Jaarverslag Strak op koers. 21 mei 2013

Transcriptie

1 Jaarverslag 2012 Strak op koers 21 mei 2013 Vastgesteld door de bestuurder d.d. 21 mei 2013 Goedgekeurd door de raad van commissarissen d.d. 29 mei 2013

2 INHOUDSOPGAVE 1 Voorwoord 3 2 De beleidskaders Onze visie Uitgangspunten en voorwaarden voor ons beleid Missie Externe omstandigheden 7 3 Markt- en klantbenadering Kwantitatieve en kwalitatieve opgaven Doelgroepen, woningaanbod en woonlasten Dienstverlening, klantencontacten en klanttevredenheid 14 4 Maatschappelijke bijdragen en rendement Wonen en leefbaarheid in de dorpen Ondersteuning van leefbaarheidsprojecten Wonen en zorg Duurzaamheid 21 5 (Financiële) bedrijfsvoering en risicomanagement Financieel beleid Maatschappelijke investeringen Financiële verantwoording Risicomanagement Herziening financiële meerjarenprognose 29 6 Organisatie Interne organisatie Externe oriëntatie 35 7 Bestuur Groninger Huis 36 8 Toezichtsverslag Raad van Commissarissen 37 Bijlagen: 1 Overzicht van gesponsorde activiteiten en verstrekte bijdragen 42 2 Overzicht van opleidingen en kosten per afdeling 43 3 Jaarverslag 2012 ondernemingsraad 44 4 Overzicht van samenwerkingsverbanden en overlegsituaties 45 Jaarrekening Accountantsverklaring 79 2

3 1 VOORWOORD Strak op koers. Dat is de werktitel, die we aan ons jaarverslag 2012 hebben meegegeven. We willen hiermee twee dingen tot uitdrukking brengen. In de eerste plaats dat we binnen Groninger Huis duidelijk voor ogen hebben voor welke opgaven we de komende jaren staan. Opgaven, die te maken hebben met het aanpakken van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke gevolgen van de sterke bevolkingsdaling in onze regio. Deze bevolkingsdaling grijpt niet alleen sterk in op het functioneren van de woningmarkt en onze positie daarin, maar vooral ook op de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen in onze regio. Door de afname van het aantal huishoudens is de woningmarkt steeds meer gaan ontspannen en dreigt een overschot aan woningen. Daarnaast leidt het tot een afname van het draagvlak voor diverse voorzieningen, waardoor deze zijn verdwenen of dreigen te verdwijnen. In ons beleidsplan hebben we de positie en rol van Groninger Huis in de regio vastgelegd, onze doelen en ambities benoemd en de lijnen en strategische keuzes uitgezet, waarlangs we de belangrijkste opgaven willen oppakken. Onze rol is primair gericht op de zorg voor goede en betaalbare sociale huisvesting in de dorpen van ons werkgebied, maar we zien voor onszelf ook een nadrukkelijke taak waar het gaat om de zorg voor de vitaliteit en leefbaarheid van onze dorpen. We hebben de afgelopen jaren al veel geïnvesteerd in wonen en leefbaarheid en zullen dat ook de komende jaren blijven doen, zolang dat binnen onze mogelijkheden ligt. De problematiek en de opgaven, waarmee we in de regio te maken hebben, vragen echter om een inzet en inspanningen, die verder gaan dan wat er binnen het bereik en de mogelijkheden van Groninger Huis ligt. Het vereist een integrale en meerjarige aanpak, waarin alle betrokkenen op een gedragen en gestructureerde wijze zullen moeten samenwerken. En een aanpak, waaraan alle partners vanuit hun eigen positie, rol en verantwoordelijkheid hun bijdragen zullen moeten leveren: gemeenten, corporaties, maatschappelijke organisaties, ondernemers en bewoners. In deze context is samenwerking voor ons een belangrijk sleutelwoord. Het is ook de rode draad, die door ons beleidsplan loopt. In dit jaarverslag laten we zien en verantwoorden we hoe we in 2012 onze strategische keuzes hebben omgezet in concrete acties en tot welke resultaten dat heeft geleid. We doen dat stap voor stap en weloverwogen. Maar we hebben de overtuiging, dat we op de goede weg zijn. Daarin worden we ook bevestigd door de resultaten uit de visitatie, die in 2012 is uitgevoerd. We scoren niet alleen een goed cijfer (7,2), ook de beoordeling is evenwichtig verdeeld over de verschillende onderdelen van de maatschappelijke visitatie. Voor ons reden om op de ingeslagen weg door te gaan. Maar daar past wel een kanttekening bij. Want strak op koers betekent voor ons in de tweede plaats, dat we rekening moeten houden met omstandigheden en ontwikkelingen, die van invloed zijn op onze koers. En wanneer die omstandigheden en ontwikkelingen veranderen, kan dat voor ons aanleiding zijn om bij te sturen. En die aanleiding is op dit moment zonder meer aanwezig. Zo heeft een aantal voorgenomen kabinetsmaatregelen (verhuurdersheffing en huurbeleid) maar ook andere maatregelen, zoals de Vennootschapsbelasting (vanaf 2008) en de saneringsheffing, een sterk ingrijpend effect op de vermogen- en financieringspositie van corporaties. Dat geldt ook voor Groninger Huis. We hebben die maatregelen doorgerekend en vastgesteld dat de effecten ervan zodanig groot zijn, dat deze wanneer we ons beleid niet gaan bijstellen een bedreiging vormen voor de financiële continuïteit van Groninger Huis. Dit noodzaakt ons om plannen en investeringsinitiatieven, die we voor de komende jaren hadden uitgezet, naar beneden bij te stellen dan wel te temporiseren. Toch is dit voor ons geen reden om onze doelen en ambities los te laten. Het zal waarschijnlijk alleen wat meer tijd en energie vergen om die doelen te bereiken. We weten niet welke maatregelen het huidige kabinet de komende jaren nog voor de corporatiesector in petto heeft. Dat betekent dat we voorzichtig zullen moeten blijven navigeren en een goede balans moeten zoeken tussen ambities en volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen aan de ene kant en beschikbare ruimte en mogelijkheden aan de andere kant. 3

4 Zoals gezegd, zitten we strak op koers en kijken we met zekere tevredenheid terug op de behaalde doelen in het afgelopen jaar. Ik beschouw dit als een collectief resultaat, waarin niet alleen onze eigen organisatie (medewerkers en MT) en de Raad van Commissarissen maar ook onze stakeholders en partners een wezenlijke bijdrage hebben geleverd. Een woord van dank is hier dan ook op zijn plaats met de uitgesproken verwachting om de uitdagingen, waarvoor we nog staan, collectief te blijven oppakken. Zuidbroek, mei 2013 Hilde van Ree directeur-bestuurder 4

5 2 DE BELEIDSKADERS De beleidskaders, waarmee we rekening moeten houden, zijn te onderscheiden in een interne (regionale) en een externe component (regels, richtlijnen en voorschriften). De interne component heeft vooral betrekking op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke ontwikkelingen en omstandigheden, waarmee we als Groninger Huis in onze regio te maken hebben. De beleidsaanpak, die we in 2012 hebben gevolgd en waarvoor we ons in dit jaarverslag verantwoorden, vindt zijn basis in ons beleidsplan , Samen_werken aan wonen en leefbaarheid. Hierin hebben we onze visie en missie beschreven en onze ambities en opgaven vastgelegd in de vorm van concrete doelstellingen en acties voor een viertal beleidsvelden. In de hiernavolgende hoofdstukken beschrijven we wat we daarvan ook daadwerkelijk hebben gerealiseerd. Ook al zouden we dat willen, we kunnen deze ambities en doelen niet in één keer waarmaken. We hebben gekozen voor een gefaseerde aanpak, waarin we gedurende de looptijd van het beleidsplan in achtereenvolgende jaarplannen stap voor stap de verschillende maatregelen en activiteiten uitwerken en concretiseren. Die gefaseerde aanpak is gezien de schaal van onze organisatie beheersbaar en biedt de ruimte om bij te sturen, wanneer gewijzigde omstandigheden daarom vragen. 2.1 ONZE VISIE Groninger Huis is een ambitieuze en gedreven corporatie en zet er op in de opgaven in haar werkgebied met volle energie, inzet en beschikbare middelen op te pakken. Voor ons staat daarbij voorop, dat we onze kerntaken kunnen blijven waarmaken, kunnen blijven bijdragen aan een goed en betaalbaar woon- en leefklimaat en met name onze klanten kunnen blijven bedienen. Waar nodig zoeken we de grenzen van het mogelijke op. We stellen hoge eisen aan onszelf, maar verwachten dat ook van onze stakeholders en partners en dagen hen uit om hetzelfde te doen. Voor ons is dat geen vrijblijvendheid. We vinden dit nodig en noodzakelijk, omdat de dreigende problemen in de woon- en leefsituatie in onze regio een gezamenlijke taskforce vereisen. En die problemen zijn niet gering. In delen van ons werkgebied is sprake van aanhoudende bevolkingsdaling, die leidt tot een afname van het aantal inwoners en huishoudens in de verschillende gemeenten en dorpen. Door het vertrek van met name jonge huishoudens gaat dit gepaard met een sterke ontgroening en gelijktijdige vergrijzing. Dit proces doet zich niet in alle gemeenten in gelijke mate voor, maar kent wel uitersten: de gemeente Delfzijl heeft al een forse krimp gekend en zal ook de komende jaren blijven krimpen, terwijl voor de gemeente Appingedam nog een beperkte groei wordt voorspeld. De bevolkingsdaling leidt in de verschillende dorpen tot een verstoring van de woningmarktverhoudingen en tot een verminderend draagvlak voor voorzieningen. Dat vormt een bedreiging voor de vitaliteit en leefbaarheid van deze dorpen, waardoor de aantrekkingskracht nog meer onder druk komt te staan. Zonder ingrijpende maatregelen leidt dat tot een verdergaande neerwaartse spiraal. Deze problematiek wordt al geruime tijd door alle betrokken partijen onderkend. Zij spreken ook de noodzaak uit voor een samenhangend pakket aan maatregelen om de negatieve effecten van de bevolkingsdaling zoveel mogelijk te beperken en in positieve richting om te buigen. Maar het is in de praktijk nog niet altijd even zichtbaar of alle partijen daar ook daadwerkelijk naar handelen. Groninger Huis ziet die noodzaak zonder meer. In de afgelopen jaren, al sinds het jaar 2000, dus al ver vóórdat de krimp echt duidelijk werd, hebben we al ingrijpende maatregelen genomen om het woningaanbod beter af te stemmen op de veranderende kwantitatieve en kwalitatieve vraag. We hebben in diverse dorpen substantiële aantallen oudere en kwalitatief mindere woningen gesloopt en in kleinere aantallen vervangen door kwalitatief hoogwaardige en op de vraag afgestemde nieuwbouw. Daarnaast hebben we in het kader van het stimuleren van het eigen woningbezit vanuit de rijksoverheid, een substantieel deel van onze kwalitatief goede woningen verkocht. Ook hebben we complexen ingrijpend verbeterd. Tegelijkertijd is er geïnvesteerd in maatschappelijke voorzieningen, die een bijdrage moeten leveren aan de versterking van de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen. Investeringen niet alleen in financiële en materiële zin, maar ook in het bij elkaar brengen van partijen en in de samenwerking met andere betrokken partners. De maatregelen, die door partijen in de afgelopen jaren zijn genomen, vormden een belangrijke aanzet, maar zijn naar onze mening nog niet toereikend. De huidige en toekomstige situatie in de regio vragen dan ook om een voortzetting van deze aanpak. 5

6 De mate van succes zal daarbij in sterke mate afhangen van de bereidheid van alle betrokken partijen om samen op te trekken en samen te werken vanuit een integrale en gestructureerde benadering van de problematiek. Een aanpak waarin alle partijen hun eigen rol, verantwoordelijkheid en inbreng hebben en waarin zij bereid zijn die op elkaar af te stemmen. In 2012 hebben we hiervoor een aantal belangrijke stappen gezet. We komen hier later op terug UITGANGPUNTEN EN VOORWAARDEN VOOR ONS BELEID Wat onze verantwoordelijkheid en inzet betreft, hanteren we vanuit onze rol en taakopvatting de volgende uitgangspunten: onze primaire taak blijft de zorg voor kwalitatief goede en betaalbare woningen voor alle huishoudens, die om uiteenlopende redenen op de sociale huursector zijn aangewezen. Onze inspanningen en investeringen zijn daarop bij voorrang gericht. onze investeringen in maatschappelijke voorzieningen en leefbaarheid, moeten een directe relatie hebben met onze woningvoorraad in de verschillende dorpen. we investeren niet in risicovolle projecten. Ook niet in projecten of activiteiten, die tot het verantwoordelijkheidsgebied van andere organisaties behoren, tenzij daarover concrete afspraken worden gemaakt. onze investeringen moeten doelgericht zijn en meerwaarde opleveren. Dat betekent dat op het niveau van de afzonderlijke gemeenten in ons werkgebied de opgaven scherp in beeld moeten worden gebracht. En verder dat er concrete en harde afspraken worden gemaakt over de samenwerking tussen partijen en de bijdragen, die zij daarin leveren. Bovendien moeten ontwikkelingen en de effecten van genomen maatregelen zijn te monitoren, zodat op tijd bijgestuurd kan worden. Daarnaast gelden voor ons als voorwaarden, dat: onze investeringen moeten bijdragen aan de betaalbaarheid en kwaliteit van onze woningvoorraad. Betaalbaarheid zien we in termen van woonlasten, waarin we naast de huurlasten ook de energielasten meenemen. En kwaliteit gaat voor ons verder dan alleen bouw- en woon technische aspecten. Ook architectonische kwaliteit en uitstraling zijn voor ons belangrijke beslissingscriteria. onze investeringsinspanningen mogen op termijn niet leiden tot een aantasting van ons financieel weerstandsvermogen. We hanteren daarvoor een minimale solvabiliteitsgrens van 10% op basis van de huidige waarderingsmethodiek. Naast deze solvabiliteitsvoorwaarde dienen de kasstromen uit onze exploitatie (opbrengsten versus kosten) positief te blijven. we nemen onze investeringsbeslissingen op basis van onderbouwde marktvisies en gedegen risicoanalyses van projecten, zodat we de haalbaarheid en uitvoeringsmogelijkheden scherp in beeld krijgen. Daarbij kijken we zowel naar marktaspecten, als naar financiële en technische haalbaarheid. 2.2 MISSIE In het verlengde van onze visie hebben we onze beleidskoers en ambities samengevat in de volgende missie: Groninger Huis is een klant gedreven en samenlevingsgerichte organisatie. Zij zorgt voor een kwalitatief goed, duurzaam en betaalbaar woningaanbod, waarbij zij nadrukkelijk rekening houdt met de wensen en mogelijkheden van haar klanten. In het bijzonder voor hen, die om uiteenlopende redenen op de sociale huursector zijn aangewezen. Ter ondersteuning van de woonkwaliteit draagt zij in overleg en samen met partners actief maar wel binnen haar rol en mogelijkheden bij aan het behoud en versterken van de vitaliteit en leefbaarheid in de dorpen waar zij werkzaam is. Om deze missie te kunnen uitdragen en er naar te kunnen handelen, hanteren we drie kernwaarden: we zijn herkenbaar, laagdrempelig en (klant)gedreven. we zijn sterk betrokken bij de samenleving. we werken samen. 6

7 2.3 EXTERNE OMSTANDIGHEDEN Als corporatie hebben we geen onbeperkte vrijheid om activiteiten te ondernemen en te investeren in het woon- en leefklimaat in onze regio. We zijn gehouden aan (Europese) regels, richtlijnen en voorschriften, zoals die onder andere vastliggen in het BBSH en ons worden opgelegd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. We moeten vaststellen, dat deze regels, richtlijnen en voorschriften de laatste jaren mede onder invloed van negatieve incidenten binnen de corporatiesector behoorlijk zijn aangescherpt. We ervaren dat in de dagelijkse praktijk als een toenemende beperking van onze handelingsvrijheid, wat ten koste gaat van onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke rol en bijdragen. Er kan geen misverstand over bestaan, dat Groninger Huis de regels voor behoorlijk en integer bestuur en bedrijfsvoering volledig onderschrijft. Daarbij past naar onze opvatting ook een uitgebalanceerd systeem van in- en externe verantwoording, controle en bewaking. Daaraan is de laatste jaren ook door de sector hard gewerkt. Naast de gebruikelijke jaarlijkse accountantscontrole en jaarverslaglegging is de Governancecode geïntroduceerd, is het proces van verplichte visitatie opgestart en is het interne toezicht verbeterd en geprofessionaliseerd. Verdere aanscherping van regels, richtlijnen en voorschriften zal naar ons idee leiden tot een dwangbuiseffect, waardoor we steeds minder goed in staat zullen zijn onze taken naar eigen inzicht en op een verantwoorde manier waar te maken. Hier komt bij, dat we in een periode van economische recessie en een bezuinigende overheid te maken krijgen met forse aanslagen op onze vermogenspositie. De verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage zijn hiervan wel de meest bekende voorbeelden. Beide hebben een ingrijpend negatief effect op de vermogenspositie en de investering- en financieringsmogelijkheden van corporaties. Ook voor Groninger Huis. De langslepende discussie, die hierover in 2012 is gevoerd en het uitblijven van definitieve besluitvorming hierover, heeft binnen de corporatiesector geleid tot veel onduidelijkheid en onzekerheid. Dat heeft veel corporaties doen besluiten hun plannen en investeringsvoornemens voorlopig te parkeren of bij te stellen. En daarmee is de woningmarkt, die toch al aardig in het slop zat, verder op slot komen te zitten. Een bijkomend aspect is, dat het hier om generieke maatregelen gaat, waarin op geen enkele manier rekening wordt gehouden met specifieke regionale omstandigheden en ontwikkelingen. Dit geldt bijvoorbeeld voor de negatieve effecten van de bevolkingsdaling zoals die zich onder andere in Noordoost- en Oost Groningen voordoet en die feitelijk om extra (financiële) inspanningen vragen. Rekening houdend met de effecten van genoemde maatregelen op de financiële positie en continuïteit van Groninger Huis, hebben ook wij in de loop van 2012 het besluit moeten nemen om ons project- en investeringsprogramma naar beneden bij te stellen. We verlaten hiermee niet onze koers, maar zullen wel wat gas moeten terugnemen. Afhankelijk van de maatregelen, die nog op ons afkomen, zullen we telkens de afweging moeten blijven maken in hoeverre we onze ambities overeind kunnen houden tegen de achtergrond van de handeling- en investeringsmogelijkheden, die ons op dat moment ter beschikking staan. 7

8 3 MARKT- EN KLANTBENADERING Groninger Huis is een uitgesproken plattelandscorporatie. Ons werkgebied strekt zich uit over vier gemeenten in Noordoost- en Oost Groningen, waartoe in totaal 11 dorpen en een stadje behoren. Over deze stad en dorpen is onze voorraad van circa woningen verspreid. Met uitzondering van Appingedam moet de rest van ons werkgebied als krimpregio worden beschouwd waarbij opgemerkt kan worden dat de gemeente Menterwolde stabiel lijkt te zijn. De woningmarkt in de diverse deelgebied begint steeds meer te ontspannen en zal zonder ingrijpende maatregelen tot knelpunten in de verhuur en verkoop van woningen leiden en daarmee tot een geleidelijk toenemende leegstand en mogelijk verloedering. 3.1 KWANTITATIEVE EN KWALITATIEVE OPGAVE We hebben ons tot doel gesteld de voorraad in onze dorpen af te stemmen op de huidige en toekomstige marktvraag en bij te dragen aan een voldoende en gedifferentieerd aanbod en kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen voor onze doelgroep. We hadden in 2011 al een eerste aanzet gemaakt om onze huisvestingsopgave in ons werkgebied voor de periode vast te leggen. Die opgave omvatte de sloop van 317 (verouderde en moeilijk verhuurbare) woningen en de bouw van 350 woningen (302 huur en 48 koop). De vraag was toen al of dit programma voldoende aansloot bij de gewijzigde marktverhoudingen. In de loop van 2012 hebben we in het kader van de totstandkoming van het convenant woon- en leefbaarheidsplan regio Eemsdelta met alle betrokken partijen aangepaste afspraken gemaakt over de gemeenschappelijke ambitie ten aanzien van sloop en nieuwbouw voor de periode , het zogenaamde transformatieprogramma. Dat komt neer op de sloop van woningen en de bouw van 842 woningen. Hierin zullen wij uiteraard ons aandeel nemen. In 2013 zal dit programma verder worden onderbouwd op basis van actuele marktontwikkelingen en wellicht op onderdelen worden bijgesteld. We hebben in 2012 ook diverse pogingen ondernomen om tot convenantafspraken met de gemeenten Delfzijl en Menterwolde te komen. Dat heeft voor Menterwolde tot nu toe geen concrete actie opgeleverd, ook niet een woon- en leefbaarheidsplan. Met de gemeente Delfzijl zijn inmiddels afspraken gemaakt. Als uitvloeisel van ons strategisch voorraadbeleid hebben we in woningen uit de verhuur genomen voor sloop en 39 woningen nieuw gebouwd. Daarnaast hebben we 11 woningen verkocht. De volgende tabel laat zien waar en in welke omvang we deze activiteiten hebben ondernomen. 15 appartementen aan de Lindenlaan in Meeden Met de bouw van deze levensloopbestendige appartementen aan de Lindenlaan in Meeden voorzien wij in een behoefte. Zo hoeven oudere bewoners niet meer uit te wijken naar een andere woonplaats. 8 woningen aan de Fazant in Muntendam In de tweede fase van het uitbreidingsplan Tolweg in Muntendam heeft Groninger Huis acht levensloopbestendige woningen gebouwd van het type 2^1 kap. 8

9 Tabel 1: Aantallen sloop-, nieuwbouw- en verkoopwoningen per dorp Dorp Straat Sloop Nieuwbouw Verkoop Midwolda De Wissel 18 1 Nieuwolda 1 Wagenborgen 1 Termunterzijl A. Verburghwijk 5 Appingedam Patrimoniumstraat 11 Schoolstraat 4 Westersingel 14 W vd Bosstraat 2 verspreid 4 Meeden Lindenlaan 15 Muntendam Fazant 8 verspreid 2 Zuidbroek verspreid 2 Totaal In 2012 is ook 1 nieuwbouwwoning verkocht in Appingedam. De opbrengsten uit deze verkopen hebben we in tabel 2 opgenomen. Tabel 2: Opbrengsten uit de verkoop van woningen Verkoopprijs huurwoningen Boekwaarde huurwoningen Verkoop koopwoning Verkoopkosten (inclusief huurderving) Totaal Om de verkoop en verhuur van woningen te stimuleren, hebben we in 2012 ons verkoopbeleid aangepast en als pilot voor één jaar een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met verkoopstyling Stralend Huis. Deze organisatie richt lege woningen in, waardoor deze beter presenteer baar zijn en waardoor de kans op snellere verkoop of verhuur wordt vergroot en de kosten van leegstand worden beperkt. Komt dat zien: we richten onze koopwoningen op een bijzondere manier in. We bieden woningen op een bijzondere manier te koop aan: als experiment richten we ze namelijk in met kartonnen meubels! Door de aankleding zijn ze bijna niet van echte meubels te onderscheiden. Daardoor vormt een aspirant-koper zich een veel beter beeld van de inrichtingsmogelijkheden van de woning. Daarom wil Groninger Huis deze woningstyling veel vaker toepassen, zowel bij koop- als huurwoningen. Van de totale investeringen in de verschillende sociale nieuwbouwprojecten hebben wij een bedrag van als onrendabel genomen. Dat wil zeggen, dat deze investeringen niet in de huurprijs zijn verdisconteerd. Hiermee bereiken we, dat de huurprijs van deze woningen betaalbaar en bereikbaar blijven voor onze primaire doelgroep. Tabel 3 laat hiervan een overzicht per nieuwbouwproject zien. 9

10 Tabel 3: Onrendabele investeringen in nieuwbouwprojecten Gemeente Menterwolde * Project Pijpstraat, Zuidbroek * Project Spoorstraat, Zuidbroek * Project Lindenlaan, Meeden * Project 't Loeg, Muntendam * Project Tolweg, Muntendam * Afwikkeling project Wijde Blik voorgaande jaren, Muntendam Gemeente Oldambt * Project Beatrixstraat, Midwolda Gemeente Appingedam * Project Westersingel, Appingedam * Project Gouden Pand, Appingedam * Project W vd Bosstraat, Appingedam (herziening ivm de verkoop) * Project C. Albertsstraat, Appingedam (herziening) Totaal De besluitvorming over het in ontwikkeling nemen van nieuwbouw- en renovatieprojecten en over de aankoop van gronden of panden onderbouwen we op basis van een marktvisie en een risicoanalyse, de zgn. projectacceptaties. In 2012 hebben wij de besluitvormingsstructuur met betrekking tot deze projectacceptaties aangepast en de daaraan ten grondslag liggende beoordelingscriteria aangescherpt in overeenstemming met actuele marktontwikkelingen en met onze financiële positie. Deze zijn vastgelegd in een checklist. In dat kader hebben we onder andere besloten de toegestane onrendabele investering aan een maximum van per woning te verbinden. 3.2 DOELGROEPEN, WONINGAANBOD EN WOONLASTEN De inkomenspositie van veel huishoudens in ons werkgebied is aan de lage kant. Dat betekent dat zij voor een deel afhankelijk zijn van het aanbod betaalbare huurwoningen. Op basis van de EU beschikking moet 90% van de woningen met een huurprijs tot 652 (prijspeil 2012) worden toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot % van deze voorraad mag worden ingezet voor de huisvesting van huishoudens met een inkomen boven genoemde grens. Binnen deze primaire doelgroep (gezinsinkomen < ) onderscheiden we mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking en statushouders. Beschikbaarheid en betaalbaarheid woningaanbod Om onze doelgroep te kunnen blijven bedienen, zorgen we voor passende en betaalbare woningen en wijzen die binnen de regels van de EU beschikking toe. We realiseren dit door in de nieuwbouw onrendabel te investeren en de huurprijs daarmee onder de 652 te houden zodat de woningen huurtoeslag toegankelijk blijven. Deze grens passen we jaarlijks aan op basis van de dan geldende huurprijsrichtlijnen. Voor de bestaande voorraad hanteren we in het kader van de jaarlijkse huurverhogingsronde een inflatievolgend huurbeleid. In 2012 bedroeg de gemiddelde huurverhoging 2.24%. Naast het betaalbaar houden van de voorraad, vinden we wel dat er een redelijke verhouding moet bestaan tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning. Dat wordt veelal uitgedrukt in het aandeel van de feitelijke huurprijs op de maximaal toegestane huurprijs. De afgelopen jaren lag dat aandeel bij Groninger Huis op 59%, wat aanzienlijk onder het landelijk gemiddelde lag. Om de prijs/kwaliteitverhouding meer in evenwicht te brengen, hebben we in 2012 besloten bij woningmutaties de huurprijs te harmoniseren naar respectievelijk 62%, 65% of 68% van de maximaal toegestane huurprijs afhankelijk van de verhuurkwaliteit van de betreffende complexen (zwak, neutraal of sterk). Ondanks deze maatregel blijft het merendeel van ons bezit qua huurprijs binnen het goedkope en betaalbare segment. Tabel 4 geeft hiervan een overzicht. 10

11 Tabel 4: Aantal woningen per huursegment eind 2012 Huurprijssegment Aantal woningen Goedkoop 620 Betaalbaar Duur 96 Totaal % van onze woningen behoort tot het goedkope segment. Dit aandeel ligt aanzienlijk hoger dan bij corporaties in de provincie Groningen en landelijk, zoals dat in onderstaande grafiek is te zien. De gemiddelde subsidiabele huurprijs van ons woningaanbod bedraagt eind (landelijk 434). Grafiek: Aandeel goedkope woningen op totale voorraad eind % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 29% Groninger Huis 22,50% 21,40% Provincie Groningen Nederland De betaalbaarheid van ons woningaanbod wordt echter niet alleen bepaald door de huurprijs. Tot de woonlasten moeten ook de energielasten worden gerekend. De verwachting is, dat deze de komende jaren een toenemend aandeel in de totale woonlasten gaan innemen. Om de woonlasten op een aanvaardbaar niveau te houden investeren we daarom in energiebesparende maatregelen. Dat doen we in de nieuwbouw, waar we een energieprestatie hanteren, die 0,1 lager ligt dan de wettelijke EPC eis. Daarnaast voeren we energetische maatregelen door in onze bestaande voorraad, waarbij we ernaar streven om al onze woningen voor 2020 op minimaal label C te brengen. Die energetische maatregelen moeten overigens wel passen binnen de strategische keuzes, die we voor al onze complexen hebben vastgelegd. In 2012 zijn we bij 38 woningen gestart met het aanbrengen van een pakket isolerende maatregelen tegen een maandelijkse huurverhoging van 12. Verder zijn we in 2012 begonnen om bij mutatiewoningen met een D, E, F of G label extra energetische maatregelen te treffen en deze woningen minimaal op label C te brengen. Met deze maatregelen neemt het aantal woningwaarderingspunten toe en wordt de huurprijs daarop afgestemd. In 2012 hebben we een bedrag van geïnvesteerd in deze energetische maatregelen. Verder is een bedrag van doorgeschoven naar 2013 in verband met de wijziging van het totaalpakket van energetische maatregelen. Onderstaande taartdiagrammen laten de effecten zien van de energetische maatregelen, die we tussen oktober 2010 en eind 2012 in onze voorraad hebben genomen, en hebben geleid tot een verbetering van de gemiddelde energetische kwaliteit van onze voorraad. 11

12 Energielabelling per 1 oktober 2010 Energielabelling per 31 december 2012 Energiebewustzijn mag niet alleen van ons verwacht worden, maar zeker ook van de huurders zelf. Daarmee hebben zij een directe invloed op hun woonlasten. In 2012 hebben we hieraan via ons bewonersblad en via ons huurdersenergiepanel regelmatig aandacht besteed en onze huurders de nodige informatie verstrekt over het bewust omgaan met energiebesparend (woon)gedrag. Kwaliteit van het woningaanbod Wanneer we uitgaan van het woningwaarderingsstelsel dan is de gemiddelde woon technische kwaliteit van ons totale woningaanbod hoog te noemen. Het gemiddeld aantal punten per woning ligt hoger in vergelijking met veel andere corporaties. Dit is met name een gevolg van het grote aantal woningen dat na 2000 is gebouwd en waarvan het gemiddeld aantal punten 200 bedraagt. In tabel 5 hebben we een overzicht opgenomen van ons woningaanbod naar bouwjaar. Tabel 5: Aantal woningen naar bouwjaar Bouwjaar Aantal woningen Tot en later 453 Totaal De wijze, waarop we invulling geven aan het beheer en onderhoud van onze woningcomplexen, hebben we vastgelegd in ons strategisch voorraadbeleid. De mate van beheer en onderhoud wordt naast de feitelijke onderhoudsstaat van de woningen daarin ook voor een belangrijk deel bepaald door markttechnische overwegingen. Om ervoor te zorgen dat onze woningen goed in de markt blijven staan en goed verhuurbaar blijven, hebben we per complex strategische keuzes vastgelegd. Voor complexen, waar dat niet langer meer mogelijk blijkt, overwegen we andere ingrepen. Begin 2012 hebben we ons strategisch voorraadbeleid geactualiseerd en vastgesteld aan de hand van actuele marktontwikkelingen. Binnen onze onderhoudsaanpak maken we een onderscheid tussen planmatig- en niet planmatig onderhoud (mutatie- en dagelijks onderhoud). Het planmatig onderhoud is er vooral op gericht de belangrijkste bouwdelen van de woning in een goede staat te houden dan wel te vervangen. Gedacht moet dan worden aan onder andere daken, kozijnen, schilderwerk en isolerende maatregelen. Dit planmatig onderhoud is gebaseerd op een vaste cyclus, die we voor deze bouwdelen hanteren en vastgelegd in een meer jaren onderhoudsplanning- en begroting op complexniveau. In 2012 hebben we in totaal voor ,00 aan planmatige werkzaamheden uitgevoerd. Het dagelijks onderhoud voeren we uit naar aanleiding van technische klachten, die huurders bij ons melden, en in geval van woningmutaties. In 2012 hebben we hieraan een bedrag van uitgegeven. 12

13 In onderstaande grafiek hebben we beide kostensoorten opgenomen en de kosten in 2012 afgezet tegen die in Dagelijks onderhoud Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Huurders kunnen overigens een deel van de technische klachten, die in principe voor eigen rekening komen, afkopen door deel te nemen aan het service en/of het ontstoppingsfonds. In 2012 namen er respectievelijk en huurders deel aan deze fondsen. In 2012 hebben we ook het keukenconcept vernieuwd, waarmee we inspelen op de toenemende behoefte van bewoners aan meer keuzevrijheid voor specifieke voorzieningen in hun woning. Bewoners kunnen nu kiezen uit 7 verschillende kleuren kasten, 8 kleuren aanrechtbladen en 5 verschillende grepen. Ook kunnen ze nu zelf de combinatie bepalen. Om te weten hoe onze huurders de door ons uitgevoerde werkzaamheden met betrekking tot het klachtenonderhoud waarderen, sturen we hen na afronding van de werkzaamheden een enquête. In 2012 hebben we 494 huurders een enquêteformulier toegestuurd, waarvan er 261 zijn geretourneerd. Een respons van 52,8%. In tabel 6 zijn de resultaten daarvan opgenomen. Tabel 6: Tevredenheid afwikkeling klachtenonderhoud (% van het aantal reacties) Vraagstelling Tevredevreden Niet te- Blanco Totaal Kwaliteit uitgevoerd werk 89,6 6,6 3,9 100 Behandeling door personeel 93,7 1,2 5,1 100 Omgang met eigendommen huurder 92,8 0,9 6,3 100 De wijze van te woord staan 93,1 1,9 5,0 100 Wachttijd 81,8 7,9 10,3 100 Naast het reguliere onderhoud kan er sprake zijn van situaties, waarin de woning voor een huurder als gevolg van specifieke (lichamelijke) beperkingen niet meer voldoende passend is. Wanneer hij in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning bij de betreffende gemeente een verzoek tot aanpassing van de woning heeft ingediend en dat verzoek is gehonoreerd, dan passen we deze woning vervolgens op maat aan. In 2012 hebben we in 53 gevallen een dergelijke aanpassing doorgevoerd, waarmee een bedrag was gemoeid van ,00. Mutaties en woningtoewijzingen In 2012 zijn 229 woningen door mutatie (exclusief nieuwbouw) beschikbaar gekomen voor verhuur. Dat komt neer op een mutatiepercentage van 8,6%. Conform de richtlijnen van de EU beschikking hebben we 91% van deze woningen toegewezen aan woningzoekende huishoudens met een inkomen onder de ,00. 9% aan woningzoekende huishoudens met een inkomen boven de Omdat we niet altijd in staat zijn een woning na mutatie aansluitend te verhuren, blijven woningen soms langer leegstaan dan gewenst. In 2012 heeft dat geleid tot een bedrag aan huurderving ter grootte van wat neerkomt op een percentage van 0,6 op de totale jaar huur. Om het proces van aansluitende huur te verbeteren hebben we in de loop van 2012 het mutatieproces aangepast en zijn we gestart met het voorbereiden van voorinspecties. 13

14 Van het aantal gemuteerde woningen hebben wij 4 woningen beschikbaar gesteld voor de huisvesting van asielzoekers. Ons huidige toewijzingssysteem is nog gebaseerd op het distributiemodel. We vinden dat dit systeem min of meer is achterhaald als gevolg van wijzigende marktomstandigheden en de toenemende behoefte van woningzoekenden aan keuzevrijheid en digitale dienstverlening. Om die reden willen we de woningen op een meer transparante en inzichtelijke manier gaan toewijzen. We hebben daarom besloten ons bestaande toewijzingssysteem te herijken en om te zetten naar een aanbodmodel. We hebben hierover intensief gecommuniceerd met alle direct betrokkenen. We hebben ons consumentenpanel daarvoor online geraadpleegd en vier interactieve bewonersavonden georganiseerd. Wij hebben het nieuwe toewijzingssysteem aan de gemeente Menterwolde en Oldambt gepresenteerd, waar dit positief is ontvangen. De concrete toepassing van het nieuwe toewijzingssysteem vraagt om nogal wat aanpassingen en uitwerkingen (onder andere voor wat betreft software, website en procedures). We verwachten dat we medio 2013 met dit systeem kunnen gaan starten. Daaraan voorafgaand gaan we het systeem in het voorjaar van 2013 via een viertal bewonerstestpanels, die uit de bewonersavonden naar voren zijn gekomen, uittesten. Betaalbaarheid en huurgedrag Het gegeven dat de gemiddelde huurprijs van ons woningaanbod aan de lage kant zit, neemt niet weg dat een relatief groot aantal huishoudens een beroep moet doen op de huurtoeslag. In 2012 waren dat ca. 562 huishoudens, ruim 21% van onze huurders. Het gemiddelde bedrag aan huurtoeslag per huishouden bedroeg 162,10 per maand. Omdat er ook aanvragen van huurders rechtstreeks via de belastingdienst lopen, hebben we geen zicht op hoeveel huurders uiteindelijk huurtoeslag ontvangen. Hennep kweken mag dat? Helaas komen we het wel eens tegen: een huurder die hennep ( wiet ) kweekt in zijn woning. Het lijkt zo onschuldig, maar dat is het zeker niet. Het kan zelfs levensgevaarlijk zijn. Daarom treden we er streng tegen op. Een huurder die hennep teelt, wordt zonder pardon uit zijn woning gezet en krijgt geen nieuwe woning meer. Een gemiddelde lage huurprijs neemt ook niet weg, dat diverse huurders door uiteenlopende omstandigheden niet in staat zijn op tijd hun maandelijkse huurbetalingen te voldoen. Eind 2012 stond een bedrag van ,00 aan huurachterstand open. Dat is 0,46% van de totale jaar huur. Ons beleid is erop gericht huurachterstanden zoveel mogelijk te beperken om daarmee oplopende betalingsproblemen voor de huurders te voorkomen. Zodra we een huurachterstand constateren, proberen we zo snel mogelijk tot passende maatregelen te komen. Wanneer nodig bezoeken we huurders daarvoor in hun thuissituatie. In 2012 hebben we dat in 51 gevallen gedaan. Met 27 huurders hebben we in 2012 een betalingsregeling kunnen treffen. Dat is niet in alle situaties mogelijk gebleken, waardoor we voor 21 huurders een procedure hebben opgestart om hen een ontruiming aan te zeggen. In zes gevallen hebben we ook daadwerkelijk tot een ontruiming moeten overgaan. Hierin zijn overigens niet de gevallen opgenomen waarbij de huurder zelf is vertrokken en de ontruiming niet door de deurwaarder hoefde te worden uitgevoerd. Ook is in het verslagjaar gewerkt aan het ontwikkelen van tweede kans beleid voor huurders met woon- en betalingsproblemen. 3.3 DIENSTVERLENING, KLANTENCONTACTEN EN KLANTTEVREDENHEID Kwaliteit dienstverlening We willen een klant gedreven en laagdrempelige organisatie zijn. Dat betekent dat we open staan voor de wensen, behoeften en opvattingen van onze klanten. De manier, waarop we hen informeren en met ze communiceren moet daarop zijn afgestemd. Klant gedreven betekent voor ons ook dat we onze dienstverlening goed op orde hebben en dat deze ook door onze huurders positief wordt gewaardeerd. 14

15 We hebben ons in 2012 voorgenomen de dienstverlening van Groninger Huis zodanig te organiseren, dat we op alle onderdelen voldoen aan de normen van het KWH label. In 2011 scoorden we nog niet op alle onderdelen van het KWH label een voldoende en schoten met name nog wat tekort op het vlak van de telefonische bereikbaarheid en de beschikbaarheid van PR materiaal. Mede naar aanleiding van de bevindingen uit het onderzoek van 2011 hebben we in 2012 een scala aan activiteiten ondernomen gericht op de verbetering en versterking van de kwaliteit van onze dienstverlening. Hieronder noemen we puntsgewijs de belangrijkste acties: alle medewerkers met klantencontacten hebben deelgenomen aan een cursus telefonische klantbenadering en communicatieve vaardigheden en de resultaten daarvan geïntegreerd in hun eigen werkwijze; in het kader van de functionering- en beoordelingscyclus van onze medewerkers hebben we voortgangsgesprekken met hen gevoerd, waarin onder andere hun rol en bijdrage in ons dienstverleningsconcept hebben besproken. Wanneer nodig hebben we daarover opleidingsafspraken gemaakt; de PR folder met algemene informatie over Groninger Huis is uitgewerkt en er zijn diverse brochures ontwikkeld met betrekking tot het tuinonderhoud, aanpak overlast, huurbetaling, sociaal plan en energiebesparende maatregelen; er is een cursus opgestart voor onze klantadviseurs en buurtbeheerders gericht op het tijdig signaleren van ongewenste activiteiten op het vlak van tuinonderhoud en overlast; diverse procedures en handleidingen zijn geactualiseerd en aangevuld; er is een integraal klachtenmanagement opgesteld voor de registratie en afhandeling van alle klachten en signalen, die betrekking hebben op ontevredenheid over de dienstverlening. Dit beleid wordt 2013 geïmplementeerd; in het kader van de after sales zijn enquêtes gehouden onder de bewoners van nieuwbouwprojecten. Mede op basis van deze acties hebben we in 2012 opnieuw laten onderzoeken in hoeverre onze dienstverlening voldoet aan de normen van het KWH label. En hoewel we eind 2012 de uitslag van dit onderzoek nog niet kenden, weten we inmiddels dat we het KWH label hebben behaald. Voor ons een signaal, dat al onze inspanningen ook daadwerkelijk hebben bijgedragen aan het verbeteren van onze dienstverlening en tegelijkertijd een stimulans om dat zo vast te houden en waar mogelijk nog verder te optimaliseren. Klantencontacten Goed kunnen scoren op de kwaliteit van de dienstverlening kan niet zonder dat we de contacten met onze klanten op een goede en gestructureerde manier onderhouden. Dan gaat het niet alleen om duidelijke en actuele informatievoorziening, goede telefonische bereikbaarheid en het bevragen op de mate van tevredenheid over geleverde diensten, maar vooral ook hoe we onze klanten betrekken bij zaken, die voor hen van belang zijn. Wij hechten daarom ook veel waarde aan de actieve inbreng van onze klanten en aan hun meningen en ideeën. Omdat in ons werkgebied geen huurdersverenigingen actief zijn, zoeken wij steeds naar andere passende vormen. Dit levert een divers beeld op van activiteiten, variërend van informeren tot de bewoners zelf de regie geven. We geven hieraan op diverse manieren invulling: In 2012 hebben twee bijeenkomsten plaatsgevonden met het energiepanel, dat bestaat ui 10 huurders die met ons meedenken over het gebruik van nieuwe technische ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en energie. Zo is o.a. gesproken over het testen van slimme meters, energieneutraal- en energiepluswoningen en het 70 woningen project (een proef met isolatiepakketten). 15

16 al in 2011 hebben we een consumentenpanel en een energiepanel opgezet, die wij bij belangrijke thema s (of online of persoonlijk) raadplegen om hun mening daarover te geven. In 2012 hebben we het consumentenpanel onze voornemens met betrekking tot de aanpassing van het toewijzingssysteem voorgelegd. Daarop hebben 114 woningzoekenden en 64 huurders gereageerd. Hun opvatting nemen we mee in de verdere uitwerking en aanpassing van het nieuwe toewijzingssysteem. Dit krijgt in 2013 een vervolg, wanneer we het consumentenpanel gaan raadplegen over de aanpassing van de website, waarop het toewijzingssysteem moet gaan draaien. In 2012 hebben twee bijeenkomst plaatsgevonden met het energiepanel. Dit panel bestaat uit 10 huurders, die met ons meedenken over het gebruik van nieuwe technische ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en energie. Zo is onder andere gesproken over het testen van slimme meters, energieneutraal- en energiepluswoningen en het 70 woningen project (een proef met isolatiepakketten). naast de online raadpleging organiseren we interactieve bewonersavonden, waarbij we eveneens specifieke beleidsthema s of uitvoeringszaken bespreken met huurders. Eind 2012 hebben vier van deze bewonersavonden plaatsgevonden, waar in totaal 175 bewoners aanwezig zijn geweest. Tijdens deze avonden hebben we onder andere het nieuwe toewijzingssysteem aan de orde gesteld en de resultaten uit de raadpleging van het consumentenpanel gepresenteerd. Dat onze klanten zich betrokken voelen, mag blijken uit het feit dat uit deze avonden een viertal bewonerstestpanels is voortgekomen, die in 2013 het nieuwe toewijzingssysteem en de nieuwe website gaan testen. Naast dit specifieke thema hebben we tijdens deze avonden met elkaar gesproken over de visitatie, de ontwikkelingen op het vlak van herstructurering en leefbaarheid en over het energiebeleid. we stimuleren de bewoners van appartementencomplexen om bewonerscommissies te vormen, die als overlegpartner kunnen fungeren over zaken, die betrekking hebben op hun complex (zoals bijv. de Keuvelstee). In 2012 hebben we de bewoners van alle appartementencomplexen aangeschreven en hebben twee bijeenkomsten plaatsgevonden. Tijdens die bijeenkomsten hebben we een concept document bewonersparticipatie voorgelegd, dat positief is ontvangen. Verder ondersteunen we de contacten met onze klanten door hen periodiek op de hoogte te houden van ontwikkelingen, die er op het gebied van wonen en leefbaarheid spelen en over diverse praktische zaken. We geven twee maal per jaar ons bewonersblad Groninger Thuis uit, waaraan onze medewerkers een inhoudelijke bijdrage leveren, en zorgen voor actuele informatie op onze website. Wat dit laatste betreft, constateren we dat steeds meer klanten en andere belangstellenden online gaan. In 2012 bezochten bezoekers onze website. Dat is een stijging van ruim 17% ten opzichte van Klanttevredenheid Uit de onderzoeken, die we periodiek uitvoeren naar de mate van tevredenheid van onze klanten, kunnen we vaststellen dat we over de hele linie meer dan voldoende scoren. Een bevestiging hiervoor vinden we terug in de beoordeling van kwaliteit van onze dienstverlening, die in het kader van het KWH label door een extern en onafhankelijk bureau is uitgevoerd. Een andere bevestiging vinden we terug in de rapportage van het visitatieonderzoek, dat in 2012 eveneens door een extern en onafhankelijk bureau is uitgevoerd en heeft geleid tot een waardering van 7.2. Uit de rapportage halen we het volgende citaat: Groninger Huis wordt door belanghebbenden gezien als een goede corporatie. Kernwoorden, die door belanghebbenden worden genoemd: betrouwbaar, ambitieus en kleinschalig. Daarnaast wordt de constructieve en innovatieve houding van de corporatie zeer gewaardeerd, evenals de sociale betrokkenheid. Groninger Huis is erg gericht op de samenwerking met de verschillende partijen in het werkgebied. De ontwikkeling, die de corporatie de afgelopen jaren heeft doorgemaakt op alle voorafgaande punten (lees onderdelen van de bedrijfsvoering) is (zeer) positief: op alle punten heeft Groninger Huis een sterke ontwikkeling doorgemaakt. Uiteraard zijn we zeer ingenomen met zowel de beoordeling uit het KWH label als de visitatie. Maar dat is voor ons zeker geen reden om nu achterover te leunen. We zijn op de goede koers, maar hebben ons einddoel nog niet bereikt. Op diverse onderdelen van onze bedrijfsvoering zijn zeker nog verbeteringsslagen te maken, die de dienstverlening naar onze klant sterker en beter kunnen maken. Dat is onze uitdaging voor de komende jaren. 16

17 Geschillencommissie Ondanks onze klantgerichte en dienstverlenende opstelling en functioneren kan het voorkomen, dat onze klanten (huurders, woningzoekenden, bewonersorganisaties) het niet altijd eens zijn met de handelswijze of besluiten, die we in hun specifieke situatie nemen. We proberen uiteraard altijd tot een zo goed mogelijke afweging in onze besluiten te komen, maar dat kans soms voorbijgaan aan wat klanten zelf belangrijk vinden. In die gevallen vinden we het binnen Groninger Huis van belang dat wanneer zij het niet eens zijn met onze beslissingen of niet met ons tot overeenstemming kunnen komen over bepaalde kwesties, zij deze aan een onafhankelijke instantie ter beoordeling kunnen voorleggen. Er moet dan wel sprake zijn van een daadwerkelijk geschil over betreffende kwestie. Om die reden nemen we deel aan de Gezamenlijk Geschillencommissie Midden Groningen, die vanaf 1 juni 2009 in functie is. Deze commissie is volledig onafhankelijk en niet ondergeschikt aan de bestuursorganen van de deelnemende corporaties. De commissie is primair zelf verantwoordelijk voor haar functioneren. De wijze van functioneren is vastgelegd in een reglement. De commissie heeft tot taak om binnen een redelijke termijn klachten van huurders, woningzoekenden of huurdersorganisaties in behandeling te nemen en hierover een gekwalificeerd advies uit te brengen aan de betreffende corporatie. Daarnaast toetst zij aan de hand van de behandeling van de diverse klachten en geschillen de uitvoering en de kwaliteit van vastgestelde beleid van de corporaties en brengt daarover gevraagd en ongevraagd advies uit. In 2012 zijn er geen klachten of geschillen, die betrekking hadden op het functioneren van Groninger Huis, ter beoordeling aan de geschillencommissie voorgelegd. 17

18 4 MAATSCHAPPELIJKE BIJDRAGEN EN RENDEMENT De rol van Groninger Huis is primair gericht op de zorg voor goede en betaalbare sociale (huur)woningen voor de doelgroepen van beleid in ons werkgebied. Maar we realiseren ons, dat prettig kunnen wonen verder gaat dan alleen maar het hebben van een goede en betaalbare woning. Kwaliteit van wonen is ook afhankelijk van de mogelijkheden voor ontmoeting en sociale contacten, een actief verenigingsleven en de beschikbaarheid van voorzieningen op het vlak van zorg, welzijn en dagelijkse levensbehoeften. Deze zaken zijn in belangrijk mate van invloed op de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen en voor bewoners een belangrijke voorwaarde om er te blijven wonen. Maar ook voor ons is dat van belang, omdat het vertrek van bewoners er voor ons toe kan leiden, dat we te maken krijgen met leegstand en het moeilijker verhuren van onze woningen. We steunen de regio waar we kunnen! Zo stond in de zomereditie van ons bewonersblad Groninger Thuis helemaal in het teken van de buurtsupers en lokaal ondernemerschap. Ook werken we veel samen met leveranciers, aannemers en architecten uit onze eigen regio. 4.1 WONEN EN LEEFBAARHEID IN DE DORPEN Concretiseren en afstemmen Op basis van de hiervoor genoemde overwegingen werken we actief mee om de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen in ons werkgebied in stand te houden en te bevorderen, zowel in materiele als immateriële zin. In directe en concrete zin bestaat onze bijdrage uit het beschikbaar hebben en houden van een passend, goed en betaalbaar woningaanbod in de diverse dorpen. Waaruit die bijdrage bestaat, is in het vorige hoofdstuk in generieke zin beschreven. Maar ieder dorp vraagt om zijn eigen maatwerk. Daarvoor moeten we in samenspraak met de afzonderlijke gemeenten ontwikkelingsvisies opstellen, waarin de gewenste toekomstsituatie per dorp wordt vastgelegd. Voor de regio Eemsdelta hebben we in dat verband in 2012 flinke stappen gezet. Samen met 35 andere partijen, waaronder 6 collega corporaties, de vier Eemsdelta gemeenten, de provincie Groningen, 12 zorg- en welzijnsinstellingen, 12 onderwijsinstellingen, peuterspeelzalen en kinderopvang en MKB Nederland Noord hebben we begin 2012 het convenant Woon- en Leefbaarheidsplan regio Eemsdelta ondertekend. Met dit convenant hebben de samenwerkende partijen de intentie uitgesproken te willen investeren in de toekomstige leefbaarheid van de regio en daarvoor een gezamenlijke lange termijn visie en een onderling afgestemd uitvoeringsprogramma voor de korte en middellange termijn te willen opstellen. Daarmee moet geanticipeerd worden op de voorspelde demografische omslag in de regio en de daarmee samenhangende effecten op de aantrekkingskracht en leefbaarheid van de diverse gemeenten en dorpen in deze regio. Investeren in de regio betekent voor partijen: het behoud en de versterking van de door bewoners ervaren leefbaarheid van de regio in haar geheel en daarbinnen het stedelijke, respectievelijk de dorpse en landelijke woonmilieus met aandacht voor het behoud en de versterking van de sociale samenhang, cohesie en vitaliteit; een hoogwaardige en toekomstbestendige kwaliteit van de regionale voorzieningenstructuur gecombineerd met een goede bereikbaarheid ervan; een goede (marktconforme) match tussen vraag en aanbod op de woningmarkt zowel qua omvang als kwaliteit. 18

19 In het convenant zijn de (ruimtelijke) contouren aangegeven, waarbinnen de aanpak en uitvoeringsmaatregelen op het vlak van wonen, onderwijs, zorg en welzijn, detailhandel moeten plaatsvinden. Binnen deze terreinen moeten diverse zaken nog verder worden uitgewerkt en gedetailleerd. In vervolg op het convenant hebben alle partijen inmiddels op 13 maart 2013 de Besluitnota Woonen Leefbaarheidsplan Eemsdelta ondertekend. Aan de ondertekening van de Besluitnota hebben wij samen met de 6 collega corporaties wel de voorwaarde verbonden, dat daarin een passage zou worden opgenomen met betrekking tot de plannen van het kabinet voor de corporatiessector. Deze passage houdt in, dat wanneer deze plannen (waaronder de verhuurdersheffing, het maximaliseren van de huur en de plannen voor de zorgsector) ongewijzigd doorgang vinden en daarmee een grote neerwaartse invloed hebben op de investeringscapaciteit van de corporaties, zij het taakstellend programma voor de eerstkomende vijf jaar (de sloop van circa 510 huurwoningen en de bouw van circa 465 woningen) niet meer kunnen uitvoeren en ze daar niet meer aan gehouden zijn. Mocht dit laatste het geval zijn dan zullen de corporaties met de betreffende gemeenten in overleg gaan, waarbij de corporaties zich maximaal zullen blijven inspannen binnen hun beschikbare financiële mogelijkheden. Het uitvoeren van het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta zal plaats gaan vinden in een regionale samenwerking tussen alle partijen middels een jaarlijks bij te stellen uitvoeringsprogramma. Hiervoor is inmiddels een werkplan opgesteld. De aanpak, zoals we die hiervoor voor de regio Eemsdelta hebben beschreven, hadden we ook graag voor de regio Oost Groningen willen volgen. Ondanks diverse pogingen van onze kant zijn we er niet in geslaagd om hierover met de gemeente Menterwolde en alle overige betrokken partijen tot concrete afspraken te komen. Gelet op de noodzaak om ook in deze gemeente snel tot maatregelen te komen en de dreigende effecten van de bevolkingsdaling integraal en structureel aan te pakken, betreuren we de traagheid in het proces van standpuntbepaling. We zullen hierin echter onze verantwoordelijkheid blijven nemen en proberen alsnog tot goede afspraken met partijen te komen. Wij participeren verder actief in diverse werk- project- en stuurgroepen om te komen tot concrete afspraken op regionaal niveau. Dit betreft het WLP Oost Groningen. Ook participeert Groninger Huis in een projectgroep die zich inzet voor de ontwikkeling van breedband in onrendabele gebieden in Oost-Groningen. De contacten tussen Groninger Huis en de gemeente Oldambt zijn goed. In het verslagjaar is het woonakkoord tussen gemeente, Groninger Huis en andere maatschappelijke partners, geëvalueerd en bijgesteld. Op kleinere schaal willen we op basis van ons geactualiseerde strategisch voorraadbeleid en in samenspraak met betrokken organisaties op korte termijn komen tot de opstelling van wijk- en/of dorpsvisies. We hebben hiermee in 2012 een eerste begin gemaakt. In Termunten - Termunterzijl zijn inmiddels bewonerswerkgroepen actief, met wie we nauw samenwerken om te kijken wat nodig is om de leefbaarheid in het dorp te behouden en te verbeteren. Zo participeren wij o.a. in de subwerkgroep maatschappelijke voorzieningen in Termunten Termunterzijl. Omdat de bewonerswerkgroep Wonen en Leefbaarheid TermuntenTermunterzijl behoefte had aan een eigen plek aan de A. Verburghwijk, waar bewoners met elkaar konden praten over de herstructurering en de ontwikkeling van de buurt en het dorp, heeft Groninger Huis daarvoor een leegstaande woning om niet beschikbaar gesteld. We hebben dit verder gefaciliteerd met het gratis verstrekken en/of het in bruikleen geven van een computer, een laptop en een printer. Keuvelstee in Termunterzijl De officiële opening van deze (ontmoetings)ruimte heeft in januari 2013 plaatsgevonden. 19

20 Verder participeert Groninger Huis in diverse lokale netwerken van de vier gemeenten binnen ons werkgebied, zowel op stuurgroep- als uitvoerend niveau. Onze klantadviseurs wonen o.a. eenmalige activiteiten bij en participeren in projecten en bij wijkschouwen. Op die manier blijven we continu voeling houden met wat er in de verschillende gemeenten en dorpen gebeurt en kunnen wij onze beleid- en uitvoeringsaanpak daarop afstemmen. Met de gemeente Delfzijl en de eigenaar van de in het dorp Termunterzijl gevestigde machinefabriek hebben we eind 2012 een intentieovereenkomst gesloten om te komen tot een oplossing voor de geluidsproblematiek (te hoge geluidsbelasting) voor drie woningen in de directe nabijheid van de fabriek. Twee woningen zijn in eigendom van Groninger Huis. De oplossing voorziet erin dat Groninger Huis deze woningen gaat slopen en dat de grond aan de machinefabriek wordt verkocht. De derde (particuliere) woning wordt door de machinefabriek zelf aangekocht. Door deze interventie is het mogelijk geworden dat de fabriek in het dorp gevestigd blijft. 4.2 ONDERSTEUNING VAN LEEFBAARHEIDSPROJECTEN Financiële bijdragen en sponsoring Voor zover dat past binnen onze rol en verantwoordelijkheid leveren we (financiële) bijdragen aan vitaliteit- en leefbaarheidsprojecten. Dat kan zijn in de vorm van sponsoring van verenigingen en activiteiten, maar ook om investeringen in maatschappelijk vastgoed. Het budget dat we jaarlijks voor bovengenoemde bijdragen reserveren en inzetten, hebben we niet specifiek afgebakend. Als algemene voorwaarde vinden we wel, dat het om activiteiten en projecten moet gaan in de dorpen waar we ook woningen hebben en waarin de betreffende gemeenten, bewoners of organisaties zelf ook bijdragen. In 2012 hebben we een bedrag van ruim ,00 ter beschikking gesteld voor diverse uiteenlopende activiteiten. In bijlage 1 hebben we deze activiteiten uitgesplitst met de daarbij verstrekte bijdragen. Daarnaast heeft Groninger Huis een bedrag van ter beschikking gesteld aan wijk- en buurtgericht werken in de gemeente Oldambt. Eind 2012 hebben wij besloten definitief af te zien van onze bijdrage aan de totstandkoming van een multifunctioneel centrum in Noordbroek (gemeente Menterwolde). We hebben het gemeentebestuur daarover schriftelijk geïnformeerd en onze motieven toegelicht. De directe aanleiding daarvoor is terug te voeren tot de huidige kabinetsplannen en overige overheidsmaatregelen, als gevolg waarvan onvoldoende draagvlak wordt gezien voor de ondersteuning van de huidige plannen rond het multifunctioneel centrum. Ook de huidige marktontwikkelingen hebben hierin een rol gespeeld. De verhuurmarkt is onder druk komen te staan waardoor leegstaande woningen niet gemakkelijk en marktconform verhuurd kunnen worden. Ook ziet Groninger Huis op basis van het huidige woonprogramma geen mogelijkheden voor nieuwbouw in Noordbroek voor bijzondere doelgroepen, zoals ouderen en jongeren. Indirect heeft hierin meegespeeld, dat gedurende het ontwikkelproces, dat al in 2008 in gang was gezet, de samenwerking tussen betrokken partijen onvoldoende van de grond is gekomen en de gemeente Groninger Huis niet tijdig heeft betrokken bij de ontwikkelingen, ondanks een schriftelijk verzoek hiervoor. Het trage proces, deels ontstaan door een slechte aansturing, heeft mede tot dit besluit van Groninger Huis geleid. 4.3 WONEN EN ZORG Inspelen op toenemende vergrijzing De toenemende vergrijzing in de dorpen leidt ertoe, dat een toenemend aantal ouderen op korte of langere termijn aangewezen zal zijn op passende huisvesting of op vormen van ondersteund en verzorgd wonen. We moeten vaststellen dat ons eigen aanbod daarop nog niet voldoende is afgestemd en dat we de komende jaren voor stevige opgaven staan. Niet alleen voor wat betreft het voorzien in passende woningen en woonvoorzieningen, maar ook in het voorzien in passende, betaalbare en uitvoerbare vormen van zorg en ondersteuning. Dit laatste behoort weliswaar niet tot ons taakgebied, maar vereist van ons wel dat we hierin constructief meedenken en participeren. 20

21 Daarom willen we met de organisaties, die binnen ons werkgebied werkzaam zijn op het gebied van zorg en welzijn structurele samenwerking aangaan en die samenwerking vastleggen in heldere, meetbare en meerjarige prestatieafspraken. Dat kan met deze organisaties afzonderlijk, maar ook gezamenlijk. Een voorbeeld van een gezamenlijk afsprakenkader is terug te vinden in de convenantafspraken, die onder andere met een aantal zorginstellingen zijn gemaakt in het kader van het Woon- en Leefbaarheidsplan voor de regio Eemsdelta. Om de behoeften aan zorg- en servicediensten in de verschillende dorpen in beeld te krijgen en zo mogelijk tot uitvoering te brengen, nemen we vanuit Groninger Huis deel aan diverse overleggen met zorg- en welzijnsinstellingen. Genoemd kunnen onder andere worden het project woonservicezone Opwierde, het project begeleid wonen in Appingedam, het project LOS (lokaal overleg statushouders) in Menterwolde en het project wonen met kansen in Appingedam en Delfzijl. Daarnaast participeert Groninger Huis ook in diverse aanpalende werk- en projectgroepen, zoals onder andere het project Zorg op afstand, het integraal ouderenproject Noordoost en Oost Groningen en het project de proeftuinen in Menterwolde. De werkgroep onderzoek Woonportaal staat voorlopig op non actief. Deze overlegvormen moeten ertoe leiden, dat partijen gezamenlijk meerjarige ontwikkelingsprogramma gaan opstellen voor de afzonderlijke dorpen en dat we over de uitvoering ervan prestatieafspraken gaan vastleggen. We zijn nog niet zover, maar we hebben daarvoor in 2012 wel een stevige basis gelegd. Vooruitlopend op de totstandkoming van deze meerjarige prestatieafspraken hebben we samen met Zorggroep Meander de afspraken voorbereid over de zorg- en dienstverlening door Zorggroep Meander in het project van 26 appartementen aan respectievelijk de Pijpstraat en Spoorstraat in Zuidbroek. Groninger Huis zal deze appartementen met voorrang toewijzen aan woningzoekenden vanaf 55 jaar, waarbij diegenen die een zorgindicatie hebben voorrang krijgen. Wij zorgen ook voor een buurtbeheerder, die de directe woonomgeving van de appartementen schoon, heel en veilig houdt. Zorggroep Meander zal zorgdragen voor de gastvrouwfunctie in de centrale ruimte van het project, voor 7 x 24 uur zorg- en dienstverlening voor cliënten met een indicatie voor ongeplande zorg en voor cliënten, die de service personenalarmering hebben ingekocht en voor de coördinatie en realisatie van service en diensten. Groninger Huis en Zorggroep Meander hebben hierover begin 2013 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Appartementen aan de Pijp- & en Spoorstraat in Zuidbroek Betaalbaar en comfortabel wonen in het centrum van Zuidbroek, met alle voorzieningen om de hoek? Wij hebben voor de invulling van het centrumgebied in Zuidbroek twee prachtige gebouwen ontwikkeld met in totaal 27 appartementen. Samen met Zorggroep Meander hebben we een zorg- en dienstverleningsconcept ontwikkeld waardoor de bewoners tot op hoge leeftijd zelfstandig kunnen blijven wonen. Om tot een volwaardig centrum te komen voor de inwoners van Zuidbroek, maakt naast woningbouw, ook detailhandel deel uit van het plan. 4.4 DUURZAAMHEID Groninger Huis voelt zich als maatschappelijke organisatie mede verantwoordelijk voor het tot stand brengen van een duurzame en milieubewuste samenleving. Ook dat zien we als maatschappelijke bijdrage. We willen het belang daarvan onder de aandacht van onze huurders en samenwerkingspartners brengen, maar daarin ook zelf een nadrukkelijke voorbeeldfunctie vervullen. We hebben de afgelopen jaren op verschillende manieren geïnvesteerd zowel in energiezuinige maatregelen als in informatievoorziening en bewustwording. 6 appartementen aan t Loeg in Muntendam Op de locatie bij de hoek van t Loeg en de J.F. Kennedylaan in Muntendam zijn zes zeer energiezuinige woningen gebouwd voor senioren. Met de invulling van deze al jarenlange braakliggende locatie, nemen wij onze verantwoordelijkheid in het kader van de leefbaarheid. 21

22 Maar we willen meer, namelijk het gebruik en de toepassing van duurzame en energiezuinige bouwmethoden, -materialen, technieken en installaties stimuleren en daarin ook structureel investeren. We doen dat in de nieuwbouw, maar ook in de bestaande voorraad. We zijn in 2012 gestart met ons eigen kantoorgebouw, waar twee vertrekken als proef zijn uitgevoerd met LED verlichting. In diverse andere vertrekken zijn bewegingssensoren geplaatst om het energieverbruik terug te dringen en zijn er slimme meters en I-Care geïnstalleerd. De ervaringen daarmee analyseren we in Verder zijn we een haalbaarheidsstudie gestart naar de mogelijkheid voor het plaatsen van zonnepanelen bij ons kantoor. De realisatie is voorzien in Ook is besloten tot het opzetten van een isolatie marketingplan om het beleid verder vorm te geven richting onze huurders en andere belanghebbenden. In 2012 hebben we ook de ontwikkeling van twee energiezuinige woningen, waarvan een energie+ en een energie-neutrale woning in voorbereiding genomen. Voor beide woningen hebben we een twee-onder-een-kap constructie bedacht en hebben we inmiddels een locatie in Nieuwolda geselecteerd. Duurzaamheid betekent voor ons ook, dat we oude panden of gebouwen, die op markante en strategische locaties in de dorpen staan en die om bijzondere redenen karakteristiek of beeldbepalend zijn, willen behouden en verbeteren. Voorwaarden daarbij zijn wel, dat het een toegevoegde waarde voor de leefbaarheid in het dorp heeft en dat de financiële risico s beperkt zijn. We willen daaraan een bijdrage leveren in situaties waar anderen dat niet kunnen oppakken. Zo nodig investeren we in de aankoop van dergelijke panden samen met desbetreffende gemeente en andere participanten. In 2012 hebben we bestuurlijke goedkeuring gegeven voor de aanpak en realisatie van twee van dergelijke panden in Appingedam (project Gouden Pand en project Von Oy). 22

23 5 (FINANCIËLE) BEDRIJFSVOERING EN RISICOMANAGEMENT Als gevolg van de bevolkingsdaling hebben en krijgen we in ons werkgebied te maken met een aanzienlijke voorraaddynamiek in de vorm van grootschalige sloop, ingrijpende renovatie, transformatie van woningen naar zorg gerelateerde woningen, vervangende nieuwbouw en verkoop. Dat zal van ons en andere betrokken organisaties een forse investeringsopgave vergen, waarvoor de financiering aanwezig zal moeten zijn. We willen daaraan bijdragen voor zover onze mogelijkheden dat toelaten en voor zover dat niet ten koste gaat van onze kerntaken. Hoewel Groninger Huis een relatief vermogende organisatie is, zullen de effecten van de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage sterk negatief ingrijpen op onze financiële positie en op onze investeringsmogelijkheden. Om onze financiële continuïteit ook op langere termijn te kunnen waarborgen, zullen we keuzes moeten maken bij de inzet van onze middelen. We hanteren daarbij het harde uitgangspunt, dat we onze middelen primair inzetten voor de financiering van onze taken en opgaven op het gebied van de sociale volkshuisvesting. Maar ook daar verwachten we, dat we als gevolg van de hiervoor genoemde effecten onze ambitieuze plannen zullen moeten bijstellen. We komen daar later uitgebreider op terug in paragraaf 5.5. Voor zover onze resterende financiële ruimte dat toelaat, zetten we ook middelen in voor de (mede) financiering van investeringen in maatschappelijk vastgoed en voor activiteiten ter ondersteuning van de vitaliteit en leefbaarheid in de dorpen. 5.1 FINANCIEEL BELEID Ons financieel beleid moet bijdragen aan het behoud van de financiële continuïteit van Groninger Huis. Van oudsher werd het kengetal solvabiliteit daarvoor als meetinstrument gehanteerd, maar de afgelopen jaren wordt ook het verloop van de diverse kasstromen als een steeds belangrijker graadmeter gezien om de financiële positie van corporaties te toetsen en beoordelen. Met name het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteren deze systematiek. Groninger Huis gaat uit van een minimale solvabiliteitsgrens van 10% op basis van de huidige waarderingsmethodiek. Naast deze solvabiliteitsvoorwaarde dienen de kasstromen uit onze exploitatie (opbrengsten versus kosten) positief te blijven. Beide doelstellingen hebben we in 2012 gehaald. We hebben ons financieel beleid vastgelegd in een financieel statuut dat in oktober 2012 voor het laatst is geactualiseerd. We hebben toen een aanpassing doorgevoerd, die een verlaging van de maximaal toegestane onrendabele top (ORT) betrof en waarbij we deze hebben vastgesteld op per woning. Deze aanpassing is gebaseerd op basis van de realisatie van een aantal projecten in de afgelopen jaren. In 2013 zullen we naar andere mogelijkheden zoeken om de ORT verder in te perken. Een mogelijkheid daartoe kan bijvoorbeeld een aanpassing van het Programma Van Eisen (PVE) zijn dat we toepassen voor onze nieuw te bouwen woningen. In de Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaglegging (RJ645) worden voorschriften gegeven voor het opstellen van de jaarrekening. Voor het jaarverslag 2012 betekent dit dat er een splitsing is gemaakt tussen sociaal en commercieel vastgoed (DAEB en niet-daeb). Er is, evenals in het verleden, gekozen voor een waardering op basis van historische kosten. Verder wordt er gerekend met restwaarde voor de gronden. Als waarderingssysteem van de activa hanteert Groninger Huis nog steeds de historische kostprijs dan wel de lagere bedrijfswaarde op complexniveau. Dat houdt in dat per complex de bedrijfswaarde en historische kostprijs tegen elkaar worden afgezet, waarbij eventueel een afwaardering plaatsvindt wanneer de bedrijfswaarde lager ligt dan de historische kostprijs. Binnen de toepassing van de RJ645 kan er ook voor gekozen worden om het hele bezit op basis van de bedrijfswaarde te waarderen. Omdat een dergelijke waardering bij het doorvoeren van geringe aanpassingen in de parameters van de bedrijfswaardeberekening leidt tot grote schommelingen in de uiteindelijke omvang van de financiële resultaten en het eigen vermogen, hebben we besloten van deze mogelijkheid nog geen gebruik te maken. 23

24 In 2012 hebben we de bedrijfswaarden en de daarmee samenhangende afboekingen op complexen in eerdere jaren opnieuw bezien. Daarbij zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd: de looptijd van de complexen zijn aangepast aan de uitkomsten uit het in 2012 geactualiseerde strategisch voorraadbeleid; het percentage van de huurverhoging is aangepast overeenkomstig het door de overheid vastgestelde huurbeleid. Die aanpassing houdt een verhoging in met 1,5% boven het inflatiepercentage; er is een andere grondwaarderingsmethodiek toegepast, zoals omschreven in de nieuwe Richtlijn RJ 645; de verhuurdersheffing 2013 is opgenomen in de variabele lasten. Deze aanpassingen leiden ertoe dat er in de balanswaardering een waardeverandering ter grootte van ontstaat die via het resultaat 2012 is verwerkt. Wanneer de verhuurdersheffing voor de jaren na 2013 ook in de bedrijfswaarden opgenomen dient te worden, zal er opnieuw een waardeverandering moeten worden doorgevoerd, die naar verwachting circa 2 mln. negatief zal bedragen. Beleggingen In ons Financieel statuut hebben we vastgelegd, dat er geen aandelen, obligaties en derivaten mogen worden aangekocht. Deze regel hanteren wij sinds In 2012 is er wel sprake geweest van een verstrekte lening aan de Stichting Exploitatie Kantoorpand Kerkstraat 42b (SEKK), waarvan het verloop hieronder is weergegeven. Het gaat hier om een lening ter financiering van het kantoorpand van Groninger Huis dat in economisch eigendom aan de stichting is overgedragen. Door de stichting wordt een gefixeerde rente vergoed van 7% over de restantschuld. Er is een aflossingsschema aan deze lening gekoppeld op basis van een annuïteit met een looptijd van 40 jaar. Er zijn geen andere zekerheden overeengekomen. Lening Stichting Kantoorpand Stand per 1 januari Aflossingen Stand per 31 december Overigens zal er in de loop van 2013 een fusie met terugwerkende kracht naar 1 januari 2013 plaatsvinden tussen genoemde stichting en Groninger Huis. 5.2 MAATSCHAPPELIJKE INVESTERINGEN Benutting financiële ruimte Bij de nulmeting voor de visitatie werd in de rapportage een opmerking gemaakt met betrekking tot het meten van het maatschappelijk rendement. Naar aanleiding daarvan zijn in 2010 diverse systemen doorgenomen, waarmee het maatschappelijk rendement zou kunnen worden weergegeven. In overleg met het visitatiebureau is tot een bepaalde eigen methodiek besloten. Deze methodiek is grotendeels gebaseerd op de zogenaamde transparantiemethode. Uit deze berekening blijkt dat Groninger Huis in 2012 een maatschappelijke investering heeft gedaan van ruim 4,2 mln. Uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen (op basis van bedrijfswaarden) zou dit ongeveer 8,48% zijn. 0,7 mln. zou volgens deze methodiek als bovenmatig, dus extra, aangemerkt kunnen worden. In 2011 was deze maatschappelijke investering ruim 2 mln. De belangrijkste uitkomsten uit deze berekening hebben we opgenomen in tabel 8. 24

25 Tabel 8: Overzicht maatschappelijke investeringen Herkomst overwinst (x 1.000) 2012 Besteding overwinst (x 1.000) 2012 Rendement over weerstandsvermogen Onrendabele top huurwoningen Winst verkoop huurwoningen 781 Onrendabele verbeteringen 583 Leefbaarheid 247 Energiemaatregelen 186 Betrekken huurders bij beleid 34 Huurafslag Bovenmatige maatschappelijke besteding 703 Onrendabele top wonen en zorg FINANCIËLE VERANTWOORDING Controle en regelgeving De externe controle van onze jaarstukken 2012 is uitgevoerd door accountantskantoor BDO Audit & Assurance BV. BDO toetst door middel van een uitgebreid systeem van interne controlemaatregelen de administratieve organisatie. We hebben nagenoeg alle werkzaamheden van de organisatie vastgelegd in procedures, die jaarlijks worden geactualiseerd. Daarnaast wordt gewerkt met een Intern Controle Plan (ICP), dat niet alleen voorziet in de vastlegging van diverse controlemaatregelen maar ook in de toetsing van procedures middels lijncontroles. In 2012 hebben we het ICP geevalueerd en waar nodig geactualiseerd en aangevuld. Aan de hand daarvan zijn verschillende procedures getoetst en voor zover daarvoor aanleiding was verbeteringen doorgevoerd. In 2012 hebben we ook een systeem van risicomanagement ingevoerd, waarop we in paragraaf 5.4 nader ingaan. Om de financiële positie te monitoren bestond er tot halverwege 2012 een uitgebreide kwartaalrapportage voor bestuur en toezichthouders, genaamd Onder de Loep (ODL). In 2012 hebben we deze rapportagevorm drastisch herzien. Er wordt nu gerapporteerd per trimester, waarbij ook de vorm is aangepast. Uitgebreide detailinformatie is vervangen door een weergave van de stand van zaken ten opzichte van de in het beleidsplan vastlegde doelen aangevuld met een voortgang van de lopende projecten. Verder geven we in het ODL een analyse van het proces- en kostenverloop van de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden en de verhuur. Daarbij geldt de begroting van Groninger Huis als taakstellend, d.w.z. dat alle kosten vooraf zo goed mogelijk worden ingeschat en er geen sprake is van een budgetsystematiek. Afwijkingen worden in de financiële analyse in ODL geanalyseerd en toegelicht. Tot slot nemen we in het ODL ook de actuele stand van zaken op in het kader van het risicomanagement en wordt verslag gedaan van contacten van de bestuurder met de diverse stakeholders. Naast de formele rapportages zijn in het managementteam periodiek rapportages aan de orde geweest over specifieke processen en procedures en de mogelijke (financiële) consequenties daarvan. 5.4 RISICOMANAGEMENT Risico s in beeld In samenwerking met de NAR (Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement) hebben we in 2012 een risicobeheersingssysteem opgezet, waarbij alle medewerkers van Groninger Huis via het afdelingsoverleg zijn betrokken. Risicomanagement is daardoor een proces geworden dat voortdurend actief aandacht krijgt binnen onze organisatie. We willen ons hiermee bewust blijven van de risico s, waarmee we als maatschappelijk ondernemer te maken krijgen en deze zoveel mogelijk proberen te beheersen. 25

26 Risicomanagement is het vinden van een goede balans tussen risico s nemen en risico s beheersen. We vinden het belangrijk om risico's, die van invloed zijn op het behalen van onze doelstellingen, inzichtelijk te maken, wat ons in staat stelt de juiste en verantwoorde keuzes te maken. Daarmee maakt risicomanagement besluiten ook meer transparant, zowel voor onszelf als voor externen. Risicomanagement draagt er tot slot ook toe bij, dat we inzichtelijk krijgen waar en welke processen in de organisatie voor verbetering vatbaar zijn. In totaal hebben we in mogelijke risico s benoemd. Binnen Groninger Huis onderscheiden we twee soorten risico s: financiële risico s, met mogelijk (ernstige) financiële gevolgen; imago risico s, met mogelijke imagoschade. Het overzicht met mogelijke risico s wordt bewaakt door de risicomanager, die dit overzicht jaarlijks binnen het managementteam bespreekt. Bij deze gelegenheid worden alle benoemde risico s kritisch beoordeeld en vindt er een opschoning dan wel uitbreiding van de lijst plaats. Per afdeling wordt per risicosoort een risico top 3 opgesteld. De afdelingsmanagers zijn er verantwoordelijk voor dat deze top 3 tijdens ieder werkoverleg wordt besproken, geëvalueerd, geactualiseerd en zo nodig uitgebreid. Van de medewerkers wordt verwacht, dat zij zich bewust zijn van eventuele risico s die hun werk met zich meebrengt en dat ze actief deelnemen aan de beheersing van deze risico s. Dit betekent dat iedere medewerker persoonlijk verantwoordelijk is voor zijn eigen veiligheid en gezondheid en voor het onder de aandacht brengen van door hem/haar geconstateerde risico s bij de leidinggevende. De afdelingsmanagers zijn er op hun beurt voor verantwoordelijk, dat de aangedragen risico s worden geprioriteerd en dat er wordt gefaciliteerd in het voorkomen van de gevolgen van de risico s. In de praktijk betekent dit concreet, dat: voorkomende risico s tijdens de werkzaamheden worden gesignaleerd; deze risico s worden besproken tijdens het afdelingsoverleg; de eerder vastgestelde top 3 van risico s tijdens het afdelingsoverleg wordt besproken; mogelijke maatregelen worden voorgesteld om de risico s te beheersen; afgesproken maatregelen worden uitgevoerd; de effecten/gevolgen van de genomen beheersmaatregelen tijdens het afdelingsoverleg worden besproken; een nieuwe risico top 3 wordt vastgesteld. Daarnaast wordt er bedrijfsbreed per risicosoort een risico top 5 opgesteld, die minimaal 3 maal per jaar in het managementteam wordt besproken. Hierin worden de uitkomsten uit het overleg van de afdelingen meegenomen. In de ODL (trimesterrapportage ten behoeve van de Raad van Commissarissen) wordt per risicosoort een bedrijf brede risico top 3 opgenomen met een nadere toelichting op de betreffende risico s en met vermelding van de getroffen beheersmaatregelen. Jaarlijks nemen we in ons jaarverslag een paragraaf op over het risicomanagement, waarin we een toelichting geven op het systeem, een opsomming van de risico s en een in-control verklaring van de bestuurder. Vastgestelde top 3 van financiële risico s Eind 2012 heeft het managementteam de volgende top 3 van financiële risico s (bedrijf breed) vastgesteld: 1. Krimp in de regio Omschrijving: Door het wegtrekken van mensen uit de regio ontstaat leegstand en verpaupering. Beheersingsmogelijkheden: We proberen dit risico te beheersen door te anticiperen met behulp van onderzoek en deel te nemen in diverse (krimp)netwerken. 26

27 Beoordeling: De deelname in netwerken door Groninger Huis is voldoende gewaarborgd. Groninger Huis probeert verder de leefbaarheid in de regio te versterken door (al dan niet) financiële bijdragen te leveren in diverse projecten, onder andere via het sponsorbeleid. 2. Overheidsingrijpen Omschrijving: Overheidsmaatregelen van zowel de rijks- als lokale overheid hebben effecten op ons financieel beleid. Als gevolg van onder andere de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage staan de financiële positie en de investeringsmogelijkheden van Groninger Huis onder druk. Er kan daardoor minder geld worden besteed aan de kerntaken, waardoor de leefbaarheid kan afnemen. Beheersingsmogelijkheden: Voor wat betreft de verhuurdersheffing proberen we een uitzonderingspositie te bewerkstelligen voor corporaties in krimpregio s. Beoordeling: In 2012 zijn we overgestapt naar een andere fiscaal adviseur. Wij menen op deze wijze voldoende grip te hebben op fiscale aspecten en streven er naar om de kennis van deze materie intern uit te breiden door een regelmatige dialoog met de adviseur. De verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage hebben een dermate negatief effect op de financiële positie van Groninger Huis, dat we er niet aan ontkomen onze voorgenomen activiteiten en projecten te heroverwegen. Die heroverweging hebben we inmiddels gemaakt en lichten we in de volgende paragraaf verder toe. In dit kader is ook onderzocht in welke mate een versobering van de nieuwbouw kan leiden tot een lagere onrendabele top per woning. Ook hebben we onderzocht op welke wijze we de verkoop van bestaand bezit kunnen stimuleren, onderhoudskosten kunnen spreiden en de huuropbrengsten kunnen maximeren. 3. Aankoopbeleid bestaande panden Omschrijving: Er is een pand aangekocht om te transformeren naar twee woningen, waarvan de renovatie- en exploitatiekosten hoger zijn dan de opbrengsten. De procedure projectacceptie borgt de eventuele risico s die hiermee gepaard gaan. Beheersingsmogelijkheden: Door middel van een maximaal aankoopbedrag en een goed rapportagesysteem aan de Raad van Commissarissen wordt dit risico ingeperkt. Beoordeling: Hoewel het lastig is in het aankoopstadium al een reële inschatting te maken van de kosten, hebben we afgesproken dat er voorafgaand aan het aankoopbesluit een financiële opzet wordt gemaakt. Vastgestelde top 3 van imago risico s Eind 2012 heeft het managementteam de volgende top 3 van imago risico s (bedrijf breed) vastgesteld: 1. Het bestaansrecht van voorzieningen in de dorpen staat onder druk Omschrijving: Krimp in de regio zorgt ervoor dat voorzieningen onder druk komen te staan, waardoor de verhuurbaarheid van onze woningen wordt bedreigd. Beheersingsmogelijkheden: We proberen dit risico te beheersen door te mee te praten over (zorg)voorzieningen in de dorpen en, in bepaalde gevallen, daarin ook te participeren. 27

28 Beoordeling: Wij hebben de indruk, dat door onszelf actief te betrekken bij en te participeren in uiteenlopende leefbaarheidskwesties en door diverse sponsoractiviteiten voor verenigingen en evenementen te sponsoren het imago van Groninger Huis positief wordt beoordeeld. In 2012 is inmiddels de visitatie uitgevoerd, waarbij diverse partijen hun mening over Groninger Huis hebben kunnen geven. De uitkomsten op dit punt lijken onze indruk inzake het imago te bevestigen. 2. Negatieve publicaties Omschrijving: Een aantal corporaties is de laatste jaren negatief in het nieuws gekomen onder andere door grote verliezen op derivatenhandel, onverantwoorde investeringen buiten de kerntaak en door de hoge beloningsstructuur van bestuurders. Beheersingsmogelijkheden: Groninger Huis, maar ook haar rechtsvoorgangers hebben altijd een voorzichtig en verantwoord beleid gevoerd. Hierdoor is er sprake van een sterke financiële positie, waardoor we niet direct in de problemen komen. Bovendien beoordelen we voorgenomen projecten vooraf aan de hand van marktvisies en risicoanalyses (procedure projectacceptatie). Desondanks hebben we ons inmiddels terdege beraden op onze voorgenomen activiteiten en projecten, en hebben we daarin keuzes moeten maken (zie volgende paragraaf). Daarnaast blijven we actief streven naar een bijzondere positie voor de krimpregio s voor wat betreft de omvang van de op te leggen verhuurdersheffing. Beoordeling: Wij hebben voldoende grip op dit risico zover dit mogelijk is. De bedrijfsvoering van Groninger Huis is volledig conform de bestaande wet- en regelgeving ingericht, waardoor mogelijke negatieve berichtgeving op dat punt tot een minimum beperkt zal blijven. 3. Het voortijdig beëindigen van langlopende huurcontracten Omschrijving: Projecten met zorgpartijen worden kostendekkend uitgevoerd, waarbij er naar gestreefd wordt meerjarige huurcontracten af te sluiten. Door wijziging van de regelgeving in de zorgsector of door eventuele financiële problemen van de hurende partij bestaat het risico dat dergelijke contracten niet kunnen worden uitgediend. Beheersingsmogelijkheden: Op dit moment kent Groninger Huis dit probleem nog niet. Er zal voor gezorgd moeten worden, dat bij het aangaan van dergelijke huurcontracten er een voldoende spreiding plaatsvindt van de risico s. Bijvoorbeeld door het aanvragen van een kredietwaardigheidscheck. Beoordeling: In de procedure ten aanzien van het aangaan van verplichtingen met zorgpartijen is op dit moment nog weinig aandacht voor een financiële beoordeling (vooraf) van contractant. Dit vereist in de toekomst meer aandacht. In-control verklaring Onze externe accountant heeft een beoordeling gemaakt van het systeem van administratieve organisatie en interne controle. Dit heeft geresulteerd in een goedkeurende accountantsverklaring, die in dit verslag is opgenomen. De bestuurder verklaart daarbij het volgende: Hoewel ons interne risicobeheersing- en controlesysteem goed is opgezet, kan het nooit absolute zekerheid bieden dat onze doelstellingen op het gebied van strategie, uitvoering, berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving altijd volledig zullen worden bereikt. De werkelijkheid is dat bij het nemen van beslissingen menselijke beoordelingsfouten kunnen optreden en dat er steeds kosten-baten afwegingen worden gemaakt bij het aanvaarden van risico s en het treffen van beheersingsmaatregelen. Rekening houdend met de voornoemde beperkingen, die noodzakelijkerwijs verbonden zijn aan alle interne risicobeheersing-en controlesystemen, geven de bij Groninger Huis in gebruik zijnde interne risicobeheersing- en controlesystemen het bestuur een redelijke mate van zekerheid dat: 28

29 het bestuur op de hoogte is van de mate waarin de strategische en operationele doelstellingen van Groninger Huis worden gerealiseerd; Groninger Huis zich houdt aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving ten aanzien van financiële verslaggeving van risico s: de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat, en de risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt. 5.5 HERZIENING FINANCIELE MEERJARENPROGNOSE Heroverweging financiële mogelijkheden en consequenties In het najaar van 2012 hebben we in combinatie met de begroting 2013 een meerjarenprognose opgesteld voor de periode 2014 tot en met In deze prognose zijn alle voorgenomen projecten opgenomen, die voortvloeien uit ons strategisch voorraadbeheer. Dit betekende de sloop van een fors aantal woningen en vervangende nieuwbouw van in totaal 176 woningen. Ook werden in deze prognose de op dat moment bekende heffingen en overheidsmaatregelen verwerkt. De prognose leidde tot een onaanvaardbaar beeld in de vermogensontwikkeling van Groninger Huis. Het eigen vermogen zou bij ongewijzigd beleid dalen naar ongeveer 10 mln. ultimo 2017, waar dat in 2013 nog 27 mln. en in 2008 nog 33 mln. bedroeg. In 10 jaar tijd derhalve een daling met 70%, waarbij in de jaren na 2017 een nog verdere daling werd voorzien. Dit betekende niet alleen dat de minimum solvabiliteitseis uit ons financieel statuut zou worden doorbroken, maar dat ook het voortbestaan van de Groninger Huis zou worden ondermijnd. In de afgelopen maanden zijn vanuit de overheid diverse maatregelen en heffingen gelanceerd, die door ons in scenario s zijn uitgewerkt. Zekerheid over de heffingen en het huurbeleid werd pas begin 2013 verkregen in het zgn. woonakkoord. We hebben in ons nieuwe prognoseprogramma de effecten van de diverse projecten op de vermogensontwikkeling doorgerekend en nieuwe bedrijfswaardeberekeningen gemaakt, waarbij de heffingen werden opgenomen. Tot en met 2017 bedragen de heffingen (verhuurdersheffing en saneringsbijdrage) voor Groninger Huis samen ruim 6 mln. terwijl de extra huurinkomsten beperkt blijven tot ongeveer 2.5 mln. maximaal. Momenteel is nog niet duidelijk of de heffingen als kostenpost mogen worden opgevoerd voor de vennootschapsbelasting, de inschatting is dat dit niet het geval zal zijn. Naast deze heffingen hebben we te maken met een economische recessie en een sterk stagnerende woningmarkt. Daardoor is de verkoop van woningen een stuk moeilijker geworden en lopen de (ingecalculeerde) verkoopopbrengsten sterk terug. Daar staat tegenover dat de technische instandhouding en verbetering van onze woningen onverminderd grote investeringen vergen. Bovendien hebben we te maken met onrendabele energiemaatregelen en de regelgeving omtrent asbestsanering. De gevolgen van de economische recessie en de effecten van de heffingen op onze financiële positie zijn voor ons een dringende aanleiding geweest om de meerjarenprognose te herzien. Daarmee moet de komende jaren een gezond financieel fundament gelegd worden, waarop Groninger Huis op financieel verantwoorde wijze kan blijven functioneren. Hoewel het eigen vermogen ook in de aangepaste meerjarenprognose verder blijft dalen van 27 mln. in 2013 naar 20 mln. in 2017, blijft de financiële positie van Groninger Huis gezond. Daarmee is Groninger Huis alsnog in staat zoveel mogelijk aan de huidige opgaven te voldoen. Vooralsnog heeft deze herzieningsoperatie geleid tot een lager nieuwbouwprogramma. Van de oorspronkelijke 176 te bouwen woningen in de jaren 2014 tot en met 2017 zijn er voorlopig 94 geschrapt. Voor een aantal locaties geldt, dat in plaats van sloop de bestaande woningen een grondige opknapbeurt krijgen, waarbij de technische staat en het energielabel worden verbeterd. In tabel 9 zijn de voorlopige projecten opgenomen met daarachter aangegeven op welke wijze dit plan in de nieuwe meerjarenprognose is opgenomen. Waar gesproken wordt over verbeterplan, houdt dat in dat er wordt afgezien van sloop en dat de bestaande woningen worden gerenoveerd. Daarnaast wordt het energielabel naar minimaal C gebracht waarbij de kosten worden geactiveerd en de restant looptijd van de woning met maximaal 15 jaar wordt verlengd. 29

30 Tabel 9: Aanpassing projectprogramma Plaats Plan Aantal sloop Jaar Aantal nieuw Jaar Herzien plan Muntendam Hekhuisstraat geschrapt, verbeterplan J. Bakkerstraat Zuidbroek Sluisstraat geschrapt, verbeterplan Noordbroek Tuinbouwstraat bouw geschrapt, vergroening Zuidbroek Siemenspark plan gaat door, vergroening Oostwold Beatrixstraat geschrapt, verbeterplan Nieuwolda Prunuslaan Rozenstraat Meidoornstraat Wilgenstraat geschrapt, verbeterplan Midwolda Niesoordlaan plan gaat door Appingedam K. ter Laanstraat geschrapt, blijven volgen Appingedam Harkenrothstraat plan gaat door Appingedam De Tip plan gaat door Wagenborgen Emmensweg plan gaat door Wagenborgen B. Boelmanweg plan gaat door Appingedam Eendrachtterrein geschrapt Na deze kritische beschouwing van alle voorgenomen projecten en na doorrekening van het nieuwe beleid, is de vermogensontwikkeling van Groninger Huis weer teruggebracht tot een aanvaardbaar niveau. Voor de komende jaren ( ) wordt weliswaar ingeschat dat het eigen vermogen zal dalen met ongeveer 26%, maar blijft de continuïteit van Groninger Huis voldoende gewaarborgd. Ook de kasstromen blijven op een goed niveau waardoor het aantrekken van financieringen onder WSW-garantie veilig gesteld is. Ondanks de aanpassing van ons projectprogramma zijn we van mening dat we nog steeds op een verantwoorde wijze zorg dragen voor het bestaande woningbezit, voor de noodzakelijke vernieuwingen, voor een energetisch verantwoord beleid en voor de leefbaarheid in de dorpen. In de loop van 2013 zal er wellicht meer duidelijk worden over de wijze, waarop de heffingen, belastingen en het huurbeleid zich de komende jaren gaan ontwikkelen. Dit zal dan op dat moment aanleiding kunnen zijn om een deel van de uitgestelde dan wel geschrapte plannen te activeren. 30

31 6 ORGANISATIE Om onze ambities, doelstellingen en acties waar te kunnen (blijven) maken, stellen we hoge eisen aan de kwaliteit en het professioneel vermogen van onze organisatie. Na de fusie in 2009, waaruit Groninger Huis is ontstaan, hebben we stevig gewerkt aan de verdere opbouw en versterking van onze interne organisatie. Een dergelijk proces heeft tijd nodig om de organisatieopbouw in de juiste balans te brengen, de juiste mensen op de juiste plaats te krijgen en een nieuwe bedrijfscultuur te ontwikkelen. We hebben hiervoor in de afgelopen jaren een goede basis gelegd, van waaruit we ons verder willen ontwikkelen tot een professionele, samenlevingsgerichte en klant gedreven organisatie. We hebben hiervoor ook in 2012 weer belangrijke stappen gezet en de uitkomsten uit de externe onderzoeken naar de kwaliteit van de dienstverlening en de visitatie vormen voor ons een bevestiging dat we op de goede weg zitten. 6.1 INTERNE ORGANISATIE Bestuursmodel Min of meer als logische vervolgstap op de fusie in 2009 hebben we na een zorgvuldige voorbereidingsperiode onze bestuurlijke organisatie in 2012 omgezet van een drielagenstructuur naar een tweelagenstructuur. In deze nieuwe bestuurlijke organisatie is de functie van het bestuur toegevoegd aan de taak van de directeur en is het toezicht op de taken en het functioneren van de directeur bestuurder bij de raad van commissarissen komen te berusten. Dit heeft op 1 maart 2012 formeel zijn beslag gekregen. Hoewel de oude bestuurlijke organisatie in de jaren na de fusie naar behoren heeft gefunctioneerd, wilden we met deze tweelagenstructuur de bestuurlijke doelmatigheid en slagvaardigheid verder versterken. Het organogram van Groninger Huis ziet er per 1 maart 2012 als volgt uit: De samenstelling, de rol en het functioneren van de raad van commissarissen komt uitgebreider aan de orde in hoofdstuk 8, waarin het toezichtverslag van de raad van commissarissen is opgenomen. 31

32 Opbouw en samenstelling werkorganisatie Onze werkorganisatie bestond per 31 december 2012 uit totaal 40 personeelsleden, waarvan 38 (33,93 fte) in dienst en 2 op detacheringsbasis voor ons werkzaam. Het aantal personeelsleden op ons totale woningbezit lijkt in vergelijking met corporaties van gelijke grootte aan de hoge kant, maar dat heeft uitsluitend te maken met het gegeven dat we een aantal (onderhoud)diensten in eigen beheer uitvoeren waar anderen die diensten extern uitbesteden. Genoemde (onderhoud)diensten omvatten het onderhoud van technische installaties (cv), het uitvoeren van onze eigen ontstoppingsservice, het uitvoeren van klein dagelijks onderhoud, schoonmaak en het uitvoeren van groenonderhoud. Tabel 10 geeft een overzicht van de opbouw en samenstelling van onze werkorganisatie. Tabel 10: Opbouw en samenstelling werkorganisatie per 31 december 2012 Personeelsopbouw Totaal Mannen Vrouwen Aantal personeelsleden Gemiddelde leeftijd 48,7 48,9 48,2 Gemiddelde diensttijd 17,7 17,7 17,7 Leeftijdsgroep 25 t/m t/m t/m t/m Totaal Instroom in Uitstroom Doorstroom 1 Gedetacheerden 2 2 Aantal personeelsleden dat gebruik heeft gemaakt van het Cafetaria systeem Levensloopregeling 1 1 Fietsenplan Vakbondscontributie Personeelsopbouw per afdeling Totaal Mannen Vrouwen Directie 1 1 K & M Dir & Fac 5 5 F & I V & O binnen V & O buiten Gedetacheerden 2 2 Totaal Arbeidsomstandigheden en Verzuimbeleid Ons personeelsbeleid is erop gericht de gezondheid van onze medewerkers zoveel mogelijk te waarborgen. In de praktijk doen we dat door tijdens de voortgangsgesprekken aandacht te besteden aan de behoeften en wensen van de medewerkers, door het uitvoeren van periodiek medische onderzoeken en door zorg te dragen voor veilige werkomstandigheden en ergonomisch verantwoorde werkplekken. Op deze manier willen we ertoe bijdragen, dat Groninger Huis een gezonde organisatie is, waar medewerkers op een professionele wijze hun functie kunnen uitoefenen. Dit is belangrijk voor de organisatie, maar ook voor onze medewerkers. Dit zorgt voor continuïteit in de organisatie waardoor wij in staat zijn onze huurders optimaal van dienst te kunnen zijn. 32

33 In ons beleidsplan hebben we afgesproken dat we een klant gedreven en samenlevingsgerichte organisatie willen zijn. Dit kan alleen als de organisatie ook gezond is, met gezonde en geïnspireerde medewerkers, die op professionele wijze hun functie uitoefenen. Daarom vinden we het belangrijk om een goed en bij de tijd verzuimbeleid te hebben. In 2012 hebben we ons bestaande beleid overeenkomstig de uitgangspunten en richtlijnen van de Wet Poortwachter geactualiseerd en vastgelegd in de notitie Verzuim- en re-integratiebeleid. In het verslagjaar is gekozen voor een nieuwe bedrijfsarts die beter aansluit bij onze visie op verzuim. De uitvoering van het verzuim- en re-integratiebeleid hebben we voor de verschillende onderdelen uitgewerkt in een aantal procedurestappen, die zijn bedoeld om iedereen duidelijk te maken hoe de organisatie omgaat met verzuim in brede zin en het proces rondom verzuim in praktische zin. Groninger Huis is aangesloten bij de Arbodienst Groningen (Arbo Unie), die de volgende taken voor ons vervult: individuele verzuimbegeleiding, waarbij de Arbodienst een belangrijke rol heeft bij de reintegratie van zieke werknemers. Zowel in de begeleiding van de werknemer als de werkgever; hulp en advies bij optimalisering van de arbeidsomstandigheden; toetsen van de gezondheid(beleving) en de invloed van het werk daarop en zo nodig hulp bieden bij het oplossen van problemen in de werksituatie; periodiek bedrijfsgezondheidskundig onderzoek c.q. periodiek arbeidsgezondheidskundig onderzoek (risicogericht). Over heel 2012 bedroeg het gemiddelde verzuimpercentage 4,26% ten opzichte van 6,26% in In onderstaande grafiek is het verloop van het ziekteverzuim over de periode 2009 tot en met 2012 opgenomen. Groninger Huis streeft ernaar het verzuimpercentage tot maximaal 2% te beperken. Grafiek: Verloop van het ziekteverzuim 2009 tot en met ,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Percentage 6,96% 3,87% 6,26% 4,26% Omdat verzuim mogelijk ook een gevolg kan zijn van conflicten op de arbeidsvloer, hebben we in 2012 een protocol arbeidsconflicten ingevoerd. Dit protocol bestaat uit vijf fasen, waarin we hebben vastgelegd hoe we met de afwikkeling van een mogelijk arbeidsconflict omgaan. Bedrijfshulpverlening (BHV) Hoewel we dit uiteraard op alle mogelijke manieren willen uitsluiten, zullen we desondanks op ieder moment voorbereid moeten zijn op mogelijke calamiteiten en ervoor moeten zorgen, dat de veiligheid en gezondheid van onze medewerkers en klanten gewaarborgd blijven. Om die reden hebben we in 2012 ons bedrijfshulpverlening- en ontruimingsplan geactualiseerd. Daarmee voldoen we aan onze wettelijke verplichtingen. Binnen Groninger Huis zijn vier bedrijfshulpverleners aanwezig, die jaarlijks worden bijgeschoold. Het ontruimingsplan is aanwezig bij de managementassistente en bij alle bedrijfshulpverleners. Daarin is ook een plattegrond van de nooduitgangen en de vluchtwegen opgenomen. Het personeel heeft een instructie gekregen van hoe te handelen bij een calamiteit. 33