieuwbouw blijven ondertussen sterk achter. Van leegstand in de sociale sector is anders dan vanwege mutatie dan ook beslist geen sprake. Grootste knelpunt is momenteel het gebrek aan locaties voor (sociale) woningbouw in de regio. Corporaties hebben wel de financiële mogelijkheden om extra te investeren, maar locaties zijn niet te vinden. Gemeenten worden opgeroepen voldoende locaties beschikbaar te stellen en ook voldoende sociaal te programmeren. Ondertussen blijft de betaalbaarheid van het wonen hoog op de agenda staan. Door de economische crisis zijn veel inkomens omlaag gegaan en is de onzekerheid over werk en inkomen gegroeid. Veel vooral jongere mensen hebben een tijdelijke baan. Aan de andere kant heeft het kabinet ervoor gezorgd dat door de invoering van de verhuurderheffing de huren in dit decennium over het algemeen meer dan met inflatie omhoog zijn gegaan. De laatste jaren is gelukkig sprake van een omslag naar een veel meer gematigde huurontwikkeling. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het vrijkomend aanbod dat corporaties in 2016 (opnieuw) in de verhuur hebben gebracht. Een groot deel wordt verhuurd via advertenties op de WoningNet site, maar corporaties bemiddelen soms ook zelf (zoals bij vergunninghouders). Bovendien verhuren corporaties meer woningen dan zelfstandige sociale huurwoningen. Zo bieden zij ook onzelfstandige eenheden aan en zij het beperkt woningen in de vrije sector. Tot slot worden er ook woningen verhuurd via andere instellingen, bijvoorbeeld op het gebied van welzijn en zorg. Om een zo volledig mogelijk beeld te krijgen heeft RWU een aparte uitvraag gedaan bij de corporaties over de woningtoewijzing in 2016, aansluitend bij de jaarverslaglegging. Met name de verantwoordingsinformatie is voor dit doel gebruikt. Daarbij zij nog aangetekend dat de werkelijke dynamiek op de verhuurmarkt nog groter is. Met name in de stad Utrecht worden woningen ook tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet of via gebruiksovereenkomsten en short stay. In deze rapportage wordt met deze vormen van verhuur geen rekening gehouden. 4.2 Toewijzingen in 2016 Huur- en inkomensgrenzen In het vorige hoofdstuk zijn de huurgrenzen voor 2017 gehanteerd. Omdat hier een overzicht wordt gegeven van de toewijzingen in 2016, worden de grenzen van 2016 gehanteerd: 410 voor de kwaliteitskortingsgrens, 587 voor de lage aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens, 629 voor de hoge aftoppingsgrens voor drie- en 23 meerpersoonshuishoudens en 711 voor de maximale Totaal verhuringen huurprijsgrens waarboven geen huurtoeslag In 2016 hebben de corporaties in de U16 totaal meer mogelijk is (liberalisatiegrens). woningen en -eenheden verhuurd. Het grootste deel daarvan waren zelfstandige sociale huurwoningen: De primaire doelgroep was in 2016 als volgt gedefinieerd: woningen. Dat is iets minder dan éénpersoonshuishoudens met een inkomen vorig jaar: het aantal bedroeg toen verhuurde tot en meerpersoonshuishoudens met een woningen. De mutatiegraad in de zelfstandige sociale inkomen tot (ouderen ). Dit zijn voorraad was in 2016 gemiddeld 6,4%. de inkomensgroepen die in principe in aanmerking komen voor huurtoeslag. De secundaire doelgroep Of dat hoog is of laag, valt moeilijk te zeggen. Wel is de groep tot maximaal Tezamen met blijkt uit het onderzoek WoOn 2015 van het ministerie de primaire doelgroep vormt zij de doelgroep van van BZK dat bijna 45% van de bewoners aangeeft beleid voor de woningcorporaties. binnen twee jaar misschien te willen verhuizen. Dat aandeel is de laatste jaren toegenomen. Dat geeft De corporaties zijn wettelijk verplicht tenminste aan dat er een grote kwalitatieve vraag is naar een 80% van alle woningen toe te wijzen aan deze meer passende woning. doelgroep van beleid. Corporaties mogen daarnaast nog maximaal 10% toewijzen aan de groep Naast de sociale huurwoningen verhuurden corporaties lagere middeninkomens tot en maximaal nog eens 346 vrije-sector-woningen 1. Dat is 10% aan inkomensgroepen anders dan de doelgroep zo n 25% minder dan in Daarnaast werden nog van beleid onzelfstandige eenheden 2 verhuurd. Tabel 15 Overzicht verhuringen corporaties in 2016, zelfstandig en onzelfstandig GEMEENTE/CATEGORIE Sociale huur Vrije sector Onzelfstandig Totaal De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U Bron: Uitvraag woningtoewijzing RWU Dat zijn verhuringen van vrije-sector-woningen die al in de marktsector zaten, en sociale huurwoningen die na leegkomst in de vrije sector zijn verhuurd 2 Inclusief SSH Utrecht. VERHURINGEN CORPORATIEWONINGEN 2016

14 24 25 Toewijzing aan één- en tweepersoonshuishoudens De corporaties hebben in 2016 in de U16 in totaal zelfstandige sociale huurwoningen verhuurd aan één- en tweepersoonshuishoudens. Dat is 78% van alle toewijzingen. Het overgrote deel daarvan bestaat uit éénpersoonshuishoudens. Een klein deel is verhuurd onder de kwaliteitskortingsgrens van 410. Onder deze grens betalen huurders de basishuur (tot ca. 230) zelf en krijgen zij tot de kwaliteitskortingsgrens het verschil vanaf de basishuur voor 100% vergoed. Daarboven geldt een lager percentage. In totaal hebben corporaties 78% van de woningen verhuurd aan één- en tweepersoonshuishoudens onder de lage aftoppingsgrens. Toewijzing aan drie- en meerpersoonshuishoudens In de U16 hebben de corporaties in totaal sociale huurwoningen verhuurd aan huishoudens met drie personen of meer, dat is circa 22% van alle zelfstandige sociale verhuringen. Dat is meer dan vorig jaar, toen dat aandeel nog 16% bedroeg. Vooral in Utrecht en IJsselstein gingen meer woningen naar gezinnen. Omdat het om grotere huishoudens gaat, betreft het meestal de wat grotere en daarmee duurdere woningen. Daarom geldt voor deze groep een hogere aftoppingsgrens van 629. Van alle toewijzingen aan gezinnen is bijna 71% toegewezen onder de hoge aftoppingsgrens. Toewijzing aan starters en doorstromers Kijken we naar de verhouding tussen starters en doorstromers, dan blijkt dat in 2016 op de schaal van de U16 bijna driekwart van alle toewijzingen naar starters is gegaan. Ruim één kwart ging naar een doorstromer. Daarmee wordt het beeld van de afgelopen jaren doorgezet. In vergelijking met 2015 is het aandeel starters nog licht toegenomen. Tabel 17 Toewijzing sociale huurwoningen aan drie- en meerpersoonshuishoudens per huurcategorie in 2016 GEMEENTE < TOTAAL De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U Tabel 16 Toewijzing zelfstandige sociale huurwoningen aan één- en tweepersoonshuishoudens per huurcategorie in 2016 GEMEENTE < TOTAAL De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U Bron: Uitvraag woningtoewijzing RWU 2017 Tabel 18 Verhouding starters en doorstromers bij de woningtoewijzing in de U16, 2016 GEMEENTE Starters % Doorstromers % Totaal % De Bilt Bunnik De Ronde Venen Houten IJsselstein Lopik Montfoort Nieuwegein Oudewater Stichtse Vecht Utrecht Utrechtse Heuvelrug Vianen Wijk bij Duurstede Woerden Zeist totaal U Bron: Uitvraag woningtoewijzing RWU 2017 Bron: Uitvraag woningtoewijzing RWU 2017 VERHURINGEN CORPORATIEWONINGEN 2016

15 26 27 Een doorstromer is daarbij gedefinieerd als een huishouden dat een sociale huurwoning achterlaat. Een huishouden dat afkomstig is uit de koopsector of uit een particuliere huurwoning, wordt dus als starter gezien, net als iemand die geen woning achterlaat (een jongere die het ouderlijk huis verlaat etc). Onzelfstandige eenheden In 2016 werden in totaal onzelfstandige eenheden verhuurd. Het overgrote deel van de verhuringen vond plaats in Utrecht. Verder werden onzelfstandige eenheden verhuurd in Zeist, en in veel mindere mate in Nieuwegein, Utrechtse Heuvelrug, Bunnik en Houten. De SSH Utrecht is veruit de grootste verhuurder van deze eenheden met zo n verhuringen. Vrijwel alle verhuringen (97%) gingen naar éénpersoonshuishoudens (vooral studenten) met een laag inkomen. Het overgrote deel van de eenheden had een huur onder de 409 (grens voor de huurtoeslag). 4.3 Betaalbaarheid, passendheid en doelgroepen Veel sterker accent op betaalbaarheid Uit de gegevens over 2016 blijkt dat corporaties veel meer sociale huurwoningen hebben verhuurd onder de aftoppingsgrenzen. Werd in 2015 nog 45% van alle sociale huurwoningen onder die grenzen verhuurd, in 2016 is dat aandeel gestegen naar maar liefst 74%. Dat is een spectaculaire verschuiving. Zo n 78% van alle woningen die zijn toegewezen aan één- en twee persoonshuishoudens hebben een huurprijs onder de aftoppingsgrens van 587. Voor drie en meerpersoonshuishoudens bedraagt dat aandeel 62%. Corporaties hebben dus betaalbaarheid voor huurders en woningzoekenden hoge prioriteit gegeven. Daarbij speelt mee dat corporaties sinds 1 januari 2016 moeten voldoen aan de zogenaamde passendheidsnorm. Die houdt in dat corporaties verplicht zijn tenminste 95% van de huurtoeslaggerechtigden bij verhuizing naar een sociale huurwoning een huur te rekenen onder de aftoppingsgrenzen. Dit om te voorkomen dat woningzoekenden een te dure huurwoning accepteren en zo dure scheefheid ontstaat. Daartoe toppen corporaties vaak de huren af. De passendheidsnorm geldt per corporatie, is wettelijk verplicht op straffe van sancties en ook onzelfstandige eenheden tellen daarin mee. Het accent op betaalbaarheid zien we ook terug bij de jaarlijkse huurverhoging. Die is de laatste jaren sterk afgenomen. Zo is de huurverhoging per 1 juli 2017 de laagste sinds jaren in de Utrechtse regio. Per die datum krijgen huishoudens met een inkomen tot een huurverhoging van gemiddeld nog geen 0,2%. Dat geldt voor zo n 85% van alle huurders die een woning van een corporatie huren. De verhoging ligt voor deze groep 0,1% onder de inflatie van vorig jaar. Met de zeer beperkte huurstijging zorgen de corporaties ervoor dat sociale huurwoningen betaalbaar blijven voor mensen met een laag inkomen. In de stad Utrecht is bovendien een pilot gestart om mensen met een zeer laag inkomen (iets boven bijstand) en met een huur boven de aftoppingsgrenzen gedeeltelijk te compenseren. De hogere inkomens boven kunnen wat meer betalen en de meeste corporaties vragen conform het rijksbeleid aan deze groep (zo n 15% van de huurders) een inkomensafhankelijke huurverhoging. Die mag per 1 juli a.s. maximaal 4,3% zijn. Gemiddeld krijgt in de Utrechtse regio deze groep een huurverhoging van 3,7%. Zij betalen echter nooit meer dan de maximaal redelijke huur voor een huis. Met die opbrengsten kunnen corporaties nieuwe investeringen doen. Al met al stijgen de huren van de corporaties per 1 juli 2017 gemiddeld voor alle huurders met bijna 0,7%. Passend toewijzen Het passend toewijzen zorgt er dus voor dat huishoudens met een laag inkomen bij acceptatie van een woning uitzonderingen daargelaten - een passende huurprijs betalen, dat wil zeggen, een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. De keerzijde daarvan is dat de keuzevrijheid voor woningzoekenden lagere inkomens voorrang krijgen in dat segment. Dat is ook logisch: de goedkopere woningen moeten terechtkomen bij de lagere inkomens. wordt ingeperkt. Immers, de woningtoewijzing wordt door het passend toewijzen sterk gesegmenteerd: de lagere inkomens kunnen terecht in het segment tot de aftoppingsgrenzen, de secundaire doelgroep moet zijn heil zoeken in het hogere segment tot de liberalisatiegrens. Sommige corporaties, zoals Portaal, hebben een twee huren systeem ingevoerd, wat er op neerkomt dat bij acceptatie van de woning een huishouden uit de secundaire doelgroep de reguliere huurprijs betaalt en een huishouden uit de primaire doelgroep bij acceptatie een lagere huur Deze secundaire doelgroep kan niet meer terecht in het segment onder de aftoppingsgrenzen, omdat we in de Utrechtse regio hebben geregeld dat de onder de aftoppingsgrens betaalt. In onderstaande tabel zijn de resultaten van passend toewijzen in 2016 weergegeven 3. Tabel 19 Mate van passendheid primaire doelgroep (zelfstandig/onzelfstandig) per gemeente in 2016 GEMEENTE Doelgroep passend in % Doelgroep niet passend in % Totaal in % De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen* Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U Bron: Uitvraag woningtoewijzing RWU 2017 * Voorlopig cijfer 3 Voor alle duidelijkheid zij nog opgemerkt dat de passendheidsnorm van 95% wettelijk per corporatie geldt en niet per gemeente, waarbij de toewijzing aan zowel de zelfstandige woningen als onzelfstandige eenheden meetellen. VERHURINGEN CORPORATIEWONINGEN 2016

16 28 29 Van de primaire doelgroep heeft in 2016 nog iets meer dan 4% een woning gehuurd met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen. Ook hier heeft ten opzichte van een jaar eerder een spectaculaire verschuiving plaatsgevonden. In 2015 huurde nog iets meer dan de helft van de primaire doelgroep, te weten 52% een woning met een huur boven de aftoppingsgrenzen, dus een duurdere woning. Aandeel doelgroepen naar inkomen in de toewijzing In de regio is in sommige gemeenten de afspraak gemaakt of de intentie uitgesproken dat zo n 70% van de toewijzingen naar de primaire doelgroep gaat, teneinde deze groep met een laag inkomen voldoende aan bod te laten komen. Wat betreft de toewijzingen in 2016 kan voor de primaire doelgroep worden opgemerkt dat in de U16 gemiddeld 75% van de zelfstandige sociale huurwoningen naar deze groep ging. Dat was in %, in %. Deze percentages hebben voor alle duidelijkheid alleen betrekking op de zelfstandige verhuringen. Worden de onzelfstandige verhuringen meegerekend (en die zijn slechts in een beperkt deel van de gemeenten aanwezig), dan ligt het aandeel van de primaire doelgroep nog beduidend hoger. Bij deze eenheden gaat het bijna altijd om éénpersoonshuishoudens met een laag inkomen die een relatief goedkope eenheid huren. Ongeveer 23,5% van de toewijzingen is gegaan naar de secundaire doelgroep tot , zo n 2,5% naar de (lagere) middeninkomens tot Duidelijk is dat de behoefte van de lagere inkomens (primair en secundair) zodanig groot is dat de groep daar net boven vrijwel geen kans maakt. Dat is ook wel logisch aangezien de corporaties vooral een wettelijke taak hebben de lagere inkomens passend te huisvesten. Geconcludeerd kan worden dat het aandeel van de primaire doelgroep in de woningtoewijzing gemid- Tabel 20 Aandeel primaire doelgroep in woningtoewijzing 2016 (zelfstandige sociale huurwoningen) GEMEENTE in procenten De Bilt 67 Bunnik 87 Houten 73 IJsselstein 69 Nieuwegein 61 Stichtse Vecht 76 Utrecht 78 Vianen 65 Woerden 72 Zeist 67 totaal U10 75 De Ronde Venen 84 Lopik 80 Montfoort 65 Oudewater 84 Utrechtse Heuvelrug 74 Wijk bij Duurstede 71 totaal U16 75 Bron: Uitvraag woningtoewijzing RWU 2017 deld genomen in de U16 goed op peil is gebleven ten opzichte van de andere inkomensgroepen. Daarbij heeft 95% van de primaire doelgroep een woning geaccepteerd met een huur onder de aftoppingsgrenzen, terwijl dat vorig jaar nog maar 48% was. De betaalbaarheid voor de woningzoekenden met een laag inkomen die een sociale huurwoning hebben geaccepteerd, is er dus sterk op vooruit gegaan. Dat wil niet zeggen dat dit voor iedereen geldt. Met name voor de groep die net geen huurtoeslag ontvangt en dus is aangewezen op het duurdere segment boven de aftoppingsgrenzen, kan de betaalbaarheid onder druk staan. 4.4 Spreiding van de verhuringen 2016 Het passend toewijzen kost corporaties behoorlijk We zijn gewend om de verhuringen van corporaties wat geld. Immers, zij moeten de huren voor de primaire doelgroep vaak aftoppen om een voldoende in te delen in de diverse prijsklassen (boven en onder de aftoppingsgrenzen enzovoorts). Het is echter aanbod voor deze groep onder de aftoppingsgrenzen te kunnen garanderen. Corporaties kunnen dit interessant om te zien welke spreiding zich voordoet in het hele prijssegment tot 711. Concentreren aftoppen (als gevolg van passend toewijzen) compenseren met het enigszins ophogen van de huren de verhuringen zich rond de diverse grenzen of is sprake van een divers aanbod wat betreft prijs? voor de goedkopere woningen - maar uiteraard In onderstaande grafiek zijn alle verhuringen van niet hoger dan de maximaal toegestane huur. zelfstandige woningen van corporaties via Woning- Op deze manier wordt de primaire doelgroep goed Net in 2016 in kaart gebracht in prijssegmenten van bediend, zoals in de vorige paragraaf is aangetoond. telkens 20. Uit de grafiek blijkt dat we duidelijke Maar het betekent wel dat het nastreven van een pieken zien tegen het eind van de huurklassen (de evenwichtige prijs-kwaliteitsverhouding in de voorraad verder uit beeld verdwijnt vanwege het hogere aftoppingsgrenzen en de maximale huurgrens). Wat kan daarvan de oorzaak zijn? doel: de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep. Figuur 4 Spreiding verhuringen in 2016 naar kale huur <710 >710 verhuringen Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens VERHURINGEN CORPORATIEWONINGEN 2016

17 30 31 Tabel 21 Toewijzing aan urgenten door corporaties 2014, 2015 en 2016, per gemeente, U10/U16, exclusief vergunninghouders GEMEENTE Urgenten 2014 Urgenten 2015 Urgenten 2016 Toe/afname in % De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens Tabel 23 Aantal toewijzingen in de U16 per type urgentie in 2014, 2015 en 2016 Reden urgentie Toewijzingen 2014 Toewijzingen 2015 Toewijzingen 2016 Beroepsurgentie Utrecht Duo + SV Dakloos Eenmalige aanbieding Het Vierde Huis Financieel Gedupeerden aanbodsysteem Hardheidsclausule Herstructurering Maatschappelijke Indicatie Mantelzorger/ontvanger Medische indicatie Nog te bepalen Relatiebreuk Renovatie Sloop/nieuwbouw Vrouwenopvang Wonen met zorg-omklapcontract Wonen met zorg urgentie totaal U Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens 4.5 Toewijzing aan urgenten en vergunninghouders Tabel 22 Toewijzing aan vergunninghouders in 2016 per gemeente, U16 instroom van asielzoekers, sprake van een toename ten opzichte van 2014 en In 2014 hebben de paar toewijzingen op die basis tot stand gekomen. Een overzicht van alle redenen voor urgentie staat De toewijzing aan urgente doelgroepen maakt een corporaties in de U16 circa 400 woningen voor deze in bovenstaande tabel 23. aanzienlijk deel uit van het totale aanbod, maar GEMEENTE Woningen voor vergunninghouders groep beschikbaar gesteld. In 2015 waren dat er 937 er is sprake van een fors afnemend aantal. Ten en in 2016 dus De conclusie is dat als we de vergunninghouders opzichte van 2014 is sprake van een daling van 18%, ten opzichte van 2015 zelfs met 27%. In 2016 zijn 571 De Bilt 50 Bunnik 9 Urgentie naar reden meetellen in de groep urgenten, het totaal aantal toewijzingen aan urgenten in 2016 in de U16 op woningen aan urgenten (excl. vergunninghouders) Houten 81 Het aantal urgenties dat per jaar wordt afgegeven, uitkomt. Dat is 26% van alle toewijzingen. Dat aan- toegewezen in de U16. Dat is 9% van het totaal aan- IJsselstein 22 schommelt flink. Deze schommelingen worden ver- tal lag in 2014 op ongeveer toewijzingen (circa tal toegewezen sociale huurwoningen. Bijgaande Nieuwegein 101 oorzaakt door sloop- en renovatieprojecten. Laten 15%) en in 2015 op (ruim 25%). Ondanks de stij- tabel geeft een beeld van de urgente toewijzingen Stichtse Vecht 69 we die urgenties buiten beschouwing, dan zien we ging van het aantal woningen voor vergunninghou- per gemeente. Utrecht 482 een dalend aantal urgenties. Het aanscherpen van ders is de totale groep urgenten in 2016 dus zelfs iets Vianen 10 de criteria voor urgentie bij relatiebreuk, per 1 juli afgenomen, zij het dat het relatief ongeveer gelijk Er is sprake van een afname van het aantal urgenten Woerden , is hieraan debet. De toewijzing op basis van blijft omdat er in 2016 iets minder sociale huurwo- (exclusief vergunninghouders), vooral veroorzaakt Zeist 84 relatiebreuk nam af tot 95 keer in 2016 tegen 213 ningen zijn verhuurd. door minder urgenties vanwege relatiebreuk. totaal U in 2014 en 227 in Voorts blijkt toewijzing op De Ronde Venen 36 basis van medische indicatie in 2016 de belangrijkste In 2016 hebben de corporaties in de U16 daarnaast Lopik 2 grond te zijn (128 keer), al nam ook dat aantal af in in totaal woningen toegewezen aan de groep Montfoort 14 vergelijking met 2014 en Er zit met name groei vergunninghouders. Dat is dus bijna het dubbele van Oudewater 7 in de categorie wonen met zorg-omklap contract. alle toewijzingen aan urgenten bij elkaar. Utrechtse Heuvelrug 34 Dat aantal steeg door naar 68 keer in Hier is, en dat was verwacht gelet op de grote Wijk bij Duurstede 11 totaal U Sinds de nieuwe huisvestingsverordening is het mogelijk om een mantelzorgindicatie aan te vragen, Bron: Uitvraag woningtoewijzing RWU 2017 maar in de anderhalf jaar sindsdien zijn slechts een VERHURINGEN CORPORATIEWONINGEN 2016

18 32 5 ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN 33 Tabel 24 Verhuringen regulier/urgent/bemiddeling U16 JAAR Aanbodmodel Aanbodmode Directe bemiddeling Directe Totaal inschrijfduur urgentie gemeld aan bemiddeling en loting WoningNet Overig In dit hoofdstuk rapporteren we over verschillende aspecten van het zoekgedrag van woningzoekenden in de Utrechtse regio. Wij gaan met name in op het aantal ingeschreven woningzoekenden, het aantal woningzoekenden dat actief naar een woning zoekt en het gemiddeld aantal reacties per woning. Daarbij vergelijken wij de cijfers van 2016 met die van 2015 en waar mogelijk Datzelfde doen wij voor de weigeringen en de gemiddelde wachttijd. Daarbij besteden we apart aandacht aan de lotingmodule. Dit hoofdstuk is opgesteld in nauwe samenwerking met de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) die gegevens van WoningNet heeft bewerkt voor deze rapportage. 5.1 Actief woningzoekenden In de Utrechtse regio waren eind woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet. Dat is een toename van 3,5% ten opzichte van eind 2015: er waren destijds ingeschreven woningzoekenden. In 2015 en 2016 kwamen er alles bij elkaar ruim woningzoekenden bij. Ter vergelijk: gerekend met inwoners in de U16 zou dus ruim één op de vier inwoners ingeschreven staan. Lang niet alle geregistreerde woningzoekenden zijn actief op zoek naar een woning. Velen hebben zich uit voorzorg ingeschreven om te zijner tijd voldoende inschrijfduur te hebben opgebouwd om kans te maken op een sociale huurwoning. In die zin geeft inschrijfduur ook geen volledig beeld van de periode dat de woningzoekende werkelijk op zoek is naar een (andere) woning. Een actief woningzoekende wordt gedefinieerd als diegene die in een bepaalde periode tenminste één keer op een woning heeft gereageerd. Wij gaan in deze rapportage uit van een periode van een kwartaal. Uit de cijfers blijkt dat het aantal actief woningzoekenden na een lichte daling in 2015 weer is toegenomen, met bijna 4%. In het laatste kwartaal van 2016 waren er zo n actief woningzoekenden, dat was bijna 7% van alle geregistreerden. Zo n 72% van de actief woningzoekenden behoort tot de primaire doelgroep, dat wil zeggen dat zij in principe recht hebben op huurtoeslag. Circa 25% behoort tot de groep die iets meer verdient (de secundaire doelgroep). De middeninkomens (vanaf ca ) zijn steeds minder actief, omdat zij door de wettelijke inkomenseisen nog maar mondjesmaat toegang hebben tot de sociale huursector. Waar voorheen ruim 10% van de actief woningzoekenden een middeninkomen had, is dat aandeel teruggelopen tot 3%. Eén en tweepersoons huishoudens vormen ruim driekwart van het totaal aantal actief woningzoekenden. Er zijn relatief weinig grote gezinnen met vijf personen of meer actief op zoek naar een sociale huurwoning (4%). Hun aantal daalde in 2016 met maar liefst 16% ten opzichte van Overigens staan überhaupt weinig grote huishoudens ingeschreven (slechts 2% van het totale aantal woningzoekenden). Het aantal actieven van buiten de regio is licht toegenomen sinds het verdwijnen van de regionale bindingseis, maar dit heeft nauwelijks effect op het totaal aantal actief woningzoekenden. 5.2 Verhuringen sociale huurwoningen In 2016 werden zoals aangegeven in het vorige hoofdstuk, in totaal woningen verhuurd. Die verhuringen vinden via verschillende kanalen plaats. De meeste sociale huurwoningen in de Utrechtse regio worden verhuurd via de website van Woning- Net. Corporaties plaatsen hun aanbod op deze site, en woningzoekenden die zijn ingeschreven, kunnen daarop reageren. Het kan gaan om woningen die op basis van inschrijfduur of urgentie worden toegewezen. Dat noemen wij het aanbodmodel. Ook worden woningen via de website op basis van loting toegewezen. Dat noemen wij de lotingmodule. Tot slot wordt een deel van de sociale huurwoningen direct bemiddeld door de corporaties. Het aantal woningen dat via het aanbodmodel wordt aange Bron: SWRU/RWU 2017 houden, en dus voor de reguliere woningzoekenden beschikbaar is, is de afgelopen jaren gedaald. Het aantal bemiddelingen blijft redelijk constant. In deze categorie vallen onder meer de toewijzingen aan vergunninghouders en uitstromers vanuit de maatschappelijke opvang. Verder worden er hier woningruilen en toewijzingen van woningen met woningzoekenden op een of meer sociale huurwoningen van corporaties die zijn aangeboden via de site van WoningNet. Uit het reactiegedrag valt op te maken hoe vaak woningzoekenden gemiddeld op een woning reageren. Onderstaande tabel geeft een beeld voor de periode 2014 tot en met 2016 wat betreft het aanbodmodel. zorgvoorzieningen geregistreerd. Uit deze gegevens blijkt dat het aantal reacties op 5.3 Aantal reacties aanbodmodel In het aanbodmodel dat wij kennen, reageren vrijgekomen sociale huurwoningen van corporaties die via het aanbodmodel worden toegewezen, in de Tabel 25 Gemiddeld aantal reacties in 2014, 2015 en 2016 bij woningen via aanbodmodel GEMEENTE Reacties 2014 Reacties 2015 Reacties 2016 Toe/afname in % De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

19 34 35 periode 2014 t/m 2016 gemiddeld met maar liefst Bij nadere beschouwing blijkt dat met name het kandidaat deze accepteert. Al jaren ligt het aantal 5.5 Inschrijfduur aanbodmodel 40% is gestegen in de gemeenten van de U10 en in aantal reacties op tweekamerwoningen beduidend weigeringen om allerlei redenen op een (te) hoog Wij hanteren het begrip gemiddelde inschrijfduur, totaal 29% in de U16. De stijgende lijn wordt is toegenomen: met 45% sinds In 2016 werd niveau. In 2016 is het gemiddeld aantal weigeringen ook al zijn lang niet alle woningzoekenden al op het daarmee doorgezet. Het gemiddeld aantal reacties gemiddeld 98 keer op zo n woning gereageerd. Ook in de U10 en U16 weer gestegen met 8%, na een moment van inschrijven daadwerkelijk op zoek naar ligt inmiddels rond de 90. Dit kan te maken hebben op driekamer woningen is iets meer gereageerd, daling in 2015 met circa 14%. Per saldo over twee een woning. Men schrijft zich vast in om rechten met het inkorten van de reactietermijn, waardoor namelijk gemiddeld 104 keer (4% meer sinds 2012). jaar een daling met 9% in de U10 en 5% in de U16. op te bouwen. Niettemin geeft het een indicatie van woningzoekenden meer reacties kunnen plaat- Het meest werd gereageerd op een vierkamer Uit de cijfers blijkt dat in de U10 en U16 gemiddeld de tijd die woningzoekenden nodig hebben om aan sen. Veruit de meeste reacties werden uitgebracht woning: gemiddeld 106 keer. Dat is overigens wel 4,0 kandidaten een woning weigeren, voordat deze een passende woning te komen. Die inschrijfduur is op sociale huurwoningen in Utrecht: gemiddeld bijna 25% minder dan in Dit kan te maken heb- wordt geaccepteerd. al jaren hoog. Er is meer vraag naar sociale huurwo In deze grootste stad van de regio is het aan- ben met de aanscherping van de bezettingsnorm in ningen dan er aanbod is. tal reacties in twee jaar tijd met maar liefst 50% gestegen. Naast Utrecht ligt het gemiddeld aantal Sindsdien krijgen meerpersoonshuishoudens voorrang bij woningen vanaf vier kamers. In Montfoort is de weigeringsgraad het hoogst, al lijkt dit hier bij nadere beschouwing een techni- Doorstromers reacties hoog in Houten met 92 en de Ronde Venen met 88. Opmerkelijk is de lichte daling in De Bilt. 5.4 Weigeringen aanbodmodel sche reden te hebben. Gevolgd door De Bilt met 5,2, Utrecht met 4,7 en De Ronde Venen met 4,4. In De gemiddelde inschrijfduur van doorstromers is in de U10 in de periode opgelopen De uitschieter in de stad Utrecht heeft een stevig De weigeringsgraad geeft aan hoe vaak een Lopik wordt het minst geweigerd, 2,2, gevolgd door van gemiddeld 9,5 tot 10,0 jaar. Voor de U16 ligt opwaarts effect op het gemiddelde. woningzoekende een woning weigert voordat een Wijk bij Duurstede en Houten (2,4). dat een fractie lager, maar ook op die schaal is Tabel 26 Gemiddelde weigeringsgraad 2014, 2015 en 2016 bij aanbodmodel Tabel 27 Gemiddelde inschrijfduur doorstromers 2014, 2015 en 2016 GEMEENTE Weigeringsgraad Weigeringsgraad Weigeringsgraad Toe-/Af afname in % GEMEENTE Doorstromer Doorstromer Doorstromer Toe-/Af afname in % De Bilt 4,0 4,7 5,2 30 Bunnik 5,7 3,1 3,5-39 Houten 1,5 2,1 2,4 60 IJsselstein 2,2 2,0 3,4 55 Nieuwegein 3,7 2,8 3,6-3 Stichtse Vecht 3,2 2,2 2,9-9 Utrecht 6,0 4,6 4,7-22 Vianen 2,6 2,6 3,1 19 Woerden 2,0 2,7 3,7 85 Zeist 3,5 3,9 3,5 0 totaal U10 4,4 3,7 4,0-9 De Ronde Venen 2,3 2,9 4,4 91 Lopik 3,0 4,6 2,2-27 Montfoort 1,9 4,3 5,6 195 Oudewater 3,5 3,3 3,6 3 Utrechtse Heuvelrug 4,4 4,5 3,2 27 Wijk bij Duurstede 2,2 1,9 2,4 9 totaal U16 4,2 3,6 4,0-5 De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

20 36 37 er een stijging, naar 9,9 jaar. Er is dus sprake van een krappe markt. Maar de cijfers laten wel een grillig patroon zien. Na een sterke stijging in 2014 en 2015 daalde de gemiddelde inschrijfduur plotseling in 2016, van 10,6 naar 10,0 in de U10 en een vergelijkbare daling op de schaal van de U16. Een verklaring is daarvoor niet meteen te geven. Het is niet waarschijnlijk dat de daling zich doorzet, aangezien het woningtekort in de regio verder Starters Voor starters was de gemiddelde inschrijfduur voor sociale huurwoningen in de U10 in 2015 wat lager dan voor doorstromers, namelijk 8,3 jaar. Maar de inschrijfduur stijgt wel gestaag. Die was in 2014 nog 7,3 jaar en in ,9 jaar. In twee jaar een stijging met 14%. Voor de U16 als geheel lag het percentage in 2015 iets lager: 8,2 jaar. Starters komen dus steeds moeilijker aan bod. oploopt. De langste inschrijfduur geldt voor Utrecht: 9,1 jaar. Opvallend is dat in de stad Utrecht de gemiddelde inschrijfduur wat afnam. De daling is relatief groot in Oudewater. De inschrijfduur steeg het laatste jaar nog in Houten, Stichtse Vecht, Zeist, De Ronde Venen en de Utrechtse Heuvelrug. In twee jaar is sprake van een spectaculaire stijging met 25%. Veel (jongere) starters opteren voor een woning in de stad. Dat is enigszins terug te zien in een dalende inschrijfduur voor een aantal regiogemeenten, met name aan de westkant van Utrecht, Tabel 28 Gemiddelde inschrijfduur starters 2014, 2015 en 2016 GEMEENTE Starter Starter Starter Toe- / afname in % De Bilt Bunnik Houten IJsselstein Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vianen Woerden Zeist totaal U De Ronde Venen Lopik Montfoort Oudewater Utrechtse Heuvelrug Wijk bij Duurstede totaal U zoals in De Ronde Venen, Montfoort en Oudewater. Maar in een aantal andere gemeenten stijgt Het gemiddeld aantal reacties op de lotingwo- Reacties de gemiddelde inschrijfduur voor starters ook nog ningen is spectaculair gestegen. Op lotingwoningen reageren inmiddels gemiddeld ruim vier keer steeds, zoals voor de Utrechtse Heuvelrug (29% in twee jaar) en Bunnik (28%). zoveel woningzoekenden dan op woningen die op basis van inschrijftijd worden aangeboden. Velen Algemene conclusie is dat de slaagkans van de regulier woningzoekende toenemend onder druk staat Alleen in Utrechtse Heuvelrug is sprake van een lijken een kansje te willen wagen op z n woning. door het dalende aanbod, dat deels wordt veroorzaakt door het toegenomen aantal vergunninghou- lichte daling in het laatste jaar, na een sterke stij- daling. In de gemeente Utrecht is sprake van een ders dat moet worden gehuisvest. De taakstelling ging in voor deze groep neemt in 2017 af, waardoor de druk op de woningmarkt enigszins wordt verlicht. De Weigeringen afgelopen vijf jaar nam de benodigde inschrijfduur De gemiddelde weigeringsgraad bij woningen die met bijna tien maanden toe en de zoektijd met acht via loting worden toegewezen, is een stuk lager. maanden. Er is grote behoefte aan extra aanbod. Bedroeg de weigeringsgraad in de stad Utrecht bij Het ontbreekt echter veelal aan locaties voor de woningen die via het aanbodmodel worden toegewezen in 2016 nog 4,7, bij woningen die in datzelfde realisatie van dit extra aanbod. jaar zijn verloot, was de weigeringsgraad maar 0,9 5.6 Lotingmodule en die nam nog flink af ten opzichte van Aan In de Utrechtse regio worden op beperkte schaal de andere kant lag in Utrechtse Heuvelrug de weigeringsgraad veel hoger dan bij het aanbodmodel. woningen aangeboden in de lotingmodule. De schaal is bescheiden, en ook gebeurt dat maar in een Daar lijkt sprake van een eenmalige uitschieter. paar gemeenten. Ook worden sommige woningtypes niet verloot, bijvoorbeeld eengezinswoningen loting kan worden verkregen, wel degelijk als een Woningzoekenden ervaren een woning die via en seniorenwoningen. Inschrijfduur en urgentie zijn lot uit de loterij. Anders gezegd: ze zijn daadwerkelijk op zoek naar een woning. bij lotingwoningen niet van invloed. Tabel 29 Aantal verhuringen via lotingmodule in 2016 GEMEENTE Verhuringen lotingmodule 2016 De Bilt 4 Houten 1 IJsselstein 1 Nieuwegein 46 Utrecht 217 Utrechtse Heuvelrug 2 Zeist 24 totaal 295 Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

21 38 39 Tabel 30 Gemiddeld aantal reacties bij aanbod in lotingmodule, 2014, 2015 en 2016 Inschrijfduur doorstromers De gemiddelde inschrijfduur voor woningen die via de lotingmodule worden aangeboden, ligt - logischerwijs - lager dan bij de overige woningen. Iedereen heeft immers gelijke kansen. Gemiddeld bedroeg deze circa 2,8, iets lager dan vorig jaar (3,0 jaar). Maar de trend is per gemeente heel verschillend. Zo nam deze in Nieuwegein toe, maar in Utrecht en Zeist af. Inschrijfduur starters In 2015 zijn er 199 woningen verloot, waarvan 181 aan starters. Het aantal woningen dat via deze module is verhuurd, is flink afgenomen, namelijk van 381 in 2014 naar 199 in 2014, zo n 3% van alle verhuringen. Loting vergroot dus de slaagkans van starters. In de lotingmodule ligt voor starters de gemiddelde inschrijfduur 0,5 tot 2,5 jaar. De verschillen per gemeente zijn groot, de trends ook. Bijgaande tabel geeft een beeld per gemeente. 5.7 Zoektijd van woningzoekenden Opgemerkt is al dat lang niet alle geregistreerde woningzoekenden actief op zoek zijn naar een woning. Velen hebben zich uit voorzorg ingeschreven om te zijner tijd voldoende inschrijfduur te hebben opgebouwd om kans te maken op een sociale huurwoning. Inschrijfduur geeft dus alleen een indicatie voor de periode dat de woningzoekende werkelijk op zoek is naar een (andere) woning. 9% meer dan in 2014 en Voor de gemiddelde starter gold dat de zoektijd in 2016 ook is opgelopen in vergelijking met 2014 (3,6 jaar) en 2015 (3,9 jaar) naar gemiddeld 4,1 jaar. De zoektijd van doorstromers is waarschijnlijk wat langer, omdat ze over het algemeen meer tijd hebben en kritischer zijn. Er zijn nogal wat uitschieters omhoog en omlaag, maar ook hier valt op dat de stad Utrecht erg in trek is. Zowel starters als doorstromers hebben hier de meeste zoektijd nodig om een woning te vinden en die zoektijd loopt verder op. De stad lijkt steeds ontoegankelijker te worden. Er is wel een verband te ontdekken tussen de ontwikkeling van de inschrijfduur en de zoekduur. In bijgaande figuur is dat aangegeven. Om een voorbeeld te noemen: In gemeenten waar de gemiddelde inschrijfduur voor starters steeg, zoals in Bunnik, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede, Woerden, Nieuwegein, Stichtse Vecht en Zeist, nam de gemiddelde zoektijd ook behoorlijk toe. Omgekeerd daalde de gemiddelde inschrijftijd voor starters in De Bilt, IJsselstein, Vianen, Montfoort en Oudewater en daalde de zoektijd navenant. De Ronde Venen is de uitzondering: daar daalde de gemiddelde inschrijfduur voor starters, maar steeg de gemiddelde zoektijd. GEMEENTE Reacties 2014 Reactie 2015 Reacties 2016 Toe-afname in % De Bilt Houten IJsselstein Nieuwegein Utrecht Utrechtse Heuvelrug Zeist Tabel 31 Gemiddelde weigeringsgraad 2014, 2015 en 2016 in lotingmodule GEMEENTE Weigeringsgraad Weigeringsgraad Weigeringsgraad Toe-afname in % De Bilt Houten Nieuwegein Utrecht Utrechtse Heuvelrug Zeist Tabel 32 Gemiddelde inschrijfduur doorstromers die woning accepteren in lotingmodule, 2014, 2015, 2016 GEMEENTE Doorstromer 2014 Doorstromer 2015 Doorstromer 2016 Toe-afname in % De Bilt 0.4 Nieuwegein Utrecht Utrechtse Heuvelrug 0.7 Zeist Tabel 33 Gemiddelde inschrijfduur starters die woning accepteren in de lotingmodule, 2014, 2015, 2016 Bijgaande tabel geeft inzicht in de zoektijd die actief woningzoekenden nodig hebben om een passende woning te vinden. Dus vanaf het moment dat deze voor het eerst heeft gereageerd op een woning. Een actief woningzoekende wordt gedefinieerd als diegene die in een periode van één kwartaal tenminste één keer op een woning heeft gereageerd. Uit de tabel blijkt dat een gemiddelde doorstromer in 2015 in de U16 gemiddeld 4,8 jaar nodig had om een woning van zijn gading te vinden. Dat is GEMEENTE Starter 2014 Starter 2015 Starter 2016 Toe-afname 2014/2016 in % De Bilt 2,6 Houten 6,8 IJsselstein 2,5 Nieuwegein 2,3 2,4 2,4 4 Utrecht 2,2 2,3 2,4 9 Utrechtse Heuvelrug 0,3 0,7 3,1 933 Zeist 2,2 1,7 2,0-9 Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

22 40 41 Figuur 5 Gemiddelde inschrijfduur en zoektijd 10 8 Tabel 34 Gemiddelde zoektijd van starters en doorstromers in jaren, per gemeente, in 2014, 2015 en GEMEENTE toe-en afname in % Door- Door- Door- Doorstromer Starter stromer Starter stromer Starter stromer Starter De Bilt 5,6 4,1 5,7 4,2 5,4 3, Bunnik 3 2,8 2,3 3,2 5,6 3, Houten 3,4 3,3 4,8 3 5,6 3, IJsselstein 4,6 4,9 5,4 4,2 4,4 4, Nieuwegein 4,2 3,3 3,9 4 4,1 4, Stichtse Vecht 2,9 3,1 3,6 3,5 4,8 3, Utrecht 4,8 3,8 4,4 4,5 5, Vianen 3,7 4,2 4,3 3,1 3,9 3, Woerden 4,1 3,4 3,4 3,6 5,6 3, Zeist 4,7 3,4 4,7 3,2 3,9 3, totaal U10 4,5 3,7 4,4 3,9 5 4, De Ronde Venen 3,3 2,7 4,5 3,8 4,2 3, Lopik 3,2 2,8 5,4 3,4 2,5 2, Montfoort 2,8 2,5 5,4 3,4 4,2 2, Oudewater 3,2 2,9 2,5 2,6 4,2 2, Utrechtse Heuvelrug 4 3,3 4,5 3,5 3,9 3, Wijk bij Duurstede 3,9 2,5 2,9 3,9 4 3, totaal U16 4,4 3,6 4,4 3,9 4,8 4, Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens 5.8 Verhuisbewegingen tussen gemeenten In de U16 wordt een belangrijk deel van het aanbod toegewezen via de regionale site van WoningNet. Woningzoekenden kunnen dus regionaal zoeken. Bovendien zijn de regels in de huisvestingsverordening zodanig dat woningzoekenden hun inschrijfduur kunnen inzetten om naar een sociale lokaal reageren. In 2015 ging 60% van het aanbod aan sociale huurwoningen (via WoningNet) naar een woningzoekende die al in die gemeente woonde. In 40% van de gevallen verhuisde een woningzoekende dus naar een woning in een andere gemeente. Dat is wat meer dan vorig jaar. Bijgaande tabel geeft een beeld van de verhuisbewegingen binnen de regio. huurwoning in een andere gemeente binnen de regio kunnen verhuizen. De meeste verhuizingen vonden logischerwijs plaats binnen de gemeente Utrecht zelf: 32% van alle verhuizingen. Kijken we naar de verhuisbewegingen, dan blijkt dat woningzoekenden wel regionaal zoeken, maar vooral Tellen we de verhuizingen van binnen én buiten de regio naar Utrecht mee, dan gaat het om inschrijfduur zoektijd Bron: SWRU 2017 Tabel 35 Verhuizingen van en naar een sociale huurwoning in de gemeenten in de U16 regio, 2016 Van Naar Bunnik De Bilt De Ronde Venen Houten IJsselstein Lopik Montfoort Nieuwegein Oudewater Stichtse Vecht Utrecht Utrechtse Heuvelrug Vianen Wijk bij Duurstede Woerden Zeist Buiten Regio Bunnik De Bilt De Ronde Venen Houten IJsselstein Lopik Montfoort Nieuwegein Oudewater Stichtse Vecht Utrecht Utrechtse Heuvelrug Vianen Wijk bij Duurstede Woerden Zeist Bron: SWRU 2017, bewerking WoningNet gegevens ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

23 % van alle verhuizingen. Vanuit Utrecht verhuisden woningzoekenden vooral naar Nieuwegein. Dat gold voor 19% van alle woningzoekenden die vanuit Utrecht naar de regio verhuisden. Bijna 14% verhuisde naar De Bilt en 11% naar Zeist en Stichtse Vecht. Een deel gaat ook naar buiten de regio, maar die aantallen zijn niet bekend. Naar Utrecht verhuisden vooral woningzoekenden die van buiten de regio kwamen. Van alle woningzoekenden buiten de stad Utrecht kwam 50% van buiten de regio. Zo n 9% kwam uit Stichtse Vecht, bijna 9% uit Zeist en 8% uit Nieuwegein. Van alle woningzoekenden die van buiten de regio kwamen (12% van alle verhuizingen) ging het overgrote deel naar Utrecht (41%). Zo n 8% ging naar Stichtse Vecht, 7,5% naar Woerden en een fractie minder naar Ronde Venen en Zeist. Voor het overige blijken woningzoekenden die naar een andere gemeente gaan, vooral te verhuizen naar een naburige gemeente. Zo zijn er bijvoorbeeld weinig verhuisbewegingen tussen de regio s Utrecht Zuidoost en West. ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

24 44 COLOFON Uitgebracht door stichting RWU Regioplatform Woningcorporaties Utrecht juni Postbus MB Utrecht Brennerbaan BN Utrecht Tekst Hans van Harten Tabellen Explica (Roelf-Jan van Til) Basisontwerp Antoin Buissink Drukwerk MarcelisDékavé

25 Ontwikkelingen in het corporatiebezit en aanbod van sociale huurwoningen in 2016 Uitgebracht door stichting RWU Regioplatform Woningcorporaties Utrecht juni Postbus MB Utrecht Brennerbaan BN Utrecht