Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen

Transcriptie

1 Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen

2 Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 30 maart 2016

3 Inhoud Samenvatting 1 1. Inleiding 2 2. Woningzoekenden Ontwikkeling woningzoekenden Inschrijvers en woningzoekenden naar herkomst Woningzoekenden Zittende huurders 5 3. Verhuringen Aantal verhuringen Doelgroep verhuringen 7 4. Kansen op de woningmarkt Inschrijfduur & zoektijd Slaagkans Reacties & aanbiedingen Reactiegraad Nieuwbouw Aanbiedingen Betaalbaarheid Inleiding Huurprijs Energielabel Conclusies 14 Bijlagen Bijlage 1: verklarende woordenlijst Bijlage 2: actief woningzoekenden naar kern Bijlage 3: reacties, zoektijd en inschrijfduur 2015

4 SAMENVATTING KENGETALLEN 2011/ Verhuringen (woningen, incl. nieuwbouw) Aantal verhuringen excl. nieuwbouw Aantal verhuringen in % bezit Aantal reguliere verhuringen % reguliere verhuringen % verhuringen statushouders 4,1% 5.3% (6.5% 2 ) Aantal actief woningzoekenden % actief van totaal aantal inschrijvingen Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) 5 4,5 4,5 4,4 4,4 Mediaan inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) 3,8 3,5 3,0 3,4 Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddeld aantal reacties % verhuisgeneigdheid Acceptatiegraad Slaagkanspercentage Inschrijvingen en woningzoekenden In 2015 zien we een daling van het aantal actief woningzoekenden. De groep actief woningzoekenden van buiten het werkgebied daalt het sterkst. Verhuringen Het aantal verhuringen in de bestaande markt is met 10% gedaald. Het aantal verhuringen aan statushouders is met 8 woningen toegenomen 2. Kansen op de woningmarkt De gemiddelde zoektijd is opgelopen met 2 maanden. De gemiddelde inschrijfduur bij woningtoewijzing is vergelijkbaar aan voorgaande jaren. De mediaan (de middelste waarneming bij rangschikking naar grootte) neemt licht toe. De gemiddelde inschrijfduur bij woningtoewijzing ligt bij loting op 1,6 jaar, bij de verhuringen via het aanbodmodel bedraagt dit 4,7 jaar. De slaagkans is in 2015 toegenomen. Er zijn minder woningen verhuurd, maar omdat er ook minder woningzoekenden actief zijn geweest op de woningmarkt stijgt de slaagkans. Populariteit Het gemiddeld aantal reacties per woning is gedaald naar 16. Het duurdere huursegment is opnieuw niet populair (gemiddeld 1,6 reactie). Ook in 2015 zien we veel weigeringen: de acceptatiegraad bedraagt 47%. Toewijzen 77% van de nieuwe verhuringen is gedaan aan iemand met recht op huurtoeslag. 1 Exclusief nieuwbouw en bedrijfsonroerend goed 2 Inclusief de koppelingen over 2015 waarvan het huurcontract in 2016 ingaat Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 1

5 1. INLEIDING TOEWIJZINGSBELEID OPBOUW RAPPORTAGE In deze rapportage blikken we terug op de resultaten van de woonruimteverdeling in Met behulp van deze jaarlijkse rapportage volgen we de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt en kijken we of er aanleidingen zijn om het (toewijzings)beleid aan te passen. Wijzigingen 2015 In 2015 zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd die invloed hebben op de resultaten van de woonruimteverdeling: We zijn gestart om naast het aanbodmodel een deel van het woningaanbod via loting toe te wijzen. Doel hiervan is de kansen voor jongeren en spoedzoekers zonder urgentie te vergroten. We vragen nieuwe inschrijvers sinds 2015 een bijdrage voor de inschrijving. Sinds 2013 is het woningzoekendenbestand niet meer opgeschoond. Dit gaan we in 2016 weer opstarten, waarbij een jaarlijkse vergoeding gevraagd wordt. Per 1 januari 2016 zijn we, conform de nieuwe woningwet, verplicht passend toe te wijzen. Ter voorbereiding hierop hebben we medio november 2015 de toewijzingstabel gewijzigd en zijn de keuzes voor woningzoekenden afhankelijk van het inkomen. De gevolgen hiervan worden voor het eerst zichtbaar in 2016 en worden door ons gemonitord. Opbouw rapportage De rapportage begint met informatie over het aantal woningzoekenden en er wordt ingezoomd op de samenstelling van deze groep. Vervolgens worden de verhuringen over 2015 in kaart gebracht, waarna in hoofdstuk 4 naar inschrijfduur en slaagkans gekeken wordt. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de populariteit van het woningbezit (reactiegraad). In hoofdstuk 6 kijken we naar de betaalbaarheid en de passendheid van de toewijzingen. Het rapport wordt afgerond met een conclusie. Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 2

6 2. WONINGZOEKENDEN MINDER ACTIEF WONINGZOEKENDEN EENPERSOONSHUISHOUDEN DOMINEERT 2.1 Ontwikkeling woningzoekenden Om in aanmerking te komen voor een huurwoning kunnen huishoudens zich inschrijven bij SallandWonen. Eind 2015 staan huishoudens geregistreerd. Een geregistreerd huishouden is pas woningzoekend op het moment dat ze actief zijn op de woningmarkt. Van de ingeschreven huishoudens op 31 december 2015 zijn er 676 actief op zoek naar woonruimte (1 of meerdere reacties in het afgelopen jaar), een daling van 23% ten opzichte van In maart 2015 zijn wij gestart met het vragen van inschrijfgeld. Ook bij de jaarlijkse verlenging van de inschrijving gaan we vanaf 2016 een kleine vergoeding vragen ( 10,- per jaar). Grafiek 1: Ontwikkeling woningzoekenden 2.2 Inschrijvers en woningzoekenden naar herkomst 78% van de ingeschreven huishoudens komt uit het werkgebied van SallandWonen. Bij de actief woningzoekenden is deze groep minder sterk vertegenwoordigd (72%). De groep actief woningzoekenden van buiten het werkgebied daalt het sterkst. In bijlage 2 is een overzicht terug te vinden van de actief woningzoekenden per kern over de jaren 2011 tot en met Tabel 2: Inschrijvingen en woningzoekenden naar gemeente Inschrijvingen Woningzoekend % Actief Totaal Gemeente Raalte Gemeente Olst-Wijhe Overige gemeenten Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 3

7 Tabel 3 geeft per woonplaats aan waar in 2015 de woningzoekenden vandaan komen (plaatsen met meer dan 5 actief woningzoekenden). Tabel 3: Plaatsen > 5 inwoners actief 3 Huidige woonplaats Aantal actief 2015 Huidige woonplaats Aantal actief 2015 Raalte 224 Mariënheem 11 Olst 81 Broekland 10 Wijhe 67 Luttenberg 9 Heino 47 Lemelerveld 8 Deventer 45 Nieuw Heeten 6 Zwolle 23 Nijverdal 5 Heeten 21 Hoewel in aantallen afgenomen, komt relatief gezien ook dit jaar 10% van de woningzoekenden uit de steden Deventer of Zwolle. Tabel 4: Aantal actief woningzoekenden uit Zwolle en Deventer Huidige woonplaats Aantal actief 2013 Aantal actief 2014 Aantal actief 2015 Zwolle Deventer Woningzoekenden In deze paragraaf kijken we naar de groep inschrijvers die actief is op de huurmarkt. In welke leeftijdscategorie vallen de 676 actieve huishoudens en hoe ziet de samenstelling van het huishouden er uit. Huishoudsamenstelling Tabel/diagram 5: Actief woningzoekenden naar huishouden 12% 6% 13% Eenoudergezin 8% Eenpersoonshuishouden Gezin met kinderen Gezin zonder kinderen Meerpersoonshuishouden 61% Ontwikkeling actief woningzoekenden Ontwikkeling 2014/2015 Eenoudergezin % Eenpersoonshuishouden % Gezin met kinderen % Gezin zonder kinderen % Meerpersoonshuishouden overig % Eenpersoonshuishoudens blijven onverminderd de sociale huursector domineren: 61% van de actief woningzoekenden is alleenstaand (loopt op van 56% in 2013, naar 61% in 2015). 3 De cijfers over Wijhe en Olst zijn inclusief de buurtdorpen die hieronder vallen (in bijlagen uitgesplitst) Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 4

8 Leeftijd Tabel/diagram 6: Actief woningzoekenden naar leeftijd 9% 8% 11% 0% 9% < t/m t/m t/m 64 34% 65 t/m 74 > 74 onbekend 29% Ontwikkeling actief woningzoekenden Ontwikkeling 2014/2015 < % 23 t/m % 31 t/m % 55 t/m % 65 t/m % > % Onbekend 9 0 De groep 23 tot en met 30 jaar is sterk vertegenwoordigd en bestaat naar verwachting grotendeels uit starters op de woningmarkt. De groep actieve senioren die eind 2015 ingeschreven staat en niet geslaagd is in het vinden van een huurwoning in het afgelopen jaar is gegroeid. Tabel 7: Actief woningzoekenden naar type Ontwikkeling 2014/2015 Starter % Doorstromer % 2.4 Zittende huurders Van de huidige huurders meten wij de verhuisgeneigdheid. 3% van de zittende huurders reageerde in 2015 op het aanbod huurwoningen. Dit percentage is gelijk aan We meten hierbij alleen de potentiële uitstroom naar een andere woning van SallandWonen. Kijkend naar de verhuisreden dan zien we dat contracten vooral opgezegd worden vanwege doorstroming naar een koopwoning of behoefte aan een ander woningtype. Daarnaast is de behoefte aan zorg vaak een reden tot beëindiging van het contract of wordt de huur beëindigd bij overlijden. Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 5

9 3. VERHURINGEN DALING AANTAL VERHURINGEN VERDUBBELING OPGAVE HUISVESTING STATUSHOUDERS 3.1 Aantal verhuringen In 2015 verhuurden we 413 woningen, waarvan 45 bij oplevering van nieuwbouw of transformatie. Het aantal verhuringen in de bestaande markt is verder gedaald en ligt nu op het niveau van voor de grote nieuwbouwprojecten in 2013 en Tabel 8: Verhuringen naar jaartal en type Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Regulier aanbodmodel Regulier loting 28 7 Urgent Overig Totaal Waarvan garages en bog Waarvan garages en bog nieuwbouw 15 Totaal woningen Waarvan nieuwbouw Waarvan bestaande voorraad Aantal verhuringen bestaand in % bezit (= mutatiegraad) Verhuringen overig Onder verhuringen overig vallen naast verhuringen aan bijzondere doelgroepen als statushouders en vrouwenopvang ook verhuringen aan zorgvragers die via directe bemiddeling zijn ontstaan, zie tabel 9. Tabel 9: Overige verhuringen naar categorie Overige verhuringen Zorgvragers (via zorgorganisatie) 30 Statushouders 22 4 Vrouwenopvang 1 Woningruil 4 Garage en bedrijfsonroerend goed 15 Via makelaar 2 Totaal 74 Verhuringen statushouders De opgave in het huisvesten van statushouders is ten opzichte van 2014 meer dan verdubbeld. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoeker (COA) heeft de gemeenten een taakstelling opgelegd om in personen met een verblijfsvergunning te huisvesten. In 2015 hebben 33 personen een woning toegewezen gekregen in de gemeente Olst-Wijhe en 63 in de gemeente Raalte. De taakstelling is in beide gemeenten behaald, waarbij in de gemeente Olst-Wijhe 2 personen meer zijn gehuisvest dan de taakstelling. 4 Voor de taakstelling 2015 zijn in totaal 27 woningen verhuurd, in tabel 8 zijn enkel de woningen benoemd waarbij het contract in 2015 is ingegaan. Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 6

10 In 2014 zijn 19 woningen verhuurd via statushouders, in 2015 waren 27 woningen nodig op aan de taakstelling te voldoen (waarvan bij 5 woningen de daadwerkelijke verhuring in 2016 heeft plaatsgevonden). Dit betekent dat in ,3% van de toewijzingen gedaan is aan statushouders, 6,5% als de contracten van 2016 meegeteld worden. 3.2 Doelgroep verhuringen In hoofdstuk 2 hebben we gekeken naar de samenstelling van de populatie actief woningzoekenden. In deze paragraaf kijken we naar de nieuwe huurders: hoe ziet het huishouden er uit qua samenstelling, leeftijd en inkomen. De cijfers in de tabellen geven het aandeel/percentage weer van het totaal aantal verhuringen in het betreffende jaar. Hierbij is alleen gekeken naar de reguliere verhuringen via het aanbodmodel of loting (341 in 2015). Grafieken 10 t/m 12: Percentage verhuringen naar huishouden/leeftijd/inkomen Verhuringen naar huishoudtype persoons 2 persoons meerpersoons Verhuringen naar leeftijd Verhuringen naar inkomen onder grens huurtoeslag grens huurtoeslag - grens EU > grens EU ( ) Toewijzingsnorm EU Sinds 2011 is SallandWonen gehouden aan de Europese regelgeving. Dat betekent dat wij tot 1 juli 2015 ten minste 90% en vanaf 1 juli 2015 minstens 80% 5 van onze woningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens moeten toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal ,-. Van de 413 verhuurde woningen vallen er 380 onder deze Europese 5 Waarbij vanaf 1 juli 2015 er ruimte is om maximaal 10% toe te wijzen aan woningzoekenden met een inkomen tussen ,- en ,-. Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 7

11 regelgeving. Het percentage toewijzingen van huurders met een jaarinkomen lager dan ,- is 97%. Overlastklachten Als gevolg van de extramuralisatie en de besparingen in de zorg verwachten we vaker dan in het verleden te maken krijgen met kwetsbare burgers die zelfstandig moeten wonen. Vaak is er slechts beperkt begeleiding voorhanden. We kijken daarom in deze rapportage naar de klachten die wij binnenkrijgen over woongedrag (tabel 13). Tabel 13: Overzicht overlastmeldingen Aantal Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage Tuinonderhoud Problematisch woongedrag Geluidsoverlast Huisdieren Drank/drugs Vervuiling Overig Totaal Uit onderzoek van brancheorganisatie Aedes blijkt dat driekwart van de woningcorporaties in 2015 een toename zag van overlast veroorzaakt door verwarde huurders. Binnen ons werkgebied zagen we in 2015 juist een daling van overlastmeldingen door problematisch woongedrag. Door de verantwoordelijkheid meer bij de huurder te leggen, is het aantal zaken dat bij ons wordt gemeld verminderd. Uiteraard blijven we monitoren en proberen problematisch woongedrag vroegtijdig te signaleren, zodat we samen met partners deze problematiek zo goed mogelijk aan kunnen pakken. Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 8

12 4. KANSEN OP DE WONINGMARKT ZOEKTIJD LOOPT OP SLAAGKANS NEEMT TOE 4.1 Inschrijfduur en zoektijd Het toewijzingssysteem waarbij grotendeels wordt toegewezen op basis van inschrijfduur maakt dat veel huishoudens al jaren ingeschreven staan voordat ze op zoek gaan naar een woning. De inschrijfduur bij toewijzing laat een grote spreiding zien (van 1 tot 258 maanden). Gemiddeld staat men bij toewijzing 4,4 jaar ingeschreven. Dit cijfer geeft geen beeld van de periode dat de woningzoekende daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. Daarom rapporteren we ook over de daadwerkelijke zoektijd (moment eerste reactie tot woningtoewijzing). Gemiddeld bedraagt deze zoektijd 13 maanden. De zoektijd is in het afgelopen jaar met 2 maanden opgelopen. Een gemiddelde kan vertekenend werken. Daarom is ook de mediaan (middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte) en de modus (waarde met de hoogste frequentie/meest voorkomend) weergegeven. Inschrijfduur Tabel 14: Inschrijfduur nader uitgewerkt Inschrijfduur bij toewijzing (jaren) Gemiddeld Mediaan Modus ,4 3,4 1, ,4 3,0 0, ,5 3,5 1,0 In Raalte zien we de inschrijfduur bij toewijzing stijgen (naar 4,8 jaar). In Olst-Wijhe daalt deze juist (naar 3,9 jaar). Zoektijd Tabel 15: Zoektijd nader uitgewerkt Zoektijd (in maanden) Gemiddeld Mediaan Modus SallandWonen Raalte Olst-Wijhe Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 9

13 Zoektijd en inschrijfduur naar woningtype en wijk De inschrijfduur en de zoektijd zijn binnen het huidige toewijzingssysteem onlosmakelijk met elkaar verbonden, immers: zonder opgebouwde inschrijfduur zal de zoektijd veelal langer zijn. De groepen starters en woningzoekenden die met spoed een woning zoeken hebben met de huidige toewijzingssystematiek beperkte kans op een woning. Sinds 31 maart bieden wij daarom een deel van het woningaanbod aan via loting (hierbij zijn de kansen voor iedereen gelijk, ongeacht inschrijfduur). In 2015 bedroeg de zoektijd bij loting 11 maanden en stond men bij toewijzing gemiddeld 1,6 jaar inschreven (3 jaar korter dan bij het aanbodmodel). De inschrijfduur en zoektijd variëren per woningtype en wijk, in bijlage 3 staat een overzicht van de gemiddelden per hoofdkern. 4.2 Slaagkans Bij de slaagkans zetten we het aantal verhuringen af tegen het totaal aantal reagerenden, hierbij wordt alleen gekeken naar het aantal huishoudens dat passend reageert 6. De gemiddelde slaagkans bedraagt in %. Ondanks dat het aantal verhuringen is afgenomen, neemt de slaagkans iets toe omdat er minder woningzoekenden actief zijn geweest op de woningmarkt. Bij het aanbodmodel bepaalt de inschrijfduur de volgorde van toewijzing van een woning. Omdat men vanaf 18 jaar kan inschrijven, hebben jongeren een achterstand ten opzichte van andere leeftijdsgroepen. Dit was de afgelopen jaren terug te zien in de slaagkansen per leeftijdscategorie. In 2015 zien we de kansen voor de doelgroepen meer gelijk worden. Grafiek 16: Slaagkans naar leeftijdscategorie 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% < 23 jaar 23 t/m 30 jaar 31 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar 75 en ouder De slaagkansen voor senioren zijn afgenomen door verminderd aanbod. Binnen het bestaande aanbod zijn minder seniorenwoningen vrijgekomen, maar ook zijn er in 2015 geen specifieke nieuwbouwprojecten voor senioren opgeleverd. Bij de groep jongeren tot 23 jaar is het aantal verhuringen ongeveer gelijk gebleven, maar zien we dat minder jongeren actief op woningen hebben gereageerd, waardoor relatief gezien de kans van slagen is toegenomen. Het aantal verhuringen aan huishoudens tussen de 23 en 54 jaar is licht afgenomen. Ook hier stijgt de kans van slagen vooral door het feit dat minder woningzoekenden actief zijn geweest. 6 Passend qua huishoudsamenstelling, leeftijd en inkomen. Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 10

14 Appartement Met Lift Appartement Zonder Lift Eengezinswoning Eengezinswoning 0 Treden Appartement Met Lift Appartement Zonder Lift Eengezinswoning Eengezinswoning 0 Treden 5. REACTIES & AANBIEDINGEN REACTIEGRAAD DAALT VEEL WEIGERINGEN 5.1 Reactiegraad Aan de hand van de reactiegraad bepalen we hoe populair een bepaald woningtype of plaats is. We veronderstellen hierbij dat een gewilde woning meer reacties oplevert. Kanttekening die hierbij vooraf gemaakt moet worden is dat de reactiegraad samenhangt met het aanbod: minder aanbod, betekent vaak meer reacties. Daarnaast zal een deel van de woningzoekenden, die op voorhand al inschat dat hij/zij geen kans maakt, een reactie achterwege laten. De reactiegraad heeft in de afgelopen jaren een daling laten zien. Tabel 17: Reactiegraad Reactiegraad Het aantal reacties varieert sterk per type en gemeente. De reactiegraad in de gemeente Olst-Wijhe daalt van 15 naar 12 reacties. In Raalte zien we het aantal reacties afnemen naar 19 (van 23). Er is weinig verschil te zien tussen de gemiddelde reactiegraad bij aanbodmodel (16 reacties) en de lotingsmodule (15 reacties). Bij alle woningtypes zien we een daling van het aantal reacties, met uitzondering van de eengezinswoning 0-treden. De oorzaak hiervan in Olst-Wijhe is dat in 2015 verhoudingsgewijs veel van dit type woning is verhuurd zonder seniorenlabel. Binnen de gemeente Raalte is over het algemeen het aantal reacties op dit type afgenomen, maar in Raalte dorp juist gestegen. Grafiek 18: Reactiegraad naar woningtype Gemeente Olst-Wijhe Gemeente Raalte 7 Exclusief nieuwbouw Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 11

15 Middeldure huursegment We hebben in 2015 zes woningen verhuurd in het duurdere segment (boven de huurtoeslaggrens). Gemiddeld kwamen er bij de appartementen (vier stuks) 1,6 reacties. Bij de werving voor twee eengezinswoningen (verhuurd via makelaar) kwamen er in totaal 5 reacties (reactiegraad 2,5). Populariteit Zagen we in 2012 nog regelmatig advertenties met meer dan 80 reacties, in 2015 komen op de populaire woningen maximaal 50 tot 60 reacties (eengezinswoningen Raalte). De woningen waar weinig tot geen reacties op binnen komen zijn, zonder uitzondering, seniorenwoningen (verspreid over werkgebied). Aanleunwoningen De reactiegraad bij de aanleunwoningen daalde in 2014 van gemiddeld 7 naar 4 reacties. In 2015 kwamen er gemiddeld 6 reacties op een vrijkomende aanleunwoning. Met een aanleunwoning bedoelen we in dit geval een nultredenwoning gelegen nabij een zorginstelling. 5.2 Nieuwbouw De nieuwbouwprojecten opgeleverd in 2015 zijn allemaal bij oplevering volledig verhuurd. 5.3 Aanbiedingen Zodra de reactietermijn is gesloten wordt de woning aangeboden aan de kandidaat met de hoogste inschrijfduur. De woningzoekende kan vervolgens de woning bezichtigen en krijgt de keus de woning te accepteren of te weigeren. Aan het weigeren van een woning zijn geen sancties verbonden. Om de woningen te verhuren moeten wij veel kandidaten per woning benaderen: 53% van de aanbiedingen werd geweigerd. Meestal weigert de huurder, maar in sommige gevallen hebben wij de kandidaathuurder geweigerd omdat het inkomen niet passend of bekend was of omdat de woning niet passend was. Niet alleen na bezichtiging, maar ook al bij een eerste telefonisch contact worden woningen geweigerd. In 2014 zijn we gestart met groepsbezichtigingen en hebben wij de informatieverstrekking bij woningadvertenties uitgebreid. Dit heeft niet geresulteerd in een afname van het aantal weigeringen. Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 12

16 6. BETAALBAARHEID PASSEND TOEWIJZEN 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk verkennen we enkele items uit de woonruimteverdeling die een relatie hebben met de betaalbaarheid. We kijken hierbij naar de verhuringen van zowel bestaande als nieuwbouw huurwoningen via het aanbodmodel, loting en urgentie, in totaal 354 verhuringen. Corporaties moeten vanaf 1 januari 2016 passend toewijzen. Eind 2015 hebben we ter voorbereiding hierop de toewijzingstabel gewijzigd. 6.2 Huurprijs Tabel 19 geeft een overzicht van het aantal verhuringen naar huurklasse over 2014 en Tabel 19: Verhuringen naar huurklasse Huurklasse in euro s (prijspeil 2015) 2014 Aantal 2014 % 2015 Aantal 2015 %* t/m 403, ,07 t/m 576, ,88 t/m 618, ,25 t/m 710, > 710, Gemiddelde huur 562,- 570,- *i.v.m. afronding komt de optelling van de percentages op 99% De huur van de aangeboden woningen bedroeg in 2015 gemiddeld 570,-. In 2014 was dit 562,-. Passend toewijzen Met ingang van november 2015 hebben wij als gevolg van veranderende wetgeving de toewijzingstabel gewijzigd 8. Om stijging van de huurtoeslag te beperken en om te voorkomen dat lage inkomensgroepen in te dure woningen terechtkomen, heeft het rijk besloten om de passendheidsnorm te herintroduceren. Woningcorporaties worden verplicht om aan minstens 95% van de mensen met een potentieel recht op huurtoeslag een woning toe te wijzen met een huur onder de aftoppingsgrenzen 9. Om er voor te zorgen dat de kansen voor de groep huurtoeslagontvangers niet afnemen streven we naar een portefeuille waarbij minimaal 70% van het bezit bij mutatie onder de aftoppingsgrenzen wordt aangeboden (waarvan 80% onder de eerste aftoppingsgrens). De effecten van de passendheidstoets zijn niet allemaal op voorhand te voorzien. We gaan dit in 2016 per kwartaal monitoren, waarbij het uitgangspunt is dat het aandeel verhuringen in de eerste drie prijsklassen uit tabel 18 toeneemt. 6.3 Energielabel Door overgang van het energielabel naar een Energie-index rapporteren we dit jaar niet over het percentage verhuringen naar energielabel en de gemiddelde woonlasten per woning. Door nieuwe regelgeving zijn er drie methoden ontstaan om de energiezuinigheid van een woning te bepalen. Samen met de bestaande labels hebben we vier verschillende methoden 10 die door elkaar worden gebruikt. De resultaten van de diverse bepalingsmethoden laten zich niet met elkaar vergelijken. Dat komt met name door de verschillende opname- en berekeningsmethoden van de verschillende methoden. 8 Van invloed op huurcontracten die ingaan op of na 1 januari In 2015 ligt deze grens op 576,87 voor 1 en 2 persoonshuishoudens en op 618,24 voor 3 of meerpersoonshuishoudens. 10 De vier methoden van bepalen van de energiezuinigheid van een woning zijn: de energieprestatie coëfficiënt (EPC), de labelmethode van voor 2015 uitgedrukt in een letter van G tot en met A++, de vereenvoudigde energielabel uitgedrukt in de letters G tot en met A en de uitgebreide methode volgens het Nader Voorschrift 2015, uitgedrukt in een Energie-Index. Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 13

17 7. CONCLUSIES 2015 Druk huurmarkt neemt niet toe Het aantal actief woningzoekenden laat een dalende trend zien, evenals het aantal reacties per woning. Dit maakt dat, ondanks dat er minder verhuringen zijn geweest, de druk op de huurmarkt niet is opgelopen. Wel zien we de zoektijd (moment eerste reactie tot woningtoewijzing) oplopen naar 13 maanden. Dit zou verklaard kunnen worden doordat mensen op zoek zijn naar kwaliteit en daarvoor bereid zijn langer te wachten. Maar ook het ontbreken van passend aanbod kan een reden zijn. In de tweede helft van 2016 gaan we dit nader analyseren. Kansen doelgroepen In 2015 zijn we gestart een deel van het woningaanbod via loting te verdelen. Hierbij zijn de kansen voor iedereen gelijk, ongeacht inschrijfduur. De groepen starters en woningzoekenden met een beperkte inschrijfduur maken hierdoor meer kans op de huurmarkt. De gemiddelde inschrijfduur is in 2015 bij loting 3 jaar korter dan via het aanbodmodel. De eerste cijfers laten zien dat het doel om woningzoekenden met een kortere inschrijfduur meer kansen te geven is bereikt. In het tweede kwartaal gaan we deze toewijzingsmethodiek verder evalueren. Taakstelling statushouders De gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van statushouders is in 2015 fors opgelopen ten opzichte van Ook in 2015 zijn relatief veel gezinnen gehuisvest, waardoor het aantal benodigde woningen beperkt is gebleven. Van het totaal aantal toewijzingen is 6,5% naar statushouders gegaan. Ook in 2016 blijven we met de gemeenten in overleg om te kijken of en welke maatregelen er nodig zijn om aan de taakstelling te blijven voldoen. Weigeringen De weigeringsgraad is nog steeds hoog. Ondanks de introductie van groepsbezichtigingen en het uitbreiden van de informatieverstrekking bij woningadvertenties, blijven woningzoekenden veel weigeren. Niet alleen na bezichtiging, maar ook al bij een eerste telefonisch contact. Dit blijft een aandachtspunt. Monitoren Er spelen veel ontwikkelingen op de huurmarkt. Het volgen van deze ontwikkelingen wordt steeds belangrijker, zeker nu we signaleren dat het aantal woningzoekenden opnieuw afneemt, het aantal weigeringen hoog blijft en aan de andere kant de zoektijd oploopt. Daarnaast hebben we sinds 1 januari 2016 te maken met het passend toewijzen, wat invloed gaat hebben op de woningmarkt. Op basis van onder meer deze jaarlijkse rapportage blijven we samen met belanghouders deze ontwikkelingen volgen. Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 14

18 BIJLAGEN 1. VERKLARENDE WOORDENLIJST 2. ACTIEF WONINGZOEKENDEN NAAR KERN 3. REACTIES, ZOEKTIJD EN INSCHRIJFDUUR 2015 Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 15

19 Bijlage 1: Verklarende woordenlijst Aanbodmodel: Model voor woonruimteverdeling waarbij de verhuurder adverteert met de vrijkomende woningen, woningzoekenden kunnen (na inschrijving) reageren op de advertenties. De toewijzing gebeurt vervolgens op basis van inschrijfduur. Aandachtsgroep: Tot de beleidsmatige doelgroep (aandachtsgroep) worden huishoudens gerekend die op grond van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Aftoppingsgrenzen: De Wet op de huurtoeslag (Wht) kent een zogeheten aftoppingsgrenzen per huishoudsamenstelling. De huur boven de voor het huishouden geldende aftoppingsgrens wordt niet of slechts gedeeltelijk vergoed door de huurtoeslag. In 2015 ligt deze grens op 576,87 voor 1 en 2 persoonshuishoudens en op 618,24 voor 3 of meerpersoonshuishoudens. BOG: Bedrijfsonroerend goed Doorstromer: Doorstromers wonen al in een zelfstandige woning en zijn of gaan op zoek naar een andere zelfstandige woning. Na verhuizing komt hun woning vrij voor een ander huishouden. Ingeschrevenen: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven. Inkomenscategorieën (prijspeil 2015): Onder grens huurtoeslag: Eenpersoonshuishouden < 65 jaar < Eenpersoonshuishouden 65 jaar < Meerpersoonshuishouden < 65 jaar < Meerpersoonshuishouden 65 jaar < Grens huurtoeslag grens EU Eenpersoonshuishouden < 65 jaar > en < Eenpersoonshuishouden 65 jaar en < Meerpersoonshuishouden < 65 jaar < Meerpersoonshuishouden 65 jaar < > grens EU Inkomen groter dan (ongeacht leeftijd/huishoudsamenstelling) Inschrijfduur: Aantal maanden (jaren) dat men ingeschreven staat als woningzoekende bij SallandWonen (en haar rechtsvoorgangers). Loting: Model voor woonruimteverdeling waarbij niet gekeken wordt naar inschrijfduur, maar de computer uit alle reacties één willekeurige kandidaat selecteert. Mediaan: Middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte. Modus: Waarde met de hoogste frequentie/meest voorkomend. Mutatiegraad: Aantal verhuringen (exclusief nieuwbouw) in percentage van het bezit (aan begin periode) Passief ingeschreven: Ingeschrevenen die in het afgelopen jaar niet gereageerd hebben op het woningaanbod. Portefeuilleplan: Binnen het portefeuilleplan worden de ondernemingsdoelstellingen vertaald naar doelen voor het vastgoed. Het plan geeft antwoord op de vraag hoe de wensportefeuille er over 10 a 15 jaar uitziet. Reactiegraad: Bij de reactiegraad wordt gekeken naar het aantal reacties dat binnenkomt op de advertenties van vrijkomende woningen. De reactiegraad zegt iets over de populariteit van het complex bij de huidige woningzoekenden. Reactiegraad: aantal reacties in betreffende periode / aantal advertenties in betreffende periode. Reguliere verhuring: verhuring gedaan aan regulier woningzoekenden (exclusief urgenten en bijzondere doelgroepen). Slaagkans: Aantal woningzoekenden dat in de betreffende periode een woning heeft verkregen via het aanbodmodel of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden die niet ook al hebben gereageerd, uitgedrukt als een %. Hierbij wordt alleen gekeken naar het aantal goede reacties (passend qua huishoudgrootte, leeftijd en inkomen). Starter: Starters bewonen geen zelfstandige woning en zijn op zoek naar de eerste zelfstandige huisvesting. Starters laten geen zelfstandige woonruimte achter voor een ander huishouden. Verhuisgeneigdheid: De verhuisgeneigdheid geeft aan in hoeverre de huidige huurders uit een complex geneigd zijn te verhuizen. Deze indicator is niet volledig, aangezien alleen de potentiële uitstroom naar een andere woning van SallandWonen gemeten kan worden (uitstroom naar particuliere huur, huur buiten werkgebied SallandWonen en uitstroom naar de koopsector wordt hiermee niet gemeten). Verhuisgeneigdheid: (aantal actief verhuisgeneigde doorstromers / aantal VHE) * 100. Woningzoekenden: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven en in betreffend jaar 1 of meerdere keren gereageerd hebben op het woningaanbod. Zoektijd: Verschil (in maanden) tussen moment eerste reactie en ingangsdatum huurcontract. Afkortingen Egw: eengezinswoning 0-treden: eengezinswoning met slaapkamer en badkamer op begane grond AML: appartement met lift AZL: appartement zonder lift Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 16

20 Bijlage 2: Aantal actief 11 woningzoekenden naar kern Gemeente Kern actief 2011 actief 2012 actief 2013 Actief 2014 Actief 2015 Raalte Raalte Heino Heeten Luttenberg Marienheem Broekland Nieuw Heeten Lierderhotlhuis Laag Zuthem Olst-Wijhe Wijhe Olst Wesepe Boskamp Welsum Den Nul Herxen of meerdere (passende) reacties in betreffende periode Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 17

21 Bijlage 3: Reacties, zoektijd en inschrijfduur (tussen haakjes cijfers over 2014) nb: reactiegraad is exclusief nieuwbouw / zoektijd en inschrijfduur inclusief nieuwbouw (let op: de cijfers bij inschrijfduur zijn gebaseerd op zowel verhuringen via het aanbodmodel als loting). Raalte (kern) Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) Minimale inschrijfduur (in jaren) Jongerenwoning 16 (26) 14 (26) 3 (3,5) 1,3 (2,4) (tot 23 jaar) Starterswoning 23 (23) 35 (22) 5,5 (2,8) 5,5 (2,8) Appartement alle 15 (23) 22 (9) 4,3 (5,1) 0,1 (1,6) leeftijden Eengezinswoning 30 (34) 17 (11) 4,9 (4,6) 0,3 (0,5) Seniorenappartement 6 (6) 10 (11) 6,7 (8,2) 0,3 (0,1) Grondgebonden seniorenwoning 10 (5) 11 (10) 8,9 (4,9) 5,8 (0,1) Heino Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) Minimale inschrijfduur (in jaren) Jongerenwoning 8 (11) 31 (4) 2,8 (3,5) 2,8 (3,3) (tot 23 jaar) Starterswoning geen verhuringen Appartement alle 32 (31) 11 (13) 5,8 (3,7) 1,4 (3,7) leeftijden Eengezinswoning 16 (23) 24 (20) 3,3 (4,3) 0,2 (0,7) Seniorenappartement 3 (1) 1 (3) 3,3 (1) 0,1 (0) Grondgebonden seniorenwoning 3 (3) 6 (11) 3,4 (2,4) 0,1 (0) Wijhe Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) Minimale inschrijfduur (in jaren) Jongerenwoning 8 (12) 8 (11) 1,8 (2,4) 1,1 (0,9) (tot 23 jaar) Starterswoning 21 (5) 7 (1) 6,8 (1,6) 6,8 (1,6) Appartement alle 10 (10) 12 (11) 2,3 (3,9) 0,1 (0,1) leeftijden Eengezinswoning 18 (22) 16 (14) 4,3 (3,7) 0,3 (0,6) Seniorenappartement 3 (2) 7 (6) 7,1 (4,8) 0,8 (0) Grondgebonden seniorenwoning 3 (6) 1 (10) 5,5 (5,8) 1 (0,3) 12 reactiegraad is exclusief nieuwbouw 2015 (inclusief nieuwbouw 2014 dat nog in 2015 verhuurd is (individueel), overige indicatoren inclusief nieuwbouw (en exclusief urgenten) Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 18

22 Olst Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) Minimale inschrijfduur (in jaren) Jongerenwoning 6 (15) 15 (1) 2,2 (3,3) 1,7 (3,3) (tot 23 jaar) Starterswoning Geen verhuringen Appartement alle 6 (14) 10 (10) 3,6 (4,7) 0,2 (0,3) leeftijden Eengezinswoning 18 (21) 14 (12) 3,3 (3,1) 0,5 (0,3) Seniorenappartement 3 (4) 3 (5) 12,3 (8,1) 0,1 (0,3) Grondgebonden seniorenwoning 3 (4) 1 (3) 7,6 (1,5) 1,3 (0,9) Kleine kernen Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) Minimale inschrijfduur (in jaren) Jongerenwoning (tot 23 jaar) Geen verhuringen Starterswoning 13 (12) 6 (9) 2,9 (1,3) 0,2 (0,1) Appartement alle Geen leeftijden verhuringen Eengezinswoning 12 (14) 11 (6) 2,5 (2,9) 0,2 (0,1) Seniorenappartement 5 (5)* 9 (1) 9,8 (7,1) 5,1 (0) Grondgebonden seniorenwoning 3 (2) 4 (4) 5,9 (2,3) 0,3 (0,1) *exclusief de aanleunwoningen Stevenskamp bedraagt het gemiddeld aantal reacties bij seniorenappartementen in de kleine kernen <3 en zoektijd/wachttijd 0,5 Woonruimteverdeling 2015 SallandWonen 19

23 SallandWonen Postbus AD Raalte Domineeskamp CC Raalte T: info@sallandwonen.nl