Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek

Transcriptie

1 Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek AANBOD SOCIALE HUURSECTOR DEN HAAG 2014

2

3 Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek AANBOD SOCIALE HUURSECTOR DEN HAAG 2014

4 COLOFON Uitgave Gemeente Den Haag DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek 27 mei 2015 Inlichtingen DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Marlies Grimbergen ( / marlies.grimbergen@denhaag.nl ) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 2

5 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding Samenvatting Begrippen en definities Tabellen huur- en inkomensgrenzen Kengetallen Den Haag Verhuurd aanbod Woningzoekenden Geslaagde kandidaten Slaagkansen en wachttijden Reacties Weigeringen Hagenaars Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 3

6 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 4

7 1 INLEIDING Voorliggende rapportage geeft inzicht in de vraag- en aanbodontwikkeling in de sociale huursector over De Sociale Verhuurders Haaglanden leveren aan de gemeente Den Haag een analysebestand dat gegevens bevat over verhuringen in de sociale sector. De rapportage Aanbod Sociale Huursector Den Haag verschijnt jaarlijks en dient om de vinger aan de pols te kunnen houden voor ontwikkelingen op de sociale huurmarkt. Naast deze Aanbodrapportage verschijnt ook jaarlijks de rapportage Verhuurbeleid Sociale Huursector Den Haag. Hierin worden de gemeentelijke prestatieafspraken op het gebied van de woonruimteverdeling gemonitord. Uitgangspunt voor de rapportages is het verhuurde sociale woningaanbod in een tijdvak (jaar). Alle andere daarbij gepresenteerde gegevens hebben hier betrekking op en/of zijn hiervan afgeleid, zoals het aantal advertenties, het gemiddeld aantal reacties op de advertenties, de aanbiedingsgraad, het aantal geslaagde kandidaten en het aantal woningzoekenden. Om trends in beeld te brengen zijn de belangrijkste kengetallen vanaf 1996 in figuren in de samenvatting opgenomen en in de kengetallentabel. Een groot deel van de gegevens is ook op buurtniveau beschikbaar in Den Haag in Cijfers. De Haagse aanbodgegevens zijn beschikbaar vanaf 1996 en worden jaarlijks aangevuld. Den Haag in Cijfers is te vinden op de website van de gemeente Den Haag, onder Feiten en Cijfers. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 5

8 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 6

9 2 SAMENVATTING 2.1 OVERALL BEELD Stijgers en dalers van het verhuurde aanbod (ten opzichte van het voorgaande jaar) Verhuurd aanbod Woningzoekenden Reacties per woningzoekende 11,6 13,3 Reacties per woning Aanbiedingsgraad 10,9 15,1 Wachttijd (in maanden) Wachtenden ( druk ) 7,6 9,6 Slaagkans 13% 11% Overall beeld Minder verhuringen => minder geslaagde huishoudens (14%) Meer woningzoekenden (6%) => langere wachtrij (9,6), lagere slaagkans (11%) Woningzoekenden reageren vaker (13,3) => naarstiger op zoek Verhuur pas na meer aanbiedingen (15,1) => aanbod voldoet minder aan wens 2.2 AANBOD SOCIALE HUURSECTOR DEN HAAG Verhuurd aanbod afgenomen Het aantal verhuurde woningen in de sociale huursector in Den Haag is met 14% afgenomen. De mutatiegraad in de sociale huursector in Den Haag daalt daarmee van 8,3 naar 7,1. Het aanbod van vooral goedkope woningen met een huur tot aan de kwaliteitsgrens is met een kwart gedaald. Daarnaast zijn er veel minder kleine woningen, 1-3 kamers, verhuurd. Ook is het aantal eengezinswoningen dat is verhuurd met een derde ten opzichte voor het voorgaande jaar gedaald. Het aantal nieuwbouwwoningen dat voor de 1 e keer is verhuurd is met een derde afgenomen. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 7

10 5% van alle verhuringen betrof nieuwbouw en 95% bestaande voorraad. Wat verder opvalt is dat er veel minder verhuringen waren in de vinex-wijken Wateringse Veld en Ypenburg en meer verhuringen in de Stationsbuurt en Leidschenveen. De gemiddelde kale huurprijs van alle verhuurde woningen over 2014 komt uit op 510,70 euro. Van de verhuurde meergezinswoningen was de gemiddelde kale huurprijs 499,98 euro en van eengezinswoningen 702,08 euro. De wachttijd voor woningen neemt toe naarmate die meer kamers heeft en de huur hoger wordt. Het Zeeheldenkwartier blijkt een populaire wijk om te wonen: relatief veel reacties in combinatie met een lage aanbiedingsgraad; op deze woningen moet gemiddeld 38 maanden worden gewacht Verhuurd naar bestaande / nieuwe voorraad verhuring bestaande voorraad 1e verhuring nieuwbouw Aanbiedingsproces: weigeringen blijven stijgen Driekwart van de woningen wordt verhuurd na één of meerdere afwijzingen. Dat is een toename van 10%. Bijna woningen, een kwart, is direct bij de eerste aanbieding verhuurd. Circa een derde van de woningen die direct verhuurd zijn, is niet gepubliceerd. Het gaat bij deze woningen om zgn. bijzondere toewijzingen aan bijvoorbeeld stichtingen/instellingen, lokaal maatwerk, groepswonen ed. Het aantal keren dat een woning moest worden aangeboden is gestegen van 10,9 naar 15,1. Die forse stijging is voor een deel te verklaren dat verhuurders het proces van groepsaanbiedingen en interessepeilingen ook registreren. Afwijzingen worden uitgesplitst in afwijzingen van kandidaten en het afbreken van het proces van aanbieden door de verhuurder zelf. Kandidaten hebben opnieuw woningen vaker afgewezen. Meest genoemde motieven zijn te klein, te duur, het woningtype van de woning en de buurt/wijk van de woning. In de categorie motieven persoonlijk en overige redenen valt het op dat, naast de gebruikelijke afwijzingsmotieven als persoonlijke omstandigheden, nu motieven als de huur financieel niet haalbaar en toch liever willen wachten verdubbeld zijn. Ook het niet vrij kunnen krijgen is veel vaker genoemd dan voorheen. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 8

11 Dit zou, in combinatie met de afwijzingen die de woning en de buurt betreffen, er op kunnen wijzen dat kandidaten niet alleen selectiever zijn, maar dat ook de hoogte van de huur steeds vaker een rol lijkt te gaan spelen. Van de 10 afwijzingen van kandidaten zijn er 3 vanwege de woning, 1 vanwege de buurt en 6 om persoonlijke of overige redenen. Verhuurd met of zonder afwijzigingen zonder afwijzingen verhuurd na afwijzingen verhuurd Afwijzingen van woningzoekenden naar categorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% woninggebonden afwijzingen buurtgebonden afwijzingen persoonlijke / overig Meer woningzoekenden Van de toename aan woningzoekenden is de groep met de laagste inkomens, de zgn. minima, het sterkst gegroeid, namelijk met 22%. Maar ook de groep woningzoekenden met een inkomen net daarboven tot aan de inkomensgrens van de doelgroep-bbsh is groter geworden (met 15%). Toename van woningzoekenden is vooral te zien onder éénpersoonshuishoudens en huishoudens in de leeftijd van jaar. Ook zijn er beduidend meer woningzoekenden in de leeftijd van 65 en ouder (toename 19%). Verhoudingsgewijs hebben zich meer woningzoekenden uit de regiogemeenten Zoetermeer en Pijnacker-Nootdorp en van buiten Haaglanden in Den Haag gemeld. De verhouding doorstromers en starters die op zoek zijn naar een woning is hetzelfde gebleven; iets minder dan de helft zijn doorstromers en iets meer dan de Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 9

12 helft zijn starters. Met name starters afkomstig uit Den Haag lijken naarstig op zoek te zijn, want zij reageren met bijna 19 keer het vaakst op een advertentie voor een woning Woningzoekenden naar inkomen voor aanbod Den Haag minima minima tot bbsh-grens inkomen > bbsh-grens bbsh tot eu-grens inkomen > eu-grens inkomen onbekend 30 Gemiddeld aantal ingezonden reacties per woningzoekende aantal reacties van doorstromers aantal reacties van starters Minder geslaagden Van alle kandidaten die geslaagd zijn voor een woning had 11% voorrang. Daarnaast heeft 8% een woning toegewezen gekregen op basis van een bijzondere toewijzing. Zo n bijzondere toewijzing kan bijvoorbeeld lokaal maatwerk zijn geweest, of groepswonen of een andere vorm van bemiddeling zijn geweest. Het aandeel kandidaten dat met voorrang naar een andere woning is gegaan is, na een daling vorig jaar, weer toegenomen en min of meer terug op het oude niveau. Van alle geslaagde kandidaten heeft ongeveer de helft een laag inkomen en behoort tot de zgn. minima. Een kwart heeft een inkomen dat ligt tussen de Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 10

13 inkomensgrens voor de minima en de doelgroepgrens van de BBSH. 16% heeft een inkomen dat daarboven ligt en onder de Europanorm. Van 10% ligt het inkomen daarboven of is het inkomen niet bekend. In vergelijking met vorig jaar zijn er iets meer eenpersoonshuishoudens (62%) en iets minder huishoudens van 3 of meer personen (16%) gehuisvest; de rest (21%) zijn tweepersoonshuishoudens Geslaagde kandidaten naar toewijzing bijzondere toewijzing aan kandidaten met voorrang bijzondere toewijzing aan kandidaten zonder voorrang reguliere toewijzing aan kandidaten met voorrang reguliere toewijzing aan kandidaten zonder voorrang Wachttijd en slaagkans De tijd die alle kandidaten, dus inclusief die met voorrang of een bijzondere toewijzing, hebben gewacht om te slagen voor een (andere) woning is gelijk gebleven, 24 maanden. Doorstromers kwamen iets sneller dan vorig jaar aan bod. Hun wachttijd is afgenomen van 26 naar 24 maanden. Starters daarentegen hebben een maand langer moeten wachten; hun wachttijd is toegenomen van 22 naar 23 maanden. Kandidaten die voorrang hebben gekregen wachten gemiddeld 15 maanden. Grote huishoudens wachten gemiddeld 33 maanden. Zij hebben een slaagkans van 6%. Dit komt omdat het aanbod grote woningen verhoudingsgewijs veel kleiner is, waardoor de concurrentie groter is (en de slaagkans daalt en zowel de wachtrij als de wachttijd voor het aanbod grote woningen oploopt). De slaagkans voor alle huishoudens daalt van 13 naar 11%. Dit komt omdat er meer woningzoekenden en minder verhuringen waren. Het aantal woningzoekenden dat in de rij staat voor een woning is opgelopen naar bijna 10 wachtenden per woning. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 11

14 35 Wachttijd (in maanden) van 4 categorieën geslaagde kandidaten wachttijd reguliere toewijzing aan kandidaten zonder voorrang wachttijd reguliere toewijzing aan kandidaten met voorrang wachttijd bijzondere toewijzing aan kandidaten zonder voorrang wachttijd bijzondere toewijzing aan kandidaten met voorrang Haagse kandidaten Het aantal kandidaten uit Den Haag dat op zoek is naar een andere woning is met 3% toegenomen. Ruim de helft van de Hagenaars die op zoek zijn naar een andere woning kijkt zowel naar aanbod in Den Haag als in de regio. 41% wil graag in Den Haag blijven wonen en kijkt uitsluitend naar aanbod in Den Haag. En 8% van de Hagenaars wil liever in de regio gaan wonen en reageert uitsluitend op aanbod in één van de regiogemeenten. Driekwart van alle woningzoekende Hagenaars heeft een inkomen tot de doelgroepgrens (bbsh). Iets meer dan de helft is een éénpersoonshuishouden en 45% valt in de leeftijdsgroep jaar Woningzoekende Hagenaars reageert uitsluitend op aanbod buiten Den Haag reageert zowel op aanbod in Den Haag als daarbuiten reageert uitsluitend op aanbod in Den Haag Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 12

15 Ook van de Hagenaars zijn minder kandidaten geslaagd voor een woning. Van hen is bijna 82% in Den Haag blijven wonen en ruim 18% is naar een woning in een van de regiogemeenten verhuisd. Hagenaars geslaagd voor een woning waarvan in Den Haag blijven wonen waarvan naar de regio verhuisd Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 13

16 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 14

17 3 BEGRIPPEN EN DEFINITIES Aanbiedingsgraad Advertentie BBSH-doelgroep Doorstromers Het gemiddeld aantal keren dat een woning moet worden aangeboden voordat verhuring plaatsvindt. (weigeringen van woningzoekenden + stopzettingen door de verhuurder + acceptatie) Een advertentie waarin één of meerdere woningen worden aangeboden. (groepsadvertentie bij bijvoorbeeld nieuwbouwof renovatieprojecten) Indeling van huishoudens naar inkomen, leeftijd en huishoudomvang volgens de criteria van de BBSH. Voor toedeling aan de doelgroep wordt het maximum rekeninkomen gehanteerd. Inkomens daarboven komen in de categorie niet-doelgroep terecht. Zie ook de inkomensgrenzentabel aan het eind van dit hoofdstuk. Een doorstromer is een woningzoekende die zelfstandige woonruimte vrij achterlaat of iemand die (wanneer dit aantoonbaar is) na een echtscheiding of na het verbreken van een andere samenlevingsvorm op zoek is naar zelfstandige woonruimte. EU-doelgroep De invoering van Europese regelgeving per 1 januari 2011 heeft tot gevolg dat er, naast de inkomensgroepen van de BBSH, een nieuwe inkomensgroep is ontstaan. Zie ook de inkomensgrenzentabel aan het eind van dit hoofdstuk. Huurgrenzen Inkomensgroepen Kandidaten niet in te delen Indeling van huren volgens de criteria van de BBSH. Zie ook de huurgrenzentabel aan het eind van dit hoofdstuk. Naast de al genoemde BBSH-doelgroep en EU-doelgroep worden ook middeninkomens en hoge inkomens onderscheiden. Voor de afbakening van de diverse inkomensgroepen wordt verwezen naar de inkomensgrenzentabel aan het eind van dit hoofdstuk. Om te bepalen of kandidaten tot de BBSH-doelgroep behoren moeten van de kandidaten 3 gegevens bekend zijn: inkomen, leeftijd en omvang van het huishouden. Als één Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 15

18 van deze gegevens niet bekend is, kan de kandidaat niet worden ingedeeld. Zie ook de inkomensgrenzentabel aan het eind van dit hoofdstuk. Reacties Slaagkans Het gemiddeld aantal reacties op een (woning)advertentie. Uitgangspunt voor de berekening van de slaagkans is het aanbod dat verhuurd is in een gemeente. Het aantal geslaagde kandidaten in die gemeente gedeeld door het aantal (unieke) woningzoekenden dat kansrijke (=goede) reacties heeft ingezonden op het verhuurde aanbod van die gemeente, is de slaagkans voor het aanbod in die gemeente. Slaagkansberekening ( Geslaagde kandidaten / Woningzoekenden ) X 100 = Slaagkans Starters Verhuringen Indien een kandidaat geen zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de groep starters. Hierbij gaat het dan om een kandidaat die: woont bij zijn/haar ouders, woont bij iemand in, woont op kamers, woont in een onzelfstandige eenheid, dakloos is, in het buitenland woont. Een starter is niet perse een alleenstaande, het kan ook gaan om inwonende gezinnen. Aantal (opnieuw) verhuurde woningen. Een verhuring is het aangaan van een huurovereenkomst tussen verhuurder (corporatie) en huurder. De verhuringen in deze rapportage hebben betrekking op de verhuringen van de sociale verhuurders die bij de SVH zijn aangesloten. Voorrangskandidaten Voorrangskandidaten zijn personen die een voorrangspositie genieten om medische, sociale of andere dringende redenen (zoals bijv. herstructurering, statushouders, etc.) Weigeringen Woningzoekenden hebben de mogelijkheid als zij een woning krijgen aangeboden, hier niet op in te gaan. De reden om de aangeboden woning af te wijzen kan dan betrekking hebben op de woning zelf, de buurt waar de woning staat of om persoonlijke redenen. Ook de verhuurder kan genoodzaakt zijn het verhuurproces af te breken (stopzettingen). Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 16

19 Wachttijd Woningzoekenden (Woon)inschrijfduur Omdat de inschrijfduur niet hetzelfde is als de werkelijke tijd die kandidaten moeten wachten voordat zij slagen voor een woning is wordt ook de werkelijke wachttijd berekend en opgenomen. De wachttijd voor geslaagde kandidaten wordt berekend aan de hand van de maand van inschrijving en de maand waarin de kandidaat slaagt voor een woning en wordt uitgedrukt in maanden. Voor de telling van het aantal woningzoekenden wordt het verhuurde aanbod in een jaar als uitgangspunt gebruikt. Op basis van de goede/kansrijke reacties die woningzoekenden hebben ingestuurd wordt geteld hoeveel woningzoekenden op dat verhuurde aanbod hebben gereageerd, ongeacht het aantal keren dat zij hebben gereageerd. De (woon)inschrijfduur voor doorstromers is opgebouwd uit de inschrijfduur en opgehoogd met 1/3 van hun woonduur, met een maximum van 4 jaar. De (woon)inschrijfduur is dus hoger dan de wachttijd voor een woning. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 17

20 4. Tabellen inkomensgrenzen en huurgrenzen Inkomensgrenzen Tijdvak / EU-doelgroep Maximum inkomensgrenzen Tijdvak / Eenpersoons tot 65 jaar Meerpersoons tot 65 jaar Eenpersoons vanaf 65 jaar Meerpersoons vanaf 65 jaar Bron: Ministerie BiZa en Kr MG d.d. 19 november 2013 Grenzen middeninkomens 2014 Eenpersoons tot 65 jaar Meerpersoons tot 65 jaar Eenpersoons vanaf 65 jaar Meerpersoons vanaf 65 jaar Bron: Explica Huurgrenzen Tijdvak / Kwaliteitsgrens/jongerengrens 389,05 Aftoppingsgrens 1-2 personen 556,82 Aftoppingsgrens 3 en meer personen 596,75 Huurprijsgrens 699,48 Bron: Ministerie BiZa en Kr MG d.d. 19 november 2013 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 18

21 5 Kengetallen verhuurd aanbod Den Haag Den Haag Verhuurd verhuringen 1) mutatiegraad sociale sector [%] 9,9 10,6 9,1 9,0 7,8 7,8 8,6 9,0 8,5 8,9 7,9 8,1 7,9 8,3 8,9 7,5 7,3 8,3 7,1 Advertenties en reacties totaal reacties w oningadvertenties 1) gemiddeld aantal ingezonden reacties op een advertentie (reactiegraad gemiddeld aantal ingezonden reacties per kandidaat 5,3 5,5 5,5 8,0 11,1 12,2 11,1 13,6 13,3 14,1 14,2 12,4 13,4 15,0 12,7 12,3 12,5 11,6 13,3 Woningzoekenden w oningzoekenden voor sociaal aanbod Den Haag gemiddeld aantal belangstellenden per verhuurde w oning 4,7 4,5 5,0 5,5 7,6 8,7 8,3 7,9 8,0 6,7 7,1 7,8 8,4 8,8 8,4 8,7 8,9 7,6 9,4 aandeel w oningzoekende doorstromers 46% 45% 45% 46% 42% 38% 39% 41% 41% 46% 49% 47% 47% 48% 48% 46% 46% 48% 48% aandeel w oningzoekende starters 54% 55% 55% 54% 58% 62% 61% 59% 59% 54% 51% 53% 53% 52% 52% 54% 54% 52% 52% Aanbiedingsproces gemiddeld aantal aanbiedingen per verhuring (aanbiedingsgraad) 2,4 2,6 2,5 3,6 4,1 4,1 3,7 5,3 6,1 7,9 7,6 5,1 4,6 5,4 6,8 7,6 8,7 10,9 15,1 aandeel w oninggebonden afw ijzingen 45% 43% 42% 40% 39% 37% 37% 42% 40% 41% 35% 33% 34% 30% 23% 20% 33% 31% 32% aandeel buurtgebonden afw ijzingen 13% 14% 12% 12% 14% 12% 13% 13% 13% 9% 7% 6% 5% 5% 4% 3% 6% 11% 9% aandeel persoonlijke / overige afw ijzingen 43% 44% 46% 48% 47% 51% 50% 45% 47% 50% 57% 61% 61% 65% 73% 77% 61% 58% 59% Geslaagden minima - geslaagd doelgroep-bbsh - geslaagd (incl. minima) doelgroep-eu - geslaagd (incl. bbsh) aandeel geslaagde doorstromers 51% 47% 45% 50% 42% 44% 44% 46% 46% 53% 52% 52% 50% 52% 46% 41% 41% 48% 48% aandeel geslaagde starters 48% 51% 54% 50% 58% 55% 55% 52% 53% 46% 47% 47% 49% 47% 54% 59% 59% 50% 51% gehuisveste kandidaten zonder voorrang 84% 92% 91% 86% 80% 80% 87% 82% 81% 85% 82% 87% 82% 89% 89% 89% 87% 94% 89% gehuisveste kandidaten met voorrang 16% 8% 9% 14% 20% 20% 13% 18% 19% 15% 18% 13% 18% 11% 11% 11% 13% 6% 11% w aarvan - (sv-/) herstructureringskandidaten 7% 2% 3% 9% 12% 9% 5% 10% 11% 9% 12% 9% 8% 2% 2% 1% 3% 0% 2% - medisch/sociaal urgenten 6% 3% 3% 2% 5% 6% 5% 5% 4% 4% 3% 3% 3% 4% 6% 7% 7% 5% 6% - overige voorrangskandidaten 3% 3% 3% 3% 4% 5% 3% 3% 4% 2% 3% 0% 7% 5% 4% 3% 3% 1% 2% Slaagkans en wachttijd slaagkans alle kandidaten 25% 25% 22% 20% 16% 12% 13% 14% 13% 15% 14% 13% 12% 11% 12% 12% 11% 13% 11% slaagkans doorstromers 29% 28% 23% 22% 17% 15% 15% 15% 15% 18% 16% 15% 13% 12% 11% 10% 10% 13% 11% slaagkans starters 22% 23% 21% 18% 14% 11% 12% 12% 12% 13% 13% 12% 11% 10% 12% 12% 12% 13% 11% gemiddelde w achttijd (in maanden) alle kandidaten gemiddelde w achttijd (in maanden) doorstromers gemiddelde w achttijd (in maanden) starters ) Er zijn altijd meer verhuringen dan advertenties (vanwege o.a. groepsadvertenties voor meerdere woningen, bijzondere toewijzingen, etc.) Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 19

22 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 20

23 6 Verhuurd aanbod De (opnieuw) verhuurde woningen over een periode van een jaar vormen de basis voor de rapportage. Alle kenmerken van woningen, woningzoekenden en geslaagden zijn hier aan gerelateerd. Het verhuurde aanbod is op gemeentelijk niveau in beeld gebracht naar kenmerken zoals huurindeling (BBSH-indeling), aantal kamers en woningtype en naar wijken, getalsmatig en in percentages. Uit praktische overweging zijn de aftoppingshuurgrenzen voor 1-2 personen en voor 3 en meer personen voor de presentatie in de tabellen samen ondergebracht onder de noemer tot aftoppingsgrens. Bij de kenmerken van de woningen zijn ook indicatoren als de aanbiedingsgraad, het gemiddeld aantal ingezonden reacties, wachttijd (in maanden) e.d. opgenomen. Ook is een kolom met het aantal advertenties opgenomen dat het aantal verhuringen tot gevolg heeft gehad. Er zijn altijd meer verhuringen dan advertenties, omdat in één advertentie meerdere woningen kunnen worden aangeboden. Indicatoren als de aanbiedingsgraad en het gemiddeld aantal reacties zeggen iets over de verhuurbaarheid en de populariteit van de (verschillende soorten) woningen. De daaropvolgende tabellen van het verhuurde aanbod naar kenmerken en naar wijken laten zien hoeveel doorstromers en starters voor dat verhuurde aanbod zijn geslaagd. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 21

24 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 22

25 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 23

26 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 24

27 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 25

28 7 Woningzoekenden In de tabellen van de woningzoekenden die gereageerd hebben op het aanbod in Den Haag worden de doorstromers en starters naar kenmerken in beeld gebracht. Voor de telling van het aantal woningzoekenden wordt het verhuurde aanbod in een jaar als uitgangspunt gebruikt. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 26

29 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 27

30 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 28

31 8 Geslaagden In de tabellen met de kandidaten die geslaagd zijn voor een woning in Den Haag worden de doorstromers en starters naar kenmerken in beeld gebracht. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 29

32 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 30

33 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 31

34 9 Slaagkansen en wachttijden De slaagkans is het aantal geslaagde kandidaten gedeeld door het aantal woningzoekende kandidaten dat gereageerd heeft op het aanbod dat in Den Haag is verhuurd in een jaar. De slaagkansen zijn voor doorstromers en starters naar hun kenmerken (doelgroep, huishoudomvang, leeftijd en herkomstgemeente) in beeld gebracht. Daarnaast zijn tabellen opgenomen met de (werkelijke) tijd die kandidaten moeten wachten op een woning. Deze wachttijd is berekend aan de hand van de maand van inschrijving en de maand waarin de kandidaat slaagt voor een woning en wordt uitgedrukt in maanden. Deze indicator, de (werkelijke) wachttijd, staat los van voorrangsposities of bijtelling van de gedeeltelijke woonduur voor doorstromers die in de inschrijfduur wordt meegenomen en daardoor het beeld vertekent. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 32

35 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 33

36 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 34

37 10 Reacties Het beschikbare aanbod wordt op internet bekend gemaakt. Reageren op het aanbod kan door het plaatsen van een reactie via internet. Voor het reageren is een woonpas nodig. Omdat met een woonpas de gegevens van woningzoekende bekend zijn, komen op internet alleen de woningen naar voren waarvoor men op basis van die gegevens in aanmerking komt. Woningzoekenden mogen per keer op maximaal 2 woningen reageren. Uitgangspunt voor de tabellen zijn alle reacties in een jaar op het verhuurde aanbod. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 35

38 11 Weigeringen Nadat de reacties van de woningzoekenden op de woningadvertenties zijn gerangschikt, wordt de eerste in aanmerking komende kandidaat uitgenodigd om de woning te gaan bekijken. Als blijkt dat de aangeboden woning in werkelijkheid toch niet voldoet aan de verwachting die op basis van de advertentie was gewekt, heeft de woningzoekende de mogelijkheid om de woning af te wijzen. Afwijzingen van woningzoekenden worden in 3 categorieën ingedeeld: - afwijzingen die met de woning te maken hebben, - afwijzingen die betrekking hebben op de buurt waar de woning staat, - afwijzingen om persoonlijke redenen en/of overige afwijzingen. Alle afwijzingen die doorstromers en starters in het rapportagejaar hebben uitgebracht op het aanbod zijn naar deze categorieën in de eerste tabel opgenomen. Ook komt het voor dat de verhuurder het verhuurproces moet afbreken, bijvoorbeeld omdat de kandidaat niet reageert op de (woning-) aanbieding, of om een andere, achteraf gebleken, reden. De motieven van doorstromers en starters om de aangeboden woning af te wijzen zijn vervolgens per categorie gepresenteerd. In de laatste tabel wordt een overzicht gegeven van het verhuurde aanbod naar kenmerken en waarin te zien is of de woningen direct zijn verhuurd of pas na afwijzingen zijn verhuurd, en ook hoe vaak er gemiddeld door doorstromers, starters en de verhuurders geweigerd is. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 36

39 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 37

40 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 38

41 12 Haagse kandidaten Tot slot zijn nog enkele tabellen opgenomen van Haagse kandidaten. De Haagse woningzoekenden naar kenmerken, en een tabel met hun zoekgedrag. Vervolgens de geslaagde Hagenaars en een tabel van de geslaagde kandidaten die laat zien of zij binnen Den Haag zijn verhuisd of naar een van de regiogemeenten in Haaglanden. Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 39

42 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 40

43 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 41

44 Aanbod Sociale Huursector Den Haag 2014 Gemeente Den Haag 42