Normatieve huisvestingscomponent en ZZP. Bouwdag Ouderenzorg

Transcriptie

1 Normatieve huisvestingscomponent en ZZP Bouwdag Ouderenzorg Norman Egter van Wissekerke & Oscar Verhoeff 4 maart 2010

2 Inhoud Presentatie Stand van zaken Media aandacht Financiële positie zorginstellingen Financiering Vastgoedstrategie ZZP-DBC Vastgoedplanner Opbouw ZZP s Portfolio Analyse

3 3

4 Invloeds curve Go/No go Go elsewhere Zekerheids curve Don t wake me I have a dream Initiële investering Feest Jaarlijkse kosten Inkomsten Mid-life renovatie This is a nightmare Exploitatie

5 Waar staan we.. Quickscan in de Care NHC benadering Brief VWS Tussenstand Kapitaallasten Voorstel Actiz Invoering integrale tarieven Val Kabinet Balkenende 4 Advies NZa Naar integrale tarieven in de AWBZ Invoerdatum VWS Integrale tarieven 5

6 Het krachtenveld VWS/Overheid NZa Banken/Financiers Zorgverzekeraars WFZ 6 Zorginstellingen

7 7 Overheid en NZa

8 In de media Bestuurlijke Obesitas bij Philadelphia Het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) heeft in zijn onderzoek geconstateerd dat de problemen bij Philadelphia waren veroorzaakt doordat de bestuurders hun eigenlijke taken hebben verwaarloosd en zich met de verkeerde zaken hebben bezig gehouden. De verkeerde zaken betroffen de aan- en verkoop van onroerend goed, Philadelphia wilde onder andere zorghotels bouwen waarvoor de organisaties grote panden als kastelen had aangekocht.

9 Solvabiliteit VVT sector Aantal instellingen in de VVT naar mate van Solvabiliteit in 2007 en 2008 Solvabiliteit >20% Solvabiliteit 15 tot 20% Solvabiliteit 10 tot 15% Solvabiliteit < 10% Bron: CBS

10 Solvabiliteit en boekwaarde Enquête boekwaarde In de jaarrekeningen worden lange afschrijvingstermijnen gehanteerd. Bij loslaten van budgettering zal dat gevolgen hebben voor instellingen. Onder bepaalde omstandigheden zal de instelling haar activa moeten afwaarderen 10

11 Solvabiliteit en boekwaarde Onder bepaalde omstandigheden zal een instelling zijn materiële vaste activa moeten afwaarderen. Als de bedrijfswaarde lager ligt dan de boekwaarde. Duidelijke aanwijzingen dat de reële waarde van een actief verminderd is. Belangrijke veranderingen met een negatief effect op de rechtspersoon. Stijging van marktrentes of verandering van rentabiliteitseisen. Jaarlijkse exploitatieverliezen. 11

12 Zicht op Prestaties ouderenzorg studie VVT 2009 Trouw aan de belofte 12 Bron: Gupta Strategists

13 Risicofactoren Omvangrijke nieuwbouw of renovatieprojecten. Fusies Onroerend goedtransacties. Wijzigingen in eigendom. Aangaan van omvangrijke leningen. Ontwikkelen branchevreemde activiteiten. Kwaliteitsproblemen. Problemen die op reputatieschade uitlopen. 13 Calamiteiten.

14 De Financier en De Nieuwe Wet I Huuropbrengsten Restwaarde U Kapitaallasten Huurlasten Groot onderhoud Jaarlijkse onderhoud OZB Heffingen Verzekeringen Administratieve kosten IRR > hypothecaire rente Risico-opslag 1-10% Winst 1,5% Inflatie 2,5% Totaal 5-14%

15 De Financier De risico-opslag was tot op heden gelijk aan het rendement op 10 jarige staatsleningen. Nu (mrt 2010) 3,346%. Een 10 jarige lening voor een zorginstelling met WFZ borgstelling zou nu 3,819% kosten, zolang er nog sprake is van gegarandeerde vergoeding van het vastgoed en de financiering. Bron: homefinance.nl Vanaf 2011, dus een situatie die zich materieel nog niet voordoet, heeft de Care een ander risicoprofiel: Welke marktwaarde vertegenwoordigt de vastgoedportefeuille/ het vastgoedobject Toets op Loan to Value Kwaliteit en life cycle cost De Bank als laatste station voordat de bouw begint is veranderd in de bank als eerste gesprekspartner bij vastgoedfinanciering.

16 Budgettair Kader Zorg Het BKZ biedt geen ruimte voor een uitgavenstijging van 1,5 mrd als gevolg van invoering van het door de NZa berekende normatieve tarief per

17 Stand van zaken integrale bekostiging Doelstellingen die worden nagestreefd met invoering integrale tarieven Elementen van de kapitaallasten die in het generieke integrale tarief moeten komen (en eventueel maatwerk waar noodzakelijk en mogelijk) Op welke manier moet het integrale tarief worden vastgesteld en ingevoerd. Nza stapsgewijze invoering met gedifferentieerde vergoeding Actiz invoering uitstellen tot 2014 VWS big bang (2011) VGN aansluiting bij BKW/RKW Mogelijkheden om de omvang van het risico voor instelling te beïnvloeden.

18 Binnenkort verwacht... Nog niet in de NHC opgenomen: Rente tijdens de bouw Vergoeding van rente over de grondkosten Interimhuisvesting Inventarissen Strategische leegstand WRO regelgeving 18

19 Binnenkort verwacht... Nader bestuderen: Specifieke doelgroepen Afschrijvingstermijnen Vertaling cliënten-zzp s Overgangsregime Maatwerk waar mogelijk en noodzakelijk Mogelijkheden om het risico voor de instellingen te beïnvloeden 19

20 Brief Staatssecretaris februari 2010 Zorgaanbieders bepalen wat er nieuw gebouwd gaat worden in een bepaalde regio. Instellingen zullen niet nieuw bouwen als er geen behoefte is. Zij zullen het nieuw bouwen op basis van een doorwrocht businessplan moeten doen om bij een bank financiering te kunnen krijgen. De introductie van integrale ZZP-tarieven heeft tot doel juiste afwegingen hierin te stimuleren. BRON: brief staatssecretaris 1 februari 2010

21 Wat zien wij bij de zorginstellingen Boekwaardeprobleem Oude panden met recente verbouwingen jaar na laatste renovatie Mislukte investeringen Oplossingsrichtingen Versnelde afschrijving Voortzetting integrale nacalculatie en budgettering Financiële dekking zoeken en borging Exploitatieprobleem Tijdelijk verlies, badkuip Vooral voor gebouwen van lengte/hoogte huurcontracten Oplossingsrichtingen Volume groei Mix vastgoedportefeuille Vormgeving overgangsregeling Toe te passen inflatie/indexering Hoogte vergoedingen

22 Vastgoedparameters Inkomst Derden ZZP tarieven BVO s Capaciteitsplanning Financieringsplanning Rente% Bouwfasering Onderhoudsplanning 22

23 Overheid E U = Jaarlijkse lasten leegstand U = Kapitaallasten oud U = Huurlasten oud U = Kapitaallasten nieuw U = Huurlasten nieuw Startwaarde cashflow Gebouwcycli Bedrijfswaarde (M)IRR Z P P V a s t g o e d P l a n n e r I = ZZP s

24 ZZP-DBC Vastgoedplanner

25 ZZP-DBC Vastgoedplanner Online Zoekopdracht: TNO vastgoedadvies of

26 Strategie Formuleren van Missie, Visie en Doelen Visie van de zorginstelling vertalen in een vastgoedstrategie Het vertalen van functionaliteit, esthetiek en logistiek in duurzaam renderende Architectuur. Scenario analyse uitvoeren voor; Ondersteuning van de (vastgoed)strategie, Het doen van voorspellingen, Het testen van mogelijke ontwikkelingen, Een betere communicatie over de parameters Het formuleren van value at risk 26

27 De Vastgoedstrategie 7 strategische keuzen Kies het gewenste/wenselijke vastgoedrendement Kies de gewenste eigendomverhouding Maak zo mogelijk gebruik van de financiële synergie tussen het vastgoed en zorgconcept Maak zo mogelijk gebruik van de macht als regionale speler Maak gebruik van de financiële meerwaarde van vastgoed als marketinginstrument Kies een type vastgoed dat waarde creëert Zet een vastgoedorganisatie op die het bovengenoemde realiseert 27

28 DEEL 2 Stand van zaken Media aandacht Financiële positie zorginstellingen Financiering Vastgoedstrategie ZZP-DBC Vastgoedplanner Opbouw ZZP s Portfolio Analyse 28

29 Opbouw ZZP s 29

30 Opbouw ZZP s ZZP 30

31 Opbouw ZZP s ZZP 5 VV 1. Verblijf ZZP 78% 2. Onderst. beg. 13% 3. Behandeling 3% 4. Onderst. 6% diensten p.p. januari 2008

32 Opbouw ZZP s ZZP 5 VV VV p.p. januari 2008

33 ZZP s en het vastgoed ZZP 33

34 ZZP s en het vastgoed 5VV ZZP p.p. januari 2008

35 ZZP s en het vastgoed 5VV ZZP 78% p.p. januari 2008

36 ZZP s en het vastgoed 5VV ZZP 78% 13% p.p. januari 2008

37 ZZP s en het vastgoed 5VV ZZP 78% 13% 3% 6% p.p. januari 2008

38 Uitwisselen van middelen 5VV 70% (- 8%) 70% 78% Recreatie 21% (+ 8%) 8% 13% p.p. januari 2008

39 Vastgoed als lust of last? 5VV 70% Primaire proces 8% p.p. januari 2008

40 Vastgoed als lust of last? 5VV 85% Primaire proces p.p. januari 2008

41 Vastgoed als lust of last? 5VV 85% p.p. januari 2008

42 Huize TNO Recreatie Centraal bureau 42

43 Huize TNO Recreatie Centraal bureau 43

44 Huize TNO 18x Recreatie Centraal bureau 6x 44

45 Huize TNO 24x Recreatie Centraal bureau 24x 45

46 Huize TNO? Recreatie Centraal bureau??? 46

47 Huize TNO: portfolio analyse 1 3 Recreatie 2 4 Centraal bureau 1. hoofdgebouw 2. kleinschalig 3. Recreatie 4. Centraal bureau 47

48 Huize TNO: portfolio analyse Recreatie Centraal bureau 48

49 Huize TNO: portfolio analyse Centraal beheer Recreatie / behandeling Woning 2 Woning 1 49

50 50 Huize TNO: portfolio analyse

51 51 Huize TNO: portfolio analyse

52 Huize TNO: portfolio analyse Portfolio analyse: inzicht in - individuele gebouw - vastgoed als geheel LET OP: Staat niet op zichzelf! 52

53 Dank voor uw aandacht en interesse Centrum Zorg en Bouw, onderdeel van TNO Contactpersonen: Informatie:

54 Gebouw 1: Woning hoofdgebouw 54 Terug Live 1 75% van ZZP s

55 Gebouw 2: Woning kleinschalig 55 Terug Live 2 78% van ZZP s

56 Gebouw 3: Recreatie / behandeling 56 Terug Live 3 18% van ZZP s

57 Gebouw 4: Centraal bureau 57 Terug Live 4 6% van ZZP s