Managementsamenvatting

Transcriptie

1 Managementsamenvatting Aan VGN: Frits Mul Van Gertjan te Hoonte Datum 18 oktober 2007 Onderwerp Effectanalyse invoering Normatieve Huisvestingscomponent 1 Opzet onderzoek In opdracht van de VGN is een doorrekenmodel voor de Kapitaallasten, Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) en Kostprijsdekkende Huisvestingscomponent (KHC) van gehandicaptenzorginstellingen gemaakt. Met dit model zijn uiteindelijk eenenveertig instellingen doorgerekend. Met deze instellingen heeft een adviesgesprek plaats gevonden, naar aanleiding van deze gesprekken is de input van deze instellingen waar noodzakelijk aangepast. In deze rapportage zijn de resultaten opgesteld aan de hand van deze aangepaste input. Van de eenenveertig onderzochte instellingen is bij tien instellingen de informatie dusdanig incompleet of onbetrouwbaar gebleken dat de resultaten niet zijn meegenomen in de hier gepresenteerde resultaten 1 ). Vastgesteld is dat de eenendertig meegenomen instellingen redelijk evenwichtig over de sector verdeeld zijn. De groep bevat zowel zeer grote als zeer kleine instellingen en zowel algemene als specialistische instellingen. Het onderzoek is uitgevoerd met een tweeledige doelstelling. Ten eerste is het onderzoek gericht op het verschaffen van inzicht aan de instellingen in hun eigen te verwachten positie na invoering van een NHC systematiek. Ten tweede is het onderzoek bedoeld om VGN te adviseren over de te verwachte invoeringseffecten om hun standpunt te kunnen bepalen en aanscherpen. Door de VGN is een begeleidingscommissie voor het onderzoek opgezet. Deze commissie bestaat uit vertegenwoordigers van diverse lidinstellingen (zie bijlage). De commissie heeft vanuit haar inhoudelijke achtergrond een bijdrage geleverd aan zowel de onderzoeksvragen als aan de validatie van de resultaten. 1 ) Voor deze rapportage geldt n=31, tenzij anders vermeld.

2 Vanwege het technische karakter van de materie worden de resultaten in sheetvorm gepresenteerd. In deze managementsamenvatting worden de conclusies geformuleerd en in tekst uitgewerkt. 2 Aannamen De doorrekeningen zijn uitgevoerd aan de hand van een model. Dit betekent dat aannamen zijn gedaan die algemeen gelden voor alle doorrekeningen. De belangrijkste worden hieronder toegelicht. - Voor de berekening van de NHC is zoveel mogelijk uitgegaan van staand beleid en bekende adviezen van de bevoegde colleges over de nieuwe regelgeving. Dit betekent concreet het volgende:. De NHC wordt uitgerekend als 7,2% van de vervangingswaarde van de instelling. Dit bedrag is gebaseerd op model 3 van de Quick-Scan voor de Care van het Bouwcollege.. De vervangingswaarde van de instelling wordt uitgerekend op basis van de Bouwkostennota en bouwmaatstaven. Per product is op basis van de bouwmaatstaven een normatieve oppervlakte bepaald. Voor deze oppervlakte worden stichtingskosten berekend op basis van de Bouwkostennota.. De KHC wordt berekend als geïndexeerde lijn, waarvan de Netto Contante Waarde gelijk is aan de Netto Contante Waarde van de investeringen. Figuur 1. Opbouw NHC Productie Bouwmaatstaven X = Normatief oppervlakte Normatief oppervlakte Bouwkostennota X = Vervangingswaarde instelling Vervangingswaarde instelling Quick-Scan Care X 7,2% = NHC inkomsten instelling 2/12

3 - De volgende financiële parameters zijn gebruikt:. looptijd model 40 jaar;. over de kosten en opbrengsten wordt een inflatie van 2,5% gerekend, idem voor de indexering KHC en NHC;. voor de rente in het model zijn individuele opgaven van de instellingen gehanteerd;. vervangingsinvesteringen worden in 40 jaar afgeschreven; incidentiele investeringen in 20 jaar; jaarlijkse instandhouding in 10 jaar (met verbijzondering naar installaties);. de huidige boekwaarde onder het bestaande vastgoed wordt als startinvestering meegenomen en de boekwaarde aan het einde van de looptijd als restwaarde;. de disconteringsfactor is gelijk aan 6,5%. Deze wordt gebruikt als WACC. - Als productie voor de instellingen is de nagecalculeerde productie over 2005 gehanteerd. - Productiestijgingen zoals geschat door de instellingen, worden meegenomen in de NHC. 3 Uitkomsten 3.1 Oppervlakte instellingen (zie conclusie 1 en 7) Op basis van de bouwmaatstaven en de productie van de instellingen is de normatieve oppervlakte van de instelling berekend. De werkelijke oppervlakte van de instellingen in het model 1 ) ( m² bvo) is 6% groter dan de normatieve oppervlakte van dezelfde instellingen ( m² bvo). In de praktijk zullen de instellingen nog groter zijn omdat niet alle instellingen alle oppervlaktegegevens van de panden beschikbaar hadden. Tussen de instellingen zitten aanzienlijke verschillen in de verhouding tussen werkelijke en normatieve oppervlakte. Onder de zeven instellingen die meer dan 20% te groot zijn zitten vier van de vijf grootste instellingen uit het onderzoek. Uit de kwalitatieve analyse blijkt dat zij relatief veel facilitaire en recreatieve functies (zwembaden, ruimten voor voorstellingen, etc) hebben. Van de zeven instellingen met de grootste overschrijding hebben er vijf een specifieke doelgroep/ niche markt, zoals VG met LG problematiek en epilepsie hebben. De implicatie van deze uitkomst: als een instelling nu te groot is en als de financiering afgestemd wordt op gemiddelde norm vierkante meters, dan krijgt de instelling bij normfinanciering naar verwachting een probleem. 1 ) Circa 33% van de sector 3/12

4 3.2 De verwachte inkomsten (NHC) (zie conclusie 4 en 8) De verwachte inkomsten (NHC) voor de huisvesting van de onderzochte instellingen liggen in 2006 gewogen gemiddeld op 12,2 % van de omzet in Huisvestinglasten als % van de omzet Investering per plaats Laag Zorgintensiteit Hoog Figuur 2. Relatie tussen huisvestingslasten en omzet versus investering per plaats Uit het onderzoek blijkt het volgende: naarmate de zorgintensiteit toeneemt (verschuiving naar rechts op de X-as in figuur 2), dalen de huisvestingslasten als percentage van de omzet (de oranje lijn in figuur 2) en stijgen de investeringskosten per plaats (de donker rode lijn in figuur 2). Een schematisch en niet-realistisch voorbeeld, dat echter dient om het principe duidelijk te maken: - een GVT (links op de X-as, want lage zorgintensiteit) kent relatief een lage investering per plaats en een hoge huisvestingslast als percentage van de omzet (vb: ,-- omzet met 1000,-- huisvesting = 10% kapitaalintensiteit); - SGLVG (rechts op de X-as, want hoge zorgintensiteit) kent relatief een hoge investering per plaats (donkere lijn) en een lagere huisvestingslast als percentage van de omzet (vb.: ,-- omzet met 2000,-- huisvesting = 2% kapitaalintensiteit). Betekenis Een vast percentage opslag per ZZP sluit niet aan bij deze uitkomsten. Een GVT genereert dan te weinig inkomsten voor huisvesting. Een gedifferentieerde component per ZZP/ zorgproduct is noodzakelijk. 4/12

5 3.3 Kostprijsdekkende Huisvestingscomponent (zie conclusie 4) De verwachte KHC 1 ) komen in 2006 uit op een ongewogen gemiddelde van 11,3% van de omzet. Worden de omzetverschillen tussen instellingen meegenomen, dan komt het gewogen gemiddelde uit op 10,8% van de omzet. De verhouding tussen gewogen en ongewogen gemiddelde geeft aan dat grote instellingen van plan zijn gemiddeld een kleiner deel van hun totale omzet te besteden aan huisvesting dan kleine instellingen. In de praktijk blijkt echter dat bij instellingen met een groot aantal panden het inzicht in de toekomstige investeringen lastiger te verkrijgen is dan bij instellingen met slechts enkele panden. Bij grote instellingen zijn de investeringen bovendien gelijkmatiger verdeeld over de jaren. De investeringen zijn in de tijd scheef verdeeld. Betekenis In de eerste jaren van het model wordt meer geïnvesteerd dan in latere jaren. Dit kan bij instellingen leiden tot financieringsproblemen in de eerste periode, terwijl over de gehele looptijd de investeringen wel dekkend worden terugverdiend. Dit is uit het kwalitatieve onderzoek gebleken maar wordt ook onderbouwd doordat de KHC uitgerekend over 10 jaar op 12,6% (ongewogen) van de omzet ligt en bij 20 jaar op 12,2 % (ongewogen) van de omzet ligt. Bij een gelijkmatige verdeling zullen deze percentages gelijk zijn aan de 40 jaar verdeling. De verschillen zijn deels te verklaren omdat instellingen nu vaak voor grootschalige investeringen staan of deze net hebben uitgevoerd. Ze zijn echter ook beter in staat om investeringen op korte termijn in te schatten. 1 ) De KHC wordt berekend als een geïndexeerde lijn met dezelfde Netto Contante Waarde als de geplande investeringen van de instelling. Het uitrekenen van de KHC maakt de NHC en KHC vergelijkbaar. 5/12

6 3.4 Inkomsten versus uitgaven (zie de conclusies 1, 4 en 8) Over het gemiddelde van de hele sector gemeten, ontvangt een instelling aan totale inkomsten voor huisvesting gedurende de periode van het model (dus 40 jaar) 130 miljoen netto contant. De verwachte uitgaven liggen in de zelfde periode op een niveau van 110 miljoen netto contant 1 ). De situatie per instelling verschilt echter sterk. Betekenis Door de geconstateerde onderinvesteringen in de tweede helft van de 40 jarige looptijd van het model kunnen instellingen ook bij een positief resultaat over de gehele looptijd in de beginjarenproblemen ondervinden. Bij 12 van de 31 meegenomen instellingen overtreft de contante waarde van de verwachte uitgaven de contante waarde van de verwachte inkomsten. Deze instellingen hebben dus een tekort over de gehele looptijd. 3.5 Groei van de instellingen (zie de conclusies 2 en 7) Als gevolg van de ingeplande productiegroei van de instelling groeit de normatieve oppervlakte tot 2015 met 11%. Door de koppeling van inkomsten aan productie en oppervlakte groeien de inkomsten mee. Betekenis Een deel van de instellingen zal deze inkomsten uit groei nodig hebben om de geplande investeringen te kunnen dekken. Risico hierbij is dat de geplande groei van de instellingen hoger ligt dan de verwachtingen van het SCP met betrekking tot groei. Als vervolgens de werkelijke groei achterblijft bij de geprognosticeerde groei, ontstaat een financieel probleem voor de instelling. Bovendien bestaat het risico dat de investeringen om de productiegroei mee op te vangen onderschat zijn. De instellingen hebben namelijk aangegeven te verwachten dat de werkelijke oppervlakte in dezelfde periode maar met 1% groeit. 1 ) De genoemde NHC s zijn NHC s op basis van de productie van Hierin is productiegroei dus niet meegenomen. De KHC is berekend op basis van alle geplande investeringen, hierin is dus wel productiegroei meegenomen. 6/12

7 Betekenis Uit het onderzoek is gebleken dat instellingen moeite hebben om een inschatting te maken van de oppervlakte die zij gebruiken, zowel nu als in de toekomst. De groei van de werkelijke oppervlakte is dan ook onderschatting van de werkelijke verwachting. Dit betekent dat de instelling zich rijk kan hebben gerekend, omdat er meer geïnvesteerd zal moeten worden dan momenteel beraamd. Of nog anders: de vierkantemetergroei blijft in die gevallen achter bij de productiegroei, dus zal er extra in bouw geïnvesteerd moeten worden. 3.6 KHC als percentage van de vervangingswaarde (zie conclusie 1) In de Quick-Scan voor de care is de noodzakelijke NHC berekend op 7,2% van de vervangingswaarde van de instelling. Op basis van de ingevulde investeringen door de onderzochte instellingen is in dit onderzoek de KHC berekend op 7,0% van de vervangingswaarde. Mede rekening houdend met onvolledigheid in de investeringen na de eerste jaren van het model, lijkt 7,2% een realistische inschatting. Betekenis Het model van TG berekent ruim 7% benodigd; de kick scant het CBZ berekent ruim 7% als norm. Hieruit blijkt dat als de overheid de Quick-Scan en dus de aanbevelingen van het Bouwcollege volgt, de vernieuwingsoperatie op macroniveau redelijk goed uitvoerbaar moet zijn. Dat laat overigens individuele probleemgevallen onverlet. 3.7 Dekking financiering (zie de conclusies 2 en 4) In het onderzoek is uitgegaan van de geplande investeringen door de instellingen. Bij met name grootschalige verbouw en (vervangende) nieuwbouw zal de instelling zijn investeringen financieren. De investering wordt immers in enig jaar gedaan, maar in 40 jaar bekostigd. Hierdoor ontstaat een financieringskasstroom. Afhankelijk van de spreiding van de investeringen in de tijd en de hoogte van de betaalde rente kunnen instelling in de problemen komen. Dit kan door pieken in investeringen zelfs als de verwachte (NHC) inkomsten boven de verwachte uitgaven liggen. De financieringskasstroom (rente, aflossingen, saldo huur) is daarom eveneens vergeleken met de verwachte inkomsten. Tien van de eenendertig instellingen hebben een negatief saldo over de eerste 10 jaar. Zij betalen meer aan huur, aflossing en rente dan aan NHC inkomsten binnen komen. Als dezelfde berekening over een periode van 20 jaar wordt uitgevoerd hebben zes instellingen nog steeds een negatief saldo. In deze groep is geen oververtegenwoordiging van bepaalde typen instellingen. Met andere woorden: van deze instellingen is geen specifiek profiel te schetsen. Het ligt verdeeld over de hele sector. Oorzaken kunnen liggen in de hoogte van de investeringen die gepleegd zijn en 7/12

8 gaan worden, de spreiding van de investeringen in de tijd, de hoogte van de huurcontracten en de hoogte van de betaalde rente. Instellingen kunnen hierdoor in de problemen komen. Voor zeven van de instellingen is het EV namelijk kleiner dan het tekort dat in de eerste 10 jaar ontstaat. Voor vijf instellingen is het EV kleiner dan het tekort dat in de eerste 20 jaar ontstaat. Ook van deze instellingen is geen specifiek profiel te schetsen. Voor deze instellingen geldt dat zij aanvullende maatregelen moeten nemen of geholpen dienen te worden. Een aanvullende maatregel kan zijn dat delen van de reserves in grond te gelde worden gemaakt. Grond staat nu slechts voor een beperkt deel van de werkelijke waarde in de boeken. De situatie verschilt van instelling tot instelling, maar de gemiddelde grondprijs ligt voor de onderzochte instellingen op 6,-- per vierkante meter. Activeren van de grondwaarde kan dus mogelijk ruimte bieden. Dergelijke maatregelen kunnen ongewenste effecten hebben en zijn niet voor alle instellingen mogelijk. Ongewenste effecten kunnen zijn dat de reserves in de grond logischer wijs afnemen, de instelling afhankelijker wordt van anderen. Bovendien is deze oplossing niet voor iedere instelling mogelijk en is grond soms ook een kostenpost. 3.8 Boekhoudkundige wijzigingen (zie conclusie 5) Op dit moment worden gebouwen in 50 jaar afgeschreven. Modelmatig is nu uitgegaan van 40 jaar. Deze aanpassing heeft gevolgen voor de financiële positie van instellingen. De consequenties zijn afhankelijk van de uiteindelijke waarderingssystematiek voor vastgoed. Indien alle gebouwen naar een 40 jarige afschrijvingstermijn omgezet moeten worden, zullen eenmalige inhaalafschrijvingen plaats dienen te vinden. Indien echter voor waardering op marktwaarde wordt gekozen kan dit zelfs tot eenmalige baten leiden. Als het vastgoed een hogere marktwaarde dan boekwaarde heeft, verbetert op de balans de vermogenspositie, waardoor een instelling gemakkelijker kan lenen. Betekenis Als gevolg van de wijzigingen zal de balansposities van de instellingen veranderen. Hier zal rekening mee gehouden moeten worden in de overgangsperiode. 8/12

9 3.9 Huur (zie conclusie 6) De instellingen huren gemiddeld 24% van hun vastgoed. De gemiddelde huurprijzen variëren echter sterk. Deze lopen uiteen van gemiddeld 40,-- tot 140,-- per vierkante meter. De gesloten huurcontracten vormen bij de invoering van de NHC een aanzienlijk risico. In de voorgaande jaren is, deels aangegeven door beleid, vaak gekozen voor langdurige huurcontracten. Deze contracten kennen in een aantal gevallen huurprijzen die boven de NHC inkomsten liggen. Openbreken van deze contracten zal dus noodzakelijk zijn. Als dit niet mogelijk is zal op andere vlakken bezuinigd moeten worden. Dit is een niet gewenst neveneffect. Opvallend is hierbij dat ook een deel van de huurprijzen boven het maximale niveau van een sociale huurwoning lijkt uit te komen. De instelling is bij huur dus sterk afhankelijk van de positie die de verhuurder (meestal een corporatie) inneemt. Huur vormt dan ook niet een uniforme oplossing Wijze van toekenning toeslagen (zie de conclusies 5,6 en 8) Een aantal instellingen bedient specifieke niche doelgroepen (bijvoorbeeld VG met LG problematiek, VG met een ZG problematiek of epilepsie). Deze instellingen worden nu in sommige gevallen gecompenseerd door extra meters en de daarbij horende extra vergoedingen. De wijze waarop deze vergoedingen in het nieuwe systeem worden ondergebracht is dus van belang voor deze instellingen. 4 Conclusies 4.1 Geen grote invoeringsbezwaren De verwachte inkomsten in het nieuwe systeem liggen in lijn met de verwachte uitgaven, ondanks dat instellingen circa 6% meer vierkante meters hebben dan normatief op basis van de productie verwacht mag worden. Op hoofdlijnen zijn dus geen grote invoeringsbezwaren te verwachten. Wel doen zich een aantal specifieke invoeringproblemen en risico s voor. 4.2 Investeringsgroei in relatie tot productiegroei De instellingen rekenen allemaal op productiegroei (gemiddeld 9% over de intramurale productie. Deze groei is meestal ook noodzakelijk om de geplande investeringen te kunnen dragen. 9/12

10 4.3 Investeringspatroon in relatie tot strategisch huisvestingsbeleid Uit de investeringspatronen blijkt dat de instellingen in de eerste 10 jaar van de onderzochte periode van 40 jaar relatief veel investeren. De KHC ligt over de eerste 10 jaar bijvoorbeeld 1,3 procentpunten hoger dan de KHC over 40 jaar. Instellingen zijn buiten de periode van een LTHP (5-7 jaar?) nog slecht in staat om hun investeringen in te schatten. Onderschatting komt hierbij vaker voor dan overschatting. 4.4 Verschil tussen NHC en KHC vraagt financiering De patronen van inkomsten uit NHC en uitgaven aan investeringen (KHC) verschillen sterk. Een instelling heeft dan ook bijna altijd financiering nodig. De financieringslasten (aflossing-rente-huur) van instellingen overstijgen soms de verwachte jaarlijkse inkomsten gedurende een korte periode. Bij 10 instellingen is dit verschil echter dusdanig dat zij over de eerste 10 jaar een negatief saldo overhouden. Zonder verdere maatregelen betekent dit een krimp van de RAK. Bij 7 instellingen blijkt deze onvoldoende om het verschil over de eerste 10 jaar op te vangen. 4.5 Huidige waardering kan leiden tot een invoeringsprobleem Het vastgoed en de grond zijn in de huidige systematiek van de vigerende beleidsregels onder- of overgewaardeerd ten opzichte van de werkelijke marktwaarde. Aanpassen van deze regels kan voor instellingen een positief effect hebben, maar kan ook leiden tot eenmalige negatieve effecten. In het geval van een negatief effect leidt dat mogelijk tot een invoeringsprobleem van de NHC. 4.6 Risicogroepen Een aantal groepen instellingen loopt extra risico. Het betreft dan bijvoorbeeld instellingen met een specifieke doelgroep, zoals VG instellingen die een populatie hebben met een sterke LG problematiek, epilepsie-instellingen of alleen SGLVG. Voor instellingen met dergelijke doelgroepen is de wijze waarop toeslagen een plek krijgen in het nieuwe systeem van belang. Een tweede groep bestaat uit instellingen die voor het grootste gedeelte zeer langdurige huurcontracten hebben. 10/12

11 4.7 Te grote instellingen lopen extra risico Tot slot lopen instellingen die meer dan 20% groter zijn dan de normatieve oppervlakte een extra risico. Opvallend hierbij is dat instellingen met een grote omzet relatief vaak meer dan 20% groter zijn. Uit de gesprekken is naar voren gekomen dat deze instellingen recreatieve en facilitaire voorzieningen (zwembaden, ruimten voor voorstellingen, etc) hebben die binnen de huidige bouwmaatstaven niet direct gedekt worden. 4.8 Maatwerk nodig Gezien de diversiteit aan invoeringsproblemen zullen ondersteunende maatregelen richting de instellingen genomen moeten worden. De maatregelen zullen de vorm van maatwerk moeten krijgen. De noodzakelijke inkomsten voor huisvesting als percentage van de omzet blijken bij instellingen met een lage zorgintensiteit hoger te liggen dan bij instellingen met een hoge zorgintensiteit. Dit onderstreept dat een gelijke procentuele vastgoedcomponent per toekomstige ZZP niet mogelijk is. 11/12

12 Bijlage: samenstelling Begeleidingscommissie De heer C. Borsboom, Gemiva-SVGgroep De heer H. Brandt, Reinaerde De heer T. Klarenbeek, Carantegroep De heer F. Mul, VGN De heer T. van der Pol, Cello De heer J. de Vries, Philadelphia De heer H. Waardenburg, Steinmetz 12/12